百太朗'ｓMemorandum 21CAFE with 右名

この条文は、2020年4月1日の民法改正によって大きく変更されました。

改正前の条文と、改正後の条文を比較しながら解説します。

改正後の民法第611条

第1項：賃料の当然減額

• 「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。」

  • この条文の最大のポイントは、「 賃料は…減額される 」と定めた点です。

  • 改正前は、賃借人が賃料の減額を「請求」する必要がありました。 当然に賃料が減額される ことになりました。

  • 賃借人が特に何も言わなくても、法律上、減額の効果が発生するということです。

  • 「滅失」だけでなく、「その他の事由」も対象になりました。例えば、建物の物理的な破損だけでなく、給湯器の故障やエレベーターの停止、騒音問題など、賃借物の使用・収益を妨げるさまざまな事象が含まれると解釈されています。

第2項：契約の解除

• 「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。」

  • こちらも改正により、「滅失」以外の事由も対象となりました。

  • 賃借人が物件を借りた目的（例：住居、店舗など）を、残った部分だけでは達成できないような重大な不具合が生じた場合、賃借人は契約を解除することができます。

  • この解除権は、 賃借人に責任がある場合でも行使できる と解釈されています。例えば、賃借人が不注意で壁に穴を空けてしまい、それによって物件の大部分が使えなくなった場合など、賃貸借の目的を達成できなくなったときは、賃借人は契約を解除できます。ただし、賃借人に責任がある場合は、賃貸人に対して損害賠償責任を負うことになります。
    
    
    
    
    

まとめ

改正前の民法第611条改正後の民法第611条

対象事由賃借物の「滅失」に限られる。賃借物の「滅失」および「その他の事由」。

賃料減額賃借人の「請求」によって減額される。賃借人の責任でない場合は「当然に」減額される。

契約解除賃借人の責任でない場合に限り解除できる。賃借人の責任の有無にかかわらず解除できる。

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このように、改正民法611条は、賃借人の利益をより強く保護する内容に変わっています。賃借人が物件を十分に利用できない状況になった場合に、賃料の支払いを求められる不公平を解消し、より実態に即したルールを定めたものと言えます。