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リンロン88

金持ちでも幸せでない人は多い。お金がなくとも私は幸せ、といえるだけの境地には達していない。だったら、簡単、幸せな金持ちで居ればいいんじゃないか！このブログでは、そんな"Happy Rich" の日々をつづっていきます。

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米国不動産ライセンス

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2006.09.24

今日は土曜日。

朝から、ファイナンシャルカンパニーの朝のトレーニングに参加し、帰宅後、続きをやる。

今日は、昨日の予定通り、第２章の最後の節と、章末問題。

やった内容は、

Ｂ－６　Represnting Buyer of Cmmercial Property　全４２画面　　全１８問

　問題数の割りに、画面数が多く、８画面見て問題が一問、なんていうこともあった。

このBuyer Representation というのは、要するに購入者側のエージェント、ということで、日本とアメリカの不動産取引に関して最も異なる部分ではないだろうか。

もちろん、不動産取引に関わるには必ずライセンスが必要だ、というのも大きな違いのひとつだが、実際の取引において、この購入者側エージェントが居る、ということもそれに負けず劣らず大きな差異だ。

と言っても、これは法律でそうしなければいけない、と決まっているわけではなく、日本と同じように、売主側のブローカ（Ｌｉｓｔｉｎｇ　Ａｇｅｎｔ　という）が、一方では購入者を見つけてきて、あるいは購入者が直接このListing Brokerにコンタクトして物件を購入する、ということがないわけではない。

しかし、よく考えると、このListing Brokerは、売主とその物件を価格などを含めた最善の条件で販売する契約、つまりエージェント契約を結んでいるので、購入者側から見ると、このブローカは反対側の立場に居る、ということだ。

両方にエージェント契約を結ぶ、ということも（Dual Agencyというが、日本ではいわゆる「両手」というやつである）可能ではあるが、この相反する利害関係を事前にきっちり説明し、書面で同意を得なければいけない。（Informed consent)

それでも、両方の要求に忠実に従うのは論理的に不可能なので、多くの場合、このDual Agencyで物件を購入する人はほとんど居ない。

Ａｇｅｎｔと言うのは本来、クライアントに最高のＬｏｙａｌｉｔｙを提供しなければならないのだが、その点において、このＤｕａｌ　Ａｇｅｎｃｙは既にＡｇｅｎｔーＣｌｉｅｎｔの関係が破綻していると言える。

そこで、アメリカでは、本当に購入者側の立場に立った交渉や、物件の選択や、プロフェッショナルとしてのアドバイス、ファイナンスなどを含めた推奨など、もろもろ含めて完全に購入者側の代理として取引を行うのがBuyers Agentである。

で、この節は、そのBuyers Agentとして商業物件を購入するときに必要なスキルや、果たすべき役割や義務などについて学ぶ、というわけだ。

そうはいっても、今までと同じで、非常に基本的な内容であり、ライセンス取得時の学習内容にちょっと毛が生えた程度。

続いて行ったこの章末問題、全４０問（合格ライン９０％）も一回で全問正解であった。

本当に、本番もこんなに簡単なのか、少々不安になってきた・・・・

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