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ストックタイムです。 今回のポイント1.詐欺による意思表示(相手方の詐欺) 取り消しは可能。ただし,善意の第三者には対抗できない。 (1)シャア氏に図られて、ガルマ氏は伊勢リナの土地を、シャア氏に買い叩かれました。 この時点では、取り消し可能。 (2)シャア氏がその後、通常の三倍の速度で、善意のフラナガン研究所へ転売してしまいます。 この時点では、(取り消しはできますが)フラナガン研究所からは返してもらえません。 2.詐欺による意思表示(第三者の詐欺) 取り消しは、第三者が悪意の場合のみ(知っていた場合のみ)取り消し可能。 (1)シャア氏に図られて、ガルマ氏は伊勢リナの土地を、フラナガン研究所に安値で売却しました。 この場合は、フラナガン研究所が悪意の場合のみ取り消し可能。 3.脅迫による意思表示 取り消しは可能。善意・悪意問わず第三者に対抗できる。 (1)シャア氏はバズーカを構えて、キリシア氏に、ア・バオア・クー青葉区の土地を1円で売却する契約書にサインさせました。 この時点といわず。キシリア氏は常に取り消し可能。 (2)シャア氏がその後、通常の三倍の速度で、何も知らないハマーン氏へ転売してしまいます。 当然取り消し可能。ハマ-ン氏からも返してもらえます。 (騙されたのは)坊やだったからさ・・・奴が来た! シャアのグッズやガンダムの世界の小物通販 セレクト雑貨 ガンダム ハロ 貯金箱
2010.12.31
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ストックタイムです。 『意思表示』の例「タッちゃん、南を甲子園に連れてって!」は意思表示です。(相手が「ハイ」といえば成立) 今回のポイント1.心裡留保(ジョーク) 通常は有効。ただし,相手がジョークと知っていた(悪意な)場合は無効。 ボクシング部がどうしても達也を譲ってくれない…と思い込んで、冗談で 「有名人のサインと達也を交換しない?」と交渉を持ちかけた場合でも、 相手が本気にすれば有効になります。 2.虚偽表示 相手方と通じ合って、虚偽・架空の売買をするのは無効。 ただし、善意の第三者には対抗できない。 たとえば、債権者の柏葉監督が強制執行して、朝倉市の「マネージャー」ビル から野球部を退去させようとします。 (1)債務者である野球部が、新体操部と図って、架空の売買をしました。 →ここまでは無効。 (2)その後新体操部がこっそりと、事情を知らないボクシング部に転売しました。 →ボクシング部への移転は有効。 つまり、野球部はボクシング部へ、「売買は架空だから、朝倉マネージャーを 返して!!」 とは言えないんですね。 3.錯誤(勘違い) 法律行為の要素(重要な部分)に錯誤があるときは無効。 (表意者の重過失を除く) 善意の第三者にも対抗できる。 動機の錯誤(勘違い)も有効。 法律行為の要素ってーのは、「その勘違いが無ければしなかった」ということ。 たとえば、須見高校の校長が、 「新田市のこのあたりに、アキオ駅ができるらしいねー。将来超有望だから 売ってくれ!」と、明青さんに話しながら、相場の5割増しで売買契約し てもらった。後日、アキオ駅は単なるうわさと判明した。 この場合、須見の校長→明青さんへ、無効を主張できる。 問題(平成16年問1 類題)野球部所有の朝倉マネージャービルにつき、野球部と新体操部の間で売買契約を 締結し,新体操部が第三者との間で売買契約を締結していない場合、正しいものはどれか? ↓という問題では、 これが正しい。 野球部が、強制執行を逃れるため、実際には売る意思は無いのに新体操部と通じてした売買契約の締結をしたように装った場合、売買契約は無効である。 「キレイな顔・・・してるだろ?うそみたいだろ?死んでるんだぜ・・・それで・・・」♂野球/小学館【中古】タッチ【全26巻】完結セット/あだち充【あす楽対応_九州】
2010.12.31
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ストックタイムです。 今回のポイント1.制限行為能力者の法律行為は、取り消されるまで有効 である。2.制限行為能力者が人を騙して取引をした場合(詐術)は、取り消しできない。 症状が重い順からいくと成年被後見人 >> 被保佐人 >> 被補助人 ものすごーーーくおおまかに分けると、このくらいです。 後見→一人にすると死んでしまう・生活ができないホセのコークスクリューを喰らって廃人になった カーロス・リベラ くらい。 保佐→一人にしても死ぬことはない・(社会通念上望ましいかは別にして)生活はできる 「おれは天才だー!!」 と、問題行動を繰り返すが生きてはいける アミバ くらい。 補助→法律行為に関して支援が必要酸素欠乏症で判断力が落ちてしまっている、 アムロのとーちゃん(テム・レイ)くらい。 問題(平成20年問1 類題)行為能力に関する次の記述のうち、正しいのはどれか? ↓という問題では、これが正しい。 カーロス・リベラ行った法律行為は、事理を弁職する能力がある状態であっても(本人や、後見人の白木葉子が)取り消すことができる。ただし,日用品の購入その他日常生活に関わる行為についてはこの限りではない。 「このグローブ...もらってくれ。あんたに...もらってほしいんだ...」【中古】 ◆ あしたのジョー 全16巻 ちばてつや 全集 全巻 完結
2010.12.31
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ストックタイムです。 今回のポイント精神病、泥酔など、意思能力を欠く状態における法律行為は当初から無効 である。 問題(平成17年問1 類題) 自己所有の土地「クフィール」を売却する、サキ氏の相手方に関する次の記述につき、正しいものはどれか? ↓については、 買主風間シン氏が、フランスで泥酔して意思無能力者であった場合、風間シン氏はサキとの間で締結した売買契約を取り消せば、当該契約を無効にできる。 という回答は、誤り。そもそも、当初から無効ですから。 ただし、砂漠の「アスワン王国」との契約は、泥酔でも有効だそうです。BOOK【中古】エリア88 ワイド版 全10巻完結セット 新谷かおる
2010.12.31
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ストックタイムです。 今回のポイント胎児でも、損害賠償請求、相続、遺贈については権利があります。 問題 (平成16年問12 類題) 自己所有の建物に妻エルフリーデと居住していたロイエンタール氏が、「マインカイザー!」という意味不明な遺言を残して死亡しました。ロイエンタール氏には、先妻との間に子C及びDがいます。正しいものはどれか? ↓ という問題では、これが正しい。 ロイエンタール氏死亡の時点で、エルフリーデが子(後のフェリックス)を懐妊していた場合、フェリックスは相続人とみなされ、法定相続分はエルフリーデが1/2, C・D・フェリックスは各1/6ずつとなる。 その後のミッターとロイエの友情は、小説版の最後のほうですね。漫画版は、ラインハルトとの微妙な心のすれちがいから、キルヒアイスが・・・までの完結。中古 コミック 漫画 全巻 セット 古本【中古】銀河英雄伝説(1~11巻 完結)【中古本】
2010.12.31
