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電子書籍が本格的に普及してから、15年くらい経っただろうか。広まったキッカケが、スマートフォン・タブレット端末の登場であることは言うまでもない。わざわざ重たい紙の束を運ばなくていい。何千冊でも持ち歩ける。読み放題コンテンツもあるし、安い。ところが、こんな素晴らしい電子書籍が登場しても、いまだに紙の本は無くならない。なぜ???ボク自身も、『マンガ』はスマホで読むことが多い。でも、文字だけの本(主にお金と投資に関する本)はやっぱり紙を選んでる。書店に行くこともほとんどなくなったし、タブレットも持ってる。それでもわざわざ、ネットで紙の本を注文して読んでいる。そんな"謎の行動"をしてるのは、ボクだけじゃない。多くの調査結果を見ても、まだ多数派は『紙』の読者だ。本日のテーマは、電子書籍と紙の本について。スマホのプロとして仕事をしてきたボクが、自身の体験を交えて『紙の本が選ばれる理由』を解説する。・電子書籍は記憶に残せないボクが最初にiPhoneを手に入れた、16年前。使ったその日に「人類の記憶力は退化する」と思った。インターネットの無限の情報が、いつでも持ち歩けるデバイス。必要なことは検索で出てくるので、いちいち覚えておかなくて良くなった。スマホからは、24時間いつでも必要な情報が取り出せる。もはや、脳に繋ぎっぱなしの外付けハードディスク(外部記憶装置)と言っても良いだろう。ボク自身も、スケジュールや電話番号を記憶しなくなったし電車ののりかえ方法も、わざわざ覚えない。電子書籍の内容も、脳は「記憶すべき情報」として認識しない。スマホに入ってる情報は、覚えておく必要がないのだ。「電子書籍は紙の本と比べて記憶に残りにくい」という実験データが数多くあるけど、当然の結果だと思う。記憶力を低下させるキッカケとなる最初の端末。iPhone3G・紙の方が集中できる電子書籍を読むためだけにスマホを使う人は、ほとんどいないだろう。電話としてはもちろん、メールやSNSやゲームとしても使える。多くのことができる反面、集中してなにかをやるには向かない。たとえばスマホで本を読んでいる最中に、SNSの通知が来たとしよう。読書は中断され、新しい書き込みを確認することになる。そのあと電子書籍に戻るかと思えば、他の通知バッジを見つけてしまい読書になかなか戻れない。集中して本を読むには、電子書籍はジャマが入りすぎる。ボクも、スマートフォンで読破できた本がほとんどない。そもそもスマホやタブレットは、ものごとに集中できないように作られている。コンテンツを作る側も、1つのことに集中されるより多くに分散させた方が儲かる。電子書籍も、出版社にとっては売れさえすれば良いわけで、最後まで読んで頭に入れてもらう必要はないのだ。・電子書籍は視力が低下するボクはもともと視力が悪かったけど、20年以上前にレーシックをしてから裸眼で生活できるようになった。ところが今では目の筋肉が衰えて、なかなかピントが合わない。スマートフォンを使い始めてから、視力がかなり落ちている。同じ距離のものを見続けるのは、目にとって良くない。ピントを固定し続けると、そこで目の筋肉が固まってしまうからだ。タブレットやスマホは、目との距離が常に一定で固定されてしまう。さらに画面も小さいので、どうしても目から近い距離でピントが固定されてしまう。これが「スマホ老眼」と言われる視力低下の原因だ。一方、紙の本は平らではないので、ページをめくるうちにピントが少しづつ変化する。目にとってベストな環境とは決して言えないが、スマホよりは全然良い。・紙の本はシェアできるボクの父は本をものすごく読む人で、年間1000冊は読んでたと思う。子供の頃は、父親の本棚から勝手に抜き出して読んでいた。3畳ほどのスペースに蔵書が天井まで積み上がり、読み物には不自由しなかった。その影響もあり、読書の習慣が身についたと言える。ボクも息子のためになりそうな本は、手の届く棚に置いておく。すると勝手に持って行って、読み始める。紙の本の良いところは、みんなで読むことができること。読書の良い習慣を、家族にもシェアできる。・著者からサインがもらえるのは紙の本だけ不動産投資を始めてから、著者の方に直接お会いできる機会が増えた。そのたびにご著書とサインペンを持参して、サインをいただくことにしている。ポールさん、ニーノさん、田内さん、加藤先生、ふんどし王子様…著者の先生方に感想を伝え、お話できるキッカケが作れるのは、良い体験になる。ポール先生にいただいたサイン本。うれしい。技術が進化すると、いろんなことができるようになる。ただ、「できること=やっていい」ではない。身の回りを便利にしてしまうと、それだけ人は退化する。スマホや電子書籍も、その一つだ。新しく登場するコンテンツに惑わされすべてを取り入れるのではなく、自分の意志で利用するものを選択しコントロールすることが大事だと思う。紙の本を選ぶことは、「電子書籍を使わない」という選択なのだ。
2024.07.10
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これまでブログやコラムで、不動産投資の情報を配信してきた。でも『超初心者』に向けた内容って、ほとんどなかったかも…どちらかといえば、もう物件を持ってる人向けのメッセージだ。「まったく何もわからないけど、これから不動産投資をやってみたい!」そんな人には、ピンとこない内容が多いと思う。だれでも最初は初心者だし、知識ゼロから始まる。ボクも、まったくの素人からスタートした。今回のテーマは『超初心者は何から始めるべきか?』について8年前に、なにも知らなかった自分に向けて、書いてみようと思う。①最初は『本』を読むところからすべては、読書から始まる。ボクも最初は、ブックオフで100円本を大量に買って読んでた。本を読んでも成功できない人はいるけど、本を読まずに成功した人はいない。X・コラム・ブログ・noteでも、有用な情報はたくさんある。でも本当に必要な情報は、書籍に濃縮されている。お金を出して買うなら電子ブックでも良いけど、できれば『紙』がいい。読んだ後も、記憶に残りやすいからだ。具体的には『大家さんが書いた本』を読もう。『大家さん本』を10冊読めば、不動産投資の基本は理解できる。まずはここから始めよう。高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法! [ ふんどし王子 ]逆にダメなのは、不動産の『業者』が書いた本。『新築マンション投資のススメ!』ってな感じの、業者にとって都合の良いことしか書いてない本は参考にしちゃいけない。あとおススメなのは『お金』に関する本。『お金の正しい使い方』は、そのまま不動産投資にも応用できる。きみのお金は誰のため [ 田内 学 ]②節約してお金を貯める不動産投資をやるからには、『不動産』を買うお金が要る。最初の現金は、多ければ多いほど良い。わずかな差でも、その後の拡大スピードが全然ちがってくる。ボクが「不動産投資をしよう」と決めた時には、100万円しかなかった。でもそこから1年半、なんとか貯金を280万円まで増やしてスタートした。外食は一切せずに、とにかく消費を削る。毎日弁当と水筒持参で、食材もいちばん安いものを買っていた。1棟目のアパートを購入してからも、しばらく節約生活。DIYリフォームの時は、寝袋で物件に泊まり込んでいた。「浪費」をなくし、「消費」を削り、「投資」のためのお金を貯める。お金を増やすための戦いは、ここから始まる。③先輩大家さんのアドバイスを素直に聞く『アドバイスを素直に聞ける人』は、成功しやすい。どんどん物件を増やす人は、成功者から何かを聞いたら、すぐに行動に移す。あと適切なアドバイスが欲しいなら、自分の情報をオープンにするべきだ。不動産投資の目標は?現在の自己資金は?現在の年収・職業は?不動産投資は、人によって正解が違う。年収2,000万円と300万円の人では買うべき物件が違うし、自己資金によっても戦略が変わる。目指すゴールによっても、やり方が変わる。ある程度の規模の大家さんは、実際にいろんな経験や失敗をしているし、他の大家さんからも多くの話を聞いているので、普通の人とは情報の質も量もレベルが違う。結果を出したければ情報をオープンにした上で、自分の属性に合ったアドバイスをもらおう。そして、それを素直に受け止めて行動に移す。あと先輩大家さんから「やめた方がいい」と言われた物件は絶対に買わない方がいい。助言を無視して購入した結果、それ以上の資産拡大が不可能になった人を何人も知っている。④目標を立てて、書き出す不動産投資は、長い年月をかけてコツコツと積み上げる事業だ。何年もモチベーションを維持し続けるために、目標を明確にしよう。目指す年収は?手に入れたいものは?どんな生活をしたい?紙に書いて、壁に貼って、目標のイメージを頭に刷り込もう。不動産投資をやっていると、心が折れそうになることが何度も起きる。特に投資初期の頃は、精神力が必要で、これを越えられずに撤退する人は多い。そんなツラい時に自分を支えてくれるのが、「目標」だ。達成方法はわからなくてもいい。今のままでは絶対に手に入れることができない、できる限り大きな目標を立てよう。目標が大きくてイメージが強いほど、不動産投資の成功率は上がる。欲しいものや目標となるものの写真を、壁に貼っておくと効果的だ⑤資産計画を立てる本を読んで、不動産投資の仕組みがある程度理解できたら、資産計画を立てよう。できれば、20年後くらいまでの資産計画を作ってみよう。お金を貯めて、1年後に1棟目を買って、3年目に2棟目、4年目に3棟目・・・といったように、具体的な計画を立てて年収の推移をイメージできるようにする。10年後の家賃年収は、いくらにしたいのか?そのためには、毎年どのくらい物件を増やせばいいのか?逆算していけば、次にやるべきことが見えてくる。⑥仕事環境を整える不動産は『不労所得』と勘違いされるくらい片手間でもできる。それでも物件を探したり、維持するために最低限の時間は必要だ。勤め人だけで、『寝る暇もないほど忙しい』では、不動産どころではない。まずは、仕事の環境を整えよう。ボクも残業の多い部署にいたので、定時で帰れる部署に異動させてもらった。部署の異動が困難なら、転職もアリだと思う。不動産投資にフルベットするために、会社を辞めて不動産会社に転職する人もいる。そういう人たちは、本当に拡大が早い。⑦無駄な習慣をやめる人生を変えたい時に、いちばん手っ取り早い方法は『なにかをやめること』だ。ボクが「やめて良かった」と思ったことは『酒』『スマホゲーム』『満員電車』だ。『酒』をやめたら、酔いを醒ますまでの時間が節約できた。『スマホゲーム』をやめたら、読書する時間ができた。『満員電車』をやめたら、2時間早く行動するようになって、朝に集中して物件検索する時間ができた。いまの生活で時間を浪費しているものがあれば、思い切ってやめてみよう。すぐに人生が、変わり始めるはずだ。※やめて人生が変わることの記事は、コチラ⑧家族の理解を得る既婚者が避けて通れないのが『家族の説得』大量のお金を動かす不動産投資では、生計を共にする家族の納得と理解が必要だ。妻には資金的な協力もしてもらったし、連帯保証人にもなってもらった。DIYリフォームで物件に泊まり込んでいる時も、息子の面倒をみてくれた。この協力がなければ、今のボクは無い。超、感謝してる。『説得』といっても、いきなり「不動産投資に協力して欲しい」って頼んでも上手くはいかない。まずは自分が勉強して、できる限りの努力をして本気である姿勢を見せてから、少しづつ頼んでみてはいかがだろうか?不動産投資は、再現性のあるビジネスだ。ちゃんと勉強して行動し続ければ、かなりの高確率で金持ちになれる。とはいえ人生の時間は限られている。少しでも興味があるなら、迷わずに始めてみよう。ほんの少しのキッカケでも、人生は変わっていくものだ。たとえばこんなセミナーに参加するのも、良いかもしれない。詳細・お申し込みはコチラから
2024.06.16
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7月14日に、不動産投資のチャリティセミナーをやります!(収益金の一部が、能登震災に寄付されます)初のセミナー講師として登壇させていただきます!これまでブログやコラムで書きたくても書けなかった、『マル秘』な内容も盛りだくさんです!内容の一部をご紹介すると・不動産投資を始めるために、やるべきこと。・『買える人』に自分を変化させる具体的手法・火事が起きた時に、するべきこと・不動産投資家が考えていること・ホントは言いたくない、オイシすぎる店舗投資・あまり知られてない不動産投資のNG行動・リフォーム費用を激安に抑える方法・信金担当者の目の色を変えた事業計画書とは?などなど。『これから不動産投資を始めたい!』『これから物件を増やしたい!』という初心者の方には、絶対に効果がある内容だと思います!特に物件が買えずに悩んでいる方には、ボク自身が投資初期に実践した解決策を盛り込んでいるのでおススメです。ちなみに他の書籍には書かれていない独自手法や、DIYリフォームができる人しか知らない内容も盛り込みました。ある程度買い進めた方にも、何らかのお役に立てる情報があると思います!ではでは皆様、セミナー会場でお会いしましょう!詳細・お申し込みはコチラから
2024.06.08
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最近「投資を始めた」という話をよく聞く。『新NISA』による、投資ブームだ。今では金融庁が特設サイトまで作って『投資』を推奨しているけど、かなり違和感がある。株式投資について本当に知らなければならない情報の露出が、あまりに少ない。『皆のお金を増やす』というのが本来の目的のはずだ。でも恐らく結果は真逆で、新NISAで株式市場に参入した多くの人はお金を失うことになるだろう。今日のテーマは「株式投資」ボクが考える株取引の本質と、不動産投資との違いについてのお話。これから株を始めようという方には、ぜひ読んでいただきたい。・株の『売却益』はどこからやって来るのか?株で利益を得る方法は、大きく分けて2種類ある。(厳密に言えばもっとあるが)まずは『配当金』。これは企業が経営によって得た利益を、株主に分配するものだ。特定の『権利付最終日』に株を保有している人に対して、『●株あたり●円』のように配られるお金だ。もう一つが『売却益』ご存じと思うが、株価はつねに変動する。安い時に買って、高くなった時に売れば、その差額が『売却益』として儲かる。そして多くの人が認識していないのが『株の売却益はどこからやって来るのか?』ということ。何もないところから、お金は湧いてこないからね。実はこの『売却益』は、企業業績によって生まれたものではない。高く買って安く売ってしまった人の『損失』が回ってきているだけだ。つまり株式市場というのは、株主同士で利益の奪い合いをしている。はっきり言ってしまうと、『競馬』や『パチンコ』と本質は変わらない。そしてプロや超高性能AIも、他の株主たちからお金を奪う気満々で参戦している。数十億もの大きなお金を動かせるトレーダーや投資企業は、株価が上昇する『熱狂』と下落する『恐怖』を巧みに使い、相手を蹴落とそうとする。『株を買う』ってことは、ガチのプロたちと同じ『戦場』でお金の奪い合いに参加するってことだ。あなたはそこで、生き残る自信があるだろうか?・株価はなぜ上がるのか?多くの人が誤解しているが、株価は企業業績が上がるから上昇するわけではない。株価は、買う人が多ければ上がるし、売る人が多ければ下がる。いわゆる『需要と供給』によって価格が決まる。それだけだ。業績が良い会社の株価が上がることが多いのは、買う人が多いだけにすぎない。だから、決算発表で『増収増益』が発表された直後の利益確定売りで、株価が大きく下がることも珍しくない。さらに言えば、株主が『現金が必要になった』『他のもっと良い投資先に資金を移す』といった、まったく関係のない事情でも、株が売られて価格が変動する。業績と株価の上下は、直接的には関係ない。ここで理解しなければならないのは、チャートの波は、みんなで作ってるってこと。参加者が増えれば波は上がるし、参加者が抜ければ波は下がる。株をやるほぼ全員が『売却益』で儲けたいはず。だから株式市場というのは『参加人数が少ないうちに参加して、最大のところで誰よりも先に抜けるゲーム』とも言える。最近でいうと、日経平均が4万円を超えたあたりが参加者が最大になったタイミング。問題は、この先の参加者が増えるかどうか?新NISAで投資初心者が参戦した後で、さらに参加する人ってどれだけいるんだろう?ウォール街のランダムウォーカー 原著第13版 株式投資の不滅の真理・株には必勝法がない株式投資が難しい理由のひとつが、過去の市場パターンが参考にならないということだ。どれだけ昔のチャートを研究しても、未来は全く違う動きをする。前述のとおり、チャートの波形は市場のみんなで作っている。時代によって株主は変化するし、AIの取引も変化し続けている。そもそも利益の奪い合いのゲームなので、AI同士が闘いはじめると、これまでのパターンにない波形になるのは必然だ。だからどれだけAIが進化しても、永遠に儲け続けられるソフトは絶対に出てこない。原理的に「絶対に儲かるパターン」が作れないのだ。その中でできることと言えば、できるだけ確率を上げること。たとえばドルコスト平均法を安定株でひたすら続ければ、利益を得られる可能性は高いだろう。それでも絶対ではないし、時期によって確率も変化する。そもそも『安定株』なんてものが存在するのかも怪しい。株式投資の「正解」は誰もわからない。この先、株価が上がるのか?下がるのか?答えは誰にもわからない。・国外投資は為替に注意米国株は、ずっと上がり続けているから手堅い。そんな話をよく聞くけど、果たして本当かな?海外で投資をするときは、その国の通貨で金融商品を買うことになる。いまは円安で1ドルが155円。つまり最も高いレートで、他国の金融商品を買わなくてはならない。たとえば米国株で10%の利益が出ても、その時に円が去年の130円台に戻ったら損をする。投資ブームが起きると、利回りの高い外貨や海外株を買わせる手口が横行する。海外への投資は、為替の変動も考慮した冷静な判断が必要だ。・株と不動産の違い株と不動産の違いで大きいのは、難易度。ボクが株を3年間みっちりやって理解できたのは『正解がない』ということ。どれだけ勉強しても、確実な必勝法はないし難易度も高い。一方で不動産投資には、正解がある。本を30冊ほど読んで勉強するだけで「必勝法」が見えてくる。トラブルが起きたときも、解決策の「正解」があるしそれらの情報が、本でもWEB上でもオープンにされている。誰でも勉強して真面目にやれば、利益を出せる。『再現性がある』のが不動産の大きな特徴だ。数年前まで、株式投資を研究してたことがある。JPX400と日経225の全銘柄の過去30年分のチャートの動きを分析しまくり、毎日トレードを繰り返した。でもメンタルの維持が大変で、本気でやるのはやめてしまった。不動産の方が先に軌道に乗りはじめたというのもあるけど、今は個別株で遊ぶ程度。それでも最近の市場はちょっと危ないので、数ヶ月前にすべて売却したところだ。確かに株のトレードはおもしろいし、あれほど刺激的なゲームはない。実際にそれで、数億円の資産を作る人がいるのも確かだ。その一方で株は『個人投資家の9割が損をする』と言われてる。金持ちになる手法として宝クジより高確率ではあるが、負けの確率の方が圧倒的に高い世界だ。それを理解した上で臨むのであれば、株式投資というギャンブルは本当に楽しいと思う。みなさまの株取引に、幸あることを願う。
2024.05.16
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ボクが通う勤め先、港区のとあるビルの会議室。上司が出張中で、ゆったりした空気の中、同僚たちが雑談をはじめた。みんな大好き『ボーナス』の話だ。そんな時、仲の良い同僚が冗談半分・イヤミ半分でボクに話を振ってきた。同僚:「ソーリムさんは、実績(ボーナス査定)に興味ないもんね〜」ボクも相手の期待に応え、イヤミたっぷりのジョークで答える。ソーリム:「うん、1ミリも興味ない。ボーナスが20〜30万円変わろうと誤差だね」同僚:「そんなセリフ言ってみて〜」そう、ボクは会社経営や不動産投資をしていることを、上司や同僚に隠していない。積極的にこちらから言うことはないけど、年収や活動内容についても聞かれたら答えてる。これまでは、会社に対して副業をしていることを『秘密にした方が良い』というのが定説だった。ところが時代は変わり、最近は『副業』が推奨される世の中になった。ボクの体感でも『公開するメリット』が、増えた気がする。本日のテーマは、副業の公表について。実際に会社に対して、『副業』や『会社経営』をオープンにすることで、なにが起きるのか?実体験を元に解説する。・どういう場合に公表がOK?まずオープンにするなら就業規則が「副業OK」の会社であることが前提。というか、政府ですら推奨してる時代に「副業NG」とか言ってる会社は、時代にかなり遅れてる。思い切って『転職』も検討した方が良いかもしれない。あと、労働基準法等を平気で無視する、ブラック企業の場合も言わない方が良い。法律を前提にした議論が通用せず、思わぬ被害を受けることがある。まぁ、イマドキそんな会社があっても潰れるのは時間の問題なので、これもやっぱり転職を検討すべきとは思うが・・・副業禁止の公務員のような『やむを得ない状況』の場合は、言わない方が良いだろう。・自分の意思を明確に伝えられる副業をオープンにする最大のメリットは、会社に対し『意思を明確に伝えられる』ことだ。ボクが会社に求めていることは『出世やボーナスのための、無駄な仕事をさせないでほしい』『毎日定時で退社したい』だ。上司にもハッキリと伝えている。もちろん、トラブルの緊急対応時は仕方ないが、平時であれば定時で帰る。もし副業を公表してない状態で、こんなことを言うものなら「これから受験を控えてるお子さんもいるのだろう?」と、上司に余計な心配をされてしまう。でも相手がボクの情報を知っていれば、なぜ出世を望まないかも理解してもらえる。お互いに、ムダな探り合いをする時間も省けるわけだ。・投資の相談がくる自分の投資活動をオープンにしていると、同僚や上司からいろんな相談を受ける。不動産や家の相続に関する相談。家族が経営している会社の相談。投資の相談自宅のリフォームの相談会社に忠実と思っていた上司も「じつは投資やFIREに興味がある」なんてことが判ったりする。こんなところから変な人間関係ができて、会社での仕事が円滑に進むことも少なくない。いますぐプライベートカンパニーを作りなさい!・仕事で役に立つ経営者をしていると、一般の人よりは法律や会計に詳しくなってくる。すると会社で法律的な問題が出たときに、相談されることがある。こんな感じで、不動産投資で身につけたスキルが、サラリーマン業で活きることが多々ある。ボクの場合は他にも、事務所のリフォーム担当を任されている。もちろん、そこで工務店レベルのスキルを存分に活かしているのは言うまでもない。・余計な仕事を振られない「出世」と「昇給」に興味がないことをアピールすると、無駄な仕事が回ってこなくなる。たとえば上司にアピールするためのプレゼンなどは、ボクではなく出世を目指しているメンバーに回される。あとは出世と関係ない、「ゆるい」部署に異動させてもらったり。情報をオープンにすることで、職場内で副業に適したポジションを取ることができる。もし上司に直接言うのが難しければ、情報収集役の人に雑談レベルで吹き込んでおけばいい。わざと自分の噂を流し情報を操作して、上司の動きをコントロールすることだってできる。・みんなの仕事のジャマをしないボクは上司に対して「昇給には興味がない」「この会社は副業だ」と明言はしているものの、人並みにやるべき仕事はしているつもりだ。いくら副業だからって、サボって良いわけではない。上司の指示は素直に聞くべきだし、周囲のチームの実績の妨げになってもいけない。個人の実績はどうでもよくても、チームの実績のためには頑張るべきだと思ってる。お金をもらって働くからには、会社の利益のためにキチッと働くべきだ。・公表するデメリット副業する人が認められる世の中にはなりつつあるが、まだまだ少数派。ましてや、サラリーマンの方を『副業』と言い切れる人は少ないだろう。公表するなら副業していない『多数派』から、いろんな目で見られながら仕事をする覚悟が必要。当然その中には、ねたみや嫉妬といったネガティブな視線もある。幸いなことにボクは、他人の視線をまったく気にしないメンタルを持ってるので、デメリットにはならないのだけどね。少しでも自分が繊細だと思うなら、一度周囲の人たちを見回して考えた方が良いかもしれない。アベプラに出演したよ!動画はコチラ世界一のお金持ちを作る実験のコラムは、コチラボクが社会人になりたてだった頃と比べると、会社での働き方はだいぶ変化したと思う。年功序列は完全に消え去ったし、サラリーマン業だけで満足な収入を得られる時代じゃなくなった。今後、日本人の収入が下がり続けるにつれて「副業」するのがアタリマエになるだろう。そんなとき、経営者をしながら勤め人としてどう働いていくのか?副業サラリーマンとしての生き方が、これからは問われる時代かもしれない。
2024.05.15
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いきなりだけど、DIYマニア度を測定するテストを作ってみたよ!いくつチェックが入るか数えてね。(全30問)【生活】□お店に入ると、内装の手抜き工事をついつい見つけてしまう。□モノタロウから、毎月DMチラシが送られてくる。□ネットの広告には、いつも工具や資材ばかり表示される。□ジムに行くよりリフォームをした方が運動になると思っている。□訪問先の家で傷んでいるところを見つけたら、その場ですぐに直してしまう。【車】□車の中に、いつもドアノブが転がっている。□合板を積めない車は、購入基準に入らない。□修理やオイル交換・タイヤ交換は、自分でやっている。□普通乗用車に、400kg以上の積載をしたことがある。□自分の車を年に3回以上は、ジャッキアップをしている。【ホームセンター】□ホームセンターの店員よりも、売り場の配置に詳しい□1日に5軒以上、ホームセンターをハシゴすることがある□特に用もないのに、電動工具売り場に行ってしまう。□ディズニーランドよりも、ジョイフル本田の方が楽しい。□木材売り場で、木の歪みをついチェックしてしまう。【工具】□電動工具は、作動音の美しさも大事だ。□靴底に鉄板を入れていないと、不安になる。□マキタかHiKOKI、どちらかの派閥に属している□良い電動工具を買うのを『投資』だと思いこんでいる□いつもポケットに、レーザー測距計を入れている。【物件】□工具と資材を置くために、次の物件を買っている。□シロアリはともだちだ□直すところがない物件は、購入意欲がわかない。□築50年でも、直せば新築になると思っている。□壁に穴が空いてる家は、お買い得だと思う。【リフォーム】□テレビアンテナは、屋根裏に設置したほうがスッキリする。□天井の石膏ボードは、1人でも切らずに張れる。□床板がない家を見ると、リフォームが楽そうだと思う。□DIYジャッキアップをしたことがある。□リフォームのやり方を考えていて、眠れないことがある。どうしても食べてみたかった、ジョンノハットグ【チェック結果判定】■0〜10個:『正常で普通の人』です。DIYのことなんか考えずに、今のまま要領の良い投資活動をしていくのが良いでしょう。■11〜20個:『軽度のDIYヤー』です。必要なところはDIYもできて、バランスのとれたコスパの良い投資活動ができるでしょう。ただし「お金を増やす」という本来の目的を忘れず、セルフリフォームをやりすぎないように注意が必要です。■21〜30個:『重度のDIYマニア』治療法はありません。投資で得たお金はすべてボロ物件と電動工具に注ぎ込み、このまま日本から空き家がなくなるまでリフォームし続けるしかありません。あきらめてください。
2024.04.06
