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国は都市計画の策定に当たり民有地を買い上げる必要が出てきます。戦前は軍が強制的に軍事上必要となる土地を安価で、しかも強制的に買い上げていました。俗に軍用道路と呼ばれたものです。我が家も広い敷地を大きく取られ2分割の憂き目にあいました。戦後日本は民主国家となり、国のプロジェクト事業を行う上で障害となる土地があれば、地主に有利となる金額と税金控除、買い換え先の特例を持って買い上げてくれるようになりました。民有地を勝手に、強制的に、安く買い叩いて召し上げることはしなくなりました。しかし成田空港闘争でお分かりのように地主が土地の売却に応じない場合、そのプロジェクトは頓挫してしまいます。そこで国は業務の遂行のためにやむなく土地収用法という法律をつくりました。土地収用法は、公共事業の用地取得に当たって地権者の同意が得られない場合等に、その該当する土地を取得するための. 法的手段を規定しているのです。目玉は「私有財産は、正当な補償の下に、これを公共のために用いることができる」とされております。我々の周辺でも高速道路にかかる土地を「絶対売らない」と頑張る人がおります。その善し悪しは別として、民有地の買収が出来なければ空港も高速道路も出来ません。そこで、適正な補償額を提示し、何度となく交渉を重ねても承諾を得られない民有地は、強制的に収用してプロジェクトの完成を測る目的で「土地収用法」という法律が出来たのです。都市計画決定がなされて、道路が出来るとなれば「絶対反対」は許されません。反対しても強制的に立ち退きの代執行が実行されてしまいます。 つまりゴネ得は許さない法律です。仮に皆さんのお持ちの土地が道路計画に掛かり、道路公団や市、県、国等が買収交渉に見えたなら、保証金をつり上げるため、下手に条件交渉をするよりも、税制や買い換え先の特権を利用される方が得策です。。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月31日
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「違法貸しルーム」の建基法違反が1,012件だったと国交省から発表があった 国土交通省は29日、国および地方公共団体に通報があった「違法貸しルーム」の立入調査の結果(2014年7月31日時点)等を公表した。 調査対象物件数は、2,001件(前月末比67件増)。このうち、調査中は757件(同34件増)建築基準法違反が判明したのは1,012件(同26件増)、違反なしは76件(同変動なし)だった。 建築基準法違反が判明した物件のうち、是正指導準備中は25件(同15件減)、是正指導中は940件(同35件増)、是正済みは47件(同6件増)。調査開始時点で閉鎖もしくは別の用途だった物件は156件(同7件増)。 最も調査物件対象数が多い東京都は1,552件となり、調査中の物件は582件、建基法違反は833件。そのうち是正指導中の物件は778件だった。シェアハウスを運営する個人や会社の経営者は、建築基準法や消防法を知らない事が多い。あるいは知っていながら法律を無視して「儲かるから」と沢山の人を1部屋に押し込める風潮がある。今後、火災などが発生し沢山の犠牲者が出ればより厳しい規制が加えられるだろうから、シェアハウスの経営は難しくなる。マスコミもシェアハウスの恥部を隠し、おもしろ、おかしく取り上げているのは、犬が人を噛んでもニュースにならないが、人が犬を噛めばニュースになるという類と同様な考えからだ。投資家が貸しルームに参入するのはもう少し法律が整備されるまで待った方が良いだろう。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月31日
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横須賀市ハイランドの崖崩れ対策について本日、横須賀市が住民に説明会を開催した。広島の土砂災害事故もあり崖地対応については、いま国民の関心がとても高いニュースなのだ。それが証拠に説明会の現場にはNHKのカメラが入り込んだ。横須賀市は高台があり関東ローム層が多く、崖崩れが多発している街である。市内には大きな活断層も5本ほど走り、海岸線は津波の被害も想定されるという危険地帯の街でもある。しかし、気候は温暖で住みやすいため湘南地域から移り住む人も後を絶たない。先般の長雨では横須賀市ハイランドのメーン道路に面した斜面が崩落し、交通が遮断され住民は困っていた。このたび、その斜面を横須賀市が急傾斜対策事業として手をつけることが決まり、住民説明会が開催された。つい1週間前の広島で起こった土砂災害事故もあり、崖対策についてはいまマスコミの関心は高い。(本日の住民説明会の様は9月9日のNHKクローズアップ現代で放映される。)住民説明会の後、ハイランドの住宅事情と景観について撮影したいと、我が家の庭から180度パノラマに見える風景写真もカメラクルーが撮影していた。これからの編集でどんな画像が映し出されるのか分かりませんが、我が家の一部が映し出されるかもしれません。ただ、放映される内容によっては今後、横須賀市ハイランドの地価は値下がりするかもしれませんし、斜面に面した土地や建物は売れ行きがぐーんと落ちることになるでしょう。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2014年08月30日
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主要都市の地価、商業系地区を中心に約8割で上昇/国交省調査 国土交通省は29日、主要都市の高度利用地地価動向を報告した「地価LOOKレポート」(2014年第2四半期)を公表した。対象地区は東京圏65地区、大阪圏39地区、名古屋圏14地区、地方中心都市等32地区の合計150地区。内訳は住宅系44地区、商業系106地区。 当期(4月1日~7月1日)の全体動向は、上昇が120地区(前回119)地区、横ばい28地区(同27地区)、下落2地区(同4地区)となった。上昇地区が全体の8割を占めた。上昇120地区のうち、118地区が0~3%の上昇で、東京・銀座・中央・新宿三丁目の商業系が3~6%の上昇となった。上昇地区の割合高水準を維持していることについて、「金融緩和等を背景とした高い不動産投資意欲が継続しており、商業系地区を中止に多くの地区で上昇が続いていることによる」と分析する。 圏域別には、東京圏は上昇53地区(同49地区)、横ばい11地区(同14地区)、下落1地区(同2地区)と約8割が上昇。大阪圏は上昇31地区(同34地区)、横ばい8地区(同5地区)で約8割が上昇した。名古屋圏については13年第2四半期から5回連続ですべての地区が上昇となった。 用途別では、住宅系は上昇33地区(同33地区)、横ばい11地区(同10地区)、下落が0(同1地区)。全体的には地価の上昇基調が継続しているものの、住宅地の一部では郊外を中心に地価の上昇が鈍化する傾向もみられる。商業系は上昇87地区(同86地区)、横ばい17地区(同17地区)、下落2地区(同3地区)であった不動産流通研究所のレポートから ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月30日
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ほとんどの企業は3月本決算が多い。すると9月は丁度中間の決算月になる。自動車の販売会社も洋服の販売会社も、不動産会社にしても前期6ヶ月間の集計で、1年間の業績予測が出る大切な月なのだ。前期に計画した売り上げを確保して、後期は更なる利益の底上げを目指すため利益を薄くしてでも9月中に在庫を処分したり、販売促進に意欲を示す企業は多い。中間決算月はお客様にとってすべての商品がお買い得な月でもある。3月本決算の会社にとって中間となる9月は何としても在庫を処分して売り上げの増加を計ろうと計画するする会社が多いからだ。デパートから自動車、食料品から不動産まで中間決算はそんな意味でとても重要な月となる。仮に前期の業績が悪ければ後期により一層頑張らなくてはならない。あるいは経費を削る努力に走る必要が生まれる。不動産会社の建売住宅など、売れ残り物件ならこの9月に値引き交渉をすれば、数百万円も値引きを勝ち取ることが可能となることもあります。9月は原価割れしてもディスカウント販売する商品が多く、消費者にとってはお買い得の月です。このチャンスを見逃さないように上手な買い物をしましょう。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月30日
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10月に宅建の国家試験が行われる。不動産会社に働く社員の中には、宅建の試験に何度もチャレンジしながら合格出来ない社員は沢山いる。そんなダメ社員は合格するための努力をしない。学校に通って勉強をしようともしない。参考書すら購入しない。合格できない原因は勉強努力をしないからです。不動産業界で働くには営業マンも事務職も、不動産関連の法律を知らないと仕事にならない。お客様から質問を受けても適切な答えを返せないようではプロと言えません。だから夜も寝ないで一生懸命勉強して資格取得に精を出します。勉強努力をしない怠け者の人間は、毎年試験にチャレンジしても絶対合格しない。ただ試験会場に行って受験料を捨てるだけで「参加することに満足する」だけの人間なのだ。資格の取得だけではない。家の売買をアドバイスするにも自らマイホームを購入した経験がないと、お客様の不安な気持ちが理解出来るはずがない。アパートの賃貸物件を紹介をする社員でも、自らアパートを借りた経験があれば経験談をお話しできるのだが、その経験がないと物件を紹介するだけのメッセンジャーでしかないのだ。別荘の売買仲介や収益物件の仲介ならなおさらのこと、そこの会社なり営業マンが別荘や収益物件を持った経験が無くては良い点も悪い点も分かるはずがない。経験もないのにお客様に堂々と物件を勧めること自体おかしいと思いませんか?不動産会社を訪問して家を購入するとき、別荘を購入するとき、収益物件を購入するときは、担当する営業マンに「あなたはマイホームをお持ちですか?」とか「事業用物件を持っていますか?」と聞くのが一番いい。外車を販売する営業マンがもし運転免許を持っていない場合は、お客様はその営業マンの話しを100%信用しません。私のところには保険会社から金の投資をはじめ色々と商品の売り込みがある。その際に必ず聞くことは「あなた自身、金をどのくらい買い込んでいますか?」と逆に質問することにしている。ほとんどの営業マンは販売する商品を購入した経験がないのが実情だ。「手持ち金がないので私には買えません」と答える。「人に勧める前にまずあなた自身が金に投資して、{このようにして儲かりました}という実績を示して欲しい」と答えるようにしています。するとほとんど電話が来なくなります。勧誘電話の撃退法です。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月29日
