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オバチャンは受験生
オバチャンは受験生。何のって？今頃、不動産業界で受験っていったら、決まってるじゃない。一番のお祭り試験日、宅建よ～。宅地建物取引主任者！業界では、合格の見込みがなくても、業務命令で受験しないといけない宅建よ～！セミリタイアしたのはいいんだけど時間もてあましちゃって、せっかくだから、今年の１月から、週２日のペースで専門学校の宅建主任者講座へＧＯ。50代が近いから、最初、サビついた頭を回転させるのに時間くったけど最近はケッコーよくまわってます。でも、老眼がひどくなって問題文を読むのがチョットつらいのよね～。やっぱり知識は持つべきだわねえ。いままで、どれだけ不動産屋にだまされてきたか。よ～くわかりました。授業のたびにアレもウソだったのねコレもウソだったのね、と何回つぶやいたことか。数多くの不動産失敗経験のおかげでいまのところ合格圏内で推移中。だって、問題文が自分の人生とダブって見えてくるんだもの。オット、いまからが大事。気を抜いちゃあ、いけません。毎日、最低１回は教科書全部を速読中。宅建受ける前に、速読講座に通った友人がいたけどその気持ち、わかるわ～。宅建に合格したら、いっそ不動産屋になろうかなあ？不動産投資ブログランキングに参加中。おもろくないけどクリックしてね→人気blogランキング
2006.09.25
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オーナー課税（法人税法改正）
１円でも会社が作れる便利な時代になったのはいいけどそれとバーターで導入された？法人税法改正。ちゃんと対策してる？正式には「特殊支配同族会社の役員給与の損金不参入」制度。家族だけで運営してる中小企業を狙い打つ制度。特に、中小大家には痛いわね。今年４月以降に始まる事業年度から適用。第一四半期過ぎちゃうけど大丈夫？いまから対策しないと大変よ～ん。まあ、フツーは法人収入から社長、役員に給与をだすわね。そしたら、社長、役員に所得税がかかるわけよ。給与収入の場合、不動産収入と違って、給与所得控除を差し引けるでしょ。だから、給与所得控除相当分を税金逃れとみなして法人税の所得にするぞっていう、セコイ制度。法人が去年と同じ所得でもかなり税額上がるぞ～。マジにヤバイ。税理士にお任せしてるところはそろそろ対策方法を聞いておきましょうね。直前じゃあ、間に合わないこともあるから。早め、早めの対策が大事なのだ。不動産投資ブログランキングに参加中。おもろくないけどクリックしてね→人気blogランキング国税庁Ｑ＆Ａはこちら→国税庁Ｑ＆Ａ
2006.09.24
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04 兄弟喧嘩の種
其の四法人化する？ そりゃあ、難しい問題だ。税金的にはマル。でも、問題はなあ、兄弟喧嘩の種になるってことだ。oooooooooooooooooooooooooooooooooooo夫婦は他人。オバチャンみたいに気に入らなきゃ離婚できる。兄弟は夫婦より他人。たまたま同じ家族に生まれただけ。不動産を法人で所有したら節税になる。初代は、わかってるけど、しなかった。理由は家族。ケンカばっかりしてるとか、そんなんじゃない。どちらかといえば仲がいいほう。初代父の死後、それでも相続は争族になった。相続財産がタダで転がってくるとなれば、一円でも多く貰いたいのが人情。不動産を法人で持って、相続人が役職について収入分割すればいいんだけど、誰が社長になるとか、持ち株比率とか、給料配分とか、決まらないことばかり。昔から、一族が争い、裁判所に通う姿をいくつも見てきた。「有名なケチぶりで蓄財した結果があのザマだ」隣人が陰口をたたき、近所では噂の的。あれじゃあ浮かばれないよ～。不動産管理会社を作っても不動産を法人で所有するのは止めよう。これが初代の決断。管理会社を作る前に初代は亡くなったけど、ウチの家族には正しかったのだと思う。節税なら法人化。大富豪になるなら法人化。小金持ちを目指すなら、一般常識より家族の幸福。少々、高い税金でも明るい家族の未来を選択した初代。争族が相続に戻ったいま、その意味がよくわかる。どちらにするかは、その家族が決めること。子孫のために美田を残した挙句に、美田のために子孫が争う状況を作りだすのは困りもの。種が実になる前に考えよう！これが一番大事。自分の死後、家族は、どうなる？ どうする？不動産投資ブログランキングに参加中。おもろくないけどクリックよろしく→人気blogランキング
