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シックハウスその４
食べ物の産地やカロリー、脂肪分など気にするけれど自分が吸う空気についてはそれほど考えなかった方も多いのではないのでしょうか。いまでこそ、空気清浄器やエアコンで空気をきれいにって、ある意味当たり前になってきたれども。。。一日家にいる奥様や子供が室内の空気を多く吸います。そして室内空気を汚染する物には合板のホルムアルデヒドはじめ室内のカビ、細菌、一酸化炭素、タバコからの浮遊粉じん、炭酸ガス、じゅうたんからのハウスダスト。新築の家では１００種類以上の化学物質が測定されるという話も聞きます。代表的なホルムアルデヒドに関して言えば・・・特徴として 無色で刺激臭があるもの、常温ではガスです。水に良くとけ、ホルマリンと呼ばれる水溶液として標本保存消毒にもつかわれています。死体を腐敗さえないホルマリンですから強力なはずです。このホルムアルデヒドは温度や湿度が高いと揮発（気体化）しやすくなり、冬よりも湿度のある梅雨から高温である夏にかけて濃度が濃くなっていきます。２４時間換気など義務づけされ、どんなに呼吸する素材を多用しても付けなくてはいけないが、あれは国がシックハウスシックスクールなどに対して、対応策を打っているっていうアピールにしかならないような気がします。あんな小さい換気扇がいくら設計上で空気が入れ替わりますっていっても、それで室内空気環境が良くなるとも考えにくい。やっかいなのは、国土交通省の指針はあくまでも指針でありそれ以下なら安心かというとそうではないという事。シックハウスには個人差も有れば、建材によっても異なり仮に同じ建材でも時間の経過にも個人差にもよるし温度や湿度によっても、症状が異なるのです。かつ、住宅だけではなく、生活用品、家具、喫煙も原因になる。実際には、化学物質が全くない生活はあり得ないと思いますが換気はもちろんの事、リスクの小さい、分かるものを使って家を造る事が重要だと思います。シックハウス 直訳で病気の家。不動産や建築に携わる人たちにも、住宅っていう一つの箱を売っている、造っているだけではなく、室内の空気環境も扱っているという風に考えて。もちろんこれから買う人建てる人も、本当に多くの条件や希望などもあるとは思うけれど、どうか価格やデザインなど箱としてとらえるだけではなく、空気環境も買うんだ、造るんだって意識してみると良いと思います。書籍には多くの情報があります。何かにかたよって書かれているのも多く、全ての内容を鵜呑みにするのもどうかとは思いますけど参考にあることは多いです。天然素材でつくる健康住宅健康に住まう家づくり
2005/09/30
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シックハウスその３
シックハウスの発症には何度も書きますが個人差があります。根気よくいきます。もしかして、これはシックハウス！？と思うのは入居後数日もあれば１年くらいからさらに数年生活して出る人などさまざまです。ですのでいま何でもなくても、今後の住環境によってはどうなるか分からないっていう恐さも有ります。よく例えられるのはコップの水ですね。体の中にあるコップに発症する原因とされる化学物質がいっぱいになった時にあふれ出したときに発症します。許容量は各個人で異なるでしょうけど、いまは大丈夫だから将来にわたって大丈夫という訳では無いという事です。そしてやっかいなのは、花粉症の様に自覚症状は無いがそのような良くない空気環境にいれば、この化学物質が体内に蓄積され続けていく事。そしてその人の適応能力をこえて、許容範囲を超えた時には相当進行している事が多いということ。ではシックハウスの主な原因とされるホルムアルデヒドなどは住宅のどこからどれだけでるか。室内では床４７％壁２２％天井１５％戸１６％が目安であり壁からは１～２週間で放散し濃度も比較的下がるが床は床内部で拡散していくため、ホルムも拡散が続いて行く。温度があがる床暖房は濃度が高くなるので注意する必要があります。もちろん合板フローリングにビニールクロスの時ですね。それらホルムアルデヒドが出る室内での生活は一日の７０％～８０％位はあるのではないでしょうか。特に奥様やお子さまたちは。お子さんはまだ免疫力も弱いですよね。許容量も小さいのです。人間が一日に吸う空気は約２万リットル。重さにして２０KGいかに多くの室内空気やそこからの物質を吸い込んでいるか再認識が必要なのではないでしょうか。症状が出てからでは遅いのです。悪いと分かっているものをどれだけ排除出来るか。そのように考えたいもんです。すでに買ったり建ててしまったりしていてリフォームするにはまだ早いし、予算も無いし・・・そんな方はこれ、試してみてはどうでしょうか。■バイプロクリーン（500ml×3本セット）■ホルムアルデヒド削減剤安全無害で消臭・シックハウ...
2005/09/23
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シックハウスその２
前回のつづき室内空気汚染を発生させる主な要因としては・ホルムアルデヒドを含む揮発性有機化合物（VOC)・浮遊粒子状物質などが主にあります。これらはどのようなものから発生しているのでしょうか。揮発性有機化合物(VOC)は合板、パーティクルボードビニールクロスなどの可塑剤・接着剤・防蟻材などの建材からが住宅建材関連発生源として主に上げられます。また、生活用品・家具・カーテン・家電・家財道具殺虫・芳香・防カビ剤など生活空間関連からも発生します。浮遊粒子状物質とはカビ・ダニ・花粉・細菌・ペットハウスダスト・タバコ煙などです。更に石油やガスストーブの燃焼時に出る一酸化炭素などのガス成分もそうです。簡単にしか書いていませんが出せば出すほどキリがありません。ではこれらを全て排除して生活することは可能かと考えると流石にそれは無理でしょう。ただ悪い影響が出るかもしれないと思われるものを「出来るか限り」排除し住まい方や設計・施工を考えることは出来るのではないでしょうか。合板・塩ビ・パーティクルボード・防蟻材などの変わりにいままでにも書いたとおり自然素材を多用する事もその一つと考えます。高気密・高断熱を追求する余り、断熱防音気密を売りにした設計施工（全てを否定するつもりはありませんが）もエアコンの普及・日光の遮断・機械換気による換気不足になる状況なども、住まいの選び方、居住者の住まい方までも考える事も大切と思います。キリがありませんが合成洗剤や防臭などの選び方も考えてみた方が良いと思います。フォースターだから大丈夫。指針値の範囲内だから大丈夫でしょ。そんな事はありません。重要なことですのでいつも書いたり話したりしますがシックハウスもアレルギーも個人差があるのです。これだけ化学物質の中のに囲まれている生活の中で規制されて指針値の定められている物質はわずかです。住まいの建材などの選択から住まい方までを考える必要があるのです。さて、シックハウスは室内の空気環境汚染によるものですが、どのような人に多く、どのようになると発症するかは・・・つづくEM無添加生活を取り入れてみませんか。日々の生活から環境の浄化に役立ちます。EMW2本＆エコピュアmini Vol.3「EMでおそうじ編」セットシャボン玉EM石けん シャンプー
2005/09/21
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シックハウスを知ろう
シックハウス症候群。問題になって関心を集めるようになってから随分とたちますのでご存知の方も多いかと思います。健康な住まいを考えるにあたり避けては通れないでしょう。しかし、言葉は知っているけど、このシックハウスを正しく理解している人もまた少ないなぁと感じることも多いです。「ホルムアルデヒドも規制されているから大丈夫でしょ。」「フォースター建材だから大丈夫なんじゃないですか。」そんな言葉をお客様からも聞きますし、シックハウス対策もしてますのでなどと説明を受けたり、広告に書いてあったり。本当にそうでしょうか。何回かに分けてこのシックハウスについて書きます。シックハウス・・・「室内空気汚染による健康障害」のことです。症状としては目がチカチカする・目が痛い・のどが痛い鼻が痛いなどがから始まり、頭痛・ぜんそく・耳鳴りなどが代表的なところでしょうか。シックハウスは粘膜・皮膚の症状です。ちなみにシックハウスは室内の空気汚染による健康障害ですのでその症状が出る室内から外へ出ると症状がなくなります。しかし、このシックハウスの症状が進むと化学物質過敏症となり外を歩いていても、さまざまな化学物質に反応することになってしまいます。どちらもアレルギーという言葉ならば同じ括りになるかもしれませんが、シックハウスと化学物質過敏症は似ているけど別のものと考えてくださいね。話はそれましたが、室内空気汚染を発生させる主な要因としては・ホルムアルデヒドを含む揮発性有機化合物（VOC)・浮遊粒子状物質などが主にあります。これらはどのようなものから発生しているのでしょうか。つづくシックハウスの入門書的な内容です。これから家を建てよう・買おうと決断する前に知っておいた方が良いことです。シックハウスよ、さようなら
2005/09/20
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メンテナンス
昨日紹介の珪藻土DIYリフォームにおすすめです！自分でも塗れる珪藻土の塗り壁“リターナブルパウダー”【珪藻土...ですが、メンテナンスも楽です。出来れば内装全部に珪藻土としたいですが塗る面積が広いだけに、メンテナンスも気にされる方が多いです。まずはヒビ。下地がしっかりしてなかったりリフォームでクロスの上から塗ったりするとヒビもでます。そんな時はひび割れたヒビの箇所に材料の粉を指でこすり、ひび割れ箇所にすりこみます。補修箇所に霧吹きで湿らせ、乾燥させ終了です。細いヒビだったら布か何かを湿らせて指で押さえても良いですよ。また固いものなんかを当てると割れます。そんな時は材料を水で練って、ハケやヘラで傷に押し込みましょう。手あかなどの汚れもつきますね。消しゴムでそっとこすってみましょう。メンテナンスは必要ですが、一生懸命に建てた家。愛着も増すはずです。そんなメンテナンスも楽しみながら、大切に家を使い、つき合って行けたら良いですね。珪藻土で出来たタイルもあるの知ってますか。最近、これもの凄く人気あります。売り切れで納品待ちって事も多いです。キッチンにはもちろん、他にもこんな使い方も出来ます。■結露の多い窓辺に敷くだけで結露を防ぎます。■押入れ、タンス、ゲタ箱の中に入れて湿気ニオイとり、カビ予防に。■冷蔵庫に1～2枚敷いておくだけで冷蔵庫内の消臭剤としてご使用いただけます。■断熱効果があるのでなべ敷きとしてもご利用いただけます。吸水・調湿・消臭・油吸着タイル15cm×15cm （厚さ）10mm ～30枚セット～＋自然素材100%シリー...ひぇ～。気が付いたらこんな時間・・・明日は打合せ２件。早く寝なきゃ・・・
2005/09/16
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珪藻土っても
珪藻土って良いことづくめって前回書きました。でも、この珪藻土の選択にも気にしなきゃいけない事もあるんです。一般的には内装材として壁や天井に塗りますよね。塗ったら乾いて固まるって思いますが、珪藻土自体は自ら固まらないんです。これ知っていましたか。珪藻土として販売されている多くには、固化剤として珪藻土を固めるために、樹脂やセメント石灰などの凝固剤が入っています。バインダとも言います。３％以上の樹脂などが入っていますと、多孔質な珪藻土の優れた性能が劣ってしまいます。ブームとも言えるんじゃないかという位良く聞くようになり、ホームセンターなんかにも色々な種類を見かけます。でも、「珪藻土」っていう名前だけでなく珪藻土の性能をしっかりと発揮できる商品かどうかしっかり確認しましょう。それから珪藻土自身の含有量。多いほうが調湿性能もアップしますよ。前回もおすすめしていますが、DIYリフォームにおすすめです！自分でも塗れる珪藻土の塗り壁“リターナブルパウダー”【珪藻土...これは、樹脂やセメントの固化剤は使わず粘土の凝結力で固めます。固化しても再利用でき土に戻すことも出来る１００％自然素材です。しかも水で練るだけで、石膏ボードなどの下地に直接施工できるので、簡単に自分でも施工できますよ。まずはお手軽な１坪用でトイレなんかから塗ってみてはいかがでしょうか。自分でも塗れる珪藻土の塗り壁“リターナブルパウダーライト” お手軽一坪用パック（2.5kg）もちろん下地材に使うパテも自然素材１００％でね。こちらでは色々揃っていますよ！
2005/09/15
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珪藻土
珪藻土。最近は本当に良く聞きます。自然素材の塗り壁材として、ブームに近いものがあるのではないでしょうか。と思います。珪藻土はプランクトンの死骸が湖や海底に長期にわたり堆積された泥土で、昔から七輪や吸着脱臭材などにも使われてきたものです。珪藻土は多孔質です。つまり呼吸します。無垢材と同じですね。湿度が高ければ湿気を吸って、乾燥していれば湿気を出します。調湿効果があります。良いですねぇ。さらにはカビやダニの発生を抑制したり保温効果が高かったり、タバコやペットの気になるニオイや生活臭も吸着脱臭の効果まであります。最近ではこんなタイルもあります。売れているみたいですね。キッチンに使うのがいいのでしょうが、他にも玄関の脱臭や結露の場所においたりと色々利用価値があります。売り切れで納品待ちなこともあるみたいです。吸水・調湿・消臭・油吸着タイル15cm×15cm （厚さ）10mm ～30枚セット～＋自然素材100%シリー...でも、いい部分ばかりある珪藻土にも色々あるんです。つづくおすすめ珪藻土DIYリフォームにおすすめです！自分でも塗れる珪藻土の塗り壁“リターナブルパウダー”【珪藻土...