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横須賀中央と久里浜に、これから新築するビルの請負会社が正式に内定しました。いよいよ年内に久里浜駅前ビルとあわせて3棟のビル建築が同時に始まります。横須賀中央に7階建ての、ワンルームマンションと店舗を併用したビルを建てます。本日、その建築を請け負う会社と最終打ち合わせをし金額面で合意が成立しました。これから地盤調査をして11月頃よりいよいよ建築に着手します。この後には続けて久里浜に3階建ての賃貸マンションを建設します。この見積も本日合意がなって、同時期頃に建設が始まる。更に久里浜駅前にテナントビルの工事が始まりました。警察から道路使用許可の認可を得てからいよいよ基礎打ちが始まる。弊社で今年中に3棟のビルを同時に建設します。来期用としては、現在買収交渉をしている横須賀中央の土地が購入が決まれば、ここに10階建ての店舗併用賃貸マンションを建設します。今期は私が先頭に立って引っ張るビル事業部門が、すこぶる好調なのはメーンとする湘南信用金庫さんの融資後押しがあるからでとてもありがたい。 資金繰りの苦労が全くありません。大きな金額を動かす不動産ビジネスには、ローンで協力していただけるメーンバンクが絶対必要です。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月29日
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いつも60円前後で値動きが悪いさいか屋の株式が、今日は急に賑わって取引も急増している。高値75円があり終値は70円のプラス6円高だ。出来高は161.300.000株も出来ている。売り買い交錯だ。いつも低位株の代表のように、60円台を行きつ戻りつしていたさいか屋デパートの株式が、今日は急騰して出来高も16000万株を上回った。仕手筋が仕掛けたか、あるいは大株主の株集めなのか真相は闇の中である。通常はたかだか1万株から3万株の出来高なのに急に出来高が増えるのはおかしい株式が急騰すると何があったのか推測するのが投資家の心理。だから株式投資は面白い。「大株主が株集めをし乗っ取りを企てている」そんなハゲタカの手か。あるいは仕手筋が強引に株価を持ち上げて高値で売り逃げを考えているのか? 当然真相はまだ藪の中だ。一番の大株主だった京浜急行が個人株主にトップの座を奪われたことからきな臭さを感じていました。会社側の防戦買いだと株式はこれからもっと急騰するだろう。来年2月に株主権利の確定を見て、5月の株主総会では一波乱があるのだろうか?なによりもさいか屋の株価が急騰して、私が大儲けできればとてもうれしい。大株主が誰に変わろうと無関心です。ただ株価の上昇だけが楽しみだ。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月28日
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何度となく取引がある東京の不動産会社と合意がなり、弊社が持つ三浦市内の物件と相手が持つ横須賀市内の店舗と逗子市内のアパート計2物件を交換売買することとなった。交換差金は約2.000万円の持ち出しとなる。不動産の取引には「売ったり、買ったり」の他に交換売買と言って、相手が持つ不動産と、こちらが持つ不動産を交換する取引もあります。その中には相手の物件の方が金額が高いこともあり、反対にこちらの持つ物件価格の方が高い場合もあります。そんな時には差額金を支払います。これを専門用語で交換差金と呼びます。9月8日に取引となる物件はまさにその一例だ。弊社が持つ三浦市の物件は価値が2.000万円程度。相手の不動産会社が持つ横須賀市内の店舗と、逗子市内にある中古アパートを合計すると4.000万円にもなる。そこで金額の差額2.000万円を弊社が相手の会社に支払うことにより交換売買は正式に成立します。不動産の売買契約はお互いに取引が初めての業者の場合はとても神経を使います。契約書の条文も1字1句丁寧にすべてチエックを入れる。所が、すでになんども取引があり信頼関係が出来ている会社とは安心して契約を締結することが出来ます。火曜日に、1億円弱の金額で弊社の持つ土地を購入して貰った契約の相手は、逗子で独立開業し、まだ6年弱の新進気鋭の会社だった。取引は初めてだったが契約書も重要事項説明書もあまり見ることもなく信頼して契約をした。それは相手の会社の社長が弊社から巣立ったやり手の社員だったからだ。契約の時も肝心の取引の話しはほとんど無く、昔話に花が咲く有様でした。こんな楽しく、安心できる取引ばかりだと不動産業は楽なんですが.......。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月28日
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慣例で毎年秋には2泊3日の社員旅行をしている。今年は「平泉の世界文化遺産を見学に行きたい」という声が多く、金色堂や松島巡りを担当社員が企画しているようだ。総勢25人も集まると意見はまちまちでまとめるのは大変なようです。東北の秋は紅葉見物も見逃すわけにはいかない。しかし仕事との兼ね合いもあり日程調整は大変です。さらに社員の色々な要望に応える必要もあり、旅行を担当する社員は仕事以上の大変な苦労をします。明日はJTBがやってきて見学コースと予算を提案してくれる。旅費はすべて会社持ち。1人平均6万円。それに旅先のホテルで宴会をしますがそれは別途費用。飲めや歌えやで派手にやり、終盤で抽選会になって沢山の景品を社員にプレゼントする。総予算は200万円を見ています。旅行の時だけは常日頃一生懸命働いている社員も、働いているふりをしている社員も(笑)平等に扱われる。仕事の時はやる気のない社員が、旅行となると俄然隠れた才能を発揮することで違う一面を発見することもある。いずれにしても臼井不動産号に乗っている同じチームメンバーなので、楽しく和気あいあいとした旅行になるように心がけています。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月27日
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本日、逗子市桜山の社有地3区画を地元の不動産会社にまとめて売却しました。残り1区画は来期に建売住宅として販売します。それまではモデルハウスとして活用し販売は致しません。それでも今年末までに古ビル購入資金や建て売り用地の仕入れ資金として3億円近い短期の借入金をすべて返済する計画を達成できました。短期借入金がゼロになります。会社を健全な体質にして来期のいっそうの飛躍に備えます。アベノミクスのおかげで不動産業界は絶好調です。その恩恵を受けて弊社も金融機関から借り入れている短期プロジェクト資金は、本年11月末までにすべて返済して、借入金をゼロにします。返済金額は3億円近くなる。建て売り用地、ビル建設用地、収益物件と、販売用物件を沢山仕入れてあったものが、この8月ですべて成約となり棚卸し物件はゼロになりました。売上債権回転期間は早くなり、棚卸資産回転期間も、同業他社優良企業平均日数を上回りました。キャッシュフローも潤沢になるという、願ってもない好循環で素晴らしい数字を達成出来ることが出来ました。売上経常利益額と固定費増加率の圧縮も同業者比較で、優良企業平均を大幅に上回っています。今期はすでに来年3月を待たず増収、増益が確定し、3年連続して創業以来の最高益を叩き出す事から納税資金のストックをいまから心配することになりました。会社全体としては賃貸や売買の仲介部門がもう少し頑張り、管理部門と併せて対前年比増収、増益となることを鼓舞しているのですが、今のところ数字は大幅に足りない。懸念材料です。中期5カ年計画の初年度としては分譲部門の滑り出しが絶好調なので、コンサルタントよりお褒めの言葉を頂く事でしょう。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2014年08月26日
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横須賀の中心地に初めての超高層マンションが建設され人気を呼んでいる。残り20戸とも言われ売れ行きは順調なようだ。しかしペントハウス(最上階)はさすがに未だ完売とはなっていないらしい。問題は価格にある。40坪弱で1憶3.000万円近い値段は.....。横須賀の一等地に建設中の超高層マンションは地元でも注目されその人気度は高い。売れ行きも順調らしく「残り戸数は20戸を残すのみ」とアナウンスされている。しかし、さすがに1億を超す部屋は売れずに残っているようだ。今週中に最上階の部屋がどんな造りかモデルルームを見学に行く予定だが、買いたい気持ちが半分、いまの住まいに残りたい気持ちも半分で気持ちは揺れている。仮に最上階を購入すると、狭い横須賀で話題の主になってしまうことを恐れています。現在の住まいが74坪。マンションは約40坪と半分の広さになってしまうことも躊躇している要因だ。すでに10階まで建築が進み来秋には完成されるマンションに興味は沸いている。横須賀のシンボルとして何かにつけて今後話題になる超高層マンションに期待は大きい。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月26日
