[不動産投資を学ぶ] カテゴリの記事
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不動産賃貸業の税金が分かる本
２００６年にアパートを買って不動産所得が入るようになり、そこから税金について色々調べるようになりました。アパートと区分を売却してネット通販を始めてからも、不動産の時に得た税金の知識が役に立っています。不動産賃貸業の税金について、とても参考になった本をご紹介します。個人事業ではじめるアパート・マンション経営がぜんぶわかる本 [ やまはた康幸 ]私が読んだのは２００６年版ですが、２０１４年に改訂版が出ています。法人化する場合は、こちらも参考になると思います。アパート・マンション経営は株式会社ではじめなさい [ やまはた康幸 ]どちらも不動産税務に詳しい東京シティ税理士事務所の本です。
2019.04.22
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親族に貸す場合の火災保険
戸建てを別居の親族に貸すことになったので、火災保険の特約について代理店に色々調べてもらいました。例えば、瓦が落ちてケガをさせた場合、給水管が突発的に外れて家財を濡らした場合、エアコンの回路がショートして故障した場合、水漏れがあるのだが不具合箇所が分からないので壁を壊して調査する場合を想定しました。これらをカバーするには・施設賠償責任保険・建物付属機械設備等電気的・機械的事故補償特約・災害緊急費用補償特約を付ければよいのですが、結果としてすべてつけることはできませんでした．．．まず、施設賠償ですが、「他人」への賠償については補償してくれますが、親族は他人ではないのでダメだと言われました。建物付属機械設備等電気的・機械的事故補償特約と災害緊急費用補償特約は、共同住宅や店舗併用住宅にしか付けることができず、戸建ては不可でした。家財の水濡れだけをカバーするなら、親族を被保険者にして、火災保険を家財だけ掛ける方法もあるそうです。賃借人が原因の火災による原状回復は、大家側の保険でカバーすることにするので、借家人賠償責任保険は特に必要ありません。保険ってのは、約款を読むと大丈夫そうに見えても、保険会社の規則でＮＧだったりするので、何がＯＫでＮＧなのか、根拠がはっきりするまで代理店に聞いた方がいいですね。－追伸－保険代理店経由で他人性について質問を続けたところ、「既婚の子で生計を一にしていなければ他人である」と他人性が認められました。
2018.10.29
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サンデー毎日倶楽部氷見祭2016春
サンデー毎日倶楽部氷見祭2016春に行って来ました。氷見は４回目です。１回目は、氷見線で氷見駅からバス２回目は、高岡駅からバス３回目は、新高岡からレンタカーで氷見北ＩＣ今回は、新高岡からレンタカーで灘浦ＩＣ写真はグランクラスですが、乗車したのはグリーン車です（グランクラスはレール＆レンタカーの割引対象外です）去年は何もなかった駅前ですが、東横インを建設中でした。２０１７年春オープン予定だそうです。セミナーの講師はスッチー大家さんと吉川さんです。スッチー大家さんは、コインパーキングのお話。吉川さんは、出版企画書の作り方のお話。コインパーキングで年1200万円儲ける方法 [ 上原ちづる ]価格：1620円（税込、送料無料)以前読んだことがあるのですが、本を書いた当時よりもコインパーキングは増えていて、今では大阪にもあるそうです。みんなでワイワイずーっとおしゃべり。私は１時半でダウンして就寝．．．９時に解散となり、高岡のイオンへ。お土産は、やっぱりケロリングッズです。イオンの２階が開店すると同時に、ヴィレッジバンガードに突入して買ってきました。（普通にAmazonプライムで購入できるのはナイショです！）
2016.04.25
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サンデー毎日倶楽部氷見祭り
サンデー毎日倶楽部氷見祭りに行って来ました。氷見は３回目です。東京駅から北陸新幹線はくたかで新高岡まで。奮発してグリーン席約３時間で新高岡に到着。新高岡駅前は、まだ更地ばかりですが、水たまりのところにホテルとショッピングモールができるようです。駅南口の駅レンタカーで予約してあったレンタカーを借りる。能越道の高岡ＩＣまでは、新しく道が整備されて安心して運転できました。お昼ご飯を買い忘れた事に気づいて、氷見ＩＣで降りる。目の前にセブンイレブンがありました。新高岡から約３０分ほどで氷見北ＩＣに到着。宿の民宿 磯波風(いそっぷ)まで、更に５分くらい。いつも参加される方や初めての方などセミナー会場は大賑わい。講師の赤井さんは、前日にタイから富山に直行して前泊したそうです。セミナーが長引いて、お風呂に入る時間もなく、すぐに食事に。さすが氷見ですね。お刺身などおいしかったです。珍しく氷見うどんは登場せず。その後、団らん部屋で夜の２時まで、色々とおしゃべり。サラリーマンをリタイヤされた方も多くなり、その後の展望など話が炸裂！就寝．．．なぜか５時起床。お日様が海から登ってくるところでした。二度寝すると起きられなくなるので温泉でリフレッシュ。おいしい朝食を頂き、しばし休憩。お土産に「大門素麺」を買って帰ろうと、新高岡の売店を見たら売ってない。砺波まで行けば確実でしょうが、そこまで行く時間がないので、皆さんに近場で手に入るところ聞いたのですが、イオンモール高岡にあるかも？ってことでした。９時に解散して、イオンへ。ありました！大門素麺です！３つ入り化粧箱のほか６つ入り化粧箱、袋だけの２個入りタイプなどもありました。そして、ヴィレッジバンガードでケロリングッズ。桶は、片手で汲みやすい小さめの関西版。そして、ケロリンギフトセット。ケロリン手ぬぐい、コップ、歯ブラシ、ボディウォッシュタオル、紙風船のセット。セットは最後の１個でした。普段、不動産やビジネスの話をすることなんてありませんが、こうやって同志が集まって色々お話する機会があるのはいいですね！次回は、アルペンルートで行きたいので、立山での開催をお願いしておきました（笑）
2015.04.26
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明日は富山