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ひさびさのストックタイムです。 宅建の問題を開いてみると、あら不思議 Q1 AはBの代理人として、B所有の甲土地をCに…云々(代理権無し) Q2Aには…相続人となる子BとCが…云々 Q3A所有の甲建物につき、Bが一時使用目的でなく賃料月額10万円で…云々 ・・・問題に、全く愛着がわかない気づく。。orz そこで、 こうやって、、 こうすると、、、 まぁ、なんということでしょう!!(大改造 劇的B.A.) Q1.ジャギ氏が代理を騙って、ケンシロウ所有のショウキの土地を… Q2.デギン・ザビ氏には相続人となる子、ギレンとキシリアが… Q3.音無響子さん所有の一刻館には、月額賃料10万円で借りている五代君がいます。… 一気に愛着がわきました\(o⌒∇⌒o)/この調子でしばらく書いてみようと思います。 …そういえば、一刻館の家賃っていくらだっけ? 【古本】 めぞん一刻 [文庫版] 全10巻セット 【山城店】 序章 ←今ココ権利関係 20章法令上の制限 18章宅建業法 26章その他 14章lllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllll/ ̄ ̄ヽllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllll / ヽlllllllllllllllllllllllllllllllllllllliiiiiiiiiiiiiiiiiiiiii 成 そ あ .iiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiii| 長 こ き |iiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiii;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;| 終 で ら |;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;| 了 め |;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;:;:;:;:;:;:;:;:;:;:;| だ .た |:;:;:;:;:;:;:;:;:;:;:;:;:;:;:;:;:;:;:;:;:;:;:;:;:;:;:;:;:;| よ ら |:;:;:;:;:;:;:;:;:;:;:;:;:;:;:;:;:;:;::.:.:.:.:.:.:.:.:.:.:ヽ、 /.:.:.:.:.:.:.:.:.:.:.:.:.:.:.:.:.:.:.::. :. :. :. :. :. :. :. ‐‐--‐‐':. :. :. :. :. :. :. :. :. :. :. :.: : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : ,.‐- 、 : : : : 廴ミノ ///¨' 、 y':;:;:;:/⌒i! ◎:;:;:;:;};:;:/;}, ;il||||li' t`'---‐';:;:;:l ,.r'"''、,┘ 7;:;:;:;:;:;:;:;「 ノ4 (⌒i .}:;:;:;:;:;:;;/ /..,__彡{, | `i:;:;:;:;:;} ( .ミi!} l、 .」:;:;:丿 クュ二二`Lっ) `==='
2010.12.31
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ストックタイムです。 「国民の生活が一番」という前に、陛下のご平穏が守られることを、切に願います。 まずはニュースから。天皇陛下「夜のご執務」相次ぐ 書類が来ない...(産経新聞)http://sankei.jp.msn.com/culture/imperial/100204/imp1002040115000-n1.htm(一部抜粋)陛下は午後9時15分ごろからご執務。同様に、午後6時すぎに閣議が終了した26日も、陛下は夜間に執務された。 朝に閣議を行わないのは(中略)民主党政権になり、朝に首相や閣僚が国会答弁のための勉強をするといった理由という。 ↓それでは、夜は何をやっているかと・・・・ 政治活動でキャバクラ利用 江田参院議長、川端文科相ら(産経ニュース)http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/event/crime/307383/ 公費でキャバクラかい!! (ノ`m´)ノ ~┻━┻ (追記)陛下に中国との会見をごり押ししたのも、小沢氏。 さきがけ党首だった鳩山首相(当時)が作った、『ご拝謁申し込み 1ヶ月前ルール』を、破らせたのも小沢氏。 天皇陛下にご残業を強いて、議長、大臣は公費キャバクラ。 小沢氏が中枢に座ってから、日本がどんどん変な方向に進んでいる感じがします。
2010.03.18
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ストックタイムです。 子供手当ての運用案。税金の無駄使いに異議あり! __ _,、;;-;;;'':!!!!!!!!'';;-、、_,,, -=ニ;;;;;!!!|||||||ゞ,、_、-、ミ!!iiL -=ニ;;;;;:::!!||||!<` `'-'iノ -=ニ,、;;:,-、ii/ `''-、_ , _! `ヽ;;;;! !゙ u ニ'ニ`<イ _i_,ゝ;; u . )i 、'゙(~'、 !. 、──-/ u _,、-;;;゙/;;;;i '、  ̄ ̄/ _、-::''゙::::::::;;;/;;;;;;;i ヽ, `'',,- -' u ,、;;';゙;;;;::゙::、::::::::::::::/::_:::_ i、. /ニ::i.´!\ u /;;;;;;;;;;;;;;;;;::::i::::::::::::::~,、-::'::|ヽ,/i|||||i !:::i丶 i;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;::::i:::::::::: <:::::::::::::i ゙i||i゙ `|、::ゞ:゙:、 !;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;:::::!::::::::::::ヽ;::::::::::!. ||||| i:::゙::、::::::ヽ, !;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;:::::|:::::::::::::::::'、::::::::! i|||||! i::::゚:/:::::::::i::゙i |;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;:::::i::::::::::::::::::::゙、::::::! i|||||||.!::::/:::::::::::!::::! i;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;::::!:::::::::::::::::::::::゙.、:::i.i||||||/:::/::::::::::::i:::::| i;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;:::!::::::::::::::::::::::::::::゙'、゙!||||'::::/::;;;;;;::::::!::::::! |;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;:::!:::::::::::::::::::::::::::::::::゙'.i|';/::::::::::::`7:::::::! i;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;:::|:::::::::::::::::::::::::::::::::::::ii゙:::::::::::::::::::/:::::::::! i;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;::!::::::::::::::::::i::::::::::::::::::|O::::::::::::::/::::::::::::!┌‐────┐:::::::::::::i:::::::::::::::::::!:::::::::::::i::::!::::::::::::::i│ ナルホド |::::::::::::::::!::::::::::::::::::i:::::::::::::i::::!::::::::::::::i├───‐─┴────────────────────────|何と言っていいのやら...。└─────────────────────────────‐ というのは、子供手当て法案(民主党案)日本人の親が海外駐在(子供は日本で学校) →不支給出稼ぎ外国人(子供は海外現地) →全員支給。養子でも支給。 変ですね。外国人が「子供(養子)が祖国に20人居る」と申請するだけで(証明書は、村長の一筆でもOK)「はい毎月52万円支給♪♪」orzhttp://tom5023.iza.ne.jp/blog/entry/1476613/ せっかく納めた税金が、バカみたいに海外に流れて行っちゃいませんか? あ、鳩山総理は、子供に手当て(親から毎月1500万円)税金納めてなかったか・・・(爆)サラリーマンの平均年収は1000万円と思ってる方ですし・・・orzhttp://news.livedoor.com/article/detail/4476438/ ドブに銭を捨てるような子供手当て運用。主婦増税(扶養控除カット)も付いてきます。 もっと有効な税金の使い方はないのでしょうか?? (新聞ニュースソースも付きました)子ども手当を来年6月から支給 民主案、婚外子・外国人も(東京新聞)http://www.tokyo-np.co.jp/article/feature/09_sousenkyo/all/CK2009080802100005.html