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~主要都市の繁華街で賃貸不動産を買い込み、不動産貸付業として成長していた不動産会社が倒れた。原因は過剰な借金だ。金融機関からお金を借りては物件をどんどん買い込み、運営していた会社の経営者は、倒れるまで「自分の会社は成長している」と勘違いしていた。借金まみれで哀れな経営者の末路は皆同じ道を歩みます。 大阪に本社がある(株)笠屋町不動産は7月30日、大阪地裁より特別清算開始決定を受けた。 負債総額は金融債務を中心に約200億円。 昭和22年12月個人創業の不動産会社である。当初は不動産賃貸仲介業からスタートしたが、貸ビルや賃貸マンションの経営に進出した。全国主要都市の繁華街にレジャービルを主体とする不動産賃貸を手掛け、順調に業容を拡大。バブル崩壊直後の平成4年5月期は売上高約110億円を計上していた。しかし、バブル景気の崩壊に比例する形で入居する飲食店などテナントの退出が相次いだほか、家賃の下落圧力もあって売上は下降推移を辿り、平成16年5月期には売上高50億円を割り込んだ。一時170棟のビル・マンションを抱えていたが、不採算の不動産を売却し金融債務の圧縮を進めた。その後も資産売却を加速させるなか、事業は年々縮小。平成19年頃から当社は休眠状態となり、多額の金融債務が残される形となったが、26年4月末に開催された株主総会の決議をもって当社は解散していた。 (東京商工リサーチの情報による)にわか投資家の中には、金融機関から過剰な借金をしてビルやマンション、アパートを買い込み、その家賃収入の美味しさに酔いしれて有頂天となる。自分の借金返済能力にあった借り入れで止めればいいが、どんどん欲を出しては借入金を増やして行く。するとその先には大きな落とし穴が待っているのだ。金融情勢や経済情勢の変化によって金融が締まると、途端に空き室が増え、利回りは低下し借入金を返せない逆回転現象がやってくる。その恐ろしさを知らない投資家に警鐘します。長年の経験を持つプロの不動産会社でも上記ニュースのように、借金過多で廃業に追い込まれる会社が多い事を知っていただきたい。誰しも「自分だけは失敗しない」と自惚れるが、上場企業であっても沢山失敗しています。過剰投資は怪我の元です。決して成功者と自惚れてはいけません。身の丈にあった投資で成功しましょう。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2014年08月25日
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会社では色々な部門で月に数回大事な会議が開かれる。会議は事業の遂行を的確に行ったり、問題解決のための打ち合わせをしたりと、大切な仕事の一部である。通常は会議の数日前に資料の作成と議題が完成し、参加予定者に配布しておかないと、担当社員は他の予定が入っていたり、資料を事前に精査する時間が無くて、ただ集まるだけの無駄な会議に終わってしまう。会社では色々な会議が開催されます。座長を任される社員によって会議の能率的な運営や成果がある打ち合わせになって、とても意義ある場合が多い。しかし、会議の当日になって慌てて資料を作成したり、会議のお知らせや議題を当日配布する座長だと、会議は人が集まるだけで成果がない無駄な時間を浪費するだけになってしまう。それを認識していない社員は上席に登れない。簡単な会議一つにしても事前準備がしっかりしている人間と、当日になって慌てて資料作成する人間とでは仕事の上でも大きな違いが出てくる。事前準備が上手な社員は、一例としてお客様から建築の依頼を受けた場合、事前に仕事の内容を精査し、お客様に詳しくご説明できるプレゼン資料を作成する。するとお客様から厚い信頼を受けて受注が獲得できる。そうでない社員は下請け会社の用意した資料を右から左と渡すだけの案内係となり、本人に知識がないからお客様から受ける質問に的確に答えられない。すると信頼も得られないので成約に結びつかない。出来る社員と出来ない社員は、会議の資料作成準備という簡単な作業でもその能力がわかる。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月25日
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中学3年生の孫娘が、昨年のアメリカに続き今年の夏はオーストラリアに2週間ホームステイに行ってきた。帰ってきて開口一番「やっぱり日本が一番住みやすい。近くに電車はあるしコンビニはある。便利だから...」横須賀学院という私学に通う孫娘が、昨年のロスアンゼルスに続いて今年はオーストラリアに2週間ホームステイをして帰ってきた。学校からは男子2名、女子3名の総勢5人で出かけ、各家庭にバラバラにお世話になった。午前中は英会話の授業で、午後からは現地の高校に出向いて授業に参加する。孫娘はすでになんども外国へ出かけホームステイを経験しているので喜んでいたが、他の4名は初めての外国暮らしでホームシックになったらしい。タイ、アメリカ、オーストラリアとホームステイして、最初は外国の物珍しさしか目に付かなかったが、今回は現地での暮らしぶりをじっくり観察出来たという。「日本は交通網が発達している。出発も到着も時間に正確だが、他の国では考えられない。日本は近くにコンビニやスーパー、個人商店が沢山あって生活に便利だが、外国はそれがないのでとても不自由だ。」今回はそんな体験談の感想を話す余裕が生まれていた。来年4月、カナダの高校へ入学して3年間お世話になるが予備の体験をしてとても良かったらしい。オーストラリアの学校で受けた理科の授業で、クローンに関する内容が面白かったらしくとても興味をわかしていた。それにしても、外国人が日本に対して抱くイメージは、「放射能の国」として、日本全土が放射能汚染しているように考えている事を知りびっくりしたようです。今年の10月、今度は逆に私の家に外国人の学生を受け入れホームステイさせてお返しを致します。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月24日
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横須賀のある分譲地内に住んでいるAさんは、近隣の人から常日頃意地悪で偏屈といわれている人だ。丁度5年ほど前に隣接する地主さんが土地を売却したときに、境界の立ち会いをしたのだが「絶対押印しない」と、署名と捺印を拒否して相手を困らせた経緯がある。横須賀市内のある分譲地内に、長年住んでいるAさんは評判があまりよろしくない。というのは、ゴミの置き場を決めるときも自宅のそばは絶対反対するし、町内のイベントにも反対意見を言う。丁度5年ほど前に隣地の人が家を売って他の地に引っ越した。そこの土地を購入した不動産会社が、境界の確定のため立ち会いを求め、合意した証拠に測量図上に記名、押印を求めたのだがガンとして言うことを聞かない。いくら説明しても応じようとしない。そのために不動産業者は敷地分割が出来ず、建て売り住宅2棟を計画していたのを断念に追い込まれた。現在、その土地は月極駐車場として活用して塩付け状態になっている。Aさんのために大損害を被ってしまった。ところが、その偏屈地主の子供が事業に失敗し、借金返済のためにAさんの自宅を換金処分する羽目になったのだ。しかし、家を処分するには境界画定をしなければならない。逆の立場になってしまった。そこから相手の復讐が始まる。駐車場にしてある不動産会社は立ち会いに出てきても境界は「あちらだ」「こちらだ」と意地悪をして決して妥協しない。測量士も売り主も困り果てて弁護士に相談した。正式に弁護士に依頼して筆界確定を申請するには資金がない。どのように解決されるか結末は見物ですが、近所の人はAさんに同情する人は全くいない。逆に「意地悪したAさんに天罰が下った」と喜んでいる有様だし、いなくなることでほっとしている様子だ。どこの地域にも変人は必ずいますね。不動産を購入する際は必ず近隣住民の調査をお勧めします。特にマンションは音の問題でトラブルが多いので要注意です。江戸の敵を長崎で討つ江戸の敵を長崎で討つ. えどのかたきをながさきでうつ. [江戸の敵を長崎で討つ] 日本の 中心の江戸で受けた屈辱を、日本の端の九州の、そのまた端の長崎で晴らす、という ことから、意外な状況、又は、思わぬ方法でかつて受けた屈辱を晴らすことのたとえ。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月23日
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昼前後から雨が降り、久しぶりの降雨に庭の植木も生き生きとしてきた。雨で土砂災害となった広島の惨状をテレビ画面で見ると、心から雨を喜べませんね。雨は恵みの雨となることもあり、我々に被害を及ぼす元凶として嫌われることもあります。いずれにしても急傾斜で土砂災害の危険がある場所や、川の水面より低い場所にある住まいは大量の雨が降ると近隣住民は急いで避難しなければならない危険性に遭う。神奈川県内でも平塚にゼロメートル地帯があります。河川の氾濫で床上浸水が起き得るリスクがある場所は人気が無く、売りたくても売れない状態です。横須賀市内に阿部倉という地域がある。ここは地滑り区域に指定されていて土地が動く場所です。それと知らずに、あるいは気にも止めずにこの地の家や土地を購入する人がおります。内川新田は工業団地だが、その昔田んぼを埋め立てて造成された場所なので、30年経ってもまだ地盤沈下が止まらない。工業団地内では道路の陥没や建物の基礎が数十センチも露出してしまう被害に遭っている。収益物件を購入するにも、マイホームを購入するにも、なるべく自然災害に遭わない場所を選定しないと、いつ災難に遭うか分かりません。馬鹿にしてはいけません。我々は被害を担保するためにも、しっかり損害保険や地震保険に加入しておきましょう。新しくても古くても、場所が何処であろうと加入できる保険があります。相談や査定は無料です。火災保険や損害保険、地震保険のご用命は是非臼井不動産にお気軽にご相談下さい。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月23日
