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金環日食
2012年5月21日 金環日食 東京都世田谷区 パーフェクトに見えました。7時29分7時32分7時35分7時36分7時37分7時40分
2012年05月21日
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夢とお金をひきよせるソプラノ大家さん流アパート投資のヒミツ―フツーの主婦が「夢のソプラノ歌手」になれた!
おすすめの不動産投資 Blog はこちら知識の宝庫 ブログランキングはここから ←ぽちっと投票 クリックしてね～知り合いの大家さん 兼 主婦 兼 ソプラノ歌手の 「ソプラノ大家さん」菅原久美子さんから彼女が書いた本をいただきました。 今ではアパート5棟30室の大家さんですが、フツーの主婦がどのようにして夢をかなえていったかが興味深く書かれています。 育んだ夢と挫折の中で、夢をかなえるための行動、ソプラノ大家さん流アパート投資法、リフォームについてもわかりやすく、初めての人にも読みやすい内容です。 プロの音楽の世界では、お金がないと続けられないというのが常識のようですが、彼女は好きな音楽をするために不動産投資を始めました。 何にも言い訳しない彼女はいろいろなチャンスをとらえて勉強し、人と繋がりながら自分の夢に向かって歩いていきます。 不動産投資本は今ではたくさん出ていますが、その手法というより彼女の人生を通して、夢をかなえるためのものの考え方、姿勢、具体的な行動など、あらゆるビジネスに役立つヒントがたくさん書かれています。 不動産投資に興味ない人でも、自分の夢を叶えたいと思っている人にはよい教科書になるはずです。 プロの音楽家というとまじめカタいイメージがあるかもしれませんが、彼女はとてもフレンドリーで気どりがなく、私たちの大騒ぎで下品な宴会でも大きな口をあけて爆笑してくれますし、カラオケではにこにこ笑いながらプロの歌声をきかせてくれる、心優しい人です。 近々アマゾンキャンペーンもあるようですので、興味ある方はぜひお読みください。ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2012年02月07日
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給湯器の値段
おすすめの不動産投資 Blog はこちら知識の宝庫 ブログランキングはここから ←ぽちっと投票 クリックしてね～築42年の９号物件だが、一番古い給湯器がついに故障。たぶん１５年以上経っているので交換はいたしかたないところだが、今日は雪。お湯が出ない、風呂に入れないのは入居者さんがかわいそうである。室内設置型なので、本来は室外に移設して配管工事したいぐらいだが、工事が大変だ。急ぐため同じスタイルの給湯器に交換手配した。室内型の交換は初めてなので、いろいろと見積もりを取ってみた。Ａ社（管理会社紹介）定価148,300円のところ73,200円 施工費25,000円Ｂ社（給湯専門業者） 定価148,300円のところ74,000円 施工費35,700円 プラス配管料5,000円～20,000円Ｃ社（いつも頼んでいる知り合い） 定価148,300円のところ50,000円 施工費15,000円Ｄ社（ネット通販） 定価148,300円のところ44,000円 施工費実費（現地にて）結局安くて工事もすぐにできるということで、知り合いの業者さんに依頼。それにしても給湯機の価格はあってないようなもの。半額は普通だし、７割引きもちょいちょいある。あとは工賃とスピードがキモですね。ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2012年01月20日
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ブログデザイン変更
楽天ブログですが、いつも間にかいろいろな機能が削除されていたんですね。知りませんでした。 長年貯めておいたブックマークが消えたのは痛いです（笑） 楽天によると・・・ブロガー同士のコミュニケーションについては、「楽天プロフィール」との連携をはじめとして、mixi や Twitter 、 Facebook など外部サービスとによる広がりが活発になっている現状を踏まえ、楽天ブログ内だけで機能する両機能はその役割を終えたと考えています。 今後は、「シンプルに記事を投稿できること」「閲覧しやすいこと」というブログの本質的な機能向上を目指し、ブロガー同士のコミュニケーションについては楽天プロフィールをはじめ、FacebookやTwitterなど外部サービスとの連携を強化していく予定です。とのこと。私もこれを機会にブログデザインも変更し、シンプルな形にしました。不動産関連以外のことの関しては、Facebookで書いていきますので、私の名前を知っている方はよろしくお願いいたします。
2012年01月19日
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年賀状
あけましておめでとうございます！本年もよろしくお願い申し上げます。年賀状頂きました皆様ありがとうございます。
2012年01月02日
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どぜう忘年会
おすすめの不動産投資 Blog はこちら母ウッチーさんの企画で、2011年の忘年会とあかちゃんさんの宅建合格祝を兼ねた飲み会に参加した。母ウッチーさん、黄金ガールさん、あかちゃんさん、ばたさん、ジェービルさん、ちはさん、ＤＯＮＢＥの７人。場所は駒形どぜう。どぜうを堪能した後、どぜう踊り。本人がどうしても踊りたいというので仕方なく全員畳に正座で演技を観賞。ちなみにこの本人が誰かは名誉のため言えません。知識の宝庫 ブログランキングはここから ←ぽちっと投票 クリックしてね～ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年12月18日
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３点ユニット分離
おすすめの不動産投資 Blog はこちらモダンアパートメントさんの３点ユニット改造の見学会に行ってきた。３点ユニットのトイレ部分を取り外しバストイレを分離する方法だが、実際に施工したものを見てみたかったのだ。ユニットバスは築２７年のままなので、やや汚れが目立つものの、不自然さもなく無難にまとまった感じである。実際に課題となるのは新しくつくるトイレの位置と、その給水と排水の取り回しで、これは物件ごとにいい方法を考えないといけない。場所が離れる分だけ排水管の横引きの長さが長くなるので傾斜をつける分だけ床が高くなる。このあたりをどう処理するかである。賃貸の場合低コストで効果を上げるのが大事で、今回の方法は費用対効果は大きそうだ。今回の見学会はあかちゃんさん、黄金さん、母ウッチーさんと参加したが、泡会まで時間もあったので、近くのタワーマンションを見学。モデルルームをハシゴし・・・こんな状態に・・・ニューヨークタイムズである。これがホントの黄金風呂。ではごきげんよう知識の宝庫 ブログランキングはここから ←ぽちっと投票 クリックしてね～ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年10月09日
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区分売却
おすすめの不動産投資 Blog はこちら現在、区分所有を2戸売却中だが、本日遠隔地の1戸がようやく売却となった。前日に給湯器が壊れるというアクシデントもありがなら、何とか修理でクリア。今回の売却も委任状を使っての通販大家さん状態での契約。もう一つは元自宅の売却だが、ものすごく反響がありながら、内見者の評判もよく、決定的な欠点指摘されず、業者受けもよいのだが、なかなか決まらない。しばらく賃貸に出していたのだが、やはり賃貸に戻すことも考えなければならない。賃貸のファミリー物件は震災後調子が良くなってきているが、売買は厳しさを増している。家は持たないで借りた方がいいということだろう。またシングルの賃貸も夏以降どこも厳しいようだ。最近は2人でも住める物件が人気。トータル家賃が抑えられるからであろう。震災の一過性のものと、円高の影響による雇用の悪化によるものの両方の影響があると思うが、物件によって響いてくる状況が違うので原因の見極めが大事。あまり目先のことに一喜一憂せず、長い目で見ながら対応していく必要があるだろう。知識の宝庫 ブログランキングはここから ←ぽちっと投票 クリックしてね～ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年10月03日
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母ウッチー物件見学会
