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幸せな投資家
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2006年07月08日
カテゴリ： アーバン（不動産流動化）
こんばんは♪ 今朝、区の健康センター（利用一回300円！）でエアロビクスで汗を流して帰ってきたら、宅急便が・・・。また 株主優待品
（笑）と思いつつ、小さなダンボール箱を開けてみると・・・
先週、広島まで行った アーバンコーポレーション （東証一部8868）の 6月29日（木）の株主総会 で、予想を上回る出席者数（200人以上？）で足りなくなったお土産
郵送を手続きしてくれた社員の方のお話通り、アーバンの社会貢献活動の一環として、障害者の方々が造られた品でした。造花と勘違いしていましたが、「プリザーブドフラワー」という「生花」の一種で、同封の説明書によると、「生花にオーガニック染料を吸わせることにより・・みずみずしい質感と鮮やかな色を実現・・何年にもわたってお楽しみ頂けます」ということです。小さいですが色はとてもキレイで、早速、部屋に飾らしてもらいました 大事にしたいと思います
同封された房園社長からの「御挨拶」では、「株主様」ではなく、私個人の名前が宛先になっていました（文中も）。ワープロの自動変換によるものにすぎないでしょうが、こうしたちょっとした心遣いは嬉しいものです
さて・・・午後は、日経新聞主催の（第16回） 個人投資家向け会社説明会 で行われたアーバンの会社説明会に行ってきました♪
☆［追記］アーバン個人投資家向け会社説明会 （7月8日（土）大手町・日経ホール）
3月決算発表 後の直ぐ後で、株主総会にも参加してきたばかりですので、内容的には目新しい部分は少なく、決算説明資料にほぼ沿った内容でした（特に「第2部中期経営計画の見直し・今後の取組み」、「補足資料」）。↓
2006年5月24日決算説明資料
5分遅れて入場したのですが、房園博行社長は、株主総会同様、決算発表延期についての謝罪から説明会を開始したようです（仕方ないですね・・）。その後は、初めてアーバンを知る投資家さんにもわかりやすいように、会社概要、主要事業の説明と続きます。
１．全般
○流動化事業とは：
・ 流動化事業は総合力 （斬新な構想力、高度なソリューション力、自由なコラボレーション力、多様な企画・開発力、最先端の金融ノウハウ、確実な運営力）
・ 特に 資金マネジメントによるリスクの最小化、収入の最大化、支出（インフラコスト）の最小化
・ 流動化事業の売却益利回りは4年連続で+40％超 。
○ 事業環境の変化に合わせたポートフォーリオ経営 を実践
○ 不動産投資市場と住宅市場に対して、開発事業とサービス・マネジメント事業で取り組む
２．流動化事業
・ 収益力の低い不動産を「 価値創造 」（用途転換等）で優良収益不動産とする
・ 都内23区のうち53％が現在の耐震基準を満たさない建物 であり、事業対象となる物件はまだまだ多い。
・ 顧客であるJ-REIT、私募不動産ファンドの拡大により、優良収益不動産に対する需要は大きい。（2006年12月竣工予定の北青山プロジェクト等、具体例）
・ 前期は約1600億円の物件を購入、約600億円を売却、 約1000億円の資産を積み上げた 。
・ 資産残高（2006年3月期3,279億円）の内訳
－ 地域：都心5区62％、大阪市内19％、政令都市14％、その他3％など。
－ 1プロジェクトの規模：100億円以上（中小不動産企業では手を出しにくい）61％、50-100億円19％、50億円未満20％
－ 内容：複合施設73％、商業施設16％、オフィス9％、住居2％
・ 売却額の拡大＝キャピタルゲイン拡大と保有資産の拡大＝安定的な賃料収入拡大により、持続的な高成長の実現 を目指す。
３．分譲不動産事業（アーバンビューグランドタワー、キャナルファーストタワー等）
４．中期経営計画（URBAN Grand Vision 2010 2nd STAGE）