2005/09/14
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ビニールクロスと塗り壁 やっぱり塗り壁でしょ
自然素材の内装材として代表的なものに「珪藻土」がありますね。ご存知の方も多いと思います。しかし、多くの住宅で使われているのは「ビニールクロス」塩化ビニール（塩ビ）を加工した壁紙です。この塩ビですが、８００度以下での燃焼ではご存知のダイオキシンを発生します。塩ビの壁紙の住宅を解体して燃やせば有害ガスです。合板や塩ビなどの新建材と呼ばれる廃棄物は産廃処分場へいきますが、有害ガスの発生を抑えた焼却場の建設コストは極めて高いと聞きます。そしてその償却費用も税金にて負担しています。不放投棄されているものにも建築廃材は多いと聞きます。モラルも問題ですが残念ですね・・・また、ゴミ処分場に埋め立てられた建築廃材からは地下水へ有害物がにじみ出ることも考えられます。壊せない・燃やせない・売れない・捨てられない壊しては建てる。そんな事をこれからも繰り返していって将来、子供や孫たちが家を建て替えるとなる頃などには解体禁止なんて事にならないでしょうか。心配です。ちょっと極端かもしれませんが・・・そんな事は無いとしても、新建材が多用されている家の解体費用は莫大なんて事はあるかもしれません。最近ニュースのアスベストじゃありませんけど・・・それこそ爆弾扱いかもしれません。ビニールクロス施工するにも大量のボンド接着剤を使用します。ボンドや建材に含まれる化学物質は規制されています。フォースターだから、基準をクリアしているから大丈夫ですよ。シックハウス対策は万全です。紙クロスやエコクロスですから大丈夫です。多くの会社や営業マンはそう言うでしょう。本当にそうでしょうか。ノンホルムで安心やシックハウス対策の住宅で健康住宅ですって販売の物件も多く見かけますが・・・（合板や塩ビクロスでそれを貼るのはボンドなのに。）でも規制されているのは、代表的なホルムアルデヒドをはじめトルエンやキシレンわずか一部の化学物質です。逆から考えれば規制されていない、該当しない化学物質は使いたい放題です。技術先進国の日本では、これらに変わる代替商品を作ることも可能でしょう。そして大事なのはシックハウスや住まいが原因のアレルギーには個人差があるってことです。規制があるから大丈夫なんて事は無いと思っています。少しでも健康に、環境に悪い影響があると分かっているものは出来る限り排除することが重要です。そうすると自然素材で壁を塗るほか無いのではないでしょうか。本文とは関係ないのですが・・・毎日使うもので環境を浄化します。環境や健康を考える生活を送りたいと我が家は全てこれです。まずは読んでみてください。環境浄化石けん
2005/09/13
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無垢と集成
柱や土台など構造材には、集成材と無垢材はどちらがいいのでしょうか。集成材は数枚の板を接着税で張り合わせます。工業化製品であるので、強度が一定であり安定もしています。強度も無垢材の１．５倍などと言われています。ただこれは、接着が剥がれないことが前提となっているのです。少し前に、建築途中の現場で既に集成材の「剥離」が見つかったニュースもありますし、２０年ちょっとで解体したら、剥離していたという例も聞きます。技術も進歩しているし、そんな事例はほんの一部で集成材全てが悪いとは思わないんだけども、でも、張ったものは剥がれるって思いませんか。そして、集成材でもホワイトウッドなどと呼ばれている北欧原産などの樹木では、シロアリなどの害虫が越冬できない地域で育っていることを考えると、日本の環境の中では抵抗力も弱く耐久性に疑問が出ますよね。接着剤の劣化、気になります。合板の床や集成材の柱は木が持っている調湿や殺菌という、本来の働きはしません。そして、接着剤や防蟻処理には化学物質ばかりの薬品・・・これらがシックハウスを代表とする、住む人の健康に与える影響を及ぼすものと考えます。そんな事が分かっているから使うのは国産無垢材です。檜・ヒバ・杉をなど適材適所に使えば良いと思います。防蟻・防腐にもそもそも高い効果のあるヒバや杉ですが、防蟻処理するには、このような物もありますので。塗る炭で家屋とあなたを快適にコーワ活性化木炭で除湿・脱臭・防蟻用スーパーカーボンコート10...それと外壁の割れや建具やドア、窓などの建て付けなどを避けたり出来ますので、乾燥材を使うほうが良いでしょう。強度も増しますし、施工したあとに乾燥しておきるボルトの緩みなども軽減出来るでしょう。合板。集成材・新建材もう燃やせません・捨てられません。極端かもしれませんがそんな時代が来るかもしれません。建てては壊しを繰り返してきた住宅ですが体に悪い、壊せばゴミになる。そんなことも一緒に考えて家を建てることをしてみてはどうでしょうか。今日お会いした建築士さんからも、そんなお話ありました自然素材大好きでコテコテの自然素材で、やりますよっていう人です。この人おもしろい人で、自然素材の家＝食べれるものって。体にも害のないもの使うわけだからって。地球に守られる家作りっていう話を聞きながら都市計画まで話が発展。う～ん。奥は深いしテーマが大きい。
2005/09/12
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無垢床材の施工
床材の施工には根太工法や捨て張り工法、最近では根太レス（剛床）なんかが代表的なところでしょうか。根太工法は、床の下地として間隔をあけて渡してある木材に、床材を直接張ります。１本１本サネに釘を打ち込みます。捨て張りや根太レスでは、ベニヤである合板や構造用合板張って、そこにボンドも使って床材を張ります。自然素材の住宅や無垢材を使用するならば、合板やボンドは出来る限り避けたいですよね。せっかく無垢材を利用するのに合板の上にボンドで接着では意味がないのではないでしょうか。もったいないなぁと・・呼吸する多孔質の穴もふさがってしまいます。合板を張るのは強度を取る、床なりやあばれのクレームを避けるためでしかないと思います。施工側の都合だけではないでしょうか。そもそも無垢材にはあばれや膨張収縮によって床なりは避けられない事であることを理解いただき、素材が動くには呼吸しているという良さがあると、理解を頂ければクレームにはならないはずなのです。壁側や端部なんかは季節によって膨張収縮してもある程度対応できるように、いくらか隙間を空けると良いでしょう。強度に関しても、３０ミリ近い無垢床材を使用すればわざわざ合板＋無垢材にしなくとも、強度は確保できるのでと思いますが、いかがでしょうか。（構造上、合板を省くことが出来ないこともあるとは思いますが・・・）ちなみに無垢床材でも色々樹木もあればグレードもありますが、無垢床材として多く使われているのはパイン材が多くみかけるかぁと思います。パイン材は無垢材の中でもアレルギーが少ない樹木と言われています。もちろん個人差があるので断定できないですが。風合いはカントリーでしょうか。自然素材だから良い、無垢材だから良いだけではないことも施工方法や選択には注意が必要な事もありますよっと言うことですね。ただ施工方法は多種に渡るかと思います。人によって感じ方は違い差があるかもしれませんがどのような施工方法でも、ある程度の床なりは避けられないと考えておいたほうがいいと思います。素材自体が呼吸し動きますからね。どうしても接着剤使用の場合は、アクリル系やウレタン系にしたほうが良いかもしれません。水性木工ボンドなどはどうしてもその水分を、無垢床材に適度に与えて、極端に膨張する恐れが考えられますので。一時的かもしれませんが。そして乾燥したら、接着面は膨張した状態で固まり収縮できない状況にもかかわらず、接着が触れていない箇所などが動き、ひび割れや反りが大きく発生することも考えられますので。でも、こんな天然接着剤もありますよ！！職人さんは使いづらいかもしれませんが（笑）これ良いかもしれませんね。天然接着剤 1kgメモ：無垢材と集成材
2005/09/08
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無垢材の大敵
無垢材には無垢材としての良さが多いのは今までの通りです。では無垢材のデメリットみたいのは無いのか。そんな事も、もちろん良く聞かれます。大敵は水です。雨などが直接当たって多量の水分が含まれその水分が抜けない場合や、開放型ストーブなんかを使い高温度高湿度の空気環境のまま空気を全く流動させないと「カビ」ます。ただ日常生活では換気をまったくしない事や水に濡れたところをそのままにしておく生活も考えにくいので、あまりカビが発生するということも無いのではないでしょうか。でもこの辺は、「住まい方」も考える必要がありますよ。と言うことを理解しておきましょう。カビが発生したら消毒用エタノールで丁寧にふき取って、しっかりと乾燥させましょう。小さいお子さんがいるご家庭では撥水性のある自然系塗料をマメに塗ると良いと思いますよ。日常のお手入れではリボス自然塗料 グラノス ワックスクリーナー 1リットル 他にも色々ありますが、簡単に塗って乾きも早いので手軽だと思います。傷や汚れも付きますが、だんだんと風合いが出てくる事で不思議なことに汚らしくなりません。実際に手入れなどのお話もしてお引き渡ししますが年に１度くらい、または水回りは３ヶ月に一度くらいしか、クリーナーもかけませんって方が多いのです。それまではどうしたらいいか、気になっている人も多いのに、掃除機かけて、たまに拭くだけだよって。（笑）でも、１年くらいでも良い風合いになるんですよねぇ。汚くは見えませんしね。でもこの辺は、「住まい方」も考える必要がありますよ。と言うことを理解しておきましょう。
2005/09/07
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火にも強い無垢材
無垢材って燃えやすくないの？火事になったら危なくないの？そのような事を気にされる方もたまにいますね。燃えたらあっという間でしょ、ってそんなイメージがあるかと思います。でも木は燃え始めると表面が焦げて炭化します。この炭化した表面が断熱の層となり、燃える火の進行を止める役割をします。ですので火災時には急激に木材の強度がさがるとういう事が避けられます。コンクリートに使われる鋼材は火災による熱を吸い取り、一定の温度になると変形し崩れ落ちることも考えられます。火にも強い優れた断熱層をもった無垢材。良いですね。ちょっと日常のことを。施主さんの協力を得て完成見学会などを開催して実際の自然素材の家を良く見てもらいます。初めてこられる方は、ほぼ全ての人が「いいね～ 気持ちいい～」「新築特有のニオイがしないね」「こういう所に来るとすぐに帰りたがる子供なのに、帰りたがらないですよ！」「小さい子供も床にゴロゴロ気持ち良さそうね」そんな風に言ってくれます。無垢材は良いですよっ。次回メモ大敵・手入れ・施工・集成材と無垢
2005/09/05
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無垢材の断熱性
熱の伝えやすさを熱の伝導率っていいます。木材はコンクリートの約１０倍の断熱性があると言われています。木は熱の伝導率がコンクリートの約１０分の１ですと言うことです。スチールは冷たく感じるけど木材は感じない。経験したことありませんか。今はあまり見かけないかもしれませんが木の柄がついているフライパンは熱くないけど鉄のままでは熱い。とか。木材には多くの空気を含んでいるからです。多孔質な所に空気を含むことが出来ます。一番断熱性が高いのは空気です。では合板はどうでしょう。合板はいくつかの木をボンドで貼り合わせているものです。木が持つ空気の穴がボンドでふさがれてしまうのです。空気を含まない木は熱を奪います。合板ではこの木の良さが消されてしまいます。床材に使えば、冷たく、人の体温を奪います。逆に無垢材は素足の開放感、適度な暖かさを感じることが出来ます。合板より暖かく感じますよとはこういう事です。調湿効果・断熱性ある暖かさ・次回～燃えないの？