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『不動産投資家をするなら、新築の自宅を買ってはいけない』そんな『投資界の常識』を初めて知ったのは、新築建売りの自宅を買ってから3年後のことだった。でもその常識は、誰にでも当てはまるものではないのかもしれない。なぜならボク自身が新築の自宅を買ったことで、あまりマイナスを感じていないからだ。それどころか、家を買ったことのメリットの方が大きいと思ってる。本日は、『新築一戸建てを買うメリット』について。・家賃を払うよりも毎月の固定費が安い最大のメリットはこれだ。超低金利で、35年というあり得ないほど長期のローンが組めるので、毎月の返済額はすごく安い。今ボクが住んでる自宅と同じクラスの家を借りると毎月12万円は賃料を取られるが、ローンの支払いだと7万円程度。これだけで、毎月5万円の貯金ができる。投資のスタート時期は、手元に残るキャッシュはできるだけ多く残した方がいい。住宅ローンで利益の先食いをして、貯めたお金を投資に回すのは有効な手段だと思う。ただし注意点は、利回りの低い都心部だと賃料の方が安い場合がある。もし新築で自宅を買うなら、都心から離れた地方の方が良い。・『最新の家』のサンプルが手に入るボクがDIYで家を直すとき、よく自宅の構造を参考にしている。内装の仕上げ方や、色使い等、自分の家がサンプルになる。どうすれば住みやすいかがわかるので、直すときも参考になる。ユニットバス・コンセントプレートの形・スイッチの位置。新しい家の中に住むことで、最新設備の知識が自然と身に付く。・住みやすいボロ戸建リフォームで、あまりのボロさに疲弊して帰宅した時、家が新しいとすごくホッとする。戸もスムーズに動くし、密閉性が高く虫も入ってこない。「自分の家は新しくて良かった」と心の底から感じる。新築住宅は本当に住みやすい。住居がきちんとしていると、頭の中も整理されて考えもまとまりやすい。事務仕事できる書斎や駐車場もあるし、リフォーム部材を保管する物置も設置できる。もし賃貸だったら、これほどすべてが満たせる条件はなかなかできない。・ローン残債が目減りする物価高騰の時代において、現金の価値はどんどん下がってる。コロナ前に120円だったアイスクリームは、今は160円になってしまった。これは現金の価値が3〜4割下がっているということになる。ここで貯金をしていたら大変だけど、逆に「借金」をしているとメリットになる。ローン残債の価値も、当然目減りするからだ。ボクが自宅の返済残2,000万円は、この数年間で600万円ほど価値が減ったということだ。これはもちろん、アパート購入のローンでも同じなので、トータルで数千万円は得しているはずだ。日本も物価が上がっているが、まだまだ海外ほどじゃない。これからもしばらくは、日本で借金が目減りしていく時代が続くかもしれない。よく『新築物件は買った瞬間に中古になって価値が下がる』と言われるが、いまなら購入時と同等くらいの価格でも売ることはできるだろう。(この状態がいつまで続くかは判らないが…)たしかに自宅を買ってしまうと、住む場所を簡単に変えることができないし、バランスシートはマイナスになる。銀行によっては、評価が下がるかもしれない。でも自宅を持つことには、それ以上の価値がある。もちろん新築以外でも、賃貸併用住宅という手段もあるし、中古をリノベーションしてもいい。『バビロン大富豪の教え』でも、「より良き所に住め」と言っている。新築の家も、悪くないかもしれない。漫画 バビロン大富豪の教え 「お金」と「幸せ」を生み出す黄金法則 [ ジョージ・S・クレイソン ]不動産投資ランキング
2024.02.19
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じつは法人で不動産を増やし始めてから、店舗しか買ってない。戸建やアパートも探しているので、別に『店舗専門』ってわけじゃない。利益が出る物件を買ったら、それがたまたま店だっただけだ。店舗をテナントとして貸すのは、アパートや戸建と比べてメリットが意外と多い。この話をしてマネされるとライバルが増えるので、本当は誰にも言いたくない。だから今回はひっそりと…「実はオイシイ店舗投資」のお話。・店舗はリフォームがいらないDIY大家にとって一番のメリットは、リフォームがいらないこと。なぜならリフォームは大家側じゃなく、テナント(借主)側の仕事だからだ。箱だけ用意すれば、オーナーが勝手に店を作ってくれる。借主も、資金を準備してから入居してくる。戸建みたいに、クロスや設備で装飾する必要はない。トイレや水道等、最小限の設備だけ整えればいい。自分の好きに店を作るのは、店舗オーナーの特権だ。むしろ、『店づくりの楽しみ』を奪ってはいけない。最初に購入した店舗は、多少の残置物撤去と、ガラス窓を1枚交換しただけ。2〜3日の作業だけで、貸し出せる状態になった。体感ではリフォームにかかる時間と労力は、戸建の1〜2割程度だと思う。居抜きで買った、元寿司屋。店舗はなにも修繕せずに貸し出すことができた。・店舗は安く買える物の価格というのは『需給バランス』で決定される。『需要(必要とする人)』が増えれば、価格は上がる。『供給(市場に出回る数)』が増えれば、価格は下がる。これは不動産や株のような、流動性の高いものほど顕著に現れる。いまはボロ戸建投資のブームが来ているのだろう。買う人(必要とする人)が増えてるから、市場価格が上がる。ただ『店舗』は、なかなか買う人は増えない。理由は、店舗投資は利益計算がしづらいからだと思う。戸建やアパートなら近隣相場を調べれば、賃料はカンタンに割り出せる。でも店舗の場合は、そうはいかない。そんなこともあり、店舗はいまだに安かった3〜4年前の相場で売り出されているのをちょいちょい目にする。売買の仲介業者も賃料計算ができないのか、安すぎる値付けも少なくない。※店舗の賃料計算の方法については、コチラ・店舗は客付がしやすい賃貸サイトを見ると、アパートと比べて戸建は圧倒的に少ない。ライバルが少ないので、客付でも有利になる。店舗物件は、戸建よりもさらに少ない。もちろん借り手の絶対数も少ないけれど、需要は確実にある。そして何より、賃貸募集で最大の武器となる「オンリーワン」の要素が強い。不動産は量産品ではないので、多くの人に選ばれる必要はない。100人のうち、たった1人でも必要とする人がいれば、契約が成立する。その時に「店が付いている」という特徴は、欲しい人にはものすごく魅力的に見えるものだ。・店舗は楽しい店舗物件の入居が決まって、しばらくすると店がオープンする。休みの日には、妻を連れて店を利用しにいく。最初に買った寿司屋は、居酒屋になった。2店舗目の元喫茶店は、和菓子屋さんになった。頻繁に利用して、店の売上に貢献する。それが最終的に家賃となって、自分に帰ってくる。このお金が集まってくる感覚は、なんとも言えない楽しさがある。メリットばかり話していたけど、デメリットも無いわけじゃない。募集客付にはコツがいるし、必要とされる設備も把握する必要がある。ただ、ほんのちょっとだけ知識があれば、店舗投資は始められる。とはいえ競争相手が増えるので、本当にマネして欲しくない。価格高騰で厳しいと言われる、不動産投資業界。じつはまだ、ブルーオーシャンが存在しているのかもしれない。不動産投資ランキング
2024.01.29
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ここ数年、年末年始は仕事をしてる。西暦が2023から2024に変わるからといって、休みを取るとか、美味いものを食べるとかはしない。『休暇』も『豪華な食事』も、欲しければ必要なときに入手すればいい。そもそも「周囲と同じことをしない」のが、金持ちになる近道だと思ってる。本当の金持ちは、日本に1%しかいない。つまり99%の人間とは、思考も行動も違うってことだ。皆が休む時は仕事をして、大衆が働く時に休めばいい。そうすれば、人混みも行列も避けられる。とはいえ、正月から電動工具をバリバリと唸らせてリフォームをするわけにはいかない。ご近所様への配慮は必要だ。本日は「年末年始の過ごし方」について。サラリーマンとして、DIY大家として、投資家として、正月の時間をどう使うべきかの最適解を探る。・会社に出勤するラッキーなことに、ボクが働く会社には「休日当番」なるものがある。休日に出勤した分は、平日に休むことができる。みんな休みたがるので、当番枠は取り放題。今年も年末年始は、みっちり出勤してる。アタリマエだけど電車は空いてるし、コンビニも並ばない。仕事中に、他の人から電話でジャマが入ることもない。自分の仕事に集中できる上、それほど忙しくもない。「こんなに仕事が楽ならずっとサラリーマンでもいいや」って思ってしまうくらい、年末年始の会社はノンビリしてる。しかも楽してるのに、休みを取っている同僚からは感謝される。これほどメリットがいっぱいなのに、なんで皆やらないんだろう?会社で仕事をしながら、初日の出を拝む。・税金の勉強年末年始で休みになってしまった日は、どこにも外出せず家にヒキコモッて会計処理をして過ごす。ホームセンターやWEBの領収書をひたすらデータ化するだけなので、YouTubeで税理士動画を流し聴きしながら作業できる。このタイミングでコツコツと処理を進めて、税金知識を身につけておけば、来月にやってくる確定申告も慌てずに済む。ちなみに最近読んでいる、オススメの税金対策本はコチラひとり社長の税金を逃れる方法 [ 大村大次郎 ]・初詣でマインドセット毎年、近所の神社に、初詣に行く。1月1日は会社だったので、出勤前の朝5時に行ったら誰もいなくて寂しかった。神前では「お願い」ではなく「感謝」をする。昨年の出来事への感謝ではなく、『今年1年の成功』に対しての感謝だ。この儀式をすることで、今年の成功を潜在意識にセットする。だから神社には、毎年キッチリとお祝いのお金を納める。金額が高いほど、自分自身の脳に『今年の成功』が強く刻まれるからだ。※初詣に関する記事は、コチラ・物件さがし年末に、物件を3件購入したことがあった。不動産は『千三つ』と言われるように、1,000件中3件ほどしか良い物件が現れない。ところが年末年始になると、0.3%だった確率が大きく跳ね上がる。おそらく買取プロの業者が休みに入るからだと思うけど、普段では再現性のない物件がポツポツと目立ってくる。実際に今回の年末年始も2件、条件に合う物件を見つけることができた。物件価格の高騰で厳しい時期だけど、周囲と行動パターンをズラせば利益を生むチャンスが見えてくる。年末年始は、最大のチャンスだ。皆が『資本主義』という競技でゴールに向かって走っている。それが『正月』というだけで、ほとんどの人が1週間以上、一斉に立ち止まってくれる。他に追いつき、追い越すには、絶好のチャンスと言える。年末年始に走り続けることで、周囲との大きな差ができる。今年もすでに、かなり行動できた。良い年になりそう。あけましておめでとうございます。不動産投資ランキング
2024.01.03
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お歳暮の季節不動産投資をはじめてから、管理会社やガス会社からお歳暮をいただけるようになった。サラリーマンだけしていた頃は、まったく縁のなかった習慣だ。ボクももちろん、お付き合いのある相手にプレゼントを渡したりする。贈り物は、ときに絶大な効果を発揮する。たった数千円のおみやげが、数百万円の利益につながることだってある。本日のテーマは「不動産投資で使える”おみやげ”」について。・ホームセンターの煎餅ホームセンターに行くと、入口付近にギフト用の煎餅(せんべい)の詰め合わせが売ってる。センベイのような乾きモノは、車の中に積みっぱなしにできる。5〜6個まとめ買いして、車内に置いておく。チョコレート系はダメだ。暑さですぐに溶けてしまう。車に常備して、管理会社や職人に会った時に、「これ、皆さんで召し上がってください」と配りまくる。値段も500〜1,000円程度と手頃で、使い勝手がよい。少しでも貸しを作っておけば、相手も良い仕事をしてくれる。・シャインマスカット・くだもの『くだもの』は無難で、応用の効くプレゼント。甘いものが苦手な人でも食べるので、ほとんどの人から歓迎される。相手が大人数や家族だったら、箱みかんを持っていく。売買契約や、お詫び訪問等、ちょっと気合を入れるときは、シャインマスカットやメロン・高級いちごを持っていく。高級ながらスーパーでも見かけるものなので、相手も価値を理解してくれる。普通の人は日常では食べないので、もらうと嬉しい。最大のメリットは、入手がしやすいこと。デパートに行かなくても、近所のスーパーでも贈答用のラッピングをしてくれる。時期によって、季節感を演出できるのも魅力だ。近所のスーパーで入手した、高級イチゴ。・GoogleホームアパートにGoogleホームminiを設置して『AIアパート』にして募集したが、なかなか入居が決まらなかったことがある。Google Home miniを設置したAIアパートどの客付け業者も「???なんですか?これ?」説明しても「へー、ふ〜ん」といった具合で、便利さを理解してくれない。そこで、仲の良い不動産業者に1個プレゼントすることにした。パソコンが苦手な社長だったので、店に設置して、Wi-Fi設定までサービスした。Googleホームはパソコンが苦手でも、音声で操作できるので誰でも扱える。「音楽を流して」と言うと、店内にBGMが流れるようになり感動してもらえた。プレゼントの効果は、驚くほど早く出た。AIアパートは、その後1週間も経たずに入居が決まった。Googleホームの使い方を覚えた従業員が、内見のときに実演案内をしてくれたのだ。たった4,000円程度で入居が決まるのだから、効果はデカい。GOOGLE HOME MINI ※AIアパートに関する記事は、コチラ・スーパーのお菓子若い従業員がいる店には、スーパーでお菓子を買っていく。大きなレジ袋に1,000〜1,500円くらいのお菓子をパンパンに詰めて、そのまま渡す。女性事務員さんは、チョコパイのデカいパックを持っていくと喜んでくれる。きのこ、たけのこ、コアラなど、お楽しみ系も混ぜておく。スーパーでスグに買えるし、ラッピングの手間もない。年配者が相手には控えた方がよいけど、若い相手には効果的だ。他にも営業の方向けに、『栄養ドリンク』をドラッグストアで買ったり現場で作業中の職人さん向けに、『缶ビール6本セット』をコンビニで調達したり身近にあるお店でも、イカした贈答品が入手できる。ボクはあまり、お歳暮・お中元を発送しない。おみやげは、できる限り持参して、ついでに相手と会話して情報を収集したい。贈り物のやりとりは、税金対策としても有効だ。プレゼントを買うときは「接待交際費」で経費にできるが、お土産をもらっても収入として計上されない。この税制の抜け穴をうまく突いたのが、ふるさと納税なのだと思う。未来への投資にも、税金対策としても使える「おみやげ」なかなか侮ることができない、重要なビジネススキルかもしれない。不動産投資ランキング
2023.12.30
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「投資」とは、自分の将来のために、時間やお金を使うことだ。そう考えると、日常生活での「未来のための行動」は、すべて投資と言える。たとえば・・・明日着る服を、準備する混雑を避けるために、早めに出発する安全に発進できるよう、後ろ向き駐車するできることを今やっておくと、将来が楽になる。そうして未来の不安がなくなると、さらに未来の投資に目を向けることができる。今回は、崖の上の傾き戸建をフルリノベ④【2階和室の洋室化編】近い未来に高い賃料をいただくため、コツコツとリフォームを積み重ねた物件。資金も時間もかけすぎてしまったが、それでも十分なリターンが期待できる投資物件が完成した。今回もまずは、ビフォーアフターから昭和につくられた、ザ・和室(ビフォー)令和にふさわしい、モダンな洋室(アフター)・砂壁を大壁に、和室を洋室化この部屋は、元は畳と砂壁の和室だった。それを床だけではなく、壁も造作してガチ洋室にする。手順を、ザクっとまとめてみた。①畳の撤去・エアコン取外し②床の下地作成&傾き調整(根太+合板)③大壁・造作壁の下地木材組み④石膏ボード貼り⑤天井下地処理(バックアップ材+シーラー)⑥下地パテ処理+クロス貼り⑦フローリング施工⑧引戸取付⑨エアコン設置⑩見切り、コーキング処理、ワックス仕上げこれだけ見ても、結構な手数がかかる。まずは大嫌いな畳の撤去から始まるのだが、その苦労の様子は別記事で書いているので、そちらをご覧いただきたい。畳撤去についての記事は、コチラ・片開き戸の発注この2階和室で大きな工事になったのは、片開き戸の設置だ。元々、2枚の襖(ふすま)で仕切られていた部屋。片側を壁にして塞いで、吊下げタイプの片開き戸を設置する。扉をつけるときには、あらかじめ取付用の下地を組んでおかなければならない。最初に壁を造作する段階で、どの扉をつけるか決めておく。壁を作り終えてから、扉が品切れていても困るのでできれば造りはじめる前に、発注しておこう。扉の取付位置に、あらかじめ頑強な下地を作っておくリクシル ラシッサS パネルタイプ LAA・壁の下地を作る取り付けるものが決まったら、あとはひたすら下地を組んでいくだけ。木材を切って、コーススレッドで固定していく。リフォームは新築と違って、現場合わせで木材を加工するので手間と時間がメッチャかかる。ボード取付の位置を柱の面に合わせ、微調整しながら下地を組む。場所によっては、砂壁を削ったり、厚みの違う木材を使う。片開き戸にするため、入口に壁を造る。L字金具で固定して、柱を作った。ちなみに木材のカットは、マルチツールを使っている。安全に配慮し、危険な回転切断工具の利用は避けている。ここ数年はマルチツールを使いまくったおかげで、直線切りや細かい加工もできるようになった。これだけでも、ほとんどの大工工事ができる。マルチツール GMF50-36 BOSCH ・外注とDIYの使い分け今回『床の下地』と『クロス貼り』は、DIYせずに外注した。理由は2つ。①DIYしても、新たな技術が習得できない。②時間がかかる割に、外注コストが安い。自分でやっても、あまりメリットが無いと判断した。時間をかければもちろん自分でもできるけど、収益化も遅くなり機会損失が発生する。反対に、あまり時間がかからず単価が高い『設備の設置』は、DIYの方が良い。効率の良いDIYについての記事は、コチラ・石膏ボード張り石膏ボード張りについては、『1階和室改造編』で詳しく書いているので、そちらを参考にしていただきたい。こちらも壁が斜めになっているため、時間はすごくかかった。現場合わせでカットして、下地木材にビスでボードを固定する。ボードを切って貼るの繰り返し。木枠を石膏ボードで囲うと、壁ができる。ボードかんなで粉だらけになりながら、作業する。そのまま家に帰ると、嫁ちゃんにバイキン扱いされるのがDIY大家のツラいところだ。石膏ボードの作業は、全身粉まみれになるTJMデザイン(タジマ) ボードカンナ180 ・片引き戸の取付片引き戸は下地さえしっかり組んでいれば、説明書どおりに作るだけなのでカンタンだ。ところが、思わぬところで苦戦した。先に付けたエアコンがつっかえて、引戸レールの取付ビスがドライバーで回せない!早くエアコンを付けて『快適な気温で作業したい』という欲が判断を狂わせた。仕方なく、超薄型のラチェットドライバーを買って作業する羽目になった。まぁ、工具集めが趣味のボクにとっては、新しいコレクションが増えるのは嬉しいのだが…SK11 極薄ラチェットドライバー SRD-210・収納ドアはそのまま利用収納のドアは、実はそのまま変えていない。ビフォーアフターの写真だと、まったく別物に見えるのがオモシロイ。汚くて使えないだろうと思ってたけど、ウェットティッシュで拭いたら予想以上にキレイだったので、そのまま使うことにした。色合いも良いし、塗装も必要なかった。ここで新しいドアを付けると、かなり大工事になってしまうので嬉しい誤算だった。ドアはそのまま利用できた最後にオシャレ照明を付けて、完成だ。完成した部屋。入口を高くして、壁を造作。片開き戸を付けた。購入直後に撮影した、リフォーム前の部屋リフォーム前は、暗くてパッとしない和室だったけど、収納スペースが多く雰囲気のよい洋室に仕上がったと思う。ちなみにこの『崖の上の傾き戸建』は、時間やコストをあまり考えず『技術』と『知識』の向上を最優先に取り組んだ物件だ。おかげでリフォームであれば、ほぼ何でもできるくらいの自信はついた。これからは手に入れた技術と知識をフル活用して、規模を拡大していく。でも傾いた家のリフォームは、しばらくやりたくないな…不動産投資ランキング
2023.11.26
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ボロ戸建から出た、いらない『雨戸』と『物置』。金属リサイクル業者に持ってったら、8千円で買い取ってもらえた。プレハブの事務所にタップリお金をストックして、その場でポンっと現金買取。鉄クズのリサイクルは、さぞかし儲かるのだろう。ボロ戸建投資も、いわば『家のリサイクル』だ。誰も住まなくなった家を安く買って、直して高く貸す仕事。だから『利回り50%!』のように、アホみたいな利益が出せる。とはいえ、だれでもマネできるほど楽じゃない。本日は、崖の上の傾き戸建のフルリノベ第3回目【階段編】高利回り投資の裏側で、DIY投資家はなにをしているのか?覚悟を決めた人だけが踏み込める『ボロ戸建投資』の世界を、ご覧いただきたい。まずはビフォー・アフターから。階段ビフォー階段アフター・壁の穴を埋めるこれまでたくさん見てきたボロ戸建の『壁の穴』。圧倒的に多い箇所は、階段。転んで咄嗟に手をついて、石膏ボードに穴が開いてしまうのか?家族と口論し、感情に任せて壁パンした結果なのか?どちらにしても、何かのトラブルの痕跡であることは間違いない。普通の人は、壁に穴があくと「どうしよう」とオロオロする。「修理費10万円」と言われても納得するしひどい場合は「もうボロ家だから処分しちゃおう」ってなる。この家にも階段の壁に穴が開いていることもあり、安く売られた家だ。でも『壁の穴』というのは、見た目が痛々しい割にカンタンにDIY修理できる。穴の箇所に石膏ボードを張って、パテで埋めてクロスを貼るだけだ。げんこつサイズの穴なら、作業時間は15分程度。材料も石膏ボードの端材で直せるので、材料コストも数百円。この傾き戸建の穴は3箇所あったので、石膏ボードを交換してパテで埋めて終わり。材料費は1000円もかからないし、見た目よりもカンタンな作業だ。壁と同じ厚みの石膏ボードをハメて、継ぎ目をパテで処理するだけ。『普通の人の感覚』と『現実』には、ギャップがある。壁の裏側を知ってると、その差分だけ儲けることができる。だから壁に穴がある戸建は、お買い得なんだ。壁の穴を直す記事は、コチラ・廻縁の塗装にハケ棒階段リフォームで難しいのは、天井付近。構造が吹き抜けになっているので高いハシゴが必要なのに、下は階段があって不安定。そんな『困った』を解決するために発明されたのが『ハケ棒』だ。その名の通り『ハケが取り付けられるだけの棒』なのだが、これを使えば手の届かない場所でも塗装ができる。ハケ棒を使って、廻縁を塗装初めて使ったけど、ちゃんと塗ることはできた。心を落ち着けて、丁寧に作業するのがコツだ。・塗装とCF貼り家そのものが傾いている戸建だけど、階段本体はカッチリしてたので修理は必要ない。ただ見た目はボロいので、キレイに装飾する。全体を塗装して、足裏が接地する面はCF(クッションフロア)を貼ることにした塗装と貼りもので覆ってしまえば、大抵のものは新品同様になる。木部にはアク止めシーラーを下塗りして、ペンキを2回塗り。タレないよう、薄く塗り重ねるのがコツだ。まず先にペンキを塗る。CFやクロスを貼る箇所は後で隠れるので、ハミ出ても大丈夫。塗装が終わったら、上の段から順番にCFを切って貼っていく。ボンドは、通常の床にCFを貼るときに使うものと同じだ。アサヒペン ヤニ・アクどめシーラー 2L・滑り止めの設置階段の角の見切りは、川口技研のスベラーズを使った。作業はカンタンで、長さを合わせて切って貼るだけ。最初はビス止めしようと思ったけど、キレイに仕上がらなかったので仮止め両面テープとボンドで接着してる。スベラーズはハサミでも切れるので、加工がカンタン。川口技研 スベラーズ最後に、クロスを貼れば完成。今回の物件は外注だけど、もしDIYでクロスを貼るなら注意しよう。高所作業になるので、しっかりした足場が必要だ。築40年を超えるボロ戸建の階段が、キレイに生まれ変わった。下手すれば、この先さらに40年くらいは人が住めるかもしれない。(無理か?)築40年の昭和階段が、令和のオシャレ階段になった。購入時に撮影したビフォー写真どんな人に住んでもらえるのかが、楽しみだ。願わくば新しい入居者には、壁に穴を開けないで済む生活をしてもらいたい。不動産投資ランキング
2023.11.24
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『和室』『和式トイレ』『瞬間湯沸器』この3つの厄災は、家賃を下落させる。自分の物件で発見したら、すぐに駆逐する。ゴキブリやシロアリと、同じだ。(和室に住んでる人、ごめんなさい)本日は『崖の上の傾き戸建』のフルリノベシリーズ『1階和室編』押入れや床の間がある『和室』を、洋室に変化させる工程をご覧いただきたい。まずは、ビフォーアフターから。襖、障子、畳、床の間、押入、和タンス、ペンダントライトと、昭和の和室感が満載のビフォー在宅ワーカー向けのデスクとクローゼットのある、令和の洋室に改造・筋トレメニュー『畳の撤去』和室を洋室化するには、まず畳の撤去から。1枚30〜40kgの本畳を、運び出す。2階から降ろす6往復は、ホントにしんどい。冬なのに、汗びっしょり。これまでのDIYの中で、体力的には一番きつかったかもしれない。和室2部屋分、合計12枚で400kg以上。ステップワゴンに積み込むと、サスペンションが沈み込んだ。さらに撤去費用も、かなりキツイ。1枚あたり処分費の相場は、2,000円以上。だから和室は、嫌いなんだ。滅びろ!・砂壁を本物の洋室の壁にする『大壁工事』砂壁はそのままでも、床さえフローリングなら洋室と言える。当然、賃貸募集のときにも『洋室』と言って問題ない。しかし今回は、そんな『なんちゃって洋室』にするつもりはない。砂壁であったことを微塵も感じさせないような、イマドキのガチ洋室を作るのだ!和室の剥き出しの柱を、壁で覆い隠す『大壁』の工事をする。手順はまず長押(なげし)というパーツを外す。これはバールでバキバキっとやれば、すぐに外れる。あとは、露出した柱に合わせて壁を張れるように、下地を作っていく。砂壁の奥にある下地の柱に固定するので、同じ位置に縦に木材を通した。ただ、これは施工後に知ったのだが、横に下地を組むやり方もあるらしい。どちらにしても、超絶に面倒な作業には違いない。ちなみに今回も木材は、丸ノコを使わずマルチツールだけで切断している。マルチツール GMF50-36 BOSCH ・最大の誤算、傾いた家の石膏ボード張りこの傾き戸建は、最初の計画では1年以内に完成させる予定だったが、結局2年かかってしまった。他の物件のリフォームを同時進行してたこともあるが、実は大きな誤算があった。傾いている家は、床の調整も大変だが『壁』の造作はさらに手間がかかるのだ。『リビング編』で書いたように、この家は壁の傾きはそのままで、床だけを水平に調整している。すると壁を造るときは、斜めの壁を切り貼りすることになる。通常なら石膏ボードは、『縦』と『横』の長さを合わせて切るだけ。ところが斜めの壁(変形四角形というのだろうか?)になると、『上』『下』『左』『右』と『傾きの距離』を合わせなきゃならん。つまり1枚の石膏ボードをカットするのに、3倍以上の手間がかかるってことだ。これは本当に大変な作業で、参った。正直に言うと、いまこの記事を書くために作業途中の写真を見てるだけで嫌な気分になる。おそらく、今後は傾いた家で壁を造るようなことはしないと思う。うん、二度とやりたくない。石膏ボードもステップワゴンなら、たくさん積める。ただし石膏ボードを張ること自体は、それほど難易度が高くない。カッターでも簡単に切れるし、下地にビス打ちするだけだ。石膏ボードはカッターで表面の紙をカットして、ポンっと叩くとパキッと折れる。丸ノコは使わないけど、丸ノコガイドは便利だ。1mのものがあると、すごく使える。シンワ測定 丸ノコガイド 1m 石膏ボードのカット面は、ボードカンナで平らにする。タジマツール ボードカンナ180平45ボードのビス打ちは、オートパックスクリュードライバーがあると効率よく作業ができる。マキタ オートパックスクリュードライバーFR451DZマルチツールのサンダーは、壁パテの後処理にも使えるマルチツール GMF50-36 BOSCH クロスは外注することがほとんどだけど、この部屋だけは和室→洋室化のイメージを固めるために、自分で作業した。壁紙のり付き 30mと施工道具セット・タンスはクローゼットに改造この和室には、備え付けのタンスがあったが、解体してウォークインクローゼットにしている。ただ、このドアを取り付けるのも、また斜めの壁に苦労させられる。壁は斜めでも、クローゼットのドアは真っ直ぐに付けるので、レーザーで測って、木材の長さを微調整しながらドア枠を造る。 Huepar レーザー墨出し器 12線フルライン傾きを調整しながら水平・垂直のドア枠の下地を造る。とてつもなく、時間のかかる作業だ。まぁ、やってる最中は楽しかった気もするけど、次はやりたくないかも…白い壁に対して、アクセントのあるナス紺のドア。・押入れはデスクに改造押入れは解体しようか迷ったが、結局はカタチを残してデスクに改造した。いま思えば、全部解体した方が手間もコストもかからなかったと思う。24mm厚のパイン集成材を、デスク板に使用。マルチツールで切断したが、メッチャ堅くて切断に時間がかかった。パイン集成材。木材高騰もあり、1枚だけで1万円を超える。レーザー墨出し器で、水平を測りながらデスク板を設置する。完成してみると、なかなか良い雰囲気になった。・和室の天井は、そのままクロス和室の天井を、洋室化するのは意外と簡単。今回の目透かし天井(溝のある天井)は、溝をバックアップ材で埋めてシーラーを塗れば、そのままクロスが貼れる。バックアップ材を溝にはめていく角バッカー10mm×10mm 詳しい手順は、別記事で書いているので、そちらを見ていただきたい。和室の天井の洋室化の記事は、コチラあとは窓枠の障子レールを、塗装した木材で隠して完成だ。ここまで記事を書いてみて気づいたけど、和室のガチ洋室化は、やや難易度が高い。少しは技術も必要だけど、なにより造り続けられる精神力の方が重要だ。それでも仕上がりは、床だけ変えた『なんちゃって洋室』と全然ちがう。もしメンタルに自信があるなら、覚悟を決めて、ぜひチャレンジしていただきたい。不動産投資ランキング