2006.09.23
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ギンギラ
福岡でギンギラといえば、ギンギラ太陽`s。オバチャンは大ファンなのだ。知らない人のために説明。九州人（特に福岡県人）にしかわからないネタで福岡を根城にして活動する劇団。ブツを「かぶりもの」で表現、というか、こりゃあ、見なきゃわからんのですが、福岡ドームとか、三越百貨店とかが、「かぶりもの」になって人情ドラマを繰り広げるわけ。例えば、福岡ドームの「かぶりもの」が「無事、ダイエーを再建して、また再会しようぞ」とか、いうんだな。下敷きになった当時の経済状況、企業の状況はかなり綿密に調査されているので福岡経済史を勉強しつつ笑って泣いて、また笑える、という一石二鳥な劇団で～す。去年は渋谷パルコ劇場に東京「地方」公演に行ったのだ（あくまでも福岡が本拠地で、東京は地方だから)その新作が、福岡市 天神西鉄ホールで、2006/11/22（水）～2006/11/26（日）まで決定！！！こりゃあ、行かねばなるまい。今回は総集編のようでなつかしのキャラがでる模様。この時期に福岡に出張予定のある方は、一度、是非！！！福岡人も、是非、見てね。2006/10/8（日）午前10時～ 予約開始ローソンチケット Ｌコード 89660チケットぴあ Ｐコード 372-366不動産投資ブログランキングに参加中。おもしろかったらクリックしてね→人気blogランキングギンギラ太陽`s はコチラで～す→ギンギラ Official Web
2006.09.22
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ハヤリは流れ行く（間取り）
初めてロフト付アパートを見たのは、30年位前。アレは衝撃的だった。それまでアパートといえば６畳和室にオンボロ台所。70年代に流行ったかぐや姫の「神田川」が似合う空間。寝るだけってカンジ。ウサギ小屋より狭い、ニワトリ小屋ってとこ。それが、なんと、ロフトです。腰ぬけるくらいビックリしたねえ。こんな空間の使い方あったか～！と思ったねえ。都会の香り、青春の予感、うーん、ドラマティック。ハヤリもの大好きな小場家一族は一目惚れ。初代がソッコー１棟買っちゃいました。あれから30年。いまでも、あのロフト付アパートは満室で運営中。家賃はずいぶん下がったけどね。当初からだと１割位、バブル時（最高額）から３割は下がってるね。その間、ロフトはすごい進化。メゾネットタイプやら、地下収納付タイプやら階段が収納タイプやら、当然、入居者も目が肥えてきてフツーのロフト付アパートじゃあ決まらない。最近は特に水周りの充実度が高い。各分譲業者の新製品パンフレットも多彩なり。毎年、でてくる新しい間取りとの出会い。それも大家業の楽しみなのだ。不動産投資ブログランキングに参加中。おもしろかったらクリックしてね→人気blogランキング
2006.09.21
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ハヤリは流れ行く（土地）
福岡市独自の特殊事情なのかなあ？よくわかんない。ハヤリの場所がどんどん変わるのだ。それは、不動産屋の電話から始まる。「アノあたりに物件ないですか？」「どうしたんですか？」「最近、人気あるんですわ。アノ地区」「物件が足りないんですね」「そうなんですよ」あるところが急にもてはやされて、入居者が急増する。家賃も上がるし、入居者も増える。そこに物件があればラッキー。なければ、無関係。それから買ってもムダみたい。人気がどのくらい続くのか予測不能だから。何の影響か、何が原因か、よくわかんない。タウン誌、ネットの影響だとは思うんだけど。数年後（数ヵ月後のこともある）別のところがハヤリの場所になり、人気の場所の入居者がゆっくりと減っていく。気がつくと値下げの山。まったく予測不能。うまく当たれば、家賃も上がるし、人も来る。ハヤリが廃れば家賃を下げても、決まりにくい。これって福岡の特殊事情？結構、これには振り回されてる。だから大家は難しい！不動産投資ブログランキングに参加中。おもしろかったらクリックしてね→人気blogランキング
