筆者の例は下記のようであった
次のような物件を探しております。もし情報がありましたらご一報ください。
用途　マンション一棟(ファミリー◎、シングル◯)
構造　RCもしくはSRCのみ
築年　平成築希望
価格　0.5億から3億円程度
エリア　全国
利回り　12%〜

なお、私の特性は次のようになります。

世帯年収　◯◯万円
勤務先　東証1部上場企業
職種　不動産鑑定士
自己資金　◯◯万円
保有物件　マンション◯棟
融資枠　◯◯銀行から◯◯万円の融資枠あり

Q22 物件概要書をチェックするときのコツを教えてください

A 自分の投資スタイルに合わせて重要な事項を3つ位決めておき、どんどん取捨選択する。ただし、条件が良くても違法物件はNG。規制情報を全て鵜呑みにせず、疑ってみることも大切です。

筆者の場合条件は

構造→築年数→利回りの順にチェックしている

Q23 レントロールはどこをチェックすればいいですか?

A レントロールを見るときは、「日付」「入居偽装」「現家賃」「募集家賃」の4つをチェックする。
・日付が最新のものであるかどうかを確認する。

・入居偽装を見抜くためには次の点に注意する。

　　賃貸借契約書を入手して契約締結日を確認(直近の場合は要注意)

　　管理会社経由ではなくオーナーとの直接契約になっていないか

　　オーナーと同棲の入居者がいないか(親戚などによる入居偽装の可能性)
・現在の家賃が割高な家賃かどうか　割高の家賃は現行募集家賃の水準に引き直して収支計算をする
・空室の募集家賃は適正か(売主の物件を高く売りたいので、空室の募集家賃を相場より高く設定していることがある)

Q24 物件を評価するには、どうすればいいですか?

A 「積算価格の算出」と「キャッシュフローの分析」によって物件評価を行います。
著者は1億円換算で最低でも200万円/年のキャッシュフローを目指している。
著者が作成した、収益不動産キャッシュフロー分析シートはダウンロードが可能である。

Q27 現地調査で1番大切なことは何ですか?

A 現地調査で最も力を入れるべき事は、地元業者へのヒアリングです。

具体的には、
「どこどこのマンションの購入を考えています。購入後、御社に管理と客付けをお願いした場合、どういった条件、どれくらいの期間で満室になるか伺いたいのですが」のように切り出してみる。

ヒアリングすべき事は主に下記の4つ。

1)そのエリアならではの特徴や状況を聞き出す

対象物件のあるエリアの特徴や賃貸事業、賃借人の特徴など

2)満室にするための条件を聞き出す

適正家賃、敷金、礼金等の初期費用の設定、広告料、キックバックの相場など
3)競合する物件の状況を聞き出す

類似する競合物件の稼働率や募集条件を聞き出す

4)対象物件のネガティブな情報を聞き出す

自殺や事件の有無、反社会的勢力の入居の有無など

Q31 融資特約をつけるときの注意点を教えてください

A 「融資の申し込み先」「融資金額」「融資未承認の場合の契約解除期限」の3つを明確にしておくことが肝心です
①融資の申込先・・・〇〇銀行

②融資金額・・・〇〇万円
③融資未承認の場合の契約解除期限・・・〇〇年〇月◯日
筆者の失敗談として、融資の申し込み先の記入漏れがあり、申し込み先の銀行から融資がおりなかったため白紙撤回しようとしたところ、売主から融資の申し込み先の記入がないんだからどこでもいいから金融機関で融資を取りつけろと言われたことがあったようだ。

Q32 価格交渉がうまくいきません。何か良い方法はありますか?

A 価格交渉が難航しそうなときは、指値の根拠として金融機関の事情を利用して駆け引きをしてみる

例えば、

Q35 合同会社の作り方を教えてください

合同会社の設立は、決して難しくありません。インターネットの設立支援サイトを利用すれば、必要書類が簡単に作成できます。

申請費用は次の通り。

・登録免許税・・・60,000円
・定款印紙代・・・40,000円(電子定款の場合は不要)

・印鑑制作費・・・10,000円前後

・設立支援サイト利用料・・・数千円(電子定款作成費含む)

　というわけで、設立支援サイトを利用して自分で行えば、設立費用は総額80,000円ほどですみ、法務局に足を運ぶことなく1週間程度で簡単に会社が設立できる。

ちなみに、司法書士や行政書士などの専門家に設立を依頼すると総額で150,000円ほどかかる。

第3章　ここが肝心！お金を借りるための知恵と技術
Q47 どうやって金融機関にアプローチすればいいですか?

