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会員証が届きました
昨日、特定社労士の会員証がとどきました。4/1付けになっていました。前の会員証のコピーと見比べてみると、自分でも老けたなあと実感します。初めて会員証をもらってから25年、四半世紀が経過したことになります。当時28歳だった私も53歳です。今年も頑張ろうと、しみじみ思いました。
2020.04.16
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特定社労士の付記申請
今日、東京都社会保険労務士会に行き、特定社労士の付記申請をしてきました。午前中に神奈川県庁で行政書士業務の建設業許可の変更届を行い、午後に行ってきたのですが、途中、明治大学の学生が卒業式なのかスーツと着物で集まっていました。コロナに負けず卒業式をしていたようです。さて付記申請書ですが先週の土曜日に自宅に届いたので、今日2020.3/23、証明写真を撮って印紙5000円を貼付して、一旦東京都社労士会に電話して手数料の納付方法を聞いたところ現金で良いとのことでした。しかし添付書類では社労士証だけで良いとされていましたが、東京都社労士会は会員証にも特定社労士と記載するので会員証と写真１枚余計に必要だということでした。証明写真は今日撮ったのでもう一枚切りぬいて一緒に持っていきました。午後4時以降になると手数料の領収証が出せないということで、午後、事務作業を終え急いで御茶ノ水に向かったのですが、どうにか午後３時半ごろソラシティにつきました。手続きを待っている間、壁に特定社労士試験の合格者の受験番号と答案が掲げてあることに気づいたので、それを見ていました。東京で受験した人での合格者数は256人のようでした。全合格者数が490人であることを考えると、東京会場で研修し受験した人が全会場の過半数を超えているのでしょう。しかし特定社労士の受験者数は年々少なくなっているのは否めません。この制度が始まって15年経ったわけですが、いまだ目標の簡易裁判所の代理権を取得できていないのが大きいのではないかと思います。ただ特定行政書士の取得数が４０００人位しかいないのに比べると15000人以上取得している特定社労士は今後に期待できるのではないかと思います。行政書士は社労士の倍の会員数がいるのに特定に関しては社労士のほうが多いという逆転現象が起きています。ここに期待度の違いがあると感じます。特定の資格で訴訟代理権があるのは司法書士だけですが、今後は行政書士は社会保険労務士はどうなっていくのでしょうか。どちらにしても弁護士さんと違い訴訟や法的交渉の分野は扱かうことはないでしょう。ただ今後ADRや労働審判、労働訴訟は増加していくと思いますし、企業法務としてはその予防策が必要になりますので、その対策のため社労士や特定社労士が活躍する場は増えていくことになると思います。あ、今日渡してしまった会員証ですが全国社会保険労務士会連合会に返信封筒（簡易書留）をつけて申し出れば返してもらえるようです。私の場合、２５年前のものなので記念ですので返還してもらう手続きをする予定です。ちなみに25日までに手続きをすれば4/1に付記が間に合うようです。
2020.03.23
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３月は出入りが多い
3月は出入りが激しい月です。太田市のアパートは今月２件退去で空き室が３室になります。ただし１室は入居予定がありますので空き室は実質２室です。伊勢崎のアパートの空き室２室が来月初めからの入居が決まりましたが、１室退去が決まりました。退去の部屋は畳に問題があるようですが、どうしようか検討中です。保土ヶ谷のアパートの空き室1室も今月入居がきまりました。横浜は南区のアパート1室の空き室がどうなるかです。太田市は工業都市なので今回のコロナの影響が大きいようです。退去する部屋も去年入居したばかりですが景気のせいで退去になってしまいました。今回のコロナの経済活動の影響力はすさまじいものがあります。早く収束してほしいものです。
2020.03.19
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特定社労士試験
今回、第１５回の紛争解決手続代理業務試験（特定社労士試験）の合格発表がありました。実は第１３回から受験してますが、第１３回はかなりの寝不足のせいか、倫理から記載しはじめたのですが、記載欄を間違えてしまい（なぜかこの年は倫理が３問あったため）、何百字もの修正が必要で時間がたりませんでした。結果は倫理の足切りでアウトです。１４回目は、やはり倫理が14点しかとれず、全体でも２点不足してしまいました。敗因は私が字が汚いだけでなく字を書くスピードが遅いことが大きいと思います。すべて書き上げるのに大体残り時間を気にする状態になりますので、見直し時間がほぼありません。ですので答案の検証はほぼしておりません。今回は前回と同じような学習法で記載事案もほぼ同様ですが、どうにか合格となりました。今回は合格基準点を10点以上超えていたのですが、前回と何が違うのかよくわかりません。とりあえず特定社会保険労務士の試験が終了してほっとしています。答えが決まっていない試験はやはり難しいです。社労士試験より簡単だと仰る方は多くいますが、社労士試験は選択問題が基本でしかも答えが決まってます。対して特定社労士試験は答えが決まっているわけではなく、法的知識の裏付けに基づく自分なりの回答を行う必要があります。またこの試験は社会保険労務士試験に合格している人しか受験できません。その中で54％しか合格しないのですから、そんなに簡単だとは言い切れなのではないのでしょうか。私のように老眼で字が汚く字を書くスピードが遅いと大変です。選択問題ならいくら難易度が高くても合格すのは難しくはないと思いますがこういう試験は苦手ですね。パソコンで回答できれば楽なのにと思いました。第１回特定行政書士試験は正解不正解が分かり問題がなかったのですが、自分でも怪しい箇所が３か所くらいだと問題を解きながらわかりましたし、時間的余裕もありましたので、多分合格すると思いましたが、特定社労士試験は結果が出るまで分かりませんし、結果が出るのが遅いので結果が出る頃には回答内容も忘れてしまいます。