明日からの「サンデー毎日倶楽部氷見祭り」に行って来ます。今までは、東京から上越新幹線越後湯沢駅経由で特急はくたかでしたが、今回は北陸新幹線のはくたかです。特急あずさで南小谷、糸魚川経由やアルペンルートで富山入りして、高岡から氷見線も検討したのですが、北陸本線の一部が第三セクターになったので、接続が悪くなり断念しました。まあ、氷見線も一度は乗ったことがあるし、高岡からバスで行ったこともあるからいいか。次、立山祭りの２回目があれば、アルペンルートで行こう！さて、今回は新高岡まで新幹線ですが、新高岡に止まる「かがやき」のグリーン席が満席だったので「はくたか」です。レール＆レンタカーにすると、乗車券２０％引き、特急料金とグリーン料金が１０％引きになります。ＧＷ期間中は割引になりませんが、今回はＧＷ直前なのでＯＫ。グリーンじゃなくてグランクラスにすれば？って考えましたが、グランクラスにすると割引が乗車券のみになってしまいます。割引料金＋２０００円くらいでレンタカーが借りられますので、新高岡から無料の高速で氷見まで行きます。お土産は、大門素麺と富山県内のヴィレッジバンガードのみで販売してるケロリングッズかな。歯ブラシとかコップが売ってるそうです。ヴィレッジバンガードは、新高岡駅すぐのイオンモール高岡にありますので、帰りにでも寄ってみます。新幹線では、スマホで落語でも聞きながら過ごします。モバイルバッテリーも準備したので安心です！！
2015.04.24
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あれ？税金が安い
確定申告に行ってきました。昨年は、アパートを売却したので、分離課税の第三表も作らないといけません。さて、アパートは所有期間が５年未満だったので、税率は短期譲渡の３９％。売買価格－償却済みの簿価－仲介手数料－印紙代が売却益です。計算上は約３００万円の譲渡益が出ました。３００万円の３９％は１１７万円。国税庁のＨＰで申告書を作ったら、納税額が７２万円となってました。あれ？なんで？そりゃそうですね、所得税が３０％で住民税が９％でした。でも、３００万円の３０％は９０万円。まだ計算が合いません。第一表と第三表をよーく見てみると．．．営業所得が大幅な赤字で、給与所得を足しても、社会保険やら基礎控除、扶養控除などを引くと、課税所得がマイナスです。第三表では、短期譲渡の所得金額から第一表の課税所得のマイナス分が引かれてました。第一表の課税所得がマイナスになったのは、譲渡費用とすることができない銀行への繰り上げ返済手数料が大きいかな。何せ、スルガさんには残債の２％を払いましたから．．．それに給与所得もボーナスが大幅にカットされたし．．．第三表の課税所得が３００万円よりちょっと低くなりましたが、それでもまだ７２万円になってない．．．更に詳しく見てみると．．．第一表で課税所得がゼロだったため、丸々残っていた自宅の住宅借入金等特別控除の分が引かれてます。これで７２万円になった！住宅借入金等特別控除は、所得の区別がないんですね。さあ、個人の確定申告が終わったのでこれで一安心ですが、アパートの売却で個人の売り上げが１０００万円を越えたので、来年は個人も消費税の課税業者になっちゃうなぁ．．．面倒が増えた。
2011.03.11
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公認ホームインスペクター資格試験の合否発表！
１２月１３日（月）第２回公認ホームインスペクター資格試験の合否発表がありました。http://www.jshi.org/industry/今回、初めて受験しましたが、私の試験結果は．．．合格でした！答え合わせをしてないので、何点で合格したのかわかりませんが．．．あとは、認定会員としてJSHIに登録すると公認ホームインスペクターとなることができます。入会金が１万３千円、年会費１万２千円がかかるんですけどね。とりあえず、登録はしておこうかなと思ってます。
2010.12.13
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アパートを売却しました
先日、アパートを売却しました。まあ、先日と言っても数ヶ月前ですが、これで所有物件はすべてなくなりました。築２０年も木造アパートで１Ｋが１０室。所有期間は３年半。購入価格から１７０万円下げた価格で売却できました。短期譲渡課税なので、税金は３９％ですね。それでも、今までの家賃収入と合わせると、なんとかプラスで終えることができました。当初、これで売れたらいいなぁくらいの価格で出してましたが、１年くらいはほとんど引き合いなし。減価償却、仲介手数料、一括返済の手数料、払込済みの火災保険料などを計算に入れて、これなら売っても大丈夫って価格にしたら３ヶ月くらいで決まりました。売れたポイントは、昨年秋に外壁塗装をしたのと満室でしょうか。毎月ローン返済後に２０万円くらい手元に残ったので、まだまだ所有していてもよかったのですが、先の事を考えて売却しました。減価償却の期間が終わると、手元に年数十万円しか残らなくなり、運営がきつくなります。土地の価値が高ければ、頑張ってローンを返済して、土地を手元に残すことも考えられますが、残念ながらそんなにいい土地じゃありません。あとは、与信棄損でしょうか。アパートを購入するときに、自己資金は物件価格の１割しかありませんでした。そんな状態でしたが、利回りがよかったのと満室だったので、スルガ銀行が融資してくれました。ですが、やっぱり積算での評価は低いので、他の銀行から見れば完全にオーバーローンです。で、売却後の感想ですが．．．・もう家賃が入ってこなくなる不安・自分のアパートがなくなったさみしさ・家賃滞納や遅れ、故障、不具合に悩まされなくなった安心感・空室、金利上昇、入居者トラブルの不安感からの開放・不動産投資を１サイクル終えた達成感ってのがあります。まあ、不動産投資ってのは、実際にやってみないとわからないことが多いですね。やってみた結果、私が望むのは．．．・家から近い・圧倒的な好立地のどちらかで、自己資金を厚くして安定経営ってのがいいとわかりました。不動産だけで食べていこうとは考えてないので、なるべく手間をかけたくない。やっぱり、家族との時間がほしいですからね。ってことで、当分は競売物件以外は、手を出す予定はありません。（激安物件は別ですが）←こんな私ですが、よかったらお願いします 不動産投資の健美家
2010.09.27
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お金を稼ぐ５
