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gock_f
投資(不動産・株・ビジネス)奮闘記を中心に
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Jul 11, 2005
カテゴリ： 不動産投資
前に告知してかなりの時間がたちますが、リフォームについての実験君の経過報告です。
【 Ａ室 】
壁：入居者がタバコを吸っていたらしく、結構汚れている。
時計・カレンダーの掛けてあった形跡がわかるくらい。
床：家具を引きずった形跡がいたるところにある。
【 Ｂ室 】
壁：タバコをすっていた形跡が無く比較的きれい。
しかし、一部物をぶつけた形跡あり。
床：タイヤを置いてあったらしく、一部跡が残っている。
壁：タバコをすっていた形跡が無く、入居年数の割りにとてもきれい。
床：一部何かわからないが、こびり付いた汚れあり。
汚れの程度は、Ａ室＞Ｃ室＞Ｂ室で、Ａ室が一番汚い状態でした。
で、ここでも私の計画性の無さを露呈し、行ったリフォームは。。。
Ａ室：そのまま
Ｂ室：傷・汚れの一部張替え
Ｃ室：壁・床全張替え＋テレビドアフォン・照明・ウォシュレット等
募集家賃は、
Ａ室：４０００円ＤＯＷＮ（２０００円だったはずが、連絡ミス。。。）
Ｂ室：そのまま
Ｃ室：３０００円ＵＰ
皆さんの想像通り、Ａ室です。
Ａ室も危なく（？）リフォームするところだったんですが、
いろいろな方の意見を聞いているうちに、
一番汚い部屋に対して「このままでも借りる人いるよ！」と信じられない言葉から、
リフォームしてある部屋もあるし、最悪リフォームしてから入居してもらっても良いし！
（「入居決定後清掃あり」「退去時の現状復帰なし」で募集）
このアドバイスくれた方は「この部屋が一番先に決まるんじゃない？」と
言い切っており、私としては、全く持って予想外の動きでした。
綺麗にして貸すのは当たり前と思っていたのに。。。
「自分だったら？」との判断基準については、参考にしかならないし、絶対ではありません。
また、家賃を下げた場合、入居者の質低下の懸念を三田さんにも先日指摘されますが、
戦略をもって行う必要があると思います。
すべての物件の家賃を下げる必要があるわけではないと思いますし、
やはり、地域のニーズ・物件の魅力等を総合的に見て、
物件ごとに戦略を立てる必要があると思います。
【 Ａ室 】
壁：入居者がタバコを吸っていたらしく、結構汚れている。
時計・カレンダーの掛けてあった形跡がわかるくらい。
床：家具を引きずった形跡がいたるところにある。
【 Ｂ室 】
壁：タバコをすっていた形跡が無く比較的きれい。
しかし、一部物をぶつけた形跡あり。
床：タイヤを置いてあったらしく、一部跡が残っている。
壁：タバコをすっていた形跡が無く、入居年数の割りにとてもきれい。
床：一部何かわからないが、こびり付いた汚れあり。
汚れの程度は、Ａ室＞Ｃ室＞Ｂ室で、Ａ室が一番汚い状態でした。
で、ここでも私の計画性の無さを露呈し、行ったリフォームは。。。
Ａ室：そのまま
Ｂ室：傷・汚れの一部張替え
Ｃ室：壁・床全張替え＋テレビドアフォン・照明・ウォシュレット等
募集家賃は、
Ａ室：４０００円ＤＯＷＮ（２０００円だったはずが、連絡ミス。。。）
Ｂ室：そのまま
Ｃ室：３０００円ＵＰ
皆さんの想像通り、Ａ室です。
Ａ室も危なく（？）リフォームするところだったんですが、
いろいろな方の意見を聞いているうちに、
一番汚い部屋に対して「このままでも借りる人いるよ！」と信じられない言葉から、
リフォームしてある部屋もあるし、最悪リフォームしてから入居してもらっても良いし！
（「入居決定後清掃あり」「退去時の現状復帰なし」で募集）
このアドバイスくれた方は「この部屋が一番先に決まるんじゃない？」と
言い切っており、私としては、全く持って予想外の動きでした。
綺麗にして貸すのは当たり前と思っていたのに。。。
「自分だったら？」との判断基準については、参考にしかならないし、絶対ではありません。
また、家賃を下げた場合、入居者の質低下の懸念を三田さんにも先日指摘されますが、
戦略をもって行う必要があると思います。
すべての物件の家賃を下げる必要があるわけではないと思いますし、
やはり、地域のニーズ・物件の魅力等を総合的に見て、
物件ごとに戦略を立てる必要があると思います。
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頭痛いです
ガンタロウ さん
私のことを言われているようで、頭痛いです。(^_^;) 費用対効果がどうのとか言っている割に、お金をかけすぎリフォームしてしまいました。家賃値上げで決まってくれればいいんですが、空きっ放しでは、つ・ら・い・です。
(Jul 12, 2005 12:00:22 PM)
Re:頭痛いです(07/11)
ゴック さん
ガンタロウさん
いつもコメントありがとうございます。
噂は風の便り聞いております。。。同じだったようでぇ。。。
そうなんです。キレイなら良い！ってモンじゃないみたいですねぇ。
やはり、その物件の魅力を再度考える必要ありです！
高い授業料ですが、勉強！勉強！
しかし、もう少し考えてから行動する自分が欲しいです。。。
(Jul 12, 2005 10:39:02 PM)
いつもコメントありがとうございます。
噂は風の便り聞いております。。。同じだったようでぇ。。。