2010.03.10
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ストックタイムです。 今朝もいい目覚め。^o^娘タイム(2歳)がチャンバラに目覚めたとです。 朝も、いきなり無防備に パチーン!(><夜も、いきなり奇襲 パチーン!(>< イテテというと、「ごめんちゃい。でも・・・」 タイム 「でも・・・」(*・・*) (でも・・・・???) 「パパだけ」ヽ(*⌒∇⌒*)ノ ・・・・その「パパだけ」は ありがたくなかとです(爆) それはそうと、銅沢市(仮名)の商業用不動産が、相当落ちてます。 不動産・建設会社「売主」の、一棟/土地売りも増えています。(F井不動産、Doハウス、T商不動産 ・・・伏字になってない??) まだまだ下落が続きそうです。 不況までに準備して、買うほうにはありがたい。商業地にしても賃貸にしても、安く買えれば買えた分だけお客様にサービスで還元できます。 不況も、ありがたい^o^ (P.S. )店舗併用住宅は、「商用不動産」として、不況では同スペックの「住宅」よりも割安になる傾向があります。 ねらい目です(☆▽☆)もともと、「住宅」に比べて買い手が非常に少ない市場だからでしょうか。
2010.03.06
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ストックタイムです。 「根無し草」でOKなのは、あと2年程度。子供が転校・転校を繰り返さないために、住宅戦略を考えています。 不況で土地・住宅相場が相当落ちてくれたため、いろいろな戦略を立てられます。 ありがたい^o^ ケース1.スモールハウス戦略築20年、交通の便がよい20坪級の住宅(4K相当)を入手+リフォーム。銅沢(仮名)市内でも、今の成約事例では総額700万円程度から入手可能。↓無借金で現金を多めに温存。収益物件・株の暴落待ちも可能。ただし、店舗を借りる場合、損益分岐点が年間約120万円~となる。 ケース2.店舗併用住宅戦略築20年、好立地な法床40~60坪程度の店舗併用住宅を入手、リフォーム。(総額1500万円程度)↓無借金で、店舗起業可能。 老後は、倉庫or二世帯にも転用可能。店舗賃貸料無しのため、損益分岐点はほぼゼロ。給与・配当キャッシュフロー(年150万円)もそのまま安全域。 ケース3.収益物件ヤドカリ戦略。ボロ収益物件を入手して、住みながらヤドカリ修理。 ケース4.銀行の家畜戦略銅沢市(仮名)の高級住宅街に、住宅を新築。頭金1500万円を払い、2000万円を「ブラック35」(仮名)で35年借りて住む。 35年間の総利息▲1400万円を見込むと、残債額は3400万円。元利均等払いなら、年100万円を銀行に上納。 35年間、ひたすら自分・家族の健康と会社の安全を祈り続ける。 上納金が払えなくなったら、資産バイバイ、家バイバイ。競売三点セット行き(gkbr 「男の城」と呼べるのは、4番かなぁ・・・・(爆)
2010.02.20
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ストックタイムです。 男子には12歳から15歳までの間に100回の売買仲介を行う通過儀礼が義務付けられており、このため「男子の生存率は1%」と評される。これを完遂した者は「修羅」と呼ばれ、社名の由来ともなっている。 (民明書房より) というくらい、フルコミッション(完全歩合制。お客様に選ばれ続けなければ給料ゼロ)売買・仲介専門(宵越しの賃貸管理物件は持たねぇ!)で生き残ったプロの知識・経験と情報量はとてつもないと気づかされました。(「羅将」の資金量もとてつもないです・・・(爆汗) 前回、「地域一番」「知り尽くしています」と自信たっぷりの老舗不動産の方にお任せして、 好立地の居抜き物件を玉砕転進(T0T した件ですが、 なんのことはない、ワタクシがお願いするところ(賃貸が主体の老舗/売買のプロ)を間違えただけと気づきました。。(恥) それでも、ありがたいのは人のご縁。^o^ 修羅を完遂した社長様から、様々な起業アドバイスと協業のオファーまでいただきました。(ビジネスが孵化していないので、大いにリップサービス含む^^; ただし、社長にも儲けていただく『三方良しのシステム』ができれば、協業は実現可能。) マダム(元起業社長・恩人)といい、修羅社長といい、 不思議なご縁があります。 やっぱり、ワクワクが止まらない♪^o^
2010.02.19
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ストックタイムです。 不動産(仲介)の不思議な慣習。ちょっぴり不条理を感じています(^^; 結論:仕事してくださいorz (これまでの流れ)1.およそ1年前。 不動産A社に、B社元付けの売り店舗を紹介される。 (売り出し値****万円) ↓ 2.とりあえず内見。 ↓ 3.内装がバタバタ。割高のため転進。 ↓ 4.やっぱり高いので、1年たっても(計約3年)売れ残り。 ↓ 5.中はボロボロでも築20年弱。 「今の土地値-解体費」程度の指値が通るなら 買いたいと感じる。(結果として売り出しの4割引) ↓ 6.A社に、4割引くらいで買付提出可能か聞いてみる。 『値段を下げてないので、値引き困難と想像します』 『5%引きくらいの交渉なら、まとめられます』 『その価格帯でOKなら交渉に入ります。』 『B社と売主の今の希望価格? 過去の買付け値? 聞いてませんし交渉に入るまで聞きません』 ↓ 7.希望価格で買付けを出せるかの打診すら 断られるのは不満。(決めるのは売主と買主では?) ↓ 8.一度内見したお客は、A社以外の 他の会社は取れないらしい。 ←今ココ。 例えば、B社に打診して仮に「半年前、2割引の買付け却下」 などのいきさつがあれば、納得して転進します。 しかし、なぜ買主側でストップ??過去の買付け経緯や、今の希望価格を聞くこともできないとは???? 一度内見したらおしまい。A社ごと切り捨てて、転進しかないのでしょうか?
2010.02.09
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ストックタイムです。 当社へ、アルカリ整水器の売り込み。労組が「従業員の健康のため」と押し込んできた。 きっと、専従連中が袖の下+接待でも受けたのだろうww話だけは聞こう。 見てたら腹筋が崩壊(爆) 某 日本トリ○のアルカリ整水器。・・・・インチキすぎる(笑) 「良い水は、測定すると赤くなります!!」 →フェノールフタレイン溶液を入れただけ。 (アルカリに反応) 「良い水は、お茶が濃く出ます!」→PH(アルカリ)でお茶の色素が変わっただけ。 「こんなに汚染されたイソジン水の色が消えます!!」→ヨウ素(I2)がアルカリ還元されただけ。 それ以前にヨウ素汚染って・・・ 「うがい」=「のど汚染」ですか?(笑) 「米のとぎ汁も、ほらこんなに真っ白!!」→お米にはアルカリ崩壊性あり。 アミノペラチン鎖長分布がありますががが。。 あんなものを、30万円で買わせようと…( ̄0 ̄;;2~3質問したら、販売員真っ青www タバコの灰を水道水に溶かしてみたら、 真っ赤!「良い水は測定したら、赤色になります」自己責任で飲んでください→販売員さん(笑)(アンモニアと灰汁で、強アルカリ性です) 販売員がもし「悪意」で、単なる化学反応と知りながら売ってたら悪意は、「サブリース賃貸物件」級だ(爆) どんな仕事でも、お客様を騙したくないと思った、今日この頃でした。^o^