この試験の難しさは参考書がほとんどなく河野順一さんが出版されている問題集くらいしかないことです。第１３回までは佐々木昌司さんのお気楽社労士の特定社労士受験ノートが出版されていたのですが第14回からはなくなってしまいました。ただし記載方法の参考書としては第１３回のものでも参考にはなりました。というよりこの試験の問題及び回答方法はずっと変わっていないので、最近の法令さえ適応できれば昔の参考書も役にたちます。それと知識の補完に重要判例さえ頭に入っていれば、あとは記述のセンスだと思います。私のようにかなりの悪筆でも読んでいただき採点してもらえたのですから、採点する方はかなり良く答案を検討しているのではないでしょうか。ですから基本的な知識は重要だと思います。ちなみに今回は受験者数905人で合格者数が490人でした。合格基準点は55点です。（倫理足切り１０点/30点です）ここ３年は500人前後しか合格しておりません。多分、今までの合格者数は累計16000人を超えて（廃業等で保有実数はもっと少ないでしょうが。）社労士会目標の1万人を既に超えていますので、今後も難易度は少しづつあがるのではないでしょうか。
2020.03.19
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パソコンのwin10化
来年の1月14日にWIN7とオフィス2010の保証期間が切れます。私はほとんどのパソコンでWIN7を使用していたのでWIN10に変更しなければならず、今月からぼちぼち変更してます。新規インストールは有償ですが、グレードアップはまだ無償でできるようですので、やってみました。3台ほどはWIN10化できたのですが、東芝レグザPCとソニーのVAIOはなかなかできず、ソニーのほうは調子も悪かったし、何度もトライしましたが無理そうであきらめました。東芝のほうは一旦、WIN7をクリーンインストールしてから、WIN10にしました。当然TVチューナーは使えなくなりました。このパソコンはCPUがCELERONのB820で遅いので、今度I5の2540に交換しようかと思っています。REZZA-PCはカバーを開けるのが大変そうなので少し躊躇しておりますが、どこかで思い切ってやりたいと思います。ただもしかしたらハードディスクをSSDに変えたほうが効果があるかもしれません。これは東芝のノートパソコンで今度試してみようと思います。（こっちは簡単にWIN10化できました。）いろいろやってみて分かったのですがWIN10にもバージョンがあって今は1903バージョンで前から持っていた1703バージョンは古くてアップデートが必要だったこと、機能も少し違うこと、日本メーカー製はWIN10にしにくいことがわかりました。なので仕事で主に使用しているNEC製のパソコンはWIN10にしないでデータを他のパソコンに移して、とりあえず新たなメインマシンが使いやすい状態になるまでネット接続しないでおこうと思います。パソコンはいっぱいあるのでスタンドアローンの使用でも作業には問題ないはずです。ただこのパソコンはCPUがCELERONのB780なので今となっては非常に遅くなってしまっています。ほかのメーカー製ならCPUをI5の560MとかI7の620Mとかに変更して早くすることも可能ですが、このパソコンではそれが一切できません。まのでいずれは廃棄するしかないと思います。
2019.09.16
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令和最初の日
5/1令和最初の日は伊勢崎のアパートに行ってきました。２階のリフォームを少し手伝うためです。父と行ってきましたが、やはり82歳の父の方が早いし下手に手を出すと足手まといになります。この日はトイレの止水栓が回らない状態を止水栓の交換で直し、劣化したフローリングの上に薄いデニヤ板をはる作業をしました。この部屋は2ＬＤＫで広いので父ともう1一人で既に８日作業してもらってます。なぜなら前の住人がひどい使い方をしていてしかも室内放し飼いで鳥をかっていたような痕跡があり、あちこちに穴をあけ、壁やキッチンを油だらかけにしていて、フルリフォームが必要な状態だったからです。実は残置物もいっぱいありました。残置物は去年処分しましたが、室内のリフォームは先月から手をつけた状態です。今回はリビングに10枚も板張りがメインでしたが、すでに他の部屋の畳を撤去して、そこにコンパネを張ってもらっています。またリビング以外の部屋はクロスをはがして、クロス交換をしてもらっています。リビングも半分はクロスを張ってもらっていて、あと半分です。最初はトイレやお風呂、選択パンも油と黒ずみがあり、清掃だということでした。あとは残りのクロスを張ってもらい、フロアタイルの取り付け、エアコンの設置、お風呂の換気扇の交換、フロアタイルの全室張り上げ、一部塗装、最終清掃を行う予定ですが父の意向次第です。完全終わった後が楽しみですが、費用はかなりかかります。今年はすでに太田や大岡や菅生の補修・リフォーム費用として40万円程度かかっていますが、この部屋だけで40万円はかかる予定です。栃木が今年だけであと何百万円かかるかわからないし、大岡で応急措置した水漏れの補修もしなければなりません。東金などの千葉の戸建も直してかしたいので、そこでも、リフォーム費用がかかってきます。今年は新規購入はしない予定ですが、早くリフォームを済まして賃貸に出さないともったいないので頑張っていこうと思います。しかし１7年くらい不動産賃貸をやっているので、少しずつしか物件購入をしていませんが、物件は増えていくもんだなと感じます。無理はしないでやるほうが私には性に合っているので令和もこんな感じになるのではないでしょうか。
2019.05.02
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太田リフォーム３週目
今週も父達に引き続き太田のアパートのリフォームをお願いしました。今回はキッチン周りのクロス塗装や、ＴＶインターホンなどをつける作業をするようです。ついでに空き室の102の温水便座も取り付けるようです。今週で太田のリフォームは終了予定ですが、かかった費用はエアコン交換まで行って大体25万円くらいでしょう。来月は伊勢崎市アパートの１室をお願いする予定ですが、こちらは広いので結構大変かもしれません。
