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2018年12月04日
【不動産】なるべく大きい家に住みたい！同じ土地でで大きい家を建てる方法！
どうもまるもふ日記です！
収納スペースにお困りの方へ！
前回の記事は読んでいただけましたか？
【不動産】最近流行っている！？二世帯住宅とは？
まだの方は、ぜひそちらを先に読んでください！
そして、今回も引き続き不動産関連記事です！
できることなら大きい家に住みたい。
そう思っている方も多いのではないでしょうか？
誰しもが大きな家で、ゆったりとした暮らしをしたいと思うことでしょう。
それでは、何が家の大きさを決めているのでしょうか？
意外と知られていない事実があります。家を建てる土地によって大きさが決まっているんです。
＜土地によって建てられる家の大きさが決まっている＞
そもそも家を建てる時、決まった容積率を上回って建ててはいけないということになっています。
容積率というのは、敷地面積に対する建築延べ床面積の割合のことです。
それに対して、建蔽率というものがあります。
建蔽率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。
建築面積とは、建物を上から見て、投影される床面積のことを言います。
容積率は50％〜1300％の範囲で制限が定められ、建蔽率は30％〜80％の範囲で制限が定められている。
容積率と建蔽率はセットで表され、土地によって制限が違うので、
その制限によって建てられる家の大きさが変わってきます。
＜大きな家を建てるなら容積率緩和を利用する＞
同じ土地敷地面積でもどうしても建物の広さが欲しい場合、容積率を増やすことはできません。
この場合、容積率を緩和することを考えます。
では、どのようにして緩和すれば良いのでしょうか？
例えば、このような物件があります。
「敷地面積が100平方メートルで容積率が80％の地域にもかかわらず、
建築延べ床面積が120平方メートル近くある。」
一見、この物件は容積率を大幅に超えている違反物件のように感じるかもしれません。
ですが、実はこの物件は全く違法ではありません。
この物件は容積率緩和によって、建築延べ床面積を増やしています。
それでは、建蔽率も緩和することはできるのでしょうか？
結論から言うと、緩和することはできます。
しかし、特例での緩和ですので、誰しもが緩和できるわけではありません。
容積率を緩和する方法とは、地下室を建設するということです。
地下室のある住宅は、一定の上限に容積率の緩和を受けることができます。
また、法で定められている地下に該当すれば、半地下でも容積率を緩和することができます。
地下の容積率緩和を受けるためには、その地下部分が次の３つの条件を満たすことが必要となります。
1.地階であること
2.地盤面から地階の天井が1メートル以下であること
3.住宅の用途に供されていること
これらを満たしている場合、容積率緩和を受けることができます。
また、駐車場を利用することでも容積率を緩和することができます。
自動車車庫や自転車置き場等は建築物の各階の床面積の合計の5分の1までは
容積率の計算上で建築延べ床面積に参入されないため、容積率を緩和することができます。
＜地下室を作るメリット＞
容積率を緩和する方法として、地下室を作るという方法をあげましたが、他にメリットはあるのでしょうか？
一つ目のメリットとしては、通常の基礎に比べ、地盤面よりもさらに深くに基礎を作るので、
耐震性がアップします。
また、地下室は遮音材や断熱材の役割があります。
そのため、外の騒音が聞こえにくい、地下室で出す音が外に漏れにくい、外気温の影響を受けいため、
地熱の変化が少ない。
それにより、夏は涼しく、冬は暖かく過ごすことができます。
地下室を寝室にすることで、雨や風の音も聞こえなくなるので、よく寝ることもできます。
また、土は、遮音性、吸音性に優れているので、外に音が漏れにくいため、
楽器を弾いたり、大きな音、声を出しても迷惑になりません。
また、大迫力のホームシアターにすることもできます。
そして、なんといっても土地の有効利用ができます。
地下室を利用することによって、一般的に今までの1.5倍近くの空間を確保することができます。