2006.09.20
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台風一過
近所に公園がある素敵な場所。そこに隣接する物件は.....。街路樹の葉が大量に敷地へ進入。一部の枝が折れてドーンと居座ってる。ああ、なんてこと。フツーは素敵な場所なんだけど。公園の風が吹き抜けて、景色もいいのに。今回は風が強かったみたい。市内では強風でふっとんだ家があったらしい。オバチャンのアパートからは45リットル入２袋分のゴミがでたぞ。思いのほか時間がかかって、１軒目で挫折してしまった。２軒目以降、いつ行こうか。ま、いっか。最低ひとつは片付いたから。これは外傷もなかったし。あんまり体調もよくないしボチボチいこ～っと。でも、キレイになったから、チョットうれしい。大家さんは大変なのだ。昨日はがんばったので、今日はゆっくりお休みしよう。セミリタイア生活はマイペース生活なのだ。不動産投資ブログランキングに参加中。参考大家ブログはコチラ→人気blogランキング
2006.09.19
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台風だあ
台風だあ。通過したけど、まだ風が強い。物件がとっても心配。今週は物件見回りが必要ね。思わぬところが痛んでるかも。ついでに掃除もしてこよう。委託してるところもチェックしなきゃね。南九州に比べれば福岡の台風なんてカワイイものだけどサッサと修理してないと何が起こるかわからない。人間だって建物だって早め、早めのお手入れに限る。どうしようもないところまできたら修理代が高くなるから。こういうときは、自分の所有物じゃないんだけれど、近所にある管理を任せっぱなしの物件が気になっちゃう。ソロソロ塗ってあげたほうがとか、ゴミ箱が一ヶ月以上たまってますよとか、いいたくなる。そういうところは入居率もよくない。うちはお手入れをマメにするので築30年の物件も、そこらの築10年には負けません。日々のお手入れが入居率向上への道なのだ。不動産投資ブログランキングに参加中。ヨソの大家はコチラ→人気blogランキング
2006.09.18
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Ｄの叛乱
３、４年前のことだったかなあ。突然、家賃相場が落ちはじめた。それも並の下がりかたじゃない。１割以上も急落しちゃったのだ。不動産屋で聞いた。「何がおきてんの？ この家賃の下がり方は」「Ｄ社が自社物件を一斉に値下げしたらしいです」Ｄ社は大型物件を手がける地場じゃ大手のデベロッパー。購入層は超富裕層、外資系が多いらしい。売却後、自社でサブリースで管理している件数も多いそうな。若い子達は中心部に住みたい。働くのも、遊びに行くのも便利だから、でも家賃がチョット高いからお手ごろな家賃で入れるチョット不便なところに住むのだ。中心部と周辺部の家賃の差はワンルームタイプ（25平米前後）で２～３万円。その差が小さくなったら周辺部から中心部に大きな異動が始まっちゃう。家賃の玉突き状態になっちゃう。その後、家賃相場は下がり続けた。地下鉄新設も歯止めにならなかった。中心部から周辺部へと下落範囲は移っていった。だって、かなり安い値段で中心部に住めるんだもん。この３年間で家賃が３割以上も下がったところもあるし、ほとんど変わらないところもある。それでも新規ビルは増床中。これから家賃はどこへ行く。中心部で建設されてる何百戸単位の新規ビル。オバチャンは複雑な気持ちで見てるのであ～る。不動産投資ブログランキングに参加中。大家収集館はコチラ→人気blogランキング
2006.09.17
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ニセ投資向物件
無理やり不良在庫を投資向物件にするには、やっぱり満室が一番。なじみの不動産屋に一声かけて「広告費２ヶ月だすわよ。 敷金、礼金０でいいから、ソッコー決めてね」それでＯＫ。あとはしばし待つだけ。満室になったらトータル年収から逆算して10％超の価格を設定して一気に売り広告。お客様が現れるのを待って、一気に契約までもっていく。無事に売り抜けたらもっと条件のいい物件を購入して、事業用買い替え資産の特例を最大活用。バブルの頃はこれで売り抜けちゃいました。ここ７年間くらいはボチボチ買ってましたが、ここらでちょっと一休み。当分は不良在庫を処分したほうがいいかなあ？皆様、ニセ投資向物件はご注意を！よ～く考えて、購入しましょうね。不動産投資ブログランキングに参加中。大家ブログはコチラ→人気blogランキング