おすすめの不動産投資 Blog はこちら母ウッチーさんのリノベ予定物件の見学会風呂なし再建不可物件のボロ物件歴史を感じる物件だが、ここまですごいと気持ちいい。床下からすべてやり直しが必要みんなであれこれ話しをしていたら、予定金額より大幅にアップしそうである。でも、サイズ的には一番効率の良い部屋ができそうなので、ちゃんとやれば長年にわたって安定した収益が期待できそうである。見学会の後は近くの居酒屋で大騒ぎ。四国からうっちゃんも遅れて参加で終電近くまで６時間ぐらい飲んだだろうか？途中意識を失いながら・・・デジカメに残っていた写真を見ながら昨日のことを思い出すことにするか。。知識の宝庫 ブログランキングはここから ←ぽちっと投票 クリックしてね～ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年08月21日
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となりの木の枝が・・
おすすめの不動産投資 Blog はこちら先日物件を見に行ったら、いつも使わない方の裏の階段が隣の木の枝でこんな状態。今までここまで伸びることはなかったのだが、一気に成長したのだろうか？まあ、とりあえず木の枝は勝手に切る訳にいかないので、管理会社経由で隣の物件の管理会社に連絡してこちらに伸びた部分の木の枝を切ってくださいとお願いした。その後どうなったか確認したら、木が無い。なんと木全部が薪になっていました。なんだかかわいそうな気も丁度この木は目隠しで良かったのにぃ・・・知識の宝庫 ブログランキングはここから ←ぽちっと投票 クリックしてね～ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年07月16日
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ソリンドラ
おすすめの不動産投資 Blog はこちら今回の全賃では新製品を中心にブースを回ったが、ちょっと衝撃的だったのはアメリカの太陽光発電システム。SOLYNDRA ソリンドラ平面のソーラーパネルモジュールが一般的だが、これは円筒形モジュールである。ステンレスの四角いフレームにボンボンベッドのように円筒形のモジュールが渡してある。今までのパネルだとＲＣなどの陸屋根の場合、南側に傾斜させるための架台が必要になり、もちろん風で飛ばないように屋根にボルト止めしなければならなかったが、これは屋上に置くだけでＯＫである。ボルト止めの場合防水層に穴を開けるわけだし、またコンクリートのかぶり厚の制限もあり、架台の作成には結構なお金がかかる。しかし、これなら円柱なので角度をつける必要もなく、空気も通るので風で飛ばされることなく自重のみで設置できる。また、ベンチレーションがきくので熱による発電効率低下も防げそうだ。まだ東京都の補助金対象になるかは微妙のようだが、補助金対象となればその価格と発電効率、設置費用、提携ローンを含めて利回り計算をしてみる予定である。手持ちの物件で一番大きな陸屋根物件に設置可能なので効率も良いのではないかと期待している。またこのシステム、光を通すので採光も必要な工場、ホームセンターの園芸売場、マンションの自転車置き場などにも使えそうな気がする。日本のメーカーでないところがちょっと不安だが、注目していきたい。知識の宝庫 ブログランキングはここから ←ぽちっと投票 クリックしてね～ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年07月15日
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全賃おつかれさまでした
おすすめの不動産投資 Blog はこちら全賃終わりました。ビジネスマンがうろうろ歩く中、ひときわガラの悪い集団。記念撮影に入ると、周りの人は遠ざかりながら避けるように歩く。おかげでほかの人も映り込むこともなく9人だけの写真。スキンヘッド３名髭 ３名サングラス２名アロハシャツ３名う～んどー見てもふつうじゃない。。知識の宝庫 ブログランキングはここから ←ぽちっと投票 クリックしてね～ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年07月14日
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全賃フェアー
おすすめの不動産投資 Blog はこちら賃貸住宅フェアー２０１１in東京が始まりましたね。わたしは明日１３日に行く予定です。セミナーを立ち聞きで回りながら、新製品のチェックをしたいと思います。見かけた方はお声をお掛け下さい。知識の宝庫 ブログランキングはここから ←ぽちっと投票 クリックしてね～ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年07月12日
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都の補助金再開
おすすめの不動産投資 Blog はこちら東京都は、2009年度から実施していた太陽光発電に対する補助金事業を2010年3月31日で終了し、今後は補助金は行わないとしていたが、6月21日に再開を決定し受付を開始。一度終了した補助金だが、福島原子力発電所の事故以降、電力不足が続いていることから、「東京都電力対策緊急プログラム」を5月に策定。自立型・分散型のエネルギー源を確保と、電力不足への対応および防災機能の強化を図る目的で「住宅用創エネルギー機器（太陽光発電システム）導入促進事業」の実施を決め、太陽光発電に対する補助金を再開することになった。補助金額は、発電量キロワット10万円で上限100万円。もちろん国や市区町村の補助金と併せて受けられる。すでに国の補助金はもらっているが、都の補助金は額も大きい。私が導入した5棟のうち3棟は東京都の物件で金額は次の通り。物件Ｔ 設置システム：7.95キロワット 補助金額 795,000円物件Ｃ 設置システム：4.59キロワット 補助金額 459,000円物件Ｓ 設置システム：5.14キロワット 補助金額 514,000円都の補助金合計 1,768,000円 これに物件Ｓは大田区の補助金（キロワット7万円）が出るので359,800円が加算され、合計 2,127,800円が追加で支給されることになった。にやっ早速手続きのために建物登記簿謄本、印鑑証明などを取りに法務局に行ってきた。 ↑節電まったり中の法務局補助金支給の対象は、都内に太陽光発電システムを新規に設置し、2011年4月1日から2013年3月31日の間に東京電力と電力受給を開始した人。すでに設置済みでも対象となるので、2011年4月1日以降に電力受給を開始した人は、販売店や施工業者に確認するとよい。知識の宝庫 ブログランキングはここから ←ぽちっと投票 クリックしてね～ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年07月07日
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人生とお金
おすすめの不動産投資 Blog はこちらよく行く蕎麦屋でよく坐る席の横の壁に貼ってある紙。趣深い字で人生の教訓が書かれている。いつも読んでなるほどね～と思いながら、最後にはどっちやねんっ！ といつも心の中でつっこむ。知識の宝庫 ブログランキングはここから ←ぽちっと投票 クリックしてね～ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年07月06日
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汚部屋の水漏れ（つづき）
おすすめの不動産投資 Blog はこちらしっかし、粘るね～～結構部屋に入れない入居者も多いけど、緊急事態で１時間て。下の部屋の人もロフトを使っていなかったらしく、しかも目が悪いとのことでいつから漏れていたのかわからないと言う。下の部屋の天井裏を見ると昨日今日の水漏れではない。完全に木が腐っている。上の人も下の人も、どっちもどっちだが、信じられない・・・一方、下の部屋。１時間掃除してやっと入れたキッチンだが、流しの下を開けると、完全に底が抜け落ちている。（オエ～～）マイセットの流しだが、底板が朽ち果ててボロボロに・・・・・（ウソだろ）入居者にいつからこんな感じですかと聞けば、数年以上ここは開けたことないと言う。（マジすか？）仕方なく原因を特定作業に入る。どうやら流しに水を流すと、流しの裏の蛇腹に水がしみてくる。排水溝のジョイントが緩んでダダ漏れになっているようだ。一度床を壊し、張り替えて補強し、その上に新しい流し台を設置することになった。事件発覚からここまで３か月。なかなか入れてもらえないので施工業者も大変！汚部屋に新しいキッチンを入れるものすごくもったいない気もするが、いたしかたない。それにしてもキッチンの先の居室はどうなってるんだろ？？？気になる～～～～（絶対に入れてくれないので分からずじまいでした）知識の宝庫 ブログランキングはここから ←ぽちっと投票 クリックしてね～ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年07月05日