2019.03.22
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太田リフォーム1回目
昨日父に太田アパートの空き室のリフォームに行ってきてもらいました。父とその友人で金曜土曜で一泊でしたが、初のクロス張りをお願いしました。1Ｋですのでクロスを30メートル購入しておきました。天井は塗装するという話しでしたが今回１回目の塗装では下地が見えるということで次回もい１回塗ることにしたようです。クロスはひびやや亀裂などを補修した上で部屋部分を張り替えてもらいました。そのほかウォシュレットを取り付けたとのことです。それと壊れていたエアコンを取り外して自宅に持って帰ってきたようで。それで今回は終わりで、フロアタイルでの床張りは次回とのことでした。トイレやキッチン部分の補修も次回以降です。父と話をしたうえでインターネットでエアコンを注文しました。取り付けは外部にお願いするつもりですが、父達がリフォームしている最中に取り付けしてもらおうと考えています。来週も金曜土曜でお願いするつもりです。ただすごく寒かったようで、大変心苦しかった。来週はもう少し暖かくなると良いですが、エアコンをできるだけ早く取り付けてもらう必要があります。
2019.03.10
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群馬県に行ってきました
今日は、太田市と伊勢原市のアパートをリフォームのために父と確認に行きました。と言っても、太田の照明の交換と浴室換気扇の交換を行いました。（父がですが）私は太田のジョイフル本田で換気扇と照明を購入したのと補助をしただけです。太田の作業ののち伊勢崎に行って照明をつけました。まあどちらも今後やることが多いのですが、父ができるところはお願いしようと思います。父の友人にも仕事を出す必要がありますし、リフォーム代の節約にもなります。仕上がりも問題ないはずですので安心感があります。太田と伊勢崎に行ってきたのですが街の活気は断然、太田のほうが上です。人口は大差ないのですが、車の量や人の往来、街の雰囲気などを見てみると群馬県の中ではピカイチだと思います。
2019.02.23
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明日は太田の空き室を見に行きます。
先月、退出した太田の1部屋の管理会社から来た見積もりが41万円だったので、明日父と部屋を見に行きます。先日東電に通電使用の申し込みをしてありますので、電気まわりは父にチェックしてもらう予定です。クロス、クッションフロアも、もしかしたら父にお願いするかもしれません。1Ｋなので見積もりが高すぎるのは問題です。明日の確認次第でいろいる考えます。時間があれば伊勢崎にもよって2ＬＤＫの空き室も確認します。この部屋はリフォームが大変ですのでなかなか手を付けていませんでしたが今年はやってしまおうと思います。
2019.02.22
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TVドアホン
先日、自宅のドアホンを交換しました。玄関子機はドライバー１本で10分もかからず交換しました。しかし押してみて、録画を見たらなぜかまっすぐ映りません。しかたがないのでもう一度取り外して、裏のつまみで調整して付け直しました。親機の方も簡単に交換できました。うちは実は副親機もついています。そちらのほうもパナソノックのＳＶ632と交換して終了です。ドアホンのほうはパナソニックＳＶ38です。ＳＶ632と室内通話できるのはＳＶ21、ＳＶ26、ＳＶ36、ＳＶ37、ＳＶ38、ｓｖ39でどれにしようか悩みましたがＳＶ39は必要ないし。ＳＶ21とＳＶ38はアマゾンで2000円程度の差ですが、自宅ですので高い方にしました。アパートだったらＳＶ19にすると思います。翌日には衣類乾燥機が来ました。今年は、浴室乾燥機、ドアホン、衣類乾燥機と設備の故障が目立ちます。昨年はトイレを交換してますし、近々もう一つのトイレも交換しようかと思っています。１５年たつと家電や設備は壊れるものだと思います。
2019.02.22
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自宅の浴室乾燥機が故障した
2週間くらい前、自宅の浴室乾燥機が故障しました。さらに衣類乾燥機も同時に故障したので。洗濯物が干せません。衣類乾燥機のほうはヤマダネットで注文して。浴室乾燥機のほうは自分か、父に応援を頼んで対応しよう思いました。まず昨日確認作業です。点検口を開け配線や排気管にの確認、それと開口部のサイズの確認です。ついている浴室乾燥機はINAXのUH2Aです。この機種は三菱電機製で浴室乾燥機と換気扇が別についているタイプです。現在の主流ではありません。換気扇は付け替えると必要ないので換気扇の穴と塞ぐフタやアルミテープなどホームセンターで購入しました。さて交換する浴室乾燥機ですがMAXのUFD111Aというものをヤフオクで送料合わせて15500円で購入しました。しかし問題は開口部ですMAX機材ですMAXに限らず最近の機種は幅280で開口部285mmが主流です。しかもうちのユニットバスの天井はアングル（金物）で補強されています。なのでその日に父に応援を頼んで、翌日曜日2/10にDIYにのぞむことにしました。父は電気工事士として40年以上工事に携わってきた工事のベテランです。昨年も電気に限らず内装までいろいろお世話になっています。特に菅生が丘の物件は5カ月にわたってほぼすべての工事をお願いしました。まずは古い器具の取り外しです。その前にブレーカーを落とさなければなりません。その後天井裏の電源線を切断し排気管についているアルミテープを外します。本体から延びる電源線が換気扇につながっているのでそちらも切断します。作業時間はたぶん10分くらでしょう。その際に本体についているリモコンケーブルは天井裏に置いておきます。その後リモコンを外し、本体のビスを外して本体を撤去します。この作業も10分くらいで終わるでしょう。その後開口部を広げる作業です。この作業は完璧に父にお願いしました。