2005/09/01
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無垢材の反り・狂い
無垢材って反りや狂いがあります。そして、これがクレームになるのを嫌がって扱いたがらないっていうのも良く聞きます。無垢材には多数の穴があいています。そしてこの多数の穴で、湿度が高ければ湿気を吸って膨張し、湿度が低ければ水分が放出され、伸縮したりします。伸縮膨張するのです。人により感じ方は違うかもしれませんが、反りや狂いがあるのはこのためです。でも、収縮膨張するって事は、空気環境を調湿してくれている証です。木は呼吸する、木は生きているなどとも言われますね。反りや狂いは年月を重ねるごとに落ち着いてきます。合板フローリングにこの調湿、呼吸は出来ません。そして、はがれてボロボロになっていくだけです。反りや狂いがあることの理由を知って、理解して使えばそれがクレームになることは無いはずです。次回 無垢材は暖かいについて。
2005/08/31
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無垢材と合板
自然素材の家ってどんなのでしょう。広く言えば、無垢材を使用して、壁は珪藻土でって思う方も多いでしょうね。細かく言えば、キリがありません。が少しずつですが、ご紹介していきましょう。無垢材とは、木を乾燥させて成形し、そのままま床材などに使用します。合板は、様々な木のチップ、ベニヤを接着剤で圧縮、固めた物無垢材の一般的な印象は 高い・そりや狂いが多い・味が出る 手入れが面倒・本物合板の一般的な印象は 安い・色が多い狂わない・手入れが楽だいたいこんなところでしょうか。主に使われるのは床ですね。実際はどうでしょう。価格・・・樹種や乾燥状態、色合いの識別方法などにより ピンキリでしょうが最近は、探せば合板床より安い ものもあります。風合い・・無垢には調湿する効果があります。そりや狂いなど があるのはその為です。 長く使用していく内に、これらは少なくはなり 味わいのある色にもなっていきます。 合板の表面はプリントだったり、薄い紙状の木を 表面に貼っているだけ。 もちろんボンドで貼り合わせてますので 調湿はしません。 柄は豊富で色合いもたくさんあります。メンテナンス・・無垢は傷が付いてもペーパーかければ、新し い表面になる。いつまでも繰り返し使える。 合板は傷は補修するしかなく、長い年月の 使用は難しいでしょう。ではどちらを使いましょうか。出来れば本物の、木もどきではない、無垢材使いたいですねぇ。次回は無垢材についてもう少し書きます。
2005/08/30
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住まいと健康と環境
自然素材の家を扱うようになって、住まいや住まい方が及ぼす影響や健康、環境に関心が高くなってきた。シックハウスに代表されるアレルギーをはじめ住まいや住まい方が健康や環境に及ぼす影響は大きい。エコ生活は追及したらキリがないとは思うけど出来ることからはじめている。しばらく更新せずほっといた日記だけれども知って良かったって事や使って良かったって事など少しずつ書いていこうかと思う。そして、これから家を買おう、建てようと思っている人にも、数多くの希望や条件があるだろうけどそれらとあわせて、正しい判断が下してもらえればいいなぁと思う。
2005/08/29
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取り組み中
これから着工Ｅ邸 工場改築と２世帯住居への建て替え 調整区域につき役所とのやりとり多数あり。ようやく方向付け出来て 同時にローンも内定。プラン打ち合わせ中。Ｏ邸 プランニング中。 とある建築士の方に依頼して話を進めていました。が、 見学会へご来場いただき、考え方や方向性、相性も？ が一致し建築士をお断りして、ご依頼いただきました。 ようやくプランも決まってきたかな。Ｋ邸 土地売買契約済み。引渡しおよび建築は早くて半年後。 区画整理の関係で場合によっては来年度。 時間ありすぎですが、じっくりプランからなにから決めれますね。商談中Ｏ様 解体見積もり、どこも高いです。重量鉄骨の大きいの。 コスト抑えたプラン提案中。 でもね、価格だけじゃないですよ。 外せないのは徹底した自然素材。ローン終わってゴミじゃ 悲しいです。Ｉ様 いい土地見つかりましたね。自営業のため借り入れの関係で 建築は来年度からか。 何度でも何回でも見学会で理解を深めてくださいね。土地探し中のみなさん。頑張って探しましょう。きっと納得の物件あると信じて。まだ会ってないみなさん。少しでも早く会い着てください。まずは資金計画から。資金と希望と物件が重なるところ把握することですよ。いつでも決断できるように。
2005/06/23
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それぞれの事情
買主さんには買主さんの事情、売主さんには売主さんの事情がある。それぞれの立場があるかと思うけど、買主側であれば買主さんの売主側であれば売主さんの立場で、価格交渉から引き渡し時期などさまざまな諸条件を交渉します。それぞれがそれぞれ納得するところが商談がまとまる所。気持ちよく取引したいですね。購入意思の申し込み中が２件。どりらも駆け引き無しの諸条件提示。買主さん側につく僕は、それら諸条件の理由を売主さん側業者へ説明。成約事例やその物件のとりまく状況、買主さんの予算について。それじゃ、頑張って売主さんにご理解していただけるよう説明してきますと、担当者さん。頑張って！同業者さん、競合であって協業です。頼みますよ！
2005/04/17
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継続した情報収集
購入する時、決断力のある人とそうじゃない人います。高い買い物ですから。お気持ちは分かりますが。自分達の優先する事がはっきりしている人はすんなり決断される事が多い気がします。そうじゃない人はそれらがはっきり決まってなかったりまだ何か他にもあるんじゃないか。物件を見すぎてしまって何が何だか分からなくなってしまっている人も多いですね。今日、お申込のお客さん。出会ったのは１０ヶ月前。完全に後者の方でした。ようやく決断できる物件に出会えました。諦めずに一つ一つ条件や要望を整理しながらここまで来ました。もうちょっと上手くリードしてあげればともう少し早く出会えてたかもしれませんが。。。途中、たくさんの不動産業者にも行っていましたがほとんどの会社の営業さんは、最初だけ物件紹介しその後は音沙汰無し。が多かったようです。必ず手に入りますから頑張りましょうとお客さんも僕もそれを信じながら、思いこみながら。情報収集を継続～紹介したかいがありましたね。まだまだ売買、引渡～ローン関係、もちろん自然素材の家の建築もあります。これで終わりじゃありません。これからです。更なる満足、喜び目指して頑張りましょう。
2005/04/16
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信頼関係
仲介業に限らずだろうけど、お客さんと僕たちの信頼関係が大切なのはもちろん、僕たちと同業者さんの信頼関係も大切ですね。同業さんの協力があってこそ、お客さんにも喜んでもらえるってこともあるし。いいかげんで二度と取引したくない方もおりますが何度でも取引したいって思う方もいます。お互いが高められるような、尊重できるような、褒め称えられるようないい関係で取引の出来る方をもっともっと増やしたいなぁと思う。
2005/04/15
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案内予定
ほんと、すごしやすい一日でしたぁ。イイネイイネ、こういう陽気は。大好きです。週末にご案内する予定のマンション。平成６年築で１３０世帯くらいのこれといって便利な場所にあるわけではない。このマンション、僕が知っているだけでも６世帯が競売開始決定されており、それらの部屋以外にも空室多し。相当無理なローンを組まれて買われている人が多いのか。その辺の事情も把握されているお客さん。現金で購入出来る範囲で勤務先事務所に近いということでご来社された時からそのマンションご指定でした。もうしばらくすると、期間入札になる部屋もありそうでしたがたまたま売りに出ていた部屋があったので、内見をご希望です。売却理由を聞くと競売開始決定受けてて「任意売却」活動中。売主さんの住まい方が気になるところです。担保抹消は大丈夫らしいですが、気になるところです。他にも気になることたくさんありますよ。期間入札待つよりはいいかなぁと思いますが慎重にいきましょ。
2005/04/14
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定休日。
毎週水曜日は会社定休日。今日は社内のメンバーと職人さん達とバーベキュー大会。めちゃめちゃ良い天気で日焼けしちゃいました。週に１回のお休み。充分なリフレッシュになりました。今週末は施主さまのご協力を得て、完成見学会です。毎回、お付き合いのあるお客様から新規のお客様まで数十組の方達が見に来てくれます。ありがとうございます。家造りの検討をする前に知っておいてもらいた事など包み隠さず公開していきます。準備は毎回夜遅くまでかかりますが、リフレッシュも充分。さぁ、今週も張り切って行こう～～！！
2005/04/06
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買った理由。
去年、家を買いました。何故買ったか。一人暮らしの義母が病気になり、介護が必要になった為同居の必要が出てきました。比較的近所に住んでいた義母ですが、妻の通いながらの面倒はそうとうな負担になり、また経済的にも、無駄が多くなったのが元々のきっかけです。最初は広めの賃貸住宅を借りようかと。相当数探しましたが、どれも予算オーバー。（引越したらどうしてもペットを飼いたかったってのもあったんですが。。）予算とペットはどうしても上限を超したくなかったので希望エリアを変えるか、広さを少し我慢するか。でも、病院通いや通勤考えると場所もなかなか変えにくいし広さはそれなりには必要だし。上限の予算はその希望エリアからほんのちょっと離れるだけで十分に購入が出来そうな予算なのは、もちろん分かっていました。う～ん、買うタイミングかなぁ。。。漠然といずれは購入しようと考えていたんですけどその時は土地を購入して、自分がお客様に選んでもらっている自然素材の家を建てようと。でも、その地域では予算から考えてもの凄く小さい土地で予算の都合上、希望の広さの住まいは建てられません。。。そうこうしている内に時間だけが経過し、妻の負担や経済的負担はますます大きくなってきてしまいます。ちょうど取引先の物件が近くに１件あるのを知っていましたしこれは昨年、建築途中に売り出しもお願いされ、販売活動もした物件です。予算よし。ペットよし。広さよし。場所ほぼよし。場所だけがほんの少し希望とずれました。それでも生活範囲内です。よし、買いましょう。と決断するまではそれほど時間は掛かりませんでした。正直、僕の場合は必要に迫られた事もあり、すんなり決断してしまいました。でも、計画は全然してなかったんですよ。おかげで、住宅ローン組むのも一苦労でしたが（笑）もちろんこれなら大丈夫と、自分なりに判断してですが。ひとつ心残りなのは、自然素材の家が建てられなかった事。新建材の家を選択したこと。まだまだ試行錯誤しながら進化を続け正解は無いのかもと思っている自然素材住宅建築の仕事もしながらお客様にお勧めしているその住まいでは無いこと。でも、お陰で新建材の何が良くて何が良くないのか。肌で感じています。だからこそ、自然素材や僕のお薦めする住まいを選択する材料はある意味、お伝え出来るかなぁとも思ったりして。同居がきっかけで住まいをお探しするお客様。いままで準備計画をしてなかったけど、何かがきっかけで住まいをお探しになられるお客様。不動産や建築の仕事しながらも、いつも僕が接しているお客様と似たような道のりで住まいを選択したのかなぁと思ってます。ただ違うのは、ほとんどの情報を自分の知識や経験を頼りに最終的に決断した所です。僕と接するお客様へは、この知識や経験をお伝えして、最終的に判断出来るだけの材料を出して、ジャッジを下せるまでずっとお付き合いさせて頂きます。