お金を稼ぐ４のつづきです。新築のケースを考えてきましたが、今回は中古物件です。中古で知っておきたいのは、減価償却の計算方法ですね。基本的には下記の式で計算します。１年未満は切り捨てです。・法定耐用年数の全部を経過した資産 法定耐用年数×２０％＝耐用年数・法定耐用年数の一部を経過した資産（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×２０％＝耐用年数木造アパートは、法定耐用年数が２２年です。築１０年だと耐用年数は１４年築１５年で１０年築２０年で６年築２２年以降は４年となります。お金を稼ぐ４で「１０年後に利回り１１％３２９０万円で売却」ってのをやりましたが、その物件を買ったどうなるか？・築１０年木造アパートを買ったらどうなるか物件価格３２９０万円（建物２２９０万円＋土地１０００万円）利回り１１％（３６２万円）自己資金３割（９８７万円）借入２５６５万円 １５年 ２．５％固定家賃は年１％下落空室率５％購入諸経費は物件の８％（全額資産計上）年間運営費は物件の３％（諸税・管理・大規模修繕含む）青色６５万円控除適用所得税等の税率３０％初年度は３９万円の現金が手元に残ります。ローン完済の前年に減価償却が切れるので４６万円の赤字となりますが、完済後は約１５０万円のお金が残ります。ただ、自己資金が回収できるのは２０年後で、建物は築３０年になってます。では、築１５年利回り１２％ならどうでしょうか。・築１５年木造アパートを買ったらどうなるか物件価格２８６６万円（建物１８６６万円＋土地１０００万円）利回り１２％（３４４万円）自己資金３割（８６０万円）借入２２３５万円 １０年 ２．５％固定（融資期間は計算した耐用年数にしてみました）家賃は年１％下落空室率５％購入諸経費は物件の８％（全額資産計上）年間運営費は物件の３％（諸税・管理・大規模修繕含む）青色６５万円控除適用所得税等の税率３０％初年度からローンが終わる１０年後まで、ずーっとキャッシュフローはマイナスです。１０年間、補填し続けないと維持できません。もちろん、ローンが終われば手元に１６０万円くらいのお金が残るようになりますが、自己資金が回収できるのが１７年後で建物は築３２年になってます。・築１５年利回り１２％で融資期間を２０年にしたらどうなるか？初年度は９７万円の現金が残ります。１０年後には自己資金の８６０万円も回収できます。ローンを完済する２０年後には、自己資金以外に１６２万円の現金があって、翌年からは約１４万円のキャッシュフローが得られます。ただ、ローン完済時で築３５年。築４０年までを限界としてますので、あと５年しか稼いでくれません。仮定になりますが、築１５年のアパートを買って、築４０年までの２５年間運用して、最後に解体したとします。この時点では、土地が資産となります。これ以降は、この土地をどうやって運用するかですね。売却してもいいですし、新しくアパートを建ててもいいです。子供が家を建てるのに使ってもいいですね。自分に合った不動産投資を是非考えてみてください。長くなりましたが、お金を稼ぐシリーズはひとまず終了です。←やっと終わり 不動産投資の健美家
2010.09.14
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お金を稼ぐ４
お金を稼ぐ３から続いてます。新築の木造アパートを下記の条件で保有した場合物件価格４０００万円（建物３０００万円＋土地１０００万円）利回り１０％（４００万円）自己資金３割（１２００万円）借入３１２０万円 ２５年 ２．５％固定家賃は年１％下落空室率０％購入諸経費は物件の８％（全額資産計上）年間運営費は物件の３％（諸税・管理・大規模修繕含む）青色６５万円控除適用所得税等の税率３０％・ずっと持ち続ける・途中で売却するってのを前回考えてみましたが、今回は．．．・融資期間が２２年だったら減価償却の期間よりローンの方が長いと、申告所得の額が跳ね上がります。ローンの元金の返済は経費じゃないですから当然ですね。じゃあ、減価償却の期間とローンの期間を同じにすればいいじゃないか！結果は．．．自己資金を回収するのに２２年かかります！翌年からは税引き後１６０万円得ることができます。空室率が５％なら、自己資金の回収は２４年で税引き後約１５０万円の収入です。・自己資金が１割の４００万円だったら４０００万円の物件に１２００万円も自己資金を入れたくない！って思いますよね。自己資金１割、空室率５％、借入期間２５年でやってみました。最初の年は税引き後４７万円のお金が残りますが、１４年後にＣＦがマイナスになります。１４年間貯めたキャッシュフローでその後の赤字を埋め続けると、ローン完済の２５年後にようやくＣＦがプラスになり、年１４０万円くらいのお金を手にすることができます。自己資金が回収できるのは２７年後ですね。じゃあ、自己資金１割、空室率５％、借入期間２５年で５年後、１０年後に売却したらどうなるか．．．・５年後に利回り１０％３８００万円で売却年１５１万円償却したので、５年で７５５万円簿価は、建物２５６５万円、土地１０００万円３８００万円－３５６５万円＝２３５万円２３５万円の２０％で譲渡益の税額は４７万円借入残高３１８７万円仲介手数料１２６万円ざっと引くと手元に４４０万円のお金が残ります。５年間のCFの累計が１９８万円ありますので、全部で６３８万円４００万円の自己資金を入れてるので、差し引き２３８万円の利益です。・１０年後に利回り１１％３２９０万円で売却売却後に手元に残るのは、５９７万円５年間のCFの累計が３０５万円ありますので、全部で９０２万円４００万円の自己資金を入れてるので、差し引き５０２万円の利益です。やっぱり、自己資金が少ない物件ほど、レバレッジが効いてますね。ただ、自己資金が少ないと長期保有は非常に不安定です。ある程度期間を区切って運用した方がよさそうですね。まだ続けますよ。次回は、中古物件を考えてみます。←上昇中！ 不動産投資の健美家
2010.09.13
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お金を稼ぐ３
お金を稼ぐ２の続きですが、何だか壮大な展開になりそうです．．．不動産投資で稼ぐってことですが、実際に不動産投資を始めて、その後どうなるのか．．．考えてみたことはありますか？実は、私もちゃんと考えたことがありません（笑）いい機会なので、ちゃんと考えてみることにします。・新築木造アパート１棟を売らずにずーっと運用物件価格４０００万円（建物３０００万円＋土地１０００万円）利回り１０％（４００万円）自己資金３割（１２００万円）借入３１２０万円 ２５年 ２．５％固定家賃は年１％下落空室率０％購入諸経費は物件の８％（全額資産計上）年間運営費は物件の３％（諸税・管理・大規模修繕含む）青色６５万円控除適用所得税等の税率３０％初年度の税引き後CFは、１１１万円出ます。でも、自己資金を１２００万円入れてますね。自己資金が回収できるまでは、儲けになってないので、いつ回収できるのか？１３年後です。自己資金を回収した年の税引き後CFは、６２万円。その９年後には、減価償却が切れるので６万円の赤字。さらにその３年後にはローンを完済！CFの積立が５００万円貯まってます。ここから毎年税引き後１５０万円くらいのお金が入ってくるようになります。でも、１５０万円のお金が入るようになるのは２５年後ですね。１０年ごとの大規模修繕を計算に入れてますが、木造なら築４０年までが運用の限界かな。現在４０歳の方なら、６５歳から５００万円の貯金と年１５０万円の定期収入が８０歳まで受け取れるようになります。年金が月１２．５万円増えると考えたら、これも悪くないですね。さて、上記の条件をちょっといじってみました。