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ソーリムウーハー
マクラーレンと海の見える豪邸が欲しくて不動産投資を始めたIT系サラリーマン。自分でリフォームや火災復旧してたら、いつの間にかガチDIY大家と呼ばれるようになってました。3年前の自分に向けて、不動産投資に役立つ情報を配信してます。アパート2 戸建2 店舗2。所有の電動工具多数。宅建士。趣味バイク・カメラ。肉は食べません。
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2021.10.26
カテゴリ： 不動産投資
回転寿司は、天国だ！
お寿司が流れてきて、好きなものを選んで食べる。
こんな、楽しいイベントはない。
今夜は息子と一緒に、近所の くら寿司 でディナー。
でもただお寿司を食べるだけじゃ、もったいない。
不動産投資家なので、 くら寿司の家賃と物件価格 を計算してみるよ！
・家賃は、売り上げ3日分と同じ
飲食店がテナントを探すとき、 3日分の売り上げで月の家賃が払えるところ を探す。
くら寿司は人気の大手チェーンだから、ちょっと抑えて2.5日分と仮定する。
つまり、1日の平均売り上げ額が出せれば、家賃も計算できるということだ！
『1日の売り上げ×2.5日＝月額家賃』
・1日の売り上げ金額は？
多くの飲食店は、 1日に2〜3回転 する。
回転と言っても、回るのは寿司じゃなく集客。
たとえば 座席数 が100席で、3回転する店だと
100席×3回転で、1日に300人のお客さんが来るって意味だ。
この来客数に、食事の単価を掛ければ1日の売り上げが計算できる。
『座席数×食事単価×3回転=1日の売り上げ』
くら寿司は48テーブルあるので、1卓4席として 合計192席 。
平均食事単価は1,400円 と仮定。
192席×食事単価1,400円×3回転＝806,400円
くら寿司の1日の売り上げ額は、 約80万円 と予想できる。
・ビッくらポンからも売り上げを計算
回転数は、立地や店でバラつきが多い。
そこでもう1つ別の方法で、 ビッ くらポンからも売り上げを計算 してみる。
「ビッくらポン」とは、テーブル横の回収器に皿を5枚入れると、抽選で景品が当たるシステム。
集客アップ・売上げアップ・自動会計・皿回収 と4役を同時にこなす。
考えたやつマジ天才な今世紀最大の発明 だと思う。
ビッくらポンのマシンは、 どの座席も同じくらいカプセルが減ってる。
営業中にカプセル補充してるのは見たことないので、 開店前に満タン にしてるはず。
写真のように、夜7時の時点で満タン状態から平均で5個くらい出てる。
閉店まで残り2時間だから、あと2個づつくらいは出るだろう。
つまり 1日に、1テーブル7個 出る。
1回のチャレンジには5皿 が必要。
これまでの経験上、 当選率は4回に1度。
あとはこれらを掛け算すれば、1日の売り上げが出せる。
『48テーブル×7個×4回×5皿×110円＝739,200円』
皿以外のサイドメニューがあるので、さきほど回転数方式で計算した 約80万円とほぼ一致 する。
・家賃はおいくら？
1日の売り上げは約80万円 と判ったので、ここから家賃を計算する。
『1日の売り上げ×2.5日＝月額家賃』 だから
80万円×2.5日＝200万円！
大通り沿いの駐車場50台つきで、 1ヶ月200万円 。
年間2,400万円の家賃収入 だ。
もちろんこれは、店舗のハコ（建物）も用意した場合。
実際は土地だけ貸して、店舗はくら寿司が建ててると思うので、借地料だけだと半分の100万円くらいだろうか。
・くら寿司の不動産価格は？
不動産価格の計算は、じつはカンタン。
利回り で、割戻して計算する。
「利回り」は物件価格に対して、1年間の収益が何パーセントかを表す。
利回りを出す式は
『年間家賃÷物件価格＝利回り』
物件価格を出すなら
『年間家賃÷利回り＝物件価格』 だ
不動産賃貸の利回りは、エリアによって違う。
山手線内側：3〜5%
山手線外23区：6〜8%
東京23区外：9〜10%
関東3県：8〜13%
テキトーだけど、こんな感じだと思う。
埼玉某市のくら寿司は、ロードサイドで場所が良いから 利回り10% くらい。
なので、物件価格は・・・
年間家賃2,400万円÷利回り10%= 2億4000万円！
う〜ん、買えない！
小学生レベルの算数がわかれば、不動産投資に必要な計算はほとんどできる。