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このところ弊社に持ち込まれる土地や建物の売り物件に、容積率が400%以上の商業地域にある事業用物件が増えてきた。ところが売却希望価格が高すぎて採算に合わない。高騰している建築費を考えると土地を購入して建物を建てるとなればとても採算に乗らない。そこで折角の物件も見送るケースが増えてきた。この所ビル建設に向く商業地の売り物が沢山持ち込まれている。所が売却希望価格がいずれも相場より大幅に高い。無理して購入する物件ではない土地は購入を見送るケースが増えている。本当に欲しい立地にある物件なら相場より高くても飛びつくのだが、オフイスビルにしてもテナントの誘致にしても満室にするには難がある場所だと触手がわかない。賃貸マンションにするにも土地単価が高すぎれば家賃収入に転嫁しなければならない。収益物件投資を購入するか否かの選定眼はだから本当に難しい。アパートや賃貸マンションは広さで賃料が決まるため、幾ら新築だからと市場価格より大幅に高い賃料で募集してもお客様が集まらないから、今日も空き室リスクを計算しながら物件査定の検討に入りました。販売価格が弊社の希望する金額に収まれば購入します。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月22日
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不動産売買において、一部売り主不動産業者が測量士や家屋調査士、司法書士を「売り主が指定する業者を利用すること」というような縛りを入れることがある。これは不当要求であり、買い主に不利となる条文は無効であるから買い主はこれを断固拒否しよう。不動産の売買契約書は、あくまでも土地や建物の売買に関する規定を明記するものである。ところが一部不動産会社は、さらに測量士や家屋調査士、司法書士までを「売り主が指定する業者を利用すること」と強制的に自分の知り合いの業者を利用させようとする条文を契約書に加える会社がある。これはその指定業者からバックマージンを得ようとする行為に他ならないから、買い主は不当に高い費用を払わされる事になるのだ。昔は金融機関が司法書誌を指定してローンを実行した。最近ではほとんどの金融機関は借り主がどこの司法書士を利用しようが自由となっている。「金融機関が特定の司法書士を指定する行為はおかしい」と批判にさらされたからだ。測量士や家屋調査士、司法書士が、不動産会社に「私の会社を利用してください。見返りに手数料を支払います」と持ちかけることは御法度となっている。ところが中にはそんな暗黙の持ちつ持たれつの関係にあることがわかっている。建築工事のように複数の業者から見積もりを取り、一番費用が安い司法書士や家屋調査士、測量士を選ぶ事は買い主の権利でもあるのだ。なぜならその費用は買い主が支払うのだから。それを不動産会社が指定すること自体おかしい。今後、不動産取引において不動産会社から司法書士や家屋調査士、測量士などを指定された場合、「複数の業者から見積もりを取り、一番手数料が安い業者を選ぶから」と拒否されることをおすすめします。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月22日
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弊社に賃貸管理を相談されに見えたた新オーナーさんがいる。友人からビルの購入話を持ちかけられて「格安だから」と飛びついて購入したのはいいが、内外装のペンキ塗装に屋上の防水工事、水道管や下水管の修理と毎月家賃収入より修理費の方が上回っていて「不動産投資は失敗だった」と嘆いている。「安物買いの銭失い」とはこのことか!不動産の仲介手数料は、契約条項も土地、建物も取引上に問題点が生じることがないように不動産業者が調査する対価として支払われる。簡単に言えば保険料のようなものだ。ところが、一般ユーザー同士の取引となれば仲介手数料を支払う負担は無くなるが、購入する物件についての調査は買い主本人がしなければならない。そこにどんなトラブルが隠されていようがリスクはすべて買い主が自分で背負い込む。古いビルを購入した新オーナーさんは建物についての知識は全くない方が多い。「家賃が毎月いくら入ってきて、金融機関から借り入れた元利金の支払いを引いた後いくら残るか?」つまり表面利回りしか頭にないのだ。ボロアパートや古いビルは次から次に修繕費が発生してくる危険性が多分にある。老朽化した建物を購入する際は事前に専門家に、修理にかかる部位の調査と修繕費の見積もりを依頼する要があります。その修繕費を見込んで購入価格が「高いのか、安いのか」判断しないと後悔が先に立つ事になります。入ってくる家賃より修繕費の方が多いのでは貯金がどんどん目減りして行きます。安定収入を見込んだ投資が、逆に貧乏になって泣きを見る。世の中にはそんな逆パターンの投資家が沢山おります。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2014年08月21日
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不動産投資で成功するには、売り時のチャンスを逃がさないことが絶対条件です。資金さえ調達できれば不動産を購入することは誰でも出来ます。ノウハウは要りません。しかし「今がチャンス」と少ない売り時を確実にとらえて売却に成功する投資家は意外と少ないものです。その要因は、どうしても「この金額で売りたい」と願う欲望が売るタイミングを逃がしてしまうからです。 慌てる乞食はもらいがすくない。(欲張る乞食はもらいが少ない) 人より多く貰おうと欲張る乞食は、かえってもらいが少なくなるという意。株式投資でも不動産投資でも「売り時のチャンスに、いかに早く売り逃げるか」が成功の法則であることにかわりはありません。それを「もっと高く売りたい。もっと儲けたい」と欲張るからせっかくの売り時のチャンスを逃がすことになります。不動産投資でも、売り主が高い売値を望むために買い手が全く現れないケースは沢山あります。検索サイトに出てくる物件で1年も2年も以前から公開されて売れ残っている物件があるのはその典型的な例だ。何でも売り主の希望価格で売れるなら不動産を持つ人は全員大金持ちになります。しかし、買い手もよく相場を勉強しています。利回りや不動産の近隣相場からして高い物件に全く触手は伸ばしません。希望価格で売れなければ、半年刻みにどんどん売値を下げていき、買い手がついたなら少しぐらいの値引き交渉には応じる柔軟性と覚悟がなければ不動産は売れません。金額が高いため1年も2年も売れずにさらし物件になっている物件は絶望的な物件になってしまいます。問い合わせさえ来なくなります。相場とは、売り手と買い手の合意により形成されるものなので「この金額でなくては売らない」と欲張る売り主は不動産投資の不適格者です。そのうちに金利上昇や融資規制が出てくると相場が崩れ、その時になって慌てて値下げしても後の祭りで、今度は大幅に値下げしないと売れなくなってしまいます。1.000万の利益を得ようと希望していても、それが500万円の利益で買い手がついたなら即刻そこで手を打つべきです。あまり欲張ると後で「あのときに売っておけばよかった」と後悔することになるのが世の常ですから。時代は同じ事の繰り返しです。バブル時の成功例、失敗例をおさらいしてみましょう。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月19日
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夏休みの1日を軽井沢へ避暑に出かけることになりました。ミサワホームさんから海外旅行と国内旅行の好きな方を選べるご招待をうけたのが背中を押した。何日も休むことが出来ないので海外はパスし、国内旅行券を頂き軽井沢に行くこととしたのだ。夏休みの最後である明日は軽井沢に避暑に出かけます。久しぶりの軽井沢行きだ。ミサワホームさんから旅行のご招待を受けた。海外でも国内でも好きな方をどうぞ!」と言われたが、仕事が忙しくて何日も会社を留守にすることは出来ない。そこで軽井沢のホテルに1泊する旅を選んだ。(ミサワホームさんお心使い有り難うございます)軽井沢では温泉に入って好きな本を読み、ゆっくり鋭気を養う。お盆休みの喧噪も終わり、高速道路の渋滞もないだろうから高速バスは時間通りに現地に着くだろう。ミサワホームの社員で弊社の担当者である「岩崎君」ご招待券を有り難う。おみやげを楽しみにしていて下さい。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月18日
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高齢化の波は不動産取引上にも深刻な影響を及ぼしています。例えば、認知症で自分の意志で物事の判断が付かなくなった人と不動産売買を行うと、売買契約は無効となります。それを防ぐ手段として後見人制度を利用しましょう。「高齢者になって老人ホームに入る。その資金に充てるために自宅を処分したい。」不動産会社にはそんな高齢者の親族がよく尋ねて来ます。高齢者が財産を処分する際、本人に意志能力があれば何ら問題はありませんが、痴呆症で意志能力を欠く状態だと本人との契約は無効となってしまいます。親族が立ち会えば良いかというとそれもダメ。正式に裁判所から後見人を選定され、その法定後見人が本人を代理して契約を行うプロセスを踏む必要があります。仮に、プロの不動産会社が売り主が高齢者で判断能力に欠けていると知りながら、自ら買主となったり、あるいは仲介人となれば業法に違反することとなります。高齢者が売り主となる場合は、必ず本人と面談し意志能力が有るか否か確認作業をする必要があります。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月17日
