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みーな＠韓国
どなたもどうかお入りください。決してご遠慮はありません。 山猫みーな軒（宮澤賢治『注文の多い料理店』より。 韓国で暮らす日本人の<自分頑張れ>日記。 食べること大好きなので、万年ダイエッターになりました。
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2016.09.21
カテゴリ： 韓国での生活と私の雑感
組合員制度（韓国の不動産事情）をまとめてみます。
その前に、韓国の新築アパートについて。
まず購入契約から始めて、それを資金として建築をスタートさせるため、すべての新築アパートは完工するまでリスクがあります。
それでも韓国の銀行の住宅ローンの貸出基準が、アパートの価値で決めるため、一軒家よりアパートを買う方が住宅ローンを組む人にとってもは簡単な方法と言えるんですね。
組合員制度について新聞に載るのは失敗事例が多くて、成功事例は載らないっていうのも不安をあおる一要因になっている。
ここのアパートのモデルルームも見たんだけど、悪い例の記事になってました。
大型建設社アパート坪当たり700万ウォン台で分譲 実は・・・ っていう見出しなんだけど、簡単にいうと、今、住んでいる人たちが撤去してくれないっていう記事。
撤去してくれなければ、工事のスタートも遅れるし、無理にでも撤去してほしいなら、お金で解決するしかないのは当然。
そして、その負担は組合員に行く。
ここに住んでいない組合員との戦いになるのは目に見えている。
駅の目の前だし、立地はとっても良いんだけど、それだけに問題も大きそう。
新聞はモザイクが入っているので、ここで書くと「大宇イアン」です。
大宇イワンが撤去民と合意できなければ、撤退の可能性もある。
他の建築会社が入るかもしれないけど、工期の遅れは必然。
上でリンクさせた新聞記事にも書いてあるけど、組合員になれる条件は
A・85平方メートル以下の住宅一軒のみの所有者
B・その地域に6ヶ月以上住んでいる持ち家のない世帯主
の二つだけ。
Aの85平方メートル以下の住宅一軒っていうのは、税金の基準にもなっているため、84.999平方メートルで設計されるので、けっこうセーフな場合が多い。ちなみに約２５坪。
Bの世帯主は変更できるし、世帯主を分離することも可能。
次に、これも上の記事を参考にすると、組合に加入する前にチェックする事項は４つ。
1・組合費・推進事業費についての返還条件を確認
2・事業推進日程を正確に提示し、契約時に明示しているかどうかを検討
3・業務代行社（登録事業者との共同事業の場合）の専門性（実績など要確認）
4・事業推進過程（土地購入・工事費・建築規模の変更など）について負担金の発生の可否
専門家じゃないとわかんねーよ、こんなの！って感じ。
昨日も書いたけど、今回、私が手付け金を払ったのは、早いもん勝ちで契約した組合員 VS 一般分譲購入者
のタイプ。
再開発じゃないため（工場みたいなやつはある）、土地の確保はできているそうだ。
私が心配したのは、もし一般分譲購入者がいなかった場合。当然、値割れする。
前者の早いもん勝ちで契約した組合員がその値割れ分を負担することになる。そして完工も遅れる。
これは専門家にもわからない（モデルハウスの代行社も一言も触れなかった！）。
未来は誰にもわからないよね。
キャンルして、３年後に後悔するかもしれないけどね。３年間リスクを背負うのは必須。
じゃあ、組合員がない一般分譲だけのアパートの場合ならどうかっていうと、
建築会社が倒産したらおしまい。
無事にアパートが完工したら「プレミアム」っていうプラスアルファーをつけて売ることができるのも韓国アパートの特徴。
そりゃそうだよね。
約3年先の未来のリスクを背負って先行投資してるんだから、転売する時に多少値を上げても当然だと思う。
新築契約はとっても魅力的なんだけど、入居までのリスクが高い。
出来てからは、リスクはないけど、高い。
あ、ちなみに、韓国のアパートで投資する場合、59平方メートルのちっさい家のほうが売りやすいです。
理由は新婚さんや定年後のリタイヤ組が買うから。