2005/04/03
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実は。
実は昨年末に自宅を購入しました。お付き合いの長い建売業者さんの物件です。購入までの道のりや理由は改めて書くとして。この物件、完成後３ヶ月位経過してたんです。４棟現場の内の１棟。３棟は既に入居済み。で、さまざまな諸事情により、購入を決めて売り主様へ価格交渉。売れ残ってたって事もあるし、お付き合いもありギリギリまで価格を下げて頂きました。じゃ、ローンの準備しましょうかと。でも、何とこのタイミングで今まで売れ残ってしまっていたこの物件に別の購入希望者が現れ、しかも２組も。その日にですよ。驚きです。そちらは２組とも価格交渉なしです。確かに２週間くらいの間にも何件かはご案内されているとは聞いていましたが。そこの社長さん、社員には「簡単に値下げ・値引きするなぁ～」と言っています（笑）そんな手前、ちょっと価格上げるよって。。。（泣）まぁそれでも納得の価格で無事契約してもらいましたが。こういう事、あるんですよね。この住まいって、決断していざ申込。いやぁ～ちょっと前にもう１件申込あってねぇ。なんて事。いままで、ずっと売れないでいたのに。そんな時でも、すぐには諦めませんよ。やっと決断できたそのお客様の気持ちを考えすぐに先方の業者さんとかに行きます、僕は。それでまとまった事もあるし、そうじゃなかったこともあります。その時も２件の内の１件は、その後すぐに飛んできました。気持ちは痛いほど分かりましたが、僕の方を優先してもらいお断り頂きました。でも本当、不思議にこういう事あるんですよね。
2005/04/02
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復活しよう
年度初めということもあり、楽天日記再開しようかなぁと。去年、アキレス腱切ってから、何か色んな事がありすぎて書くのやめちゃってたけど。ちょっとここんとこスランプ気味。土地を探しているお客さんがたくさんいるけどなかなか見つからない。ほとんどの人が僕らのやっている自然素材の家に関心を持ってくれていて、でもそれを建てる土地が無くて。。。資金計画から土地購入～建物建築までお任せ頂く事がほとんどなのでこの土地が見つからないと、なかなか先に進まない。。。土地作れないしね。だから本当に長い付き合いになる人が多いけど。あきらめずに頑張って情報集めてきますからお待ち下さいな。と、いいつつ明日は建て替えのお客さんとご相談。でも、これも土地にさまざまなネック抱えています。一つ一つクリアして行きましょう。
2005/04/01
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断裂してます。。。
ほんと～に久しぶりの日記更新。今月１０日の夜、会社の仲間とフットサルをしにいった。久しぶりに体を動かしたが以外と調子よく動いてた。が！！調子に乗ってしまったせいなのか、なんとアキレス腱を断裂してしまった。。。手術と保存治療の方法がある事を知ったが整形外科の先生の考え方もあり、手術はせずに保存治療とやらを選択した。手術の場合は入院も伴うことが多いらしく仕事がらそんなに長くは休んでいられないのもあったし。どちらかの治療方法は患者や主治医の考え方によるところが多いんだろうと思うけどメスを入れる必要がない治療方法があるならばそうした方がいいかなと。２週間くらいは多く時間はかかるらしいが地道に治療していくだけかな。。。って、いっても装具みたいのを来週足につけて動かさないように固定するだけらしいけど。自然治癒するまで、まだまだ時間はかかる。コラーゲンやタンパク質のとれる鳥料理ばっかり食べたりしてみている（笑）しかしアキレス腱断裂って痛くないんですよね。人にもよるらしいですが、僕の場合はアキレス腱自体はまったくといっていいほど痛くなかった。それよりも、同時に起こしたと思われるふくらはぎの筋肉炎症（こちらも少し断裂？しているらしい）の方が痛くてしょうがない。当然しばらくは足をつけないので松葉杖での生活。バリヤフリーの重要さを改めて知ったりした。不動産、建築の仕事には携わっているものの僕はまだ家を持っていない、賃貸暮らし。トイレやお風呂などちょっとした段差がうっとうしく感じたりする。正直、診察を受けたときはかなりへこんだ。ここんとこやっと受け止めることが出来て少し立ち直ってきたけど。上半身と頭は働くだけに、思うように動けない不便さがこたえる。。。しかもこんな時に限って、お客様の了解のもと完成見学会や建築現場の構造見学会やらこれから建築がはじまるとこでの地鎮祭やら土地の決済やら、ご紹介のお客さんのご案内などなど、企画や仕事がめじろおし。。。現場の設営の準備など体を使う対応など何から何まで他のみんなにお任せせざるえない。契約後引渡前のお客さんやこれから建築予定のお客さんにも、ダメだよぉ～入院なんかされちゃ～とお叱りを受けたりして。。。悔しいやら申し訳ないやら。。。改めて不動産、住宅業界に身を置く者としての責任を痛感しました。そして、家での一切の面倒をみてもらっている妻。今年の夏はあきらめざるえなくなってしまい、遊びに行くことも控えてくれている事に本当に感謝しかない。本当に申し訳ない。。。ありがとう。ご心配をかけた周りの多くの人や多くのことを手伝ってもらっている仲間に感謝。
2004/06/19
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同業者
久しぶりに同業者の一人と飲みに行った。もうかれこれ９年位の付き合いだろうか。しかもこの人とは一度も取引をした事がない（笑）自分よりも一つ上の人だが、何故だか今まで付き合いが続いていて、ほんとたまぁに会って飲みに行く事がある。この人と仲が良くなったきっかけはトラブルが原因。。。僕が買主側仲介業者。彼が売主側仲介業者。買主さんが申し込み契約前にキャンセルした事で売主さんが激怒した。。。中古住宅だった。購入後リフォームをするからと契約前にリフォームの見積やら確認、ご案内で５回くらいは見学しただろうか。間違いなく契約へという段階で買主さんの転勤が決まったというのがキャンセルの理由。僕も彼もまだ新人だった頃の出来事。僕はかなり長い間お付き合いでやっとここまできたという所で話が流れた。初めての経験で嘘でもなく、泣きながら、本気でお客さんに詰め寄った。本当なのか。他に原因があるのではないか。契約まで何が起るか分からないって感じた。上司とともに売主さんの所へ事情を説明しに行き納得してもらった。売り側に付いていた彼は、契約していない限り申し込みがキャンセルになる事がある事やそれによってペナルティを科せられるものでは無い事を売主さんへ理解させる事が出来ず怒りを落ち着かせる事が出来なかったのを力の無さを感じと勉強になったと言う。一度はちゃんと取り引きしたいなって言い合いながら、エリアが少し違う事などもあってまだ実現していない。取引がきっかけで仲良くなる同業者はいるがこういう事が原因で仲良くなったのは彼だけだ。僕は会社を一度変わっているが、彼は支店こそ変わったものの、まだそこの会社で頑張っている。知らない事や分からない事なども気軽に聞ける。世代も同じでキャリアも同じくらいだけど本当に良い付き合いをさせてもらっている。刺激になった時間で有意義に過ごせた。これからも大切にしたい。
2004/04/10
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目指すもの
いまされかもしれないが、ファイナンシャルプランナーの資格を取ることに決めた。不動産仲介の仕事にも間違いなく役立つだろうし、自分にとっても知っておいても良いことではないかと思っている。この資格取得の勉強をすることによっていままで顧客に対して、話せなかった事もアドバイスしていけるのではと考えている。逆に営業って考えると、ふれたくないことにも多くぶち当たるかもしれない。ただ住まいを買ったり売ったりと人生の中でそんなに数多くない一大事業になる顧客の事を考えれば、やはり、より専門的な身につけその事業に立ち会う必要があると思う。目指すのは、追いかけるのは数字売上じゃなく顧客との信頼関係の構築。住まい探しのナビゲーターとして顧客のそばにいること。本音で話せる友人だと思ってお付き合いしてもらえればなお良いかな。資格を得た際には、今の僕のボスへこれらを生かした住まい探しの事業を提案しようと思ったりもしている。
2004/03/29
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やりたくなってきた事
不動産の仕事をやっていると、必ずついてまわるのに住宅ローンの斡旋がある。現金で購入する方やご自身で銀行に相談に行き進める人もいるけど、ほとんどの方が不動産業者にお任せって人が多いのが現実です。実際僕もほとんどそうですし。（斡旋したからといって、業者にはなんら紹介料などが入る訳ではないが、金融機関とお客さんの間に立って事前相談から申し込み、金消契約立ち会い、実行時立ち会いは当たり前のように動いているはずです。）自己資金や既存の借入の都合でどうやってローンを申し込むかって頭を使う事もあるが基本的には、お客さんのご年収が金融機関で決めている範囲内に収まるかどうか。をまず考える。つまりローンが通るか通らないか。通らなきゃ買えないんだから、ローン審査を通す方向で考える。（もちろん、お客さんが払える金額を超えない範囲である事が重要なんだけど。）この時に最近良く思うのだが「今払えるけど将来子供が大きくなったらとか」「今払えるけど子供が増えたらとか」そんな時を想定してローンを組む人っていないんです。というか、お客さんが払えると言っている金額がお客さんの趣味やライフスタイルを考えた上で本当に無理ない範囲かどうかまで不動産の営業マンは話さないし考えないでしょう。だからお客さんも「今払えるから」大丈夫って判断するのかな。趣味やライフスタイル、子供へ使うお金も考えて保険の見直しや生活スタイルの相談や提案までして一般住宅を販売している人ってきっとそんなにいないよなぁ。（投資目的や相続を考えた提案をしているようなアパートマンション経営を勧める人たちは違うんだろうとは思うけど。。。）お金と住まい。これって重要なはず。住宅ローンは「住居費」と考えれば「今必要だから使うお金」でもあれば「将来も必要だから使うお金」でもあると思う。賃貸の賃料は「今必要だから使うお金」だけども「将来の為にはならないお金」。だからこそ、もっと「将来の事も考えた住宅ローン」の組み方を話せて、相談に乗れて提案出来る様になりたいなぁ。(いままではお客さんが払えるって言う金額になんら疑問を持たず、そのままその範囲で考える事だけしかしてなかった。。。）だからFPって単純に思い付いた。９月の試験を目指すかどうか。こんな事考えてたら、自分がやりたいと思う事をちょっと感じた。
2004/03/27
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契約前のキャンセル