2010.02.09
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ストックタイムです。 中華バブル。そろそろ来た感があります。 ある程度の食料備蓄があれば、万一の際にも、何にも無いにしても安心です。^o^ 中国の招商銀行と中信銀行を「D」に格下げ-フィッチhttp://www.bloomberg.co.jp/apps/news?pid=infoseek_jp&sid=a_236KpiSrOM(それに吊られて?) 日銀の資金供給オペが大幅札割れhttp://www.bloomberg.co.jp/apps/news?pid=infoseek_jp&sid=aXzJqv971JhU もともと異常だった中国の銀行。好況時(2007~2008)の「国有銀行」ですら、米国の上場基準を満たせない銀行(gkbr 銀行が共産党の財布となる。↓ 乱脈融資 ↓不良債権の山↓サブプライム・リーマンショック。 ↓お札を印刷して穴埋め(高インフレ) ↓総量規制↓アメリカが(中国と緊張状態にある)台湾に兵器売却。中華資源バブル、壊滅へ・・・?フィッチ各付け、中国の16の銀行がD~E。 ←今ココ
2010.02.03
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ストックタイムです。 孵化ビジネスに不動産収益も持たせるため、初期の2つの壁の突破方法を探ってみます。 第一の壁:専任の取引主任者(法律)これは突破可能。 1.人が不在でも動くシステムを作る。↓2.ワタクシの不在時は、店内の独立スペースを 閉めればOK^o^ 第二の壁:副業規定(私法) 公務員様でもおおっぴらにできる副業は、兼業農業・家業手伝い・株・賃貸経営。 公務員様に不動産が人気なのも、この理由から。1,000万円級の種銭の賃貸経営も、意外と激戦区です。 その上のビジネスに入るには、副業規定の壁(リスク)。 これも以下に抵触しなければ、突破可能でしょう。 1.心身疲労による本来の労務提供の不完全化2.企業機密漏洩防止3.企業ブランド低下 とりあえず、大丈夫そう。^o^ 利益からではなくて、「お客様に何が出来るか。」「どんな笑顔、幸せを作り出せるか。」「社会に何が出来るか。」 から想像開始。 今あるチャンス・資源を組み立てて、ビジネスプランを考えるのは楽しいです(≧∇≦)
2010.01.29
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ストックタイムです。 松崎サブロー社長(仮名)に、ビジネス腹案(改良版)を相談してみました。 前回は玉砕。いただいたアドバイスを元に、プランを練り直してみました。 ドキドキ。 結果、見込みあり^o^/ 今までの不動産業者が考え付かなかったビジネス形態 のようです^o^ 孵化した場合、立ち上げと、提携まで協力していただけるようです^o^ ただし、越えなければいけない壁も。明日以降、検討です^^
2010.01.28
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ストックタイムです。 入札は成果無し。どれも、200万円くらいの差でせり負け。安い価格帯でこの差額なら、未練無し^ ^;; サンプルは少ないが、安い価格帯では本当のボロ以外、過去2年のデータより落札額が高い感じがする。 そういえば、銅沢市(仮名)でも、 「中古は1500万円以下を探す人が激増。良いものが出たらすぐ売れている」と聞く。 1500万円なら、ローンは月々約6万円の返済。 ローンに無理をしない価格帯。競売でも、落札額が高くなってきた?? 不況で、不動産の「売れ筋価格帯」が下がっているのかもしれない。 できるだけ安く仕入れたいので、じっとボロスカウターで分析です(^o^
2010.01.23
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ストックタイムです。 初入札+明日開札。決戦は水曜日。 他の入札者はどんな価格をつけるのだろうか?? ボロスカウターにもどんどん情報を入れよう。なかなか楽しみです。^o^
2010.01.19
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ストックタイムです。 つらつら書いていってみます。面白いです^o^ 企業家とは。↓↓ 「現時点でコントロール可能な 資源の種類や量にかかわりなく、 チャンスを追求すること。」 この言葉はその通りだと思います。 だって、 「~だからできない」とか、 「○○さんのように、環境に恵まれていないから自分には出来ない」 という言葉がくせになると、 そこで可能性も成長も止まっちゃいます。 優れた人を見習ったり、資源の相互活用を見つける楽しさも消えます。 なにより、資源の量を悲観するより、チャンスを追求してワクワクしているほうが、それだけで楽しいですから♪^o^
2010.01.18
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ストックタイムです。 読書で気づいたことをつらつらと書いていってみます。 “金持ち父さんの 子供はみんな天才” より。 「お金は君を幸せにしない。 金持ちになったら幸せになれるなんて 決して考えるな。 金持ちになる過程で幸せでなかったら たいていは金持ちになっても幸せになれない。 だから、金持ちだろうが貧乏だろうが 幸せであるようにしなくちゃいけないんだ」 これは本当にそうだと思います。幸せに生きている人に共通しています。 私生活の恩人、もと起業社長(マダム)も同じ教えです。 「日々の良いことと感謝を、一行の ワクワク日記に書きとめて生きること。 幸せはゴールではなくて、毎日にあるから。」 「50歳、60歳。 (奥さんが)パートで安全に小銭を稼いで、 後になってから、 『~すれば良かった』という人生より、 『やってみた』人生のほうが夢がある^o^」 人の出会いは、ありがたい。あしたのために の原動力です(≧∇≦)
2010.01.17
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ストックタイムです。 時間をひねり出して、まずは宅建へトライ中。「金持ち父さんの 子供はみんな天才」 も読み進めています。 金持ち父さんの使う「言葉」が面白いです (≧∇≦) 仕事+子育て+起業+読書。 時間が無い時ほど、なぜか自分を伸ばせます。不思議なものです。(?? 話は変わりますが、 よく聞く言葉に、昔から違和感を覚えていました。「自宅は男の城」「一国一城の主」 違和感が出てこないでしょうか。 どこの世界に、「借金城主」や「年貢を納め続ける主公」、「30年働き続けないと一族追放される殿様」がいるのでしょうー。 年貢を納められなくなると、落城は一瞬。残債と、大事な家族とともに追い出されます。 家をこれから建てる、ある家族のコメント。「ローンで鍵っ子。お金も時間もなくなって当面旅行に行けなくなるから、家族の記念にディズニーに行こう!」 家族の時間を減らす場所が、城なのでしょうか??? 本当の城は、自分と子供への、正しい教育+笑顔と感じています^o^
2010.01.16