電卓を叩くクセをつければ、相場もわかるし お金の流れも見える。
大事なのは、 いつでも 情報を集めて考えて計算する こと。
そのうち、自分が買うかもしれないしね。
マグロ大王 木村清 ダメだと思った時が夜明け前 [ 木村 清 ]
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お寿司が流れてきて、好きなものを選んで食べる。
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不動産投資家なので、 くら寿司の家賃と物件価格 を計算してみるよ！
・家賃は、売り上げ3日分と同じ
飲食店がテナントを探すとき、 3日分の売り上げで月の家賃が払えるところ を探す。
くら寿司は人気の大手チェーンだから、ちょっと抑えて2.5日分と仮定する。
つまり、1日の平均売り上げ額が出せれば、家賃も計算できるということだ！
『1日の売り上げ×2.5日＝月額家賃』
・1日の売り上げ金額は？
多くの飲食店は、 1日に2〜3回転 する。
回転と言っても、回るのは寿司じゃなく集客。
たとえば 座席数 が100席で、3回転する店だと
100席×3回転で、1日に300人のお客さんが来るって意味だ。
この来客数に、食事の単価を掛ければ1日の売り上げが計算できる。
『座席数×食事単価×3回転=1日の売り上げ』
くら寿司は48テーブルあるので、1卓4席として 合計192席 。
平均食事単価は1,400円 と仮定。
192席×食事単価1,400円×3回転＝806,400円
くら寿司の1日の売り上げ額は、 約80万円 と予想できる。
・ビッくらポンからも売り上げを計算
回転数は、立地や店でバラつきが多い。
そこでもう1つ別の方法で、 ビッ くらポンからも売り上げを計算 してみる。
「ビッくらポン」とは、テーブル横の回収器に皿を5枚入れると、抽選で景品が当たるシステム。
集客アップ・売上げアップ・自動会計・皿回収 と4役を同時にこなす。
考えたやつマジ天才な今世紀最大の発明 だと思う。
ビッくらポンのマシンは、 どの座席も同じくらいカプセルが減ってる。
営業中にカプセル補充してるのは見たことないので、 開店前に満タン にしてるはず。
写真のように、夜7時の時点で満タン状態から平均で5個くらい出てる。
閉店まで残り2時間だから、あと2個づつくらいは出るだろう。
つまり 1日に、1テーブル7個 出る。
1回のチャレンジには5皿 が必要。
これまでの経験上、 当選率は4回に1度。
あとはこれらを掛け算すれば、1日の売り上げが出せる。
『48テーブル×7個×4回×5皿×110円＝739,200円』
皿以外のサイドメニューがあるので、さきほど回転数方式で計算した 約80万円とほぼ一致 する。
・家賃はおいくら？
1日の売り上げは約80万円 と判ったので、ここから家賃を計算する。
『1日の売り上げ×2.5日＝月額家賃』 だから
80万円×2.5日＝200万円！
大通り沿いの駐車場50台つきで、 1ヶ月200万円 。
年間2,400万円の家賃収入 だ。
もちろんこれは、店舗のハコ（建物）も用意した場合。
実際は土地だけ貸して、店舗はくら寿司が建ててると思うので、借地料だけだと半分の100万円くらいだろうか。
・くら寿司の不動産価格は？
不動産価格の計算は、じつはカンタン。
利回り で、割戻して計算する。
「利回り」は物件価格に対して、1年間の収益が何パーセントかを表す。
利回りを出す式は
『年間家賃÷物件価格＝利回り』
物件価格を出すなら
『年間家賃÷利回り＝物件価格』 だ
不動産賃貸の利回りは、エリアによって違う。
山手線内側：3〜5%
山手線外23区：6〜8%
東京23区外：9〜10%
関東3県：8〜13%
テキトーだけど、こんな感じだと思う。
埼玉某市のくら寿司は、ロードサイドで場所が良いから 利回り10% くらい。
なので、物件価格は・・・
年間家賃2,400万円÷利回り10%= 2億4000万円！
う〜ん、買えない！
小学生レベルの算数がわかれば、不動産投資に必要な計算はほとんどできる。
電卓を叩くクセをつければ、相場もわかるし お金の流れも見える。
大事なのは、 いつでも 情報を集めて考えて計算する こと。
そのうち、自分が買うかもしれないしね。
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