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​ 初心者必見！少額からスタートできる不動産投資とは？ ​
ディスクリプション:不動産投資の基本からおすすめまでわかりやすく解説します。

はじめに

1.不動産投資とは？

2.不動産投資のメリット・デメリットは？

3.不動産投資の種類は？

4.少額でできる初心者におすすめの不動産投資は？

まとめ

​ はじめに ​

最近、インフレで物価が上昇して、投資には興味がないけど、

「給料以外にもお金を増やしたい」

「新NISAで資産運用したい」

でも何をしたら良いかわからなくて動けずにいる人も多いのではないでしょうか？

不動産投資は、初期費用が高いイメージがあると思いますが、

提携ローンなどで自己資金10万円でできる手頃な不動産投資もあります。

また、近年に証券化され、初心者の方でも少額で簡単に始めやすい不動産投資もあります。

本記事では、初心者の方でも不動産投資の基本からおすすめまでわかりやすく解説します。

​ 1.不動産投資とは？
​

不動産投資とは、マンションやアパート、オフィスなど所有する不動産を貸し出して、家賃収入やテナント料(インカムゲイン)を得る投資方法です。

他の投資との大きな違いは、入居者が定着すれば長期的に安定した収益が見込めます。

また、不動産価格が上昇し、取得時より高い価格で売却したときに値上がり益(キャピタルゲイン)を得ることができます。

不動産投資には、どのようなメリット・デメリットがあるのかご紹介します。

​ 2.不動産投資のメリット・デメリットは？

＜不動産投資のメリット＞

不動産投資には、以下のメリットがあります。

✔安定した家賃収入やテナント料

不動産投資は、入居者がいれば毎月家賃収入やテナント料を得ることができます。不動産購入後、賃貸管理を管理会社に任せることができるため、不労所得を得ることができます。

✔提携ローンでレバレッジ効果が期待できる

提携ローンを活用すれば、少額の自己資金もしくはゼロ円で、不動産を取得することができます。入居者からの家賃でローンを返済できるので効率的に資産形成できます。

✔提携ローンで「団体信用生命保険(団信)」に加入することができる

不動産投資で提携ローンを組む際に、住宅ローン同様に「団体信用生命保険(団信)」に加入することができます。返済中に契約者が死亡した場合、ローンの残債は、返済され財産として収益不動産を残すことができます。

✔インフレの影響を受けにくい

インフレ(物価上昇)時は、不動産価格の上昇や家賃の上昇で景気の影響を受けにくい実物資産です。不動産の価値が上昇すれば、借金が実質的に目減りするので、不動産投資はインフレに強い投資法です。

＜不動産投資のデメリット＞

不動産投資には、以下のデメリットがあります。

✔様々な費用が掛かる

不動産投資は、株などの投資法と大きく異なる点は購入時、売却時以外にも維持費用が発生する点です。

不動産購入時、所有中、売却時に、手数料や税金、修繕費など様々な費用が発生します。

家賃収入で収益を確保できるか見極める必要があります。

購入時	仲介手数料 印紙税 登録免許税（所有権移転、抵当権設定） 司法書士報酬 ローン事務手数料 不動産取得税など
所有中	管理費・修繕積立金（区分マンションの場合） 業務委託費（賃貸管理を業者に任せる場合） 固定資産税・所得税 住民税退去時の原状回復費用・修繕費など
売却時	仲介手数料 印紙税 登録免許税（抵当権抹消） ローン繰上返済手数料 譲渡所得税（所得税・住民税） など

✔空室リスクがある

入居者が見つからず、空室時、家賃収入が得られないことで提携ローンの返済に支障が出る恐れがあります。

✔災害リスクがある

地震や火事などの災害時に、建物が被害を受けるリスクがあります。建物が被害を受けた場合は、不動産の価値の低下に繋がります。

✔流動性リスクがある

建物が老朽化すると売却しにくくなり、現金化しにくくなるリスクがあることです。なかなか買い手が見つからないと現金化に時間が掛かることがあります。

✔金利上昇リスク

政策金利の上昇で、新規での提携ローンや組んでいる変動金利が上昇する可能性があります。提携ローンの返済額の上昇に注意が必要です。

表.不動産投資のメリット・デメリットまとめ

メリット	デメリット
・安定した家賃収入、テナント料 ・レバレッジ効果を期待できる ・団体信用生命保険(団信) ・インフレに強い	・様々な費用が掛かる ・空室リスク ・災害リスク ・流動性リスク ・金利上昇リスク

不動産投資の種類によって、該当するメリット・デメリットが異なってきます。

不動産の種類についてご紹介します。

​ 3.不動産投資の種類は？
​ 不動産投資の種類には、土地と建物など「現物」の不動産に投資する投資法と有価証券という小口の金融資産に変え、「証券化」した不動産を取引する投資法があります。