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ストックタイムです。 出しちゃいます、四次元ポケットから。 ボロえもんの 最短資格勉強法~♪ ステップ0:準備・日程調査 10月の第三日曜日・成功者の記録を読む。・ワクワクしている人と時間を過ごして、エネルギーをいただく。ぎゃーーー(TT 日程は電検1種と見事に同時期。。。相当きつい。 でも、どっちも前進だ(笑) ステップ1.ひたすら過去問題を解く。 『よくある失敗』 参考書を1ページ目からちまちま。 たいがい心が折れます(笑) ひねりこむように 解くべし!解くべし! ステップ2.問題は5~10年分×3周 最初はすぐ答えを見る。 「なぜその答えになるか?」を参考書で辞書引き。 10年分をこう繰り返すと、自分の頭にその分野の「言葉」「考え方」が徐々に入って、ある時気づいたら『いきなり』わかります。 ステップ3:右脳を使うと楽。 ステップ4.自己イメージ=ワクワクを絶やさない^o^・お世話になってきた社会にどう還元できるか。・お客様にどんな幸せをもたらすことができるか。 ¥はその対価。・勉強中は、山登りの自分をイメージ。 その道を行けば・・・(略) 山は険しいが、頂上には素晴らしい太陽と見たことのない景色がある。 今、自分は山の中腹。 降りるも、登るも、自分次第。 難しい試験ほど、歩き続けることに意味あり。 少なくとも、歩いた分は社会に還元できます。 取れればなおOKですが(笑) 5年後の自分のために、やってみます^o^ (ただしワタクシ、始めるのも、損切り(撤退・転進)の場合も早いです・・・(爆))
2010.01.11
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ストックタイムです。 投資家、実業家のビジネスモデルを、次々と紐解いています。「考え方」をトレースするのは楽しいです^o^ 結論:有望なビジネスモデル素案が完成。 その布石としてブログをしばらく「電気屋の宅建講座」にシフトします。わくわくが止まりません^o^ ビジネスの力(ロバキヨ本参考、ストックタイムの仮定式)1.ビジネスモデルの力×2.ビジネスシステム・人の力 ×3.情報(規模)の力この3つの掛け算です。 例えば、1.ビジネスモデルの力(例)南極で氷を売ったり、シベリアでクーラーを売るビジネス は力が無いですね(笑)大目標は、価値のあるものを安く手に入れること。 2.ビジネスシステム・人の力労働力投入は、使いすぎると本業に影響が出ます。ワタクシにできるのは、自分が入らなくても動く「システム」の構築と、それを動かしてくれるチームの確保。 戦略をここに絞り込みます。 3.情報・規模の力。情報・ネットワーク規模の力です。 今日の仕事は、1~3の腹案を不動産のおししょー様に相談することでした。 当初の相談は、『1を「戸建賃貸」 とした場合、2、3の活かし方』でした。見事玉砕。 その「ビジネスでは旨味がない」。。。orz ↓結論(守秘義務あり) 「1をモゴモゴモゴ、とすれば、ビジネスプランとして2、3を最大に活かせる」 ということで、ブログをしばらく「電気屋の宅建講座」とします。まだ問題は見ていませんが、 電験1・2種のような鬼試験ではありませんように・・・・(祈)
2010.01.09
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ストックタイムです。 今年は不動産ダイエット。毎日1時間半は歩いています。 ^o^ (内訳)・通勤 … 1時間 ルートを変えて、物件のデザイン・色を見ながら。・不動産 … 30分 (地裁or市役所or銀行) 楽しく歩くのが大事。物件の閲覧室で、思いがけない人脈もできるかもしれない^o^ 何より、帰宅後第三のビールが美味い♪ U-(≧∇≦)(重要) 健康で、素敵な物件に数多くめぐりあえますように^o^
2010.01.08
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ストックタイムです。 今年の目標、CASHFLOW総統の随筆版に自己コメントです。今年は「金銭的構造がすばらしい物件」と、可能な限りいくつでもめぐり合いたいと思います。^o^そのために「ちょっと高くても買いたい心」をぐっと抑えて1.価格基準を守って指値、入札を入れ続ける。2.現地、図面を見続ける。3.物件運営の方法を引き続き勉強。4.よちよち歩きのビジネスを立ち上げる。 が目標です。 補足:現時点では、もし物件が買えても、DIYで扱える物件は年に1件~2件。子育て、仕事にも時間が取られて、価値の上昇も中途半端です。 そのため 金銭的に素晴らしい物件を買い続けられるシステム(チーム)を作りたいと思います。 買付け、戦略はCASHFLOW先生。戦略の幅広さはジム兄ぃ様。チーム作りは藤山勇司先生の手法をトレースしてみます。^o^
2010.01.02
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ストックタイムです。 今年はビジネス孵化の準備もしていた今日この頃。大晦日の読書中、突然アイディアが!!試行錯誤のレインボーブリッジを封鎖できました。 「三方良し」のビジネス案 決定~♪O(≧∇≦)ヨメからもGOサイン!金沢初となる、超ニッチな商品です。(テストショップは出店済み) 手塩にかけた子(商品)が無事に孵化するでしょうか?ワクワクが止まりません(≧∇≦)年明けから無料試供品の提供に行こう~♪ 才能あふれる有名ブロガー水洗、、、もとい推薦 「あなたの会社が90日で儲かる!」 からヒントをいただきました。 人脈・知識のレバレッジです。 ありがたい^o^
2009.12.31
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ストックタイムです。 ガシガシ掃除しました(≧∇≦)O ちょっとでも使わないものはガシガシ捨てるのでヨメに「有名ブロガーの物件掃除みたい」と言われました。ex.不動産のリサイクル屋さん(せんとくん様)ex.エグゼクティブボロデューサー(ジム兄ぃ様) うれしい限りです^o^ ワタクシの掃除スタイルは単純 1.ちょっとでも要らないものはガシガシ捨てる。 もともと物を買いませんので、不用品を捨てるのは快感です^o^ 2.収納スペースを「これでもか!!」と作る。 収納力 >> 物 となれば、掃除の手間は3割ほどになります。 ちまちま時間をかけて収納整理するのは性に合いません^o^ 3.機械力を使う ちまちま草むしりなんて、ヒマで死にそう。 粒調砕石をランマで敷き均すか、エンジン草刈機で一発です。 当時※00万円の庭石?? 収益を生まないものは、ピックでG.L.下50センチ破砕。 子供が生まれる前に、乾燥機を購入。 子育て+乾しは大変。。--;; た、、たしかに物件掃除向きの性格です(爆
2009.12.27
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ストックタイムです。 ボロリフォームのため必要な兵站(チーム・資材)を確認します。そして、手帳と兵站くん(R)に情報登録。アレックス・キャゼルヌ風味の投資です。 リフォームチーム(外注含む)・大工職人 ・外壁、室内塗装・畳の表替え・水道工事・美装・クリーニングチーム・簡易労働力投入(シルバー人材センター) 不動産チーム・不動産会社をリスト化。一般媒介契約で確保。 (売り止め等の連絡網はどうする?)・家賃保証会社 労働力投入常備品 ・工具ボックス(電動ドライバ、ニッパー、ペンチ、モンキー、番線、くぎ抜き…etc) ・外まわり(ケルヒャー)・ワックス・ニス用品(クイックルワイパー+ワックス+ニス+ハケ+ボロ)・キーボックス・掃除機、鉄の爪 労働力投入随時購入品 台所(カッティングシート)フローリングA(フローリング、幅木、鉄尺、カッターナイフ)フローリングB(クッションフロアー)天井A(胴縁+カラーベニア) 壁A(養生シート)外装(防草シート、砕石)水周り(ゴム手袋、耐水紙やすり1000番)のぼり アズマックスくん付き借用品(別掲)・草刈り機、チェーンソー、ハシゴ、脚立、剣スコ、角スコ、のこぎり あとは、勝てるチームのパズルを埋めながら正面突破!(≧∇≦) 流れ作業レベルまで仕上がれば、立派な?? B(ボロ)クワドラントの住人だ^o^
2009.12.26
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ストックタイムです。 金沢支部の入札締め切り、次回は1月13日です。不動産の買付けの値段。これがなかなか難しくもあり、楽しい。^o^ でも、 ボロスカウター(R)で見えるのは、値段だけ。物件の競争力は測れません。 ということで、作っちゃいます。 ボロ褒めくん1号(R) (≧∇≦)v ボロ褒めくんのゴール:お客様を快適にしたい。 ↓ その前にすること。 ・物件の長所を伸ばしてあげよう。・物件の長所を想像しながら買付けしよう。 ↓何を基準にするか? 「物を買う時の、気持ちの4つの欲求」 (byストックタイム)(1)人に認められたい欲求(キレイ、素敵と言われたい)(2)家族や財産を守りたい欲求 (子供や親、財産を守りたい)(3)生活を楽しく便利にしたい欲求(楽をしたい。快適に過ごしたい)(4)自己実現をかなえる欲求(成長したい。能力を伸ばしたい) この部分を入力することで、愛すべきボロちゃんの長所を、最大に引き出してあげようと思います。ナイスですねー(≧∇≦)v