まず電動ドラバーを使ってキリに変えて開口部から両端3センチのところ2か所にジグソーが入る穴をあけます。その後400ｍｍジグソーを使って切って行きます。最後に金属部分がある開口の30mmを金ノコでゆっくり切り取って、開口部がＷ285Ｌ400になりました。Ｌは調整不要なのでそのままです。この作業は小1時間くらいかかりました。次に機材を開口部に入れ込みます。ＭＡＸの製品は返しがついてるので機材を開口部に押し込むと落下しません。ビス止めは父より背が高い私が担当しましたが、少しミスして電動ドライバーで天井を少し傷つけてしまいました。ここはご愛嬌です。まず止める片方はアングル部分ですので慎重に３ｍｍの穴をあけます。その後付属のビスで止めます。その後開口した部分ですが天井裏に２４ｍｍ×450ｍｍの垂木を置いて、そこにビス止するようにしました。こちらのほうも穴あけしてから作業したほうが良いです。一か所目で必要ないかと思って直接ビス止めしようとしてミスして天井を傷つけたので、反省したところです。この作業は垂木のほうを父に抑えてもらって作業しました。固定していないと失敗する可能性があります。この作業は３０分弱くらで終わります。その後天井裏に残しておいたリモコンケーブルに新しいリモコンケーブルをビニールテープでくっつけてリモコンがついてた方からケーブルを抜いていきます。新しいリモコンケーブルが出てきたらテープを外してリモコンを取り付けます。この作業は10分くらいです。次に排気ダクトを天井裏の本体とアルミテープで取り付けます。この作業は５分から１０分くらいでしょう。私は体が大きいので狭い天井裏の作業で１５分くらいかかってしまいました。換気扇の排気穴もふたをしてアルミテープで巻いて止めて、最後に父に電源ユニットにユニットの電源を差し込んでつないでもらって終了です。たぶんこの作業は2～3分というところでしょう。素人でも簡単にできますが、電気工事士の資格が必要な作業です。父は１級の資格者なので問題ありません。ブレーカーをつけて通電させたところ普通に使用可能になりました。カバーをつけて終了です。前の機種よりも静かです。これで浴室内も快適になり衣類乾燥もできるようになりました。この作業は全体で大体２時間強といったところですが、開口部の作業がなければ１時間強でできる作業でしょう。正し電動ドライバーは必須です。来週あたり衣類乾燥機がくれば浴室での衣類乾燥はあまりやりませんが、２４時間換気は入浴前の暖房、夏に使う涼風はありがたいので重宝するはずです。
2019.02.11
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菅生戸建て申し込み
菅生の戸建てのリフォーム7が完了したので先月から募集を始めました。小学校が近いので年長の子供がいる家族何件か興味をもって頂き、すぐに申し込みを頂きました。今週土曜日から入居予定です。また大田のアパートと伊勢崎のアパートも１室づつ入居が決まり、あとはリフォームが必要な１室づつの空きです。大田のリフォームは管理会社にお願いしたので、伊勢崎をどうするか検討中です。これが終了したら次は東金の戸建てのリフォームを行う予定です。現在進行形でリフォームを行っている栃木がありますので他は一つづつ進めていきます。アパートを購入してキャッシュフローを出すのと同じ位のフローは出ますので、リフォームはきちんとしなくてはいけませんね。ただ、どの物件も遠いので、気が引けてしまいます。まあぼちぼちやります。
2018.10.15
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菅生リフォームほぼ完了
川崎の菅生物件のリフォームがほぼ終わりました。あとはアンテナの取替えと一部取り付けなどです。思えばかなりひどい状態で、トイレも使用できなくてお湯もでない、窓も一部壊れ、外部木部も一部くさっている、床も荒れ放題、クロスも汚れている状態からの復旧です。よいところは傾きや雨漏りがないくらいのものでした。夏休み期間は募集は難しいので来月からは募集に力を入れなくてはなりません。
2018.08.25
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監理責任者講習
先日、監理責任者講習を受講しました。技能実習の監理団体の許可にかかる監理責任者や外部監査役に必要な講習です。まる一日の講習で最後に効果策定をしました。どうやら８割の正答率が必要ですが、来年３月まではそれ以下でも良いみたいです。今後、技能実習生の招聘は増える予定みたいですし、今かかわっている許可をほしがっている団体のように監理団体も増加していくと考えられます。今後の業務として有効かなと考え、研究していこうと思います。入管・VISA業務と一緒にやっていくつもりですので、より専門性を高めなければなりません。
2018.08.25
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２階のフロア及び廊下のフロアタイル
宮前区の戸建ての１部屋と廊下にフロアタイルを張ってもらいました。これがこんな感じになりました。フローリングに近い感じです。トイレと浴室前にはクッションフロアを張ってまらいました。壁紙も１階の部屋意外は塗装してもらいました。
2018.05.24
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川崎戸建てリフォーム中
先月退去した川崎市の戸建てをリフォームしています。といっても父とその友人にお願いしていますが。とてもひどい状況だったので苦戦しているようです。フェンスはボロボロ、草木の処理も最悪、しかも全ての雨戸の戸袋が壊れている状況です。これはムクドリをここに入れていたので、こうなったようです。犬のし尿のせいで床もボロボロしかもにおいがひどい。トイレは詰まっているどころではなく便器いっぱいに糞尿を積み上げていて使用不可状態、給湯器、エアコンも使用できない状態でした。外装も大いに問題ありです。そこで最初にトイレを使用できるようにして、電気周りは電気やの父に直してもらい、空調も使用できるようになりました。２階は塗装とフロアタイルである程度は見えるようになり、これから１階の廊下です。その後１階の部屋ですが、それが大変です。問題は戸袋や２階ベランダの上の波板、塗装をどうするかです。最後に給湯や浴室は一部プロパンガス屋に頼もうかと考えています。今月は２月末に決済が終わったアパートが全て入居決定したので少し気が楽です。川崎は来月までかかると思います。終わったら伊勢崎アパートの１部屋、ひどい部屋があったので、そのリフォームをお願いしようかと思います。