・空室率５％なんと、自己資金を回収するのに２５年かかります！６５歳時点で貯金はないけど、年１４０万円の年金＋αが得られますね。じゃあ、途中で売ったらどうなるか？・５年後に利回り１０％３８００万円で売却年１５１万円償却したので、５年で７５５万円簿価は、建物２５６５万円、土地１０００万円３８００万円－３５６５万円＝２３５万円２３５万円の２０％で譲渡益の税額は４７万円借入残高２６４０万円仲介手数料１２６万円ざっと引くと手元に９８７万円のお金が残ります。５年間のCFの累計が５１５万円ありますので、全部で１５０２万円１２００万円の自己資金を入れてるので、差し引き３０２万円の利益です。ざくっと計算すると、１２００万円を１年複利５％で５年間運用した感じになります。・１０年後に利回り１１％３２９０万円で売却これも同じような結果で１０年間で７１８万円儲かった計算になりました。１２００万円を１年複利５％で１０年間運用した感じになります。長くなりました。次回に続きます。←更にお願いします！ 不動産投資の健美家
2010.09.11
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お金を稼ぐ２
お金を稼ぐの続きですが、ちょっと内容が変わってきたかも．．．実は、私も不動産投資について悩んでます。「お金を稼ぐ」理由ってなんだろ．．．・家族を養う為・老後の年金が不安・贅沢したいサラリーマンで生活できるだけ稼いでいますが、会社が倒産したら、再就職して今の稼ぎを得られるかも不安です。体を壊して働けなくなったら．．．年金や保険に助けてもらい、妻に稼いでもらうしかありません。私ができることは限られますね。元気でサラリーマンを続けて、更に、老後の生活を盤石にして、ちょっと贅沢して、家族のためにお金を使うにはどうしたらいいか．．．使いたい時にお金がないと意味がありませんので、「お金を稼ぐ」具体的な目標を決めないといけません。・いつからいつまで欲しいのか？・毎年どのくらい欲しいのか？欲が出たらきりがありませんが、10年後には息子も高校を卒業するので．．．・10年後から亡くなるまで・毎年税込み1000万円としておきましょうか。これを不動産投資だけで実現しようとすると．．．次回につづく←応援がてらポチ！ 不動産投資の健美家
2010.09.10
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お金を稼ぐ
最近は、不動産と言えば競売くらいしかやってません。不動産投資の目的は、もちろんお金を稼ぐことです。不動産投資以外にもお金を稼ぐ方法は色々ありますね。サラリーマンとして給与所得を得る、自営業で事業所得を得る、株・投資信託・先物・FXで配当金や分配金、譲渡益を得る。ヤフオクで物を売ったり、情報商材を販売したり、アフィリエイトだったり、コンサル．．．まあ、何でも稼ぐことはできます。で、そのお金は、いつ・いくら必要なのか．．．子供の幼稚園の月謝にするのか？老後の年金にするのか？その方法でお金が本当に手に入るのか．．．アフィリサイトを運営するのに1000時間以上費やしたけど、10万円にしかならなかった．．．これなら、時給800円で働いた方が8倍儲かります。不動産投資といえども、普通の事業と何ら変わりません。銀行からお金を借りて事業を始めて、売り上げがあって、諸経費や税金を支払う。先が長くなりそうなので、次回にします。←今日も元気にポチッ！不動産投資の健美家
2010.09.09
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逃げられない
不動産投資も一息ついたところで、ちょっと振り返ってみました。アパートなりマンションを購入すると、大家さんになりますね。大家さんって仕事は、ものすごく広範囲です。不動産貸付業の経営の為に、銀行とつきあって、税理士とも色々相談して、税務署ともやりあう。物件を貸すためには、賃貸の不動産屋さんとつきあって、いい店子さんをみつけてもらう。店子さんからの家賃の管理やクレーム処理もしないといけない。建物の維持・管理もしなくちゃいけないし、原状回復や修繕などでリフォーム屋さんともつきあう。近隣や町内会とのお付き合いも大切にしないと、直接大家さんにクレームが来る場合もある。賃貸管理の業者さんに客付け、退去、原状回復、クレーム処理、家賃管理を任せれば、かなり楽ができますが、最終的には大家さんが顔を出さないといけない場合もある。これらのことが、物件を所有している間発生します。サラリーマンなら、土日が休みとかパターンが決まってますが、大家さんは24時間365日休みなし。一旦大家さんになると、物件を手放さない限りずーっと大家さんとしての責任を果たさないといけません。30年ローンで物件を購入して、途中でやっぱりやめたい！と思っても、物件が売れないと大家さんの責任から逃げることもできませんね．．．物件が満室で家賃収入も十分あるうちはいいですが、空室が多くなり銀行への返済もギリギリになってくると、胃の方もキリキリしてきます。今の私なら、多少管理費や修繕費が高くても、物件の管理を完全にお任せできる日本財託のようなとこを利用しますね。もしくは、イヤになったらすぐに売却できそうな、区分に投資します。ほとんどの方は、今まで経験のないことを始める訳ですから、始めるならリスクの少ない小さい区分をお勧めします。シングル向けの区分なら、２，３年で退去があって、原状回復、客付けと一通りのステップを学ぶことができます。始めるのは、期待感も勢いもあってすぐにできますが、継続するのは思いの外大変です。区分で経験してから、撤退するか先に進むかを考えても遅くはないと思います。色々と成功事例が出てますが、それはごく一部であり、不動産投資との相性がよかったからだと思います。家族の幸せを考えて始めたはずの不動産投資が、でかいＲＣで何千万円もの借金をして、クレームだの、建物の不具合だの、入居率の低下などに悩まされ、持ち出ししないとローンが払えない。物件を売りたくても物件価格が低くて、売却代金ではローンを完済できない。家族との関係も悪くなり、日々の生活が苦痛になる。ホントの生き地獄になりますよ。←はじめはゆっくり 不動産投資の健美家
2010.08.30
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ジアースのデーターベースがすごい
