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不良債権処理ビジネスに転職して１年少し…次の転職も考えなきゃいけない時期に来て少しそわそわしています。ブログもサボリ気味でどうなることやらとは思いますが…暫くは付き合ってやってください。
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2005年04月26日
カテゴリ： 不良債権処理
先日，大阪の某社で不良債権化した住宅ローンの処理について説明会をしました。
ところが，その時は資料を全く用意せずにプレゼンしたので，本日(4月26日)にプレゼン用資料を持参して，直接処理に関わる人にだけ詳細なプレゼンをしてきました。
当然此方は一人，先方は3人と少人数で，その代わり内容は濃いものになります。
税法上の問題と，それに対する国税の見解等について意見の分かれるところをキチンと説明して，国税の見解が明示されていない部分については過去の事例から判断するしかなく，飽くまでそこには(課税)リスクが存在し，リスク･テイクするかどうかの判断は金融機関のオウン・リスクであると再度説明しました(←判りにくいですか？)。
また，スキーム上の特徴についても詳細に説明し，法的にも論点があり，この論点があることは踏まえて，ディール(取引)するか否かを決めるのも金融機関のオウン・リスクであることも説明しました(←抽象的なのでこれも判りにくいですよね？)。
●住宅ローンの問題点を簡単に2つだけ書きます。
銀行等(金融機関)の住宅ローンは通常保証会社の保証付となっています。
住宅ローンを借りる人は保証会社に保証委託をして，購入する不動産を保証会社に担保として差し出します。
保証会社は保証委託契約書に基づいて土地・建物に抵当権を設定し，借りる人から保証料を貰って，銀行等に保証書を出します。
保証会社の保証付住宅ローンでは銀行等は直接的には担保を持っていないのです。
従って，借りた人が返済しなくなると，先ず保証会社に払えと請求します(保証履行の請求)。本来は，保証会社は銀行等に保証履行により全額返済します。そして，借りた人に対して｢貴方に代わって銀行に全額返済したので，銀行に払った金額を全額払え｣と請求します。そこで払わなければ不動産担保を処分して，まだ足らない場合には，残りも全て支払えと請求します。この時に保証人がいれば保証人にも請求します。
しかし，保証会社は借りた人が返す当てが少ない場合には，先ず担保処分をして，担保処分でできたお金を保証履行として銀行に返済します。そして残りは借りた人に返せと請求します。
結局保証会社に保証料を払って保証をして貰っていても，借りた人自身(又は，保証人)で全額を支払いしなければならないんですね。
問題点：
(1)不動産は保証会社の保証の担保であること
(2)保証会社は不動産担保の時価の範囲内でしか保証してくれないこと(しかも先に不動産処分します)
☆なんか変でしょ^^
ところが，その時は資料を全く用意せずにプレゼンしたので，本日(4月26日)にプレゼン用資料を持参して，直接処理に関わる人にだけ詳細なプレゼンをしてきました。
当然此方は一人，先方は3人と少人数で，その代わり内容は濃いものになります。
税法上の問題と，それに対する国税の見解等について意見の分かれるところをキチンと説明して，国税の見解が明示されていない部分については過去の事例から判断するしかなく，飽くまでそこには(課税)リスクが存在し，リスク･テイクするかどうかの判断は金融機関のオウン・リスクであると再度説明しました(←判りにくいですか？)。
また，スキーム上の特徴についても詳細に説明し，法的にも論点があり，この論点があることは踏まえて，ディール(取引)するか否かを決めるのも金融機関のオウン・リスクであることも説明しました(←抽象的なのでこれも判りにくいですよね？)。
●住宅ローンの問題点を簡単に2つだけ書きます。
銀行等(金融機関)の住宅ローンは通常保証会社の保証付となっています。
住宅ローンを借りる人は保証会社に保証委託をして，購入する不動産を保証会社に担保として差し出します。
保証会社は保証委託契約書に基づいて土地・建物に抵当権を設定し，借りる人から保証料を貰って，銀行等に保証書を出します。
保証会社の保証付住宅ローンでは銀行等は直接的には担保を持っていないのです。
従って，借りた人が返済しなくなると，先ず保証会社に払えと請求します(保証履行の請求)。本来は，保証会社は銀行等に保証履行により全額返済します。そして，借りた人に対して｢貴方に代わって銀行に全額返済したので，銀行に払った金額を全額払え｣と請求します。そこで払わなければ不動産担保を処分して，まだ足らない場合には，残りも全て支払えと請求します。この時に保証人がいれば保証人にも請求します。
しかし，保証会社は借りた人が返す当てが少ない場合には，先ず担保処分をして，担保処分でできたお金を保証履行として銀行に返済します。そして残りは借りた人に返せと請求します。
結局保証会社に保証料を払って保証をして貰っていても，借りた人自身(又は，保証人)で全額を支払いしなければならないんですね。
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(1)不動産は保証会社の保証の担保であること
(2)保証会社は不動産担保の時価の範囲内でしか保証してくれないこと(しかも先に不動産処分します)
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