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2015年 チャイナショックで禁パチ宣言 0
[不動産投資] カテゴリの記事
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ほんの少しずつ売却してます/マンションスレを時々見る
・現物：信用＝1：0.75まで落ちた！！これはうれしい。このまま、少しずつ、ペースを落としながらも信用を徐々に減らしていきたいものです。年初来でプラス１５％くらいまではきたので、例年に比べると非常にしょぼいですが、今年の状況を考えれば上々です。２月のマイナス４０％からはほぼ倍なわけですから出来すぎな感じ。これ以上信用枠を増やさないようにしないといけない。・よく新築マンション購入の掲示板を見ていると、やはり株の世界とは少し違った人たちが多い。やっぱりマンション買う人は「見栄」とかも考えるし、なんとなくあやふやでつかみどころのない「資産性」という言葉が好きみたい。あとよくわからないけど出てくるワードは「普段使い」。○○百貨店を普段使いできる距離のマンションとか。株の世界にも一定数いるのだが、マンションだとより奇異にうつるのが、「今後の世界経済、インフレ率の予測」などいわゆるマクロ経済からこのマンション一戸の価値が今後どうなるのかを推測している人。意外とこういう人にはネガがつかず、やや尊敬されている面もあり、びっくり。一番恥ずかしいコメントだと思うけどなんか違うみたい。結局、新築マンションはもちろん買って売ればほぼマイナスなのは当然なので、その、「資産性」というキーワードを自分の中で咀嚼して、購入しないといけない人がトンデモ理論にすがるような気がする。一つ株の世界より幸せなことは、周りの人の目を気にするというか、気にできる能力があり、同調性が強く、おそらく、ＰＴＡとか、老人ホームとか会社とか、どんなコミュニティにでも馴染むことができることだろう。人生が結局幸せの総合得点を競う（競いたくない人は競わないことそれ自体に得点が入るという意味で）競技だとすると、マンション買う人のよくわからない書き込みもある程度理解できる。・全然関係ないけど、今日タクシーに乗ってたら「大阪の人？」と運ちゃんに指摘されて、ドキッとした。普段は大阪弁が出ないようにしているというかすでにもう東京に馴染んでいるつもりだったので。で、何でばれたかというと、、、、、単に運ちゃんが大阪の人で、ほんのちょっとのイントネーションを感知したのでした。そうか、同郷の人にはばれるのか、と残念でした。悔し紛れに「ほんま、おおきに」とめったに使わない言葉を吐いて降りました。
2016.12.12
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なんか底堅い？
当てにならない相場観。最近、不動産投資でちょっとトラブルというかまあトラブルなんですが、自分にはやはり株式投資メインで今後やっていくべきだと実感。でも、不動産って一度つかむと管理が煩雑ですね。１年前に戻りたい気分です。
2016.06.28
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不動産は値下がりする！ 続き
平成１５年のデータです。持ち家率日本６０・９％アメリカ６８．３％で・す・が・マンハッタンの持ち家率はおよそ２割とのこと（出典不明）東京は政策的なこともありますが、やはり戦争で焼け野原になってよーい、ドン！で家を買ったので、比較的貧富の差が小さいのでしょう。マンハッタンは町並みがそろってから約１５０年（３０年一世代とすると５世代経過している）たつそうで、東京もそれを考えるとそろそろ差が出てくるのかもしれません。ちなみにマンハッタンのセントラルパークをのぞむ地位の高いところと、その近くとはいってもハーレム地区では家賃が５０倍くらいあるらしい（もちろん大きさは違うのですがその辺は結構適当に流している）ロサンゼルスもビバリーヒルズとダウンタウンでは５０倍近くとのこと。 ここで筆者が言いたいのは、同じ区内でもその場所によってアメリカはずいぶんと開きがあるということ。日本も東京が国際都市になるというかすでに区分けが結構されつつあると思いますが、いいところをしっかりと見極めて買わないとやられちゃうということのようです。 結局地方の人間が東京に出て働き終えても東京に居残る人が大半だと。便利だし、聖路加のタワマンとか便がよく、いろんなアメニティがそろっていて、階段の上り下りもしなくてよい。病院だっていろいろある。だから、東京の定住人口は長期的に増えるんだそうです。最後の文章は題名と逆のことを言って終わるそんな本でした。
2016.06.02
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不動産は値下がりする！