2009.12.26
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ストックタイムです。 ボロスカウター(R)に反応した物件の一つ。所有者不在。占有者ドラゴンレーダー反応も今のところ無し。 買えた場合、買受人資格で元所有者を見つける予定ですが、どーーーしても見つからなかった場合の手立て。 『建物明渡事件の実務と書式』 で、楽ができる布石を考えます。 (布石)催告・公示書貼り付け期日に行うこと。(1)立会いし、目的外動産の大きさ・量の確認。 →人員・ダンボール・バッカン見込み。(2)元所有者聞き取り探しの「名分」をチェック。(仏壇・記念の品など)(3)目的外動産 所有権放棄の認定をお願いする。 (退去後長期間経過している場合)(4)現地売却・現地保管の可否をお伺いする。↓↓ 結果は4ケース↓1.断行実施日における売却2.即日売却3.断行実施日から一週間未満の日を売却期日とする売却4.動産執行の例による売却 ・このケースでも現地保管可能。 うーん、中に人が住んでるほうが楽かもしれない。でも、事件の手がかりを探す探偵みたいでワクワクする^o^
2009.12.25
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ストックタイムです。 その他考慮事項・落札時に借地権契約が解除されていることがあるため注意。・登記情報提供サービスの活用http://www1.touki.or.jp/gateway.html・所有者の電話番号を104で確認。(交渉ルートの確認)・同時期の事件番号から、所有者把握の難易度を推定。・裁判所閲覧室では、BITのように黒塗りなし。・任意売却物件の期日は、配当要求終期の公告でチェック可能。・買受人資格で競売記録閲覧 ・使用権限=使用貸借 は非常に弱い。・不動産引渡し命令 →(一週間)→確定。 代金納付時に行うと良い。 買受人資格でも所有者の連絡がつかめないと、動産処分が面倒になりそう。国を通じて明け渡し→現地保管(鍵交換)→(3週間)→処分 でしょうか。 現地保管を認めてくれなくて、ボロちゃんに数十万円の費用がかかったら かかったら。。 たらーーーーー(冷や汗) ワタクシに、AEDが必要です(爆 斉藤一人さまの言葉より。「ついてる。 嬉しい。 楽しい。 感謝してます。 幸せ。 ありがとう。 ゆるします。 やってやれないことはない、やらずにできるわけがない。」 「できない」「難しい」という言葉より、「どうすればできるか」考えたほうが楽しい。いい時代に生きている。わくわくする^o^
2009.12.23
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ストックタイムです。 競売後のリスク要因洗い出しと、対処カード(案)手持ちカードは多ければ多いほどナイスです。できるだけ使いたくないカードもありますが。 1.買付け値を押さえて『安全域』を大きく取る戦略・ボロスカウター(改良中^o^) ・地代確定/指値 二択カード・新聞、周辺聞き込みで事故リスク低減 2.占有者リスク低減策カード ・周辺聞き込み・電気メーターチェック・短期賃貸借の有無および年度チェック・占有者→賃貸への切り替え・個人再生手続き/サービサーとの減額交渉・不動産引渡し命令の申し立て・火災保険・催告書および使用対価回収 ・立ち退き委託・強制執行 3.目的外動産『地雷』 第三者所有物『地雷』リスク低減策カード ・執行官承認のもと現地保管or即時売却or廃棄物扱い・残置物処分委託書 最大の特徴は、真面目な人は賃貸でそのまま住む選択肢もある点。 三点セットを見ると、コドモ部屋の写真を時々見つける。一瞬、見るのも止めようかとも思う。でも、再販業者さんが買うとほぼ「立ち退き」の一択だ。 (または買い戻し)ワタクシの戦略なら、そのまま暮らしたい人に別の選択肢も用意できる。 おもちゃのあるコドモ部屋の写真を見て、勢いでここまで調べてしまった。。今まで、いくら稼いでも、難関の試験を取っても埋まらなかった『何か』。 ボロ不動産投資とは、子供の頃叶わなかったその『何か』を埋めていく時間なのかもしれない。 そんな未来も楽しみだ♪(≧∇≦)
2009.12.20
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ストックタイム@ソリッドスネークです。 K市物件の潜入任務完了しました。く(≧∇≦)大収穫です。 本日の任務内容・ボロスカウター物件 周辺人民へ聞き取り・ボロスカウター物件 外観点検・戸建『相場』調査 in 不動産屋さん・戸建『需要』調査 in 不動産屋さん・敷金・礼金『相場』調査 in 不動産屋さん・市場物件視察 ボロスカウター(ver.1.01)が割り出した家賃(高め)↑市場(安め)↓の地域。データ通りでした(≧∇≦) 今回偵察した物件「加代」「加奈」(仮称)希望値で落とせる可能性もあります。 (ストックタイムのデータと仮定) その土地のリフォーム転売業者さんは、過去3年のデータで、条件によっては安めにいれている 傾向を見つけました。基本的に彼らはキャピタルを狙うので、売れ残りと時間が かかること(ストランデッドコスト)を極端に嫌う習性があるのでしょう) でも、『希望値』でなければ買えなくてもいいです。本業収入があるので、年1~2軒の取引で十分。 マグロのような(泳ぎ続けなければ死んでしまう)リフォーム業者さんとはちがう「待てる強み」です d(≧∇≦) やっぱりわくわくが止まりません^o^
2009.12.20
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ストックタイムです。 週末はコドモを遊ばせるのも日課。これが無いと、ヨメが平日の子育て+週末で疲れきってしまう。 今年に入って、いいところを発見しました。東京インペリアル(仮称)という家具屋さんの子供ランド。ここは最高。 小学校体育館くらいの広さに保育のおねぇさん付き。暖房付き。遊具付き。1時間100円だ。 NTT子供は、帰りの車で寝るくらい運動。付き添い中に不動産の本を読んでいられる。ありがたい^o^ 省エネで子供を遊ばせて、不動産の勉強。明日も子供を物件探しで疲れさせる。ヨメもリフレッシュ。 一石三鳥だ^o^
2009.12.19
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ストックタイムです。ボロスカウター(ver.1.01)に情報が入りました。^0^戦闘力の高そうなボロ物件がありましたので、土日の聞き込みに走ります。 今後の予定 (入札編) 物件聞き込み、現地調査 ←今ココ↓法務局調査↓専門家(おししょー様)に相談(献上品持参) ↓住民票の取得 買受申し出保証金の振込み。 入札保証金振込み証明書受領。入札書+専用封筒。 入札書はコピーをとる。↓入札日 1/6~1/13までに納付。↓1/27(金)売却決定。 (次順位買受申し出) ・メモしてボロスカウターに入力、改良。・特別売却の情報を最速で掴む。(三点セット再閲覧) ID野球ならぬ、IDボロスカウト♪ ナベツネ軍(仮名)のように高給S級物件揃いでなくてもいい。 それぞれの良さがあるから。 長所を伸ばして、美しく再生させたい^o^ P.S.『エグゼクティブボロデューサー』ジム鈴木様のおかげで、ストライクゾーンがものすごーーく広くなりました。ありがとうございます。^o^竹内かなと様のおかげで、内装補修でカバーできる範囲が想像できるようになりました。ありがとうございます。^o^黄金ガール様のおかげで、写真を見ながら内装、カラーリング、付加価値創造の楽しさを知りました。ありがとうございます。^o^
2009.12.18