証券化不動産は、投資家が売買しやすいように投資の単位を小さくすることで、従来の不動産投資に比べて、株式と同様に、

不動産のリスクを分散し、流動性を高めたりする効果が期待できます。

表.現物の不動産と証券の不動産の違い

	現物不動産	証券化不動産
種類	・ワンルームマンション ・1棟マンション・アパート ・戸建て ・オフィスビル	・不動産投資信託(REIT) ・小口投資(任意組合) ・不動産クラウドファンディング
資金	提携ローンが使える	自己資金のみ
収益	家賃・テナント収入	分配金
コスト	様々な費用や税金が掛かる	購入時や売却時、分配金取得時のみ費用や税金が掛かる
取引先	主に不動産会社	主に証券会社、銀行などの金融機関

ワンルームマンション投資

ワンルームマンション投資は、マンションの一部屋を購入し、賃貸をする運用方法です。1棟に比べて、初期投資が安く抑えることが出来ます。

日本では単身者世帯が年々増加傾向にあり、高い入居ニーズがあります。

ワンルームのため、建物の維持管理は、建物管理会社が行うため、オーナーへの負担が少ないです。

1棟マンション・アパート投資

1棟マンション・アパートは、1棟を丸々所有し、賃貸をする運用方法です。

初期費用が高額になりますが、一般的に8〜10％の高い収益が望めます。

しかし、部屋の数が多いのでオーナーへの物件の管理業務の負担が大きくなります。

戸建て投資

戸建ては、一軒家を購入し、賃貸に出す運用方法です。

入居者の対象がファミリー世帯がほとんどのため、入居者が決まれば、長期化しやすい傾向があります。

入居者が決まりにくい為、投資用不動産ローンが下りにくいので多額の購入資金が必要です。

オフィスビル投資

オフィスビル投資は、ビル1棟を丸々購入し、各フロアを主に企業向けに賃貸することで収益を得る運用方法です。

規模が大きく、高い収益が見込めますが、初期費用も高額になります。

オフィスビルのテナントの平均入居期間は、9〜10年と非常に長期です。

一度入居すれば、安定したテナント料を得ることができます。

不動産投資信託(REIT)

REITは、「Real　Estate　Investment　Trust」の略で、投資法人が投資家から資金を集めて不動産を購入し、運用して賃料や売却益を投資家に分配する投資法です。

一般的に証券取引所に上場しているので、証券会社を通じて売買が可能です。また、実物資産の不動産投資信託と異なり、流動性があるので、値上がりした場合は証券会社を通じて自由に売却することができます。

小口投資(任意組合)

複数の投資家が事業者と任意組合契約を締結して、出資することで高額の優良賃貸不動産を共同で所有します。

運営収益を出資額の割合に応じて、分配する仕組みです。

期間は10年以上と長く、10〜100万円とまとまった資金が必要になります。

不動産クラウドファンディング(匿名組合)

不動産クラウドファンディングは、不動産を対象にする事業に複数人が共同して出資を行う投資です。

2017年に改正された「不動産特定共同事業法」により、法的に認められた新しい投資法で、投資家から融資を募り、期間が半年〜2年程度に設定されており、出資額に応じて配当金が貰えます。

原則売却や中途解約などは、出来ないので注意が必要です。

​ ​4.少額でできる初心者におすすめの不動産投資は？
​

ワンルームマンションは、自己資金10万円もしくはフルローンで初心者でも始めることができます。

最大のリスクは、空室リスクです。

現在の日本では、晩婚化で単身者の賃貸ニーズが非常に高いです。

東京23区やその近郊のワンルームマンションであれば、単身者、学生、若い社会人の人口が多く、就職や進学等のタイミングで賃貸物件を必要とします。

また、立地条件の良い物件を選ぶことも大切です。

駅から近い通勤・通学に便利な物件を選び、運用しましょう。

​

＜出典先＞

SBIエステートファイナンス「不動産投資とは？仕組みやメリット・デメリット、始め方を解説」

https://www.sbi-efinance.co.jp/contents/what_is_real_estate_investment/

不動産投資TIMES「不動産投資を種類から学ぶ | メリット・リスク・特徴を徹底解説」

https://www.propertyagent.co.jp/contents/19462

不動産投資TIMES「不動産の投資信託(REIT)って何？J-REITや現物不動産との違いやリスク比較」

https://www.propertyagent.co.jp/contents/2131

不動産投資TIMES「不動産クラウドファンディングとは？メリット・デメリットを徹底解説」

https://www.propertyagent.co.jp/contents/13047

不動産投資TIMES「ワンルームマンション投資はやめろと言われる理由 | それでも投資家が多いのはなぜ」

https://www.propertyagent.co.jp/contents/8660

大東建託「【初心者向け】不動産の証券化とその仕組みをわかりやすく解説」

https://www.kentaku.co.jp/estate/navi/column05/post_448.html