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雨漏り？報告
おすすめの不動産投資 Blog はこちら先日、管理会社から連絡があり、雨漏りがするとのこと。ロフトの天井からぽたぽたと水が落ち、天井が剥がれてきていて家財が濡れたとのこと。天井を剥がしてみると、内部の断熱材がびしょびしょで木が腐ってすごいことに。。築25年だが屋根の塗装も外壁塗装も済ませたばかり。雨漏りの報告は1階の部屋なので、2階のキッチンか風呂が怪しいと思い、すぐ上の部屋に急行してもらった。居るはずなのに何度ピンポン鳴らしても返答無し。・・・・・しかたなく「緊急事態なので開けま～す」 と言うと慌ててドアを開けて顔を出した。水漏れの事情を伝えたが、「明日来て」と言って入れてくれない。怪しい「どうしても緊急事態なので今入れてほしい」と言うと「だめ」と言う「下の部屋が住めない状態なので、ホテル代もってくれますか？」と言うと「いやそれは絶対だめ」と言う「では入れてください」と言うと「今はダメ」と言う。・・（中略）・・繰り返すこと1時間結局１時間待ってくれということで外で待ち、１時間後に部屋に入れた。キッチンは入口から５０センチぐらいのところにあるのだが、侵入できたのは１メートルぐらい。所謂 汚部屋（クマさん命名）だった。 つ づ く 知識の宝庫 ブログランキングはここから ←ぽちっと投票 クリックしてね～ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年07月04日
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太陽光補助金は収入？
おすすめの不動産投資 Blog はこちら太陽光発電で補助金を受けた人も多いと思うが、この補助金って収入になるのかという話が先日の泡会で出た。当然収入だから税金がかかるとの見解が大半だったが、所得税法４２条を見ると次のように書いてある。（国庫補助金等の総収入金額不算入）第４２条 居住者が、各年において固定資産（山林を含む。以下この条及び次条において同じ。）の取得又は改良に充てるための国又は地方公共団体の補助金又は給付金その他政令で定めるこれらに準ずるもの（以下この条及び次条において「国庫補助金等」という。）の交付を受け、その年においてその国庫補助金等をもつてその交付の目的に適合した固定資産の取得又は改良をした場合には、その国庫補助金等の返還を要しないことがその年十二月三十一日（その者が当該取得又は改良をした後その年の中途において死亡し又は出国をした場合には、その死亡又は出国の時）までに確定した場合に限り、その国庫補助金等のうちその固定資産の取得又は改良に充てた部分の金額に相当する金額は、その者の各種所得の金額の計算上、総収入金額に算入しない。太陽光発電システムは、所得税法で規定する固定資産（＝減価償却資産）に該当する。所得税法第４２条により、固定資産の取得のための補助金は所得計算上の総収入額に算入しないとされている。したがって、補助金分は所得税を納める必要はない。しかしここで注意が必要。減価償却資産額を決定する時に、設備の取得費から補助金額を差し引く必要がある。また、「所得税法第42条及び第43条に規定する国庫補助金等の総収入金額不算入に関する明細書」なるものを確定申告書に添付して税務署に提出するようだ。この明細書の書き方については調べ中。全額即時償却する場合はあまり関係ないが、定率などを採用する場合は、償却資産額の違いにより損することもあるので注意が必要だ。知識の宝庫 ブログランキングはここから ←ぽちっと投票 クリックしてね～ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年07月03日
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デジアナ変換の暫定的提供？
おすすめの不動産投資 Blog はこちら５号物件のケーブルテレビ会社から、「デジアナ変換の暫定的提供のお知らせ」なるものがきた。総務省から要請を受けた「デジアナ変換」による地上デジタル放送の暫定的な提供を2011年7月までに開始し、2015年3月31日まで暫定的に提供することを決定したとのこと。 「デジアナ変換」とは、ケーブルテレビ事業者が受信した地上デジタル放送をアナログ方式に変換して各家庭に提供するもの。2011年7月24日 以降アナログ波の送信が停止することより、地上デジタル受信環境が整備されていない家庭ではテレビを視聴できなくなるため、総務省はケーブルテレビ事業者 に対し、「デジアナ変換」の暫定的な導入を要請しているらしい。 「デジアナ変換」の導入は、使用可能なアナログ受信機を地上アナログ放送停波後も継続して使用したいという視聴者の要望への暫定的な対応、2台目以降を含むアナログ受信機の買換え等に要する視聴者負担の平準化、さらに共聴施設のデジタル化に関する住民等の合意形成の加速化に資することから、地上デジタル放送への円滑な移行に寄与するものとして期待されている。また、ケーブル会社はこれにより環境負荷軽減への寄与、環境保全につながる活動であるとしている。 考えてみれば電波を使わないのであるから、サービスとして残して当然だろう。「お手持ちのアナログテレビも見れます」がこのアパートの売り文句になるかも。知識の宝庫 ブログランキングはここから ←ぽちっと投票 クリックしてね～ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年07月02日
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ＬＥＤ
おすすめの不動産投資 Blog はこちら７月に入り、より一層節電をしなければならない夏。くいだおれ太郎も節電のためコンセントを抜かれる。我が家では４月中に家の白熱電球をすべてＬＥＤに替え、料理は電子レンジとＩＨコンロでは圧力鍋を多用。食洗機は使うが節電コース。洗濯機もすすぎ１回洗剤。冷蔵庫は温度設定を弱。３日ほど前から使い出したエアコンは、うちは２年ぐらい前から２８度設定にしていたが、今年は熱帯夜のみ使用で日中は使っていない。帳票の整理をしていて去年の自宅の電気代の使用明細が出てきたが、４月５月６月で前年比較で見てみると、約３５％の節電達成である。エアコンと冷蔵庫が家庭の電気使用の大半を占めているそうだが、季節的にエアコンの差はあまりないので、その他で３５％はすごい。ＬＥＤの電気は白熱球の１０分の１なので、すべて替えると大きい。ところでこの間、ホームセンターで見つけた帽子。つばの下のボタンを押すとＬＥＤが点灯！電池は帽子の裏にボタン電池が入っている。連続６時間点灯。が、しかし用途が思いつかないので、買うのやめたが。。。知識の宝庫 ブログランキングはここから ←ぽちっと投票 クリックしてね～ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年07月01日
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新作部屋発表！？
おすすめの不動産投資 Blog はこちら池袋の２部屋目が、本日リフォームほぼ終了。この部屋はハーゲンダッツの抹茶アイスとバニラとチョコレートのカラーをイメージ。でも今回は全面的なリフォームではない。壁紙は８０％以上はそのままのものを使用。ふすまもそのまま。柱や天井、ドアーなどの建具は全面ペンキ。畳は外してフロアタイルに変更。ガラス格子扉は撤去し、部分壁をつくり、床レベルは面一に。風呂は浴槽だけを入れ替え、壁はタイルの上にパネル貼りのみ。水栓金具も全部そのままである。あと替えたのは部屋の照明ぐらいかな。白ペンキと今回のテーマカラーのグリーンのおかげで、暗～い部屋がパッと明るく爽やかなイメージに。残した壁紙は和室用でベージュの和紙模様だが、ビビッドカラーと組み合わせると不思議に高級感が出る。暑い夏にピッタリである。ちなみにビフォーは・・こんな感じ。知識の宝庫 ブログランキングはここから ←ぽちっと投票 クリックしてね～ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年06月30日
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気を付けましょう～