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長年係争物件として有名な土地と建物があった。何処の不動産会社も手をつけることを嫌がり、避けて通っていた物件をあえて弊社が中に入り2年越しでやっと解決に導く事が出来たのです。その結果、訳あり物件の土地と建物は弊社がそのまま購入する事となりました。難産な物件を解決に導く努力をすればするほど、利益率がよいことは不動産業界で定説となっている。しかしあえて火中の栗を拾う物好きはいない。トラブルを避けることが利口な商法なのだ。それを承知で2年前に神奈川県内で知らぬ者はいないと言われる係争物件に手を突っ込んだ。それがようやく今年の4月に全面解決したのだ。売り主さんの家族間問題調整。テナントさんとの立ち退き裁判和解解決。抵当権者の金融機関との抹消金額の確定等の折衝を経て2年越しでようやく関門を突破してすべて解決できたのだ。不動産関係者や金融関係者からは「さすが臼井不動産さん。良く解決できましたね」とお世辞で賞賛されました。そんな物件を購入すると噂を聞きつけた不動産会社から次々に弊社に打診が入る。すべての問題が無くなり綺麗になった優良物件に「臼井さん、転売される予定はありませんか?」無論商売ですから、建物を建てて売るのと、更地にして売却するのと利益率の良い方を選びます。現在買い手が3社もあり今期最大のホームラン物件となります。今期早くも半期で創業以来最高益を更新することが確定しました。後期は税金対策に本腰を入れます。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月16日
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世間はどこもお盆休みとあって、街は静かだし弊社に来店されるお客様も少ない。電話の鳴りも通常のわずか1割前後でとても静かな店内だ。休み明けからどっとやってくる契約ラッシュのために契約書類の作成準備が進む。弊社もほとんどの社員が20日まで、1週間のお盆休みとあって店内はガランとしている。来店されるお客様も少なく電話の鳴りも少ない。それでも賃貸物件に入居されているお客様が何かあったら困るので、緊急要因として最低人数4人の社員は交代で社内待機している。休み明けから新築ビル3棟の請負契約があり、テナントさんとの契約もある。売買や賃貸の契約書をゆっくり作成するにはとても良い静けさの環境である。今日はゆっくり高校野球の東海大相模を、PCでライブ中継を楽しめるかな? ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月16日
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日経ビジネスが生んだ時代のキーワード、「会社の寿命は30年」という本を昔に読んだ。1980年代半ば、「 企業は永遠か」「診断 会社の寿命」の2つの特集を通して企業の栄枯盛衰を分かつ法則を分析した著書でベストセラーになった。私たちの周囲にも当てはまる企業が沢山ある。あらためて盛者必衰の理を考えて見る。横須賀市内で圧倒的な強さを誇ったスーパ-が消え、飲食業界で横須賀一といわれた飲食店が廃業し、横須賀市内で一番の売り上げを上げていた八百屋や魚屋も消えていった。会社の寿命は本当に30年で危機が訪れるのか?急成長企業にありがちな経営者の慢心が会社を危うくする事は事実だろう。会社の成長が社会に認められると決まってその業界の役員に持ち上げられる。最初は謙遜して着いた業界の役職は、だんだん居心地がよくなって本業をそっちのけでのめり込む。昔から、「ライバル会社をけ落とすには、おだてて業界の役職に就けろ」という格言がある。業界の会長職にでも就ければ、その業界の仕事が忙しくて本業に手が回らなくなるから会社の業績は当然悪くなる。その隙にライバル社がシェアを取ろうというのが真意なのだ。横須賀で業界トップだった会社が消えてしまった背景を調べると、ほとんど経営者が何らかの役職に就いていて本業が手薄になっていた事がわかる。会社にいるべきトップが常に不在なのだ。業界のボランテァ会長職で外に出ることが多い。他には慢心から業容を急拡大したり、異業種に手を出して失敗し本業をだめにする例は多い。中小企業の会社は、そこの経営者の能力以上には伸びないものだ。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月15日
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全国に数ある電鉄会社は、スーパーマーケットから葬儀屋まで電鉄事業以外に色々と商売をしている。しかし本業による儲けに近いサイドビジネスはやはり不動産事業にある。自社の開発する沿線に駅を造り、その周辺を商業ビルにしたり駐車場にしたり、マンションや建て売り住宅で利益を稼ぎ出すビジネスモデルは成功している。何処の電鉄会社も日銭が入る商売なのでとてもうま味がある。競争相手が参入してこない独占的利益を享受出来るメリットも電気、ガス、タバコ販売業と同じだ。電鉄会社の一番の強みは他にもある。自社で鉄道線路を引く際に新駅の周辺を買収してそこに収益物件をどんどん建てる。商業ビルであったり駐車場であったり、さらにマンション分譲や建て売り住宅の開発デベロッパーとしても力を発揮する。電鉄の収益を不動産開発に充て2本の柱としてきたが、最近ではビジネスホテル業が3本目の収益物件として育ってきた。中心駅の側にビジネスホテルを建てられるのは電鉄会社最大のメリットになりつつある。都会の電鉄会社は成長業種ですね。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月15日
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昨日は午後から家族や親族が集まって毎年慣例のお盆のお墓参りだった。空いている午前中の時間は一人で台所から洗面所、冷蔵庫の中まで綺麗に清掃をした。おかげで今朝は綺麗になった部屋を見ると気持ちが良い。お盆休みと定休日が重なった昨日は午後からお墓参り初日だった。お墓参りが3日間毎日続くと言っても午後3時頃からなので午前中は暇だ。そこで常日頃から気になっていた台所から洗面所、自分の居室、そして冷蔵庫の中まで綺麗に清掃することにした。朝9時から始めた清掃はちょうど2時に終了した。今朝、綺麗になった部屋を見るとそれは気分爽快です。私の妻は片付けが下手で掃除嫌い人間なので困る。逆に私は掃除大好き人間だ。子供の頃から父親に厳しく掃除をすることの意義をたたき込まれ、毎日30分は掃除をさせられた。その甲斐あって家の中は言うに及ばず、タンスの中も洋服をきれいにたたんで収納する癖が体に染みこんでいる。今日は浴室と、孫が遊びに来て使用する2階の広い部屋を掃除する。孫は2週間、オーストラリアに英語研修に行っているので帰って来るまでに大掃除をしておくのだ。私の清掃は「不要なものは全部捨てる」主義なので、時々「あれはどこ行った」「これはどこ行った」と妻から文句を言われる。しかしそんなことは意に介しない。部屋はごちゃごちゃしているより何もなくすっきりしている方が好きなのだから。一人で一生懸命清掃をした後は翌日に必ず夫婦げんかが始まります。一生懸命汗を拭き付拭き掃除をして文句を言われる。「なんてつまらない性格なんだ。」と子供たちに笑われても私の掃除と整理整頓の性格は直らない。今日もこれから妻が出かけた後に大掃除をするぞ! ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月14日
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横浜市港南区の駅近くに50坪の商業地が売りに出た。希少物件なので取引がある近くの不動産会社にすぐ「売り物件」として紹介をしました。とても興味を示し「ぜひ購入したい」と言いながら値引き要求だけで、1ヶ月経っても正式な回答が来ない。そのうちに他社から引き合いが来て、即売約済みとなってから「ぜひ欲しかったのに...」物事には商機がある。特に不動産売買においては購入チャンスを逃すと、その物件は2度と自分の手に入る事はない。港南区の商業地はその典型だった。駅から徒歩で4分ばかりのところに50坪の商業地が売りに出た。なかなか売りに出てこない希少物件なので取引先である港南区の不動産業者に紹介した。すると「ぜひ欲しい」そう言いながら価格の大幅な値引きを要求してきた。ところが売り主は「値引きしてまで売りたくない」と価格を下げない。売りに出た金額は市場価格であり特別に高くもないし、安くもない。査定価格は妥当な金額だった。貸しビルにすれば収益物件として人気を博す場所なのだ。そのうちに他社から引き合いが来て満額で契約は成就した。すると先に商談を進めていた不動産会社は「ぜひ欲しかったのに」と恨み言を言う。「満額で結構だから何とかなりませんか?」と訴えてくる。住宅地と違い商業地はそこの場所が稼いでくれます。格安で手に入れようと下手な駆け引きをしているとライバル社に持って行かれる。他社に落ちた物件は2度と同額で購入できない。「遅かりし由良の助」とはこのことです。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月13日
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AとB2つの家族がいる。Aは楽天家で毎日毎日飲めや歌えやの大騒ぎをしている。毎月入ってくる給料は全部使い果たしそれでも生活費が足りないため他で借金をする。対してBは無駄使いをせずにせっせとお金を貯金している倹約家だ。AはBをケチと呼び、BはAを散財家と呼ぶ。将来、お金持ちになる家庭はどちらでしょうか?サラリーマンなら毎月入る給与は決まっていますね。年収で見れば手取り金額が幾らなのか本人も奥さんも十分に承知しているはずです。それなのに宵越しの金は持たない性格で、毎日飲めや歌えやの散財をして給与を全部使い果たしてしまう。そんな生活態度は他人にはうらやましい家族と写ります。しかし内情は火の車で生活費は足りるはずがない。同じサラリーマンでも無駄なお金を一切使わず貯金に励み、貯めたお金の資産運用を勉強している家族がいる。丁度イソップ物語のアリとキリギリスでお馴染みのお話のようです。将来、お金持ちになる家族は当然のことに倹約家の家庭であり、毎日楽天的な生活をしている家庭は老後必ず生活苦に陥る。そんな親の生活態度は自然と子供に継承されてしまい、親子2世代が負のスパイラルに苦しむ運命となる。親は子供に倹約を教え、欲しい物でも我慢する事を教えないと成功者にならない。借金をしてまで「欲しい物を先に購入する」ような癖をつけると、足りないお金はサラ金から安易に借りるようになる。子供には楽しい生活より、賢いお金の貯め方を教えないと、将来お金持ちにはなりません。逆に生活保護に陥る危険性が待っています。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月12日
