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マンション管理士　ベルモンドＪＦＫ

2008年06月10日

メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介　その１９０

テーマ：マンションの研究(504)

カテゴリ：マンション

＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝＝＝

－－－－－－－－－－第190号（2008年4月19日号）
－－－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）
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管理会社の怠慢などを総会議案に書いたら名誉毀損になりますか？

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今回は、国土交通省の調査報告に関してご紹介致します。

国土交通省が「マンション管理の新たな枠組みづくりに関する調査検討報告書」という調査報告を発表しました。

注目すべき点は、トラブルや不安の分析と新しい管理方法の紹介です。

まず、「将来への不安」については、以下のような項目がありました。

区分所有者の高齢化
無関心層の増加
大規模修繕工事の実施
居住ルールを守らない居住者の増加
修繕積立金の運用
賃貸住戸の増加
管理費等の未払いの増加

これらのうち、修繕積立金の運用と賃貸住戸の増加を除けば、無関心層の増加が、根本的な原因だと言えます。

管理に関心を持ち、協力しようと考えている区分所有者は、管理費を滞納しません。
また、居住ルールも遵守します。
無関心層が少なければ、大規模修繕工事に向けた準備や実施にも協力を得られます。
少々、厳しいようですが、（健康であれば）ご高齢であっても、何かしら協力できることはあるはずです。

面倒に思ったり、時間的な拘束を嫌がったりすることで、管理活動に消極的になり、最終的に無関心層が増加するのだと考えています。

確かに面倒なことや報われないことが多いでしょう。
しかし、実際に参加してみると、自分たちの共有資産が大きな危険にさらされていることを知ることができます。
そして、協力していくと、思わぬ副産物を得られることもあります。

例えば、ある管理組合ではゴミの分別を徹底することが難しく、悩み続けていました。
監視カメラを設置するのではなく、清掃局の方に指導してもらうことにしました。
説明会は休日の午前中に設定し、担当理事が中心になり、広報に努めたおかげで予想をはるかに超える住民の参加を得られました。

清掃局の方に詳細な説明受け、質疑応答にもたっぷり時間を掛けました。
この時、分別に迷ったり、困ったりするゴミがたくさんあることがわかりました。

そして、翌週から、分別をほぼ徹底できるようになりました。
これが意味するのは、住民に悪意はなく、知らなかっただけ、ということです。

監視カメラ増設は、管理費を圧迫し、住人関係をがギスギスさせるおそれもあります。

協力体制を強化できれば、コミュニティ形成や防犯強化にもつながります。
費用の点でもメリットは大きいでしょう。

修繕積立金の運用は、あまり選択肢がなく、強力な手段を見つけていません。
しかし、長期修繕計画を丹念に調べ、大規模修繕工事の前に充分に検討すれば、管理会社の提示額の半額で済む可能性もあるので、ここに集中するのも有力でしょう。

賃貸化も頭の痛いところですが、予防策はありません。
ひとつ考えられるのは、賃借人にも係を引き受けてもらうことです。
管理組合の会計担当理事を任せるわけにはいきませんが、居住ルールなどは直接関係しているので任せてみるという選択肢もあると思います。

次に、管理組合におけるトラブルについては、以下のような項目が並びました。

居住者間のマナー
建物の不具合
管理会社との関係
近隣関係
管理組合の運営
費用負担
管理規約
特にトラブルはない
その他

※その他の内容
複合用途型マンションなので他の店舗等の管理組合の問題意識との調整
駐車場の運用
不在区分所有者の無関心
一部住民による管理会社への過度な要望・クレーム等
防犯、防火対策
理事のなり手がいない等

とりあえず、「駐車場の運用」選んで考えてみましょう。

駐車場は、重要な設備であり、価値が高いだけに時にはトラブルメーカーにもなります。

駐車場の運用について、万能な正解というものはありません。
立地や台数、利用状況などによって居住者の希望が大きく異なるからです。

このような事柄の進め方が管理組合の能力に直結しています。

重要なのは、基本通り手続きを踏み、記録を残していくことです。
（詳細は、過去、何度も繰り返しお伝えしてきたとおりです。）

新しい管理方式について

管理者管理方式と信託活用方式という2つの方法が紹介されています。
推測に過ぎませんが、ここまで記したように、区分所有者自らが責任を持って管理することに限界が感じられるため、費用が高額になったとしても、管理が継続できる方法を検討する必要があると国土交通省は考えているようです。

第一印象としては、いずれの方式も、その中身をチェックする能力がなければ、簡単にごまかされてしまうので、過去、管理会社をうまく利用できなかった管理組合が導入しても成功する確率は低いように思えます。

「誰かに任せておけば良い」「お金で何とかしたい」などの考え方で安全と安心を確保することは難しいと考えています。
食べ物同様、住まいに関しても、充分な知識と確認が必要なのです。

以下は、管理者管理方式と信託活用方式の簡単な説明です。
（一部、「マンション管理の新たな枠組みづくりに関する調査検討報告書」より抜粋）

管理者管理方式
この調査報告においては、管理業者やマンション管理士等、外部に管理者の業務を委託する方式のことを指している。

信託活用方式
（１）信託受益権方式
新築マンションにおいて、分譲業者がマンション１棟をまるごと信託会社である専門の管理業者等に信託し、信託受益権（居住すること等）を受け取った上で、その信託受益権を購入者に販売する方式。

（２）区分所有建物を信託する方式
１）既存マンションにおいて、区分所有者（委託者かつ受益者）が全員合意により信託会社である専門の管理業者等（受託者）に区分所有権を信託し、受託者が信託契約に定められた目的に従って、受託した財産の
管理等を行い、区分所有者は受益者として居住権付き信託受益権（居住すること等）を保有する方式又は、２）新築マンションにおいて、分譲業者がマンションの区分所有権を一棟分すべて信託会社に信託し、信託受益権を受け取った上でその信託受益権を購入者に販売する方式。

（３）修繕積立金等を信託する方式
信託制度を活用し、管理組合の修繕積立金等の運用、処分（支払）を目的として金銭を信託する方式。
受託者である信託銀行（会社）が金銭、特に修繕積立金等の運用のみを行うケースと、金銭の運用だけでなく、処分（支払）についても修繕計画や修繕等の仕様について検証を行い、費用についても合見積もりをとるなどして適正性の検証・助言を行うケースの２つのパターンが考えられる。

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●マンション管理適正化法へのコメント
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【編集後記】

食の安全や耐震強度偽装などの問題を考えてみれば、管理組合の会計や管理全般を外部に委託する方法は、チェック方法が確立しない限り、成立は困難だとわかるはずです。

チェック方法を確立させるためには、管理の中身や手法等の理解を深める必要があることも容易に想像できます。

管理の中身や手法等の理解を深めることができたなら、区分所有者自身が管理できるはずです。

もちろん、多忙な方が多いのですから、実際の作業を管理会社に委託すること自体に問題はありません。

大切なのは、自分たちの資産を自分たちで守ろうと考え、できることを実行していくことです。

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●区分所有法へのコメント
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