google mapのお部屋探しで話題になってる「ジアース」ですが、ここのデーターベースがすごいです。「人口を確認する」ってやつは、各エリア（丁目）の世帯数や人口を閲覧できます。クリックすると、日比谷公園が出てくるのですが、日比谷公園には３０世帯３０人が住んでます。その上の千代田区千代田は皇居ですが、ここには８７世帯８９人が住んでます。一発で、そのエリアの世帯数と人口がわかるので、賃貸需要の目安になりそうです。「用途地域マップ」ってのは、用途地域を見ることができます。東京都は、都市計画情報インターネット提供サービスってのをやってますが、それよりも見やすいです。高度地区や防火・準防火などの情報は出ませんが、市町村を横断して用途地域が見られるのは便利です。そのほか、ビジネスサービスとして、「提案書ダウンロード」ってのがあります。これは、「賃貸事業のご提案書」ってのがエクセルシートになってるのですが、説明文に沿ってデータを入力していくと、Power Pointの提案書ができあがります。これって、そのまま銀行などの融資用資料として使えそうです。さらに、「契約書ダウンロード」ってのもあって、賃貸・売買に関する契約書の雛形がおいてあります。ジアースのサイトって覚えておいて損はないですね。←無料大好き！ 不動産投資の健美家
2010.08.15
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Google mapでお部屋探し
google mapで賃貸物件を探せるようになりましたね。「Google マップ」に不動産検索機能が追加google mapで住みたいエリアを表示させ、そこで「不動産」とか「アパート」「マンション」と入れると、こんな風に出てきます。ジアースが不動産情報を提供してます。登録もジアースが行っています。ジアースのサイトからも同じように物件検索できますが、ちょっと画面がうるさい。物件の登録は、宅建業者のみですので大家さんが直接登録を依頼することはできません。athomeやHome'sも同じようなサービスを行ってますが、やっぱり知名度が違う。場所の精度もgoole mapの方が断然正確です。今のところ、物件の掲載は無料なので、ガンガン顧客を集めて、それから有料化って感じですかね。ずっと無料だったら、athomeやHome'sはかなり厳しい．．．今後は、google mapに物件が載ってないってことは、存在しないと同じことになるかもしれません。google mapに物件を掲載してない不動産屋も、ネットユーザーから見たら存在しないことになるのかも．．．ちなみに、義父のアパートはしっかり掲載されてました。やっぱ、ネット大好き不動産屋さんは動きが早いですね。←生き馬の目を抜く！ 不動産投資の健美家
2010.08.14
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そういえば路線価
路線価が発表になりましたね。路線価私に関係がある箇所を調べましたが、すべての地点で下がってましたね。平成２０年をピークにして、平成１９年の水準に戻った感じです。ただ、実勢は底を打って上昇傾向にあるようなので、平成２３年の路線価は再び上昇しそうな気配です。銀行の不動産評価は、路線価等を使って行うので、実勢に比べて数ヶ月から半年くらいのタイムラグが発生します。上昇傾向にある場合は、安い頃の価格をベースに評価するので、どうしても実勢との乖離が大きくなります。逆に、下落傾向なら、高い頃の価格がベースなので、実勢に比べ評価も高くなりがちです。株でも不動産でも、底を打つ直前に買うと有利ですね。ただ、その底が前もってわからないのですが．．．（笑）←上がりましたか？ 不動産投資の健美家
2010.07.01
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ホームインスペクター開業入門セミナー配信開始！
日本ホームインスペクターズ協会が２０１０年６月９日に行った「第2回会員限定セミナー『ホームインスペクター開業入門』」の無料配信が始まりました。こちら【１】 ホームインスペクター開業虎の巻 理事長・長嶋 修・どんな人が、どうやってホームインスペクションを依頼するのか・仕事がやって来るホームページづくり・プロフィールと顔写真・メッセージが重要・個人がメディアになる時代・ソーシャルメディアを活用しよう・パートナー契約で実務修行も・長く信頼され仕事を得るホームインスペクターとは【２】 ホームインスペクター心得帖 理事・大久保 新～実際の業務を行う際の心得と事例の紹介～・依頼者の方に対する心得・売主の方に対する心得・仲介業の方に対する心得・調査時の心得 と言った内容で約１時間のセミナーです。１１月に第２回公認ホームインスペクター資格試験があるので、「ホームインスペクターとなんぞや？」と思われる方に、説明を兼ねて公開したみたいですね。私も試験を受けてみようと思ってますが、合格率が２０％にも満たないようで、結構難しそうです．．．７月頃に過去問題と解説付きの参考書を発売するようですが、すごい難しかったらどうしよう．．．不安です。まあ、これを勉強して、中古住宅を見る目が養えればと思ってるので、合格できなくてもいいんです！（合格はしたいですけど．．．）一緒にチャレンジしてみませんか？レッツ・チャレンジ！不動産投資の健美家
2010.06.11
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保証会社の盲点
入居者が死亡した場合・その２の番外編？みたいな内容です。入居者が部屋で亡くなって破損や汚損があった場合、原状回復の責任は相続人と連帯保証人にあると書きました。相続人に原状回復を求めても相続放棄したら責任はありません。あとは連帯保証人ですが、連帯保証人の代わりに保証会社と保証契約を結んでいる場合は、どうなるのか？原状回復と滅失等の支払いについては、いくつかの保証契約を見てみましたが、だいたい以下の内容になってました。「明け渡し義務不履行によって生じた賃料等相当損害金を支払う」「賃借人の責めに帰すべき事由により生じた滅失または毀損に関する損害賠償金は支払わない」よくわからんのですが．．．（笑）保証会社は、賃料と残留物の処理、明け渡し、原状回復費として１ヶ月分まで面倒見てくれると私は理解してます。つまり、入居者が部屋で亡くなり室内が大変なことになって、原状回復にいくらかかろうが賃料の１ヶ月分でおしまいってことだと思ってます。しかし、連帯保証人ってのは、すごい仕組みですね。賃貸借契約の上では、入居者と完全にイコールなので、入居者の責任は連帯保証人の責任です。いつもありがとうございます！ 不動産投資の健美家
2010.05.27
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入居者が死亡した場合・その２