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明日から慣例のお盆のセレモニーが、地元のお寺で3日間開催されます。本日はお墓に行って花を添えたり、お水をあげたり、提灯をぶら下げる竹竿や縄を持ってセッティングしてきました。暑い中をお寺に行ってお墓の清掃やら、お盆で故人をお迎えする用意を整えてきました。仕事中に汗が体中から吹き出してきて、たまらずに帰りに母親の家に飛び込んでシャワ-を浴びた。私くらいの年齢になると子供の頃に遊んだ顔見知りが毎年数人亡くなっている。お寺にお参りに来ていた幼なじみから聞いた話では、何と今年はすでに6人も亡くなっているではないか。生まれる子供が少なくて亡くなる老人が多いため差し引き人口は減少します。そんな中でも親から子供へ、世代交代は着実に進んでいます。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月12日
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「調整区域内にある農地の上に建っている住宅を購入したい」と相談に見えたお客様がおります。金融機関からローンが付かないと言われ、現金で購入したいというのですが....。調整区域内の農地は基本的に農地法の縛りにより農家以外の人には売買できません。農林漁業者用の自己住宅及び分家住宅以外は建築できません。つまり農家の子供名義で畑の上に建った住宅は第三者に譲渡が出来ないし、仮に売買できたとしても建て直しは出来ません。あくまでも農家の子供で、農家の手伝いをする目的で住まいを建てる事が許可されるわけですから、それを農業とは全く関係がない人に転売を許すと農地法の趣旨に合致しなくなるからです。市街化調整区域内で一般の人が家を建てられるのは、昔に家が建っていた既存宅地である必要があります。その他に競売で農家の子供の家を落札し、購入することが出来ます。その場合は落札者が住まうことは出来ますが建て直しや転売は出来ません。仮に、そんな物件を不動産会社が仲介でもすれば宅建業法違反として処罰されます。現金で購入されたお客様は換金処分することが出来なくなります。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月11日
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台風11号により全国各地に甚大な被害が発生しました。罹災された皆様には心よりお見舞い申し上げます。さて、不動産に関して言えば水害被害にあった地域の不動産は、取引も急減するし価格も急落することをお伝えいたします。台風で雨量が増し河川が氾濫し床上浸水や家屋の倒壊があると、数年間はその地域の不動産取引は停滞し、不動産価格は下落します。(買い手が激減するので必然的に需要は減退する。)その昔、横須賀市も大雨に見舞われ2級河川である平作川が氾濫したことがあります。久里浜駅周辺から舟倉地域は特に被害が多かったものです。床下浸水だけでなく屋根まで水に浸かった家屋もあり、激甚災害法が適用されました。それから10年以上も浸水した地域の不動産は買い手が激減し、不動産価格が急落したことが記憶にあります。そんな事情を知らない他市から移転してくる人達が増えるにつれ、バブル景気も重なって徐々に地価は水準訂正をしてきました。不動産価格が正常化するまで20年以上かかりました。まだ、その時の記憶がある地元の人達は浸水した区域の不動産について決して欲しがることはありません。海抜の低い地域に住む人は常に危険と隣り合わせで逃げられませんが、新規に不動産を購入する方は土砂災害や浸水被害に遭わない場所を調べてから購入しましょう。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★ 1984(昭和49)年7月、平作川の河口に近い船倉、久比里、久里浜地区 は大水害に襲われました。この水害により床上浸水3595戸.
2014年08月11日
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生活保護者でとかく問題行動がある入居者がやって来た。「アパートを借り換えるので物件を案内して欲しい」と言いながら帰り際に「そうそう、ちょっと1.000円ばかりかしてくれませんか?すぐに持ってくるから」と言われ....。お客さんの中には色々な人がいる。水道局から水道代金を支払わないため水の出を止められた途端に隣の家から水道を盗む。右の家から怒られると今度は左の家から盗む。洗濯機置き場が外にあるのをいいことに平気で他人の水を盗んで平然としている生活保護の入居者がいる。契約の期間満了が来て更新の有無を問うと「更新料を払う前に転居したいから他の物件を案内して欲しい」とやって来た。社員が嫌な顔をせず家賃35.000円の物件をあちらこちらと案内した帰り際に、「すぐ返すからちょっと1.000円ばかり貸して下さい」と私に話しかけてきた。すぐさま「私はお金の貸し借りはしませんから...。」とキッパリ断りました。不機嫌な顔をして相手は帰りましたが、隣室の水道水を盗むような人間が借金を返すことなど考えられません。当然、部屋の借り換えなど出来るはずもない。 それでいて「俺は社長だ」とか「田舎に家を持っている」とか意味不明のでかいことばかり言う。世の中にはおかしな人が沢山おりますね。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月10日
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アパートからマイホームまで。最近は入居者でゴミを片付けられない人間が増えている。お風呂も入らない不潔人間が増えている。玄関を入るともうそこからゴミがうずたかく積まれ、足の踏み入れる場所もない事に驚かされます。当然部屋は臭いしゴキブリやネズミの住み家と化しているのに平気なのだ。不動産の管理をしていると管理契約をしているアパートや貸家は毎月1回必ず巡回に歩く。すると信じられないことに、少しずつゴミが増え1年もすると部屋中ゴミ屋敷にする入居者が現れてくる。物を片付けられない性格なのか、ものぐさなのか分からないが、だらしがない性格がそのまま現れてくる。こんな人はぜひ自衛隊に入隊し仕込まれてくると良い。衣類から寝具、ゴミの片付けだけでなく人間を精神面からしっかり鍛えてくれる。大体、競売物件を見ると多くのゴミ屋敷が存在する事に驚かなくなった。麻痺してしまったのだ。生活にだらしがない人間は金銭感覚もだらしが無いから、入金と出金のバランスを考えることが出来ない。入るお金より出るお金が多くなり慢性的に赤字の暮らしをする。だからローンの返済が出来なくなって差し押さえに会い強制競売にされるのだ。そんな人間はゴミの処理もだらしがない。食べた物をそのまま放置し、部屋中食べかすやゴミが入ったビニールが散乱している。競売で落札した業者はそのゴミ処理費に平均50万円はかかる事を見ても、放置ゴミの量が推測されますね。世の中にはどうしてこんなだらしがない、不潔な人間が増えているのだろう? ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月10日
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最近来社されるお客様の中に「子供が独立したので夫婦2人だけで住むのに適した小さな平屋の家が欲しい」と、買い物や銀行に近い便利な場所で、平屋建てを求める高齢者のお客様が多くなっている。買い換え理由は、現在お住まいの所が駅から遠い立地であったり、高台に住まわれているご年配の方ばかりだ。若い内は何の苦労も感じなかった高台の住まいや、近くに商店や銀行が無いバス便だけの不便な場所に住んでいる高齢者の方が、子供が独立し自分達の体も自由が聞かなくなってきて思い切って買い換えを考えるようになっている。子供がいなければ夫婦2人だけの間取りさえあれば十分だ。広い家は売り払いたい。年金暮らしの身に住まいは「維持管理費がかからない小さな家で十分」と考えるのは自然だろう。そこで中古の格安物件が飛ぶように売れている。物件は不足気味で中古の戸建て住宅が足りない。金額が1.000万円~1.500万円と低額だから不動産会社は棟数を多く仲介しないと収入にならない。「忙しいだけで売り上げが上がらない」と不動産会社は嘆く。これからは年配者専用の小さな建て売り住宅が商品化されて来るかも知れません。老人ホームと並び、意外と小さな平屋住宅はブームを呼ぶでしょうか? ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月09日
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折角商業地の素晴らしい場所に土地や建物を持っていながらそれを有効活用できていないオーナーさんはとても多い。儲からない商店や衣料品店を開業しているより、貸しビルを建てた方が収益が上がる。人に貸した方が高い家賃が見込める。ロードサイドならコンビニや飲食のフランチャイズに貸す手もあるのです。折角商店街や駅の前という素晴らしい立地に不動産を持ちながら、細々と儲からない商売を続けているオーナーさんは沢山います。土地の有効利用を考えた事も無いのが実情で、商売がいよいよダメになったり、高齢化で廃業を考えたときに初めて不動産を売るべきか、貸すべきか考える。しかし、経験や実績があるコンサルタントに相談しなければ、所詮空いた店舗を安い賃料で貸店舗にする程度で終わってしまう。世の中には土地の有効利用の仕方次第で高収益を生んでくれる企画は沢山あるのです。オーナーに資金調達能力が無かったり、良きアドバイザーがいないと結局、売却する道を選ぶ傾向が強い。そこの土地を新規に購入した人が収益物件を建てて高収益をあげる実例は沢山あります。貴方の持っている不動産はもしかしてダイヤモンドの原石かも知れません。それをダイヤに加工する知識が無いため、高く売れる原石を捨て値で売る失敗をしていませんか?現在お持ちの不動産をどのように企画したら高収益が得られるようになるのか?資金調達方法とあわせて私が無料コンサルティングいたします。ご相談はお気軽にメール又はお電話でお問い合わせ下さい。冷やかしでも結構です。(但し、神奈川県内に限定させていただきます)国土交通大臣認定 (5)第02322号不動産コンサルティングマスタ- 臼井功次 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月09日