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ストックタイムです。 これまでより多くの物件が競売に流れてきている。そうか、リーマンショックから一年ちょっと。手続きが進むころだ。 今年9月に緊急輸血(補正予算)を止めてから3ヶ月。急に資金を止められて、3ヶ月手形の不渡りも多いとのこと。来年は、鳩山不況の影響がもっと出てくるだろう。 競売1件1件には、住む人の生活がある。三点セットを見ながら、昔を思い出す。急に引越しと聞いて、まだ新しいランドセルに宝物をつめて寝たこと。。とても書ききれない。 ボロスカウターはたんなる数字。そこに「生活」はない。もし買えたとして、どうするだろう?普通に、一生懸命に生きている人とは、可能な限りWin-Winの関係を築いていきたい。
2009.12.17
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ストックタイムです。5年後の目標設定を考えています。 目標:突発リタイヤに耐えられること。 (何もしない場合、年出費200万円の経済的自由度は14.6年。(年金7万円を考慮))数値目標(仮):本業以外に、300万円/年の表面収入を確保。 安全性を優先し、レバレッジの目安を50%とする。 この数値目標(仮)が達成可能かについて検証します。 現状分析: 流動資産…(単体)1,300万円 (連結)ヒミツ♪(ToT) 。流動負債…無し。 安全のため単体決算。投資その他資産(投資証券、定期預金) …安全のため、元本・収益ゼロとして扱う。キャッシュフロー +80万円/年。 …安全のため、配当は加算。賞与は不加算。 超概算ケースA:主たる収入がショップ(店舗併用住宅)流動資産1,700万円+負債300万円 → 固定資産,棚卸資産2,000万円 (残存価値20年を、2,000万円で調達。店舗部分を約1/3の700万円とスル。)損益分岐点:タコ配を避けるため、35万円/年の店舗投資回収を見込む。5年後売り上げ目標: 粗利益335万円/年 → 28万円/月 (ヨメ単体(寄与度100%)でここに目標設定するのは酷。持ち家という負債も発生。) 超概算ケースB:主たる収入が不動産(レバレッジ無し)流動資産1,700万円 → 固定資産1,700万円(愛すべきボロ物件)運用利回り … 実質15%とすれば、255万円/年。 ほぼ達成。 ただし投資回収は6.7年なので、またタコ配中。 超概算ケースC:ヤドカリ投資(ネットショップ)流動資産 → 固定資産(ボロ物件再生+ネットショップ倉庫として使用) →お客様キャピタルゲインゼロのケース。5年後売り上げ目標: 粗利益300万円/年 ÷ 原価率0.33 ÷12(ヶ月) ≒ 75万円/月 ∴ケースB、ケースCの同時並行が有力。↓↓中期戦略↓・市場・競売を分析して、有利に買える地域を絞り込む。・出物を買えるキャッシュ、知識、不動産人脈を蓄える。・ネットショップへの展開準備。・市場テスト(女性起業支援・チャレンジショップ)があれば引き続き掴む。・将来的には実店舗展開したいので、よほどの店舗出物が出たら押さえる。 (仮)案ですので、日々、優れたやり方を見習い続けたいと思います。わくわくが止まりません^o^
2009.12.12
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ストックタイムです。 タイトルはそのとおり。「億万長者より手取り1000万円が一番幸せ」(吉川英一先生) から。 遅ればせながら本日拝読しました。 楽しいです、この本^o^「メンタンピン三色」のようなきれいな理想形o(≧∇≦o) また優れた書にめぐり合ったことを感謝します。 5年後の目標。給料収入+不動産+事業収入での所得税ゾーン。次回書き込みから計算してみます。^o^ (現状)ヨメは一度勤め人を辞めて、子育て中。勤め人時代の会社は相当過酷。 休んでほしい。ただし、一度辞めるルートを選ぶと先が細い。↓↓多くの人が選ぶのは、この三択。↓ 1.専業主婦/趣味 2.保育園に預けて、(時給制)フルタイム復帰コース3.幼稚園の時間で、短時間パート復帰コース。 ただ、そういったコモディティーの道はツマラナイ。 年をとってからでもできる仕事や、体を壊す過酷な仕事は、最後の選択でいい。 そういうワタクシ自身。5年前。激務な職場。マ男(小池鉄平)職場の一つに足を踏み入れた。・毎月平均1**時間の無給残業+休日無給出勤。・珍しく早く帰ったら、2歳のNTTコドモに「ママお客さん」といわれたA先輩。(ToT・珍しく休日の朝寝てたら、3歳のNTTコドモに「知らない人が寝てる!」とマジ泣きされたB先輩。・欝で退職する人、インフルエンザ脳炎まで進行して救急車の人。 胃に穴が開いて吐血、救急車の人。 過労で難聴が残った人。 総合病院のような職場だった。 体や家庭が壊れても会社は面倒を見てくれない。その前に、今の職場に拾っていただいた。年を取ったり、住宅ローンを組んでたら耐えるしかなかっただろう。ありがたい^o^ 人生は一度きり。ヨメも、皆が行く狭い道ではなく楽しい道を探して欲しい^o^
2009.12.12
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ストックタイムです。考えを整理するための1P独り言。聞き流してください(爆) 今までの主収入は ほとんどがEから。一部、マニアックなSクワドラント(絵合わせで60万円/年程度) 時給3000円でワタクシのポケットに。ゴチです。(爆) 趣味、勉強、飲み代、結婚と、よく使いましたが(特に結婚式・・・・・なんて原価率。 吐きそうにナルorz)社会人収入にはほとんど手をつけなかったので、予定どおり貯まりました。 さて、これから。30歳1000諭吉の目標は、余力を残してクリア。活用に進んでいます。 主な方向は3方面。 方面1.(S/B)ビジネス 居抜き店舗(併用住宅)または、ネットショップ。1事業目の孵化を目指します。^o^ 方面2.(S/I)北陸でボロ物件の再生。こちらも孵化させれば収入の柱。居抜き店舗と合わせて、売買が得意な不動産様にお願いしています。 3.(I)アパート/マンションオーナーチェンジ。手の届きにくい価格帯にも手が届く資金量なので、寺尾恵介先生の高利回り戦略をアレンジ。(GM小場様風に手出し資金30~50%)ただし、この方面への進出はヨメが反対。今は転進。。。 機会を捕まえ、自己啓発に100諭吉以上投入。お友達を連れて戻ってきてね^^ ただ、月家賃500円で家族必死にやりくり・労働力投入した生活もなつかしくなるのは、なんでだろう。。。児孫の為に美田を買わず。 不良老人となって、使い切って逝こうか(ニヤリ
2009.12.06
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ストックタイムです。 ロバート・キヨサキ氏の著書「金持ち父さんの 若くして豊かに引退する方法」を読み返してみている。数年前から答えがでなかった、この箇所。『引退して一番つらかったのは、何もやることがないことだった』 ・・・そうだよなぁ。(-"-;) 今の僕には『退屈』は、罰則にしか思いうかばない。僕の投資のゴールはどこにあるのだろう?? 引退に慣れ、家族と余暇を過ごすこと?経験を子供に教えて、資産を受け継いでいくこと?ブランデーの紅茶割りで、書を読み漁ること?(ヤン提督)『退屈』に耐えかねて引退できずに、稼ぎ続けること? 一つの答えがみつかったかもしれない。↓↓↓ヨメが最近出逢った、元女性社長。 ご両親もいっしょに、家族で「わくわく日記」をつけているという話を教えていただいた。 それは、↓一行の「いいこと」を書いていく日記。 ↓日付の区切りもない。 ↓ 何行でも書いていい。 その「日記」を家族でつけはじめてから、みんな『日々の生活・趣味が楽しくてしかたがない』そうです。 「やりたいことはやってきた。今も充実している!」「たとえ今日亡くなっても後悔無い。素晴らしい人生!」 「誰か天に帰るときも、泣くのは一時。笑って送ろう!」 「本当の天国でも、みんなでわくわく日記を書こう!」 そうか!!!ゴールは今も暮らしている日々にあったか!やっぱり、人の出会いは『ありがたい』^o^ (追記)わくわくRich様の随筆より。・「リタイヤできる状況で働く」のと、「働くのを余儀なくされる」の差は大きい。 ・「財産」ではなく「ファイナンシャル知識」をNTTコドモに伝えることができる。これもありがたい^o^
2009.12.06