2006.09.16
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ここらで一服？
初代ゴッドマザーの新物件。前は利回り重視だったのに、現金だと変わるのねえ。以前だったらこんな低い利回りじゃあ買えませんって言ってたくせに。思ったよりは土地価格が高くなってるわねえ。３年で４割増って、どうよ。ということは、ここらで一服して不良在庫処分の時期ってこと？不良アパートを無理やり満室にして表面利回り10％以上にして売りに出そうかな。でも、市内でもまだ値下がりしてる地域もあるし、反転してる地域もある。どの物件を処分するか、結論を出すのに時間がかかりそうねえ。物件候補はいくつかあるし、どれを売りに出すかが問題よね。事業用資産の買い替え特例制度を考えて該当するものを売らなきゃ。まずは税務署に相談に行こうかなあ。特例の条件にあう物件を売却候補にしちゃおっと。また、忙しくなるかなあ？不動産投資ブログランキングに参加中。大家動物園はコチラ→人気blogランキング
2006.09.15
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ゴッドマザーの新物件
初代ゴッドマザーから電話。「今日、新規購入物件の図面と模型がくるから、チェックしに来て」「ハイッ！」約束の時間、建売アパート業者Ｉ社から２名、説明に来た。新築アパートで８％代の利回りねえ。福岡市内も利回りが落ちたもんだわ。３年前は利回り10％代の新築アパートがあったのに～。でも、家賃相場が急落したから、アレは実質９％になっちゃったか。この地区、土地相場が３年前の４割上がってるの！これじゃあ、８％しか回らんのは仕方ないねえ。あっそう、現金で買うからこのくらいでも気にしないって。間取り？ これでいいんじゃない。ロフト付１Ｋが６部屋、水まわりが広いわねえ。室内は狭くないの？広く見えるように設計してるの。フーン。へえ、住宅性能評価書ついてんの？いいわねえ。Ｓ社の手抜き工事には痛い目にあったから、こういうのついてると安心よね～。一階の防犯対策は大丈夫？ピッキング、サムターン対策してる？防犯は特に気をつけてほしいわねえ。いつできるの？来年１月？募集時期としては最高ね。じゃあ、よろしく頼んだわよ。不動産投資ブログランキングに参加中。大家動物園はコチラ→人気blogランキング
2006.09.14
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使わないのが高金利 03
「使わないのが高金利」これが一番よく使う家訓かな～。「貯金したいんだけど、何が有利？」「使わないのが高金利」「頭金作りたいんだけど、どうしたらいい」「使わないのが高金利」「一番利回りがいいのは？」「使わないのが高金利」「お金をためるコツは？」「使わないのが高金利」金をためようと思っても意外と自分の出費には甘いよね。自分の出費を引き締めなきゃあ、少々、稼いでもムダムダ。オバチャンは英才的金銭教育を受けたので支出にはシビアですぞ～。まず、支出毎に上限設定。気に入っても、金額が上限を超えたら３回以上考える。これ原則ね。不動産投資で余剰資金ができても十二分にキャッシュフローができてから使ってね。気をつけよう！ 修理は突然やってくる。財産つくるの大変だけど、大金でも使うのは簡単。ご利用は計画的に！不動産投資ブログランキングに参加中。関連ブログはコチラ→人気blogランキング
2006.09.13
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借地法
商工会議所の勉強会に参加。参加者は、デベロッパー、仲介業者がメイン。大手の方向性を知って、大家業の将来を確認しようという目的。大手と戦うのは大変だから、逆張りでいこうってことね。御題は新借地法。借地法が＜大地主→ここがポイント＞に使いやすく改正されたので今後、安くて、高品質住宅が大量に売り出される、ということ。うまく借地法を使ったら倍の不動産が手に入るんだよ。または（同じことだけど）予算の半額で買えるんだよ。つまり、賃貸不動産の対象者はジプシー型（上、中、下流不問）定着型（中下、下流）シングル層が、メインターゲットになる訳ね。中小大家は大変じゃん。より細かいなターゲット戦略が必要じゃん。それより大地主から安く土地を借りて、蓄えてきたノウハウで、利回り確保するか？イニシャルコストは安くつくぞ！かめばかむほど味がある、研究を要するテーマだった。不動産投資ブログランキングに参加中。関連ブログはコチラ→人気blogランキング