申込後、契約前にキャンセルが２回続いた。一人は契約前に「妻と別居」しちゃって。もう一人は「やっぱり買えない。」どちらも結論を急がせている訳ではなかった。夜や日にちを変えて何度か現地を確認し、最終的にご自身達で「買います」と判断して申込になっていた。申込時にはいくつかのお客さんの質問に答えて契約日をセッティングしていた。「心配なことや不安な事はありませんか？」「支払額はこれで大丈夫ですか？」「お話すすめていく必要がありますか？」「申込は法的には何の拘束力もありませんがこの申込によって、契約の段取りをしますので何人かの人間がそれに向けて動きます。キャンセルするかもしれないという軽い気持ちでは受け付けていませんが、宜しいですか？」どれもお客さんの同意を得てすすめていた。にも関わらずキャンセル。この二人のお客さん、電話のみでキャンセルの意思表示をされてきた。理由がどうであれ、少し無責任過ぎないか。。。自分の発言に責任を持てない人と取引しようとしている訳ではありません。しっかりと家族も持って社会人として生活をしている大人との約束事です。別に無理に買って頂こうとも思っていないし押し売りするつもりはありません。大人としてしっかりと考えを伝えに会社まで来てキャンセルを申し出て欲しかった。。。高額な不動産の契約は、お客さんとの最高の信頼関係を築く必要があるといつも感じています。その後のお付き合いも含めて。お客さんを信じて進めて、お客さんもこちらを信じて進めてくれているのでしょうが、このような出来事があると、それまでの付き合い方がいけなかったのか考えてしまいます。。。ちなみに「別居」になっちゃったというお客さん。必ず一度伺ってお話に行きますのでと言ったきり連絡も来ません。他に気に入ったのが見つかったのでしょうか。分かりませんが、このような約束を守れない方とは、将来的にも良い関係は築けないと判断しこちらからの接触はしておりません。やっぱり買えないって言ってきたお客さん。支払いに不安があるそうです。少し予算を下げて再度探していく方向でとお願いされておりますがお断りがあった物件を基準にすると、なかなか納得の住まいは見つからないかもしれません。。。予算を下げる＝希望も下げないといけないかもしれません。。。広さなのか、立地なのか、道路付けなのか。再度、要望の何故を追求して条件の整理をしていく予定です。まぁこんなダメージばかりではなく、良い関係を保ちつつ土地をご契約頂き、建物建築もお任せいただけるお客さんもいたりして、ありがたい事だと感じつつ何とか満足いくものを一緒に造っていければと思う。
2004/03/25
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一ヶ月ぶりの更新です。
本当、久しぶりの更新です。一ヶ月間ものすごい忙しさだったせいもあってゆっくりパソコンにむかっている事も少なかったせいもあったけどちょっとテンションが下がってた。この１ヶ月に「解約」１件「申込後キャンセル２件」まず解約について。買い主さんのローン審査が通らなかった。理由：個人信用情報に事故歴あり。最初にお会いして話すときにも、申込を受けるときも必ず「既存の借入」「クレジットカードの有無」などを聞いている。このお客さんにも「借入無し」「クレジットカード無し」「過去事故遅滞無し」確認して契約へ進んだにも関わらず、この結果。。。何故？？？言いづらかった？よ～く話を聞いてみると、過去にカードローンの返済期限を延ばしてもらった経験があるそうだ。ただ延ばしてもらっただけで、利息含め完済しているので事故にはなっているとは思っていなかったとの事。う～ん。。。言って下さい。聞いているんだし。。。申込先金融機関では個人情報に関することなのではっきりと理由は教えてくれません。買い主さんに個人情報を取ってくるように言って事故扱いになっている事が判明。そのような個人情報は原則5年を超えて登録されてはいけない。（らしい）あと半年で記録が消えるそうだが今回の件で買い主さん自身もテンションは下がった。その状況を知っていれば、先に個人情報を取ってもらって、確認し、半年後から探したのに。。。そうすれば、今回の契約にたずさわった人間は無駄な動きをせず、買い主さんも残念な想いをせずに済んだのに。。お客さんと信頼関係が出来ているから契約まで進むのに、こちらの質問の仕方が悪いのかこんな事はあってはいけないよなぁ。。。申込後キャンセルについては、明日以降にでも。
2004/03/24
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セミナーに行く。
昨日は建築営業のセミナーに参加した。感想はほとんど役に立たなかった（笑）年間６０棟建てている営業マンの話が聞きたくて行ってみたけど、僕も考えて行っている事や知っている事ばかり。。。みんなの前で話したその人もなんか冴えない感じ。まぁ見た目じゃないけどとは思うけど。アップテンポで話して、まくしたてお客さんが考える余裕を与えない、質問したり疑問に思わない様に話すんだろうなぁって印象を受けた。「こんな奴で売れてるってなんか変だな。って言うかこんなんじゃぁ俺の方だって出来るんじゃん」って思って聞いていた。収穫は自信を持っていままで通りやって行こうって感じた事（笑）土地の仲介にからめて、建物の請負も任せて頂ける様な環境が去年半ば位から整った事もあって建築関係の事を日々勉強している。不動産の売買業界もそうだけど建築関係も知れば知るほどおかしな事や疑問に思う事が出て来る。僕自身や会社の中だけでも、そのおかしな部分や疑問に感じる事をクリアにして、不動産の購入や建物建築を考えている人達に役立ったり、知っておいた方が良い事を伝えていければと思う。結果的にお伝えした考えや価値観が一緒の人たちと満足してもらえる土地探し、家造りが一緒にしていければいいなぁ、
2004/02/25
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不動産仲介営業
久しぶりの更新です。週末はご来社やご案内の対応で昼ご飯も食べる暇なくあっというまに過ぎていってしまいました。さて、そんな忙しさの中、不動産営業の仕事について考えてみました（笑）不動産の仲介営業は売ることではなくて、物件の情報と併せてそれらに付随するお役立ち情報やメリットのある情報を提供し、お客さまの不便や不便を解決する事だと思っています。そのお客さんの現状の住まいに対する不満や不便を確実にヒアリングさせて頂ければ、何故買おうと思ったかという根本的な部分がはっきりとし、お客さんが望んでいるものを提供出来るのかぁと。。。まぁそこを上手に引き出してあげられるかどうかなんですよねぇ。いつも書きますが、予算や広さや交通などなどはもちろんの事，お客さん自身も気が付いていない事や僕は知っていてお客さんが知らなきゃいけない事も含めてお伝えしていかきゃって思う。当たり前なんだけど。。。その為にはこちら側がしっかりと勉強し続けていかないと。間違った認識や知識がたりない営業も多いんじゃないかなって思うんですよね。営業トーク任せだけで。それでもやっていけてしまっている人間もいるって事も問題ですが、不動産の営業が言うがままに、物件を探そうって思い立ってから、お客さんもほとんどの知識が無いまま契約してしまって、後悔してももう遅いんですよね。だからこそ、もっともっと勉強してお客さんが「へぇ～」って思っていただいて、来社して良かった物件を見て良かった、話を聞いてみて良かったって思って頂ける対応をしていきたいですね。そしてあくまでも人間と人間のコミュケーションがあって信頼関係が出来て何でも話せるお付き合いがしたいし、そういうお客さんとのやりとりは楽しいですし。お客さんもみなさん違う仕事していてこちらが役に立つ情報を頂いたり、色々なこと教わったり。不動産は車や電化製品違って同じ物ってことはまずありえない事ですし、お客さん一人一人もご希望や条件、望むものも違いますからまったく同じ取引にならないってところもおもしろいところですかね。
2004/02/23
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営業マンからお客さんへ
より良い物件を見つける為には何が必要でしょうか。以前にも書いた事がありますが予算、希望、物件情報それぞれが重なりあった部分の物件を見つけに行く訳ですがそれらを一緒に行うのが「不動産会社及びその担当営業」です。結局は良い会社、良い営業マンと出会う事が一番重要になってくるんですよね。どうやって見分けるか？約束時間は守る、嘘をつかない、営業マンとしてお客さんに接するだけの知識がある。これらは、当たり前ですよね。必要最低限です。宅建主任者の免許。車を運転するのに運転免許がいるのと一緒で不動産扱うなら、最低限持っててほしいですね。お客さんの話を良く聞く。一方的な説明ばかりではなく、お客さんが望んでいるものをちゃんと理解してくれようとする人。お客さんが気が付かないこともちゃんと提案、アドバイスしてくれる人。煽らない。急がせない。ちゃんと考える時間を与えてくれる。お客さんの不安材料に対して解消できるだけのしっかりとした材料を提示してあげられる。気に入った物件が見つかるまで、諦めずに徹底的にお付き合い、情報の提供をしてくれる。物件情報以外にもそのお客さんにとって役立つ情報を提供してくれる。ホームページで物件情報を発信している場合は新鮮な情報があり、成約済みの物件の掲載をしていない、こまめなメンテナンスをしている。どれもお客さん側をむいて仕事をしていれば出来ている事ではと思います。でも、お客さん側にも知っておいてもらいたい事もあるんです。なるべく多くのお客さん自身の情報を伝えて頂きたいのです。どんな細かなことでもいいのです。僕はお客さんの事を知りたいのです。確かに警戒心を抱きながら来られるのも分からないでも無いんですが、お客さんにとってベストな不動産や住宅を提示して行くには、数多くのお客さんの情報が必要なんです。ですから良い物件が欲しいと思ったらなるべく早く営業さんと会ってみても良いと思いますよ。お客さんと営業の相性もあるかもしれませんがあんまりお付き合いしたくないって思えばそこでお世話になるのは止めれば良いんですし。営業の電話や訪問がわずらわしと思えばはっきりと断ればいいんですし。会う前にメールや電話で少しでもやりとりしてみて興味っていうか、関心持って会ってみたいなとか思えば時間を作って会いに行ってみましょう！！営業マンも一人の人間です。お客さんが真剣で有れば真剣であるほど、その想いに答えたい！っていう営業さんが必ずいるはずです。
2004/02/19
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不動産を買う前に その５
業者さんによっては、自分達の売りたい物件をお客さんの事情を考慮せず勧めてくる所もあるでしょう。業者側、担当者側の都合で勧めてくる物件はその仲介業者さんに売り主さん側からも手数料が入る物件だったり、自社の社有物件だったり。（営業マンは本命物件と言います。もちろんお客さんの前では言いませんけど。）つまり買い主さんであるあなた側ではなくどちらかと言うと売り主さん側の仲介業者だったり売上、歩合収入だけを考えた身勝手な営業ですね。その本命物件で決める為に、その物件が引き立つような物件（あて物件）を見せられるかもしれません。。。次にある程度希望に近いけど、今ひとつ決断までは至るか至らないかっていう物件（たいこう物件）。ここでお客さんに決断を一度せまるかもしれません。で、悩んでいると、「未公開ですが」とか「特別に」とか「あなただけですよ」何だかんだ言って、本命物件へ話を持って行って案内です。そこまで見て来た物件と比べると比較的希望には近いんで（と、いうよりは、そこまで見て来たのが誰がみても気に入らないような物件で、気持ち的な部分で意気消沈してたのが、盛り上がるって感じでしょうか。）いままでの物件と比較して当然に「これは良いね」ってなります。これ不動産屋さんの営業テクニックです。売りたい物件が決まっていて、最終的にそこへ持って行く。そして最終的に決断をせまる。そのまま契約へ。。。そんなのひっかからないよ～って思いますか？上手く伝えられないのでそう感じるかたもいらっしゃるかもしれませんがこれ、毎日毎日不動産につかって、お客さんとの商談を繰り返している営業さんは、もの凄くスマートにやってのけます。もちろんあくまでもお客さんの事を考えって言う姿勢で。（本当は業者側の都合での営業で上っ面だけですが。）まんまとはまらない様にしてください。もちろんそれがお客さんの本当に心から望む物に相当近いとか、ぴったりとかだった場合は別ですけど。ただお客さんの事を考えて、そうしている営業マンもいますよ。最後の物件でも決断をせまる事なく、特別にって訳では無く条件を整理する為に、色々確認しながら見てもらうって事でなかなか決断出来ないお客さんの背中を押してあげるっていう意味もありますし。でも、あくまでも決めるのはお客さんであり漠然としてしまっているお客さんの希望などの優先順位やご希望などの整理を一緒にしていくために。決めるのはあくまでもお客さん自身です。営業さんからもアドバイスや提案に耳を傾ける事も大事ですが。。いとつひとつ買う、買わないかって視点で気持ちで見て下さい。漠然と見るだけでは無く自分達に取って何が良いのか、必要なのか必要じゃないのかなどを確認しながら。何故買わないのか？どうだったら買うのか？それらがはっきりしてくると最終的に決めやすくなるでしょう。優先順位も自分達の想いもはっきりしてきて納得して、満足度の高い物が買えるのではと思います。
