大家デビュー　in 2007

本業が忙しかったので久しぶりの更新です。

つい先日、指値を入れた築古の鉄骨ビルですが、あっさり指値が通ってしまいました。1億2000万から10500万。　

こんなにあっさり通るとメチャ不安になりますね。爆　

築27年で現状満室、利回り7.7％（元の価格だと6％後半。それも5階建で４戸しかありません。2年くらい前なら絶対買わないレベル）

• 立地がまぁまぁ（新宿区、地下鉄2路線の駅から徒歩10分以内）
• 準工業　60/300（一部商業　80/500）・前面道路は4.5メートルで約42坪の270％は消化できるということで将来の建替え期待
• 一種単価65万として65万＊2.7＊42坪で約7300万。土地で買っても7000万以上するだろうという勝手な思い込み
• 建物は築年数相応ですが、２階、３階は事務所から住居に用途変更済み、事務所/店舗は１階のみで設定家賃も安いので何とか埋められるレベル。　
• 将来的に壊す前提ならRCより鉄骨のほうが解体費が安くて済む。

以上が買い付けを入れた理由。

間口7メートル、奥行き20メートルの長方形でうまくプランを入れればワンフロアに3戸いれられるかなと妄想してます。

こんな築古鉄骨融資がつくのかと半信半疑ですが、仲介さんがいうのには信金さんがすでに前向きらしいです。（耐用年数の残が７年程度しかないので、メインバンクの地銀さんでは無理だろうな）

融資期間と金利次第ですが、融資が下りれば初の中古物件購入になります。

不動産投資の健美家