2006.09.12
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アートコンクリート
マリンメッセ福岡で住宅リフォームフェアがあったので、行っちゃいました。いかに安くオシャレにリフォームできるか。おんぼろアパートオーナーの永遠の課題。毎回、どんな新製品がでるか、とっても楽しみなのだ。アートコンクリートの資料があったので貰ってきたよ～ん。モルタル、コンクリートにカラーパウダーを混入して乾燥する前に模様を型押する工法。ホントにテラコッタ風に見えたり、石盤を敷き詰めたみたいに見えるんだな。これを駐車場に使ったことがある。普通のコンクリート張より1割ほど値が張るんだけど見映えはとっても立派。後ろのアパートが光って見えたね。以前よりデザインも、カラーも増えてるみたい。外壁やガーデニングでの使用例もある。これなら、自宅の外回り、庭のエントランス部分にも使えるかも。ほかには10年保証クロスとか、20年保証外壁塗装とか。リフォームも年々進化して安価でおもしろいリフォームが可能だけど新製品を知らないと使えないからねえ。あ～、今日は楽しかった。でも、使えるように資料を整理しとくのが大変なのだ。不動産投資ブログランキングに参加中。な、なんと50位以内にランクイン！応援クリック頼みまっせ→人気blogランキング
2006.09.11
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成人祝
久しぶりに友人と街でバッタリ。で、世間話しちゃった。「お子さん、いくつ」「去年、二十歳になってねえ」「え～っ、もうそんなに」「で、いい機会だと思ってアパート贈与しちゃった」築30年のボロアパート、４室で月12万円程度の家賃収入。ボロで評価額も低いので贈与しても贈与税がほとんどかからないとか。これで学費と小遣いをまかなうようにいってあるそうだ。「本人、結構楽しんでるみたいよ」ほう、こういう教育法もあったか。こんなときちょっとオバチャンはさみしい。子供ほしかったな。病院に通って大金使ったけど結果がでなかったもんな。気分はちょっと暗くなったけど、ブログの御題をもらってラッキーと思ったオバチャンだった。オバチャンは転んでも、ただでは起きないのだ。不動産投資ブログランキングに参加中。な、なんと50位以内にランクイン！応援クリック頼みまっせ→人気blogランキング
2006.09.10
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03 玉の乗り方
其の参資産運用は玉乗りみたいなもんじゃ。うまく乗るのは難しい。子に大きい玉を残すより玉の乗り方を教えたほうがいい。才能ある子なら爆発的に増やせるし才能がなくても減らすことはなかろう。oooooooooooooooooooooooooooooooo残念ながらオバチャンは才能がなかったようで…。減らさん程度に守るのが精一杯。ヤリ手でもなく、開拓者精神もなく、初代から聞いたノウハウを実践していく小さい器。やっぱ二代目体質なんだろうね。オバチャンが27歳でアパートを持ったのも教育の一環。自分のものだといくらアホでも、いろいろ考えるからね。設備のかけ方、利回りの確保、銀行融資先の選定資金繰り、メンター付実践型大家講座ってとこ。初代は助言してくれたけど最終決定権はオバチャンだった。いま思えば、いい実地教育。初代よ、ありがとう。不動産投資ブログランキングに参加中。関連ブログはコチラ→人気blogランキング
2006.09.09
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初めてのアパート