江副浩正氏「不動産は値下がりする！」をダンボールの中から見つけて再読してます。2007年8月初版なので、サブプライム前の株価ピークのときに書かれた本で、題名は完璧に的中してます。 だいたいの要旨は、日本の「土地」、住宅地、オフィス用地他は、土地神話はあったけれども実はそれは規制や戦後の問題で出てきたにすぎず、実は「土地」は生産され、また、高度利用されるので、「増える」ものである。したがって、一部の超都心や中核部分を除いては下がるのは当然（但し、赤字国債発行しすぎでの調整的なインフレヘッジにはなる）まあ、こんな感じでしょうか。具体的には、・埋め立てでどんだけ土地が増えた？・バブル崩壊後容積緩和等の規制緩和で土地の高度利用がどんだけ進んだ？・大学なんかも首都圏に新設増設できなかったけど、最近できるようになってどうなった？など、具体的な場所や数値を上げて丁寧に説明してます。時折優雅な交友関係の自慢が入るのはご愛嬌でしょう（軽井沢の別荘も規制緩和している新興地域が盛り上がっていると） 中央区の説明なんか、この本１０年近く前に買ったのでしょうが、すっかり忘れてて、なるほど～と感心しました。 彼は、土地の値段は、インフレ調整後の実質ベースでは、高度利用ができる（それだけの需要があり、文化的な背景もある）一部の場所を除いて、供給が増えるんだから、そりゃ価値が下がるといってます。 また、個人の需要の面からも低金利の恩恵がなくなったら不動産の価格は下がるといってます。 ここは１０年たったらマイナス金利になっていて、実際は外れているわけですが、なかなか説得力があります。 私のしょうもない意見はこの江副さんの本にある内容のほかに、「もう高層ビルをきっちり作れる日本人が減ってきているので、レベルの高い高層建築物っていうのは今後も建築単価が下がりづらいのではないか？」というものです。時代は常に進歩していると教科書では言ってます。（そんなトーン）でも、昔作れたものが今作るとお高いものはいっぱいあります。 ですので、超都心のマンションのほかにも、地方中核都市の中の一番いい場所にあるマンション、５０年持ちそうなやつ。これはお買い得じゃないかと。地縁がない限りかわないですが。まあ、そういうスマートシティな話は平成１９年当時もありました。青森市のマンションばか売れとか、今度大阪の梅田近くに伊藤忠がタワマン建てるからどう？とか。当時の私には理解できませんでしたが、東京オリンピックの後にゼネコンに入ってきた管理職が死んだ後、一体だれが、やれ免震だの杭のデータを紙で管理しろだの工期を守れだの近隣も相変わらずうるさい上に危ない仕事を十分な量こなしてくれるんでしょうか。 長くなりましたが、私の意見で、江副さんの意見に付け加えるならば「マンションの需要が減るのは間違いない。場所にもよる。でも、供給も減る。これも間違いない。建築学科の人気はもうないし、ゼネコンに入りたい人も減っている。」→マンションは買える人が買いたいときに買うものだ。というしょうもない結論でした。
2016.06.01
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固定資産税の値上げで街がつぶされる（たわごと）
昔からの高級住宅地はバブル期以降、かなり土地の課税標準額を上げられてきて、マンション一室１００平米とかでも土地だけの固定資産税都市計画税で２万円/月とかするから、結構高くてびっくりする。結局ショバ代ってやつなんだと思うし、「不」動産なので、街の新陳代謝にはそういうコストをかけることが正しいような気もします。でも、たとえば湾岸のタワマンとか、橋を渡った向こうの土地にマンションを建てる誘引にもなってくるので、その点では全体最適にはならない。税金の額には歴史があるので、どうも東京の街一つ取ってみても街ごとの成り立ちからの金額を算出している部分もあり、（詳細はネットで調べてくださいませ）もっと工夫することで日本全体の発展につながったりして。結局税金の徴収方法や額によって日本という街が形成されているといってもいいような。だからなんなんだという話なのですが、固定資産税以外の課税方法というかないんでしょうね。地方自治体の主要財源になってたりして、まあ、取れるところからみっちり取るやり方なのでまあなくならないんでしょうけど。結局人頭税が一番公平なんでしょうが、そうもいかない今日この頃なんでしょう。税金は奥が深すぎて、結局取る人の論理なので、破綻している理屈であり、それを勉強して税理士になることは私にとっては苦痛です。まあ受験しても落ちるのはわかりきっていますが。不動産の鑑定理論も何度聞いても？？でした。結局経済的なものを体系的な理論にするのはほとんど不可能なんでしょう。結局裁判の証拠か税金を取るためくらいしか使えないですから。要するに「妙な納得感」を作るためだけに理屈をコネコネしている勉強っていうのは基本面白くないと。 以上、まとまりのない話でした。結局暇があるからぼーっと考えちゃうんですよね。まだ「これがやりたい！」というものが見つからないしなあ。
2016.03.24
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意外と客付きがよかった