2023.11.10
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大家業にとって『物件』は、会社にとっての『社員』のようなものだと思う。ボクの会社は新入社員(新築)を受け入れる余裕がないから、定年(耐用年数)を過ぎた老人たち(築古)を安い給料で社員にしてるってわけだ。年老いた物件ばかりなので、設備も古いし見た目も古くさい。雨漏りやシロアリのような病気にかかり、瀕死状態の社員もいる。でも『物件』が『社員』と違うのは、病気を治療(リフォーム)して、アンチエイジング(リノベーション)して若返らせて、バリバリ働かせる(賃貸する)ことができるってことだ。生まれついた土壌が弱く、『地盤沈下』という大病を患い、定年を過ぎて『雨漏り』まで発症。今にも死にそうな状態で入社してきた、『崖の上の傾き戸建』。そんな『彼』が、どのように復活したのか。今回よりシリーズ化して、毎回1部屋ごとに紹介していく。まずはリビングから、ビフォーアフターとともにDIYリノベで甦っていく過程をご覧いただこう。傾き戸建のリビング、ビフォーアフター・9cmの傾き広い12畳リビングは、窓からの眺めも風通しも良く完璧だ。ただし、片側が9cm沈んでいることを除けば…最初は傾きを直すために、『DIYジャッキアップ』をしようと思った。曳家(家の傾きを直す職人)の本を読んだり、asseyさんのDIYジャッキアップ物件を関西まで見学に行った。asseyさんのジャッキアップ見学会の記事は、コチラでもジャッキアップのことを調べていくうちに、解ったことがある。それは「やめた方がいい」ということ。コストがかかり過ぎるし、壁や建具への負担が大きすぎる。(本物の曳家は、数十台のジャッキを同時に使って基礎を作り直したりする)ここは転進して、床を水平にレベル調整して対応することにした。大引きとの間に高さ調整の木材を挟んで、根太は引き直し。地味で地道な地獄の作業だ。これがもし15cmを超えるような傾きだったら、『床だけ水平にする』のは難しかっただろう。床面がドアや入口と干渉して、調整できる範囲を超えてしまうからだ。一番低い位置は本来の床より5cmほど下げて、入口との干渉をギリギリまで減らして調整する。つねにレーザー墨出し器で、水平を確認しながら工事する。 Huepar 3×360° レーザー墨出し器 フルライン余談だが、『傾いている家』は、手抜き工事をしているところが多いと思う。床下の見えないところにゴミが落ちていたり、下地木材の組み方が適当だったりする。やはり傾く家には、『傾く理由』があるのだ。・はじめてのフローリング施工今回は、フローリング張りに挑戦することにした。『挑戦』とは言ったものの、動機はコンプレッサーとフロアタッカーが欲しかったからだ。床板のカットは、安全面を考えマルチツールを使用。部材の切断加工は、100%これ1本でできる。マルチツールでも、慣れればブレずに真っ直ぐ切れるようになる。マルチツール GMF50-36 BOSCHフォームガンFG-300にボンドをセットして、カットした床材の貼り付け面に塗る。あとはフロアタッカーで、床材を下地に打ち付けていくだけだ。使い勝手のよい、フォームボンド。繰り返しの作業は、こういう道具を使うと時間短縮になる。MAX フォームガン FG-300『パシュッ!パシュッ!』とフロアタッカーのエアー打ち音が気持ちよく響く。もう気分は本職の大工だ。フロアタッカーで斜め45度でホチキス留め実は『コンプレッサー』と『フロアタッカー』は、この家の床を張った後で売ってしまった。HIKOKIから電動のフロアタッカーが発売されたので、買い替えたためだ。いまはドナドナされてしまった高圧コンプレッサーの勇姿。デカいので保管場所がなかった…電動フロアタッカーの紹介記事は、コチラHiKOKI(コードレスフロア用タッカ N3604DM壁際のフローリング板と寄せるときは、『ノウリツバール』を使うと便利。土牛産業 ノウリツバール 『フローリングハンマー』は、跡が付かない白とかオレンジのヘッドのものがいい。土牛産業 フローリングハンマー 新しい作業をすると、新しい道具の知識も身につく。・シロッコファンを付けるキッチンには、750mm幅のシロッコファンを付けた。シロッコファンのダクト径は、150mm。これまで空けた穴の中では、最大サイズ。150mmの『オバケホールソー』を取り付けたところ。マキタの18Vドリルドライバーなら、巨大ホールソーを付けても余裕で回る。それどころかパワーがありすぎて、両腕でしっかり支えてないと手首が折れそうだ。グローブが巻き込まれて、指を折ったり。電動ドリルの事故は、意外と多いので注意しよう。マキタ HP484DZ充電式震動ドライバドリル外壁のモルタルごと150mmの穴あけ外壁にはガラリを付けて、鳥やコウモリの侵入を防ぐ。シロッコファンは16kgを超える重量物なので、支えられるだけの下地を作る必要がある。工事のやりやすさを考え、吊り戸と換気扇部分の下地は石膏ボードではなく合板を入れた。これで、どこにでもビスが打てるので、重いものを持ちながら下地を探す必要がない。下地は周囲の石膏ボードと同じ厚みの合板を使用。取付位置も、レーザーを使って水平を確認。傾いている家だと何をやるにもレーザー水平器が必要。下地が可燃の板なので、不燃のキッチンパネルを上から覆うように張って仕上げる。実際に火事になったことがあると、不燃材のアリガタサがよくわかる。火事の記事は、コチラキッチンパネルの上からシロッコファンを取付。富士工業 レンジフード BDR-3HL-751Wちなみに今回、クロスは外注している。誰でもできる作業は節約効果が低いので、得意な職人にまかせてしまった方が良い。・流し台と吊り戸はマイセット最近は、マイセットのキッチンばかり使ってる。手頃な価格ながら、デザインが洗練されてる。夜中に1人で49kgの流し台を運搬。DIYは筋トレにもなる。取手が本体に一体になっていて、中はブラック塗装。メッチャかっこいい!内側は黒で統一されたデザイン。梱包ダンボールに印刷されたイメージキャラクターは、バカボンのパパ。本体の高級感とのギャップが、オモシロい。これでいいのだ通常ならキッチンは『置くだけ』で完成するけど、この家は『崖の上の傾き戸建』。『斜めの壁』と流し台の間に隙間ができてしまうので、バックアップ材とコーキングで隙間を埋めた。ONEDO(旧マイセット):M1-150J・オシャレ照明とワックス仕上げリビングの天井には照明用の窪みがあるので、ここにはオシャレ照明をつけた。いま流行りのキッチン4連照明。シーリングライト 4灯 LEDA シンガポールあたりで流行っていそうな、オシャレ照明。おしゃれ LED 照明さらに、照明を床に反射させるべく、フローリングに丁寧にワックスをかける。ワックス前ワックス後ワックスをかけたら、床に窓や照明の光が映り込んで明るくなった。それほど難しくなくキレイにできるので、ワックス仕上げは良いDIYだと思う。リンレイ ウルトラタフコートワイパーセットワックスは耐久が2年のものを、3回重ね塗り。3LDKで合計で3本使うと、結構な値段になる。この手間と価格を考えると、1.5〜2倍の値段かけてもダイミラーやダイヤモンドフロアー等の鏡面仕上げのフローリングを使っても良いかもしれない。ボロボロだったリビングが、美しく再生された。ここまでやると、自分でも住みたくなってくる。途中で雨漏りがあったりと、なにかと苦労はあった。でも一度若返らせてしまえば、社員とちがって文句も言わず黙々と働いてくれるのが、『物件』の良いところだ。これからは、存分に家賃を稼いでくれたまえよ。不動産投資ランキング
2023.11.06
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今日はめずらしく、ブログっぽく書いてみる。先日、谷浩さんと健美家対談をさせていただいた。健美家コラムの『ヨニゲルの夜逃げの記事』が、きっかけでお話をいいただいたのだ。ここまでご縁が広がると、そのきっかけとなったヨニゲルに感謝するしかない。ヨニゲル!夜逃げしてくれて、ありがとう!!☟【健美家コラム】私の失敗告白の記事・谷浩さんについて谷浩さんは、外国人向け賃貸のスペシャリストで、ご自身でも多くの外国人にお部屋を貸してる先輩大家だ。谷さんの印象は、一言でいうと『知的』。世界情勢や歴史にもお詳しく、外国人に関する知識はものすごく深い。しかも単なる外国人オタクなのではなく、その知識量を行動に結びつけてビジネスに昇華させている、本当に頭の良い経営者だ。ソフトウェア開発にも精通していて、IT関連でもディープな話ができる。対談も、終了後の飲み会も、すごく刺激的で楽しかった。・対談のテーマは『外国人』今回の健美家対談のテーマは、外国人入居者についての話。ボクが所有してるアパートも地方の大規模な工場地帯にあり、入居者の半数以上がそこで働く外国人だ。みなさんもご存じのとおり、日本は人口が減少し続けている。毎年、「鳥取県と同数の人口が減ってる」なんてのは有名な話だ。それに反して、日本に来る外国人数は年々増え続けている。日本人が減って外国人が増えることで、日本は少しづつ多国籍化しているのだ。そんな外国人たちが、どういう経緯でどのようにして日本にやってきているのか?何を考えていて、どんな悩みを持っているのか?そんな外国人事情について、たくさん学べる内容だった。・人の減る日本で、賃貸経営を持続させるには?これからの日本経済は、ますます厳しくなる可能性が高い。対談の中でも話題になったけど、日本が『働く国』として選ばれなくなるからだ。それでもしばらくは、世界人口が増えるので外国人流入は増えるだろう。そこで来日する彼らに対し、『住居』という生活に欠かせないサービスを提供する大家の役割は大きい。谷浩さんの話には、普通では得られない情報がたくさんあった。今回の対談には、外国人向けの『賃貸』や『民泊』に使えるヒントがびっしり詰まってる。人口減の日本で会社経営を持続させるには、『外国人の対策』は避けて通れない。きっと皆様のビジネスのお役にも立てると思う。ぜひご一読いただきたい。【健美家大家対談 谷浩さん×ソーリムウーハー】【第1回】アフターコロナの外国人入居者模様。銀行口座を持たない入居者をいかに迎えるか【第2回】電話とメールよりSNS!外国人の夜逃げはアカウントを把握して本国の親類に連絡!【第3回】虫を殺さないベトナム人にブラックキャップを贈呈!外国人入居者に日本の文化を教える重要性【最終回】文化も言葉も異なる外国人受け入れで大切なのは「問題の原因」の見極め!不動産投資ランキング
2023.10.26
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不動産投資は、『ドラクエ』に似てる。レベルアップするほど能力や物件数も増えて、冒険の幅が広がっていく。そんな旅の途中で『アイテム(工具)』を揃えるのも、楽しみのひとつだ。今回は、ボクの基本装備である『腰袋の中身』を紹介する。プロの大工や内装屋とは、ちょっと違う『ボロ物件再生』に特化した内容になっている。家1棟を丸ごとリフォームする、ガチDIY大家の腰袋これからボロ物件DIYに挑戦しようという無謀な冒険者たちは、ぜひ参考にしていただきたい。よく使う工具は、腰袋に入れて常に持ち歩く・コンベックスコンベックスなんてカッコよさそうに呼んでるけど、いわゆる『メジャー』だ。何個か持ってるけど、腰袋には小さくて軽い3.5mのものを入れてる。リフォームは、現場のサイズを計って材料を切って付けるの繰り返し。何をするにも、コンベックスを使う。買うなら、絶対に『ストッパー』が付いてるものが良い。それ以外はどれもあまり変わらないので、デザイン・軽さ・長さで選んで良いと思う。いつも持ち歩くので、できるだけ軽いものを選ぶ・カワスキ(スクレーパー)リフォームを始めた時から、富田刃物の皮スキを愛用している。汚れをガシガシ落としたり古いクロスを剥がしたりペンキ缶を開けたりパテを慣らしたりどんなシーンでも登場し、リフォームする日は毎日使う。DIY大家にとっては、『ロトの剣』と言ってもいいだろう。もう何年も使ってるけど、頑丈で刃こぼれしない。『ソーリム工具オブ・ザ・イヤー』を受賞したこともある、優秀工具だ。皮スキの紹介記事は、コチラ富田刃物のカワスキ。古いクロスを剥がすのも得意。富田刃物 カラーハンドル 皮スキ Y・ラジオペンチ/ニッパーペンチとニッパーは、よく使う。ペンチは、打ち損じたフィニッシュネイラを抜いたり。ニッパーでは部材の切断もするし、ボロ戸建の壁に巻きつくツタをパチパチと切るときにも使う。突発的に必要になることが多いので、いつも腰袋に入れてる。どちらもバイク用に買った工具セットに、付属してたものだ。ごく普通のペンチとニッパー。工具セットに入っていたものをそのまま腰袋に入れている。・マイナスドライバー説明が難しいのだけど、リフォームをしていると『細い平たい棒』がとつぜん必要になることが多々ある。ボロ戸建でたまに出てくる、マイナスネジの対応はもちろんちょっとした隙間のゴミを掻き出したりにも使う。カワスキの小型版みたいな使い方が多い。そんなときに活躍するのが『マイナスドライバー』。100均やコンビニで売ってるドライバーセットのうち、1本を腰袋に常備してる。ドライバーセットに入ってたうちの1本。このサイズが扱いやすい。ドライバーセット TDS-8・ボールペン木材や板のカットする線を引くときは、だいたいボールペンを使う。鉛筆でも良いけど、削るのが面倒なのでボクはボールペン派。たまに記憶しきれない寸法を、ダンボールの切れ端にメモったりもする。とくにメーカーはこだわらず、コンビニで買った200円のものだ。腰袋に入れておくと汚れてすぐダメになるので、高級ボールペンは使わない方がいい。・インテリアバールいわゆる、小型の『バール』。バールは5種類持ってるけど、その中で一番小さいものを腰袋に入れてる。釘抜きにも使うし、下地解体の補助バールとしても使う。マイナスドライバーやカワスキだと、強度が不安な作業に使う。畳を持ち上げるときにも使える。あると便利なインテリアバール。土牛産業 インテリアバール・電ドラボール最近になって腰袋にレギュラー入りした、電ドラボール。見た目は手回しドライバーながら、じつは電動。ボクはベッセルのものを使ってるけど、電池が長持ちで優秀。半年くらい充電してないけど、元気に動いてる。手回しよりもパワーが弱いので、メインの電動ドライバーとしては使えない。でも手回しのパワーと組み合わせれば、流し台の解体くらいならラクにこなせる。ちょっとした時に腰袋にあると、メッチャ便利な1本。ちょっとだけネジを回したいとき、わざわざドリルドライバーを出さなくてもコイツが何とかしてくれる。ベッセル 電ドラボールプラス・カッター/刃折器クロス・アルミ複合版・石膏ボードと、カッターで切れるものは意外と多い。おそらくカッターとマルチツールがあれば、リフォームに必要な切断作業の9割はカバーできる。カッターは大型のもの刃折器は、腰袋につけられるクリップ付きのタイプを常備している。カッターの刃はすぐダメになるので、マメに刃を折って作業効率をよくしよう。刃折器は、折った刃をそのまま収納しておけるので便利。OLFA ポキPRO 刃折器以上が、ボクの基本装備である腰袋の中身だ。「これだけ?」って思った人もいるだろう。でも「これだけ」でも、かなり多くの作業ができる。今回紹介した工具は、ほとんどが数百円で手に入るものばかり。「やってみよう」と思うなら、まずはこれらを揃えるのが良いと思う。あとは必要になったら、電動工具や専用工具を買い足していけばいい。冒険を続けていれば、自然とアイテム(工具)も増えていくのだ。不動産投資ランキング
2023.10.19
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正直に告白する。3年前に9万円戸建の浴室リフォームをしたけど、仕上がりに納得できてない・・・リフォーム前よりはマシだけど、「カッコいい」とは絶対に言えない。最近のユニットバスとは比べようもなく、ボロ感が隠せない。※9万円戸建の浴室リフォームの記事は、コチラそこで『崖の上の傾き戸建』で、浴室リフォームのリベンジをすることにした。今度こそ、『低コスト』で、『カッコ良く』仕上げてみせる!本日は、昭和のタイル風呂を令和のお風呂にカッコよくリノベする手法を詳しく公開する。昭和タイル風呂からイマドキの浴室へのビフォー・アフター。・選んだのは『パネル工法』実は今回、『タイル塗装』で仕上げる予定だった。ところが実際にやってみると予想以上に難しく、結果は失敗だった。ランダムサンダーで#60のヤスリがけの後で、ミッチャクロンを下地にして油性塗料を使ったが、塗料が密着せず剥がれてしまう。ミッチャクロン、密着せず・・・そこで、途中からパネル工法に切り替えることにした。パネルを貼る時に問題になるのは、タイルとモルタルの段差をどう処理するかだ。候補に挙げた工法は3パターン。①段差をスタイロフォームで埋める『断熱材下地パネル工法』(DIYパンダ様のYouTubeを参照)②段差に檜の羽目板を埋める『檜羽目板+パネル工法』③段差をそのままアルミ見切りで仕上げる『段差残しパネル工法』図のようにそれぞれ長所・短所があるけど、今回はコストと手間を考え『段差残しパネル工法』を選択。他の人がやってるのは見たことがないので、独自で考えたオリジナル工法だ。・はじめての浴槽塗装銀色のステンレス風呂は、昭和の代名詞。平成・令和にふさわしい浴槽にするには、絶対に白くせねばならん。かといって浴槽を交換すると、手間もお金もかかる。今回のテーマは、『低コストでカッコ良く』。最小限の工数で浴槽を白くできる、『塗装』を選択した。とはいえ、普通の塗料で浴槽は塗れない。いろいろと探した結果、彩色工房の『パイロキープ』を採用。塗料と凝固剤を混ぜて使う、2液タイプの塗料。2万円もする塗料だけど、ここは清水ダイブするしかない。ちなみに最初の塗装作業時に、うっかり手を滑らせこの高級塗料を丸々床にこぼしてしまった。下地のステンレスベースコート1万円分を、ただ雑巾に染み込ませて捨てることになった。※リフォーム失敗のまとめ記事はコチラ最初はスプレーガンでやるつもりだったが難易度が高く、筆塗りに転進。高級筆を走らせるが、2液混合タイプのせいか液ダレしやすくムラが出て難しかった。高級塗料を高級筆で、高級っぽく塗装する1回目の塗装後に、#600のランダムサンダーでムラを慣らして2回目の塗装。細かい箇所を見るとムラがありキレイとは言えないが、まぁ何とか賃貸には出せるレベルだろう。次にもしやる機会があれば、同じく彩色工房の浴槽専用塗料で、やや難易度が低い『バスピュアコート』も試してみたい。・カラーパネルでアクセントをつけるタイル部分に貼るアルミ複合板は、三菱ケミカルのアルリーダーを採用。通常のホワイトパネルよりも1,000円くらい高いけど、色が選べて両面使える。白パネルにダイノックシートを貼ってアクセントを出す方法も考えたが、色つきパネルを使った方が安くて手間もかからない。見切り材はちょっと奮発して、アルミのものを使用。金属のアクセントで、高級感を出す。アルミ複合板は、直線でならカッターで切れる。ただ入り組んだ細かい箇所は、マルチツールの金属ブレードでカット。サイズを合わせたら、超強力両面テープと組み合わせてパネル専用ボンドで接着する。アルミ見切りも、マルチツールの金属ブレードでカットする。マルチツール GMF50-36 BOSCH ・段差の穴埋めはウレタンフォーム段差部分のタイルとパネル、見切り材の隙間の穴埋めはウレタンフォームを使用。DCMの使い切りタイプで、700円程度。ウレタンフォームは初めて使ったけど、メッチャ使い勝手が良い。マスキングして水を霧吹きしてからスプレーすると、モコモコ膨らんでくる。段差を埋める箇所に、スプレーするだけ。数時間で発泡スチロールのように固まるので、あとは余分な箇所をカッターで切り落とすだけ。前回はチューブモルタルを使ったけど、こっちの方が安いし加工も簡単だ。時間が経つと、膨らんで固まる。このウレタンフォームは、他にもいろんな箇所で使えそう。リフォームの幅が、また広がるかもしれない。ウレタンフォームは使い切りなので、余った分はゴミ袋に全部出し切っておこう。使い切らずに放置すると、ノズルが固まってガスが出せなくなる。処分する時に、後々缶に穴あけしなければならなくなると、かなり面倒だ。・床は、浴室シート仕上げ床には防水の浴室シートを貼る。前回も使用した、手頃な価格の『サンゲツPM-20301』を使用。まず、モルタルで床の凹凸を埋めて下地を整える。モルタルを練ってると、「なんで俺こんなことしてるんだろう?」という気分になるボンドは2液混合タイプの、東リ、バスナセメントEPO。このボンドは1kgだと絶対に足りなくなるので、2kg用意して作業するのがオススメ。浴槽横のタイルがカーブしてるパネルが貼りづらい箇所も、床シートで仕上げてる。床シートは面倒な作業だけど、見た目が一気に変わるので達成感がある。・全体の隙間をコーキング最後にシャワーや給湯器のリモコン・換気扇を取り付け、全体をコーキングして完成。パネルの色によって、ホワイトとクリアを使い分ける。コーキングは、防カビ剤の入ったものを使う。コーキングには防水効果もあるけど、パネルの断面など素手で触れると危険な箇所を隠す役割もある。ちょっと盛り気味に、念入りにやる。DIYに夢中になると忘れてしまうが、あくまで目的は入居者に快適に使ってもらうことだ。つねに利用シーンを想像しながら、作業していく。・浴室リフォームにかかった費用今回の浴室リフォームに使った、材料費を計算してみた。・アルミ複合板(カラー):25,600円・アルミ複合板(ホワイト):19,000円・見切り材:2,500円・ボンド、両面テープ:2,800円・浴室シート:4,300円・シート用ボンド:3,200円・パイロキープ:20,600円・換気扇:4,400円・シャワーユニット:15,100円合計:97,500円ギリギリだけど、10万円以内!!(実際は塗装の失敗分で2万円ほど損失があるが、ここではあえて含めない)この値段は、なかなか頑張ったんじゃない?ピカピカになった浴室。これなら「自分でも住める」と思える。BF-KA145TSG LIXIL/INAX シャワーバス水栓 今回は低予算ながら、納得できる浴室が作れた。おそらく今回の手法がボクの中では、『低コスト浴室リフォーム』の決定版だ。もちろんパネルやシートを切ったり貼ったり、手間はかかる。でも一度やり方を作ってしまえば、次からもっと早く安くできるようになるはずだ。物価高騰が叫ばれる、現代の日本。できる限り低予算で物件を用意して、できる限り賃料を上げなければ生き残れない。『賃料を上げても選ばれる家を、安く作る』その答えのひとつが、今回の浴室リフォームなのかもしれない。不動産投資ランキング
2023.10.06
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ジモティ業者に、ダンボールで床工事された『元喫茶店』。いろいろあったが、無事にリフォームが完了した。もう最後だし、近所でランチしていこうっと。リフォーム中に行きつけだった、『ゆうひ(仮名)』は店の並びにある蕎麦屋だ。毎週のように通ってたので、店長とも仲良くなった。天ぷら蕎麦を食べながら、店長と雑談していると『浄化槽』の話題になった。「あの店(元喫茶店)って、前のオーナーは一度も浄化槽の清掃してなかったみたいだけど大丈夫?」そういえば、浄化槽のことは気にしてなかったな。貸し出す前に一発、清掃を入れておくか。これが、戦いのはじまりだった。・浄化槽清掃は義務「ゆうひ」の店長が言うには、飲食店だと浄化槽の清掃・点検がされているかのチェックが入るらしい。(調べたが、よくわからなかった。市でやってるのかな?)まぁチェック有無に関わらず清掃は『義務』なので、やってから貸し出す方が良いだろう。すぐ近所にある清掃業者を紹介してもらったので、さっそく電話で依頼。翌週には来てもらうことになった。・浄化槽がない?!清掃日の朝8時。現場に行くと、店の前に『吸上車』が停まってた。小学生の頃に、みんなが「バキュームカーだ!」と指さしてたアレだ。作業員さんと名刺交換し、早速清掃に入る…と思ったが、どうも浄化槽が見つからないらしい。敷地の地面のアチコチに鉄の棒を刺しても、埋まっている感触がない。よほど深い場所に埋まっているのか・・・?浄化槽が見つからないと、清掃もできない。その日は一旦、帰っていただき、再度見つけてから依頼をすることになった。・下水工事の費用は100万円以上なにか手がかりはないかと思い、売買を仲介してくれた『つつじ不動産の新橋社長(仮名)』に電話する。しかし、売主様にも確認していただいたが、浄化槽の位置のヒントは得られなかった。もし『浄化槽が清掃できない』となった場合、そのままでは貸し出せないので、下水管への接続が必要になる。費用を調べたが、それほど遠くない位置ではあるものの、工事には100万円以上かかりそうだ。これでは、実質利回りが大幅に下がってしまう。なんとかいまの浄化槽を探しだして、乗り切りたい。イヤな汗が出てくる。いよいよ本気スイッチを入れて、浄化槽を探す覚悟を決めねばならん。・ただひたすらに穴を掘る土曜日の朝8時。すぐ近所に住む妹から借りた穴掘りスコップを持って、店舗に到着。今日は「浄化槽を見つけるまでは帰らない覚悟」だ。深いところまで埋まっている可能性を考え、40〜50cmの深さで敷地内を掘り進める。ところが、掘れど掘れども土ばかりで、浄化槽は現れない。敷地内を片っ端から掘りかえす。・穴掘り時給は33万円敷地は広くないとはいえ、どこにあるか判らないものを地中から探すのは精神的にもしんどい。スコップを地面に差し込み、土を掻き出す作業。汗だくで同じことをひたすら繰り返していると、頭に次々と疑問の声が聞こえてくる。「俺は、こんなところで何をしているんだろう?」「働きたくなくて、不動産投資をしているんじゃなかったのか?」「この物件は、ホントに買ってよかったのか?」まだ夏本番ではないものの、気温は30度近い。「下水工事、100万円…」そんな言葉が頭をよぎった時、スコップが金属の塊をとらえた。フタだ!浄化槽のフタだ!!浄化槽は、なんと増築部の真下20cmくらいの地中に埋まってた。すでに11時を過ぎていた。3時間穴を掘りつづけた結果、下水工事100万円の負担が回避できた。時給にすると、33万円の仕事(?)だ。無事に、浄化槽の清掃も終えた。ブロアーもDIY交換して、無事に貸し出し募集ができた。『古代文明の遺跡』のようなブロワーを交換マルチツールGMF50-36 BOSCH浄化槽が無いと気付いたときは「やっちまったか?」と思った。でも結果的に、気付いたのが物件を『買った後』でラッキーだった。もし事前に「浄化槽がないぞ?」となったら、この店を買う勇気はなかった。不動産投資では、知らずに飛び込んでしまった方が良い結果になることもある。ボロ物件を買う時は、慎重になりすぎず、少し抜けてるくらいがちょうど良いのかもしれない。不動産投資ランキング