そのため、限られた敷地の中で、より豊かな空間を作ることもできます。
＜地下室を作るデメリット＞
容積率を緩和することができ、さらに地下室だからこそのメリットもありますが、
地下室を作りことにはいくつかのデメリットもあります。
地下室を作りたい場合は、メリットよりもデメリットをよく知っておくことが大切になります。
一つは、工期が通常の施工と比べ、1~2カ月程度長くなる。
地下室を作るためには、土を掘り、隣地の土の壁が崩れないように処理をします。
また、コンクリートを流し込み、乾くのを待つ時間も必要です。
そのため、通常の施工に比べて、施工の技術や近隣への配慮が必要になるので、
工期が1~2カ月程度長くなります。
また、地下室を作るためには、コンクリートなどの材料費が多く、掘り出した土の処分費などもかかるため、
地上の建築部分よりも費用がかかります。
費用は、建築会社によって幅があります。
地下室の施工は、建築会社によっては施工を中小のゼネコン等に外注します。
そのため、通常の建築に比べ、コストが割高になり、
地下室部分の坪単価が100万~200万円程度になることもあります。
自社で地下室の設計・施工を行うノウハウと実績がある建築会社の場合は、
坪単価の目安は50万~70万円程度です。
これに、内装や防音などの工事費がプラスされます。
地下室を作りことで住宅の価格がいくらになるかは、
建築の依頼先と地下室の用途や土地の条件によって違います。
また、地下室のある家は、同じ床面積の一般的な家に比べて割高になります。
しかし、土地の値段が高いエリアは、広い土地を買って床面積を広げるより、
狭い土地に地下室を設けた方がコストを抑えられることもあります。
また、狭小地に建てる家で、特に二世帯住宅や同居を考えている場合は、
後悔しないためにも新築時に地下室のご検討をすることをおすすめします。
リフォームで地下室を作り、床面積を広げて二世帯住宅にすることも技術的には可能ですが、
基礎を壊して土を掘るという手間やコストを考えると現実的ではありません。
むしろ、建て替えた方が安くつく場合もあります。
また、一番地下室を作る上で気をつけるべきことは、カビです。
地下室で心配なのは、湿気です。
ジメジメしてカビが発生すると、部屋としても、収納部屋としても使えなくなってしまいます。
湿気は下の階に溜まりやすいので、常に強制的に換気を行い、空気を循環させることが大切です。
義務付けられている24時間換気システムの導入は当然ですが、
ドライエリアを設けることで防湿や通風、採光の効果があります。
ドライエリアを設けることで、窓のある空間ができ、万が一の時の非常通路としても使えます。
また、土地によっては、地下室を作れないこともあります。
地面を掘ると地下水が湧いて施工や建物に影響するエリアでは、地下室の施工を断られる場合があります。
道路の拡張や新しく道路を作る計画がある土地では地下室や鉄筋コンクリート造の建物の建築は制限されているため、
地下室を作ることはできません。
また、これら以外にもゲリラ豪雨には注意が必要です。
地球温暖化の影響で、今まで台風で床下浸水をしなかったような場所まで水が浸かることがあります。
地下室を作る際には、必ず市区町村のハザードマップを確認し、浸水予想水位の確認が必要です。
同じ土地の大きさでも、容積率を緩和することでより大きな家を建てることができます。
メリット、デメリットともにある地下室ですが、デメリットも対策することでより有効な使い方があると思います。
今回紹介したこと以外でも、地下室の利用方法はたくさんあると思いますので、
少しでも家を大きくしたい方、地下室を設けて容積率を緩和したい方は是非一度考えてみてください。
安心をもっとカジュアルに。スマートセキュリティ【Ｓｅｃｕａｌ】
それでは、最後まで閲覧ありがとうございました！
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では、また( ´ ▽ ` )ﾉ
2018年12月02日
【不動産】最近流行っている！？二世帯住宅とは？
どうもまるもふ日記です！
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今回は、初めての分野です！
暮らしに関係する記事になります！
今回紹介する二世帯住宅とは一体どのようなものでしょうか？