2018.05.22
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代金納付
今日は千葉地裁に行ってきました。今週末から来週にかけては本業が忙しくなるので、余裕がある今日にしました。先月たまたま落札した戸建て代金を納付するためです。最近は２００万円強で入札しているので、あまり落札することはないのですが、本当にたまたまの落札でした。競売なので今後占有者との交渉が必要です。他の物件のリフォームが終わっていないのでぼちぼち行います。最近の落札額は３００万円中盤が多いのですが、物件数が多いときは安く買える場合があります。あとはタイミングと運です。 今日は父に横浜のアパートのリフォームに行ってもらっていもした。クッションフロアが汚れていたので、その上にフロアタイルを張ってもらいました。写真を見せてもらいましたが綺麗になっていました。 今日、大田市の管理会社からは入居条件に関して確認の電話がありました。もし入居が決まれば大田は満室です。先週川崎の戸建ての退去連絡があったので他の入居でがんばってもらわなくてはなりません。伊勢崎の物件が先週1室入居連絡があったので、こちらはあと2室です。1室については残地物の撤去と、かなりのリフォームが必要なので、あと1室を決めたい。ちなみに残地物は先週撤去を依頼しました。管理会社にお願いすると、高いので別に手配しました。かなりの出費が削減しましたがリフォームをどうするか検討中です。
2018.03.13
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申し込み
今日管理会社から申し込みの連絡がありました。この物件は4部屋なので、あと1部屋で満室です。立地的に心配しいません。この管理会社は動きが早いので問題ないとおもいますが、問題は伊勢崎のアパートです。そろそろ連絡を入れて対策をしなければ。
2018.03.01
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ガス屋から連絡
プロパンガス屋から電話がありました。給湯・風呂、キッチンへの給湯、一部キッチンパネルをお願いしてました。一部自己負担でもかまわないことを伝えて追い炊き機能をつけてもらったところ、1室15万円の負担となった連絡です。工事費込みなのでこんなものでしょう。あまりガス代をたかくしたくないので仕方ありません。とりあえずその工事が終われば住みやすい部屋になりますので問題はありません。入居に苦労する部屋にはしたくなかったので、まあ良しとします。今日は父にリフォームに行ってもらったのですが本業が忙しくて連絡できませんでした。明日父と会って確認します。
2018.02.23
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投資スタイル
私は基本的にキャッシュフローよりも早く返済するほうに重点を置いてきました。しかしキャッシュフローも考えなければ不動産はうまくいかないと最近は考えています。今回のアパート購入はフルローンなので自分の使ったお金は１００万円強です。しかも長期ローンなので多分キャッシュフローがマイナスになる可能性は低く次の投資を考えられる状態になっています。なのでリフォームは行っていますが、良い物件があったら次のアパートも考えたいと思います。先週セミナーで会った方は５９歳で不動産投資をはじめて1年間で4連続戸購入し1億円借り入れてアパート経営を始めたようです。今後も増やして行きたいと意欲旺盛でした。私はこのスピードは無理だし、やる気もありませんが、計算してみると今までの15年よりも加速して購入することは可能なので、法人設立も検討しなければいけないと思います。私は区分はやりませんし、新築も考えていません。今は中古アパートか中古戸建てしか考えていないので、そのスタイルでしばらく行くつもりです。大型アパートやＳ造り、ＲＣは今のところ考えていません。しかし一生考えないかと言うとそうとも言えませんし、中古区分も買う場面があるかもしれません。物事に絶対はないというのも自分の考えなので先々はわかりません。しかし今は自分のスタイルを崩す必要もありませんのでこのままで行きます。
2018.02.22
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保土ヶ谷アパートのリフォーム
昨日は父が保土ヶ谷アパートのリフォームに行っていただきました。2日目です。汚れていた方の部屋の清掃と、洗浄便座の取り付け、ＴＶドアホンの取り付けなどを行っていただきました。父は８１才ですが工事に関しては素人の私と比べ物になりません。次は金曜日の予定だそうです。エアコンをつける予定みたいです。あとはプロパンガス会社がバランス釜とキッチン部の給湯を設備してもらえたらだいたい終わります。ここでは追い炊き機能をつけてもらう予定なので、私の負担も発生しますが、その分家賃を上げる予定です。どっちにしても早く終わらせなければなりません。
2018.02.21
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初めてのセミナー
今日は、初めて不動産会社のセミナーに参加してきました。あまり私はセミナーに興味がないのですが、最近の情報収集がてらに参加してみました。何人かの方とランチをいたのですが、考え方がいろいろあって面白かったです。そのあと実家に帰って父から保土ヶ谷のリフォームについて教えてもらいました。まだ1室ですが洗浄便座、照明、ドアホンをつけたとのことです。ドアホンはコンセントも新たに設置してもらいました。
2018.02.17
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保土ヶ谷アパート