そうなんです。キレイなら良い！ってモンじゃないみたいですねぇ。
やはり、その物件の魅力を再度考える必要ありです！
高い授業料ですが、勉強！勉強！
しかし、もう少し考えてから行動する自分が欲しいです。。。
(Jul 12, 2005 10:39:02 PM)
４０００円って何％ですか？
ムサシ さん
４０００円ダウンって元がいくらだったかでインパクトが違いますよね。
４万円なら１０％ダウン。これは強烈です。
６万円なら６.７％ダウン。
８万円なら５％ダウン。これだとインパクト少なそう。 (Jul 12, 2005 11:59:58 PM)
４万円なら１０％ダウン。これは強烈です。
６万円なら６.７％ダウン。
８万円なら５％ダウン。これだとインパクト少なそう。 (Jul 12, 2005 11:59:58 PM)
Re:４０００円って何％ですか？(07/11)
ゴック さん
ムサシさん
言葉足らず済みません。
元々は４７０００円で設定している２ＤＫで、４３０００円までダウンです。
本当は４５０００円にしたかったんですが。。。
ですので、８．５％ダウンです。ちょっと強烈。。。
しかし、ここは元々近隣より安い設定にも関わらず、
４３０００円でも家賃交渉をしてきたようです。
そこで、
「４３０００円で無理なら諦めて下さい。」
「本来の４５０００円にして募集し直しますので。」
とのアナウンスで、すぐに契約になったようです。
今回もかなりの失敗もありますが、得られるものも沢山ありました！
(Jul 13, 2005 08:02:11 AM)
言葉足らず済みません。
元々は４７０００円で設定している２ＤＫで、４３０００円までダウンです。
本当は４５０００円にしたかったんですが。。。
ですので、８．５％ダウンです。ちょっと強烈。。。
しかし、ここは元々近隣より安い設定にも関わらず、
４３０００円でも家賃交渉をしてきたようです。
そこで、
「４３０００円で無理なら諦めて下さい。」
「本来の４５０００円にして募集し直しますので。」
とのアナウンスで、すぐに契約になったようです。
今回もかなりの失敗もありますが、得られるものも沢山ありました！
(Jul 13, 2005 08:02:11 AM)
値段で見ると・・・・
ムサシ さん
値段を並べてみますと・・・・
５００００円 きれい 汚いより１６．３％高い
４７０００円 普通 汚いより９．３％高い
４３０００円 汚い
ちょっと値段の差がありすぎのように思います。
また、汚いとこに平気で住む人は、いろいろ問題を起こす危険性もありますので・・・・ (Jul 13, 2005 01:58:30 PM)
５００００円 きれい 汚いより１６．３％高い
４７０００円 普通 汚いより９．３％高い
４３０００円 汚い
ちょっと値段の差がありすぎのように思います。
また、汚いとこに平気で住む人は、いろいろ問題を起こす危険性もありますので・・・・ (Jul 13, 2005 01:58:30 PM)
Re:値段で見ると・・・・(07/11)
ゴック さん
ムサシさん
鋭いところを。。。
そうなんです。今回の作戦は、±５％幅で試してみたかったんですが、
段取りミスで、こんな結果になってしまいました。
そして、よせば良いのに店子さんを煽るような事をしたら即決定。。。
って、どんな反応するか見たかったんですが。。。
汚いとこに平気で住む！ん～。そう言われればそうですねぇ。。。
これまた鋭い。。。
ただ、リフォームした部屋に比べれば、確かに「汚い」と言う事になるのですが、
「自分が住めるか？」となった場合、
生活出来る範囲(2年前に全リフォーム済み)でしたので、実験君してみました。
あとは、入居者選びですねぇ。
こちらは、一応募集時の審査をこの一室だけは「しばらく空いても良いので」と
厳しくしてもらったのですが、私自身確認はしてませんでした。。。
と、自分自身色々と考えたつもりですが、こう指摘いただけると、
今更ながらドキドキ。。。吉と出るのか？凶と出るのか？
しかし、本来「どうしたら家賃を上げる事が出来るか？」という
本題から逸脱しているのは言うまでもありません。。。
(Jul 13, 2005 11:18:13 PM)
鋭いところを。。。
そうなんです。今回の作戦は、±５％幅で試してみたかったんですが、
段取りミスで、こんな結果になってしまいました。
そして、よせば良いのに店子さんを煽るような事をしたら即決定。。。
って、どんな反応するか見たかったんですが。。。
汚いとこに平気で住む！ん～。そう言われればそうですねぇ。。。
これまた鋭い。。。
ただ、リフォームした部屋に比べれば、確かに「汚い」と言う事になるのですが、
「自分が住めるか？」となった場合、
生活出来る範囲(2年前に全リフォーム済み)でしたので、実験君してみました。
あとは、入居者選びですねぇ。
こちらは、一応募集時の審査をこの一室だけは「しばらく空いても良いので」と
厳しくしてもらったのですが、私自身確認はしてませんでした。。。
と、自分自身色々と考えたつもりですが、こう指摘いただけると、
今更ながらドキドキ。。。吉と出るのか？凶と出るのか？
しかし、本来「どうしたら家賃を上げる事が出来るか？」という
本題から逸脱しているのは言うまでもありません。。。
(Jul 13, 2005 11:18:13 PM)
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