おすすめの不動産投資 Blog はこちら熱中症防止のため、物件の自販機で水分を購入して、飲んでからクリーニングを始めようと家内と言っていたのに、着いたらすっかり忘れ、またムキになって清掃開始。２室クリーニングだが１室はプロ任せで、我々は壁紙張替えなどの作業のない方の部屋だが、こちらは壁紙含めて全面クリーニング。昨日やって落ちなかった汚れ落としに再チャレンジ。久々のケルヒャースチームクリーナーである。高圧洗浄は年に何回か使うが、スチームクリーナーは年１回あるかないかの出番。最近は洗剤や清掃用品の進歩によりほとんど使う機会が減っていたが、今回の汚れはこれがないとダメなようだ。こんなとこも あんなとこも壁紙のさんざんやって落ちなかった汚れがこれだと溶けるように落ちていく。ただし暑い。室内の湿度が一気に上昇。作業を続けるうちに足と手がつってきた。ようやく水分を取り忘れたのに気が付いて、すぐに自販機に走り水分補給するも、ちょっとばかり脱水症状。今日の東京３５度！気を付けないといけない。結局コップ５杯ぐらいいろいろ飲んだがいまいちスッキリしない気分。明日はペンキが入り、新しいリフォーム部屋が出来上がる。今回のテーマは・・・「抹茶アイス」だ。お楽しみに～～知識の宝庫 ブログランキングはここから ←ぽちっと投票 クリックしてね～ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年06月29日
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内見まで2時間しか・・・
おすすめの不動産投資 Blog はこちら本日は１室退去があったので、管理会社に立ち会ってもらい清算。入居からそんなに経っていないので、マッタク汚れていないことを期待していたが、予想外に汚れてる。多分一度も掃除らしいことをしていないのだろう。壁を触る癖があるらしく、真っ白の壁は手形だらけ。キッチン関係はコッテコテ。床もところどころカビが生え、トイレはえらいことに。。だが退去前から人気の物件で、早速退去２時間後に案内の予定が入っているという。車から清掃キット一式を引きずりだし、３人がかりで約２時間、ムキになって掃除。とりあえず内見できる程度までにはこぎつけた。とても退去後２時間後の部屋とは思えない。明日再度徹底的に清掃である。知識の宝庫 ブログランキングはここから ←ぽちっと投票 クリックしてね～ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年06月28日
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ちいさっ！
おすすめの不動産投資 Blog はこちら住宅用火災報知器だが、以前に1980円で大人買いし、ほとんど取り付けを終えているが、今日ハンズで新製品を見つけた。今まで取り付けていたものより二回りぐらい小さい。この方が部屋が大きく見えるし、見た目もかわいいので気に入った。店頭価格2,980円ネットより安いようだ。それにしても火災報知機の価格は需要により上がったり下がったり。駆け込み需要が終わった今は高い時期のようだが、新製品は逆に安く売っている。様子を見ながら少し買っておこうかな。知識の宝庫 ブログランキングはここから ←ぽちっと投票 クリックしてね～ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年06月27日
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渋谷で5時
おすすめの不動産投資 Blog はこちら「ちょっと軽～～く飲みましょう。」と有無を言わせない感じで大声な電話。毎度のことながら昼から飲むと8時ごろ死ぬので、「渋～谷で5時♪」作戦。年中無休24時間営業チンピラ博打アル中東スポダメ親父御用達の名店、山家に直行。上下スエットや開襟シャツに地味なズボンをはいた客層が多い中、赤系のアロハシャツにブルーの柄物Ｔシャツの重ね着が異彩を放つ。そう誘ったのはこの人。あまりにすごい色合いでデジカメのホワイトバランスも狂う。不動産談義が盛り上がり、ジョッキも進む中、いきなり黄金ガール女史から電話が入る。「どこにいるのよ～！！」というわけで、お呼び寄せして合流。どうやらあかちゃんが前日に電話で呼んだようだ。そして衝撃の事実を知る。あかちゃんの誕生会だったそうだ。（しらなんだ）このおじさん、もう５●才である。ちなみに私は５●才黄金さんは５●才50センチ角の小さいテーブルを囲んで合計155歳でろくに食べずビールをあおる。その後セミナーが終わった●暦マジカの母ウッチーさんと税理士大家さんの種ちゃん、モデル風味のヨーコさんが参加。次第に話題は不動産から母ウッチーさんの年齢詐称疑惑にチェンジ。母ウッチーさんは嘘ついていない、隠していないと主張し黄金さんは自分はすごく年下だと言い張り、誕生日をひかえたこの人は目に目隠ししながらエロ話。会はたいへんな状態に。。。初参加の二人はあっけにとられたご様子。（スマンケボーボー）でもどうやら無事に帰ってきたようだ。最後の方はよく覚えていないが、二日酔いもなく、ほっとしている。ちょっと笑いすぎて頬が痛いが・・・知識の宝庫 ブログランキングはここから ←ぽちっと投票 クリックしてね～ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年06月26日
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満車！
おすすめの不動産投資 Blog はこちら有料バイク駐輪場をつくり、のぼりを立て、連絡先のパウチ看板を設置してから約1か月半。仲間らしき2名様から残り2台の同時申し込みが入り、満室（満車）となった。カンタンなアンカー工事と既製品ののぼりと手作り看板だけの最低限システム（？）で、投資利回りは約300％。建物の隙間に作った隙間産業である。バイク駐輪場はネット募集より現地のぼりが一番効果大のような気がする。今日は渋谷であかちゃんとの2人飲み会。そろそろ出かけま～す。知識の宝庫 ブログランキングはここから ←ぽちっと投票 クリックしてね～ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年06月25日
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洗濯機置き場
おすすめの不動産投資 Blog はこちら洗濯機置き場はこの物件では室内ではなく外のようだ。某路線バス会社の営業所。３台の洗濯機にキレイにラミネートしてあり、用途別に並んでいる。でも、、、シーッ って何枕カバ・ ってまあそれがシーツと枕カバーだとしても、、、、乗務員用って 乗務員用の何？？？アイテム教えてよシーツや枕カバーは、そもそも誰の？シーツと枕カバーを洗濯機により分けたり分けなかったりする理由って何？？？？？謎は深い・・・・・きっと偉い人が作ったから誰も修正できないんだろうな～～～（大笑い）知識の宝庫 ブログランキングはここから ←ぽちっと投票 クリックしてね～ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年06月24日
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物件の撮影用カメラ
おすすめの不動産投資 Blog はこちら物件の写真は必ず一眼レフで撮ることにしている。理由はいろいろあるが、一番大きな理由は部屋を広くキレイに撮るため。一眼レフを買い換えてから、レンズを探すまでの間、セットレンズの先にワイコンをつけて撮影していた。標準ズームだと最も広角で１８ｍｍ。これにワイドコンバーター×０．７５で１３．５ｍｍこれがワイドコンバーター（ワイコン） ↓ＡＰＳ－Ｃサイズなので３５ミリサイズ換算で２１ｍｍの広角レンズになる。３５ミリ慣れしているので、いまだに換算しないとピンとこないが。写真だとこんな感じ。ちなみにワイコン付けないと３５ミリ換算で２８ｍｍ。同じところを撮影するとこんな感じ。ぐっと部屋が狭く感じる。で、今回新たにニューレンズを導入。これ。純正にもない超広角ズームレンズ。８ｍｍの広角である。前玉はかなり飛び出た感じで、取扱いに苦労しそうだが、画角はすごい。 ↑ 今回買った出目金なレンズ撮影するとこんな感じだ。樽型の収差もほとんどなく周辺光量も十分である。キレもいい。これで持っているワンルームも全部一回り広くなった（笑）知識の宝庫 ブログランキングはここから ←ぽちっと投票 クリックしてね～ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年06月23日
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アルミ複合版