入居者が死亡した場合・その１のつづきです。室内での病死・自然死・事故死入居者が部屋で病気などで亡くなった場合、同居の家族がすぐに発見すれば何も問題はありません。次の入居者募集の際に、室内で病死、事故死、自然死したことを告知する必要もありません。ただ、死後、かなりの時間が経過して異臭や汚損がある状態になると、この事実を伝えなければいけません。事故による転落死室内ではなく、ベランダや階段、屋上から転落して亡くなった場合、破損した設備や清掃は、入居者であれば相続人・連帯保証人、部外者であれば相続人や雇用主の責任で原状回復します。告知義務ですが、入居募集際にこの事実を伝えるかどうかは、判断に迷います。東京地裁の判例では、自殺があった場合、隣接住戸への告知の必要はないとしていますが、宅建業法所管課は別の見解をしています。自殺があった場合でさえ、隣接住戸への告知は不要とした判例からすると、屋外での事故死はやっぱり告知しなくてもいいように思えます。ただ、「過去に人が亡くなっているか？」と聞かれたら、正直に答える必要があると思います。室内での自殺上記でも説明しましたが、東京地裁の判例では、当該住戸のみ募集の際に告知する必要があり、隣接する住戸については不要と判断しています。その期間は明確にしていませんが、当該入居者の次の入居者には告知が必要で、その次の入居者には不要としています。また、当該住戸が賃貸できない間の逸失利益については、約２年分の賃料の支払いを相続人・連帯保証人に命じています。隣接住戸の賃料減額分については、認めていません。他殺他殺については、室内で発生した場合は、もちろん告知義務があります。では、隣接住戸やすべての住戸の募集で告知する必要があるのか．．．判断できません。するのが一番いいのですが．．．損害賠償は、他殺した犯人か犯人が死亡していれば、相続人に求めることになります。ただ、犯人に賠償を求めてもお金がなければダメですし、相続人も相続放棄したら賠償を求める先がなくなります。保険賃借人の保険には、「偶発的な事故による汚損、破損等」を補償するものがあります。病気などで亡くなり時間が経過した為、床や畳などが汚損、破損した場合は、保険金が支払われます。自殺の場合は、保険会社の判断によります。ただし、硫化水素や室内に放火して自殺を図った場合、入居者の重過失と見なされ借家人の保険が適用されません。大家の火災保険が使える場合もあります。飛来物による被害とも判断できますし、偶発的な事故による汚損、破損とも判断できます。責任原状回復の責任は、相続人と連帯保証人にあります。また、逸失利益を相続人、連帯保証人に求めて地裁で認められた例もあります。ただし、相続人が相続放棄した場合は、連帯保証人だけが責任を負うことになります。どちらにせよ、相続人も連帯保証人も支払うだけの金銭がなければ判決が出てもムダです。また、連帯保証人ではなく保証会社の保証契約としている場合は、保証契約にもよりますが、原状回復に制限があります。逸失利益の支払を求めるのも難しいと思います。どんな場合も、室内で異常が感じられる場合は、必ず警察官立会で立ち入ってください。もし事件性があった場合、第一発見者が疑われます。不動産のトラブルは、こちらが参考になるかもしれません。不動産トラブル事例データーベースこれらの事例は、法令、判例を調べた私的な見解です。詳しくは弁護士・保険代理店などにご相談ください。お願いします！不動産投資の健美家
2010.05.26
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不動産投資「やっていい人、悪い人」
さくら事務所の長嶋修氏から新刊を頂きました。不動産投資「やっていい人、悪い人」同封されていたレターが衝撃的でした．．．一部を書き起こしてご紹介します。「この本を読んで、不動産投資を断念してくれればいい。」 なんと乱暴な、と思われるかもしれませんが、本を執筆するにあたり、そんな気持ちが大きかったのが正直なところです。 世の中には不動産投資本が溢れ、百花繚乱の様相で、私自身がやや食傷気味だったこともあります。何より、幾度となく繰り返す不動産投資ブームに、そしてそれが引き起こす結末に、自分なりにどれだけ警鐘を鳴らしてきたつもりでも届かない無力感を感じていました。 そういったいきさつから、この期に及んで不動産投資本をこの世に出すことについて、実はずいぶんと逡巡しました。ノウハウはあらかた出尽くしていますし、いまさら不動産投資本を出すことに意味があるのだろうかと。 また本当のところ、不動産投資は誰にでもできる、向いているものではありません。それでなくともまた現在、個人の不動産投資市場は過熱気味で、むしろちょっとクールダウンさせたいくらいに思っていたのです。 あれこれと思い悩みながら、あまたある不動産投資本を手にとってみると、素晴らしい考え方やノウハウが提供されている良質な本もあれば、なにやら既存の言論をトレースしただけのもの、ひとつの手法がメリットについてのみ強調され、誤解を与えかねないものなども多くありました。これから不動産投資を、とごく入り口段階で検討されている方にとっては、いったいどこから入ればよいのは迷ってしまう状況です。 そこで、はたと思い直しました。「そうか。そういった状況を伝える本が今、世の中に必要なんじゃないか」と。 また、すでに不動産投資を実践していらっしゃる方には、空室を埋めるノウハウなどは提供されているものの、大家業を営む長期的な視点がほとんどないことも、非常に気になっていました。 たとえば建物にかかるコスト。当初の建築費（イニシャルコスト）など、建物の一生にかかるコスト（ライフサイクルコスト）に比べれば、わずか２５～３０パーセント程度に過ぎません。既出のノウハウには、決定的に【時間軸の視点】が足りないのです。 というわけで本書の目的を、 【１．初心者向け】 「不動産投資の全体像を俯瞰し、入り口を整理すること」 【２．実践者向け】 「目先の利回り、収益のみではなく、長期的な視点で不動産投資という事業経営について見渡すこと」 に定め、１冊にまとめてみました。 本書がどれくらい世の中の役に立てるか、正直なところ私にもよくわかりません。それでも、日本の人と不動産の関係が明日また一歩でも、よりよくなるよう願いをこめて時間をかけてまとめてみました。 不動産コンサルタント 長嶋 修長嶋修氏のセミナーなどに何度か参加させてもらいましたが、考え方に共感するところがあります。イケイケどんどん！の裏に潜むリスクについて、一度目を向けてみては如何でしょうか。不動産投資を止めたくなるかもしれませんが．．．正直者が．．． 不動産投資の健美家
2010.05.25
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入居者が死亡した場合・その１