2023.08.25
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マンガアプリの広告で見つけた、『元喫茶店』。無事に決済も終わって、ついに自分のものになった。※元喫茶店を買ったときの記事は、コチラ『傾き戸建』のように、何年もかけてフルリノベする物件じゃない。必要なところだけ直して、サクッと貸すよ!今回は『元喫茶店』のリフォームで、ジモティ業者にしてやられた失敗談。購入した「元喫茶店」・修理箇所を決めるいつもなら、最初にサイズを測って図面を書いてからスタートする。そうすることで、どこをどう直すかの『イメージ』が作れるからだ。※DIYリフォームの始めかたの記事は、コチラでも今回は、買う前から修理する箇所は決めてる。【修繕箇所】①雨漏り修理②カウンター内の朽ちた床修理③和式トイレの洋式化④和室の洋室化⑤バランス釜撤去とシャワー給湯設置雨漏り修理は、物件の購入直後に終わらせた。浴室は、ガス会社に依頼する。和室の洋室化は、自分でチャチャッと終わらせよう。あとは『和式トイレの洋式化』と『カウンター内の朽ちた床の張り替え』だ。さてどうしよう・・・・タイミングが良すぎる、業者からの電話ちょうど良いタイミングで、『中島ゴロ太(仮名)』から電話が来た。大きな体格のゴロ太は、いわゆる(プチ)多能工だ。屋根専門だけど、清掃・草刈り・かんたんな木工事もできる。ジモティ募集で9万円戸建の庭の草刈りをしてもらったのをキッカケに、何度か仕事を頼んでる。ゴロ太:「ソーリムさん、なにかお仕事ないですか?ケータイの支払いができなくて・・・」色褪せてガムテープ補修された『15年前の高級ミニバン』に乗ってるゴロ太は、いつもお金に困ってる。ソーリム:「店舗の『カウンター床修理』と『和式トイレの解体と造作』があるけど、14.5万でできる?埼玉なんだけど・・・」(ゴロ太の拠点は、茨城)ゴロ太:「やります!なんでもやります!知り合いの大工を連れて行くんで大丈夫です!なので、お支払いは・・・」ソーリム:「うん、いつも通り、完了したら即日入金するよ」給排水の位置指定と図面を確認してもらって、交渉成立だ。・相場よりも、かなり安い発注金額ボクが業者に発注する金額は、普通の人が依頼する半額以下だと思う。工事内容を理解してると、中間マージンを取る工務店じゃなく『職人』に直発注できるからだ。いざとなれば自分でも工事できるので、足元を見られることもない。でも今回ゴロ太に依頼した金額は、それよりもさらに安い。【工事内容】・4〜5畳程度の店舗カウンター内床板張り替えと、外履き用CF貼り・和式トイレの解体と、トイレの壁(石膏ボード)施工、床作成。・トイレの給水管・排水管の位置変更・トイレの電気コンセント増設トイレは箱だけ作ってもらって、クロス・CFと便器設置はDIYする作戦だ。正直なところ、18万円くらいが妥当かと思ったけど、14.5万円で発注。相手の『足元』を見てしまった。とはいえ、「エアコンは自由に使ってね」「廃材はまとめるなら現地に置いといていいよ」と、結構気を遣ってる。・ゴロ太たちの日給は?さっそく翌日から、工事が入る。作業は、3日間の予定。いつもは、部材・交通費に日給1.5万を足した金額で発注してる。今回は部材と交通費だけで、おそらく8〜9万円はかかるはず。14.5万円だと、2人で作業したら日給1万円弱。しかも1日8時間だと間に合わないから、長時間作業は避けられない。さらに茨城から現場まで、往復3時間(たぶん高速代をケチるだろうから5時間)はかかるだろう。運転含め、12時間を超える労働で1万円未満(時給800円程度)では、あまりに申し訳ない。せめて交通費の足しと思い、財布にあった3千円を封筒に入れて渡した。不動産投資をやってると、突発的にお金の受け渡しが発生することがある。無地の白封筒と領収書を、車に常備しておくと便利だ。・工事完了、しかし・・・3日間で予定どおり、工事が完了した。完了写真がメールで送られてきたので、約束どおり14.5万円を即入金。ところが後日、実際に現地を見てみると、おかしな点が・・・カウンター内の床は新しいCFで仕上がっていたが、一部分がブヨブヨしてる。朽ちてるのとは違うな。なんだこれ??CFの下地に合板が入ってないところがある。さらに致命的だったのはトイレの排水。事前に送った図面から30cm以上ズレていて、菅の径も指定よりデカい。これじゃ、便器が取付けできない。床板も、CFを貼ると段差が出るほどツギハギだ。すぐにゴロ太に電話する。ソーリム:「先日は工事ありがとうございます。いま現地を確認したのだけど・・・」怒らないように気をつけながら、状況を丁寧に説明。ソーリム:「大変申し訳ないんだけど、その部分だけ直してもらえます?」ゴロ太:「えー!本当ですか。大変申し訳ありません!すぐに日程調整して、ご連絡させていただきます!」しかし、その電話を最後に、ゴロ太とは連絡が取れなくなった・・・いくら待っても、電話は来ず。こちらから連絡しても、つながらない・・・彼のことだから、通信料を払えずスマホ回線を止められてしまったのかもしれない。埼玉まで来るガソリン代すら尽きて、どうしようもなくなったのかもしれない。どちらにしても、ひとつ確かなことがある。ゴロ太は飛んだ。悪いヤツじゃなかったんだけどな・・・・ブヨブヨ床の正体もうゴロ太は諦めて、DIYで直すしかない。面倒だが、自分でやってしまった方が早い。さっそく、カウンター内の謎のブヨブヨ床にカッターを入れる。中を開けて驚愕した。ダ・ダ・ダンボール!!??本来は9mmか12mmの合板があるべきところに、ダンボールが入ってる・・・うわぁ・・・途中で材料が、足りなくなったんだろうな・・・ちょうど傾き戸建で使ってた合板の端材があったので、マルチツールでカットして埋め込む。言ってくれれば、端材をあげたのに・・・開けてビックリ!ダンボール床マルチツール GMF50-36 その後、トイレ配管も床板も、DIYでちゃんとした位置に修正完了。なんだか、いろいろ残念だなぁ・・・結局、自分でやるハメに…そう言えば、なんかの本に書いてあったんだよな・・・『物の値段は値切っても良いが、やってもらう手間賃を値切ってはいけない』ってね。またひとつ、勉強になりましたとさ。不動産投資ランキング
2023.08.16
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最近のスマホって、ほとんどが防水だよね。IPX7(水没しても壊れない)は、当たり前。最近ではIPX8(水中で操作しても壊れない)まで出てきた。水の中でタッチパネル操作ができるかは謎だけど、水回りで安心して使えるのは心強い。普通の人ならここで「お風呂でYouTubeが見れる!」って考える。でもボクは、そんな誰でも思いつくようなことはしない。浴室にスマホは、絶対に持ち込まない。なぜならお風呂の時間は、人生を変えるほど大事な『やるべきこと』があるからだ。・浴室は脳を『暇』にできる場所お風呂には、ほとんどの人が1人で入っていると思う。本やテレビもなく、ただ体を洗って温めるだけの時間。「暇だ・・・」実は、この『暇(ヒマ)』がすごく大事なのだ。現代人は、脳を休める時間がほとんどない。電車やタクシーにもテレビがついて、街中が広告や活字で溢れてる。さらにスマホの登場で、常にインターネットや動画・ゲームがつきまとう。朝起きてから寝るまでの時間、活字や映像を見ない時間は無くなってしまった。でも浴室だけは、唯一なにもない場所だ。文字もせいぜい『シャンプー』とか『コンディショナー』くらいしかない。(我が家のボトルは無地なので、それすら無い)最近のユニットバスは壁にガラや模様も入ってないし、本当に情報が少なく作られてる。他人から、話しかけられることもない。浴室には脳に『暇』を作る、最適な環境が用意されている。・脳は暇なときに『思考』する脳は暇になると、勝手に『思考』をはじめる。それまでに吸収した膨大な情報を反芻(はんすう)しながら、残された課題を整理する。今日1日あったことや、難題に対しての解決策。別に意識して考える必要もない。ただリラックスして体を温めているだけで、頭は勝手に回りはじめる。深く考えず、無意識がいい。脳の思うがままに、ぼーっと「考え事」をするだけ。・お風呂では、脳のパフォーマンスが最大化する熱いお湯で体を温めると、血流が良くなる。すると、血が巡ることで『脳』の性能がアップする。シンプルに言うと、お風呂の時間は『知能指数』が上がるのだ。これまで、空室に困った時や、火事を乗り切った時、難しいリフォームのやり方。解決策を思いついたのは、ほとんど浴室だ。『思考に最適な環境』と、『知能指数が最大化した脳』が組み合わさる奇跡の時間。お風呂では、普段は思いつかない革新的なアイディアも「ポンっ」と無意識に出てくる。・普段から課題(目標)をセットする。お風呂での思考の効果を最大化するなら、目標をきめておくべきだ。ちょっと前に流行った「マインドセット」ってやつだ。目標を壁に貼ったり、財布に入れておくことで、自分のゴールを頭に染み込ませておく。そうすることで、浴室での『無意識の思考』が威力を発揮する。知能指数が最大化した脳が、ゴールまでの最短ルートを勝手に教えてくれるってワケだ。目標が決まってないと、脳の性能がどれだけ上がっても役に立たない。『自分がどうなりたいか』を決めておこう。・風呂で思いついたことは、すぐに実行する。成功までのプロセスは、「目標設定」→「情報収集」→「思考」→「行動」の順で進んでいく。どんなに画期的なビジネスアイディアを思いついても、行動をしなければ意味がない。浴室では、高性能に仕上がった脳が、どんどん新しいことを考える。お風呂から出たら、思いついたことを、すぐに書き留めて行動に移そう。※「目標・計画・実行」に関する記事は、コチラ技術の進歩で、人類はたくさんのことが『できる』ようになった。でも「できる」と「やっていい」は、同じじゃない。テクノロジーの進化が、人を退化させることもあるのだ。インターネットは人類を進化させたが、これからはAIが人類を退化させる時代になる。ではスマホは、人を進化させるのか?それとも退化させるのか?その分岐点は、浴室に持ち込むかどうかにあるのかもしれない。不動産投資ランキング
2023.08.07
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【前回のあらすじ】マンガアプリの広告で見つけた、元喫茶店付き住居。つつじ不動産の新橋社長に案内いただき、すぐに内見。その場の勢いで、融資特約なしの買い付けを入れた。今日はその続きのおはなし。『前編』はコチラ・指値(さしね)が通る前回の記事で、『元喫茶店』に380万円で、融資特約なしの買い付けを入れた。430万円に、50万円の指値だ。結果は、この値段で売主様と無事に合意できた。あとは契約まで、進めるだけ。『融資特約なし』なので、もう買うことは確定してる。『火災保険』や『雨漏り修理』も確定したことになるので、この時点で見積もりを依頼しておく。そして、できれば融資も使いたい。信金と公庫に連絡して、提出資料の作成に入る。・店舗の家賃の決め方は?このお店の『家賃』っていくら?それがわからないと、利回りも出せないし事業計画も作れない。『住居』なら、suumoで似た物件を見れば相場がわかるよね。でも店舗は物件サンプルが少なすぎて、『似た物件』が見つからない。じゃぁ、どうやって家賃を決めるの?じつは店舗を借りる経営者は、『3日間の売上』で家賃を払えるテナントを探してる。だから家賃を決めるなら、その店の『売上』を計算すればいい。計算式はこれだ。売上=座席数×平均単価×回転率※座席数=店内の席数※平均単価=1人のお客さんが、食事に支払う金額の平均※回転率=1日の来客数を、座席数で割った数。この中では、『回転率』の見極めが難しい。一般的には都内から地方へ、駅や繁華街から離れるほど、回転率は下がる。回転率は『人口密度に比例する』って考えとけば、理解しやすい。都内だと10回転する店もあるかもしれんけど、ここはイナカで駅からも遠いので「2回転」としておこう。座席数は10席。客単価は1,000円2回転とすると…【1日の店の売上げ】10(座席数)×1,000(平均単価)×2(回転)=20,000(円/日)そして家賃は、3日間の売上だから・・・【月額テナント賃料相場】20,000(売上/日)×3(日間)=60,000(円)さらに上の住居が+2〜3万円で付いてくると考えると・・・店舗6万円+住居2〜3万円=家賃8〜9万円!もし計算通りでイケれば、表面利回り25〜28%出せることになる。座席数がわかれば、家賃はだいたいわかる。・融資は玉砕融資は残念ながら、ダメだった。法人口座を持ってる信金さんから融資を受けたかったけど、増築部分の容積率オーバーで否決。残念…ノンバンクならいけたかもしれんけど、今回は仕方ない。こればかりは融資条件から探した物件でないと、なかなか難しい。覚悟を決めて、現金一括払いだ。・契約の準備いつも契約の時間は、『平日の午後』にしてもらう。午前中に、準備ができるからだ。まずは売主様、仲介様、司法書士様へのお土産を買う。近所のスーパーで、シャインマスカットを2つづつ箱詰め、ラッピングしてもらう。そして銀行。大量の現金(といっても数百万だけど)を用意するので、窓口にお願いする。手数料はかかるけど、すべて新券で。移動は事故を起こさないように、余裕を持った安全運転。昼食を摂らずに、胃袋も頭もスッキリさせた状態で契約に臨む。普段は作業着のボクも、この日はビジネスカジュアルだ。現金とお土産を用意して、いざ契約!・法人契約の現金買いは、すぐ終わるつつじ不動産で、売主様とご挨拶。お土産のシャインマスカットは、なかなか好評だった。新橋社長が淡々と契約を進めていく。もし融資を使う個人契約だと、数十枚の書類に名前と住所を書くので手が痛くなる。でも今回は現金払いで法人なので、契約書と重説に横判と実印を押すだけだ。契約書にサインするために用意してるデュポンの高級ボールペンも、今回は出番がなかった。契約は10分もかからず終わり、5分ほど雑談をして解散。380万円の買い物だけど、電気屋でエアコン買うより早かった。短時間とはいえ普通のサラリーマンが、『隙のないプロ投資家』を演じるのはメッチャ疲れる。物件の契約と、銀行の面談の後は、いつもグッタリになる。・買ったその日にやること新しく物件を手に入れたら、すぐにやるべきことがある。火災保険の契約だ。今回は、いつもの業者に事前に段取ってあるので、保険料を振り込めば完了だ。保険の加入は、必ず鍵の引き渡し当日にやろう。いつなにが起きるか、わからない。あとは現地で、物件の確認。入手した鍵で、開け閉めができるかどうか。内見のときから大きな変化がないかを、現地で確認する。今回は、雨漏りもあったので、その日のうちに修理業者を手配した。雨漏りは放置すると、すごいスピードで物件が傷む。湿気のある木材にはシロアリも寄ってくるので、最優先で対応しよう。さてさて、新しく手に入れた元喫茶店。再生系DIY大家にとって、物件購入は『材料』を買っただけにすぎない。ここから、どう仕上げていくか。本当の戦いは、これからだ。不動産投資ランキング
2023.07.28
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このブログでは、いままで多くのDIYを紹介してきた。でもその裏側には、数え切れないほどの失敗と苦悩が隠れてる。「失敗は成功のなんとか・・・」というけれど、思い出すだけで胃が痛くなる失敗もあった。本日の内容は、ブログの裏側『DIYの失敗』特集。これからボロ投資家を目指す皆様には、これを読んでDIY再生の現実と厳しさを感じていただきたい。そうやって物件購入を思いとどまらせ、ライバルを減らすのが本記事の目的である(嘘)●洗濯排水の発注ミス・精神ダメージ:★・損失額:2,000円(部品交換代)・原因:排水位置の確認不足。部品を取り外して確認するべきだった。静岡のアパートの、空室リフォーム。洗濯パンがボロボロだったので、洗面所の床板交換ついでに取替え。洗濯パンをWEBで注文する時に、「関連商品」にあった排水口を適当にポチる。じつは横排水用が必要だったけど、買ったのは縦排水だった。現地で設置しようと、開封したタイミングで気づいたため、工事日程も先延ばし。まちがえて発注した排水口は、いまも我が家の物置で眠っている…●ドリルで指に穴を開ける・精神ダメージ:★★・肉体ダメージ:★★★・損失額:1,000円(絆創膏代)・原因:グローブをせずに作業してしまった。自宅内での作業で油断した。海外から取り寄せた、激安オシャレ照明。日本の規格に合わせるために、取付部品に結束バンドを通す穴を開けてた。電ドラボールハイスピードに、ピンバイスの3mmドリルを付けて作業。穴が貫通した先に左手の人差し指があり、回転しているドリルを「ブスっ」と刺してしまった。自宅でやっていたため、作業グローブをしていなかった。数ミリ肉までえぐれて、アタリマエだけど血も出る。消毒してキズパワーパッド貼って、全治1週間…左手人差し指の指紋は、いまも元に戻っていない。VESSEL 電ドラボール プラス●便器の取付位置の測定ミス・精神ダメージ:★★・損失額:9,000円(アジャスター部品代)・原因:同じトイレを何度も設置して、慣れたつもりになった。説明書の確認不足。最近買った、元喫茶店。和式トイレを洋式化。便器を設置するときに、取付位置を計測ミス。タンクを設置しようとしたら、壁につっかえてはまらない…接着剤で固着してしまったアジャスターを外すことができず、9000円もする部品を発注し直し…説明書をちゃんと読んでいれば、防げた失敗。●浴室塗料をこぼす・精神ダメージ:★★★・損失額:40,000円(浴槽塗料10,000円+工期遅延による賃料損失30,000円)・原因:ボトルに塗料を入れすぎた。初の浴槽塗装にチャレンジ!スプレーガンの出が悪く、塗料を薄めようとボトルを外そうとして手が滑る。1万円の塗料すべてが、浴室床に流れ落ちた…不幸中の幸いは、排水口に流れなかったことと、リフォーム前の床だったこと。もし排水口に流れていたら、最悪の場合は浴室解体して配管交換が必要になったかも。背筋がゾッとする、オソロシイ失敗。1万円の塗料が床に散ったところ●クッションフロアやぶける・精神ダメージ:★★★★・損失額:28,000円(CF代10,000円+往復交通費18,000円)・原因:手を抜いて、正しくない方法で作業した。静岡アパートの遠距離DIY。居室にクッションフロア(CF)を貼ったときの失敗。正しくは4辺をはみ出させて貼ってから、壁に沿って4辺をカットする。それを手を抜いて、2辺を壁際にピッタリ合わせて、2辺をカットして済まそうとした。ボンドを塗って合わせると、どうしても位置がズレて隙間ができる。1人で作業してると5ミリ動かすつもりでも、5センチ動いてしまう。どんなに頑張っても位置ズレを修正できない。30分間汗だくになりながら奮闘したが、直せない。時間が経つにつれ、ボンドは乾いてく。焦れば焦るほど、ズレは大きくなる。最後はクッションフロアが耐えられず破けて、ゲームオーバー。また静岡まで往復560kmの移動をして、翌週にやり直すことが確定した。そのまま床に倒れ込み、ショックで1時間動けなかった…※心が折れそうになったこと、折れたことの記事は、コチラ●浴室ドアの取付失敗・精神ダメージ:★★★★・損失額:63,000円(外注費)・原因:施工説明書通りに工事しなかった。ボロ戸建の浴室ドアがなかったので、買って自分で付けてみる。ところが現地で寸法が合わず、やむを得ず裏表逆に付けて防水加工で乗り切ろうとする。賃貸開始後に、入居者から水が漏れるとクレーム。外注で修理するハメになり、高い勉強代となった。いま考えると「なんでこんなことしたんだろ?」と思うような恥ずかしすぎる失敗。●止まらない雨漏り・精神ダメージ:★★★★★・損失額:91,500円(モルタル3,000円+ベランダ屋根59,000+工期遅延の賃料損失29,500円)・原因:雨漏りを甘く見た。9万円ボロ戸建。ベランダ下の居室に雨漏りがあり、防水塗装で修理。完全に「雨漏りはこれで止まった」と安心しきってた。ところが居室の天井を貼り直し、クロスを仕上げた後に雨漏りが再発。壁のモルタル塗り直し、防水塗料で補強、ベランダ屋根設置等の試行錯誤を経て、なんとか止めることができた。新品のクロスから雨水が染み出してくるのを見た時は、胃が痛くなり吐きそうになった。でも賃貸をする前に、しっかりと止めることができてよかった。今回ご紹介した事例のほかにも、DIYの細かい失敗は無数にある。失敗し、工夫してもうまくいかず、試行錯誤する毎日だ。でも忘れないでほしいのは、『失敗は必ず乗り越えられる』ってこと。どんなことでも、時間と手間と、わずかなお金をかければ絶対になんとかなる。心がポッキリと折れてもお金が尽きても、立ち上がって前に進もう。諦めなかった者だけが、勝利を手に入れることができる。不動産投資ランキング
2023.07.13
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最近、地震が多いなぁ…そろそろ、大きなのが来そう。やだな…そうだ、地震対策しよう!本日は、DIY大家の「災害の備え」について。●家具を固定するいちばん大事なのは、地震の瞬間を生き延びること。家具の下敷きになって、怪我したり動けなくなると大変だ。冷蔵庫・食器棚・本棚と、倒れる可能性のある家具は、壁にガッチリ固定する。突っ張り棒でも良いけど、壁や天井が傷みやすいのでビスの方がいい。厚さ12.5mmの石膏ボードの裏側には、一定の幅(30cmか45cm間隔が多い)で木材が通ってる。L字アングルを使って、65mmのコーススレッドを下地木材に打ち込む。棚や家具は、壁にガッチリ固定する。下地の探し方は以下の通り。①下地センサーを使うか、なければゲンコツで壁をコンコンして鈍い音がする箇所を探す。②それらしい場所を見つけたら、下地さがし針を刺す。12.5mmで針が止まれば、そこに木材がある。下地にガッチリ固定すれば、いざという時に危険を回避できるのはもちろん、物が壊れずに済む。下地センサー 下地探し どこ太シンワ 下地センサーもし、間違ったところにビス穴を開けてしまっても大丈夫。ジョイントコークで、ちょちょっと埋めれば判らなくなる。ヤヨイ化学 ジョイントコークA ●水を保管する災害時に無くて困るものは「水」だ。飲み水ももちろん大事だけど、水道が止まっていちばん困るのは「トイレ」だ。トイレを流せないとどうなるか?悲惨な状況になるのが、容易に想像できるだろう。ボクはキッチンの床下に、120リットルの水道水を収納している。これさえあれば、水道が止まっても手を洗いながらタンクに直接流し込むことで、トイレを流せる。床下収納庫を外した下に、生活用水を収納。収納庫にも飲み水を確保トイレ1回で4リットル必要なので、約30回はこれで何とかできる。とりあえず3日は持つので、もし復旧しなくてもその間に新たな水を入手することはできるだろう。20リットルのタンクに小分けにしてあるので、必要に応じて、手洗いやトイレの水として使うことができる。ウォータータンク 20L ●地震保険に加入する最近の新耐震基準の家は、震度7でも倒壊はしないように設計されている。でも倒れないだけで、歪んで戸や窓が開かなくなることもあり得る。ボクは歪んだり傾いた家をたくさん見てきたけど、これを直すのはすごくお金がかかる。そんな時に、地震保険に入っていればきっと役に立つはずだ。最近は保険料も高くなってしまったけど、それだけ地震の危険も迫っているということ。生命保険とは違い、損害保険は入っておいたほうがいい。●燃料の確保冬場に震災が起きたとき、困るのが暖房の確保。そんな時、車にガソリンがあれば、凍えそうな状況でも車内暖房で乗り切ることができる。車の燃料があれば、いざという時に長距離の移動もできるし、冷暖房だけでなくスマホの充電もできる。車のガソリンは、できるだけ満タンにしておこう。あとキャンプ用の大容量バッテリーや、電源不要のカセットガスファンヒーターも緊急時に役立つアイテムだ。バッテリーがあれば、災害時にスマホの充電もできる。Jackery ポータブル電源 240 冬場のリフォーム時にも使っている、カセットガスファンヒーターカセットガスファンヒーター※カセットガスファンヒーターの紹介記事は、コチラ●都市ガスからプロパンガスに変更東日本大震災で、ライフラインの復旧がもっとも遅かったのは都市ガスだ。仙台に住む叔母は、1ヶ月も自宅の風呂が使えなかった。そこで大家の災害対策として、静岡のアパートを都市ガスからプロパンに変更した。入居者様の、利便性を考えての判断だ。プロパンガスなら安全装置の影響で止まってしまっても、メーター操作ですぐに復旧できる。利用料金も都市ガスと変わらないし、導入コストもかからない。さらにガス会社にはリフォームも手伝ってもらえたので、大家としてもメリットは大きかった。アパート近くの浜松市は、1号線沿いに津波に備えて巨大堤防を作った。南海トラフ地震は、近い将来かならず起きる災害として対策されているのだ。個人でも、ちょっとした手間で災害対策はできる。未来の家族や自分のために、お金と労力をかける。災害対策もそういう意味では、「投資」と言えるのかもしれない。不動産投資ランキング
2023.07.03
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これまで不動産投資をしていて、一番つらかった時期。それは、1棟目のアパートを買った後。経費が出るばかりで、なかなかキャッシュが貯まらない。2棟目を買う資金がなく、生活費を切り詰める毎日。これが1年も続くと、ホントに精神的にツラい。当時、貯金280万円から不動産投資を始めた貧乏サラリーマンにとって、2棟目の壁は思った以上に高かった。今日は、「物件が買えない、ツラい時にやるべきこと」について。●本を読む不動産投資は長期戦だ。途中で心が折れずに続けられれば、必ず勝てる。読書は、モチベーションを手っ取り早く上げることができる。ツラい精神状態の時に、すごく助けられた。ブログやSNSで情報は得られる時代に、なぜ本なのか?それは…・インターネットよりも、信頼性の高い情報が得られる。・SNSとちがい、他人と自分を比べず精神を安定させて情報収集ができる。あとは、それほどお金がかからず時間を過ごせるのも、読書の良いところ。お金も気力も足りない時は、本を読んだ方がいい。※人生を変えた「オススメ本」の記事は、コチラ●宅建を取る投資活動に忙しくなると、なかなか勉強する時間がとれなくなる。物件を買えず、やることが無い時こそ資格を取ろう。宅建を初めとして、FPや簿記、電気工事士など、投資に役立つものがいい。ボクはビビりだったので、最初の物件を買う前に宅建を取った。専門用語を理解できると、不動産業者とスムーズな交渉ができる。不動産投資をするなら、絶対にあったほうがいい資格。※宅建の攻略法特集は、コチラ●潜在意識を変える原始時代の人間は、環境が変化すると「死」のリスクがあった。・気候変動で作物が育たず、餓死する。・いつもと違うエリアで狩りをして、崖から落ちて死ぬ。こんな状況で生き残ってきた人類には、生存のために「変わりたくない」と考える本能がある。これは原始時代から人間が持っている、危機回避能力のひとつだ。『買えない時期を乗り越える』ということは、『自分の人生(環境)が変わる』ということ。規模が拡大すれば、お金の使い方も動かす金額も増える。毎日の生活や、仕事への向き合い方も激変する。じつはここに『潜在意識(本能)』のハードルがある。頭では「金持ちになりたい」「FIREしたい」と思っていても、潜在意識は「変わりたくない」と考えてしまう。無意識に、こんな心の声が聞こえてくることはないだろうか?「この物件は高利回りだけど、リスクが高い」「自分は不器用だから、この物件を直すのは難しい」「いまは仕事が忙しいから、来年にしよう」「不利な地域に住んでるから、不動産投資は無理だ」「家族との時間を犠牲にしてまで、金儲けはできない」いまの環境を変えてなるものかと、本能は必死にやらない言い訳を考え、頭の中に語りかけてくる。コイツを何とかしなければ、いつまでも自分を変えることはできない。物件が買えない時、悩みに悩んで『潜在意識の書き換え』に本気で取り組んだ。いまではハッキリ解るけど、セルフイメージを「貧乏」から「金持ち」に切り替えないと、いつまでも壁は越えられない。ボクが潜在意識を変えるために、具体的にやったことは。・壁に目標を貼る・欲しいものを200個書き出す・神社にお金を納める、寄付をする・スーパーカーや豪邸の実物を見に行く・未来の成功した自分をイメージする。・頭の中の言葉を変える・お金と財布の扱いかたを変える実際にこれを始めて数ヶ月後、高利回りの物件を続々買ってキャッシュフローは3倍以上に。自分でも驚くほど、お金が回るようになった。※潜在意識を変える方法の記事は、コチラ不動産投資には波がある。好調な時期もあれば、資金が枯渇して苦しい時期もある。でも苦しい時期を乗り越えると、新たなステージが目の前にあることが多い。もし今が「つらくて厳しい」と感じるなら、そろそろレベルアップの鐘が聞こえてくるに違いない。不動産投資ランキング