今日、父から電話があった。父は今日私が購入したアパートのリフォームに父の友人と一緒に行ってくれている。電気工事士の父は電気のプロなのでテレビドアホンやエアコンの設置はもちろん、洗浄便座の取り付け、塗装もできる。電話の内容は何故か2室のうち1室電気が通電していないということだ。急いで東電に電話で確認すると、通電していると言う。もう一度父と連絡をとるとやはり通電していないようだ。もう一度東電に確認すると、今回は1室電気を送っていないと言う。さっきと言うことが違うが、急いで通電をお願いし父に連絡した。工事関係はいろんな人がからむので大変ですね。父の作業を見ていると明らかに作業スピード、工事の的確性など素人と全く違うのがわかります。私は全くの素人なのでリフォームを自分でやることには二の足を踏んでしまいます。昨年も南区の物件でもお風呂の塗装や床シートはりなどもお願いし見違えるようにきれいになりました。この部屋の風呂は壁も床も単にＦＲＰ塗装されただけのかなり汚いものだったのでイメージが変わりました。もう少し予算をかけて壁も塩ビパネルに変えるのも良かったかも知れません。もう入居者がいるのでやりませんが次回は検討してみます。
2018.02.16
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伊勢崎に行ってきました
今日は埼玉で朝一で仕事がありましたので、その後どうしようか考えて、伊勢崎の開いてる部屋を見てみようと思い伊勢崎のアパートに行ってきました。2部屋は貸せる状態でしたので問題ないのですが、電気が２０Aでウォシュレットがついていないことは問題かなと思います。検討事項として考えなければ。それと募集に関しても要検討だと思います。その後1件仕事で東京での手続きを行いたかったのですがギリギリ間に合いました。
2018.02.15
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前期は赤字になります。
29年の決算は不動産投資を始めてから初の赤字になりそうです。と言っても売り上げが減少したわけではなき昨年は６００万円弱のリフォームを実行したのが原因です。まあ売り上げも１０００万円超くらいですので多くはないのですが。国金から借りた６００万円を使い切った感じです。今年もリフォームが必要な案件があり、友人に頼んでいる継続中のものもあります。（これは来年までかかりそうです）物件はひとつずつ使えるようにしなければならないので仕方ありません。売り上げ的には今年は昨年より３０％から５０％くらい多くしたいと考えています。しかし赤字決算だと借入金利息のうち土地分が益金加算しなければならず土地割合を調べる必要があります。
2018.02.14
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今日は電話が多かった
今日は36協定やら就業規則変更やら退職干渉やら通勤問題やらと、顧問先からの電話が非常に多い1日でした。もうすぐ3月ですので4月になる前に確認する事項が非常に多いということですね。確定申告書類も作らなければならないので、これからの1ヶ月は忙しいと思います。社労士なら当たり前ですが体力と気力が勝負です。
2018.02.14
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今日は決済
今日はアパートの決済に行ってきました。無事融資もついて取引は終了しました。しかし今日の朝刊でＳ銀行のシェアハウスの問題が出ていたので大丈夫かと少し心配にはなりましたが問題なく進行し、終わりました。この物件は4戸で小さなものですが、2室空き室です。しかし○○ブルさんに管理を先週依頼したところ、既に１件は申し込みが入っているともことです。まだリフォームを行っていないのでこれから急いで行わなければなりません。この時期は私自身本業が少し忙しいので手配が大変です。でもこの時期を逃すのはもったいないのでがんばろうと思います。
2018.02.13
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明日から本格的に業務開始
新年１月も１週間たち明日からは業務がはじまります。明日は働き方改革についての相談業務がありますので、下準備として先週も資料を読んだりはしておりましたが、最近はこういった相談や労働トラブルなどが増えております。労働トラブルについては労働契約法が施行されてから労働環境が変化したこに気づかずに問題を解消してこなかったことが大きな原因であると思います。我々社労士も労働契約法に対するアドバイスは平成２０年以降してはきたけれど労働基準法との相違などはあまりしてこなかったことも原因ではないかと反省するところです。これから労務の世界は大きく変化するのでそれに対応した知識が我々にも必要になります。一番近いところでは今年４月からアルバイトやパート、有期雇用・退職高齢者嘱託社員など入社して５年経過したので無期雇用に転換を申し出た場合、会社はそれを拒めません。申し出た瞬間に無期雇用者になるのです。会社や人事担当者はそれを踏まえた労務管理を行わなければなりません。
2018.01.08
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今年の不動産計画
本年あけましておめでとうございます。今年も昨年と同様リフォームがメインになると思います。今年まず１棟小さいアパートを購入し、問題点を直す。次に千葉の田舎にある戸建て２戸をリフォームして貸し出す。３番目に龍ヶ崎の貸家をリフォームして貸し出す。４番目に伊勢崎のアパートの空き室対策を検討して解消する。５番目に龍ヶ崎の廃墟建物を土地として売るか、倉庫代わりに使うか検討する。（使う場合は雨漏り対策をしなくては）同時並行で友人にリフォームをお願いしている栃木のビルをどうするか検討して内装に関して計画を立てなければなりません。全部終わればほぼ全ての物件の方向性がきまります。今年の後半くらいには、また競売に参加しようかとも考えています。今年はこんなところかな。流れで計画は変わりますが。本年もよろしくお願いいたします。
2018.01.08
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昨日契約してきました