不動産投資は、長期のローンを組んで資金を調達して始めるケースがほとんどですね。ってことは、リスクも長期にわたって付いてくるわけです。不動産投資で言うリスクは、入ってくる家賃が少なくなったり、家賃が入ってこなくなったりすることです。主なリスクは、・火災・地震・滞納・夜逃げ・周辺環境の変化・入居者の死亡など色々あります。地震や火災は、被害が大きいですが、保険でカバーできるので比較的安心できます。夜逃げは、その期間の家賃をあきらめればいいだけなので、ダメージは少ないです。滞納も、最終的には裁判で解決することができます。私が、一番ダメージが大きいと思ってるのは、入居者の死亡です。入居者が死亡するケースでも、病院で亡くなったり、不慮の事故で亡くなるような場合は、特に問題ありません。アパートやマンションの部屋で亡くなった場合は、状況により賃貸経営に大きなダメージとなります。・病死・他殺・自殺こんなことがあると、その部屋が長期間貸せなくなったり、大幅に家賃を下げることになります。また、アパート・マンション全体で退去が相次ぐことも考えられます。数年にわたって、家賃収入が２０％～５０％ダウンってことも当然あり得るわけです。そうなると、ローンの返済もかなり苦しくなると思います。こんな状況になる可能性もあると考えると、できることと言えばリスクの分散でしょうか。３０戸のマンションじゃなくて、１０戸のアパート３棟に分散して投資するようにすれば、万が一のことがあっても、被害は３分の１です。次回その２は、病死、他殺、自殺について色々と考えてみます。応援してね！不動産投資の健美家
2010.05.24
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オーナー大懇親会
今年の賃貸住宅フェアin東京は、６月１５日（火）、１６日（水）ですね。場所はいつものビッグサイトです。全賃のサイトを見てたら、「オーナー大懇親会」ってのがありました。全賃もこんなこと始めたのか！と思ったら、ハートブレイン合資会社の仕切でした。けーちゃんは、セミナーもやる予定みたいなので大忙しでしょうね。ランランと 不動産投資の健美家
2010.05.18
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譲渡の基準日
不動産の所有期間によって、譲渡所得の税率が違います。よく、「短期譲渡」「長期譲渡」って言われるやつです。個人の場合、所有期間が５年未満の場合は、譲渡益に対して所得税３０％、住民税９％の計３９％の税金がかかります。長期は所得税１５％、住民税５％の計２０％です。ちなみに、建物の譲渡益は、「売った価格－（買った価格＋譲渡費用）」じゃないです。建物は減価償却しますので、「売った価格－（簿価＋譲渡費用）」です。譲渡費用とは、売却時の仲介手数料や印紙代、測量費などです。ちょっと脱線しますが、物件の売却前に外壁塗装したとします。国税庁のＨＰより形式基準による修繕費の判定修理、改良等のために要した費用の額のうちに資本的支出であるか修繕費であるかが明らかでない金額がある場合において、その金額が次のいずれかに該当するときは、修繕費として損金経理をすることができるものとする。(1) その金額が60万円に満たない場合(2) その金額がその修理、改良等に係る固定資産の前期末における取得価額のおおむね10%相当額以下である場合修繕費として損金経理をすることができるものとするってことは、修繕費にしないで資本的支出にすることもできるってことです。まあ、塗装費用が６０万円未満でも資本的支出にしても大丈夫だと思いますが、６０万円以上なら文句は言われないはずです。つまり、塗装費用を簿価に載せることができるので、譲渡益を少なくすることができます。さて本題です。所有期間の基準日って、いったいどの時点を言うのでしょうか？これは、基本的には「取得の日」が「引渡を受けた日」、「譲渡の日」が「引渡をした日」です。ですが、売買契約日を「取得の日」「譲渡の日」とすることもできます。どちらの基準を選らんでもいいので、契約日を「取得の日」、引渡をした日を「譲渡の日」としてもＯＫです。新築で契約日には、まだ完成していない物件を取得した場合は、「取得の日」は「引渡を受けた日」になりますので、注意が必要です。なお、所有期間の５年以上とは、正月を何回迎えたかで考えるとわかりやすいです。２００４年に取得した物件を２０１０年に売却する場合、２００５年、２００６年、２００７年、２００８年、２００９年、２０１０年と６回正月を迎えれば、長期譲渡です。この記事は、住友不動産販売の不動産の税金の知識を参考にさせてもらいました。よくまとまっていてわかりやすいです。ちょっと頑張って書いてみました。よろしかったら、ポチッと応援してください。←ポチッはこちら 不動産投資の健美家
2010.05.11
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信金さがし
藤山勇司さんもいつかのセミナーで言っていた、預金をして、その預金を担保にお金を借りるってのをやってみようかと思ってます。利子を払って信用を買うってやつです。でも、その前に、どこの金融機関でやるか？都市銀行なんかは、少額の借入なんて見向きもしないでしょうから、やっぱり小さいところでしょうね。小さい金融機関と言えば．．．信用組合信用金庫第二地銀でしょうか。このクラスの金融機関となると、営業エリアも限定されてます。私がターゲットとしてるのは、東京都と神奈川県です。信組、信金、第二地銀で、東京都と神奈川県の全域を営業エリアとしてるところは見つけられませんでした．．．信金は、支店がなくても支店のちかくの街まで営業エリアにしていますが、第二地銀は、がっちりと支店のある市町村に限ってるみたいですね。投資エリアを絞り込めば、取引できそうな金融機関はありましたが、うちの近所に支店がない！遠くの支店までせっせと通うのは大変です．．．ただ、いくつかの信金HPの手数料のページを見たら「不動産担保取扱手数料」ってのがあって、そこに「営業地域外 ○○円」とあります。ってことは、営業エリア外の不動産を担保にすることがあるってことですね！少なくとも、営業エリアの隣接する市町村ならＯＫなのかな？？いつでも顔を出すことができる地元の信金にアプローチしてみようかな．．．←毎日新鮮！ 不動産投資の健美家
2010.04.07
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進化シタＮＳＸアパート経営2010
CASHFLOW101こと加藤ひろゆきさんの対談CD「進化シタＮＳＸアパート経営2010」が届きました。対談相手は、jm48222ことＮＳＸ松田さんです。内容は、こちらのCASHFLOW101さんのブログを見てください。対談の中で「リフォームマニアのリーマン・ミツルこと、さらり・みつる」なんて言われてしまって．．．こりゃ、ますますリフォームの腕に磨きを掛けないといけないですね！私は、通勤電車の中でしかＣＤを聞かないので、まだ１枚目も聞き終えてませんが、競売入札の極意？、セルフリフォームのパフォーマンスなんて、すごく使える話でした。ＮＳＸ松田さんのやり方に法人の活用をプラスすれば、もうちょっと節税できそうですね。続きを聞くのが楽しみです！←縁の下の力持ち 不動産投資の健美家
2010.03.19