2023.06.23
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ボクは、マンガをすごく読む。最近、目が離せないのは「チェンソーマン(2部)」ある日ソファに寝っ転がって、スマホアプリで漫画を嗜んでいたときページの最後に、売買物件の広告が出てきたんだ。あまり聞いたことない、不動産サイト。近所の地名が見えたので、何気なくクリックする。次の瞬間、飛び起きた!新耐震(昭和56年以降築)!第1種住居地域!店舗付!!お値段、430万円!しかも自宅から車で10分!!そのまま業者に、すぐ電話。興奮を抑えながら、内見のアポをとった。●小さな喫茶店駅から徒歩40分。電車では不便だけど、大きな国道沿いで住宅と工場が密集するエリア。1階が店舗で、2階が住居。駐車場はない。外観は、テラスみたいな4棟連棟に見える。でも隣の建物との隙間が、5mmほど空いている。なぜか無名サイトにしか掲載されてなくて、まだ問い合わせはないらしい。内見を案内してくれたのは、つつじ不動産の新橋豪司社長(仮名)見た目はメガネをかけてて、インテリ系。知識が豊富で、店舗の賃料計算方法まで知っている、地元出身で格闘技が趣味のやり手社長だ。1階が店舗、2階が住居の店舗付き住宅●設備はそのまま、居抜き物件!店内に入ると、和風のカウンターが備え付けてあった。居酒屋くらいなら、すぐに始められそうだ。お店はオーナーが、趣味で喫茶店をやってたらしい。カウンターや店舗設備はそのまま使えそう。土地が40平米と狭いけど、相場より安い。それには当然理由があって…・トイレが和式・浴室がバランス釜・カウンター内の床が腐ってる・雨漏りあり・浄化槽・外壁に多数のヒビ修理跡といった問題を抱えてるのが理由。まぁ全部、なんとかできそうな内容だ。●店舗物件はリフォームが簡単じつは前回購入したのも、住居つきの店舗物件だった。ホントは誰にも教えたくないんだけど、店舗は戸建やアパートと比べてリフォームが楽。なぜかって?だって箱(建物)だけ用意しとけば、テナントが勝手に中身を造ってくれるから。『雨漏りしない』『床が抜けない』『給排水』と最低限だけ作っておけば借り手がつく。『美しく』とか『オシャレに』は、借り手が考えるので任せてしまう。むしろ店作りの醍醐味はそこなので、楽しみを奪うわけにいかない。前回の店舗住宅も、2階の窓ガラスが1箇所割れてたので、そこだけ修理して貸し出せた。入居募集で来る人も「お店を出そう」と覚悟を持って来るので、ちゃんとしてる人が多い。まぁボク自身も店舗物件の経験値は多くないので、まだ見えないリスクはあるかもしれんけど…前回購入した店舗物件の記事は、コチラ●その場で買付を入れるこの店舗なら安く見積もっても、表面利回りで25%以上は出せる。建物がある程度しっかりしてて、この安さはあまり見かけない。こういうのはスピードが大事だ。その場で380万円の買付を、融資特約なしで入れる。他に競合もいないし、50万円の指値なら通るだろう。マンガアプリで見つけた喫茶店。最終的には買うことになるのだが…購入までの経緯は、次回につづく※※お知らせ※※健美家コラムで『9万円戸建で夜逃げされた話』を書かせていただきました!『9万円戸建』の購入から客付、夜逃げの対策、失敗しない方法を公開中です!ぜひぜひ、ご覧ください!!9万円で買った家で、外国人が夜逃げ!購入&入居者募集【前編】9万円で買った貸家から夜逃げした「ヨニゲル」との出会いと別れ『中編』滞納されたらキッパリ損切り。夜逃げした外国人から学ぶこと【後編】不動産投資ランキング
2023.06.16
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地方の不動産投資で、欠かせないのが「自動車」ボクの家は、車がないと生活できないエリア。自分のだけじゃなく、奥さんの「嫁車」も必要だ。とはいえ、車って維持費が高いよね。修理や車検を、すべて業者まかせで2台持つのは大変だ。本日は、車の維持費を安くするのにオススメのDIYをご紹介。物件を直せる人ならできるレベルなので、ぜひチャレンジしてほしい。●ユーザー車検・難易度:★・作業時間:30〜90分・節約コスト:1〜10万円・必要なもの:クリップボード、筆記用具「車検」は絶対に自分でやるのがオススメ。ネットで予約して必要書類とお金を持って運輸局に行けば、やり方は係の人が親切に教えてくれる。いまは電子化が進んでいるので、車検証のQRコードを読み込むだけで書類作成も自動でやってくれる。実際の検査の時は、ボンネットの開け方だけ知ってればなんとかなる。しかも早ければ30分程度で終わるので、預けて代車を借りる必要もなし。ディーラーに丸投げして、あれこれ不要な部品交換をされずに済むのが最大のメリット。検査レーンでは、指示どおりに操作すればOK●エアコンガス補充・難易度:★・作業時間:5〜15分・節約コスト:5,000〜12,000円・必要なもの:専用ホース、ガスボンベ夏の暑い日に、エアコンが効かない車で我慢大会してない?そんな時はガス補充して、キンッキンに冷えるようにしよう。作業は、すごくカンタン。ボンネット内エアコン配管の「L」と書いてあるポートに、ガスボンベをつないで補充するだけ。2,000円程度の専用ホースだけ用意すれば、他には何の工具もいらない。この作業、ディーラーだと6,000〜12,000円くらい。ガスボンベは1本800円程度なので、DIYだと気軽にガスチャージできる。古い車でも、メッチャ冷えると新車気分になる。チャージ ホース カーエアコン用冷媒 HFC-134a セット●エアコンフィルター交換・難易度:★・作業時間:1〜2分・節約コスト:5,000円程度・必要なもの:交換用フィルター季節の変わり目に冷暖房を切り替えると、ホコリ臭いときあるよね。そんな時は、エアコンフィルターを交換しよう。この作業、車種にもよるかもしれないけど、ボクのステップワゴンはメッチャ簡単。助手席足元のカバーをガパっと外して、フィルターをガチャっと交換するだけ。掃除機の紙パック交換と、同じレベルの難易度だ。フィルターは1,000円以下で買えたので、これを6,000円でディーラーにやらせるのはもったいない。●バッテリー交換・難易度:★★・作業時間:3〜10分・節約コスト:5,000〜10,000円程度・必要なもの:ドライバー、バッテリーある日、突然やってくるのが「バッテリー切れ」バッテリーが切れると、エンジンがかからないので走れない。ボクの場合は、エンジンのかかりが悪いと感じたら、新しいバッテリーを買っておく。そうすれば突然切れたときにも、すぐに交換ができるので安心だ。作業そのものは、マイナス→プラスの順で端子を外して交換するだけ。デカくて重いだけで、難易度はミニ四駆の電池交換と変わらない。●電球交換・難易度:★★・作業時間:3〜10分・節約コスト:1,000〜8,000円程度・必要なもの:交換用電球自動車には、あらゆるところに電球が使われてる。ライトや保安部品・室内ボタン類も切れたらすぐに交換しよう。交換手順は場所によって違うけど、一般的な車種ならネットで調べるとやり方は出てくる。工具が必要ないことがほとんどで、カバーを外して差し込むパターンが多い。注意することは、LED電球だと端子の向きを正しくしないと点灯しない。お店で交換しても高くはないけれど、ネットで注文して自宅の駐車場で交換できるのは楽だ。エアコン操作ボタンの電球交換。カパっと蓋を開けて後ろから電球をねじ込むだけ。●タイヤ交換・難易度:★★★・作業時間:30〜90分・節約コスト:2,000円・必要なもの:トルクレンチ、ジャッキ、エアチャージャー、電動ドライバー、六角ソケット、ジャッキヘルパー「明日、雪が降る!」なんて予報が出ると、タイヤ交換の予約が取れなくなる。そんな時にDIYでスタッドレスに交換できれば、すごく安心。タイヤ交換で大変なのは、ジャッキアップ。車載ジャッキを手回しで上げると、冬でも汗だくになる。そんなとき、ジャッキヘルパーを使えば楽だ。こいつを付ければ、電動ドライバーの力でジャッキアップできる。ジャッキヘルパーで、ジャッキと電動ドライバーをつなげる。必要な道具は多いけど、タイヤ交換を自宅でできると必要な時にすぐ対応できる。これは「安くする」というよりは、時間を節約するためのDIYだ。工具さえ揃えてしまえば、タイヤ交換はカンタンにできる車載ジャッキヘルパー EM-234/6787物件と比べて、車のDIYは難易度が低い。すでに出来上がったパーツを交換するだけなので、やり方を知っていれば簡単だ。車種ごとの情報もネットで公開されてるので、調べてみよう。ブレーキやエンジン周りの走行に関わる箇所は、プロに任せた方が良いかもしれないけど、車検の「手続き」や「エアコン」は、知らないだけで意外なほどカンタンにできる。家も車も「任せっきり」じゃなく「できることを自分で」の意識が大事だ。※※お知らせ※※健美家コラムで『9万円戸建で夜逃げされた話』を書かせていただきました!『9万円戸建』の購入から客付、夜逃げと後片付けまで、詳細を公開中です。ぜひぜひ、ご覧ください!!9万円で買った家で、外国人が夜逃げ!購入&入居者募集【前編】不動産投資ランキング
2023.06.07
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ボロ物件投資、7つの厄災。①和室②瞬間湯沸器③3点ユニット④汲取式⑤和式トイレ⑥バランス釜⑦屋外洗濯機もしこれらが自分の物件にあるならば、低家賃と空室に苦しむことになるであろう。今回はこの中の『和室』を滅するための工具、HIKOKIの『N3604DM』を紹介しよう。誰でも手軽に、ダサい和室をフローリングに生まれ変わらせることができる。業界初の、充電式フロアタッカーだ。和室を、美しいフローリングに変える!HiKOKI(ハイコーキ) N3604DM(XP) ●コンプレッサーなしでフロアが打てる!『フロアタッカー』は、フローリングを張るための工具。『フロアステープル(MA線)』っていう、デカいホチキス針を打ち込んで床材と下地を固定する。よく建築現場で大工さんが「バシュッ!バシュッ!」とやってる、アレだ。硬いフロア材に38mmものホチキス針を一瞬で打ち込むには、ものすごく強い力が要る。だからフローリング専用のタッカーは、大きなコンプレッサーの圧縮空気の力で打ち込む『エアー式』しかなかったんだ。それを初めて、充電式バッテリー駆動で可能にしたのが『N3604DM』。HiKOKI(日立工機)が去年3月に発売した、唯一無二の電動フロアタッカーだ!●「デカい!」は実力の証?ボクはマキタ沼の住民なので、HiKOKIのマルチボルトシリーズは初の導入。ということで、バッテリーと充電器がセットの、N3604DM(XP)を買った。すでにマルチボルトバッテリーを持っている人には、付属品なしのN3604DM(NNK)も用意されてる。さっそく注文すると、巨大な箱が届いた。「デカっ!」ケースのサイズは、電動ドライバーの倍はありそうだ。マキタのインパクトドライバーのケースと並べたところそして中身もデカい。マキタのフィニッシュネイラ(化粧釘打ち機)と並べると、1.5倍くらい。フィニッシュネイラと並べたところ。「遠近法?」と思うくらいサイズが違う。やはりエアー並みのパワーを出すには、これくらいのサイズが必要なのかな?ちなみに『N3604DM』だと覚えにくいので、これからは『GGT(Green Gold Tacker)』と勝手に名前をつけて呼ぶことにする。充電器、マルチボルトバッテリーセットのGGT●『コンプレッサー不要』は正義コンプレッサーがないと、運搬がメッチャ楽。15kgもある重量物の現場への出し入れがないのは、すごくありがたい。特に遠方リフォームでは工具や資材を大量に積むので、車にコンプレッサーを置く余裕がない。でもGGTなら、静岡のアパートにも持って行ける。そして、導入費用も安い!GGTはバッテリー・充電器込みでも6〜7万円程度。コンプレッサーとエアータッカーを全部揃えると15万円以上はかかるので、導入コストは半分以下だ。この金額なら、1部屋DIYして外注費を節約するだけで元が取れちゃうね。●エアーと変わらない使用感ではでは早速GGTを、使ってみよう。「バスッ!バスッ!」38mmのMA線が、しっかりとフロア材に食い込む。パワーは十分。打ち込み結果はエアータッカーと変わらない。GGTは、重量がエアータッカーの倍以上ある。「疲れるかな」と思ったけど、意外とこの重さによって打ち込み時の安定が増している気がする。弾づまりもなく、最後の1本までしっかりと打ち損じなく作業できた。こいつ、かなり使える。3.1kgの重量により、反動を抑える力が働き安定するのかもしれない。●作業時間がメッチャ早くなる当たり前だけど、GGTにはコンプレッサーとつなぐホースがない。煩わしさがなくなり、取り回しのストレスはゼロ。さらに、コンプレッサーの取り回しもなくなる。これまでは床が出来上がってきたら養生して、その上にコンプレッサーを移動させる必要があった。このコンプレッサーやホースの取り回し、運搬・空気の圧縮時間がなくなることで、1部屋あたりの作業が数時間は節約できてる。これ、結構すごいことじゃないかな。●充電式のメリット使ってみて、意外によかったのが『立てて置ける』こと。ステープルを打った後は、次のフロア材を用意するまでフロアタッカーは使わない。だからエアータッカーは、打った後は腰に付けてホースごと動くか、ゴツゴツと飛び出た部品でフロア材を傷を付けないように気をつけながら寝かせて置くかだった。でもGGTは底面が平らなバッテリーなので、ポンっと立てて置いておける。これならフローリングを傷つけないし、使うときはサッと持てる。この手軽さは、本当に感動するほど使いやすい。安定して自立するので、置くときも気を遣わずに済む。他にもライトが点くとか、エアーチャージの音がないとか、いろいろメリットはある。これ、もうエアータッカーは使えないな・・・●充電式のデメリットは?1部屋フロアを張ってみて、特にGGTのデメリットは見つけられなかった。あえて言うなら、床に防音材を挟む場合は、最大38mmのステープルでは長さが足りないかもしれない。あと気になったのは、HiKOKIのステープルが他メーカーよりも数百円高かった。色が、ゴールドだから??(もちろん、他社メーカーでも大丈夫とは思うけど・・・)それとHiKOKIのマルチボルトを導入したので、KOKI沼にハマらないように注意は必要だ。まれに、従来の業界そのものを変えてしまう発明品が生まれることがある。デジカメの登場でフィルムカメラが、iPodの登場でCDショップが消えた時のように…GGTには、これまでのフロア施工の常識を変えてしまうほどのインパクトを感じる。ボクはもう、コンプレッサーもエアータッカーも売ってしまった。これまでフロア施工はプロの大工の仕事だったが、GGTの登場で我々DIYヤーも手軽にできるようになった。かつてデジカメブームが来たように、これからはフロアDIYブームが来るのかもしれない。(いや、来ないから!)HiKOKI(ハイコーキ) N3604DM(XP) 不動産投資ランキング
2023.05.26
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DIY大家のボクも、最近は外注を多くしてる。最初の頃は勉強目的もあって、すべて自分でやってた。でも今ではほとんどの作業ができるようになったので、時間節約のため職人さんに頼んでる。そんな今でも、やっぱりセルフリフォームは続けてる。外注費は高いのに、カンタンで時間がかからないリフォームがあるからだ。今日のテーマは、『DIYコスパの良い作業』について。難しそうに見えて実際はカンタンな、節約効果の高いセルフリフォームを紹介しよう。・キッチン交換作業時間:1〜2時間外注コスト:15〜30万円DIYコスト:4〜8万円DIY時給:10万円難易度:★必要工具:ドライバー・バール・コーキングキッチン交換は、DIYリフォームの中で最強にコスパが良い。サイズがデカいので難しそうに見えるけど、実際は工具もほとんどいらないし簡単。まずは古いキッチンを、ドライバーとバールで解体しながら撤去する。1人でやっても、電動ドライバーを使えば15分もかからない。流し台・コンロ台は、分解しながら撤去するキレイに掃除したら、新しい流し台とコンロ台を置いて、排水口にホースを突っ込むだけ。丁寧にやるなら、壁面との間にコーキングを打っておけば完璧。ネットで購入して現地配送してもらえば、ホントに開梱して置くだけ。※キッチンのリフォーム記事は、コチラマキタ HP484DZ 充電式ドライバドリル・鍵交換作業時間:15分外注コスト:2〜3万円DIYコスト:3〜7千円DIY時給:8万円難易度:★★必要工具:ドライバー鍵交換も外注費が高い割に、カンタンにすぐできる。入居者から『鍵交換費用』として2〜3万円取るからだろうか?管理会社に丸投げすると、結構な金額を取られる。古い家だと交換用の鍵を探すのが大変なので、難易度は★2つにしてるけど、作業はドライバー1本でカンタンに交換できる。取付方法は、ちゃんと説明書に書いてあるので大丈夫。よほど不器用でない限り、失敗しないDIY。・トイレ便器交換作業時間:2.5時間外注コスト:12〜18万円DIYコスト:4〜5万円DIY時給:5万円難易度:★★★必要工具:不織布つなぎ・ドライバー・スパナ・ノコギリ(マルチツール可)トイレの便器交換を外注すると、結構なお金を取られる。特に撤去が大変で、使い古されたトイレを外すのは心理的な抵抗も大きい。ボクの場合は、不織布つなぎとゴム手袋をつけて作業する。たとえ汚れても、作業後は使い捨てるので気持ちが楽だ。どうしても難しければ、便器撤去とCF・クロスの張り替えだけ外注して、新品の取付だけ自分でやってみよう。それだけでも、結構な節約になるはずだ。便器の設置は、ミニ四駆を作るよりは難しいけど、ガンプラ(HG)よりはカンタンってレベル。トイレの組み立ては、プラモデルを作るみたいで楽しいよ。※トイレの設置方法の記事は、コチラTOTO ピュアレストQR・キッチンパネル施工作業時間:3時間外注コスト:7〜10万円DIYコスト:1.5〜2.5万円DIY時給:2.5万円難易度:★★★必要工具:マルチツール・コーキングキッチンパネル施工で、唯一の難関は「切断」カッターでは切れないので、マルチツール(金属用ブレード)を使う。もちろんジグソーや丸ノコでも切れるけど、コンセント部の穴あけ加工もあるし、マルチツールが一番カンタン。サイズ通りに切れたら、あとは両面テープと専用ボンドで貼るだけだ。※キッチンパネル施工方法の記事は、コチラ※マルチツールの記事は、コチラボッシュ マルチツール GMF50-36 ・和室の洋室化作業時間:7時間外注コスト:12〜18万円DIYコスト:4〜5万円DIY時給:2万円難易度:★★★必要工具:インパクトドライバー・墨出し器・ノコギリ(マルチツール)・フロアタッカー(フローリング施工時)・ビス打ち機(オートパックスクリュードライバー)ボクの感覚だけど、和室を1部屋洋室にすると、家賃を5〜6千円アップできる。10万円かけても、利回り70%超だから絶対にやった方がいい。DIY初心者にとっての壁は、木材の切断。ボクが床材を切るときは『マルチツール』しか使ってない。安全だし手軽に作業できるので、切断工具としては圧倒的にオススメだ。いまは『オートパックスクリュードライバー』や『充電式フロア用タッカー』の登場で、コンプレッサーがなくてもフローリングが張れる。そういう意味では、洋室化リフォームへの敷居は低くなっている。道具はちょっと高価だけど、一度DIYすれば元が取れる。充電式フロアタッカーの登場で、フローリングが手軽に張れるようになった。※オートパックスクリュードライバーの記事は、コチラHiKOKI N3604DM(XP) 充電式フロアタッカー 不動産投資で『DIY』っていうと、クロスやCF貼りを想像する人が多いと思う。確かに手軽だけど、外注費も安いのでDIY時給は5千円程度にしかならない。それにクロスやCFは、技術で差が出る。ボクも相当やったけど、仕上がりの美しさはプロに勝てない。でも流し台やトイレは、誰がやっても結果は同じ。プロでも素人でも、説明書どおりにやれば同じ仕上がりになる。「誰もが難しいと思い込んでるけど、実はカンタン」そんな作業が、儲けのチャンスになるのかもしれない。不動産投資ランキング
2023.05.19
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ボロ戸建の大家をしてると、避けられないのが「夜逃げ」。ついに、その試練を受ける時がやってきた。9万円戸建の、スリランカ人。7〜8台は停められる駐車場を、自動車パーツを自国に輸出するビジネスに使いたいとのことで貸していた。※9万円戸建に関する記事は、コチラ夜逃げはまず、家賃の滞納からはじまる。最初のうちは、連絡すると遅れて支払いをするが、そのうち電話がつながらなくなる。現地でも住んでいる気配はあるが、反応はない。そのまま2ヶ月の滞納で契約解除になったときには、既に立ち去った後だった。まさに「夜逃げあるある」の典型パターン。本日は、この一連の夜逃げ騒動について。・荒らされた部屋部屋に入ると、いたるところが傷んでる。クッションフロアには穴が空き、壁紙は剥がれていた。窓を開けっぱなしで出ていったので、ホコリがひどい。布団やゴミも、そのまま放置されていた。どうやら光熱費も滞納していたようで、ガス・電気、最後は水道も止められていた。エアコンもシャワーも使えず、ほとんどキャンプのような生活だったのだろう。せめて戸締りだけでも、しっかりして欲しかった・・・窓を開けたまま、夜逃げされた部屋。掃除をされた形跡がなく、汚い。・復旧作業今回、クッションフロアは全滅だった。破れと汚れがひどく、キッチンはモッサリとカビが生えていた。1年半前に貸し出したときは、リフォームの直後の新品だったんだけどな・・・クロスも破れている箇所があり、張り替えが必要だった。今回は歯を食いしばって、すべて外注。4LDKと広い家なので、そこそこの費用がかかったが仕方ない。新品で真っ白だったクッションフロアが、1年半でここまで汚くなった。・高級車に乗る入居者は要注意「夜逃げをする奴は、良い車に乗っている」という法則がある。今回もまさにそれで、駐車場にはいつも新しいミニバンが置いてあった。目先の欲を優先して、将来のための行動をしない。結果、生活が成り立たないほど、お金に困ることになる。身の丈に合わない高級車では、破産への道しか走れない。・外国人のリスクボクは外国人に対して、差別的な感情は持っていないつもりだ。むしろ人口減少の日本では、外国人の受け入れを積極的にすべきだとも思ってる。でも大家を何年かやっていると、やはり外国人はトラブルが多い。先日もアパートで入居3ヶ月のブラジル人が一方的に契約解除して、翌日に帰国する騒ぎがあった。退去費用と短期解約違約金は、回収できていない。もちろん外国人でも、多くは良識のある人だろう。ただボクの物件で「滞納や漏水等のトラブルは、8割以上が外国人」というのも残念ながら事実だ。・保証会社の大切さ今回の夜逃げも、帰国騒動も、保証会社に入っていたので被害は最小限だった。滞納分の家賃はもちろん、短期解約違約金や修繕費用の一部も保証してくれた。あと、残置物の撤去回収をしてもらえたのは、本当に助かった。われわれ大家にとって、保証会社の存在は本当にありがたい。そのおかげで、小規模なサラリーマン大家でも事業が成り立っている。でも近年の悪質な外国人トラブルの増加で、保証会社の審査も厳しくなるかもしれない。・滞納・夜逃げの対策は?今回の事件に遭ってから、外国人契約の場合は敷金をいただくことにした。もちろん保証会社の審査が通らなければ、入居をお断りする。それと、契約書に記載する契約解除条件を2つ追加した。①一定期間、連絡が取れない場合②賃料引き落としの手続きをせずに、放置し続けた場合法律的には気休め程度だろうけど、連絡が取れないままズルズルと事態が悪化するリスクを少しは減らせるのではないかと思う。・夜逃げに遭ったら、キッパリ損切り夜逃げした相手に恨みを持って、いつまでも追い続けるのは「ムダ」だ。逃げる人から合法的にお金を取るのは、かなり難しい。時間もお金もかかるし、なにより精神的なストレスが溜まる。ここは、キッパリと諦めて次に進もう。むしろ問題のある入居者を退去させられたことを喜ぶくらいが、ちょうどいい。夜逃げは、もちろん悪いことだ。でも、逃げる側にも事情はあるだろう。特に観光地であるスリランカは、新型コロナで壊滅的な経済ダメージを受けた。自国への輸出ビジネスをしていた彼も、大きな影響を受けたはずだ。異国の地でお金がなくなり、家賃も光熱費も払えない。そんな絶望的な状況を、想像するだけで苦しくなる。今回は残念な結果になったが、いつか再起して我々を儲けさせてくれるパートナーとして戻ってきてもらいたい。そんな淡い期待を持ちながら、懲りずに貸し家業を続けていこうと思う。不動産投資ランキング
2023.03.29