おすすめの不動産投資 Blog はこちら市ヶ谷のアパートプチリニューアルの続き。古ぼけた目隠し波板を取り外し、新たな試みでアルミ複合版パンチングボードを取り付けてもらったが、意外にスケスケで取り付け中から向こう側の人民から「カンベンして～」とクレームが入ったため、一時中断。仕方なくもう１枚パンチが開いていない同じボードを取り寄せ２枚重ねにした。↑実物大パッと見は階段と同じ白だが、近寄ると穴からドアと同じブルーが見える。かなり地味～な感じだが、まあ良し。部材代は２万円ちょっと。１枚だとちょっとぐにゅぐにゅして引っ越しでぶつけられると凹みそうだったが、２枚重ねるとかなり強度がありそう。この素材、耐久性を見ながら良ければ今後いろいろと利用していきたい。知識の宝庫 ブログランキングはここから ←ぽちっと投票 たまにゃ～クリックしてね～ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年06月22日
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築古リフォーム
おすすめの不動産投資 Blog はこちら池袋の築古物件の１室をまた改造中。このアパート１２戸中今回が７戸目のフルリフォーム。去年の工事中の水漏れ事件で水浸しになった部屋なので、その時に保険で壁紙を貼り換え済みである。もともと和室なので和室用の壁紙が貼られていたが、全くきれいなのでそのまま生かすことを前提にカラーリングを考えている。今回、柱は白の艶消し。天井も和室天井のままペイントで白艶消しにする。一応ここまで終了。今日は剥がした畳の下地の清掃、調整である。この部屋は布基礎の１階なのだがスタイロ畳を敷きつめていた関係でボードにカビが発生していたので、まずサンダーで削ってカビを取る。その後高さ調整のため細い根太を打ち付けその上に新たにボードを貼りフロアタイルで仕上げる。今は畳のほとんどがスタイロ畳であるが、マンションやアパートでも２階なら良いのだが、床下が土のアパートの１階に使うのはやはり良くないようだ。スタイロは発泡スチロールなので空気を通さず湿気が逃げないので、畳下がどうしてもカビる。やはりフローリングがベストだろう。もう１つ、今回大きな工事になるのは風呂。モルタルで固めてあったとても汚い浴槽（写真自粛）を取り外し、今はこの状態。新しい浴槽も届き、壁も含めて数日後施工予定である。知識の宝庫 ブログランキングはここから ←ぽちっと投票 クリックしてね～ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年06月21日
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ちはさん物件見学
おすすめの不動産投資 Blog はこちらちはさんの物件見学におじゃました。ビフォーを見ていないのだが、築年数は私とほぼ同い年なので、私の最古物件より更に10年古い！おしゃれな雑貨店のように独特の空気感を醸し出している。床、壁、畳、棚なども吟味してある。私のような機能性重視のオッサンが企画した物件とはまったくちがう。 ↓色についても私などは黒いものを面積広く使うのはビビってしまうのだが、そこはバランスよくセンスよく泣かせる演出。古い部分も残しながら、和の趣を演出。そこに住まう人の人物像が浮かんでくるようなインテリアだった。ちはさん ありがとうございました。知識の宝庫 ブログランキングはここから ←ぽちっと投票 クリックしてね～ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年06月20日
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プチリニューアル
おすすめの不動産投資 Blog はこちら現在都内のアパート２棟で２部屋をリフォーム中。市ヶ谷の１棟は空室が出たことを機会に、アパートのプチリニューアルを行なった。 ↑ 改装前共用廊下をタキロンに貼り換え、廊下壁面と天井を白く塗装。今までのぼやけたグレーと違って、見違えるように明るくなった。もう一つは照明の交換。廊下に２０Ｗの蛍光灯が1本だったのを３個のＬＥＤライトに交換した。数段明るくなったが、消費電力は４分の３。そして最後にドアーの塗装。色決めのアイデアはこれ。運転中前を走っていたトラックのストライプの色。信号待ちで写真を撮り、それをもとにカラーサンプルで決めた。白いドアーをこのブルーに塗り、フロアサインで部屋番号を貼る。前についてたこんな団地風味な室名札よりずっといい。目隠しはマドミランを一新し、波板を使っていた部分はアルミ複合版を加工してデザイナー風にする。ここはまだ未完成だが、パンチングの後ろからドアーと同じ色が見えるよう工夫する。本日室内のクリーニングも終わり、新たに募集開始する。ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家知識の宝庫 ブログランキングはここから ←クリックしてね～ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年06月18日
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お宝な宴会
おすすめの不動産投資 Blog はこちら沢さん、クマさん、あかちゃん、ソプラノ大家さんという豪華メンバーでの宴会いつもなら山家でというところだが、今回はちょっと良い目の店（居酒屋にはかわりないが）いつものハムカツで大ジョッキではなく、刺身盛りでグラスビールからスタートし、腹黒い話のオンパレードを経て、顔が洗えそうな大きさの土鍋のような器になみなみと入った八海山や久保田をゴクゴク。このあたりから話は腹黒からエロも加わり、ブログでは報告できない内容に突入。2時間制限であんなに日本酒飲んだのは久々。2次会はソプラノ大家さんの歌を聴きたいということで、厚かましくもプロの声楽家の歌をタダで聞こうとこれまた腹黒くたくらんだものの、ソプラノさんの快諾で店探し。早速客引きにつかまるが、ここで沢親分が坐った眼で客引きと価格交渉。銀行がビビるくらいだから、客引きなんてイチコロ。というわけで客引きは無線でで店長に泣きを入れて交渉成立。なんと、4割引き。すごいです。で、もっとすごいのが、カラオケでのソプラノさん。アメージンググレイス 全身鳥肌たちました。隣にいたＡさんは昭和風味にエロ丸出しでした。鳥肌より●●●たってました。中年男は美人がいると異常にはしゃぐのはよくあることだが、昨日は盛り上がりすぎでした。クマさんのブログにもあるようにまるで２０代の飲み会でした。５０過ぎたオッサンが３人も居るのに。。。それにしてもソプラノさんいやホントすごかったです。すごかったなんてもんじゃありません。すうんごかったぜ！ ぐらいな感じ。そのあとのホイットニーもドッカーンと聴かせてもらいました。ホイットニーより数段うまかったです。（マジで）本物ってすごいです。すごく充実した夜を過ごすことができました。おかげで大量飲みしたにもかかわらず、二日酔いゼロ。ハッピーです。ただ一つ心配なのは、ソプラノさんがもう飲み会に来てくれないのではないかという不安です。あ～ん。くーさんお土産ありがとね！ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家知識の宝庫 ブログランキングはここから ←クリックしてね～ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年06月11日
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室内クリーニング
おすすめの不動産投資 Blog はこちら今日は退室のあった部屋の清掃と補修を行った。家内が別の用事で行けないので、今日は私一人である。一人でやるとはぼ倍時間がかかる。今回行った内容は次の通り。●壁面全面洗剤拭き、補修●フローリング雑巾がけ ワックス仕上げ●サッシ、網戸、カーテンレール洗浄 ●窓拭き●ベランダブラシ洗浄●室外機洗浄●キッチン流し、ＩＨコンロ、換気扇、冷蔵庫清掃●キッチン木部ペイント剥がれ部分塗装●キッチン周囲コーキング処理●バストイレ垢落とし洗浄、磨き●建具傷補修 清掃●クローゼット、下駄箱清掃●折りドアー調整●エアコン内部清掃●照明清掃●電球取り替え●洗濯パンクリーニング●壁穴補修●玄関ドアー洗浄●玄関前廊下ブラシ洗浄●電気メーター清掃●集合ポストイヤル調整リストに書けば簡単だが、手早くやって休憩なしで5時間かかった。ほぼフルリフォームと変わらない仕上がりである。たばこを吸っていたようで、建具と窓枠、サッシ、カーテンレール、窓にベットリついてた。匂いがなくなるまで徹底的に清掃した。インテリアはパステルグリーンと黄色を基調に。夏仕様でいい感じ。ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家知識の宝庫 ブログランキングはここから ←クリックしてね～ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年05月30日
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枝切り作業