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朝から雨がポツポツと降り出し、本日予定していた地鎮祭がとても気がかりだったが式典の始まる10時には雨も上がり、「雨降って地固まる」という理想的な陽気になりました。長年暖めてあった久里浜駅前ビルがいよいよ着工する運びとなり、本日はその地鎮祭が行われました。いままでの暑さから少しは涼しく感じる天気に内心ホッとして式典に参加した。これから工事が着手され5階建てのビルが来年3月には完成する予定です。式典が終わって社に戻るといま解体している横須賀中央の駅前ビル完成予定パースが出来てきた。少し広めのワンルーム(8坪)が家賃1ヶ月7万円。1階の店舗37坪は1坪2万円の賃料を予定している。これも着手は10月頃からで完成は来年8月末日頃になります。入居者募集は建築確認が降りる10月頃から大々的にPRします。横須賀中央駅から徒歩1分。りそな銀行の隣なので通勤にも買い物にもとても便利です。お申し込み、お問い合わせは臼井不動産各店へお気軽にお電話またはメールを下さい。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月08日
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牛丼チエーンの会社が労働基準法を無視して、社員を時間外労働に追い立て、休暇も与えないことで社会からバッシングを受けている。社員が大量に退職し、その悪しき風評により入社してくる人も激減して、人手不足が経営に影響しついに赤字に転落した。世の中に労働基準法を無視して社員を時間外まで平気で働かせ、自分だけ私腹を肥やしている経営者が沢山いる。弊社は役員だけは労働基準法がないため定休日以外は休みも取らず一生懸命に働いているが、社員には休暇をたっぷり与え、残業は一切無しにしている。ボーナスも年4回弾んで労働分配率を高め社員を大切にしています。それでも足りず、現在社労士にお願いして最近の労働基準法に準拠した就業規定の改定に取り組んでいる。週40時間労働を徹底させる取り組みをしているのだ。いまでも全店で夕方6時30分になると消灯し、社員は全員早く家に帰るように促しています。ところが不動産業界でもまだ、11時、12時まで社員を拘束して帰宅させない会社が見受けられる。そんな会社に限り経営者本人は人より早く帰り、給与も沢山取って優雅に暮らしているのだから呆れます。社員の時間外労働というサービス残業による犠牲の上にあぐらをかいているのだ。労働監督署に訴える術を知らない社員と、就職難を良いことに過重労働を強いる経営者は罰せられるべきだ。そんな会社は社員がよく辞めるので部外者はそれと判別できるが、何も知らずに就職してくる人達は被害者になる。役員が見栄を張っていくら偉そうなことを言っても、社員を大切にしない会社に何の魅力も生まれないし評価もされない。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月08日
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宅地建物取引主任者資格試験の実施機関である不動産適正取引推進機構は、7月末で締め切った平成26年度宅建試験の受験申し込み状況の速報値を発表した。それによると、申し込み総数(速報値)は23万8242人(前年度比1.6%増)で、前年度より増加した。一般申込者が19万3563人、5問免除が受けられる講習修了者が4万4679人の内訳で、共に前年より増加した。(住宅新報記事より)不動産業界で仕事をするには最低限必要な資格は宅地建物取引主任者の資格だ。これが来年度から宅地建物取引士に名称変更となり合格率も引き下げられるという噂があります。士業のその他の合格率を見ると 司法書士:約3% 公認会計士:約10% 税理士:約12% 行政書士:約10% 社会保険労務士:約5% 土地家屋調査士:約8% 不動産鑑定士:約11%つまり、現在の宅建主任者の合格率15%というのは、合格者が多すぎるため、合格者を減らして合格率を10%前後に合わせてくるのではないかと考えれます。何年チャレンジしても受からない人は、もう受験をあきらめるしかない。今年が合格できる最後のチャンスです。宅地建物取引主任試験の応募者数は、不動産業界の景気に左右されます。景気が良い時は沢山の受験者が集まり、景気が悪くなると途端に受験者が減る。この資格を持っていないと業界人に馬鹿にされるし、お客様から信頼を得られない。不動産業でトラブルを起こすのは、決まって無資格者の営業マンか、経営者が資格を持っていない会社と相場が決まっている。それは民法や宅建業法を理解していない事から起こるトラブルなのだ。今年は不動産業界が向かい風だけに受験者の数はとても多い。その中で合格できるのは全体の15%と予想されている狭き門です。受験生の皆さん一生懸命頑張ってください。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2014年08月07日
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逗子に購入してある土地にいよいよ新築住宅の建設が始まります。その完成パースが本日出来上がってきた。昨年暮れに購入してある逗子市桜山1丁目の土地に、いよいよ分譲住宅の建設が始まります。本日はその建物完成パースが出来上がってきて、建設に参加する関連業者もすべて決まった。着工は9月初旬で完成は12月末~1月を予定しています。特徴は1階にも2階にも浴室、トイレがあり、2階の6畳ほどの大きなベランダが付いている事です。車は2台置けるスペースもあり庭にはバーベキューコーナーまでつくります。植栽からバ-ゴラまで備え付けて近隣には見られない特徴ある建物にします。土地の広さが57.27坪。建物は30坪超。いよいよ建築確認が降り次第第1期販売が始まりますよ。完成が楽しみです。金額はアッと驚くリーズナブル価格になる。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月07日
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底地を売りに年配のお客様がお見えになった。土地の坪数が90坪。毎月地代が2万円そこそこです。それを3.000万円で売りたいと言われたのには恐れ入りました。横須賀の地価相場が1坪30万円のところに、100の底地を持っている地主さんがやってきた。「年が80歳を過ぎたのでそろそろ土地を処分して老人ホームにでも入ろうかと思って」と相談を受けたところまではいい。販売希望価格がなんと更地と同じ1坪30万円だという。逆立ちしても買い手は見つかるはずもなく、更地と底地についての違いをレクチャーしました。年のせいなのか、それでもなかなか理解がすすまない。そこで他の不動産会社または弁護士に相談されることを勧めてお帰りいただきました。1年に数人は自分の希望値で不動産が売れるものと誤認して来社される方がおります。私も手持ちの物件が希望値で売れるならば大金持ちになっています。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月06日
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建築資材の上昇と人件費の上昇でゼネコン各社はどこも頭を悩めている。コストの上昇分をすべて建設費に上乗せすれば、施主の方から仕事を貰えないリスクもあってその対策が急がれている。いま建設業界は降って沸いたような仕事量の受注に対応しきれない状況だ。人手が不足し、技術者や職人が集まらない。その上建設資材も値上がりし利益が出ない状態になっている。無理に建設単価を上げようとすれば施主から反撃に遭い、受注をキャンセルされてしまう。見積の話しがあっても成約とならないミスマッチがあちらこちらで起きている。そんな根本的人材不足を解消しようと、プロの職人を必要としないPC工法に注目が集まっている。通常鉄筋コンクリート建物は現場で型枠を造り、鉄筋を投入し、生コンを流し込む工法が取られている。それに対しPC工法は設計図により工場で外壁を生産し、現場でそれを組み立てる工法なので品質が安定していることと、現場打ちのように専門職人の手を必要としないメリットがある。従来はあまり人気がなかったPC工法が、人手不足で俄然注目されることとなった。単価も安い。今後は人出を必要とせず、現場打ちより建築コストが安いPC工法が爆発的に伸びる予感がありますウイキペデイアから抜粋プレキャスト工法プレキャスト工法 (-こうほう)は、建築手法の一つである。一般にコンクリートの建築物を作る時は、建築現場でその建築物の大きさの型枠を作った後に、その型枠の中にコンクリートを流し込んで作るのであるが、プレキャスト工法では事前に成形されたコンクリート部材(プレキャストコンクリート)を工場生産しておき、その部材を建設現場に運び込んでつなぎ合わせる工法である。コンクリートの部材は、製作や搬入の都合、現地での作業性や施工規模に合わせて大きさを決定する。ある程度以上のものは複数の部材に分けて接続するため、出来上がる様子を見ていると、巨大なプラモデルを作っているような感じである。プレキャスト工法の一番の利点は、季節や天候・職人の技量(腕)などの外的要因によって左右されるコンクリート養生が、工場での理想的な養生環境で行えるため、高品質・高強度のコンクリート部材を安定して製作できることである。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月05日
