ソーリムウーハーのサラリーマン不動産投資

​​​​ ​​​​​​​​​​9万円で買った戸建ての、入居者が決まった。

家賃は5万9千円。
年間賃料は70万8千円。ありがたい。

​ 表面利回りは787% になる。​
20%でもなかなか見つからない不動産投資の世界で、驚異的な数値だ。

でも現実に、オイシイだけの話は無いもので、見えないところで多くのお金と労力がかかる。
​​今回は 、超高利回り激安ボロ戸建て投資の裏側 にかくされた 「実際の費用」 について。​​

魅力的に見える表面利回りの裏側には、実質利回りが隠れている・・・

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​・リフォームの費用は？

高所作業と上水道引き込み工事以外は、すべてDIY。
​​​とはいえ、 材料費 や 工具 、 交通費 はかかる。​​​

業者に丸投げよりは安いけど・・・

​【リフォーム費用】合計：140万円​

・工具：26万円

・交通費：24万円

・消耗品：6万円

・材料費：26万円

・備品：31万円

・廃材処理：2万円

・宿泊費：5万円

・屋根修理（外注）：7.5万円

​​​今回は、洗面台・トイレ・キッチンと、水周りの備品を全部交換したので、かなりの 備品代 をかけた。
家から遠いので、 交通費 や 宿泊費 も安くない。
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​ 工具が高いのは、個人的な趣向 が反映されているだけだ。

12mmのドリルを装着した、振動ドリルドライバの萌え姿。マキタ沼にハマると工具代がどんどん増える・・・

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マキタ震動ドライバドリル  HP484DZ 

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​・リフォームにかけた労働​時間

週末のほとんどは、リフォーム で物件に通ってた。
当初の想定は4〜5ヶ月くらいでできると思ったけど、やってみたら ​8ヶ月かかってしまった。​

これを単なる「労働時間」として考えてしまうと、まったく割に合わない。

でも、DIYは ​知識が身につく。​
リフォーム見積もりを自分で出せるようになるし、現地の情報も集まる。

​「 経験値を上げるための時間 」と思えば、悪くない。​

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​・購入にかかった諸費用​

9万円戸建ては、価値を上げるために隣の土地も途中で買い足した。
​​​​他にも、 仲介手数料 や 登記費用 、 火災保険 、 取得税 と、いろんなところでお金がかかる。​​​​

さて、実際の費用は・・・

【購入費等】合計： 93 万円

・物件価格： 9 万円

・諸費用： 6 万円

・登記費用： 15 万円

・火災保険： 19 万円

・隣地価格： 35 万円

・隣地登記： 9 万円

こうして見ると、火災保険料が高い。
​ 9万円の家を買っただけで、49万円が出て行く ことになる。​

タダのようなボロ戸建でも、実際には何倍もの費用がかかる。

物件よりも、火災保険料や登記費用の方が高い・・・

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​・実際の利回りは？​​​​​​

ここから、実際の利回りを計算してみよう。

リフォーム費用：140万円
物件購入費：93万円
​投資費用合計：233万円​

​家賃は年間70万8千円​ ​だから・・・​

​​​ 真の ​投資利回りは30.39%​ ​​ ​
（世の中で多く語られる、購入諸費用抜きの実質利回りだと38%）

これが、 激安ボロ戸建て投資の現実 だ。

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​​ 8ヶ月間のDIY労働 をして 利回り30% では、決して効率が良いとは言えない。​​
もちろん低家賃でそのまま貸せば、利回りを上げることはできる。

​​けれども建物をきちっと直せば、 長持ちする し、 売却時の価値も上がる 。​​
さらには家賃が上がれば、 ​入居者の質が良くなりトラブルも減る。​

​DIYで自分自身の ​ 知識や 経験値も上がる。
​ （電動工具も手に入る）

利回りや、スピードを優先するか？
それとも 物件や自分自身に、さらなる投資をするか？

激安ボロ戸建て投資の本当の魅力は、自分でその選択をできるところなのかもしれない。

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