おすすめの不動産投資 Blog はこちら市ヶ谷のアパートだが、決定率が高い物件なのに１室なかなか決まらない。原因を探ったら、窓を開けると木が茂って洗濯物が干せない状態であることが判明。今までも何度か窓から手を伸ばして手で折ってはいたのだが、なぜか今回は相当な勢いで枝が伸びている。それもいくつも分岐していて、しかも太い。隣の敷地が大規模に土を掘り返して新築したので、土が良くなり根が伸びたのと、日当たりがよくなり一気に成長したらしい。隣の敷地の木であれば主張して切ってもらうのだが、生えているのはこちら側。とりあえず窓から届く範囲で枝切バサミでカット。切った枝を落とすと隣の敷地に落ちてしまうので、切っては窓から回収。ワンルームの部屋は枝でいっぱい。（なんだかちょっと気持ち悪い画像）よく見ると雨どいと建物の間を枝が通り、太く成長したので雨どいが凹まされている。放っておくとなんだかえらいことになりそうなので、塀をよじ登り手を伸ばしてのこぎりで太さ６センチの枝を切断。その後分解しながら回収。３人掛りでの大仕事になった。道まで枝を引きずっていき、のこぎりと枝切バサミでバラバラに分解し、結局ゴミ袋大で１０袋ぐらいだろうか。ベンツのトランクと後部座席は満室になった。もう一度部屋を掃除して今日は終了。再度営業を掛けなおしである。ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家知識の宝庫 ブログランキングはここから ←クリックしてね～ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年05月25日
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太陽光発電と地デジ工事
おすすめの不動産投資 Blog はこちら結局太陽光発電システムは、６棟で導入し、先週までで設置工事が終了した。まだ、売電の報告書が東電から来ていないのでわからないが、発電の状況がシュミレーション通りかどうか気になるところである。今月末からローンの引き落としも始まり、ますます記帳が面倒になりそうである。６棟のうち法人所有は２棟、個人所有（青色申告）は４棟だが、両方とも即時償却が使えるか調査中。これの可否によっても大きな違いがある。が、再来月には補助金も交付されるので、これは助かる。まだ詳細不明な部分も多いが、これもわかり次第報告ということで。で、屋根のパネル工事終了を待って地デジ未対応の物件にアンテナ設置工事を行った。地デジ導入に当たってはケーブルテレビも検討したが、この地区（池袋）は異常にコストが高い。競合ケーブル会社が十数社あるにもかかわらず、一番安いところで、導入工事など初期費用が６０万円。毎月のメンテナンスが数万円。。にわかには信じられない金額である。ちなみの他の地区の中古物件では、ケーブル会社が「ぜひ入れてください」と言って営業してきて、工事も調整もすべて無料で行った。もちろん地上デジタルを見るだけなら入居者も「タダ」である。したがって今回は初の地デジアンテナ設置工事となった。管理会社で実績のある会社を紹介してもらい、１日で工事終了。すべて含めて９万円ほどで、追加料金なし。スカイツリーオープン時の向きの調整も無料。工事業者さんが屋根に上がってびっくりしたそうだ。「こんなでっかい太陽光発電パネル見たことない」って。まさか築４０年のボロアパートに最新型の巨大太陽光パネルが載っているとは思わなかったのだろう。ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家知識の宝庫 ブログランキングはここから ←クリックしてね～ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年05月22日
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和室と洋室の差って
おすすめの不動産投資 Blog はこちら１Ｋや１ＤＫで畳の部屋と洋室とではどれくらいの賃料差があるのかを調べたが、相場的には実はそんなに差がない。差があるのは平均空室期間なのである。感覚としては３倍ぐらい。なぜこんなことになるのかというと、畳の部屋を洋室に変えずに貸しているオーナーは、あまり賃料を下げずに高いままで貸している傾向が高い。つまり鈍感な大家さんが多いのだろう。当初畳の部屋を相場だけで値付けして募集したことがあるが、見事に数か月空室が続いた経緯がある。思い切って5,000円下げたらその日のうちに決まった。今回はその5,000円下げた部屋が転勤で退去になり、募集をしたのだが、震災後は賃料の安い部屋が魅力的な風潮もあったので、そのまま畳で行こうと思ったが、そのままの家賃ではつまらないし、1年も経っていない畳だが表替えしなければならないので、洋室に改造することにした。ただしいつもなら押入れもばっちりクローゼットに作り変えたりするのだが、費用対効果を考え今回はいわゆる「なんちゃって洋室」にした。つまり押入れとか、天井とかはそのままで、床だけ畳を剥がしてキッチンと高さを合わせてボードを貼り、フロアタイルで仕上げただけ。フロアタイルは施主支給、貼り賃平米1,000円で貼ってもらった。畳を処分したり、縁の木部をペンキ塗ったり、床をつくったりするのでそれなりに費用は掛かるが、床だけなので、畳を貼り換えるのと3～4万円ぐらいしか変わらない。2,000円アップで募集して、出来上がってみると結構いい感じなのでちょっと安かったかなと思ったが、出来上がった次の土日で申し込みが入った。洋室改造費用は2年で回収できそうである。次回以降のメンテナンスも、楽である。そしてやはり家賃差より空室期間が短いのが大きいだろう。ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家知識の宝庫 ブログランキングはここから ←クリックしてね～ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年05月15日
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iPhone4 に機種変更
おすすめの不動産投資 Blog はこちら先日の黄金さんハゲます会以降、iPhoneが変。電話は使えるものの、アプリの半分ぐらいで音がマッタク出ない。待ち受け画面が黄色の▲びっくりマーク。ホームボタンを押すと「このアクセサリの充電機能はサポートされていません」と意味不明のメッセージ。何も繋いでないのに・・・しかも何分かおきに画面がついて同じメッセージが表示。したがって電池がどんどん減る。（あ～ん）何度もオンオフしたり、ブートしたりしてみたが結果は変わらず。というわけで至急バックアップを取り、ネットでiPhone４を注文。昨日の午後到着ですぐさまデータ移行を済ませた。原因がわからないままフェイスブックで不調を報告したら、一緒に居たソプラノ大家さんから「ご自分で3回ぐらいテーブルに投げてましたよ」ってコメントをいただいた。な、な、投げた？すっかり首から下げたiPhoneを気が付かないうちに大ジョッキに水没させたんだろうと思っていたのだが、衝撃的な目撃報告でびっくり。よく見ると替えたばかりのケースも傷だらけ。やっぱりそうだったんだ。（はぁ～～）でもなんで投げたんだろ？？？10時間ぐらい飲んだから覚えてないが・・やっぱりもっと肝臓鍛えなきゃ。（←違う気もする）ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家知識の宝庫 ブログランキングはここから ←クリックしてね～ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年05月13日
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借地権の更新は
おすすめの不動産投資 Blog はこちら今月は借地権の更新がある。昨年買った築40年の物件で旧法借地権で20年の契約である。契約書を見ると更新料は借地権価格の５％となっており、借地権価格というのが何が基準だか明記されていないが、売買契約の時に路線価基準であることを聞いていたので、双方確認の上、今の路線価で計算することになった。路線価で6000万ちょっとなので、更新料は300万チョイである。ただここで疑問が。300万円は現金で用意したが、これって帳簿上どのような扱いにあるのかである。法人税法施行令第139条によると、借地人が法人の場合・法人が更新料を支払ったときは、その更新料の金額を借地権の帳簿価額に加える。（仕訳） 借地権 ××× ／ 現金預金 ×××更新時の借地権の帳簿価額のうち、次の金額を損金の額に算入する。計算式は 更新直前の帳簿価額 × 更新料の額 ／ 更新時の借地権の額 ＝ 損金算入額 となる。 借地人が個人の場合、所得税法施行令第182条によると、個人が更新料を支払った場合には、借地人が法人である場合と同様に、借地権の取得費に加えることになり、更新直前の借地権の取得費の金額のうち更新料の金額に見合う部分の金額がその借地権の取得費から減算され、その減算した金額は、更新があった日の属する年分の不動産所得又は事業所得等の金額の計算上、必要経費に算入される とある。なんだかわかりにくいが、今回のケースだと （わかりやすく100万単位で）帳簿価格1900万 × 更新料300万 ÷ 借地権額6000万 ＝ 95万円となりこの95万が今年の経費分。更新料300万 － 95万 ＝ 205万この205万が借地権価格に上乗せになる。とのことらしい。現金が出ていくのに経費分が少なくあまり面白くないが、今回は公庫からの借り入れなのでまあ良しとしよう。ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家知識の宝庫 ブログランキングはここから ←クリックしてね～ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年05月13日
