臼井不動産．横須賀不動産コンサルティング

2011年06月25日

★収益物件投資には２階建てしか建たない土地だと、余程格安で購入しないと利回りが合わない。★

カテゴリ：売　地

「土地を購入してアパートを建てたいのですが」とお客様が投資相談に見えました。
新築の２階建てアパートを建てる場合は、余程土地価格を格安で購入しないと利回りが合いません・土地を持っている地主さんが建物を建てるだけなら何ら問題はないのですが。

収益物件を建てるには、建ぺい率と容積率が余程良い条件の場所でないと利回りに合いません。

第１種低層となる場所の土地は（建ぺい率４０％容積率８０％高さ制限１０メートル）１坪５０万円以上の金額で買っても、木造の建物を１坪５０万円かけて２階建てを建設するとなると、ほとんど相続税対策に利用するぐらいで投資には適しません。

商業地域で容積率が４００％又は６００％以上でもあれば、ビル化して土地にかかる金額比率を引き下げられるので８階でも１０階でも、伸ばせれば伸ばせるほど利回りは高くなる計算です。

不動産業をしていると、土地を見た瞬間にどんな建物を建てれば利益が出るか直ぐ計算をはじきます。

２００坪の売り地が出ればまず用途地域を調べます。　次に測量図をもらい、地形を確認して建売住宅計画、アパート計画、ビル建設計画のアウトライン図面を設計士に書かせます。

その上で上下水道工事費用や設計費、外構工事費、建設費の積算をします。
広告宣伝費や支払手数料、支払い銀行金利の計算も原価計算に加算しなければなりません。
そして大切な利益数値を入れます。

総支払い金額が決まった段階で、アパートなら利回りをはじき、建売住宅なら売り出し価格の算出をします。　
そこでどのプロジェクトが事業化に一番適しているか見極めるのが経営者の仕事です。
これがなかなか難しい。

甘い積算は命取りになります。　予測通りに売れずに値引き販売すれば赤字を背負い込みます。

不動産業とは企画力と緻密な積算能力、更に販売力が求められる以外と地味なビジネスです。

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