二世帯住宅とは、親と子の2世帯が同一棟に住みながら、
トイレや台所を別に設けるなど、それぞれの独立性を保つように設計された住宅のことです。
地価高騰によって、若い世帯が単独で住宅を取得しにくくなったこと、共働き夫婦が増加して、
親世帯との同居が望まれていることなどを背景に、高齢化社会に向けた先行商品として開発されました。
外見は1軒に見えるが、内部は完全に2戸に分離したものなどがあり、様々な居住形態が提案されています。
最近では、一戸建て住宅だけでなく、分譲マンションや公団・公営住宅でも建設されるようになっています。
また、息子夫婦との同居だけでなく、娘夫婦との同居も増えています。
二世帯住宅には、大まかに3つの間取りの種類があります。
1つ目は、完全同居型の間取りです。家族を構成する人達それぞれに必要な寝室を設け、
それ以外はすべて共用するのが「完全同居型」の二世帯住宅です。
親世帯・子世帯内で生活の時間帯に大きな開きがないときには、
この完全同居型の間取りにすれば、交流時間も増えるので、大家族の醍醐味を味わえる家ができます。
誰かがリビングにいて、夜もどこかに明かりがついている生活は、
心も豊かに家族の生活を楽しむことができるでしょう。
それに対して、生活の時間帯が大きく異なる時や、家事を担う方（姑・嫁）との関係性によっては、
気を遣い合わなければいけなくなるのがちょっと窮屈に感じるかもしれません。
2つ目は、部分共用型の間取りです。
玄関や浴室などの設備の一部を共用しながらも、
親世帯・子世帯が生活するゾーンを分けるのが「部分共用型」の二世帯住宅です。
親世帯と子世帯の生活時間帯が異なる場合や
適度にプライバシーを保ちたい時にこの部分共用型の間取りにすれば良いでしょう。
共用する部分が増えれば、その分、建築にかかるコストを抑えることができます。
2階建てなら、1階に親世帯を、2階に子世帯を配置する間取りが、
平屋建てならキッチンや浴室を中心として、親世帯と子世帯を左右に振り分ける間取りが考えられます。
もし、生活時間帯が異なるという理由で部分共用型の間取りにするときは、
浴室を使用する際にの水音、室内を歩く時の足音が相互世帯ゾーンに響かないように配慮する必要があります。
3つ目は、完全分離型の間取りです。
その名の通り、全く別の世帯として暮らすのが「完全分離型」の二世帯住宅です。
同じマンションの隣同士の部屋で生活をするイメージです。
暮らしのすべてが完全に分かれるので、すぐそばにいながらも干渉し合わない暮らしができます。
親世帯・子世帯相互に意識して関わりを持たなければその暮らしぶりがわかりません。
建設のコストがほぼ2軒分かかります。
2階建てなら、家の内側にも階段を設けて行き来できる場所を作ること、
平屋建てなら、窓越しにでも気配を感じ取れる部屋の配置の工夫をすれば、
相互の暮らしを干渉せずとも、見守りができる家になります。
二世帯住宅のタイプ別のメリットとは何でしょうか？
次は、メリットについて見ていきましょう。
＜完全同居型のメリット＞
まず1つは、大家族としての賑やかで助け合って暮らせることです。
親世帯と子世帯が完全に一緒に住んでいくことになるので、
特に子供がいる家族にとってはいつも賑やかで、子供の世話を親が手伝ってくれたり、
反対に子世帯が親世帯の家事をしたり、お互いに助け合うことができます。
また、建設コストやランニングコストを抑えられることです。
部分共用型や完全分離型と比較すると、建設コストが抑えられる二世帯住宅の間取りタイプです。
また、電気代やガス代といったランニングコストも他のタイプと比較すると安くなります。
また、床面積を節約することもできます。コスト面だけでなく、
床面積も他の二世帯住宅の間取りタイプと比べて節約できます。
床面積を節約して、1つ1つの部屋を大きくしていくことができます。
＜部分共用型のメリット＞
1つは、それぞれの世帯のプライバシーを保ちながらも、
お互いの世帯で1日に何度も顔をあわせることができることです。
完全同居型二世帯住宅では、世帯間で気を遣いすぎて疲れてしまうケースもありますが、
部分共用型二世帯住宅なら、一定の距離感で同居ができるため、気疲れしません。
また、キッチンを共用することで、親世帯と子世帯で一緒に食事の支度ができたり、
共働き世帯は親世帯に孫の食事の準備をお願いすることもできます。