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世界一周
おすすめの不動産投資 Blog はこちらＧＷは、なか日の平日を利用して日光に行ってきた。ちょうど道路もすいていて中禅寺湖畔のホテルも直前の予約にもかかわらず格安で空いていた。目的は東照宮、二荒山神社、輪王寺、華厳の滝がメインだが、時間があったので東武ワールドスクエアに行ってきた。建物フェチの私としてはちょっと興奮。多分２００枚ぐらい写真を撮りまくり。実寸の２５分の１だが、植栽などは本物なので盆栽のように手入れしてあり、とてもリアル。世界一周旅行が３時間で楽しめる。今度は本物に会いに行こう！ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家知識の宝庫 ブログランキングはここから ←クリックしてね～ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年05月05日
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借地更新とバイク駐輪場
おすすめの不動産投資 Blog はこちら今年は借地権の更新が一件ある。借地権価格の５％が約束だが、路線価から計算するとおおよそ３００万ぐらいになる。近々関係者が集まって契約を交わすことになった。更新資金については公庫から借入しているのでそれを充てることにする。これであと２０年間、毎月の地代だけ払えばよいことになる。大きな出費は近々ではこれで終了。売買の方もいくつか仕掛けているが、これもしばし先方待ちの状態。あとは物件の稼働率を上げるべく行動するのみである。ちょっとほったらかしになっていたバイク駐輪場だが、３台のうち２台空いているので、現地販促をかけることにした。壁が隣のものなので看板を貼ることができないので不動産業者経由のみで募集していたのだが、反応が薄いので現地でも何かしらのアピールをしたくなったのだ。検討の結果がこれ。これに連絡先を入れて地面に重りの水タンクにポールを刺し、立てる。通常４か月ぐらいはきれいに保てるという。費用的には５０００円以下で可能なので、これで決まれば効果大である。ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家知識の宝庫 ブログランキングはここから ←クリックしてね～ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年04月19日
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太陽光売電開始
おすすめの不動産投資 Blog はこちら1棟の太陽光パネルの売電が今日から始まった。もう1棟は今月下旬から。また本日、23年度の補助金を利用して残りの2棟についても導入を決定した。補助金は下がるがその分値引きの交渉した。1棟については区の補助金も申請可能なのでもちろんこれも申請。太陽光パネルも新型になるようで発電量も少しばかりアップする。また、償却についても１００％の特別償却が延期となり、これもうれしい材料である。写真は築40年の物件に載せたパネルの写真。SHARPの文字がイケてます。とても築40年の物件に見えません。ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家知識の宝庫 ブログランキングはここから ←クリックしてね～ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年04月18日
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太陽光パネル設置工事終了
おすすめの不動産投資 Blog はこちら太陽光発電のその後。今日までに、補助金が出た２棟について太陽光パネルの設置工事が終わった。もっと簡単な工事かと思っていたが、予想以上に大変そうである。アパートの周りは機材だらけ。瓦の場合はその瓦を外し、下の板を補強し、その上からステンレス製の土台をつけ、その上に設置する。外した瓦はどこかに保管しなければならない。スレート葺の場合はその上から穴をあけて固定するようである。１棟は見に行ったが、見ていても邪魔にりそうなので３０分ぐらいで帰ってきた。２棟とも丸１日で工事終了。途中１～２時間停電するが、問題なく終わった。この2棟のアパートの太陽光発電のシュミレーションでは利回りは１１％弱。あまり良い利回りではないが、アパートのように空室は発生しなく、原状回復費や広告料の発生もない。考えてみれば満室保障みたいなものなので、気は楽である。また、定率で減価償却できるので税務的にメリットもありそうだ。計画停電も今後行わないことになりそうだが、これは東京電力管内において相当な勢いでの節電が前提になる。問題は夏場のエアコン需要の時だと思うが、原発を今後建設するのは多分無理であろうし、代替えエネルギーの確保が国の政策として急務になりそうである。ＣＯ2の問題もあるのでいつまでも火力発電には頼れない。太陽光、風力、地熱、波力・・・などの発電所の建設も推し進めるだろう。実際、太陽光発電も全量買い取りが具体的に検討されつつあるようだ。そうなればかなりのメリットで、今後に期待できそうである。ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家知識の宝庫 ブログランキングはここから ←クリックしてね～ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年04月08日
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太陽光発電その後
おすすめの不動産投資 Blog はこちら太陽光発電だが、当初の補助金のリミットが3月末。ところが申し込み殺到で3月11日にもいっぱいになりそうという情報が3月10日ごろに入った。ＪＰＥＣのホームページを見ると、１０日の段階で残り予想が６０００件ぐらいである。当然、予算額がいっぱいなるとリミットである３月末を待たずに〆切になるのである。１１日の朝法務局と区役所をまわり、必要書類をかき集め、太陽光設置業者の担当者と朝のうちに手続きをした。ＪＰＥＣには直接手渡しはできず、すべて郵送がルールである。その足で提出先にいちばん近い美浜本局に持って行ってもらい１１日に着けば、何とか補助金が間に合うかもと思い、無理言ってその件お願いした。ところがその３時間後ぐらいにあの地震。担当者はその後動けずに近くに本局に行けず、普通に郵便出しがやっとであったようだ。そうなると、１１日（金）１２日（土）１３日（日）に出した申込書はすべて１４日（月）到着分として大量の３日分が大抽選大会となるのである。ほとんど望みがなくなり、あきらめかけていたのであるが、今日担当者から連絡が来て４棟のうち２棟が当選とのこと。一番発電量が大きい物件と、一番発電が少ない物件が当選。補助金額にして９０万ほどである。残り２つ分の補助金やはり９０万ほどはもらえないことが決まった。後で調べたら１４日の抽選総数７０９０件で当選数１６９２件だったようだ。おおよそ２３％ぐらいなので半分当たれば御の字だが、１日早く提出できていれば全額当選なわけで、９０万損したともいえる。気持ちを切り替えて、外れた２棟分は価格交渉をしてみることにした。ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家知識の宝庫 ブログランキングはここから ←クリックしてね～ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年03月28日
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地震被害