トイレ３つの築古ビンテージマンションの客付けが意外にうまくいっています。２番手まで出てきました。この物件は違いますが、たとえば中央区ってほぼ同じような区分マンションしかないような。だいたい６０から８０平米でまとまっていて、たとえば豪華な１５０平米マンションとかは基本ないわけです。戦後のみんな一斉スタートから時間もたつわけで、実はお金をたんまり持っている人は多いわけです。で、車の排ガスもましになって、値段もこなれて、体も不自由になって、都心回帰の時代に家を探すのですが、港区と千代田区の一部くらいしか、大きくて豪華な物件はなく、自分の好きな町の駅近マンションはどれも同じような利回り最大限の物件しかないと。 だから、やっぱり街の中でもこのマンションが一番、そしてこの部屋が一番なその町の中でも稀少性のある物件を買っていきたいと思いました。それしかないから値段は言い値になると。その１番物件以外は今買ったらやられそうな値段ですよね。
2016.03.15
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大阪の築古マンション１５０平米超に買い付けを出そうと
大阪市内の築古マンションででかいやつがネット情報で出てたのですぐに電話したのですが、出て４日目だったので、なんとキャンセル待ちの２番手。。。みんなキャッシュで買うそうで、好景気なんだか、大阪にもジェントリフィケーションの波が来てるのかちょっと朝から興奮した分ショックを受けました。まあ、一円も損はしてないからいいんだけど、地縁血縁でもどんぴしゃの物件だったので、非常に残念です。不動産は株と違ってオークション形式ではないから非常に難しい。
2016.03.08
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賃貸目的で買ったマンションが
ええ、またやってしまいました。賃貸目的で買ったマンションの募集を開始したのですが、間の悪いことにちょうど上階がなんと今日からリフォーム工事中！！うまくいかないときはうまくいかないもんですね。株もほぼ放置してますが、回復は不可能でしょう。。。今年は私生活でもいろいろありすぎて、厄年ではないのに、まあ変化の年なのでしょう。 どうしても、持ち株がＴＯＢされないかなあ、なんて妄想にふけってしまう今日この頃です。
2016.02.26
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不動産って儲かるものではない
年末にかけて、だらだら下げる相場に、ついつい手を出してしまい、現物：信用が１：０．５を超えて０．６近くまでいってしまった今日この頃、皆様いかがお過ごしでしょうか。どうも、この新興小型人気離散型だらだら下げにはついつい買い向かってしまいます。 不動産を今年に入って立て続けに購入してみましたが、一言で言うと「面倒くさいことが多い」ことがわかりました。それで住宅っていうのは、特にそれで収益を生むわけではなくて、そのあたりに住む人々が「どれだけ稼ぐか」に大きく依存して価格がついているんだなあ、という当たり前のことも実感しました。 なんかこう、いわゆるこてこてのバリュー投資みたいに、「４０円で１００円のものが買えたぜラッキー！」とはまったくいかず、この価格で買えば、まあ高値掴みはしていないだろう、いろいろリスクはあるけれども、また、流通コストが馬鹿高いけれども、場所がいい物件を持っていればなんとかなるんじゃね？安全に貸し出して、ほどほどの利益で我慢しつつ、いろいろ税務知識ほかをフル回転したら、１０年単位でも儲かるというか、新築がゲットできるかもとか、その程度のものだと。ようするに、「不労所得」ではなく、自分の作業時間がやけにとられることが大変なのである。その辺は株との決定的な違いである。・・・じゃあＲＥＩＴとかにしとけば。。。（それでは面白くない）結局株式投資（裏を返せばというか、表は事業家になってバリバリやることですが）に勝る期待値の高いものは不動産はないなあ、と思った１年でした。 来年こそは、現物＋ちょっと信用投資で落ち着いて銘柄発掘をしたいところですが、現状では今まで投資してきた中からのセレクションにとどめているのが現状です。
2015.12.22
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新築マンションのモデルルームに行って血迷うが踏みとどまる
信用を減らそうと思っているのになかなか４割から減らない中、株式投資に対する熱意を探してます。このままでは大やけどを負いそうなかんじです。三連休、いかがお過ごしでしょうか。私は、なかなか治らない風邪を引きながらも、なんだかんだ家庭内で事前に用意されていたメニューをこなしました。つまり、新築マンションのモデルルームに行ってきたのであります。正直、投資目線では新築マンションなんかは端にも棒にもかからないものだと認識しています。が、人間５０年、いや、健康人生６５年とすると、今非常にいい物件にめぐり合えたのであれば、それは買って住むべきでしょ！（新築プレミアムの２割は浪費する感覚）というバリュー投資を一応標榜する人間としては大失格の考えも多少持っているわけです。 てなもんで、前から数件、モデルルームにはいったことがあるのです。