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だいたい朝は、いつも5時に起きてる。7時には会社に着き、自分だけのビジネスをする。この朝の2時間で、人生が変わったと言ってもいい。でもボクは、決して早起きは得意な方じゃない。どちらかというと苦手だ。めざましが鳴っても、二度寝したくなるし超低血圧(上が80くらい)で、ステータスは最弱だ。じつは早起きには「やり方」がある。ちゃんと準備をして手順を踏めば、カンタンに早く起きられる。本日は、朝が苦手な人でも早起きできる方法について。夜明け前には会社に到着・最初のアラームは夜からはじまる早起きをするためには、アタリマエだけど早く寝ないと睡眠が不足する。ボクは7時間は寝たいので、5時に起きるためには22時に布団に入るのが目標だ。21時に寝る準備のアラーム。22時に就寝のアラーム。スマホで毎日繰り返しの通知をさせて、まずは早く寝るところから始めよう。最初にかけるアラームは、夜からだ。・翌朝の準備を限界までやっておく朝起きてから出かけるまでの作業は、できる限り減らそう。つまり前の日に、翌朝の準備を完ぺきにしておくのだ。車で出かけるなら、荷物は夜のうちに積んでしまう。着る服も、タンスから出して準備しておく。朝はなにも考えず、なにも判断しない。すべては前夜のうちに決めておく。「起きるのめんどくさい」と思わないようにしておくのがポイント。・アラームに余裕を持たせないめざましは出かける時間から逆算して、ギリギリ間に合うタイミングにしよう。余裕があると、どうしても二度寝してしまう。ボクは朝5時にアラームを鳴らして、5時20分に出発。すぐに起きないと、絶対に間に合わない。ボクのお気に入り、目覚ましアプリの「sleep cycle」。セットした時間前の、いちばん眠りが浅いタイミングで起こしてくれる。・脳にめざましをセットするすべての準備ができたら、眠る前にやることがある。脳と体にも、アラームをセットしてしまおう。布団に入って目を閉じてから「絶対に5時に起きる」と強く決意する。早起きをするために、いちばん大事な儀式だ。これをやると不思議なことに、ちゃんと起きれるようになる。就寝中の体内時計が調整されるせいか、日中も頭がスッキリする。慣れると、アラームが鳴る1〜2分前くらいに自然に目が覚めるようになる。・目覚めたら、体の操作は全自動毎朝、目覚めてから出かけるまでは、決まったことしかやらない。たとえばボクの場合は①洗顔②ハミガキ③トイレ④コーヒーを沸かす⑤体重測定⑥着替え⑦荷物とコーヒーを持って出発これしかやらない。毎朝、順番は変わらないし、他のこともしない。おそらく歩幅や左右の手の動きまで、数センチも変わらず毎朝同じ動きをしてると思う。まるでロボットのように、プログラムされた動きをするだけだ。人は歩いている時に、「歩行が面倒だ」とは思わないだろう。それと同じで朝も無意識の全自動にしてしまえば、起きて出かけるのも面倒じゃなくなる。朝はなにも考えないし、なにも判断もしない。ボーッとしてても、気づけばいつもの電車に乗ってる。それでも前日に準備してあるから、ちゃんと着替えてるし、忘れ物もしていない。なにも考えなければ、早起きのストレスもない。・整理整頓をする朝は全自動ロボットになりきるために、家を片付けておく。全自動掃除機だって、余計な物があると変な動きをするよね。物が散らばっていれば、それを避けるだけでも頭を使う。荷物を探して時間も取られるし、忘れ物の原因にもなる。整理整頓して、思考も選択もゼロにしておくのが全自動のコツだ。スマホが普及して、布団の中でも深夜まで動画を見たりゲームができるようになった。多くの人は眠る時間が遅くなり、夜型になっている。そんな時代だからこそ、早寝早起きはメリットが大きい。※関連記事:5時起きを3年続けてわかった、金持ちが早起きな理由周囲の人と活動のタイミングをずらして、時間を節約する。そんな賢い生き方ができれば、成功に近づけるのかもしれない。不動産投資ランキング
2023.02.01
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空室が埋まらないまま、4ヶ月が過ぎた。管理会社は「がんばります」と言うけれど、内見はまったくなし。賃料を8,000円下げても、誰も応募してくれない。近くに、工場がたくさんある場所。でも半導体不足で、半分が休業。アパートの需要が激減した。2年後には、大手メーカーの工場とバイパスが開業する期待のエリア。でもいまは、不動産屋が撤退するほど厳しい。なんとかせねば・・・客付け業者の、新規開拓が必要だ。自宅から280km離れた静岡で、2泊3日の出張営業をしてみた。今日のテーマは、「客付け業者への訪問」について。ボク自身がこの3日間で学んだ、コツやポイントをまとめてみた。・訪問する店を選ぼう「不動産屋」には、いろいろある。売買や管理が専門のところもあるし、担当のエリアも決まってる。専門外やエリア外を訪ねても、断られるだけ。狙うのは、賃貸専門の不動産屋だ。でも「不動産屋」って検索しても、大量に出てくる。この中から、どうやって決めればいいの?じつは賃貸募集の店を探す、効率の良い方法がある。suumoやathomeで、近隣エリアに物件を載せてる業者を訪問すればいい。そこならポータルサイトに広告枠を持ってるし、エリアも対象。入居者さがしを断られることは、まずない。イマドキの内見申込みは、ネット経由がほとんど。賃貸募集サイトに、確実に載せてもらえる業者を狙おう。依頼する業者は多いほど良いけど、時間が限られる。マップでルートを事前に決めて、効率良く巡回しよう。グーグルマップで巡回ルートを決めておくと効率が良い・用意するもの訪問先を決めたら、持ちものを用意する。「マイソク(賃貸募集のチラシ)」は、絶対に必要。たくさん印刷して、持っていこう。写真をできるだけ多めに入れて作ると、印象も伝わりやすくて話題になりやすい。※マイソクのつくりかたについての記事は、コチラ次に「名刺」。法人を持ってるなら、代表者の肩書きを入れておく。「社長」が直々に訪問するのは、それなりに効果がある。ちなみに最近気づいたのだけど、ネットの名刺プリントサービスはすごく安い。100枚で送料込みで1,000円以下。これまで自宅のプリンターで出してたけど、ネットプリントの方が断然キレイ。インクや用紙を買わなくて良いし、もっと早く気づけばよかった。「手土産」は用意するなら、車に放置しても溶けないものが良い。今回は1箱1,000円のマドレーヌを配ったけど、無くても問題はない。数件なら良いけど、数十件だと経費もバカにならない。車に積みっぱなしになるので、チョコレートや生ものは避けたほうがいい。・事前に決めておくこと仲介業者から質問されることは、だいたい決まってる。あらかじめ、回答を準備してから訪問しよう。①「保証会社」「火災保険」は誰が手配するか?②契約書の作成は、誰がするか?③入居後の管理会社は?④キーボックスの番号と設置場所⑤案内時の駐車場の場所⑥AD(広告費)①・②・③は、客付け業者にとっても手数料が貴重な収入源となる。入居者を決めてくれる仲介業者の利益にしてあげれば、募集にも力を入れてくれるだろう。ボクは管理会社には、客付けや修繕の利益は一切取らせない。入退去で儲けさせてしまうと、ちょっとしたトラブルですぐに退去させようとするようになるからだ。管理会社、仲介業者のお金の流れを見極めて、大家とwin-winの関係を作るのが大事だ。キーボックス 屋外 ・情報収集をしようせっかく現地の不動産屋を訪問するのだから、募集の依頼だけじゃなく、情報も聞き出そう。賃料の相談をしても良いし、最近の集客状況を聞いても良いだろう。人間は、自分が助言したり助けたりした人や、長時間一緒の空間にいる人を好きになる習性がある。「何かを教えてもらう」ってことは、それだけで営業効果がある。もちろん、地域や物件の情報など、相手に提供するのも大事。話を聞いて、それに対して相手に有益な情報を返すことができれば、良い関係を作れる。営業の合間にいただいた、浜松の鰻にウニと金箔を乗せた豪華ランチ。頑張ってる自分への、ご褒美も大事。・服装はジャケットが良い訪問時の服装は、ジャケットが1番感触が良かった。スーツでカッチリ固めすぎると、サラリーマンっぽくなるので、ちょいお金持ちの大家をイメージするといいと思う。派手なアクセサリーはいらないし、高い服でなくても、小綺麗なもので固めればそれっぽく見える。今回は、無地のTシャツの上にジャケットを羽織って、下はスキニーのジーパンに派手じゃないスニーカーで巡回。作業着で訪問したこともあるけど、第一印象が「部屋を探しにきた職人」になってしまうので、相手を戸惑わせてしまう。話をスムーズに進めるためにも、服装は大事。ラフすぎず、固すぎず。服を選ぶのは得意ではないので、とりあえずユニクロのジャケット。・欠点は先に言っておく物件に欠点がある場合は、あらかじめ伝えておこう。「内装はキレイですが、外装は修理しかしてないのでボロいです」「階段はこれから塗装するので、サビてます」「お風呂は狭くて、足を伸ばせないです」のように具体的に言っておく。彼らは接客のプロ。事前に欠点がわかっていれば、それをひっくり返すトークも準備してから接客してくれる。現地で客から指摘されるより、事前にこちらから伝えた方が成約率も上がる。ちなみに今回の出張で宿泊したのは「ホテルレオン浜松」。ラブホっぽいけど、風呂・トイレ別で部屋も広い。過去最高に居心地が良いビジネスホテル。ホテルレオン浜松・入居が決まったら、必ず報告無事に入居者が決まったら、募集をお願いしていた業者すべてにお礼の報告をしよう。客付け業者はポータルサイトの枠を買って、募集広告を出してくれている。入居が決まった後の報告をしないと、気付かずに無駄な広告を出し続けることになってしまう。速やかに報告と、お礼の電話を入れよう。良い関係を作れれば、次に空室が出た時もきっと力になってもらえる。・訪問先はリストにまとめる訪問した業者は、電話番号と担当者とメールアドレスをリスト化しておこう。おススメはスプレッドシート。パソコンでもスマホでも同じデータにアクセスできるので、いざという時にワンタッチでメールや電話連絡ができる。ボクは担当者との会話内容や特徴もメモしておく。データ化しておけばすぐに思い出せるし、入力の作業をすることで記憶も定着する。営業した結果、この部屋の入居者はすぐに決まった。訪問した仲介店のひとつが、翌日に他の物件の内見者に紹介してくれたのだ。訪問することで物件を知ってもらえたこともあるけど、実際に顔を合わせて信頼を得ることができたのが大きい。ボク自身「客付け」に苦手意識があったけど、今回の出張でだいぶ自信がついた。そろそろ、レベルアップの鐘が鳴る頃かもしれない。不動産投資ランキング
2022.11.24
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リフォームが終わったあとは、工具を保管する場所に困る。大量の電動工具や脚立を、片付けなきゃいけない。家に持ち込むと、妻のナターシャがすごく嫌がる。普段は優しい彼女がまるで、バイキンでも見るかのような顔をする。そんな妻の顔は見たくないので、自宅の駐車場に物置を設置することにした。もちろんDIY!用意したのは、イナバのアイビーストッカー。横幅が狭いけど奥行きがあって、そこそこ収納できる。上から見ると、正方形に近いタイプの物置だ。イナバ物置 アイビーストッカー BJX-099E・ブロックを設置最初に、設置する位置を決める。物置の足となる、ブロックを底面のサイズに合わせて配置。使ったのは、ケイヨーD2で1個107円で買ったハーフブロック。駐車場は水捌けの傾斜があるので、その調整に厚さ35mmのプチフレイバー(コンクリの板)を挟んだ。こちらも1個107円。ブロックやコンクリ板は、安いけど余らせると処分が大変。数を決めて、必要な分だけ用意しよう。ブロックは、コンクリボンドで固定する。・ベースを作るコンクリで足を作ったら、その上にベースを組み立てる。アジャスターのボルトを、クルクル回して水平に調整する。35mm程度は、高さを変えられるようだ。なんと、付属品で水平器が入ってた。プラスチック製だけど、使いやすい。メッチャ親切。さすがイナバ。さらにレーザー墨出し機も併用すると、一発で水平を出せる。こういう便利なものがあるから、工具が増えて収納に困るんだよな・・・Huepar グリーン レーザー墨出し器 LS03CGレーザー墨出し機の記事は、コチラ・壁と天井を付けるもうここからは、プラモデルを作るようなもの。説明書どおりに、壁と天井を組み立てて行く。ドアや洗面台みたいな建築部材と比べて、イナバ物置の施工説明書はすごくわかりやすい。IKEAやニトリの、家具の組み立てくらいのレベル。やる気だけあれば、知識や技術がなくても組み立てできる。ここでも電動ドライバーを使うと、作業はメッチャ早い。ボルトを「回す」仕事は、モーターに任せるのが一番だ。ボルトの締め付けからコンクリの穴あけまで、活躍範囲の広い振動ドリルドライバーマキタ HP484DZ(青) 充電式震動ドライバドリルマキタのドリルドライバーの紹介記事は、コチラ・地球に固定する扉と棚板をつけたら、仕上げに地面に固定する。これをやらないと、台風のときに飛んでいってしまう。まずはコンクリートアンカーと、ドリルを用意。両方合わせて、2,000円くらい。ドリルの径は指定されていて、アンカーのラベルに書いてある。マキタの振動ドリルドライバーで、駐車場の地面に穴開け。穴の中に溜まったコンクリの粉末は、ダスターで除去しよう。パソコン用のエアダスターを使ったら、ブワッと粉末が舞って粉まみれになった・・・コンクリ片が目に入ると危険なので、保護ゴーグルは必須だ。穴にアンカーをハンマーで打ち込んで、付属の専用金具で物置と固定すれば完成。アンカーでしっかりと固定する。さっそく工具を入れてみる。うむ、なかなか良い感じ。工具が、きれいに収まった。これでしばらくは、ナターシャも優しいままでいてくれるはずだ。イナバ物置 アイビーストッカー BJX-099E不動産投資ランキング
2022.10.20
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いつも食べてるコンビニアイスが、また値上げした。1年前と比べると、20円上がってる。「ああ、また貯金が減った・・・」130円から150円になったってことは、約15%の物価上昇。つまり銀行に預けているお金の価値が、15%減ったってことだ。日本円を預金をしている人は全員、100万円につき15万円分を損してる。1,000万円貯金してる人は、150万円分の価値が減ったことになる。預金の価値が減っていく、いまの日本。大切なお金を、どのように守れば良いのか?今日のテーマは、資産の保管場所について。アイスや缶ジュースは、物価上昇の指標としてわかりやすい。・株を買う物価が上昇している割に、国内株は上がっていない。コロナやウクライナの影響もあると思うけど、ドルにお金が流れてるのかな?割安な銘柄を見つけて、いくつか分散して購入。一気に買わず、少しづつ少しづつ。上がればそのまま、下がったら買い足していく。あまり買いすぎると、値動きでメンタルが削られる。資産の1〜2割程度の運用が、ちょうどいい。・不動産を買う物価上昇は、不動産でも起きている。2〜3年前と比べると、なかなか高すぎて買えない。でも、すべての土地は「中古」だ。中古はアイスや缶ジュースと違い、値付けがハッキリしていない。本気で探せば「安すぎる物件」が見つかる。できるだけ安く買える物件を見つけて、現金を土地に変えておく。所有している間は家賃収入が得られるので、目減りする以上にお金が増やせるのだ。高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法! [ ふんどし王子 ]・ドルを買う円が下がる時代に最もシンプルな資産の守りかたは、上昇してる外貨を買うこと。昨年と比べると、1ドル110円が140円になってるので、日本でドルを持てば価値が増える。ただし、いまから始めようという人は慎重になった方が良いかもしれない。無限に上がるチャートは、存在しない。上がりすぎた価値は、いつか必ず下がる。ご存知のとおり、ドルは売る人よりも買う人が多いから上がる。ベテラン投資家たちに買い尽くされた後は、利益確定の売りが進んで下がるのが自然だ。最近、会社の同僚が「インフレ対策」でFXを始めた。投資の素人が興味を持ち始めた時が、上昇の末期だ。そろそろ暴落に備えた方が、良いかもしれない。いまはアイスだけじゃなく、ガソリンも電気も税金も土地も値上がりしてる。下地合板も3倍以上になって、作業台も気軽に作れない・・・増税や物価上昇・手数料・・・裏で動くお金をしっかりと管理しよう。ちゃんと見ていないと、気づかないうちにお金が減ってるかもしれない。不動産投資ランキング
2022.09.17
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昨年からスリランカ人に賃貸していた、9万円戸建て。隣の敷地とセットの物件だったが、入居者が夜逃げした・・・250平米の庭は、草ボーボー。ひさしぶりに、草刈機を出動させることになった。本日は、ガチDIY系大家の工具紹介コーナー。コンパクト収納できる草刈機、マキタMUR191LDだ!マキタ MUR191LDRG 充電式草刈機9万円戸建てのリフォーム記事は、コチラ・コンパクト収納できる草刈機草刈機で悩ましいのは、保管場所。年に1〜2回くらいしか使わない物なので、できるだけ収納スペースは少ない方が良いよね。10種類ほどあるマキタ18Vシリーズは、性能はどれも変わらない。分割できて、かさばらないループハンドルのMUR191LDを選んだ。半分の長さにできると、収納はもちろん運搬も手軽。コンパクトカーの後ろにも、ポンっと積める。納屋のない家に住んでファミリーカーに乗ってるサラリーマン大家にとって、小さくまとまる工具はありがたい。レバーを引いてスポット抜き差し。カンタンに固定・分割ができる。・電動式は軽くて静か!草刈機のイメージって、エンジン回して「ブイーン!」だよね。あの音が聞こえると、遠くからでも「草刈りしてる」ってわかる。でも電動のMUR191LDは「シュイーン」と静かに回る。音がほとんど出ないので早朝の涼しい時間に、近所に遠慮せず作業できるってわけだ。そして、電動は軽い。エンジン式が4〜6kgに対して、MUR191LDは3.1kg。もちろん、パワーや持続性も実用的。今回は約250平米の庭を刈るのに、6Ahのバッテリーを1回交換バッテリー2本あれば、大抵の庭はなんとかなる。エンジン式より本体の値段は高いけど、ガソリンがいらないので電動の方がコスパは良い。マキタの18V 6Ahの純正バッテリー。持続力もパワーも満たした実用的な電池だ。・初心者に優しい機能が満載草刈り初心者にありがちなのが、うっかり長い草を巻き込んで刃が止まること。でもMUR191LDには「カラミトリ」って最高にイカした機能がある。リバースボタンを押して刃を逆回転させると、瞬時に草が吹き飛びカラミが取れる。わざわざエンジンを停止して手動で刃を逆回転させながら、絡まった草を取り除く。そんな超絶ストレスな作業から解放してくれる、素晴らしい機能だ。「カラミトリ」ボタンを押すと3秒間、刃を逆回転させる。その他にも、キックバック時の自動緊急停止。草の密度に合わせて自動変速する、楽らくモード。ボクみたいな40歳を過ぎてからデビューした草刈り初心者向には、こういう便利機能がありがたい。マキタグリーンのデザインが素敵。草刈りをする時は、安全靴・プロテクター・ヘルメット・ゴーグル・マスクを装備しよう。すねガード G-400 「DIY大家」をやってると、工具が果てしなく増える。保管スペースは、深刻な悩みだ。半分の長さで収納できるMUR191LDは、草刈機の中では割高。それでも節約できるスペースの不動産価値で考えると、効率的な投資なのかもしれない。マキタ MUR191LDRG 充電式草刈機不動産投資ランキング
2022.08.12
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朝4時に起床。HAYA氏と共に、静岡に向かう。今回は、1泊2日で退去リフォームの最後の仕上げ。1ヶ月前、巣箱に置き去りにした鳥のヒナが気がかりだ。モヤモヤした気持ちを抱えながら、東名高速を走る。干からびて、ミイラになっているか?それとも、立派に育っているか・・・?アパートに着いてすぐ、オソルオソル巣箱を覗き込む・・・中には枝だけが残り、ヒナたちの姿は跡形もなかった。ほかの鳥に、食べられちゃったかな?残念・・・ちょっぴり悲しい気持ちの中で、わずかに残った作業を終えた。本日は、8日間のDIYリノベ合宿で仕上げた、ビフォーアフター。・給湯とパネル追加で、生まれ変わったキッチンBeforeAfter【リフォーム内容】・天井のジプトーンの穴を壁パテで埋め、クロス施工(外注)・ステンレス板を剥がし、キッチンパネル施工(DIY)・クッションフロア上貼り(外注)・巾木、廻縁、引き戸の塗装(DIY)・換気扇交換(DIY)・吊り戸の塗装とリメイクシート貼り(DIY)・瞬間湯沸器撤去、シングルレバー新設(DIY)・給湯配管施工(外注)・照明器具交換(DIY)・コンセントプレート交換(DIY)・GoogleHome mini設置(DIY)「ジプトーン」「ステンレス板」「瞬間湯沸器」の三大ボロ設備を取り除き、最新のキッチンにリノベーション。全体をホワイトで統一して、清潔感を出した。オシャレ照明は、定番のこだわり。シーリングライト LED対応 led 4灯 レダGoogleHome miniを設置して「AIアパート」として差別化。google home mini 壁掛け ホルダー給湯配管は屋外から入れたが、2階だったため高所作業車代がかかってしまった。天井を開けて配管した方が、安く済んだかもしれない。クロスとCFは、時間の節約のために外注した。キッチンのリフォーム記事は、こちら・世界から和室が、また一つ消えたBeforeAfter【リフォーム内容】・天井にバックアップ材を入れ、シーラーを塗りクロス仕上げ(DIY+外注)・畳を撤去し、下地造り&クッションフロア施工(DIY+外注)・クロス貼り替え(外注)・カーテンレール交換(DIY)おなじみの、和室の洋室化。目透かし天井は、溝にバックアップ材を詰めてシーラーを塗った上からクロス仕上げ。トップバッカー SCFC-1010 7883300ホントは木部もホワイトにしたかったけど、時間がなく断念。和室リフォームの記事は、こちら・苦戦した洗面所BeforeAfter【リフォーム内容】・洗面所給湯配管(床開けDIY+配管外注)・洗面台交換(DIY)・洗濯パン交換(DIY)・CF貼り替え(外注)・照明器具交換(DIY)・パネルドア交換(DIY)洗面台は、TOTOのVシリーズ60cmシングルレバーを設置。給水の位置が微妙に悪く苦戦。[LDPB060BAGEN2A+LMPB060B1GDG1G] Vシリーズ TOTO 洗面化粧台洗濯パンの排水を、横配管と間違えて縦配管を買ってしまったため工期が延びてしまった。DIYはどれだけ経験しても、なかなか思い通りに進まない。・ほとんど手のかからなかったトイレBeforeAfter【リフォーム内容】・ペーパーホルダー交換(DIY)・タオルハンガー取付(DIY)・CF交換(外注)リクシルのタオルハンガーと、ペーパーホルダー。ボードアンカーを打ち込んでから、取り付け。CF-AA64 リクシル 棚付2連紙巻器KF-91 リクシル タオルリング10分もかからないけど、見栄えや使い勝手はかなり良くなる。トイレのCF貼りは、型を取ったりするのが面倒。それほど高くもないので、外注した。便器も、清掃のみで何とかなったので、手間はあまりかからなかった。・WEBデザイナーがDIYしたリビングBeforeAfter【リフォーム内容】・巾木・廻縁レタッチペイント(DIY)・引き戸塗装(DIY)・照明器具交換(DIY)・オシャレフック取付(DIY)・コンセントプレート交換(DIY)・カーテンレール交換(DIY)HAYA氏が、塗装から設備設置までを仕上げてくれた。売れっ子WEBデザイナーに合宿リフォームさせるという、贅沢なDIYだ。いつもの5連おしゃれフックで、かなり印象が変わる。umbra 5連 コートハンガー ・リフォーム費用の総額今回のリフォームのお値段は・・・?クロス・CF(外注):16.5万円給湯追加(外注):15.5万円その他外注:2.2万円材料・設備:12.4万円宿泊費:8万円交通費:2.5万円合計:57.1万円!!高い!!!賃料を8,500円アップしたので、投資利回りは17.8%。決して効率の良い投資とはいえない。外注費だけで、30万円以上かかっているので仕方ない。でも作業着やら宿泊費やら、好き放題に使いすぎたのは反省点。とはいえ、業者に丸投げすると100万円はかかる内容。DIYは、まだまだやる意味がある。カーチェイス・鳥のヒナと、たくさんの事件があったリフォーム合宿。苦労も多いけど、楽しいことが多かった。家賃をリフォームに再投資して、お金を贅沢に使う。このDIY大家としての楽しい時間は、プライスレスなのかもしれない。不動産投資ランキング
2022.07.28
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フローリング打ちたい!これまで床の張り替えは、クッションフロアばかり。もう飽きちゃった・・・いま作業中の傾きボロ戸建ては、フローリングで仕上げたい!今回ご紹介する工具は、マキタAT451HM。床を打つために作られた、高圧フロアタッカーだ。マキタ 高圧フロアタッカAT451HM・床打ち工具は、エアーしかないフィニッシュネイラやJ線タッカーは持ってるけど、フロア釘が打てる工具は持ってなかった。だって・・・電動が発売されていないんだもの!つまり床張り用のフロアタッカやブラッドネイラは、コンプレッサーを導入しないと使えない。そこで・・・じゃじゃん!高圧コンプレッサー マキタAC462XSさらに・・・テッテレー!高圧フロアタッカー マキタAT451HMこれで、フローリングが打てるよ!それにしても、エアホースだけで8千円以上・・・初期の頃は、1,000円の工具を買うのも躊躇ってたけど、金銭感覚がだんだんインフレする。・失敗しない安心感さっそく、フローリングを合板に打ち込んでいく。このAT451HM。使って驚いたのが、打ち損じがまったく無い。試し打ちもせず、いきなり本番で使ってみたけど、一発で確実に「バスッ」と、床板に食い込む。もちろんフロア専用なので、「さね」に形状がピッタリ合うのでズレたりしない。電動タッカーであった、押し返されるような反発も感じない。ホースの取り回しは面倒だけど、やっぱりエアーのパワーは安心感がある。・高圧コンプレッサーは小さく軽い高圧コンプレッサーは、結構な値段がする。減価償却で、損金計上せねばならんくらい高い。どうしても床を打つ工具が必要で、予算を抑えるなら「低圧」でも大丈夫。コンプレッサーとフロアタッカーを合わせて、半額以下で買える。それでも今回、高圧のAC462XSを買った理由は、小さくて軽いから。(コンプレッサーは低圧の方が、大きく重い)重量は14kg 持ちやすい取手があり、片手でも運べる。そろそろ工具を収納する場所も、限界。できる限り、保管スペースを節約したい。値段は高いけど、収納場所の不動産価値を考えると高圧の方がお得。2〜3部屋を工事すれば、元が取れちゃうしね。高圧コンプレッサー マキタ AC462XS・フローリング工事で使える、便利な道具たち今回のフローリング工事に使った道具で、便利なアイテムをいくつかご紹介。フォームガン MAX FG-300専用のスプレー缶をセットして、泡状のフローリングボンドを出せるフォームガン。コーキングガンのように握力で押し出さないので、疲れないし作業が速い。それに先端が固着しないので、使うたびにノズル交換する必要がない。数ヶ月放置した後でも、そのまま使える。ちょっと値段は高いけど、フローリング貼りには、絶対にオススメできるアイテム。トリガーを引くと、泡状のボンドが出てくる。マックス フォームガン FG-300フィニッシュネイラ マキタ FN350D最初と最後の板を貼る時に、「パシッ」と一瞬で隠し釘が打てる。床板を貼ったあとに、巾木を固定する時にも、こいつがあれば作業が早い。素材に合わせて、目立たない色の釘が打ち込める。マキタ FN350DZK 充電式面木釘打マルチツール BOSCH GMF50-36今回の床板は、すべてこれ1本でカットした。ブログで何度も紹介しているけど、本当に便利なツール。すごく手軽に使えて、安全。誤って刃に触れても、怪我しない。柱周りの複雑な細かいカットも、マルチツールなら簡単だ。フローリングは、幅広の刃が切りやすい。真っ直ぐ、直線にカットできる。ボッシュ マルチツール GMF50-36マルチツールの紹介記事は、コチラいま直してる傾きボロ戸建ては、4部屋をフローリング化する。しばらくは、コイツで楽しめそうだ。出て行くお金は大きいけど、今後の時間と工賃が節約できるなら、出費も投資になる。物欲を満たして、「投資」ができるなんてDIY大家ってマジ素敵だ。マキタ 高圧フロアタッカAT451HM高圧コンプレッサー マキタ AC462XS不動産投資ランキング
2022.06.27