昨日、不動産会社に行ってきて、売買契約を締結してきました。４部屋１Kの物件です。４２条２項道路の物件ですがセットバックしてありますので多分融資は大丈夫でしょう。ただどの銀行で融資できるか利息に差が出るので心配です。今年はリフォーム費用を大きく使ってしまっているので来年の決算が良くないと思います。なので来年以降はあまり融資を使わない物件を検討したほうがよいかもしれません。貸部屋は４０部屋になります。とりあえずの目標の５０部屋まではあと１０室です。多分２年から３年かかるだろうな。
2017.12.24
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先日友人と話したこと
先日友人が不動産に興味があると言っていたので、前に購入したことがある業者から来ている彼の自宅のそばの物件情報を教えました。彼は早速アプローチしたようですが私が良さそうだと言った物件は既に買い付けが入っていたようです。実際、私が不動産屋と話した感じでも東京に近い神奈川。千葉・埼玉の物件に関して良さそうな物件は数時間、遅くても２・３日では売却が決まるようですので、欲しいと思ったら積極的なアプローチが必要です。ですので不動産投資の初心者は購入する前に多くの物件情報を見て精査して判断する能力を磨く必要があると思います。私は基本的にしばらく自宅に近い横浜・川崎か神奈川でその近くで探しますが、埼玉や千葉に住んでいる方ならその近くで探したほうが良いし。価格も安いので少しうらやましくも思います。千葉に住んでいれば私であれば戸建て投資を中心考えます。神奈川とはかなり価格が違うので可能性が高いと思います。しかし私の課題は安いリフォーム会社を探すことです。来年は千葉と茨城の物件をリフォームしなければならなのですが、高い業者だと意味がないので、早く見つけたいと考えています。
2017.12.10
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特定社会保険労務研修
今年は特定社会保険労務士の研修を受講しました。３ヶ月にわたる長期での研修でしたが先月終わって、試験を受けましたが、今回は書く欄を間違えて時間配分を大幅にロスしました。合格するかしないかは全くわかりません。３月の発表まで不安ですが、今年無理なら来年がんばります。合格率は大体５５％から６５％くらいですが全員社会保険労務士であることを考えると、難しい試験と考えて良いと思います。最近の社会保険労務士試験は２％から５％の合格率ですので、そも難関を越えた中の６割弱は簡単とはいえません。なぜなら正解はなく、模範解答とされているものでも多分７割から８割程度の点数しかもらえないものだからです。ただこの学習は実務ではかなり役にたっているので無駄ではありません。クライアントへのアドバイスに関しては有益でした。
2017.12.10
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今年も終わりが近づきました
今年は、年初に１軒アパートを購入し、リフォームした物件１軒を賃貸にまわし、群馬のアパートの全塗装などを行いました。今年の年末にやっと不動産家賃月１００万円を達成しました。キャッシュフローも５０万円程度になりましたので少しずつですが安定的に家賃収入が増えている感じです。来年もリフォームを中心に行い賃貸にまわす予定です。できれば１軒くらいは購入したいと考えております。来年の目標は前期のうちに月１２０万円くらいにしたいと考えています。できれば来年末くらいに１５０万円を達成したいのですが、無理はしたくないので、年末までに１２０万円くらいでもOKです。
2017.12.10
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３月の募集には・・・・
今月はリフォームを数箇所の物件で行ってきましたが、終わりませんでした。一番良い時期である３月に間に合わないことが決定して残念です。仕方がないのでできるだけ早く終わらせなければ。 まあ今までは年の前半は本業が忙しく今まで何もしていなかったので、少しでも先に進んでいると思って我慢します。 今年１年かけて形にしていくつもりなので、急がないでやっていきます。 最近は不動産のいろんな本を読んでいますが、投資スタイルに共感したり自分のやり方とは違うと感じたり、考え方はさまざまだついうことですね。自分は区分でもマンションでもアパートでも戸建てでも事業用でも全てにおいて否定からは入らないようにしてますが、やはり好きなスタイルは木造で少しずつ増やすやり方です。レバレッジを大きくかける方法はなかなか考えられません。（計算はしてみますが。）ただ不動産投資について５００万円だとか１億円だとか、金額の大小ではリスクを測れないということはわかっています。まあ私はストレスがかからないようにやっていこう。とりあえずは今年は全ての保有不動産の入居募集ができるようにがんばります。
2017.03.31
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３月末
３月も今日で最後です。４月からは新年度よいうこともあり、新しい制度を導入する企業の出てきます。人事制度や給与システムの見直しなど、考えることの多い月でした。来月は手続きのほうが増えてくるのでしょう。
2017.03.31
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伊勢崎の部屋
今日、伊勢崎市の不動産会社から電話がありました。２階の一部屋の入居が決まったとの連絡です。ただエアコンの取り付けをお願いされたとのことでしたので、つけてくださいと言っておきました。伊勢崎はあと二部屋です。
2017.03.22
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横浜アパートの電気工事
横浜のアパートのうち１部屋だけ２０アンペアなので３０アンペアにしようとしました。しかし共同住宅の場合東京電力の幹線の容量があるので簡単にはできません。そこで東京電力に図面の提出などを行ってから東電の幹線工事と同時に建物側の電線の引き込み工事を行うことになりました。その後数日して東電の検査も受ける必要があるようです。この部屋は換気扇の交換、風呂の交換その他でもう少し時間がかかります。同時進行で船橋の戸建てや川崎の戸建てのリフォームも行わなければなりません。今年のリフォーム費用は総額いくらになるか心配です。もしかしたら赤字決算の可能性もあるかも。
