[物件購入ノウハウ]の記事一覧 | 上州大家なお低属性×群馬県×20代から始める不動産投資ブログ（2023年で34歳になりました）

1棟目の物件について③

こんにちは、上州大家なおです！予定にありませんでしたが、③を書きます。これから不動産を買いたい方へ、「物件検索や不動産屋巡りはどれくらいしているか？」と聞いたことあります。「ネット検索は週1-2回、不動産屋には行ったことがありません。」その時はこのような回答を貰ったのですが、本当に買いたいのならば、数が足りないかもしれません。私の意見としては、ネット検索は毎日の習慣にした方が良いと思います。それは、物件検索しようと思って検索するのではなく、トイレに行ったり、ご飯を食べたり、歯を磨くといった動作と同じように、物件検索を習慣として身に着ける、という意味です。毎日仕事終わりの夕方に見るという方もいると思いますが、好物件は、朝に物件が掲載されて、昼過ぎに掲載落ちする、なんて事もあります。夕方だけでは拾いきれない事があります。また地域の不動産屋には、ネット掲載されていない物件も在庫として持っている場合があります。これは昔ながらの不動産屋がネットを使えなかったり、掲載を面倒くさがっている側面もありますが、売主があえてネット掲載を希望していない場合もあります。（さらし物件にしたくない、こっそり売りたい、融資の固い優良客にだけ紹介して欲しい、等）こういう物件は直接訪問しないと存在すら知ることが出来ませんし、買主の「人となり」がわかってからでないと紹介しない業者もいます。これは、ちゃんとした人に買ってほしい、トラブルの種を持ち来ない人（自分で解決できる人）に買ってほしい、という仲介側の意図もあるように思います。もし町で不動産屋を見かけたら、フラッっと立ち入ってみる事も良いかもしれません。（できればギラギラせずに雑談多めが良いと思います）最初からお店に入りにくいという方もいると思いますが、自分が主人公のＲＰＧの世界だと思ってください。ゲームの世界で知らない武器屋とか魔法屋があったらまず入ってみますよね。最初はそんな感覚で良いと思います。案外応援してくれたり、話し相手が欲しいなんて業者の方もいます。ただ忙しい時間帯や曜日は避けた方が良いでしょうから、「近くにいるのでこれから行っても大丈夫か？」とTELアポしておくと良いと思います。不動産投資は誰かが物件をくれるものではありませんし、自分が種撒きした行動の結果でしか返ってきません。また、今までと同じ事をしていても同じ結果にしかなりません。もし成果が得られない場合は、自分の習慣を変えてみるのも手段の一つだと思います。それではまた次回！

1棟目の物件について②

こんにちは、上州大家なおです。本日は気になるアパートがあって内見してきました。買うかどうかわかりませんが、融資次第ではチャレンジしても良いかなという物件でした。さて、1棟目の物件に関する続きを書きたいと思います。いざ初めての購入活動に移ると、物件に対して「これが許容しても良いレベルの問題なのか」がわからない事があります。目が肥えていない状態で土地建物を見ますから、これは仕方ないと思います。誰でも初めての時は数を見て選球眼を養うしかありません。しかし、1年以上経っても買えない場合は、選定の基準が厳しすぎるか、買うための努力が足りないかもしれません。初心者の方の購入基準についてよく聞く内容ですが、築浅で、綺麗で、高利回りで、好立地で、市街化区域で、道路付けが良くて、高稼働で、金額が安くて、担保評価が高くて土地値が合って、融資が付く物件、を探している方をたまに目にします。しかし、このような物件は99.99％ありません。0.01％あったとしても、不動産業者が現金買いしていくでしょう。ではどうするかというと、どれかを許容するしかありません。具体的には、絶対に妥協できないポイントだけに絞る必要があります。私の場合は、お金である程度解決できたり、後から変更できる部分については許容します。しかし、それ以外の部分は明確な線引きをして、物件資料を見た瞬間に買うor買わないの基準を作るようにしました。。この基準が無かったために、2棟目物件の選定で失敗した反省があります。資産背景やステージによってこの基準は変わりますので、自分自身と目的に合った基準作りが大切かと思います。もう一つ重要な事は、金額だけが問題ならある程度の事は時間が解決する点です。利回りが多少低い程度の問題であった場合（新築ワンルーム投資は別ですが）、毎月の家賃収入と、仮に融資を引いていれば元金返済が進みます。ホールドし続ければ時の経過と共に薄まっていき、残債利回りで考えればむしろ相場以下になっている事もあります。不動産賃貸業は物件のオーナーにならなければ、貸したり、売ったりという商品が手元にありませんから、そもそもスタート地点に立つことすらできません。数十万円高いから物件を見送って1年間買えない状態が続くより、少し高くても買ってしまい、スタート地点に立つことの方が良い場合もあります。明らかな高値掴みは駄目ですが、私はその1年間の家賃収入で高値分を回収できるなら良いと考えます。少し長くなってきたので③を書きますｗそれではまた次回！