85以下（84.999）は、家族が増えて買い変える場合なので、59よりは需要が少ないっていうより、時間をかけて考えそう。取引に時間がかかる。
お金持ちは100以上を買うので、お金持ち同士での取引になって、安く買って高く売ることを考えるので、売るとなったら、さらに時間がかかりそう。
その前に、韓国の新築アパートについて。
まず購入契約から始めて、それを資金として建築をスタートさせるため、すべての新築アパートは完工するまでリスクがあります。
それでも韓国の銀行の住宅ローンの貸出基準が、アパートの価値で決めるため、一軒家よりアパートを買う方が住宅ローンを組む人にとってもは簡単な方法と言えるんですね。
組合員制度について新聞に載るのは失敗事例が多くて、成功事例は載らないっていうのも不安をあおる一要因になっている。
ここのアパートのモデルルームも見たんだけど、悪い例の記事になってました。
大型建設社アパート坪当たり700万ウォン台で分譲 実は・・・ っていう見出しなんだけど、簡単にいうと、今、住んでいる人たちが撤去してくれないっていう記事。
撤去してくれなければ、工事のスタートも遅れるし、無理にでも撤去してほしいなら、お金で解決するしかないのは当然。
そして、その負担は組合員に行く。
ここに住んでいない組合員との戦いになるのは目に見えている。
駅の目の前だし、立地はとっても良いんだけど、それだけに問題も大きそう。
新聞はモザイクが入っているので、ここで書くと「大宇イアン」です。
大宇イワンが撤去民と合意できなければ、撤退の可能性もある。
他の建築会社が入るかもしれないけど、工期の遅れは必然。
上でリンクさせた新聞記事にも書いてあるけど、組合員になれる条件は
A・85平方メートル以下の住宅一軒のみの所有者
B・その地域に6ヶ月以上住んでいる持ち家のない世帯主
の二つだけ。
Aの85平方メートル以下の住宅一軒っていうのは、税金の基準にもなっているため、84.999平方メートルで設計されるので、けっこうセーフな場合が多い。ちなみに約２５坪。
Bの世帯主は変更できるし、世帯主を分離することも可能。
次に、これも上の記事を参考にすると、組合に加入する前にチェックする事項は４つ。
1・組合費・推進事業費についての返還条件を確認
2・事業推進日程を正確に提示し、契約時に明示しているかどうかを検討
3・業務代行社（登録事業者との共同事業の場合）の専門性（実績など要確認）
4・事業推進過程（土地購入・工事費・建築規模の変更など）について負担金の発生の可否
専門家じゃないとわかんねーよ、こんなの！って感じ。
昨日も書いたけど、今回、私が手付け金を払ったのは、早いもん勝ちで契約した組合員 VS 一般分譲購入者
のタイプ。
再開発じゃないため（工場みたいなやつはある）、土地の確保はできているそうだ。
私が心配したのは、もし一般分譲購入者がいなかった場合。当然、値割れする。
前者の早いもん勝ちで契約した組合員がその値割れ分を負担することになる。そして完工も遅れる。
これは専門家にもわからない（モデルハウスの代行社も一言も触れなかった！）。
未来は誰にもわからないよね。
キャンルして、３年後に後悔するかもしれないけどね。３年間リスクを背負うのは必須。
じゃあ、組合員がない一般分譲だけのアパートの場合ならどうかっていうと、
建築会社が倒産したらおしまい。
無事にアパートが完工したら「プレミアム」っていうプラスアルファーをつけて売ることができるのも韓国アパートの特徴。
そりゃそうだよね。
約3年先の未来のリスクを背負って先行投資してるんだから、転売する時に多少値を上げても当然だと思う。
新築契約はとっても魅力的なんだけど、入居までのリスクが高い。
出来てからは、リスクはないけど、高い。
あ、ちなみに、韓国のアパートで投資する場合、59平方メートルのちっさい家のほうが売りやすいです。
理由は新婚さんや定年後のリタイヤ組が買うから。
85以下（84.999）は、家族が増えて買い変える場合なので、59よりは需要が少ないっていうより、時間をかけて考えそう。取引に時間がかかる。
お金持ちは100以上を買うので、お金持ち同士での取引になって、安く買って高く売ることを考えるので、売るとなったら、さらに時間がかかりそう。
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