・ 不動産価値創造力 （＝如何なるマーケットでも利益を創出できる）の更なる進化：価値創造による収益性高い賃料を得ることが重要・不動産市場では急速な不動産の値上がりは収束に向かい、3年程度は緩やかな値上がり、その後は循環的な市場となると認識。
・ バリューチェーンを進める：これまで培ったノウハウを外部での フィービジネス に活かす・事業会社だけでなく 「行政」も顧客 としてノウハウを活用。
・ 不動産総合サービス事業を本格化：アーバンコミュニティの事業拡大・強化（賃料収入の最大化＋運営コストの低減＝不動産の収益力向上）
・ 新規エリア、新規事業への取り組み：大規模開発事業（大阪・南港コスモスクエア地区開発プロジェクト等）、ゴルフ事業（現在9コース）
・ 経営力強化＝マネジメント体制強化：川上副社長（新任、長銀出身）、社外取締役新任（コンプライアンス強化）など。
・ 定量目標： 中期計画最終年度（08年3月期）経常利益目標を200億円→400億円に引き上げ ・08年3月期も期ズレにより予定以上の増収増益となる07年3月（06年3月期に計上予定の物件が持ち越されたために経常利益が当初予定300億円から430億円に増加する見通し）から 減益にならないよう努める
５．質疑応答（説明が長引いたため、一人だけ！←investorさんお見事）
質問「不動産流動化事業のIRR（Internal Rate of Return：内部収益率）は？」
社長「前期で200％。フルアセットベースで40％」
内容的には、前述通り、これまでの資料・聞いてきたものとほぼ同じですが、来年度収益について「今年度と比較して数字上も減益にならないようにしたい」との意向は歓迎です（詳しい決算内容を見ない投資家・マスコミは単なる減益と受け止めるでしょうから・・）。実現して欲しいと願いますが、引き続き収益目標の達成状況を注視していきます。帰りにお茶にお付き合い頂いたinvestorさん、のりぞーさん、ありがとうございました
☆ 説明会雑感：厳しすぎた抽選？？
会場に入って驚いたのは、 意外に空席が多い ことです。抽選にはずれた投資仲間も結構多かったようですが、日経は厳しく抽選し過ぎた！？？ しかも、アーバンの説明会が終わると帰る人が多い・・（笑）。
Ｗ杯サッカー、残すところは決勝戦イタリアvsフランスのみ。どちらも好きなチームで・・良い試合を期待しています
先週、広島まで行った アーバンコーポレーション （東証一部8868）の 6月29日（木）の株主総会 で、予想を上回る出席者数（200人以上？）で足りなくなったお土産
郵送を手続きしてくれた社員の方のお話通り、アーバンの社会貢献活動の一環として、障害者の方々が造られた品でした。造花と勘違いしていましたが、「プリザーブドフラワー」という「生花」の一種で、同封の説明書によると、「生花にオーガニック染料を吸わせることにより・・みずみずしい質感と鮮やかな色を実現・・何年にもわたってお楽しみ頂けます」ということです。小さいですが色はとてもキレイで、早速、部屋に飾らしてもらいました 大事にしたいと思います
同封された房園社長からの「御挨拶」では、「株主様」ではなく、私個人の名前が宛先になっていました（文中も）。ワープロの自動変換によるものにすぎないでしょうが、こうしたちょっとした心遣いは嬉しいものです
さて・・・午後は、日経新聞主催の（第16回） 個人投資家向け会社説明会 で行われたアーバンの会社説明会に行ってきました♪
☆［追記］アーバン個人投資家向け会社説明会 （7月8日（土）大手町・日経ホール）
3月決算発表 後の直ぐ後で、株主総会にも参加してきたばかりですので、内容的には目新しい部分は少なく、決算説明資料にほぼ沿った内容でした（特に「第2部中期経営計画の見直し・今後の取組み」、「補足資料」）。↓
2006年5月24日決算説明資料
5分遅れて入場したのですが、房園博行社長は、株主総会同様、決算発表延期についての謝罪から説明会を開始したようです（仕方ないですね・・）。その後は、初めてアーバンを知る投資家さんにもわかりやすいように、会社概要、主要事業の説明と続きます。
１．全般
○流動化事業とは：
・ 流動化事業は総合力 （斬新な構想力、高度なソリューション力、自由なコラボレーション力、多様な企画・開発力、最先端の金融ノウハウ、確実な運営力）