1棟目の物件について①

こんにちは、上州大家なおです！2本立てで【1棟目の物件について】を書きたいと思います。これから不動産投資を始めたい方の中で、戸建を買ったらいいか、融資を引いて1棟アパートを買ったらいいかわからない・・・という方は結構多いと思います。実は、これに対しての明確な回答はありません（というか答えられません）。強いて言えば、「あなたがどうしたいか」「あなたがどうなりたいのか」「あなたは何ができるのか」「あなたは何を差し出せるのか」これらによって回答が変わります。巷でよく耳にする質問で、「××という場所でサラリーマンをしてます。年収500万円、自己資金500万円あります。戸建とアパートどっちを買ったら良いですか？」という内容があります（数字は適当です）。「知らねーよ！！！ｗｗｗｗｗ」というのが先輩投資家の大半だと思います。なぜなら肝心な「どうなりたいか、どうしたいのか」が無いからです。実はこれ、初心者の人がやりがちで、結構的外れな質問なんです。この質問は言い換えると、「××高校の学生です。持久走1500mを〇分で走れます。身長♨♨cm、100m走は□□秒、握力は△△kgです。部活はサッカーと野球とバスケと卓球と、、、どれをやったら良いですか？」という内容と全く同じなのです。・・・回答に困りますよね？もし仮に身長が高ければ、「それだけ身長あるならバスケでもやれば？」とアドバイスできるかもしれません。しかし、本人は本当はサッカーが好きかもしれないし、投げたら抜群の肩を持っているかもしれません。気付いてないけどバスケが向いてない可能性だってあります。（まあ身長が高ければ、ほぼ全スポーツで優位性がありますが。。）ましてや不動産投資はお金や人生そのものと密接に関わります。自分が不動産投資をする動機を明確にした方が良いと思います。「今〇〇歳で、〇〇歳までに家賃収入（orキャッシュフロー）が□□くらいになっていたい」「借入や利回りは××くらいを目指したい」「保有物件数は△△くらいまでになりたい」「年収●●円くらいで、エリアは□□あたりで考えている」最低でもこれくらい方向性が明確になっていれば、こうすればどうだろうか？という話しは出来ると思います。希望する築年や構造と、それを選んだ理由等もあると尚アドバイスしやすいと思います。そもそも、方向性が明確になってないと、途中で当初の目的と違う道を歩きかねません。（特に初期の頃は投資手法が多すぎて迷子になり易いです）知らずのうちに迷子になっていて、ありもしない物件を求め続けて時間だけを浪費する、というのは避けたいですよね。一刻も早く何か物件が欲しい気持ちはわかりますが、自己分析が明確に出来ていないのならば、まだ投資物件を買うには早いのかもしれません。欲しい物件が買えない属性かもしれませんしね。私の場合は【低属性】かつ【地方在住】でしたので、購入できる物件が限定されており、それなりの苦労はしました。そして、苦労して買った物件でも、「その物件はあなたの戦略に合っているか」「その物件の出口（最終損益）はどうなるのか」によって投資の良し悪しが決まります。不動産は本当に奥が深いですよね。さて、次は実際に私が購入した1棟目について書きたいと思います。また次回お会いしましょう！