おすすめの不動産投資 Blog はこちら今回の地震でアパートマンションオーナーの中には被害を受けた人も多いだろう。私は地震の時は家に居たのだが、カップボードからブランデーが飛び出してきて、割れて３日間ほど匂いが取れなかった以外はそれほど被害はなかった。とはいうものの落下物は多数で片付けに半日かかった。ほとんどの家具は作り付けで、そうでないものもマグニチュード７なるもので天井と固定してあるので家具の倒壊はなかったのが救いである。またリフォームした時に、収納の各戸に地震の時に開かないストッパーをつけていたので助かった。玄関から外に出ると、共用廊下の天井から大量の水漏れがあった。後でわかったのだが、セントラルヒーティングのお湯で、結合パイプが切れたのが原因だった。幸いにも給湯の方は生きていたので、シャワーは入れた。各戸の給湯器ではないので、これがアウトになると悲惨だった。さらに共用廊下をチェックしてみるとエレベーター棟と建物の間がクラッシュしてコンクリートが欠け、鉄の手すりが折れ曲がっていた。尋常でない揺れだったことがわかる。それから以降２日かけて管理会社から所有物件の被害チェック報告を受けた。かなり心配していたが、大きな損傷もなく、とりあえず入居者も怪我などはなかったようだ。今回の地震は関東の場合木造、ＲＣはあまり被害がなく、重量鉄骨の物件の外壁の被害が多いようだ。もちろん構造上揺れる構造なので、強度的には問題ないのだが、外壁タイルなどが割れたりひびが入ったりしたようだ。うちの重量鉄骨もタイルに少しひびと目地落ちがあった。地震保険には加入しているが、保険が出るのは物件価格の３％以上なのでまったく無理である。今度はしごで目地のみ補修することにした。ＤＯＮＢＥの日々行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家知識の宝庫 ブログランキングはここから ←クリックしてね～ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまど
2011年03月20日
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ツイッターで発信します
東日本大震災で被害にあわれた方 お見舞い申し上げます。情報のスピードが速いのでしばらくの間ツイッターで情報発信いたします。ＤＯＮＢＥのツイッター
2011年03月16日
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太陽光発電導入計画中
おすすめの不動産投資 Blog はこちら太陽光発電について打ち合わせを行った。事前に必要であろう図面、写真、グーグルマップを用意。１０棟あるうちＲＣ物件と重量鉄骨の物件は陸屋根なので、今回の候補から除外した。陸屋根は発電パネルに傾斜をつけるべくスチールの台座を作成しなければならず、また固定するにしてもスラブ厚などある程度条件をクリアしなければならない。ボルトの周辺の防水処理も手間がかかるようだ。ビルに屋上に行く階段などが無ければクレーンなどを使うことになり、さらに工事費がかさむ。当然利回りはその分下がる。ＲＣだと木造２階建てに比べてマイナス２％ぐらいは下がるようだ。残り８棟のうち、ドーマー付きの物件は効率が悪すぎるので除外。もう１つグーグルマップで隣の屋根の影ができている物件を除外。一番いいのは南向きで角度が３０度。多少東南や南西に振っていても数パーセントの効率ダウンがあるが、効率は良い。北面は南の６０％ぐらい。日陰はほとんどゼロに近くなる。南向きで、横長で、大きく、凸凹がなく、影にならない屋根の物件が最高ということになる。それからもう１つ。日中電気を食う自販機などがある物件だと、ちょっと損である。発電した電気はまずはそこで使い、残りを売電するのだが、使うより売るのは倍額高だからである。見積もりはこれからだが、これら最高の条件の物件で１１％ぐらいではないだろうか。６棟導入計画だが、大きなもので４００万ぐらい、小さいもので２５０万ぐらいかなと想像しているが、これも発電のシュミレーションを見てから決定することになる。固定金利の提携ローンもあるので同時に検討する予定である。ＤＯＮＢＥの日々の行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家知識の宝庫 ブログランキングはここから ←クリックしてね～ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年03月07日
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屋上防水
おすすめの不動産投資 Blog はこちらＲＣ物件の屋上の防水だが、当初の予定だと現状のシートを剥がして断熱材を貼り、上から塩ビシートを施工する予定だったが、その断熱材が入手困難である旨の連絡が入った。ネットで断熱材 不足 とググるといっぱい出てくるが、全国的に断熱材が足りない。仕方がないので今あるシートを補修し、下の断熱材は生かしたまま、上から新たな塩ビシートを貼る工法に変更した。平米で２か所ぐらい止めて密着でなく浮かして施工する方法だと。う～ん なんだかよくわからんが、耐久性は同じらしい。当然剥がす手間や断絶材が要らなくなるので２０～３０万ぐらい安くなるだろう。見積もりが出たらリフォームローンを減額しなければ。○井沢の残金決済が無事終了し、資金ができたので、資産組み換えを検討中である。もう少し具体的になってきたらまた報告しますね。ＤＯＮＢＥの日々の行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家知識の宝庫 ブログランキングはここから ←クリックしてね～ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年03月04日
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屋上のトラブル
おすすめの不動産投資 Blog はこちら久しぶりに雨の日が続いているが、そんな中、最上階の入居者からのお知らせが到着。「雨降ると天井から水が垂れてくるんですう。」（男）う～ん、いつからなのだろう？まあ、いい。前回水漏れの時は、たしか退去時に「昔から漏れていましたぁ」って教えてくれたことがあるが、今回はとりあえずすぐに言ってくれたようだ。入居者さんにもよるが、雨漏りには割と無頓着なことが多い。オーナーだとＲＣ建物の劣化につながったり、木造ならシロアリの原因になったりするので雨漏りは一大事と考えるが、借りている人はそんなことは考えない。服や布団が濡れない程度なら言ってこない場合も多い。送ってもらった写真で見ると、天井の壁紙は浮いた状態になっているので、早速に防水業者に連絡して、屋上の調査してもらった。結果はこのとおり。屋上に行くハッチ等がなく、建物の外壁の一部をよじ登らなければならないので、高所恐怖症の私は怖くて一度も実際に見たことはない。5年前にトップコートをかけたのでもうしばらくは大丈夫かと思っていたが、全然駄目である。シート防水だが、浮き輪の縁のようにしわしわによれてしまっている。しわがよるとそこのとんがった部分に力がかかり破れやすくなる。実際にポテトチップの袋の端のように切れて穴が開いていた。また笠木のコンクリートも南に向いているところは直射日光で相当傷んでいる。雷おこしのように、ボロボロ表面が崩れている部分がある。今回はこれら含めて全面やり直し。予定より2年ぐらい早い修繕になった。見積もりは70平米で約100万円也。でもまあ、早く発見できてよかった。早速リフォームローンの申請をしてきた。ＤＯＮＢＥの日々の行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家知識の宝庫 ブログランキングはここから ←クリックしてね～ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年03月02日
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ファミリー物件
おすすめの不動産投資 Blog はこちらファミリー物件が内見ラッシュのようだ。先週リフォーム上がりの予定だったが、部材がのびのびでまだ完成していない。未完成部分が数えると20か所以上。工務店の社長からの報告と全然違うので行ってみてびっくりである。とりあえず記録のために写真を撮っていると、○ンチュリー２１の制服を着た人がやってきた。内見である。私も同行し、未完成部分の説明や電動床下収納の操作等について説明申し上げた。昨日も内見があったので、今日の状態をリーシングの会社に報告すると、今日の内見はこれで2組目だそうだ。一番早い入居希望の方は3月3日。さあ、リフォーム間に合うか！？ＤＯＮＢＥの日々の行動はツイッターで・・・ 不動産投資の健美家知識の宝庫 ブログランキングはここから ←クリックしてね～ＤＯＮＢＥのTwitterはこちら ←いまどうしてる？
2011年02月27日
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