臼井不動産．横須賀不動産コンサルティング

2009年04月20日

★不動産、次に来るブームを予測する★

カテゴリ：投資物件の達人　売りビル　売りマンション

不動産に関する景気予測は徐々に上向きに転じている。

いままで何度も不動産ブームが到来しましたが、その内容は全く異にしている。

最初は住宅地ブームが巻き起こりました。

住むところがない時代はマイホームを建てるために居住用としての土地ニーズが旺盛で、住宅用地がどんどん売れたし値上がりしました。

商業地は見向きもされないブームでありました。

それが次には田中角栄の列島改造論で日本中の土地が沸騰し、北海道から沖縄まで、不動産なら何でもござれとばかりに更地が値上がりしました。

特に格安な全国のリゾート地の値上がりが顕著でした。

そして次のバブルが到来した時は、住宅地より商業地が主な値上がりとなったのが大きな変化でした。

また、バブル崩壊後つい数年前にやって来たミニバブルは外国資本の、特にハゲタカファンドによる不良債権買い取りで、収益還元方が言われ、利回り物件がもてはやされた。

つまり、いままで幾度となく到来した不動産ブームはその中身に大きな違いがあったことにお気づきでしょうか？

今回は世界的な金融恐慌で資金のパイプが細くなり、不動産投資どころではなくなったのが原因の不動産価格の下落と不況です。　

投資家が不動産価格の下落をチャンスと考え投資をしようにも、金融機関が資金を貸し出せないため買い手不在で急角度に不動産の価格だけが下落していったわけです。

今度景気が回復したときには不動産価格もかならず連れて値上がりしてきます。

しかし、住宅地からリゾート地へ、そして商業地へと変化したように次に来るブームがあるとすれば、その内容が何であるか変化を見極めて投資しないと失敗をします。

住宅地は核家族により分家社会から２世帯住宅へ向かっている影響で、全国に空き家が目立ってきています。

つまり住宅地があまりだしているのです。　住宅地の値上がりが抑えられている主な原因がこれで、農地政策の転換で宅地が増えればますます住宅地は値上がりが抑えられます。

アパートや賃貸マンション、オフイスビル等の収益物件でも競合が多くなりすぎ、古い建物には入居者が確実に入らなくなって行きます。

オフイスビルは特に中心部以外は入居率が悪くなっています。　貸し出し専有面積も狭くなっています。

そんないままでの変化を分析した不動産戦略は、次に来るブームの内容を予測してこそ上手くブームに乗れます。　

「不動産なら何でもござれ」の時代は過ぎつつあります。　安易な不動産投資は火傷を負う危険性があります

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