2017.03.12
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４つめの物件
平成１９年に購入した太田のアパートからすこししてから龍ヶ崎の戸建てを購入しました。これは物件ではないので現金で購入しました。この物件は最近まで入居しておりましたが、あいてしまったのでリフォームをして少し家賃を上げたいと思っています。
2017.03.07
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経営事項審査
今日は神奈川県で経営事項審査申請の手続きをしてきました。今日できなければ来週ではなく来月になるところでした。経営事項審査の有効期限は１年７ヶ月です。期間を超えれば入札はできません。期限にシビアでなければ。
2017.03.07
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電気会社から電話
忘れていた電気の通電処理をネットで申し込んでいた船橋の物件の件で今日電話がありました。場所の確認です。どうやら今日はリフォーム会社がいなかったようです。通電処理はそのままやっていただけたようです。これから本格的に工事ですので電気が必要です。
2017.03.04
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今日は１日走り回りました
今日は朝一で大宮に車で行き、人事制度等の打ち合わせをして、その後浦和で手続き書類に押印を頂きにいきました。その後事務所に戻って会計処理を行い、横浜のクライアントに書類を預かりに行きました。その後もう一度事務所に戻ってから帰宅しました。
2017.03.04
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川崎の戸建て確認
事務作業の合間に川崎の戸建てを確認してきました。思ったよりきれいに使用していたようなので、大きな補修はないかもしれません。それでもいくつかやらなければならないことがあります。その合間に友人から栃木の物件の話があったり、忘れていた船橋の戸建ての電気の通電についてネットで東電に申し込んだり、やることが多い一日でした。リフォ－ムに電気と水道が必要であることを失念してました。今は本業のほうが忙しいからどうしても不動産は抜けがでてしまう。気をつけなければ。
2017.03.01
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事務処理の日
今日は経営事項審査申請の書類と永住許可申請の書類を作成し、あとは社労士業務の離職票の送付を行い終了した。その後少し会計処理を行った。確定申告は3月15日までなので早く書類を作成しまければ。しかし神奈川の経営事項審査は月2回、しかも連日でしかないから、それを逃せば翌月の申請になってしまう。
2017.03.01
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労災手続き
今日は労災手続き中の従業員から電話がありもした。2回目ですのでおなじように先生から印鑑をもらってくださいと指示して理解してもらいました。
2017.02.28
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今年はどうなる
今はリフォームをあちこちやっているので、出費が多い。まだ賃貸に出していないので収益につながっていないので少し厳しい。今年の前半にかたちのなってくればうれしいが、まずは3月までにどこまでいけるかだ。太田も4月からの入居だし、ほかのリフォームもできれば3月中盤もでには終わってかたちにしたい。
2017.02.28
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育児休業明けの手続き
育児休業中の社員が復帰した場合には社会保険の免除期間が終わり、社会保険料が発生します。もし本人の希望等で部署が変わって給与が下がったとしても保険料は従前のままですので注意が必要です。実は今日その説明をしてきました。
2017.02.27
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栃木
昨日は友人と栃木市に行ってきました。と言っても遊びではなく、私の放置していた物件を一緒に見てもらうためです。住宅ではなく古いビルです。かなり問題のある物件なので自分では考え付かないので友人の知恵を借りることにしました。さてどうなることやら。
2017.02.27
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三棟目
不動産の本格参入の二棟目を購入してから２年後の平成１９年に群馬県太田市にアパートを購入しました。最近フル塗装した物件です。こちらのほうは、とみん銀行で９割融資をしてもらい購入しました。しかしとみん銀行は４％以上の金利で少し高い。同じころ自宅を建てたので同じ銀行にしたのだが金利の面で失敗だったかも。しかしこれで三棟１５室になり青色申告が可能な部屋数になりました。
2017.02.24
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横浜のリフォーム
横浜のリフォームの見積もりがやっと届きました。少し高いので塗装は父と父の友人にお願いするかも。船橋のリフォームも今週末から始まるようです。あいている川崎も父に見てもらいどうするか決める。今月と来月は本業のほうが忙しいのでなかなか動くことができない。本当は一番動かなければならない時期なのだが、毎年この時期は自分が忙しくて動くことができない。残念だが仕方がない。
2017.02.24
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