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アットホーム社が発表した全国の6月度「賃貸成約件数データー」によると、前期まではいったん上昇した成約件数が再び前年比マイナスとなった模様です。気になるその内容は....。アットホーム社の調査によると、6月の首都圏における賃貸物件の成約件数は1万8801件で、前年同月を3.9%下回った模様だ。5月は4カ月ぶりに前年を上回ったが、再び下落に転じた内容を見ると、マンションは、新築が健闘したが中古の動きが鈍く、全エリアで成約件数が減少した。一方アパートは、新築が好調だったことから全体では成約件数が微減にとどまったように見える。しかし内容を良く見ると中古物件は成約数が極端に落ち込んでいる事が分かる。いずれにしても全国的に新築の賃貸物件に関しては成約件数が堅調ですが、中古マンションや中古のアパートについては入居者の減少が色濃く現れている。その原因は少子化の影響と中古から新築に移り住む顧客が多いことによるものといわれている。その他に、「支払う家賃が勿体ないから..」と中古マンションや中古の1戸建てを買いに走る賃借人も多い。人口が少ない地方においては、いったん入居者が退室すると次に賃借人が入るまでに1年や2年空いたままという例も多くなっている。つまり、期待利回りはどんどん低下しているのだ。その中で1戸建てについては、物件数が少ないために賃料は高値で維持され入居率もいい。横須賀においての特殊例だが、アメリカ人向け賃貸専門の不動産会社「テンマヤ.エステート」は、1戸建て物件の成約件数が対前年比5割増しで忙しいと好調を誇っていて「物件が足りない。物件さえあれば成約数も2倍3倍も夢ではないのに」と嘆いているほどだ。収益物件を購入する投資家は現実を勉強し、空き室リスクに対する対策を立てましょう。ボロアパートを購入するとリフォーム費用が馬鹿にならないし、入居者からも敬遠される時代に突入しました。(女房と畳と収益物件は新しいほど人気が高い。なんて事を冗談でも言ってはなりませんぞ!) ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2014年08月04日
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ゴルフダイジェスト.オンラインの株式を5千株ばかり所有している。その昔、株主優待券があったのに不景気で廃止された。それがまた復活して優待券が送られてきたのだ。業績が復活して来た予兆?投資目的でゴルフダイジェスト.オンラインの株式を5千株購入して持っている。昔は株主優待券があったのに不況ですべて廃止された。それが昨日、予想もしていない優待券が送られてきた。6月と12月の2回割り当てがあるらしい。100株以上の株主が対象だが、1.000株以上の株主にはGDOゴルフショップの割引券5000円相当が1枚と、ゴルフ場の予約券1.000円相当券が5枚送られる。実は私は10年ほど前からゴルフを止めている。ゴルフをやらない人間にゴルフ場の予約券や割引券は全く不要だ。そこでスルーして封筒ごとすべて他人に差し上げてしまった。優待券と言えば古里納税が一番見返りが多い。頂ける商品を選んで欲しい商品がある地域に納税するのだ。来年から国税に支払う分からも、横須賀市に1.000万円単位で寄付しようと考え顧問税理士に相談しています。国税に幾ら多額納税しても「有り難う」のお礼も言われない。しかし自分が住んでいる市町村に寄付すれば市長始め地域の方々からも喜ばれますよ。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月04日
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それまで全く大きな借金をしたことがないお客様が、横浜市内に土地100坪、新築9階建建物が付いたオフイスビルの購入を決断し、申込みを入れました。購入を決断するまでに6ヶ月を要したが、それには「借入金額が大きいこと」と、「もし失敗したらどうしよう」という恐怖心が決断を鈍らせていたのだった。そんな揺れ動く気持ちは良く理解できます。そんな彼の背中を押してくれたのは何と68歳になるお母さんでした。頼もしい-。横浜市内でも有数の繁華街に新築の売りビルが出た。土地が100坪も付いて9階建の新築オフイスビルだ。販売金額は5億円と高額になる。見込み家賃収入は1ヶ月450万円だから、予想通り全室テナントが入れば安定収入になる。買い主さんは3代も続く老舗のお茶屋さんの息子社長だ。取引先の金融機関から4憶5千万円を借り入れる事で内諾は得ている。商売柄小さな金額ばかり取り扱っていて借金をしたことがないお客様は、一度に5億円もの収益物件を購入する事に怖れを抱くのは当然ですが、今年68歳になる母親が積極的になり、息子の背中を押して購入を決断させたのでした。社長は借金を怖れていたが、母親は現在の商売の将来性に危機感を抱き、副業として安定収入に活路を求めるべきだと息子の社長を説得ししてくれた。所が、やっと購入を決断したのに申込みまでに時間がかかったため他に買い手がでて2番手となってしまった。そうなると今度は欲しい気持ちが強くなりぜひ1番手になるように交渉をして欲しいと頼まれたのですが....。残念ながら1番手は堅く、後の祭りになる可能性の方が大です。一番ガッカリしているのは勿論お母さんでしょう。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月03日
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2億円の土地を売買します。印紙税はいままでなら10万円。それがいまなら6万円となり4万円もお得です。横須賀市内の土地を8月5日に売買します。千葉の収益物件も契約になる。契約書に貼付する印紙を購入するため調べたところ、いままで2億円の契約書には10万円だった印紙税が6万円に安くなっている。何と4万円も減税になっているのだ。物すべて値上がりしている中で印紙税だけは引き下げられているのです。消費税が3%値上がりしたのでその対策とした引き下げだ。これから大型ビルの請負契約もあり、大型物件の取引も続いているので印紙税の引き下げは嬉しい。お客様にも大変喜んでいただけます。政府もたまには良いことをやるね! ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月03日
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いよいよ8月の中旬から弊社も世間並みに夏休みに入ります。早い社員は6日からもう1週間の夏期休暇となり旅行に向かう予定の者もいる。宅建の受験を控えている社員は何処にも行かず朝から晩まで猛勉強に入る事でしょう。8月は例年夏期休暇として弊社の全社員が1週間の夏期休暇を取ります。但し、お客様に緊急の事態でも発生すると困るので、会社は休まずに営業し社員は交代で出社しています。テレビが映らない。水道の出が悪い。ガスが出ない。インフラに関するトラブル相談は会社が休みの時に決まって起こりやすいものです。弊社への連絡は平常通りで、問題がありませんからご安心ください。私はお墓参りに14日、15日の両日と19日(火曜日)の3日間のみ休暇を取ります。それでは皆さん、良い夏休みをお過ごし下さい。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月02日
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景気の回復が本物となり、店舗や事務所の需要が想像以上に高まっています。立地が良い場所の店舗や事務所は空きがない状態です。景気の回復により飲食業のフランチャイズ本部や、個人経営者が店舗や事務所を探しに頻繁に来店するようになった。オーナーから依頼されていた仲介物件の空き店舗はすべて決まり、事務所もほとんど決まって空き物件がない状態です。横須賀市内でも特に横須賀中央、久里浜駅周辺が人気の中心で、特に物件が払底している。人気圏外に放置された衣笠駅や追浜駅のシャッター通り模様とは雲泥の相違です。ビルには学習塾の需要も高く激戦模様で、多店舗展開している有名塾どうしが争いを繰り広げ、昔からある地場の小さな学習塾は生徒集めに四苦八苦しています。ただ、小さな学習塾は授業料が安いため学生からは一定の支持を得ているのも事実だ。新規貸し店舗の建設が待たれますが、用地難で供給は不足している。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月02日
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ワンルームマンションで殺人事件が行われたニュースは、とてもショッキングでした。私はすぐに「家主さんが気の毒だな」と考え、事件があったマンションからは入居者がどんどん出てしまうような状況を想像した。ローンがあれば家主さんは今後の支払いに窮することになります。高校生が同級生を殺し、解体するというショッキングな出来事がありました。その賃貸マンションは地域で話題のマンションとなり新規の入居者は集まらなくなるでしょう。現在、入居している人達も気持ちが悪くなり他の賃貸物件に逃げ出すことが想定されます。すると何の罪もない家主さんは賃貸収入が入らなくなりローンの返済に困ることになります。満室にするために少しぐらい問題がある人でもやむなく入居させると、家主さんは今回のような問題に遭遇します。今回の例で見ると高校生の一人暮らしは家主さんも仲介業者も通常ならおかしいと考え許可しません。入居審査に甘さがあったのは親が弁護士という立場を信頼したからでしょう。空き室にするより満室にしようと精神障害者や暴力団、薬物中毒者、病気の後期高齢者等の問題ある人を入れる方が家主側にリスクが高くなる。古い賃貸物件は4万円、3万円と賃料が安くなる物件ほど、不良賃借人が集まる傾向があります。そこでアパートやワンルームマンションを建設するには、高利回りを狙ってワンルームを建てるより、貸家を建てて賃料の高いファミリー層を狙う方が賃貸業は堅実でリスクも軽減されます。貴方ならワンルームで独身者を狙う方と、1戸建てで高い所得層のお客さんを狙う方とどちらを選びますか? ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月01日
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