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先月に行ってきた、K市海中町(仮名)の物件の内見記録。 (外見編)ゼロPだが、近くの畑1台1000円で確保できるとのこと。OK。想定家賃3.5~4万円。 出口に駐車場需要はなさそう。解体費は土地半値売却でちょっと赤字。 とりあえずリフォーム込み120万円以下で買う方法が無いか。 2車線、町主要施設まで5分、保育所近い。バス停あり。 (内部編)トイレは水洗。 OK。窓に隙間があるが、はめ殺しにすれば費用はかかりそうにない。OK。台所・トイレ・風呂。湿気ある床に浮き無し。畳をどけてもブカブカ無しOK。小窓は割れているが、プラでも入れよう? OK。 風呂は狭いながらシャワー付き。 OK。 二階に行くと、2部屋に雨漏りあと。 畳にコケが。。まだ湿っている。 まいった。屋根の広範囲・長期雨漏りを想定。大雨でもなかった。 ・・・ 転進する。蟻道の有無、アル骨・シャブコン、水通り・ボイラーは未調査。現地潜入調査のポイントは、このあたりで良いのだろうか。不足しているポイントがあれば教えてくださいm(_ _)m>ALL
2009.12.05
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ストックタイムです。 買付けOKでした♪^o^といっても、物件ではなく商品のほう。 偶然発見した、ものすごーーーーくセンスのあるG社様。うちが手薄な方面です。果たして、新規取引していただけるのでしょうか?? ドキドキ。 取引いただける場合、「最小金額or(ミニマムロット)」・「下代」はいくらになるか。問い合わせていたG社の社長様から直々にお返事がありました。 取引OK O(≧∇≦)O 取引条件は秘密ですが、想定していたより、下代を10%ほど安くしていただけました。ありがたい^o^ このところたて続けに、すばらしい問屋様/バイヤー様を発見。(店舗はまだ急がないので、2箇所ほど指値で放置プレイ中) 今週末は、もう1つ取引条件の交渉です。先日物件を紹介していただいた、松崎シゲル+北島三郎風味の松崎サブロー社長(仮名)にも、珍しい焼酎を持って挨拶に行こう^-^
2009.12.04
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ストックタイムです。「ボロ物件スカウター」 実は、EXCEL版もうできてます。^-^; 洗練されたボロ物件投資家の手法 凡例1.CASHFLOW101先生2.鈴木ゆり子先生3.黄金ガール様4.竹内かなと様 1.得意な買付方法市場指値・不動産業者様の情報・競売と、多岐にわたる。↓ 応用同じ土俵に並べて、数値化。割安感ごっつぁんです機能^o^ 2.物件、利回りの考え方1.ボロもOK。表面利回り33%を目標。2.巣立ち狙い。実質利回り15%以上。3.平成物件を重視。4.実質利回り20%以上。↓応用物件・築年数ごとの「目標利回り(実質)」を入力すると、「適正価格」を逆算して割り出す「オート鬼指し機能」搭載^o^ 3.価値上昇戦略1.リフォームは控えめに、6ヶ月以内。2.不動産屋+リフォーム店経営で、両輪の収入。3.家賃維持・上昇のためのプチ美フォーム。4.チームシマダ(DIY)。あの激安リフォームの腕、欲しい。。。。↓応用 これ以上手をかけても家賃は上がらないよぉ。。。 そんな時のためにリフォームリミッター機能搭載^o^ 4.出口戦略1.キャッシュフロー重視→管理しやすい地域以外から売却。2.5年程度で巣立ちを迎えた物件から売却。3.平成築なので絶賛稼動中。4.絶賛稼動中。↓応用解体費減算。用途別の「残存価値」計算。ボロでも安心。 猫とアヒルの老後安心機能搭載^o^ もっともらしく言いましたが、単なる「一定のストレスをかけた 銀行資産査定風味の数式」です(爆)早速、いくつかの物件を入力してみます。それでは^-^
2009.12.02
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|ヽ ,ヘノ:::::ヽ /:::::::::::::::::ヽ /| /::::::::::::::::::::::::::ゝ /::::|/:::::::::::::::::::::::::::::::::::〉/! |::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::://| |::::::::::::::;;;;:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::| |\:::::::::/ `、::::::::/ ヽ:::::::::::::::|/ / ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ヽ:::::::::/ !::::/ !:::::::::::/ | \::::::::> V __<,,=-、/ | ヽ「`|〒=。,_;' 。=〒|#l) | 「このボロ物件、収益力がんどんどん上がっていく・・・ ‐ゝ、!  ̄",└≡=ナ-┘ < まさか、スーパーサイヤボロか!?」 `∧ i=`==、 ∧´ \_________-┬─┬-i⌒/ \ー='/ ヽ⌒i-┬─┬─┬- ! ! | | |. ハ`ー'´ハ | | | ! ! ! ストックタイムです。ボロ物件スカウターを作ってみています。 (スカウター開発の基本となる、洗練された投資家)・地方都市の物件を所有。・特徴的な価値上昇戦略。・現金激安買い派(対:高レバレッジ・フルローン派)・戸建、アパートが主力。↓↓著書、ブログ検索ヒット 4件♪O(≧∇≦)O↓1.CASHFLOW101先生2.鈴木ゆり子先生3.黄金ガール様4.竹内かなと様次号から分析させていただきます。^o^
2009.12.02
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ストックタイムです。 ちまたにある不動産情報。 市場、競売・・・・etc 個々が高いのか、安いのか??? 不動産のお得物件はスピード勝負。 自動である程度、「割安感」を数値化できたら、内見と判断が同時に早くできて、楽しくなりそう^o^ ↓↓↓グレアム銘柄を数式化して収益を上げた経験と、ストック機の機械割(期待値)を分析して収益を上げた経験で、 割安感「計算式」を作ってみます。 ^-^ 洗練された投資家は、皆様独自の計算をもっていらっしゃる。 寺尾恵介先生の計算をベースに、『ボロ物件スカウター』(byストックタイム)の運用開始を目指します^o^
2009.12.02
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ストックタイムです。 本日から東京出張。週末は資格試験。 今週末の物件めぐりはお休みになりそうです。 試験の合格率は約3%。。 問題集を開くたびに、『鬼のような指値』を入れられている気分ですたい・・・・^ ^; それでも、なんとか二次試験までこられたのは、自分ひとりの力ではないです。子育て中でありながら協力してくれた家族。 CASHFLOW先生をはじめ、様々な方の本・ブログ。いろんなかたから、楽しみとエネルギーをいただいたおかげです。 ありがたい^o^
2009.11.27
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はじめまして♪金沢の人民 ストックタイムと申します。まずは物件風に自己紹介を。・名称 ・・・ ストックタイム999・築年数 ・・・ 31年・物件種目(仕事) … 電気系技術職・権利形態 … 結婚後の収入は、ヨメ+NTTコドモが95%差し押さえ(ToT 先日、偶然にも加藤ひろゆき先生のブログにたどり着きまして、 不動産に興味を持ちました。洗練された不動産事業家をめざして、日々勉強中。最近は寺尾恵介先生、浦田健先生、鈴木ゆり子先生の本を 読んでいます。不動産・問屋めぐりも週末の日課です。わくわくしながら、知識とエネルギーをいただいています。本業(サラリーマン)も、開業への道も、今まで以上に順調。 ありがたい^o^不動産でも、日本をより良くしていきましょう~♪
2009.11.25
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