・ 特に 資金マネジメントによるリスクの最小化、収入の最大化、支出（インフラコスト）の最小化
・ 流動化事業の売却益利回りは4年連続で+40％超 。
○ 事業環境の変化に合わせたポートフォーリオ経営 を実践
○ 不動産投資市場と住宅市場に対して、開発事業とサービス・マネジメント事業で取り組む
２．流動化事業
・ 収益力の低い不動産を「 価値創造 」（用途転換等）で優良収益不動産とする
・ 都内23区のうち53％が現在の耐震基準を満たさない建物 であり、事業対象となる物件はまだまだ多い。
・ 顧客であるJ-REIT、私募不動産ファンドの拡大により、優良収益不動産に対する需要は大きい。（2006年12月竣工予定の北青山プロジェクト等、具体例）
・ 前期は約1600億円の物件を購入、約600億円を売却、 約1000億円の資産を積み上げた 。
・ 資産残高（2006年3月期3,279億円）の内訳
－ 地域：都心5区62％、大阪市内19％、政令都市14％、その他3％など。
－ 1プロジェクトの規模：100億円以上（中小不動産企業では手を出しにくい）61％、50-100億円19％、50億円未満20％
－ 内容：複合施設73％、商業施設16％、オフィス9％、住居2％
・ 売却額の拡大＝キャピタルゲイン拡大と保有資産の拡大＝安定的な賃料収入拡大により、持続的な高成長の実現 を目指す。
３．分譲不動産事業（アーバンビューグランドタワー、キャナルファーストタワー等）
４．中期経営計画（URBAN Grand Vision 2010 2nd STAGE）
・ 不動産価値創造力 （＝如何なるマーケットでも利益を創出できる）の更なる進化：価値創造による収益性高い賃料を得ることが重要・不動産市場では急速な不動産の値上がりは収束に向かい、3年程度は緩やかな値上がり、その後は循環的な市場となると認識。
・ バリューチェーンを進める：これまで培ったノウハウを外部での フィービジネス に活かす・事業会社だけでなく 「行政」も顧客 としてノウハウを活用。
・ 不動産総合サービス事業を本格化：アーバンコミュニティの事業拡大・強化（賃料収入の最大化＋運営コストの低減＝不動産の収益力向上）
・ 新規エリア、新規事業への取り組み：大規模開発事業（大阪・南港コスモスクエア地区開発プロジェクト等）、ゴルフ事業（現在9コース）
・ 経営力強化＝マネジメント体制強化：川上副社長（新任、長銀出身）、社外取締役新任（コンプライアンス強化）など。
・ 定量目標： 中期計画最終年度（08年3月期）経常利益目標を200億円→400億円に引き上げ ・08年3月期も期ズレにより予定以上の増収増益となる07年3月（06年3月期に計上予定の物件が持ち越されたために経常利益が当初予定300億円から430億円に増加する見通し）から 減益にならないよう努める
５．質疑応答（説明が長引いたため、一人だけ！←investorさんお見事）
質問「不動産流動化事業のIRR（Internal Rate of Return：内部収益率）は？」
社長「前期で200％。フルアセットベースで40％」
内容的には、前述通り、これまでの資料・聞いてきたものとほぼ同じですが、来年度収益について「今年度と比較して数字上も減益にならないようにしたい」との意向は歓迎です（詳しい決算内容を見ない投資家・マスコミは単なる減益と受け止めるでしょうから・・）。実現して欲しいと願いますが、引き続き収益目標の達成状況を注視していきます。帰りにお茶にお付き合い頂いたinvestorさん、のりぞーさん、ありがとうございました
☆ 説明会雑感：厳しすぎた抽選？？
会場に入って驚いたのは、 意外に空席が多い ことです。抽選にはずれた投資仲間も結構多かったようですが、日経は厳しく抽選し過ぎた！？？ しかも、アーバンの説明会が終わると帰る人が多い・・（笑）。
Ｗ杯サッカー、残すところは決勝戦イタリアvsフランスのみ。どちらも好きなチームで・・良い試合を期待しています
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