部分共用型二世帯住宅の最大のメリットは、お互いがどうのように暮らしたいか、
そのコンセンサスを得ていれば非常に良い距離感を保ちながら生活できることです。
＜完全分離型のメリット＞
最大のメリットとなるのは、お互いのプライバシーを保ちやすいことです。
二世帯住宅にしたために家族関係が悪化してしまったり、
また、円満に暮らしていても親が亡くなった場合は、家の売却を考えなければいけません。
このような時、完全分離型二世帯住宅であれば、買い手が見つかりやすい傾向があります。
例えば、完全同居型や部分共用型の場合、大家族でないと購入を検討しませんが、
完全分離型の場合は、「1階は自分が住み、2階は賃貸にする」ということもできます。
このため、買い手が見つかりやすいです。
それでは、二世帯住宅のタイプ別のデメリットも見ていきましょう。
メリットがあれば、デメリットもあるはずです。
＜完全同居型のデメリット＞
1つは、プライバシーの確保が難しいことです。
家の中でのプライベートゾーンはほとんど寝室だけになるので、
一人や夫婦だけの時間をゆっくりと過ごすことがリビングでは難しくなります。
また、キッチンや浴室が1つにまとめられることで、気遣いながらの生活になります。
親世帯と子世帯がでは、生活スタイルが違えば、価値観も違うため、
一つの空間で一緒に生活していると、どうしてもストレスに感じたり、
実際にトラブルに発展してしまうことも考えられます。
＜部分共用型のデメリット＞
どこの部分を共用にして、どこの部分を別にするかによって、
建設のコストが大きく変わります。特に、水周り設備は工事費用が大きいので、
慎重に検討しなければいけません。
また、キッチンを共用することで、嫁と姑の間でのトラブルに発展する原因の一つにもなります。
また、世帯間で食事の内容が違ったり、生活スタイルによっては、
キッチンを共用することは難しくなります。
＜完全分離型のデメリット＞
最大のデメリットとなるのは、やはり費用面です。
家の費用に中で大きな比率を占める設備がすべて通常の2倍になります。
また、床面積も大きくなるので、基礎や屋根などの費用も大きくなります。
また、積極的なコミュニケーションをとることを心がけなければ、
隣の他人になってしまう可能性もあります。
お互いの暮らしを干渉しないため、心地よくもありますが、
一方で、同じ屋根の下に住んでいる安心感が過度に現れてしまうと、
寂しい家になってしまうことも考えられます。
実は、今回紹介している二世帯住宅ですが、
最近、2.5世帯住宅というものも増えてきています。
2.5世帯住宅とは、親世帯に単身の娘や息子などが加わること、
つまり、子世帯にとっての兄弟・姉妹のいずれかと同居する住宅のことです。
急速に進んでいる晩婚化、非婚化、離婚化の上昇で、
30〜40代の単身者が急増していることにより、2.5世帯住宅が増えると予測されています。
息子世帯、親世帯、女性単身という組み合わせが多くなっています。
親世帯には、以前から単身の子が同居しているケースが多く、
別居して賃貸に住んでいた子世帯が加わって、2.5世帯になることも多くなっています。
玄関が別々の独立二世帯住宅が多く、夕食を世帯で別に取るなど暮らしの独立性が高く、
間取りは、キッチンが二つの二世帯住宅で、同居シングルの個室は親世帯の玄関近くにある傾向があります。
2.5世帯住宅のメリットは、家賃や光熱費の節約ができることに加え、単身者がフルタイムで働いている場合、
生活費を入れてもらえるなどの経済面でのメリットがあります。
また、各世帯で家事の分担ができたり子供の面倒を見てもらえるなど、お互いに助け合うことができます。
2.5世帯の住宅購入、リフォーム時の費用に関しても、子世帯、親世帯、兄弟世帯で分担できる点もあり、
それぞれが資金を出し合うことで、より上質な住まいの購入が可能になります。
最近、増えている二世帯住宅ですが、それぞれのタイプでメリット、デメリットが存在します。
二世帯住宅を考えている場合、自分たちあったタイプはどれなのか、
親世帯と子世帯でよく話し合うことが大切です。自分たちに合った二世帯住宅を選びましょう。
【イエコマ】リフォーム問い合わせ
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