オバチャンが初めてアパート買ったのは27歳。自分でいうのも何だけど、あのころはカワイかったし、若かった。初代から「土地の空いてるところに建てていいぞ」とお許しがでたのだ。初代の気に入りの建築士にお願いして自分の理想のお部屋を設計してもらった。採算とか、経営とか、ぜんぜん解ってなくて、坪65万超という恐ろしい単価になっちゃった。緑のスレート瓦（本人はグリーンゲイブルスのつもり）、真っ白なサイディング、ピンクのタイルで外階段を飾って、ショートケーキ見たいな外装。ロフトをつけて、部屋には一間分のクローゼット、シャンプードレッサー完備。ミニ冷蔵庫だって付いている。当然、風呂、トイレ別。築20年位の物件だけど、これは、いまでも人気者。不動産屋から、よく問い合わせがある。新築アパート1棟で14％の利回り確保。土地付だったら、やってらんない。いま考えると、無駄な設備も多い。それでも、いまでも、この物件は可愛くて仕方ない。掃除に行くと、ベッドの横に図面を置いて設計図を修正していた自分の姿が思い浮かぶのだ。不動産投資ブログランキングに参加中。結果はコチラ→人気blogランキング
2006.09.08
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大家は事業なり 02
友人に、多くの二代目大家予備軍がいるけど、殆どがタナボタみたく落ちてくる財産を待ってる状態。特に、大地主系大家。少子化が迫ってんのに、住宅は余り始めてるのに、引き継いだ二代目が財産の使い方を知らん。そんな例の多いこと、多いこと。住宅メーカーの講演会、勉強会でも、来てるのは、年寄りばっか。大家は事業なり。土地さえ持っていればいい時代は終わった。よかれと思って残された財産を維持していくために、苦労している二代目大家を見てきた。不動産で苦労するくらいなら、現金のほうがよかった。そうグチる二代目大家。現金は使えば減るだけだが、不良不動産は金食い虫。壊れれば、修理が必要。そして、家の修理はたいてい高額になる。ブログを書くような人には、こんなタイプはいないだろうけど。でも、あなたが初代なら、いかに後続大家を育てていくかを考えながら投資してほしい。家族と一緒に考えてほしい。これ以上、不幸な二代目を増やさないために。不動産投資ブログランキングに参加中。結果はコチラ→人気blogランキング
2006.09.07
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親の信用 金要らず 01
偉そうなことをいってみても、オバチャンは小心者。初代大家にはなれる器じゃ、ありまっしぇん。（博多弁モード）どうして成功できたのか。それは初代の信用力を最大限に活用したから。これが後続家主（二代目以降ってこと）の正しい生き方。アパート経営は一棟目が勝負。初代に比べて、二代目が優位なのは、初代の信用を担保にして銀行から借金できること。初代のメインバンクなら文句なし。銀行さんも笑顔で応対、審査も一発ＯＫよん。世の中、金が動けば、物が動けば、所得税、消費税、贈与税、相続税と税のパレード。でも、親の所有物件に抵当権つけて借金しても、税金はかからない。自己資金ゼロでもリスクなく不動産投資ができる。フルローンだって怖くない。これがミソ。親の七光りは借りてもタダのうえに、税金もかからない。これぞ後続大家の特権。代わりに、無理やり、定期預金だの、投資信託を買わされてたけどね。私は知らないっと。オバチャンも初代の信用力で財産を作ったね。割と給料がいい職場で働いてたから怖いものなし。自分の源泉徴収票と初代の信用でバンバン借金できた。大きな物件も購入できたし。退職間際には、これが最後と思ってチョットがんばった。使わにゃあ損損、初代の保証。借りらにゃあ損損、初代のメインバンク。不動産投資部門ブログランキングに参加中。結果はコチラ→人気blogランキング
2006.09.06
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02 サラ金の教え
其の弐度胸以外に必要なこと？そりゃあ、サラ金に行けばわかる。ほら、入口に書いてあるやろうが。わからん？美人のネエちゃんが言ってるやつよ。ooooooooooooooooooooooooooooooooo不動産投資を成功させるコツ。一に度胸。二に度胸。その次は？えっと、サラ金の教え。意味不明？じゃあ説明。サラ金に行くと、入り口に貼ってあるアレ、見たことない？あっそう、サラ金に行ったことがない？じゃあ、テレビでもいいから見たことあるでしょう？収支のバランスを大切に借りすぎには注意しましょう無理のない返済計画をこれが度胸の次に大事なこと。不動産投資を成功させるコツ。とどのつまりが、サラ金と同じってことよ。つまり、上の三条件を自分でシミュレーションできるようになること。そんなの無理だって？家賃相場はインターネットでわかるし、銀行も優良借主を探してるから話くらいは聞いてくれるし、入居率は近所のアパートの郵便箱見ればわかる。昔に比べりゃ、楽になったもんだ。やろうと思えばできるけど、やる気がなければ無理だね。度胸＆サラ金の教え。あとはヤル気と頭金。これが不動産投資を成功させるコツ。くれぐれも、ご利用は計画的に。人気blogランキング不動産投資部門に参加中。
