臼井不動産．横須賀不動産コンサルティング

2023年08月07日

不動産市況が軟化してきた原因は？

カテゴリ：不動産コンサルティング

横須賀、三浦、横浜の
賃貸物件管理を請け負います。

　　不動産の市況がやや弱含みになって来た。。
　特に建築単価の上昇と、収益物件に対する金融機関の融資の厳格化により、
　新築のアパ－トや賃貸マンションを建設するニーズが下がってきたことが背景にある。

　建築の価格は3割も上昇したのに、賃貸家賃はほとんど上昇しない。
更に新築アパ－トを建設する時には自己資金2割を金融機関から求められる。
自己資金が捻出できなくて購入を断念する投資家が増えつつある現状は、不動産市場の資金回転が上手く機能してこなくなったためアパ－ト用地やビル用地が売れなくなり、収益物件投資の停滞から不動産取引全般に市況が落ち込みつつある。注意を要します。

現在臼井不動産が机上で計画している久里浜の賃貸マンションは、鉄筋コンクリ－ト造で5階建てのワンル－ㇺマンション1棟だ。
総投資額は5億円の試算が出ている。数年前の単価より1億5,000万円の値上がりだ。

従来なら建築単価は1坪85万円程度だったが、最近ではゼネコンより1坪100万円から120万円の金額を提示される。
借り手は大手企業と現在商談中で、社宅として1棟一括丸々借り上げていただく予定をしているが、土地は定期借地権で20年契約とする。
ここで土地まで購入すると利回り採算は極端に悪くなるから定期借地権とした。

土地は購入しないから借入金は不要。しかし毎月地代の支払賃料が大きい。
今までのような高い利回りを期待していると、プロジェクトが進まないため早めに決断する方向で進んでいる。

　　景気DI、不動産は2ヵ月連続で悪化／TDB
　（株）帝国データバンクは3日、2023年7月の「TDB景気動向調査」結果を発表した。
　　有効回答数は1万1,265社。

　同月の景気DI（0～100、50が判断の分かれ目）は45.2（前月比0.2ポイント増）となり、2ヵ月ぶりに改善した。10業界中6業界で改善。地域別では、10地域中7地域が改善、3地域が悪化した。人手の増加や猛暑などで季節もの消費が下支えし、小幅ながらプラスに転じている。

　「不動産」は48.8（同1.5ポイント減）と2ヵ月連続の悪化となり、50を下回った。「地価の上昇や人件費など建築資金の上昇のほか、税金対策に係る金融機関の融資姿勢の厳格化が悪影響を及ぼし始めている。

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