2004/02/17
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不動産を買う前に その４
物件を見てまわる時、予算以上の物件をみるのはなるべく控えた方がいいかなぁって思う事があります。予算を少し上げる事に対応出来きて、その覚悟がある場合は良いかと思うのですが、そうじゃない時に予算以上の物件を見ると「これ良いね」って事に通常はなります。（でも予算上げるのは良く考えてくださいね。）でも支払いが厳しいし借入だって出来ないし。。。諦める事になっちゃいますよね、残念な想いをしないようにしないといけません。しかも、引き続き物件を探すと、その予算を上げて気に入った物件が基準になってしまって、本当の予算の範囲内だと気に入らない物件ばかりになってしまう可能性があります。なかなか納得する物件と出会えずに物件を探すのも疲れて来てしまうかもしれません。。。良い営業さんであればもちろん見つかるまでお付き合いしてくれるでしょうが相場からかけ離れた物件や、普通はあり得ないだろう物件（予算と希望がかけはなれている）をいつまでも探していても結局購入出来ずにいる事になってしまうのはどうかなと、思います。（買おうっていう意志や条件が揃っていることが前提ですが。）上手く条件や希望を引き出して、予算と希望のかみ合うところを一緒に探して行くことが、僕の役目なんですが。。。つづく。。。
2004/02/15
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不動産を買う前に その３
さて、資金について無理なく返せる金額を考えたら次に「欲しい物件、住みたい家」について考えてみましょう。何かに書き出してみたら良いでしょう。場所、沿線、駅、駅からの距離、広さ、間取り、道路付け方位（陽当たり）、環境面、新築なのか中古なのか一戸建てなのかマンションなのかなどなど。たくさんのご希望やご要望があるかと思います。ただ経験から全ての条件を満たすのってなかなか難しいのではと思います。でも納得して満足する不動産購入してもらいたいのです。どうしたら良いか。まずは書き出した条件一つ一つに優先順位を付けましょう。絶対に譲れない条件、場合によっては譲れる条件希望は有るけどそれほど重要視しないなど、番号付けて行くと分かりやすいかもしれませんね。もちろん１００％叶えばいいんですけど僕がお世話したお客さん達は最終的にだいたい８０％位を満たしています。それでも満足度は高い、納得してご購入してもらっております。それでは、何を重要視したりとか、譲っても良いとかどうやって判断するかです。はじめは漠然としてしまうかもしれませんがこの優先順位を付けて行く事が重要ですので僕は物件を見て廻る事をおすすめします。買おうっていう「意志」を決めている事を前提に書きますが何か一つや二つくらいは譲れない事が必ずありますよね。先に出した予算の中で絶対に譲れない条件の一つや二つが（優先順位の高い部分が）叶っている物件を見てまわってみるのが良いのではないでしょうか。見てまわっていく内に、自分達に取って何が良いのか必要なのか、そうじゃないのか、考えてみて徐々に分かってくるのではと思います。そして見て行くうちに希望や条件も変わってくるかもしれません。それから何故不動産を購入しようと考えたのか。希望や優先順位一つ一つについて何故？を追求してみてあわせて考えてみたら良いかもしれません。そしてこれらを上手に整理して、お客さんが考えも付かない事や、思ってもいなかった事なども合わせて引き出してくれる営業さんと会えれば良いですね。あくまでも説得ではなく、お客さんの事情を考慮したアドバイスとして。明日は物件を業者さんと見に行く時にちょっと知っておいた方が良いよって事に触れてみたいと思います。
2004/02/14
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不動産を買う前に その２
不動産を買うには自己資金と住宅ローンの合計が諸費用を含めた購入可能価格ですよね。（諸費用については後日書きます。）新聞の折り込みなんかにも「お家賃並で購入可能」なんてあるからでしょうか、この購入可能金額を大幅に超えて探されている方が多いんですよね。それを把握していないと、せっかく気に入った物件が見つかってもローンが組めない、支払いがきついなどでその物件を諦めなくてはいけません。せっかく気に入った物件があったのに残念な想いをされるのはお客様です。では購入可能価格はどうやって判断するのか。「年収から借入の限度額を出す方法」もありますが、大事なのは年収から借入出来る限度では無いんです。もちろん金融機関での審査では会社員は源泉徴収票、自営業ならば確定申告書３期分経営者ならば決算書を要求され、収入から判断しますが。。。ちなみに審査基準は僕が知っている限りでは、一般の都市銀行で、金利４％（中には３．２５％）で借入した場合に年間の返済額がご年収の３５％以内（中には４０％）に収める事です。（あっ、これだけが審査の基準ってわけではなく、他にもありますので。。。念のため。。。）が！一般的には３５％（中には４０％）はちょっときついんじゃないでしょうか？僕がお世話させて頂いた、ご購入されているお客さんはどんなに多くても３０％前後にされております。不動産業者さんの中には、いきなりこの上限を提示して購入出来ますっていう所もあるかも知れません。。。あまりお客さんの事を考えていないんではないでしょうか。と思います。「いくら借りれるか」そんな事よりももっと大切なのは「いくらならば払っていけるのか」が重要ですよ！！ご自身が無理なく返せる額から、借入の上限を出してもらってください。「無理なく返せる範囲」は、よ～く考えましょう。どんなライフスタイルなのか。年に２回の海外旅行は譲れないとか。お金のかかる趣味を持っているとか。住宅ローンを組んで住宅を購入したはいいけど我慢しなきゃいけない事が増えてしまっていいのでしょうか？僕自身はそうは考えません。今と同じスタイルを崩さないで考えたらいいのではないでしょうか。家賃と同額かそれ以下の範囲かな。住宅を持つと固定資産税などの年間の経費もありますから、その辺も含めてトータルで考えましょう。月々に払える金額、最初にこれを決めましょう。では、その後は何処で相談すればいいのでしょうか？基本的には不動産業者さんで大丈夫です。各金融機関の特徴や基準など知っているはずですから。。。ご自身の無理なく払える金額を伝えて、資金計画のご相談をしてみてください。（業者さんや担当者さんのお客さんに対する姿勢も合わせて観察しましょうね。）分からない事は遠慮せずにどんどん質問しましょうね。納得のいく答えが得られなかったり、はっきりとしない状況で大丈夫ですよ！無理ないですよ！なんて無責任な発言があればその業者（担当者さん）には気をつけましょう。どんな業者さんに行けば良いのか？はじめは分からないと思います。インターネットで検索して気になる業者さんに電話やメールで対応を確認してみてはどうでしょうか。どれだけ真剣に対応してくれるか。結局行き着くとこは良い業者さんや担当者との出会いなんですが、業者側、担当者側で話が進められない様にと思うので、これ書いています。さて、資金計画が固まって、ご自身が買える物件の上限を押さえたら、次は物件情報の収集です。分かりやすく書きたいんだけど、文章にするって難しいな。。。
2004/02/13
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不動産を買う前に その１
不動産を買おうかって思った時に何からどのように初めますでしょうか？インターネットで物件や不動産屋さんを検索してみますか？新聞の折り込みチラシを見て電話をかけてみますか？それとも、いきなり不動産屋さんへ飛び込んじゃいますか？とりあえず物件情報を求めますよね。何処にどのくらいの価格のものがあるのか、とか。それはそれで良いと思いますよ。間取りなんかを見て色々想像して行くのも楽しいと思います。でも物件情報を求めていくのと同時に確認していかなきゃいけない事も多くあります。物件探しにおいてきってもきれない関係があるのは予算と希望と物件情報。大きく分けてこの３つがなるべく多く重なるところが「納得して買える物件」になるでしょう。大きく３つの円（予算、希望、物件）が重なった部分の所を探して行く事になります。この３つはまずはしっかり把握しましょう！まず確認していく順序としては予算の把握が先です。通常みなさん住宅ローン利用される事を前提にすると。漠然といくら位の物件でってお探しに来るお客さまが良くいらっしゃるのですが僕はまず先に予算の把握をされる事をお勧めします。何故か。 つづく。。。「不動産屋さんや営業マンの姿勢を見極めて行く事が失敗しない購入をするのに重要です。それらはここのテーマに書かれている他の方の情報が非常に役立つと思いますよ。」
2004/02/12
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これから家を持とうという方へ。
ここのテーマに書かれている業者さんは本当に立派な姿勢で不動産の仕事をしているといつも感じます。少しだけでも時間を取って読まれる事をお勧めします。このように頑張っている業者さんや営業の方も多いのですが、反対に業者側の都合や営業の都合でお客さんへ接する人も多いんじゃないかと思っています。。。この業界に身をおいて感じる事もあるしお客さんから聞くこともあるし。不動産屋さんへ行ってイヤな思いをしたり買ってから、失敗したって事のないようにならなきゃいけません！ちなみに僕は勤めた会社は２社。ＣＭをやるいるような大手で３年半。出来たばかりの小さい会社で６年半。４月を迎えれば１０年目に入る。やってきた事は仲介業を中心に土地仕入れ～分譲の企画販売競売の入札～落札～販売建築請負なんかをやってきている。僕のこれからの日記はこれから家を買いたい、建てたいっていう人に知っておいてもらいたい事を少しずつ書いていこうと思っているんで、参考にしてもらえればいいなぁ。。。
2004/02/11
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売り込まない不動産営業