今まではその場では「いいなあ」なんて思っても、その程度であって、翌朝起きたら「まあないよなあ」となったわけです。 しかし！先日は違いました。 モデルルームが「非常にすばらしく、文句のつけようのない」物件だったのです。 すなわち、立地はもちろん、床面積、天井高、当該マンションの購入層（最低分譲面積が大きく、日本人に売っている）、設備などほぼ完璧なわけです。（最上階ではないという点で完璧ではない） ただし、この坪単価がとてつもない金額でした。 珍しく、３日間悩みました。そして「買わない」と結論を出しました。まあ、そりゃそうなんですが、不動産というのは、マンションだと特に立地や階数、方角など本当に良いものは実は中古でもほとんど流通しません。（半年蓄えた知識で不動産を語ってますので注意ください）なので、どうしてもほしいものは高くなり、逆に言うとリーマンショックの直後でさえも、「本当によいマンションのよい区分」であれば「坪単価でいうと非常に高い値段で取引されている」ものなのだと最近取引実績をいろいろと見ていて気づきました。ようするにベストな物件は好景気には中古で出てこず、不景気にまあまあの値段（もちろん超高値）で取引されると。 なので、お金をどぶに捨てた気持ちになって購入しようかどうかとも思ったのですが、物件については、「最上階ではない」ことが引っかかり、自分としては、投資人生いっちょあがりになってしまうことをためらって、止めました。 で、結論は、私が「新築」マンションを見に行って超高値のマンションを買おうか迷うくらいのところに今の相場は到達しているという事実でした。 ただし、私は「円安」を定着させなければいけない理由は下方硬直性の打破、すなわち、「地方の正社員の賃金を単純労働に見合ったものに下げるため」だと思ってますので、「東京は国際都市化、地方はアセアン化」のイメージで行くと本当の東京都心はもっと土地の値段が「円ベースでは」上がってよい（東京はドルベースで考える）と考えてもいます。 あと１０年２０年したら、本当にひとつしかないものは２番目の２倍３倍の値段で取引される世の中になりそうな気がするので、１番のものを見つけたらどぶに捨てるつもりで買うことも考えてます。見抜く能力や買わせてもらうコネクションが心配ですが。 そんなこと言ってたら先に寿命がきてしまい、まったく購入できない気がしますが。。。
2015.11.24
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無料ブログがマンション購入の際に非常に役に立つと思う
・のらえもんさんのブログをよく読んでいるのですが、http://wangantower.com/専門家は絶対に教えてくれない! 本当に役立つマンション購入術 (廣済堂新書) 新書 – 2015/10/6 のらえもん (著) が出版されていたので、購入して早速読みました。切り口がアパマン不動産投資家とも評論家とも違って非常に面白かったですね。両手で手数料をとりたいと考えている広告を一発で見抜く方法なんて知りませんでした。・のらえもんさんに行きついたのは、そもそも、マンションの間取りや価格を言いたい放題！ http://mansion-madori.com/のモモレジさんのブログを奥さんがこっそりと見ていて、マンションを見に行ったときに「こいつやけに詳しいな」と私が驚いていたのを契約後に「実は、、、」と教えてもらったブログでした。その後は私のほうがはまってしまって、このブログと都心三区のヤフー不動産の新着情報を毎日のように見て相場観（たいしたことない）を半年くらい養ってきました。私はタワマンには住みたくはないのですが、のらえもんさんの合理的な判断は非常に素晴らしいものだと思いますし、モモレジさんの毎日更新し続けるマンションの間取り他に対する「情熱」「愛」にも感銘を受けます。ディスポーザーがそんなに必須なものなのかは私にはわかりません（笑）有名なブログだとは思うのですが、ご覧になっていない方は是非一度見ると新しい発見があると思います。
2015.11.12
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1970年代前半築のマンションに、、、
結構いいなあ、なんて思ってたマンションに、、、 「アスベスト」 があることが発覚。 リフォーム時に天井いじるので、断念かなあ。結構金額が張るみたいで、２００万円くらいはみといたほうがよさそう。 縁がなかったとあきらめよう。でも株と違って不動産は取引に人間関係が入り込むからややこしい。特に個人向けでは、法人の大きなロットとは違うので、まず金額出してからの小出し情報なので、その修正を人と人でやりとりするので、その点が非常に難しい。 その辺をもっとうまくならないととてもじゃないけど「儲かる」ようにはできてないと実感。 住宅ローンも「買った後につける」ことができないみたいで、なんじゃそれって感じ。不動産は結局どんだけ長期のローンを低金利で引っ張ってくるかの勝負だとようやく理解したところでショックを受けております。
2015.10.28
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