大家デビュー　in 2007

新築のやり方について聞かれることが多いので、自分のやり方について簡単に説明します。（初心者の方向けです）

まず、土地を探すのが一番先です。　良く使うサイトは不動産JAPAN、Yahoo Japanです。　僕の場合は東京23区で駅から徒歩10分以内、80平米以上、5000万以内、所有権で検索します。　重要なのは用途地域、接道する道路の太さと土地と道路の接道幅です。　また出来れば公道に接道している土地を探します。　私道だと掘削するのに承認が取れないなど厄介なことになる可能性があるからです。

用途地域は出来れば商業あるいは近隣商業を狙います。　出来るだけ小さな土地に大きな建物を建てるためです。　商業あるいは近隣商業であれば、道路幅×0.6なので最低でも240％の建物（4メートル道路の場合）を建てられる可能性があります。（日影規制、道路車線規制等があるのでそんなに単純ではありませんが、この段階では無視しています）

道路は広ければ広いほどいいですが、いずれにせよセットバックして最低でも4メートルになるので車が入っていける程度であればよしとしています。　重要なのはセットバック後の面積です。　2メートル道路に囲まれた角地などでは、かなりセットバックしなければならないので要注意です。　

土地と道路の接道幅（間口）も広い方が好ましいですが、最低でも7メートル以上の土地を狙っています。　東京だと4メートル以下（2メートル以上）だと長屋式の共同住宅しかたたないので、僕は外しています。（ボリュームを取りにくい為）。　

次に家賃相場を見て新築１Kで7万を取れないような地域は除きます。

そのあとに利回りの計算をします。長くなったのでシュミレーションに関しては次回に書きます。

不動産投資の健美家