不動産の営業ってあんまり良いイメージが無いような気がしませんか。騙されない為にもとか、しつこくてとか、強引でとか、契約さえしてしまえば良いとかマナーのない営業の電話が多いとか。ホームページなんかにも色々書き込みがあるのを見かけたりするし、お客さんからもそんな話を聞く事があるし。実際、はじめは警戒心一杯で来られる方や相当な警戒心を持ってお問い合せをしてくるお客さんも多くいのも感じる。何故か。きっと「売り込まれる」っていうイメージがあるのだろう。確かにお客さんの方を向かずに、自分の都合や営業数字や歩合などを計算して接している小手先だけの営業も多いと思うし。他の営業マンなんかと話をすると「この前、売った家は」って言う人間が多いというかほとんどかもしれない。いつも、その表現は違うよなぁって思っている。僕は「売り込まない」営業をずっとイメージしている。話す言葉も「買ってもらった」「売ってもらった」って自然に出てくる。お客さんの方から「これに決めます」 「これを売ってください」「この物件を紹介してください」などお客さんの方から言って頂くことを常にイメージする事にしている。一生にそう何度も無い不動産の購入なのに売り込むなんて事はもってのほかだ。と思う。もちろんお客さんが決められるだけの買うのか買わないのか判断するための材料は提示する。お客さんにとって何が良いのか。ひとつひとつ確認しながら、材料を提示しながら多くの疑問に答えながら、信頼関係を築いていく。結果的に「売り込まない」でご契約して頂く。今日とある場所で「セルフイメージ」についての話を聞いた。まぁ成功法則なんかの本にも多く書いてある内容だが、人間は意識していなくても自分が描いたイメージの人間になってしまうって事。だからなりたい自分になるのにセルフイメージを持つ事が重要だって。ちょっと考えてみた。「売り込まない不動産営業」は常にイメージしている。それは出来ている。でも営業だからこそ、心のどこかで「売らなきゃ」っていうイメージもある事に気が付いた。営業＝売るんだっていう言葉のイメージが自分のどこかに少しあるのではと言う事に気が付いた。これは違うんじゃないか？矛盾しているんじゃないか？自分がなりたいのは「不動産購入や売却、新築を考えている人の手助けがしたい。小手先だけの、自分の都合が最優先である人間ではなく、自分を良いように使って頂いて構わないんで、後悔しないものを、お客さんが納得するものを提供していきたい。ずっとお付き合いしていけるような信頼関係を築いて。」って事だ。このようにイメージしよう。それが出来た結果、感謝されて、喜ばれて売上になり収入になる。お客さんも満足する。僕も満足する。感謝して頂く、僕も感謝する。僕の名刺には営業部ってある。最初にこれを無くそう。そして、前述のイメージを言葉にして表現しよう。何て表現しようか。少ないスペースで、お客さんにも僕の考えが伝わりやすく一言もしくは短い文で、どうやって表そうか。アドバイザーとかありきたりでは無いのがいいなぁ。そうだ、これを考えたら楽天ニックネームも変えようかな。こういうのは創造力っていうのか、まったく弱い。。。何かピンとくる言葉なり短い文で思いつかないよ。どなたか一緒に考えて（笑）
2004/02/09
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楽しい接客
忙しい１日だった。午前中にご来社１組対応。午後に土地の情報と建物資料などを持ってアポイントのお客様宅へ夜にご夫婦ご案内。各々３時間ちょっとの接客。午前中は競売物件の入札代行をさせてもらっていて先日やっと立ち退き終了して明日から解体に入る現場の今後の流れを打合せ。転売が目的なんで、こちらで建築請負も任せて頂く予定だが、買い主さんが決まって、引渡まで時間があり利益及び資金回収まで時間があるので、他に小さな物件が無いかとの事。今回の競売入札の中にあった賃借人の入っているワンルームマンションを転売目的で入札できないか相談されるが、おそらくエンドユーザーを含めた競争が激しく、転売で利益を確保するのは困難であることや仮に落札出来ても販売には時間がかかる可能性が高いことなどをご説明して、今回は見合わせた方が良いのではと伝える。賃貸収入を目的に所有するならば、大学も近くそんなに入居不安もなく、良いと思うのだが。。。あくまでも転売にて利益確保したいとの事で今回は見合わすことに決定。（ちなみにこのお客さんは宅建業の免許を持っている。が自社の賃貸管理がメインのため、転売を目的としたノウハウはないので僕の方が動いている。）午後のお客様宅。土地情報は学校との距離や道路付けなどの問題からいま一つ。建物については自然素材の家のご説明。以前より何度か建物建築についてご説明などを繰り返していたが、ほとんどの不安材料はクリアされたご様子。いままで当然何社かにご相談もされて、ある土地でプラン提示や相見積もりも当然あった。どんどん見て考えて検討して下さいといつもお伝えしていた。押し売りは一切するつもりはありません。決めるのはお客さんですから。今日のご訪問で条件が揃った土地が見つかれば、是非お願いしたいとのお返事を頂く。毎回小さな事でも疑問に思うことや不安に思うことなどに対して、それらをクリアできる情報や材料を提示する事が出来た。どうやら納得して受け入れて頂けたようで良かった。後は、ご満足いくその建物が似合う土地を頑張ってお探しして情報をお届けしていく事をお約束。チラシや広告などで気になる土地情報が有れば僕の方へ連絡しますとの事。流通している物件はほとんど仲介で取り扱い出来る不動産仲介、流通の仕組みを最初にご説明していたからだろうけど、こういうお客さんとの関係は本当にうれしい。夜のご案内。もう既に日が落ちてからのご案内で懐中電灯を持って中古住宅１件新築住宅１件を見て頂く。新築については建売住宅で新建材を多用したホルムアルデヒドやＶＯＣなどの化学物質が間違いなく多くありそうな家。いわゆる工業化製品の住宅。いつも書き込むが仲介業ではあるがそのような住宅は取り扱わない。体に、健康に、地球環境に何が良くて何が悪いか。無垢材が何故良くて、合板のフローリングが何故ダメか。塩化ビニールクロスが何でダメか、塗り壁が何で良いのかそんな話をしてたら娘さんがアトピーとの事。まったくもってそのような住宅に住むことは避けるべきだとご説明させて頂く。それほど重度のアトピーではないが、化学物質やホルムアルデヒド、シックハウスについてある程度の知識は持ち合わせているお客さんだった。が僕からそのような説明がなければ、その住宅を買っていたかもって。立地や価格、環境などは希望に近いから。もしどうしても買いたいって思うならば、僕は扱わないので、どこの業者さんでも扱えるからそちらへ行って頂いても構いませんとお伝えした。僕の話にもの凄く関心を持って聞いて頂き共感していただけたご様子。これだけの知識や徹底した価値観、考えなどを持った不動産の営業の人は初めてですと言って頂けた。うれしいお言葉だった。（と言ってもこれで満足せず、もっと勉強をして役立つ情報やそれぞれのお客さんにとって何が良いのかをいつも考えていきたいと思う）中古の物件でリビングや子供部屋だけでも自然素材のリフォームをして住んだらどうでしょうか。その方向でお話を進めたいとその場でお返事頂くが真っ暗な夜で物件もはっきり見れていない状況である事から、明るいときにご案内しますので、それからじっくりお考えになって下さいと伝え終了。なんか、あった事をダラダラと長く書いてしまったが今日の接客は雑談も多く、本当に楽しく感じた。お客さんとの相性みたいのもあるのかもしれないけど楽しく仕事が出来た１日だった。
2004/02/08
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サッカー観戦。
趣味の一つにサッカー観戦があります。Ｊリーグは鹿島ファン。日本代表も純粋に応援。初めて買ったレコードは高校サッカーのテーマ曲（笑）サッカー好きです。小学生の頃ずっとサッカーをやっていた。自宅の近所に国立のサッカー場があったこともあって野球よりもサッカーの盛んな地域だったのかな。学校のチームと外のクラブに入って結構夢中になってやった。でもある日、試合で点を入れられて、その入れられた原因になった選手をせめた選手がいた。そんな事より、次の攻撃でしょ。その選手をかばったつもりはなかったけど、（と思うけど。）せめた選手に、自分が逆に文句を言った事が原因で試合中に大げんかになった事がある。（笑）その試合を見に来ていた親父に、その夜お前はチームプレーは合わないって言われてサッカーは辞めなかったけど、何故か剣道を始めさせられた。（笑）剣道は辛いだけだった覚えが。。。サッカーは楽しんでやったなぁ。今日から日本代表戦がはじまった。普段はテレビはほとんど見ないんだけどこのサッカーの試合だけは別。ただ、土日にある試合が多くて、普段は仕事。試合が始まる時間にはまだ仕事中がほとんど。それなんで、いつもビデオを録画する。帰宅するまで、ネットのニュースやサッカーの話を一切シャットアウトして、帰ってから録画したビデオをライブ中継の気分で見るんだよねぇ（笑）でも、今日は間違ってネット開いた瞬間にちょっとニュース欄のとこの結果が目に入って一瞬見えちゃった。。。ちなみに妻はスタジアムまで観戦に行ってまだ帰らず。。。これからしばらく続く試合。楽しみ楽しみ。
2004/02/07
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思い付くままに
文章を書くって事で自分の考えや思いを整理する事が出来る。いままでの日記や他の人の日記を読ませて頂き色々考えてみた。今やっている仕事についてやっぱりお客さんに喜ばれる事が一番だと思う。どれだけ満足してもらえるか。これがすごく重要で大切と考える。いままで暗かった家、つまり引き渡し前の状態から入居して明るい電気が灯り、そこからどんな生活が始まっていくのか。一生をかけて購入や新築を決断するお客さま。幸せに楽しく生活してもらいたと心から願う。いま僕は会社に所属して営業している。所属している事によって感じるジレンマが正直なところ、たくさんある。比較的自由にさせてもらっている方だとは思うけけど販売する立場で、営業って立場でどこまで本音で接して行く事が出来ているのか。会社からは、集客は？見込み客は？案内は？商談は？契約は？とにかく行動やお客さんへのアプローチを管理される。会社組織だから、従業員を管理するのは当然の事なんだとは思うけど、売上つくらなきゃいけないのも当然なんだけど。言いたい事はわかるよ。でも、なんかそれってお客さんの方を向いていないんじゃないのって感じたりもする事がある。ちょっと悩むっていうか考えてしまうここ数日間だ。
2004/02/06
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新しい仲間
会社に犬がやってきた。会社の代表者が知人から譲り受けたコーギー。会社の上のマンションの部屋の一つに社員が住んでいるのだが、夜はその社員が面倒を見て昼間は会社の中でみんなといる。これから飼うそうだ。看板犬？になれるか。でも吠えないしおとなしい。環境が変わってなれるまで大変なのかもしれないけど、かわいがっていきたい。不動産の営業マンって、都内は違うのかもしれないけど、営業中はほとんど車の移動が中心だ。職住接近で働いているものは本当に歩かない。（笑）この社員の様にマンションの上から下になんて距離に住んでいるものはひどい時は会社の中しか歩いていないって事もよくある。（笑）なんで散歩は彼の担当。少し歩いて運動もした方がいいでしょう。ちなみに僕は、なるべく歩く事を心掛けている。車通勤だったが、ここ数年は電車で通勤するようにしている。自宅～駅８分 最寄り駅～会社１５分乗り換え１回。本も読めるし、考え事も出来る。慣れてくればどうってことない。でもそれでも日中はほとんど車の移動だから歩くのは少ない。。。のかなぁ。たまには彼の散歩の役目を変わってあげよう。（笑）
2004/02/05
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確定申告
そろそろ確定申告の時期が迫ってきました。住宅ローンを利用して家を買った方や新築した方など忘れずに申告しましょう。ちなみに僕は昨年ご購入頂いたお客さん達に確定申告のお知らせを発送しました。簡単な物ですが。。。そんなに忘れちゃっている人もいないかと思いますけど、フォローの気持ちも込めて数年前から、毎年お知らせを出すようにしました。営業マンとして、一生のお付き合いをしていきたいといつも考えていますが、年賀状、暑中見舞いなどは当然の事、何かあったらいつもでご相談に来てもらいやすい環境作りをしておきたいなぁ。
2004/02/04
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いいかげんな業者