2006.09.05
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01 度胸、度胸、度胸
其の壱不動産投資を成功させるコツ？まずは頭金かな。一番必要なのは度胸だね。一に度胸、二に度胸、三、四がなくて、五に度胸。いくら金持ってても、度胸がないとダメなんだよなあ。ooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo ありがちな質問「不動産投資を成功させるにはどうすればいいんですか」 初代曰く「一番大事なのは度胸。金より度胸。何より度胸」いい物件ほど考える時間は少ない。いかに短時間で結論を出すか。それが勝負。とにかく一棟目を成功させる。一棟目さえ成功できれば、後は何とかなるもんだ。「で、小場さんは度胸あるんですか？」「残念ながら、初代ほどでは……。」「じゃあ、どうしてアパート経営できるんですか？」「幼少から見てきてるので、野菜買うのと同じ、経常業務なんです」「？？？？？」商売は慣れである。慣れているから、できるのだ。見てきたからこそ、できるのだ。キーポイントは一棟目。これで成功すれば、後は楽勝、コンコンチキ。どうやって一棟目を取得するか。これは初代大家さんが書いた本が一番。本屋さんに行けば大量の関連図書があるので読破すべし。後は度胸、度胸、度胸。綿密な計画がないと、度胸だけでは沈没するので、ご注意を。人気blogランキング参加中。
2006.09.04
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はじめまして
二代目大家、小場三代。40代バツイチ。いわゆるオバチャンである。名前は「おば みつよ」と読む。「おば さんよ」「おば さんだい」ではない。数年前迄、ＯＬだった。多分「オフィスレディ」の略ではなく、「御局老人」の略だったと思われる。ある日、実父がコロリと亡くなり、遺産が転がり込んできた。毎月の給料より家賃収入が多かった。相続後、給料の殆どが源泉徴収の所得税と地方税とで消えていった。仕事は嫌いではなかったが、これでは何のために働くのかわからない。職場に早期退職金割増制度があったので、退職して大家業に専念することにした。不動産との付きあいは長い。就職してから、初代大家である父母の横で実務を見てきた。不動産取引経験は約20年になる。 母曰く「アンタは生まれる前にヘソの穴から取引を見てたと思うから 50年近いキャリアがあると思うわ」80代、間近な母も現役で不動産賃貸経営中である。投資欲は衰えることを知らない。ある意味、小場家の化物である。最近、マイナーに大家さんブームである。書店に行けば「あなたも大家になれる」「簡単に儲かるワンルーム投資」「大家で私設年金を作ろう」等々の本が並んでいる。当然ながら、大家も経営である。本を読んだからといって、誰でも成功するわけではない。「成功する情報起業」「こんなに簡単アフィリエイト」「ネットで儲かる投資術」を購入して読んでも全員が成功する訳ではないのと同じことだ。長年にわたり、成功した大家も、失敗した大家もたくさん見てきた。初代大家は自分の好きな物件を買えばよい。だが、二代目はイヤな場所を貰っても所有し続けなければならない。管理し続けなければならない。その中で、初代大家より二代目大家の方が大変なのではないかと思うようになった。初代が購入した物件が全てアタリとは限らない。それでも二代目は所有し続けなければならない。日々の生活の中で思うことを書いてみようと思う。初代大家さん、二代目大家さん、大家さんになるべく勉強中の方に少しでも参考になれば幸いである。人気blogランキング参加中。
2006.09.03
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