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駆逐してやる!!この世から・・・一室残らず!!30キロの本畳を抱えながら、汗だくで階段を降りる。6往復・・・ボクはいま、和室を撲滅(洋室化)するために戦ってる。『和室を、洋室化する方法について』今回は、天井の仕上げ方について。・和室天井の「ミゾ」はなにで埋める?ボロ戸建ての天井で多いのが、「目透かし天井」。天井板と板の間に、1cmほどの溝(ミゾ)があるやつだ。今回はこの「目透かし天井」を洋室に変えていく。イマドキの洋室の定番は、クロス仕上げ。そのためには、まずこの「ミゾ」を埋めて平らにせねばならん。実はこの作業、メッチャ簡単。溝に「トップバッカー」をハメ込むだけ。トップバッカー。1本数十円で買える。サイズがいろいろあるので、合うものを注文しよう。トップバッカー SCFC-1010今回は10mm×10mmがピッタリだった。両面テープが付いてるので、押し込んで貼り付けるだけ。折り曲げるようにミゾに入れると、うまくできる。はい、できあがり。・シーラーを塗るこのままクロスを貼っても大丈夫な気がするけど、天井は重力で剥がれやすい。一応シーラーを塗って、壁紙の糊付きを良くする。クロス下地なので、塗装用とは別のものを用意。今回は、ヤヨイ化学のシーアップを使用する。クロス職人も「これが一番クロスのくいつきがいい」と言ってた。ヤヨイ化学 シーアップ 4kg天井の塗装に必要なのは、技術でも知識でもなく「体力」。塗り続けていると、だんだんローラーが重くなってくる。最後には腕が上がらなくなって、首まで痛くなる。地味で地道な地獄の作業。シーラー塗装後。テカテカになり、クロスの食いつきも良さそう。・クロスで仕上げ目透かし天井にクロスを貼ると、たわみが出ることがある。織物調の柄を使うと、目立たない。今回のクロスは、ジモティー募集の職人さんにやってもらった。もちろんDIYもできるけど、自分でやってもこれ以上は技術は上がらない。単なる作業なら、外注して時間を買う。キレイに仕上がった天井。元和室と判らない。※天井クロスの貼り方についての記事は、コチラ一般的に、和室を1つ洋室に変えると、家賃が5,000円アップする(と思ってる)。つまり30万円で洋室化ができれば、利回り20%の投資になると言える。それより安く済ますせれば、さらに利回りが上がる。そんな金勘定をしながらリフォームすると、ツラい作業も楽しめるかもしれない。不動産投資ランキング
2022.06.17
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5泊6日の、ホテル生活が終わる。浜名湖が一望できる窓からの景色も、今日で見納め。荷物をまとめ、チェックアウトする。疲労がたまっているのか、体のあちこちがギシギシする。DIYリノベ合宿、最終日。今日は、なにが起こるんだろう?・消火器の交換現在DIY中の1号アパートちかくの、2号アパート。消火器の使用期限が迫っているので、交換をする。古い消火器は、購入したホームセンターで引き取ってもらえる。消火器は、慎重に運搬。古い消火器の破損で、過去に何度も死亡事故が起きている。今回のものは期限内なので大丈夫だけど、ボロ戸建てに残されてるような消火器は注意しよう。・仕上げのペンキ昨日、遅くまで頑張ったので、ペンキもほとんど終わった。少しだけ塗り残した箇所を、仕上げる。巾木や廻縁、ドア枠の古クサイ緑色は、すべてイマドキのピュアホワイトになった。HAYA氏、ホントにありがとう。ちょうど塗り終える頃に、入居者のペンキ職人さんに教えてもらった。ホワイトは、ほんの少しだけ黒を混ぜると、1回で塗料がキレイに乗るらしい。次回は試してみよう。本日の昼食は、ちかくの中華料理屋で「海鮮おこげ」を食べた。テーブルに出されたおこげに、熱々の海鮮あんかけが注がれる。こんなの、おいしくないわけがない。・外れない換気扇退去のときに借主から言われた、浴室天井の換気扇の不調。ファンは回るが、換気しない。ダクトが、なにかで詰まっているようだ。掃除のために外そうと思ったら、ダクトの接続口が外側からビス打ちされている。おそらく、建築時にユニットバスの外側から工事したのだろう。故障したときのことも、考えて設置してほしい。もう30年は使われてると思われるので、換気扇本体も交換する。ふたたびマルチツールを取り出して、ビスを切断して撤去。天井を見上げながらの作業で、四十肩が悲鳴を上げる。・落ちてきた子ども達30分ほど格闘して、やっと換気扇を撤去。問題のダクトが見えてきた。詰まりの原因は、すぐにわかった。鳥の巣が、ビッシリと詰まってる。これでは、換気できるわけがない。ダクトの長さは、外壁まで1.5mほど。そこがすべて、鳥の巣で埋まっているようだ。出しても出しても、どんどん出てくる。70リットルの業務用ポリ袋が、あっという間に半分埋まった。手が届かなくなったので、60cmのバールを使って掻きだす。10分ほど掻き出したところで、何かが落ちてゴミ袋に入った。ボトボトボトッん?なんかイヤな予感・・・ピンク色の何かが動いてる・・・?ヒ・ヒ・ヒ・ヒナ?!鳥のヒナを、巣ごと掻き出してしまった。・救出DIYをしてると、いろんなアクシデントが起こる。たいていのトラブルには対応できると思ってたけど、今回のは困った。まずはゴミ袋から、ヒナを1羽づつ、そ〜っと拾い上げる。全部で6羽、産まれたてで目も開いてない。ヒナたちは、近づくと親鳥が来たと勘違いして、一生懸命にピーピーとクチを開ける。まさか最終日に、こんなことになるとは・・・保健所に電話したが、ゴールデンウィークのせいか繋がらない。どうすれば良いかわからないので、グーグル先生に聞いてみる。「鳥の雛」「拾った」「どうする」正解は「親鳥の元に返す」とのこと。地面に置くと猫に食べられてしまうので、巣箱を作る。マルチツールで端材を切って、フィニッシュネイラでパシパシと固定。2分もかからず、即席の巣箱ができた。巣を敷き詰めてヒナを入れ、換気口の近くに固定。あとは親が見つけてくれるのを、祈るしかない。マキタ 35ミリ充電式面木釘打 FN350DRG・撤収6日間の、DIYが終わった。あとは業者に任せて、ちょっとだけ最後の仕上げをすれば入居募集ができる予定だ。電動工具、廃材、ゴミをステップワゴンにパンパンに詰める。アパートを出発したのは、夜の9時すぎだった。ヒナを落としてしまったショックで、食欲がない。東名高速は、ゴールデンウィークで大渋滞。6時間かけて、下道で埼玉へ帰国する。最近、不動産投資をサボりがちだったが、今回の合宿は良い刺激になった。毎日なにかが起きて、なにかを学んだ。HAYA氏と食べた飯も、うまかった。普通のサラリーマンなら、ゴールデンウィークは遊んだり休んだりするものだろう。そんな中、自分を追い込んで何かに挑戦する。そんな連休の過ごし方も、たまには悪くない。不動産投資ランキング
2022.05.13
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ゴールデンウィークなのに、働きまくる!サディスティック企画、DIYフルリノベ合宿!そろそろ、ホテルの朝食バイキングにも飽きてきた。昨日に引き続き、5日目の朝。今日も、作業着な1日がはじまる。・おバカな失敗玄関ドアが汚いので、カッティングシートを貼る。まずはドアクローザーや、ドアノブを外す。このアパートで使われてる、インテグラル錠を外すには、専用の特殊工具が必要だ。工具箱に入ってると思ったが、見つからない。仕方ないので、パイプレンチを使って外す。3年ぶりのドアノブ工事で、構造を完全に忘れてた。間違ってドアノブ部分を回したら、「バキンッ」とイヤな音がした。本当にくだらない、おバカな失敗。ノブは外れたというより、ねじれてもげた・・・やってしまった・・・・予定外の買い物ドアノブがないと、鍵がかけれず外出できない。新しいドアノブを買うしかないが、このタイプは近所のナフコに置いていない。ペンキ屋HAYA氏に留守を頼み、片道40分のカインズに向かう。こういう時に、もう1人いるのはすごく助かる。大工仕事がほとんど終わって、完全に油断してた。今日は、もうちょっとのんびりできるはずだったのに・・・ホントにくだらないことで、時間をムダにした。新しいドアノブを入手して、戻った頃には11時半をすぎていた。・ドアシートの貼り付けドアノブを取り付けるところまで作業しないと、昼飯を食べにいけない。急いで郵便受けとチェーン錠を外し、ドアをキレイに磨く。部品をすべて外し、シートが貼られるのを待っているドア。貼るのは、ナフコで1,000円のリメイクシート。2mサイズなので、ドアにピッタリ。ナフコのリメイクシート。コスパがメッチャ良い。気泡が入らないように、指で撫でながら裏紙をゆっくり剥がし貼り付ける。シートを貼る間、グ〜、とお腹が鳴る。久しぶりだったけど、上手に貼れたんじゃないかな。シートを貼り終えたドア。テカテカで高級感がある。ドアノブを付け終えたのは、午後2時すぎ。2人でぐったりしながら、蕎麦を食べた。・ペンキ塗りのコツHAYA氏が、だいぶペンキを進めてくれた。しかもムラが少なく、かなり上手い。もともと、器用な人なのだ。このまま、本当のペンキ屋になっちゃえばいいのに。とはいえ、まだ半分ちかく残ってる。今日からはボクも、ペンキに参戦する。不動産投資でのDIY塗装のコツは「道具を洗わないこと」だと思ってる。ハケ・ローラーやバケツは、使い捨てる。雑巾は使わず、ティッシュを大量消費する。洗う作業をなくすことで効率もよくなるし、心理的な面倒くささがなくなる。養生マスカーを使えば、部屋を汚さず塗装できる。養生 マスカ—テープ 1100mm×25m 1巻・最後の晩餐この日は、夜9時までペンキを塗ってた。最後の夕食は、アパートの目の前の居酒屋。食べたいものを、好きなだけオーダーする。ところでこの店、「お通し」が来ない。「お通し」とは、注文してないどーでも良い料理が出されて、お金を取られるシステムだ。ギリギリ客が怒らないくらいの、500円弱で設定されることが多い。「美味いし、お通しも無いし、最高の店だねー」なんてHAYA氏と話してた。存分に料理と会話を楽しんで、最後はイチゴジェラート。う〜ん、しあわせ。食後の満足感に浸っていたら、店のお姉さんがやってきた。「すいませーん、お通し出すの忘れてましたー」HAYA氏と顔を見合わせ、なんのツッコミもできないまま無言で「お通し」を受け取る・・・なんだろう?ギャグなの?不動産投資ランキング
2022.05.12
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ゴールデンウィーク、DIYフルリノベ合宿3日目に続き、4日目6日間の合宿も、あっという間に半分が過ぎた。今朝は朝食の時間をずらして、混雑を回避。7時や7時半ではなく、7時20分とか半端な時間だと空いている。また今日も、DIYな1日が始まる。・内装の打ち合わせ今日は朝から内装業者と打ち合わせ。クロスやCFは、できるだけ外注する。完全に覚えたことを繰り返すのは、単なる作業になるから。いまのうちから歯を食いしばって、「お金で時間を買う」ことを覚える。火事の復旧のときから、お世話になっている内装業者S氏。ステップワゴンに積んである、大量のマキタを見て「ソーリムさんって何屋さんなんですか?」と驚いた顔で聞いてきた。「普通の、IT系のサラリーマンですよ」と答えるが、まったく説得力がない。・洗面所の床を解体本日のメインディッシュは、洗面所。水道屋が給湯配管をできるように、床を剥がす。まず、洗面台の撤去から。ジモティーで「あげます」した中で、洗面台だけは問い合わせが無かった。もっと、欲しがられるものだと思ってた・・・6本のビスを外して、鏡台を外す。水道の元栓を閉めて、止水栓を外し、排水ホースを引き抜いたらそのまま持ち上げて撤去。慣れれば、5分かからない作業だ。クッションフロアを剥がすのは、予想よりも楽だった。スクレーパーを上手く使いながら、ペリペリと剥がして行く。角利産業の皮スキは、使いやすくてオススメ。角利産業 皮スキ Y型 直あとはマルチツールで床に穴を開けて、バールで床をベキベキと剥がすだけ。バールに関する記事は、コチラ・洗濯パンの撤去にてこずる洗濯パンも、汚れていたので交換する。排水口を外すのに、メッチャ手間取った。部品が固すぎて、ぜんぜん回らない。外し方が間違ってないか心配になり、YouTubeで確認。やり方は合っていたので、バールとハンマーを上手く使って、なんとか外す。スマートフォンがあれば、大抵のトラブルには対処できる。これがなければ、素人のボクがDIYリフォームなんてできなかっただろう。・洋室化のふすま処理本日の昼食は、和食屋で金目鯛の煮付けを食べた。食後のコンビニアイスと昼寝をしてから、午後の現場に向かう。金目鯛の煮付け。ちょっと高くて贅沢だけど、おいしい。和室を洋室化するときに、悩むのがふすまの処理。今回は手間をかけずに、そのまま上からクロスを貼る。取手は洋風に付け替えるのだけど、そこで問題になるのは引き手の丸い穴。これは引き手の金具を反転させてはめ込めば、穴を塞げる。覚えておくと、ちょっと便利なテクニックだ。・廃品回収の軽トラとカーチェイス廃材をどうするか、ずっと悩んでた。産廃業者は、みんなお休み。埼玉に帰国するまで、あと3日しかない。そろそろ本気で考えないと・・・そんなとき、窓の外から女性のスピーカー音声がきこえてきた。「冷蔵庫、洗濯機、家電など・・・」廃品回収車だ!!すぐに外へ飛び出し追いかけようとしたら、ちょうど佐川急便が換気扇を届けにきた。ちょ・・ま・・、サイン?サインね。あわててサインして、ステップワゴンに乗り込む。これを逃したら、もうチャンスはないだろう。アナウンスの声が、近づく。見つけた!200mほど走って、軽トラに追いついた。後ろから、クラクションで合図する。止・ま・れー!(プ・プ・プー!)煽られたと思った回収車が、スピードを上げて逃げる。(そりゃそうだ)必死に手を振って止めようとするが、気づいてもらえない。しばらく走って、やっと横付けできた。窓を開けて、叫ぶ。「廃品回収お願いしますー!」気づいてもらえた頃には、アパートから500mほど離れていた・・・・タタミの処分費、洗面台の処分費廃品回収のお兄さんに、現場に来てもらう。まずは、タタミの査定。「いつもいくらくらいで処分してます?」と聞かれたので「埼玉の地元で、1枚50円くらいかな」と適当に答えた。(ホントは1枚あたり1,500〜3,000円かかる)すると「6枚で5,000円ですね」との回答。「安い」と心の中でニヤニヤしながら、難しい顔をしてやり過ごす。続いて、洗面台。見た瞬間に「1万5000円ですね」と言われた。「こんなの解体しちゃえば、ただの板なのに」と思いながら、難しい顔をする。その場ですぐに現金5000円を渡し、タタミだけ引き取ってもらうことにした。洗面台はバラせば楽に運べるし、700円で処分できるので後でいい。タタミがこの値段で無くせるなら、大収穫だ。「タタミを回収するのは、初めてですよ」お兄さんが言う。「そうなんですね、助かりました」たぶん赤字になるだろうな・・・と思いながらも、黙って笑顔で見送った。・コンセントプレート交換電源コンセントプレートは、フルカラーとコスモの2種類がある。規格を合わせないと、カバーがピッタリはまらず段差ができる。ちなみに今回のアパートはフルカラー。近くのナフコやカインズでは、「ミルキーホワイト」というダサい色しかないのを知っていたので、2日前に「ホワイト」をネットでポチっておいた。30年以上前の物件なので、コンセントプレートも茶色く劣化してる。カバーを替えるだけで見栄えがよくなるので、すべて交換する。このコンセントプレートのダサいデザインも、昔はモダンだったのだろうか?人のセンスは30年で、これほど変化するのだろうか・・・?今日の晩ご飯は、物件から徒歩1分のガスト。このアパートを買ったのは、大手チェーン店が集まる立地が気に入ったからでもある。この街は、2年後に大手メーカーの工場ができ、産業道路も通る。建物さえしっかり維持できれば、土地は良いので安泰だ。将来のために、ここでしっかり建物を作り込む。のこり2日、がんばろう。つづく不動産投資ランキング
2022.05.11
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ゴールデンウィーク、DIYフルリノベ合宿2日目につづき、3日目の朝6時半に朝食バイキング行ったら、長蛇の列。行列に並ぶほどのメニューではないので、スルーした。みんなゴールデンウィークなんだから、ゆっくり寝てればいいのに・・・朝食代わりにファミマで、メロンミルクを買う。メロンの果肉がゴロゴロ入っていて、うまい。今日もまた、DIYに頭までどっぷり浸かる1日が始まる。・ジモティーで不用品引渡し昨日ジモティーに掲載した、「照明器具あげます」に募集があった。朝一番の仕事は、その引き渡しだ。やってきたのは、地元の外国人。ボロい照明と、ついでに使い古したガスコンロも持っていってもらった。使い古されたガスコンロ。掃除の時間もないし、部品も足りないので買い換える。タタミもいらないかと相談したら、「兄に聞いてから連絡する」とのこと。それきり連絡は、来なかった・・・断り方が上手な人だ。・給湯配管の打ち合わせ直後に、水道屋との現場打ち合わせ。今回のリノベの目玉は、キッチンと洗面台への給湯引き込み。流し台には瞬間湯沸かし器が付いていたが、存在そのものが昭和。たとえお湯の出るまで時間がかかっても、令和で選ばれるのはシングルレバーだ。キッチンには、外壁を回してズドンと入れる。洗面台へは床を剥がして、浴室から分岐させて入れる。給湯増設工事を水道屋に丸投げすると、壁や床の工事を大工に外注するので余計な管理費がかかる。そこで、大工工事をDIYして、水道屋には配管だけしてもらう計画だ。これで、かなり節約できる。・キッチンパネル工事水道屋との打ち合わせが終わり、配管箇所が定まった。これで、キッチンパネルの工事ができる。今回は、2枚だけなのでカンタンだ。しかも傾いているボロ戸建てと違い、平行四辺形に切る必要がない。長方形にカットするだけでピッタリはまるので、作業がサクサク進む。パネルのカットは、マルチツールの金属ブレードを使う。刃を当てるだけで、換気扇やコンセントの穴も開けられる。ボッシュマルチツール GMF50-36マルチツールが無いと難しいことって、結構あると思う。古いアルミ板を撤去して、キッチンパネルを貼っていく。キッチンパネルの貼り方は、コチラ・HAYA氏ガラスを割る昼食は、ちかくのインドカレー屋。最近は週に1〜2回のペースで、インドカレーを食べている。ゴールデンウィークの昼どきなのに、人が少ない。接客は適当だが、うまい店。このサイズでハーフナン。そんなカレー曜日に、アクシデント発生。引き戸の塗装をしていたHAYA氏が、外したガラスを割ってしまった。薄さ2mmのガラスは、持ち方を間違えると簡単に割れてしまう。幸いにも、怪我はなかった。こういったトラブルも、DIYではよくある。もはや、アクシデントを楽しむしかない。・PTAのお仕事今夜もホテルに戻って、仕事が待ってる。まずは、引き戸の新しいガラスの発注。さらに、先日くじ引きでPTA広報部長になってしまったので、オンラインミーティングに参加。会社が休みなのに、早朝から夜まで仕事してる。ある意味、充実したゴールデンウィークなのかもしれない。今夜はスーパーで夕食を買って、ひとりでホテル飯。1,700円のパックのカニを、カニ酢で楽しむ。ビジネスホテルの机に向かい、ひとり無言でカニをむき続ける。寂しそうに見えるだろうが、本人はおいしいとしか感じていない。4日目につづく不動産投資ランキング
2022.05.10
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ゴールデンウィーク、DIYフルリノベ合宿1日目につづき、2日目の朝。ビジネスホテルの朝食バイキングには、建築系の職人ばかり。その中に完全に馴染んで、味噌汁をすする。作業着の我々を見ても、IT系の仕事をしてるとは誰も思わない。朝食後のコンビニアイスを嗜み、職人になりきった2人は現場に向かう。・ホームセンターで部材調達昨日、ナフコで手に入らなかった部材を探しにビバホームへ。欲しいのはトップバッカー。和室の目透かし天井のスキマを埋める、角長のスポンジ(バックアップ材)だ。スキマの実測は9mm幅だったが、10mm幅のものしかない。1mmくらい何とかなるかと思い、17本購入。帰り道はカインズで、キッチンパネルを調達する。1件目のカインズには無かったので、2件目は電話で在庫を確認してから向かった。3件のホームセンターを回り終えた頃には、昼になっていた。昼食は、ホテル裏にある讃岐うどんのお店。地元の不動産屋のお姉さんに待ち伏せされ、ごちそうになってしまった。この日は寒かった。冷えたカラダに讃岐うどんの温かさが沁みる。・床の合板貼り昼食後のコンビニアイスを食べてから、10分昼寝。カラダをリフレッシュさせて、午後は床の下地を造る。合板は、すべてマルチツールで切断。最近はコツをつかんで、ジグソーよりもキレイに切断できるようになった。ビス打ちは、いつもお馴染みのオートパックスクリュードライバー。1枚あたり48本のビス打ちが、数分でできる便利なマシン。マキタ オートパックスクリュードライバー この作業、外注すると6万円。自分でやれば、16,000円合板を張り終えたところ。この上からCFを貼れば洋室になる。オートパックスクリュードライバーの記事は、コチラ・埋まらないスキマ買ってきたトップバッカーを、和室天井にはめてみる。HAYA氏は「大丈夫」と言ってたが、どうやら無理そうだ。9mmのスキマに、10mmのスポンジは入らない。悩んでも仕方ないので、早々に諦める。DIYリフォーム中は、こういった悩みがどんどん増える。あと4日以上あるので、その間に何か解決策を探そう。10mmに1ミリだけ足りない・・・・瞬間湯沸かし器の撤去「昭和」をイメージさせる、瞬間湯沸器。存在するだけで、ボロアパートに見えてしまうので撤去する。地元の都市ガス業者に、電話してきてもらった。ガスの元栓を閉めてもらってから、キッチンのガス管を撤去する。パイプレンチを使って、順番に外して行く。途中、固くで外せない箇所があり苦戦。どうせ撤去する管なので、マルチツールのメタルブレードで切断。バチバチと火花が散るので、ゴーグルやマスクをしながら作業する。アルミパイプレンチ SPW-350A・不用品をジモティーに出すある程度不用品が出てきたので、ジモティーで「あげます」募集しておく。照明器具、洗面台、畳・・・ゴールデンウィーク中は処分場がやっていないが、できる限りゴミは減らしたい。時間も作業スペースも、車の積載量も限られている。頭をフル回転させながら、いちばん効率の良い方法を探す。古臭い吊り下げ照明は、物件そのものが古臭く見えるので交換・ネットで部材の発注ホテルに戻ってからも、仕事は終わらない。ホームセンターで、手に入らなかった部材を発注。連休中でも1〜2日で商品が届くので、現場に配達してもらう。コンセントパネル・おしゃれ照明・金属換気扇・トイレットペーパーホルダー・タオルハンガーすごい勢いでポチる。投資で買い物欲を満たすことができるのは、DIY大家の良いところだ。シーリングライト 4灯 LED対応2日目の夕食は、かっぱ寿司。『蟹のクリームコロッケこだわり蟹味噌マヨ添え』『北海道名物ちゃんちゃん炙りサーモン』『北海道産新物いくら有明のり包み』どれも名前が長い。「タブレット注文になって、商品名を読み上げなくてよくなったからだろう」とWEBマーケティングに精通してる、HAYA氏が分析する。「なるほど」と思った。3日目につづく不動産投資ランキング
2022.05.09
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4月末で、アパートに退去が出る。退去修繕、どうしようかな。次は家賃も上げたいし、ガッツリ直したい・・・ちょうど予定も空いてるし、自分でやっちゃうか!ってことで今回から、ゴールデンウィーク6日間泊まり込みリノベ合宿のレポート記事。・退去立ち会いアパートは、家から280km離れた静岡県某市。退去の立ち会いが10時からなので、朝3時半に家を出る。今回の合宿には、友人のHAYA氏が参加してくれた。謝謝。前日は22時まで、ニーノさんのセミナー懇親会。初日から4時間睡眠で、かなりハードなスケジュールだ。17年住んでいただいた方の退去。タバコの汚部屋になってたらどうしようと不安だったが、実際はメッチャ綺麗だった。流し台や吊り戸も交換する覚悟でいたけど、多少の汚れだけで全然傷んでない。クロスもほとんど、張り替えはいらなそうだ。これまで大事に住んでいただいた入居者様に、感謝の別れをする。みんなこんな人ばかりなら、きっと大家は楽な仕事なんだろう。どこを直すか迷うくらい、キレイな状態だった。・部材の購入退去立ち会いが終わり、すぐにリノベ開始。まずは、和室の洋室化から。とりあえず、近所のナフコで部材の調達。11mmの合板が、メッチャ安い。モノは良さそうなので、そのまま購入。30×40の木材は、ほとんどがヒドく曲がってる。ウッドショックのせい?ナフコのせい?木材はビバホームが質が良いけど、往復2時間かかるので今回はこれで頑張る。昼食はナフコの近くの和食店で、2,000円の穴子天丼を食べた。穴子天丼。ごはんは1/3で注文する。・和室の洋室化、床造作まずは畳を撤去。縁にインテリアバールを差し込み、持ち上げるだけ。土牛産業 インテリアバールいつも畳は処分に困る。ゴールデンウィーク中に誰かが引き取ってくれることを期待し、写真を撮ってジモティーに掲載。畳の厚さは約5cmだったので、その分床の高さを作る。40mmの木材と11mmの合板で高さを調整する。まずは木材を組む。部屋の4辺を組んだら、303mm間隔で並べる。ここで問題なのは、木材の曲がりの修正。レーザーで直線に調整しながら、65mmのコーススレッドを、インパクトドライバーで打ち込む。レーザーで曲がった木材を、直線に調整しながら固定する。Huepar 3×360°グリーンレーザー墨出し器 レーザー墨出し器についての記事は、コチラちょうど打ってる最中に、ジモティーで畳の問い合わせが来た。サイズを教えてほしいとのことだったので、すぐに測定し回答。持っていってもらえるかなと期待してたけど、それきり反応はなかった・・・・ペンキ屋HAYA氏HAYA氏の普段の仕事は、ソフトウェア系のWEBデザイナー。いつもはデジタルな彼に、今回は100%アナログなペンキ塗りを頼んだ。2DKの、引き戸と廻縁・巾木を、ひたすら白く塗ってもらう。きっと塗り終わる頃には、カンフーの達人になっているに違いない。ペンキ職人、HAYA氏。実は知る人ぞ知るゲームクリエイターでもある。ペンキはかなり時間のかかる作業なので、ここを任せられると他の作業がすごくはかどる。狭い部屋なので、2人で声を掛け合いながら、お互いが邪魔にならないように作業。HAYA氏とは、いつもキャンプに一緒に行くのだけど、協力してリフォームをするのはテントを立てる時の感覚に似てる。HAYA氏の怪しすぎるサイトは、コチラ・宿泊はビジネスホテル1ヶ月前から、近くのビジネスホテルを予約しておいた。最初のころは物件に寝袋で泊まり込んでたけど、いまはもうやりたくない。不快を避けるためのお金は、必要経費だ。ところが、ここで痛恨のミス。ツインを頼んだつもりが、間違えてダブルを予約してた。さすがに男2人で、140cmのベッドで一緒に寝るのはツラすぎる。すぐにフロントに電話し、シングルを追加してもらって事なきを得た。チェックインの時、フロント係にも2人の関係を誤解されてたかもしれない。まちがえて予約したダブルベッドの部屋。ここで男2人は暮らせない・・・早朝3時半から続いた初日が、やっと終わった。2日目につづく不動産投資ランキング
2022.05.08