いまお付き合いしているお客さんの中に貸家を借りてすんでいる方がいる。出会ったきっかけは、僕がおすすめしている自然素材無添加の家について興味があるので、話を聞きたいという問い合わせだった。初めは単純に土地をお探しなりながら、当社の建物に興味を持ってくれたのか、それとも建て替えを考えているのかは分からなかった。まずは説明を聞きにご来社して頂けるとのことで先日お会いした。よくよく話をお伺いしていると、現在借りている貸家を買ってくれないかと、その貸家を仲介した不動産業者に言われているとのこと。まったく持ち家を考えていなかった訳でもなかったので価格や諸条件が折り合えばっていうことで、商談がスタートしたらしい。話がまとまったら、建て替えを考えたいのでと当社へご相談に来てくれた。僕は去年くらいから、土地の仲介をさせて頂いて私たちのお勧めする住宅建築をご提案する営業がメインであり、仲介業とはいえ、一般的な建売住宅は原則扱っていない。僕「その貸家を買える買えないなど詳しく お話がまとまるのは、いつごろはっきりする 予定なんで すか？」お客さん「う～ん、間に入っている業者さんていうのが かなり高齢なせいか、病気してしまってて 返事が遅れているんだよねぇ。 進めるならすすめる、ダメならダメで はやくはっきりしたいんだけど。。。」僕「もう価格や諸条件は提示したんですか？それとも、 向こうからの諸条件を待っているんですか？」お客さん「こっちは諸条件が合えば買いたいからって言って 向こうからの条件や希望を待っている状態 で。。。」話を聞いている限り、その話が出てから随分と長引いている様子。僕「ちゃんと動いているんでしょうかね？ その業者さんは？」 「間に入っている業者さんって、一人ですよね？ 貸家の仲介も依頼している位だから、諸条件を待っても あくまでも、売り主（貸し主）さん側に有利な条件しか 出てこないと思いますよ。」相手側の思うように、良いように進められないようにと思い適正であろう価格や通常の取引の流れなどをご説明した。本当であれば買い主さんとなるそのお客様側の仲介人として僕が間に入れれば良いんだけど、そこそこお話が進んでいる状況で僕が入っていくのは、どうかと。きっと売り主さん側のその業者さんも嫌がるだろうしお客さんもそれは困るかもって言っている。僕「さっきご説明したように、その業者さんはあくまでも 売り主側サイドにたった仲介になるだろうから、 取引には僕は入らないけど、僕をアドバイザー的に 使って下さい。」 「相手側の良いように進められないようにしないと。 確かにお客さんにとっても良いお話なのかもしれないけ どくれぐれも慎重に進めた方がいいですよ。」何かあればアドバイスやお手伝いは出来る事をお伝えして方向性が出そうになったらご連絡頂くことになった。話を聞いていて、この間に入っている業者さんっていうのもかなりいいかげんな様子。いくら高齢で、体調が悪いからって責任持てない仕事ならするべきではない。で、今日そのお客さんから「この話はやめました。流しましたから。」って連絡をもらった。聞けば、売却価格も近隣相場からなんと約３割高。かつ、この土地は、両隣と持ち分での登記。通常は売り主さん側で共有物分割の登記をして引き渡すはずが、分割は出来るか出来ないか分からないし、売り主側では動かないって。しかも売り主の売却に対する意向も実ははっきりしていないとのこと。あまりにも言っていることがおかしいんでお客さんもや～めたとなった。お客さんもあきれて、ど～してもそこじゃなきゃって言うわけでもないので、断ったって。しかも、そんないい加減な業者が間に入っててはなおさらイヤだって。でも、何だか家を持つことに対するテンションが下がったよって言ってた。でも、少しテンションは下がったものの家を持とうという気持ちに変わりはなく一からでなおして、土地探しからのご依頼を頂いた。取引に入らなくても、それなりのアドバイスをさせて頂いた結果、信頼関係も出来てきたかなぁ。何とか良い物件ご紹介できるように情報収集をしよう。
2004/02/03
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売却活動中の物件。
売却の依頼を受けている物件がある。これ、お預かりしてもうすぐ９ヶ月になってしまう。何で売れないかって、この物件に限って言えばそれは価格が高いの一言につきるんじゃないか。実は新築未入居のマンションなんです。売り主さんは法人さん。そしてこの法人さんは、なんとこのマンションの下請けで入った工事業者さんなのです。完成が間近に迫ったころ、売れ残ってしまっている住戸の一つを買わされてしまったそうです。（しかも他にもそういう住戸があって何社かの下請け業者さんが買われたそうです。）下請け業者さんの弱いところかどうか分かりませんが継続して仕事を貰っていくには、やも得ない決断だったそです。しかも値引きなどは一切無く、販売価格そのまんまで。このマンション。去年の３月完成、入居。その頃に買わされて、社宅として利用しようかと考えていたそうですが、買った資金をそのままにしておくほど余裕は無い。何とか資金を回収したい。（現金で買われているんですよね、これ）少し値段が下がってしまうのは仕方ないと言っていた。それで僕の方へ相談に来られたのが去年の６月。買った金額よりも３００万円下げての販売。しかし元々販売していた価格が高めの設定だった様で近隣の新築マンションよりもまだ少し割高。近隣と比較しても、まだ割高であること、売却活動は長引くであろう事説明して価格を下げた方が結果的にはいいのではと、相談してみるも、そのまま継続してくれとの回答。これを何度か試みたが、状況は変わらずであった。一度お客さんが付いたものの価格交渉が入った。５００万円引いてくれとのこと。確か去年の１１月頃だから、完成から半年以上経った時だった。購入した価格からなんと８００万円引き。この値段、買い主さんの希望価格とは言え、近隣の新たに建ちはじめ、販売をスタートしている物件と比べると妥当な価格だろうと思った。処分したいならば、この価格でまとめた方が良いと思い、売り主さんも説得したが聞き入れて貰えなかった。。。このまま販売活動を継続しても売り主さんにとっても僕にとっても良いことはないんじゃないか。価格を下げないとほぼ売れないのはまちがいない！もう一度状況をしっかり説明して、価格を見直さないなら、賃貸へ切り替えるかしないといけないでしょう。と思っている。でも、下請け業者さんであるのに何千万かの資金をすぐに出せて、持ち続けていられるっていう事はある意味、そこそこ体力のある会社だから強気なのかなぁとも思ったりする。しかし、新築マンションの価格の下がり方はすごいですね！次から次へと建ちますけど、なんかどんどん安くなってしまって。新築マンションの広告なんかにあるように頭金少しで買ってしまうのは、ほぼ永住を決めていかないと、怖いですね。。。賃貸で出して家賃収入で返済がカバーできる地域や立地ならまだしも、何かあっても売るに売れないでしょうし、売りづらいでしょうし。新築マンションご検討のみなさん！モデルルームの設備や雰囲気、営業トークに上手くのせられないように、よ～く考えた方がいいかもしれません！！
2004/02/02
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折り込み広告
この週末も多くの折り込みチラシが入ってましたね。細かい字でたくさん物件情報が出ているものや現地販売会の単独チラシだったり。チラシには集客を目的としているものと物件そのものを販売を目的としているチラシがあります。この週末にいくつかの不動産会社に広告をみて問い合わせた人も多いでしょう。どんな対応でしたか？中には売れてしまっていたりする物件も多かった人もいるのではないでしょうか。本当は自分のペースでじっくりゆっくり選びたいにもかかわらず、まずは販売図面だけを見てみたいのにもかかわらず、なんだかんだ理由をつけ会社に呼び込まれる対応をされた方もいるのではないでしょうか。特に物件の数が多く出ていて、それぞれの物件の細かい情報の少ない広告には。折り込みの広告の場合、不動産会社が制作会社に作成を依頼する事もあれば、自分たちで輪転機で印刷したりしています。この準備をする時間が、短くても１週間位か、カラーや制作会社に頼んで作るようなチラシでは最低でもおそらく２週間位はかかります。つまり、入稿、校正、印刷と物件の情報が出てからお客さんの手元に届くまでの、タイムラグがあるのです。本当に良い物件は、営業マンがすでにお付き合いしているお客さんに広告などに載る前から紹介～営業活動を始めています。ですので、広告にのせている物件でもお客さんの手元にチラシとして情報がいく時には既に成約済みとなってしまっている事あるのです。。そして、さらに集客を目的にしているチラシでは細かい字で最低限の情報しか掲載していないでしょう。地形や周りの環境などまでは広告では分かりませんので安く見える物件を掲載しているのです。広告をしている会社にしてみれば、まずは、とにかくお客さんが集まれば良いのですから。とにかく何本の反響、問い合わせが取れるか。お客さんの名前や住所、電話番号など名簿が取れればいいのです。そして、そこから営業スタートです。次はとにかくその電話で会社に呼びます。他にも色々物件を揃えてありますし、この物件も朝から問い合わせが多くてとかなんだかんだ言います。行ってみると、なんだかんだで、その広告の物件をさりげなく、つぶしながら、自分達の売りたい物件（営業成績を考えながら、手数料の貰える物件や売上が多く付く物件へ、です。）に、案内するように話をもっていくのです。僕が知っている限りで、「この物件は少し頭のおかしい人が住んでいてなかなか売れないんですよ。だからこうしてお金をかけて広告活動しているんですよ」って平気な顔して「見てみませんか？」って会社に呼んでおきながら平然と言ってのけた営業がいるって事もお客さんに聞いたことあります。まったく信じられません！全ての広告の物件がそうだとは限りません。全ての会社や営業マンがそうであるって事でもありません。けど、こういう集客目的のチラシをきっかけに強烈な営業をする営業会社も中にはありますので。ちょっと極端な書き方になってしまいましたけど実際はこれらをスマートに、お客さんに警戒されないように進めていくと思いますのでそんな業者に、業者の都合で良いように進められないように自分の考えや意思をしっかり持って問い合わせをしましょう。良い業者や良い営業マンと会うにはそれなりにたくさんの業者や営業マンと接触して「この人ならって任せられる」っていう営業マンと出会って頂きたいと思います。きっかけは折り込み広告かもしれませんが少しでも不信感のある対応があった場合はお付き合いをして大丈夫かどうかよ～く見極めてみましょう。流通している情報はどこの業者でも取り扱える事がほとんどですので。あわてずにじっくりと。
2004/02/01
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月末。
あっという間に今年も１２分の１が終了。問い合わせやご案内など、思っていたような結果が出なかった今月でした。。。ちょっと焦ってたけど、焦っても仕方ありません。（売上が今ひとつだけに、営業としては正直厳しいっす）でも、あくまでもアドバイザーとして、顧客に役立つ情報の提供やお客さんの思いに何とか答えられるように、とにかく物件情報などの提供を地道に続けて行くしかありません。誰もあせって物件を探されたり、検討する人はいません。いては困ります！！「縁」と「出会い」と「タイミング」そして、「決断までのスタートダッシュ」これが揃って、かつご自身が納得できる物件を決断、購入して下さい。その為にはたくさんの情報を集めてたくさんの物件を見て下さい。いくらでもお付き合いします。あわせて、その会社や営業マンの姿勢や価値観を良く見抜いて下さい。（これ本と、重要です。大切な事です！）この月末に何とか数字を上げようとして、（その強い意志や心構えは必要ですけど。）無理矢理な営業をしている営業マンも多いでしょう。（本当は僕にもそんな経験がありました。。。夜中の１２時くらいまで、「これを買いましょう」って言い続けた事が。。。）もうそんな事はしたくありません。結果が必ず付いてくると信じ、地道な営業と誠意を持った本音の対応をしていきます。
2004/01/31
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