水天宮の不動産コンサルタント　社長+ジャズボーカリストの卵の日記

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"プレシャスライフの相続相談"

相続の際に被相続人などの自宅に利用していた土地の評価額は大幅に軽減されると聞きましたが、
どのような仕組みで軽減されるのでしょうか？


☆ポイント☆
１．一定の要件のもと80％の評価減額の特例がある。
２．居住用地を取得した人が引き続き居住することなどの条件がある。
３．賃貸住宅併用居宅の場合には全体が軽減の対象になることも。


１．特定居住用宅地等は80％の評価減

自分または同居家族及び、自分たちがオーナーである会社が
商売をしている店舗や工場及び自宅の敷地について、
一定の条件や規模で相続税を軽減しようという趣旨で設けられたのが
「小規模宅地等についての課税価格の計算の特例」の規定です。

相続によって取得した宅地が特定居住用宅地等に該当すれば、
その330平米（平成26年12月31日以前の相続による取得までは240平米）
までの部分については80％減額できるようになっています。


土地有効活用による節税-4(図1) posted by (C)alive


２．誰が取得すれば適用を受けられるのか

　⬛︎「被相続人」か、「被相続人と生計を一にしていた親族」の居住の用に供していた家屋の敷地（宅地）
　→１～４のいずれかの場合、特定居住用宅地等となる
　　１．配偶者が取得した場合
　　２．被相続人と同居していた親族が申告期限まで引き続いて居住している場合
　　３．配偶者及び同居法廷相続人がいない場合で、取得した者及びその配偶者が３年間自宅を有していない等の場合
　　４．被相続人と生計を一にし自宅を有していない等の親族が、相続開始前から申告期限まで自己の居住の用に供している場合

特定居住用地等については「誰が居住していたのか」「誰がこれらの宅地を引き継いだのか」
「その後どう利用するのか」等によって適用の可否が判定されます。

例えば今まで別々に暮らしていた親子が一緒に暮らし始めるのも
「小規模宅地の評価減」の特例を上手に活用することになるのです。


３．賃貸併用居宅については敷地全体が対象

自宅を建て直す場合、便利な場所であれば賃貸住宅併用居宅を建てると、
相続税対策として効果がより大きくなります。

まず、土地全体に占める自己居住用部分に対応する宅地などが特定居住用宅地等となります。
また、賃貸部分に対応する宅地は貸家建付地、建物は貸家となって評価が下がる上、
貸付事業用宅地等として面積調整の上、
一定の部分には50％の評価減の適用を受けることができる場合もあります
（図に示すように特定事業用地等がある場合は別計算）。

賃貸住宅の収益を自宅の建て替え資金に充当することができ、
さらに相続税対策の効果も大きいのですから、
一石二鳥の方法といえるでしょう。


土地有効活用による節税-4(図2) posted by (C)alive


４．財産分割、生前贈与に要注意！

両親の最初の相続（一次相続）の時、誰が適用を受けるのかも大きなポイントです。

配偶者は法廷相続分までの財産の取得について相続税の軽減措置があり、
相続税を払わなくてもいいのですから、
この特例の適用を受ける必要がないといえるでしょう。

したがって、後継者が一時次相続でも二次相続でも一番有利な宅地で、
この特例の適用を受けると良いでしょう。

特定居住用宅地等を贈与する場合には、
330平米（平成26年12月31日以前の相続による取得までは240平米）を
２回分確保できるか注意した上で取り組んでください。

なお、相続税の申告期限までに遺産分割されていない宅地については
原則として小規模宅地の評価減の特例は適用されませんので、
財産分けでもめないようにしておくことも大事な生前対策です。

ただし、申告期限から３年以内に分割が確定すればこの特例の適用を受けることができますので、
更正の請求をすることにより相続税が戻ってきます。



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written by 赤羽　聖子


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