A 紹介があれば有利ですが、なければ自分で直接アプローチするしかありません。まずは臆せずに電話をかけてみましょう。

方法は、金融機関の支店に電話して、案件の融資審査を依頼するだけである。具体的には、

1)縁のない支店に電話する　できるだけ下記のように何らかの関係性を演出する
・居住地最寄りの支店

・勤務地最寄りの支店

・物件所在地の最寄りの支店

2)誰に話をすればいいか　相談すべきは「融資担当者」
「収益物件の購入を検討しているので、融資担当の方お願いします」と伝えて融資担当者と話すようにする。
3)面談を要求されたら　
闇雲に面談に臨むのではなく、事前に電話で融資基準や融資姿勢をヒアリングし、前向きな金融機関に絞る。

Q48 どんな資料を準備すればいいですか?

A 「物件資料」「融資評価依頼書」「本人確認資料」など、事実に基づく資料を過不足なく準備する
①物件資料

・物件概要書
・レントロール
・法務局資料(登記簿謄本[登記事項証明書]、公図、地積測量図、建物図面等)
・売買契約書(契約締結している場合)

・固都税明細(または固定資産評価証明書)

②融資紹介依頼書
物件情報、物件概要、希望融資額、希望期間、借入主体(個人もしくは法人)等をまとめたもの
③本人確認資料

・経歴書

　出身地、出身大学、職歴、保有資格、家族構成等

・金融資産一覧表
　預貯金、株式、保険、その他資産の一覧表。エビデンスを求められるため、預貯金の場合は口座番号や氏名が印字されている通帳の表紙と最終残高が記載されている最新ページ、株式の場合は株主の氏名、明細が分かるもの、保険の場合は保険証券等
・身分証明書

　マイナンバーカード、運転免許証、健康保険証の両面コピー

・源泉徴収票及び確定申告書

　直近3年分

・住宅ローン

　借り入れがあれば、金融機関発行の返済予定表
・借家の場合

　現在借りている家賃の額を申告

④配偶者(連帯保証人)資料

・身分証明書

　マイナンバーカード、運転免許証、健康保険証の両面コピー

・源泉徴収票及び確定申告書

　直近3年分

⑤既に物件を所有している場合の資料

・保有物件一覧表

　物件名、所在地、地積、延床面積、竣工年、構造、戸数、購入年、家賃収入、融資金融機関、当初借入額、融資残年数、返済方法、金利等についてまとめたもの

・登記簿謄本(登記事項証明書)

・最新レントロール

・固都税明細(または固定資産評価証明書)
・金融機関発行の返済予定表

⑥法人を所有している場合の資料

・法人の登記簿謄本(登記事項証明書)
・直近3期分の決算書

Q60フルローンでもキャッシュフローを得られるのか?

著者は返済比率を重要視しており、目安としている返済比率は40%程度。

この辺で押さえておけば、多少の家賃値下げや空室損失、突発的な修繕等にも充分に耐えることができる。

第4章　がっちり稼げる！賃貸経営の極意

Q75 管理委託で気をつけることありますか?

A 満室経営、経費削減のために、「オーナーの他社営業」「リフォームの自主発注」などを認めてくれる柔軟な業者を選びましょう

著者はこの2つを認めてくれない管理会社は除外している。

Q78 都市ガスとプロパンガスではどちらがいいですか?

A 料金事情は地域によって違うので、管理外車に聞いて切り替えを検討しましょう。
一般的には都市ガスが安く、プロパンガスは高いと言うイメージがあるが、実は地域によって実情はまちまちであり管理会社に事情をヒアリングしてみることが大事。

第5章　投資の成否を分ける物件の手放し方
Q90 売却に踏み切る際に指標のようなものはありますか?

A 諸費用含めた初期投資額の約20%以上で売れることを1つの指標として売却の意思決定をしています。

今まで色々と不動産の本を読んでいたので知っていることも多かったが、融資を受けに行く際に必要なものなど詳しくまとめられておりとても参考になる内容であった。