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傾き戸建てのリフォームが、完成に近づいてる。そろそろ、次の物件を仕入れないとね。しばらく買ってなかったので、資金もそこそこ貯まってる。今年は、融資を使いたいな・・・そうだ、銀行に行こう!てなわけで今回は、『銀行に行くときに注意していること』の巻。・成功率が高いのは、仲介業者からの紹介不動産投資を始めた頃は、銀行に片っ端から電話して飛び込み営業したことがある。でも、ほぼ100%門前払い。成功率は、メッチャ低かった。やはり仲介業者から、銀行の担当者を紹介してもらうのが確実。物件を内見したら、融資特約で買い付けを入れて紹介してもらう。今回訪問する銀行も、そのパターン。買い付けを入れた物件はダメだったけど、銀行との関係は続いて、法人の口座も作ってもらった。・1週間前にアポを取る2年ぶりに電話をしたら、担当者が変わってた。資料の準備もあるので、面談の予約は1週間以上先にする。銀行は平日しかやっていないので、会社に有休申請も出さないと。突発的なトラブルを避けるため、できるだけ午後にする。(午前だと通勤・通学ラッシュに巻き込まれる)勝負の日が決まったら、準備をはじめよう。・書類を用意する銀行に行くときは、書類を用意していこう。手ぶらで行っても、時間をムダにするだけだ。ボクが持って行くのは○保有金融資産リスト(1ページ)○保有物件の詳細(2ページ)○事業内容・自己紹介(20ページ)○過去3年分の確定申告書○過去3年分の源泉徴収票○過去3年分の法人決算書○融資希望の物件詳細(2案件)資料は、パワーポイントで作って印刷。新品のクリアファイルに入れて、相手に渡せる状態にして持って行く。クリヤーホルダーA4 100枚そこそこ分厚い資料になるので、普通のホチキスじゃ留められない。MAXの40枚留めのタイプを、導入した。HD-11SFLK/B MAX Vaimo11 POLYGO・質問は事前に考えておく今回は、融資の事前相談だ。あらかじめ、質問したいことは書き出しておく。築年数や、エリアの条件は?融資の金額と、年数の上限は?あらかじめ物件と融資条件をいくつか資料にして、持って行くことにした。そうすれば質問もしやすくなるし、銀行側も回答がしやすいはずだ。物件のサンプルを用意する。(※画像サンプルはイメージです)・服装はスーツ一択訪問時の服装は、スーツ一択。会社は私服で行ってるので、スーツを着るのは銀行と決済と結婚式くらいだ。派手な時計やブランド物は、マイナスイメージなので身につけない。ネックレスやブレスレットも、付けて良いことはないので避ける。ワイシャツは白。夏以外は、ネクタイも締める。相手の服装を予想して、できるだけ同じにすれば間違いない。・靴はピッカピカに磨く銀行員は、みんな深々とお辞儀する。そのとき、彼らはどこを見ているのか?そう、相手の「足元」を見ている。お金を貸すに、相応しい人なのか?貸したら、ちゃんと利子を付けて返してくれるのか?銀行では表面の言葉よりも、「靴」で人間性を見られる。だからボクは銀行に行く前日に、2時間かけて靴を磨く。靴磨きの手順は①靴紐を外す。(洗って干しておく)②クリームを濡らした布に付けて、靴に塗る。③馬毛ブラシで、全体を磨く。④布に水を付けて、全体を磨く。これで、ピッカピカになるまで磨く。踵がすり減っていたら、修理しておこう。銀行の出口から去るときも、足元は見られてる。左側が磨いた後。高い靴でなくても、磨けば光る。靴 クリーム kiw銀行のオソロシさについては、コチラ・面談前の4時間は、食事を控える銀行との面談は、やり直しがきかない。不動産業者や売主は無限にいるけど、銀行は数が限られるからだ。前日は十分な睡眠が取れるよう、スケジュールを調整しよう。面談の直前は、疲労感が出るので食事をしない。万が一にも、眠そうな顔をするのは許されない。面談の時間が、集中力のピークになるようにベストを尽くす。・遅刻は厳禁。時間に余裕を持つ。銀行や物件の決済に行くときは、1時間〜1時間半前には現地に着くようにしてる。なんらかのトラブルがおきても、時間に余裕があれば対処できる。近くの喫茶店やファミレスで、時間まで待機。ピッタリ10分前に、訪問する。こうすれば、相手を待たせることもない。しっかりと心の準備をしてから、商談に臨むことができる。・NGワードに注意するどんな商談でもそうだけど、言ってはいけない言葉がある。銀行では特に注意しないと、たった一言で関係が台無しになる。ついつい言ってしまいそうなNGワードは・・・「投資」「売却」「引退」「投資」に銀行は融資をしない。「売却」は銀行の利益を減らす行為。「引退」する人に融資したい銀行はない。あとは、銀行同士を競合させるのは(少なくともボクの属性では)厳禁。銀行に対しては、ウソをつくのもダメ。あと、金融商品を勧められることがある。断るにしても、即答せず一旦は持ち帰るくらいの配慮は必要だと思う。ここまで準備ができたら、あとは突撃だ。銀行は、これまで積み上げた実績と人間性が試される場所でもある。オソロシしく緊張するけど、これもまた不動産投資の醍醐味。楽しんでいこう。不動産投資ランキング
2022.04.22
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ボロ戸建てでよく見かけるのが、「使われてない穴」傾き戸建てにも、リビングに謎の穴がある。エアコンダクトと同じサイズだけど、位置が低いのでガスヒーターかな?もう使われていないので、プラスチックの蓋で閉じてある。そのままでも良いけど、カッコ悪いから塞いじゃおう。もう二度と使われないであろう、ダクト穴。まず、壁の厚みに合わせた素材を用意する。今回は、9.5mmの石膏ボード。切れ端が余っていたので、それを使う。ここで穴と同サイズのホールソーを持っていれば、すぐにフタを作れる。だけど、70mmは家に置いてきてしまった。どうしよう・・・なにか解決策はないかと、周囲を見ると・・・MAXのフローリングボンドが・・・うわぁぁぁ、ピッタリだぁ!ふふふーんふん♪ 子供の頃にやった紙工作を思い出す。ふっへっへっ!マルチツールでブイ〜ン☆ ボッシュ GMF50-36 +34ASkitテッテレー!穴に適当な木材を突っ込んで、28mmのボードビスで固定。ピッタリすぎる!!ボードビスで固定。ビスを締めるときは、押し込むとボードが壊れる。回転の食い込みを利用して、ゆっくり締めていくのがコツ。壁パテを、水とまぜてコネコネして・・・下塗専用パテ HIレベル120分ペタペタ・・・どや!ここまでの作業時間は、10分くらい。あとは上からクロスを貼れば、わからなくなる。コストは、端材を使用したので0円壁のリフォームは、見た目の割にカンタンに直せる。DIY大家は、この「見た目」と「手間」の間で儲けてるのかもしれない。不動産投資ランキング
2022.04.07
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激安ボロ戸建てには、「安い理由」がある。築60年で、再建築不可だったり。雨漏りで、天井に穴が空いてたり。駅から徒歩290分なのに、駐車場がないなんてのもある。ボクが買った230万円の戸建ては、特急の停車駅から徒歩14分。築39年で再建築もできるし、駐車場もある。壁に染みるくらいの雨漏りはあったけど、修理代は2万円で済んだ。じゃぁ何が「安い理由」なの?それはね・・・地面が沈んで、家が斜めになってるからー!この「傾き戸建て」を、修理するために導入したのが、レーザー墨出し器(水平器)だ。カンタンに説明すると、水平・垂直のレーザーを発射する装置。もちろんカッコいい!実はこれリフォームだけじゃなく、いろいろ使えるんだよ。水平・垂直レーザーを発射する・レーザー墨出し器の選び方は?墨出し器にも、いろんな種類がある。選ぶポイントは・・・・メーカーブランド:マキタ・タジマ・シンワ・精度:誤差が何ミリの範囲か・ラインの数:2本(水平/垂直)か3本(水平/垂直/天井直角)・照射範囲:180度か360度・ラインの色:赤か緑(緑が見やすい)・方式:ジンバル(振り子)か、センサーか(センサー式は切れ目がない)こんな感じ。ボロ戸建てをやるなら、床の傾きを測りやすい360度のものがいい。形は、ロボの顔っぽいのが多い。メーカーも、「目からビーム」みたいのをイメージしてるのか?本当はマキタが欲しかったけど、18Vバッテリーがそのまま使えなかったので転進。ノーブランドの3ライン360度グリーン、お手頃なものを買った。高級機よりも精度は甘いけど、作業スピードに影響しないし十分かなと思う。Huepar 3x360° レーザー墨出し器 ・家の傾きを測ろうレーザー墨出し器の使い方は、メッチャ簡単。床に置いたら、スイッチオンするだけ。パーっと、水平垂直レーザーが飛ぶ。映画バイオハザードで、人体をバラバラに切断したアレみたいだ。水平レーザーを出したら、部屋の4角のレーザーと床の距離を測る。4角の距離に差があれば、それだけ傾いてるってこと。「傾き戸建て」は12畳のリビングで、片側が9.5cm下がってた。歩くと気持ち悪くなるレベルだけど、床の調整でギリギリ直せる。これが20cmくらいになると、「ジャッキアップしないとダメかも」ってなる。床からレーザーまでの距離を測ると、傾きがわかる・リフォームでレーザー墨出し器!レーザ墨出し器は、リフォームでももちろん使う。床の傾きを直す時も、水平状態を確認しながら作業できる。わざわざ線を引かなくても、レーザー当てっぱなしにしておけば楽だ。(まぁ、「楽」といっても地味で地道な地獄の作業・・・)墨出し器はクロスを貼る時の位置決めや、壁を作る時も活躍する。一度使うと、手放せない便利さだ。レーザーで垂直を確認しながら、クローゼットのドア枠を作る傾いた床の調整に関する記事は、コチラ・物件調査にも持っていこうボロ戸建ての内見には、必ずレーザー墨出し器を持っていく。ちょっと傾いてるかなと思ったら、レーザーを当ててみよう。(事前に、業者さんに了承を取ってからね)買う前から傾き具合が判っていれば、修理のコストも計算できるので安心。以前、ボロ戸建ての内見に行ったときに、レーザーを充てて床の傾きを測ったことがある。その物件は値段が合わず買わなかったけど、後日その担当から別の物件を紹介してもらった。「いままで会った中で一番詳しそうだったから」との理由で声をかけていただいたが、レーザー墨出し器での、パフォーマンス効果だったのではないかと思う。作業着で内見に行ってレーザー当てれば、絶対に素人とは思われない。内見に行くときの便利なツールは、コチラカッコ良すぎる作業着は、コチラグラディエーター カーゴパンツ G-5015電動とかレーザーとか、メカっぽいものを見ると欲しくなる。40代後半になって知識と経験は増えたけど、趣向はいつまでも子供のままな気がする。ガンプラに麦球を入れて、目を光らせるだけでも楽しいのだから「レーザー照射できる装置」が、面白くないわけがない。自宅の傾きを測って遊んでたら、息子が「ボクもやりたい」と食いついてきた。レーザー墨出し器には、男の子のロマンが詰まっているのかもしれない。Huepar 3x360° レーザー墨出し器 不動産投資ランキング
2022.03.17
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行きつけの工具店の横に、煎りたてのコーヒー豆を売ってる店を見つけた。買ったらなかなか美味しかったので、何度かそこで買っている。その時レジで聞かれるのが「スタンプカードはお持ちですか?」という質問。それに対して・・・「ないです」「ではお作りしますね」「いらないです。作らないでください」という毎回のやりとり。豆を買うたびスタンプが押されて、10個集めると1個タダでもらえるというアレだ。ボクはこの手のカード類は、作らないと決めてる。店員からはきっと、こう思われてるだろうね。「なんでこの人作らないんだろう?損するのに」でもね、このスタンプカードには、多くの人が気づかない大きなリスクがあるんだ。今日は、なぜスタンプカードやポイントカードを作らないかについて。・カードは誰のためのもの?そもそもこのスタンプカードは、何の目的で作っているのか。コーヒー豆を買う人が、得をするから?ちがうよね。コーヒー豆を、毎回自分の店で買わせるために作ってる。(だからスタンプカードを作る経費は「販売促進費」や「広告宣伝費」で計上される)「それでも10回買えば1個タダなんだから、買う方も得じゃん」って思う人もいるだろう。でも店は儲けるために、必ず利益を出せるように価格をつけてる。だからこの店のコーヒー豆は、普通の値段に11.1%以上は上乗せしないと商売が成り立たない。本当はスタンプカードを無くせば、おまけ分は安くできるはず。実は買う側は、ぜんぜん得してないんだよね。・選択の自由が制限されるかといってスタンプカードを作らなければ、10個買ったときにおまけをもらえず損だ。でもカードを作ってしまったら、もっと損をする可能性がある。たとえばスタンプを9個集めた時点で、他の店でもっと安くて美味しそうな豆を見つけたとする。でもいつもの店で買えば、ちょっと高くても1個オマケがもらえる。そうなると、結局「いつもの店で買おう」となって、新しいコーヒー豆を試すチャンスを失ってしまう。もしかしたら新しい店の方が、安くてずっと美味しいかもしれないのに・・・・余計な支出が増えるスタンプカードやポイントは、期限が設けられているものがある。「1,500円のポイントが、今週切れる!」もしそんな状況になったら、わざわざ「とくに必要ない何か」を買いに行くことになる。欲しいものが1,500円以上なら、お金を足してでもポイントを使おうとする。十分なストックがあるのに、コーヒー豆を余分に買うことになるかもしれない。これほどムダで、愚かな行為があるだろうか。店にコントロールされて、貴重なお金や時間を無駄にしてはいけない。・財布の中身が汚くなるポイントカードでパンパンに膨らんだ、二つ折の財布。そいつをお尻のズボンに入れて歩けば、典型的な貧乏人の完成だ。これ、20代の頃のボクのこと。今ではヴィトンの長財布に新券を満たして、左の胸ポケットに入れている。財布のために、夏でも内ポケットのあるジャケットを着てるくらいだ。お金に余裕ができたから、財布が変わったわけじゃない。先に財布を変えたから、お金が増えたのだ。財布はできるだけ薄く、余計なものを入れない。財布を美しく使えば、お金に対する意識が変わる。お金を保管する大事な財布に、ペラペラのポイントカードを入れるべきじゃない。稼ぐ人はなぜ、長財布を使うのか?・カードを発行する側になろうポイントカードやスタンプカードは、店が客をコントロールするために使うツールだ。おまけをエサにして、客を囲い込むためのもの。小売店は、当たり前のように使ってる。でも不動産業界は遅れていて、いまだに入居者から「更新料」を取っている。ボクの物件では「更新料」は取らない。むしろスタンプカードのように「2年住んだら1ヶ月タダ」みたいな特典も検討してる。もちろん、入退去で儲けてる管理会社はイヤがるだろう。でも退去率は確実に下がり、修繕費や広告料も減らせるはずだ。管理会社は実は入退去させたい、の記事はコチラお金持ちになるには、稼ぎ方よりも「お金の使い方」が大事だ。いつ、誰に対してお金を払うのか?店ではなく、自分ですべてコントロールする。ほんの小さなことだけど、その積み重ねがお金持ちを作るのではないだろうか。不動産投資ランキング
2022.03.09
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法人決算と確定申告が、無事に終わった。今年も根性で、税理士なしのDIY申告。最初は判らないことも多くて、「次から税理士に頼もう」と毎回思ってた。でも今年は「あれ?もう税理士いらなくね?」と思えるくらい、知識も増えて納得の決算書が作れるようになった。ちなみにボクは、税務と無縁な仕事をしてるフツーのサラリーマン大家。そんな税金の素人が、確定申告と法人決算を自力でやってみて判ったことを書いてみる。・会計ソフトは絶対に使うべき決算を自力でやるなら「会計ソフト」を使うべき。・・・というより、使わないとムリ!税務署から送られてきた資料を読んで、電卓を叩きながら手書きで申告書を作る。こんな地獄のような作業は、いくらDIYキチガイなボクでも絶対やりたくない。パソコンが無い時代の、昭和の税理士さんはホントスゴい。申告漏れをチェックする、税務署も大変だろうけどね。でも今の令和の時代は、優秀な会計ソフトがたくさん出てる。メンドウな計算や書類の作成は、ぜんぶ自動作成だ!ちなみにボクが使っている会計ソフトは【個人】確定申告・MF(マネーフォワード)クラウド パーソナルプラン 年額11,760円【法人】決算・法人税納付・会計・決算書:MFクラウド スモールビジネスプラン 年額35,760円・法人税申告書:全力法人税 年額11,000円(初年度21,582円)これらを選んだ理由は、Macと相性が良さそうだったから。たぶんどんなソフトでも間違いは無いだろうけど、MFクラウドの操作性は好き。もし個人と法人の両方をやるなら、会計ソフトは一緒のものを使うのがオススメ。データの取り込み方法や操作が同じなので、混乱せずに作業できる。法人税の具体的な手順の記事は、コチラ・簿記の知識は必要面倒な計算は、会計ソフトがやってくれる。でも、最低限の基礎知識は必要。たとえば「借方」「貸方」「勘定科目」の用語が「???」だとムリ。複式簿記を理解しないと、自力ではできない。不動産投資家なら、建物と火災保険の減価償却も覚えなきゃならない。一度知ってしまえば、何てことないけどね。ボクの場合は、本とYouTubeで勉強した。書籍は「簿記の教科書1年生」がオススメ。これ1冊で、基本的な複式簿記が判る。簿記の教科書1年生あとは、税理士が配信してるYouTubeを活用した。「確定申告」「法人決算」の検索でヒットしたものを、ひたすら聞き流すだけ。最初はわからなくても大量に耳に入れると、だんだん理解できてくる。「確定申告なんて考えるのもイヤ!」そんな税金アレルギーを治すなら、用語にムリヤリ慣れてしまおう。・PCスキルによって作業スピードが変わる唯一ボクが有利だったのは、パソコンスキルがあったこと。ブラインドタッチはできるし、エクセルも中級以上で扱える。これができるだけで、データ連携や入力作業のスピードが全然違う。特にDIY大家は工具や資材を買うから、経費の数がメッチャ多い。仕訳だけで、700件を超える。でもネットバンキングからCSVデータを抜き出して一括処理をできるだけで、作業はうんと早くなる。減価償却も自動計算のフォーマットを作れば、毎年いちいち計算しなくて済む。とはいえボクも、大人になってからパソコンを触りはじめた昭和の人間。最初から得意だったわけじゃない。根性でやってれば、何でも慣れてくるものだ。・決算書は、わかると楽しい確定申告や決算は、わからないことばかりだと苦痛な作業だ。でも一通り理解すると、パズルを解くような感覚になってくる。期末の数字が一致して綺麗な決算書ができると、ルービックキューブを完成させた時のように嬉しい。按分比率を調整したり、仕訳の勘定科目を変えたり。やり方次第で、税金も資産も変化する。これから買う物件は、融資か現金か。戦略に合わせて、有利な決算書を作ることもできる。なにより資産が増えた成果を、数字で確認できるのは嬉しい。これなら納税も、気持ちよくできるってもんだ。決算書の表紙は、昔撮り貯めた写真素材を使う。・今後の課題は作業の効率化決算や確定申告を覚えるのが難しいのは、1年に1度しかないから。毎年、最初はソフトの使い方を思い出すのに苦労する。ソフトの使い方を忘れないためにも、仕訳は普段から定期的に入れるようにしよう。今後はできるだけ、ネットバンキング・クレジットカードとの自動連携を活用したい。カードと口座を事業用で切り分ければ、買い物を普通にするだけで仕訳を完成させることもできそうだ。こうなると、いよいよ税理士に依頼する理由を見つけるのが難しくなってくる。ここに至るまで、多くの労力と時間を費やした。でも毎回やるたびに、膨大な税務の知識が手に入る。もし最初から税理士まかせにしてたら、納税額がどうやって決まるかもわからなかったと思う。きっと、確定申告も「税金と手数料を払う嫌なイベント」になっていただろう。今は、自分でやって良かったと思う。一度得た知識と技術は、一生使い続けることができる。そう考えると、決算もリフォームもDIYをする価値があるんじゃないだろうか。不動産投資ランキング
2022.03.04
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築40年のキッチンは、なぜ汚なく見えるのか?ズバリ!原因は、アルミ板が貼ってあるからだ!!そう、ガスコンロや水道周りに貼られてる、銀色の板だ。こいつがヨレヨレだったり油汚れがついていると、清潔感のない台所になる。これをキッチンパネルに変えれば、昭和の台所が令和のの美しいキッチンへと変わる。さてさて今回は、ボロ戸建てのキッチンパネルDIYの巻なのだよ。ヨレヨレアルミ板のボロキッチン。こいつをイマドキのキッチンに変える。・パネルを買うキッチンパネルは、建材を扱うホームセンターにある。ボクはいつも、カインズホームで買ってる。最近は資材が値上がりしてるけど、キッチンパネルは1年半前と同じ価格だった。とはいえ、パネル4枚買うと結構な金額だ。作業・運搬台として買ったコンパネは、2倍に値上がりしてて呼吸が止まりそうになる。ホント、誰か助けてください。パネルだけで運ぶと振動で割れるので、コンパネの上に積んで運搬。・パネル工事の準備パネルを張る前に、設備は外しておく。今回はキッチン周りを全交換するので、バラバラに解体しながら吊り戸や流し台を撤去する。ちなみに、夏場にキッチンリフォームをする時は、バルサンを炊いてからの作業をオススメする。台所周りを解体していると、突然トラウマ級の大惨事に遭遇する危険があるからだ。トラウマ級の大惨事に遭遇した記事は、コチラ(※閲覧注意)下地のクロスやアルミ板も、剥がしておこう。壁に凹凸があると接着できないので、飛び出た釘等がないかチェックする。あとは作業台にキッチンパネルを乗せて、準備完了。2000円以上するコンパネで作った、贅沢な作業台。・切断はマルチツールキッチンパネル工事は、すごくシンプル。切って、両面テープ・ボンドをつけて貼るだけ。とはいえ、キッチンパネルは石膏ボードのようにカッターで切ることができない。ジグソーを使うこともあるけど、今回はマルチツールに金属ブレードを付けて切断。これが意外にも作業しやすく、刃を寝かせて撫でるだけで「1ミリだけ削る」なんてこともできる。換気扇やコンセント用の穴あけも、難なく作業できた。薄い板はマルチツールが切りやすい。慣れると思い通りに切れる。マルチツールのレビュー記事は、コチラカットが終わったら、貼る箇所に合わせてサイズを確認。問題なければ、両面テープを貼る。両面テープやボンドは、パネルと一緒に専用のものを購入ボンドを付けたら、あとは貼るだけ。ズレないように「ペタッ」と貼って、バンバン叩いて壁に押し付ける。実はこの物件、もともと建物全体が傾いていたので床を水平に調整している。でも壁は斜めのままなので、キッチンパネルも平行四辺形にカットしなければならない。そのため、メッチャ手間と時間がかかるのだよ・・・とほほ・・・床の水平工事の記事は、コチラ・見切り材、水道菅、ガス管処理出窓もキッチンパネルを貼っておくと、キレイだし物を置けるし便利。段差の処理には、光モールアングルホワイト20×20を下と上から貼り付ける。光モール ホワイトアングル 20×20×1820 水道管は穴あけ位置を確認して、30mmのホールソーで穴あけ穴あけは必ず表面から。裏面から開けると化粧面が割れることがある。マキタ HP484DZ(青) 充電式震動ドライバドリルステンレス用超硬セミロングホールソー 10本セットマキタドリルドライバーのレビューは、コチラ貼り付け終了。あとは目地にホワイトのコーキングをすれば完成。保護フィルムを剥がすと、ピッカピカのキッチンになる。・キッチンパネルDIY工事の費用は?さてさて今回の、キッチンパネルDIYにかかった費用は?・パネル4枚:23,920円・両面テープ3本:1,134円・見切り材等:4,060円・テーブル用コンパネ:2,180円(orz)・レジ袋:2円合計:31,296円作業日数:ダラダラやって3日くらい(頑張れば1日でもできる)業者に依頼すると、9〜10万円くらいかな・・・?これが高いか安いかは、微妙なところ。大抵のリフォームは、同じ作業の繰り返し。キッチンパネルも、切って貼ってをひたすら繰り返す、地道な作業だ。その中でパネル張りは、見た目がキレイになっていくので楽しい。永遠に続くかと思われた傾き戸建てのリフォームも、ゴールが見え始めてきた。やる気も、少し出てきた。あとちょっと、がんばれ。不動産投資ランキングマイセット【M1-150J】###マイセット【M2-60G】M2 ベーシック コンロ台 間口60cm
2022.02.14
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3年前のクリスマスに、アパートが火事になった。部屋は、真っ黒コゲ。石膏ボードの解体費用だけで、200万円かかると言われた・・・「だったら自分でやったるわー!」と会社をサボって、DIY解体。(手伝ってくれた、HAYA氏と妻ナターシャに感謝!)そこで石膏ボードを切るために「マルチツール」を用意した。マルチツールで石膏ボードを解体してる、サラリーマン大家使ってみたら、いろいろと便利。それ以来、ボロ物件リフォームに欠かせないツールとなった。本日はBOSCHの最上級マルチツール、GMF50-36のご紹介。ボクのお気に入り、スーパーマルチな電動工具だ。BOSCHマルチツール GMF50-36アパートが火事になった記事は、コチラ・マルチツールでできること「丸ノコ」や「ジグソー」は知ってるけど、「マルチツール」ってなに??パッと見は、「何かを削る道具」っぽい。でも実はこれ、木材や金属を切断できるんだよね。先端のギザギザの刃が、細かく左右に振動。切りたい箇所に押し付けるだけで、カットできる。「切断」だけじゃない。先端のブレードを交換すれば、「研磨」や「剥離」もできる、メッチャ便利ツール!その名のとおり、マルチ(複数)の仕事が1台でできる電動工具だ。木材や板を切断できる!・安全な切断工具マルチツールの最大の特徴は、圧倒的な安全性。すっごくアタリマエだけど、切断工具は動く刃に触ると怪我する。丸ノコだったら指が飛ぶし、レシプロソーやジグソーでも肉が裂ける。その常識を完全にひっくり返したのが、マルチツール。作業グローブをしてれば、誤って動作中の刃に触れても怪我しない。(※試す人は、自己責任でね)切るものを固定して、刃を押し付けなければ切れないようになってる。だから壁に穴をあけてるとき、奥にぶら下がる電気コードをまちがって切断する事故も起きない。これ発明した人は、ホント天才。長時間リフォームしてると、集中力が切れてミスをする。その「うっかり」で、怪我をするリスクがほとんど無い。ただし切断した破片や粉が、顔めがけて飛んでくることがある。作業中は、必ず保護ゴーグルを着けよう。安全DIY宣言の記事は、コチラ・取り付けてから、部材の加工ができる丸ノコやジグソーは部材のサイズを正確に測って、カットしてから取り付ける。でもマルチツールは取り付けた後にカットして、サイズ調整ができる。床板を打ちつけた後に、はみ出た分だけカット。これは丸ノコやジグソーのような、他の工具ではマネできない。飛び出た釘の切断や、コンセントプレートの穴あけも得意。もちろん他の工具と同じように、木材や合板の切断もできる。ボロ物件のリフォームは、切ったり足したりの繰り返し。これをすごくカンタンにできるのが、マルチツールだ。スキマに木材を埋め込んでから、不要な部分をカットする。この作業はマルチツール以外では難しい。・マルチツールにしかできないこと壁紙がカッチカチに固まってて、なかなか剥がせない時。必要なのは、根性かマルチツールだ。ボクは根性がないので、マルチツールのスクレーパーを使うけど。どうしても剥がれないカッチカチの壁紙も、スクレーパーでペラペラと剥がせる。ほかにも抜けない釘を平らに切ったり、木材を2ミリだけカンナのように削ったり。別の工具ではムズカシいことでも、マルチツールならカンタンに解決してくれる。抜けない釘は、抜くのをあきらめてマルチツールで切断する。・マルチツールの弱点マルチツールの弱点は、ブレードの値段が高い。純正だと1,000〜3,000円くらい。お財布には、ややキビシイ。刃を長持ちさせるコツは、金属と木工をキチンと使い分けること。木工用で金属を切ると、あっという間に刃こぼれする。木材の奥に埋まってる釘を、気づかず切ってしまったら最悪。一瞬で2,000円の刃がダメになって、残念な気持ちになる。あとブレードも短いので、太い木の切断には向かない。木の枝を切るときは、レシプロソーのような工具に任せた方がいい。ジグソー・レシプロソー・トリマーと、木を切るための工具はいくつかある。でもどれか一つしか持てないなら、マルチツールを選ぶ。これ1台で、合板・木材・釘・金属パイプ・石膏ボードと、ほとんどの切断に対応できる。極端に言うと、電動工具はインパクトドライバーとマルチツールさえあれば何とかなるのだ。自分でリフォームができると、高利回りのボロ物件にチャレンジできる。マルチツールは、DIY大家に自信と勇気を与えてくれる工具だ。BOSCHマルチツール GMF50-36不動産投資ランキング
2022.02.04
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