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不動産投資のバイブル
猪俣さんの誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略を読みました。３年前に猪俣さんの二日間にわたるセミナーに参加したのですが、その時の内容とほぼ同じでした。結構高額なセミナーだったんですよ．．．今回の本は、そのセミナーよりも内容が一歩進んでました。解きほぐして説明してるので、頭にも入りやすい。内容ですが、一言で言えば「不動産賃貸業の基本戦略立案指南」ですね。こうなりたい！という自分の将来の思いから遡って計画を立てる。その計画に沿って、不動産投資を進めるわけですが、相手は不動産なので必ずぴったりの物件が出てくるとも限らない。そのときでも、戦略は変えず戦術で対応する。要は、組合せのパターンは色々あるので、そのときの情勢なども考えて戦術を変化させる訳です。もっと単純に言ってしまうと、「間違えない不動産すごろくの遊び方」です（笑）笑ってますが、本当に素晴らしい本です。不動産投資を始める方、実際にやってる方に是非読んでいただきたい１冊です。←いい日旅立ち！不動産投資の健美家
2010.03.08
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山田里志さん・新刊キャンペーン
元祖？サラリーマン大家の山田里志さんの新刊が発売になります！あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方amazonの商品説明より内容（「BOOK」データベースより）資産運用がうまくいき、金融資産からの収入だけである程度リッチな生活が楽しめるようになると、定年を待たずに会社や仕事からリタイアすることが出来ます。欧米ではこれを『ハッピーリタイアメント』と呼び、若くしてリタイアすることは成功の証となっているようです。本書は、資産も知識も全く0からハッピーリタイアを目指そうとされるサラリーマンの人を念頭にして、「あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす」ためのノウハウをお伝えします。 著者略歴 (「BOOK著者紹介情報」より)山田 里志1955年生まれ。都内の国立大学を卒業後、紙関連のメーカーに勤務する。1993年、静岡県内の支店に転勤となり、マイホームを他人に貸したことをきっかけに、副業としての不動産経営がスタート。その後、さまざまな試行錯誤を重ねながら、現在伊東市に一戸建てマイホームと草津温泉にリゾートマンションを所有し、賃貸用不動産として5棟のアパート・マンションと2棟の一戸建て住宅を所有するまでに至る。総資産額は2億円に上り、年間家賃収入2000万円超、毎月の純家賃収入は100万円超(本データはこの書籍が刊行された当時に掲載されていたものです) ２月８日（月） １１：５９まで amazonで購入された方向けのキャンペーンをやってます。こちら早く読みたいですね！←東京も寒いですぅ不動産投資の健美家
2010.02.05
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不動産投資と料理
アパート、マンション、戸建て、土地、倉庫、看板、賃貸、売買など不動産投資って色々なバリエーションがありますよね。そんな不動産投資を料理にたとえるとわかりやすいかなって思いました。・アパートを買う→賃料で儲ける→ウマイ・鯛を買う→刺身にする→ウマイちょっと無理くり感がありますが．．．（笑）・アパート→ウマイとなることはわかっているのですが、立地、土地面積、築年数、構造、間取り、借入、頭金、税金など色々な条件を組み合わせて考えないと「ウマイ」にたどり着けません。・鯛→ウマイと考えても、鮮度、包丁さばき、調味料、焼く、煮る、蒸す、下ろす、盛りつけなどを考えないと、鯛も「ウマイ」とはなりません。・アパート→ ああする、こうする →ウマイ・鯛→ ああする、こうする →ウマイこの、「ああする、こうする」ってのが、経験とか知識、教えになります。では、都心の1000坪の土地と本マグロ。・1000坪の土地（坪200万円） →ウマイ・本マグロ（1本200万円） →ウマイこれはどれも「ウマイ」ことはわかります。「ああする、こうする」ってのがわかったとしても．．．・1000坪の土地 →坪200万円は安いけど、20億円のファイナンスは無理・本マグロ →食べるには多すぎ敷居が高すぎですね。どちらも小さく切ってもらわないと手が届きません。結局、料理法が簡単でお手軽価格の「カツオのタタキ」「サバの味噌煮」から初め、おいしさを知って新しい料理法を学び、よりおいしくて大きい魚が買えるよう、資金を貯めたり、ファイナンス能力を高めて行くようにしないと、おいしい不動産投資にならないってことです。作った料理を喜んで借りたり、買ってもらえるよう頑張りたいですね。←おいしさが詰まってます！不動産投資の健美家
2010.02.01
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シェアハウス投資の秘訣
セミナーの情報です。不動産競売流通協会（FKR)主催のセミナーが１月２３日（土）に東京・渋谷であります。お題は「高利回りと差別化を図る、シェアハウス投資の秘訣」Mアンジョウ建築研究所代表 安生マサル氏・シェアハウスとは・シェアハウスに向いている不動産とは・シェアハウスにリノベーションする場合の注意点・シェアハウス運営の注意点・シェアハウス実例の紹介シェアハウスって、高利回りだと言われてますが、部屋の構造などの法規制や募集、管理、運営ってどうやればいいのか、よく分からない。９８００円分の価値がある話かどうかはわかりませんが、予定が合えば参加してみたいです。詳しくは、こちらを御覧下さい。←応援ポチっと！不動産投資の健美家
2010.01.05
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滞納情報データベース
家賃滞納などの信用情報のデータベース化を家賃保証会社９社で設立した社団法人全国賃貸保証業協会設立が行うとの記事を見た。９社は、近畿保証サービス、興和アシスト、ジェイリース、全保連、賃住保証サービス、ネクストフィナンシャルサービス、ＶＥＳＴＡ、ホームネット、リクルートフォレントインシュア。毎月、家賃の支払い状況や代位弁済について登録されるようです。ＣＩＣなどの個人信用情報と同じような感じでしょうか。確か、今年の夏に「データベース化、一時見送り」ってニュースが流れたましたが、やっぱりやるつもりなんですね。この問題って簡単に言うと「部屋を貸してもお金をもらえない（滞納される）」「家賃を回収するには裁判所にお願いするしかない（少額訴訟、支払督促など）」「滞納したあげく居座られたら裁判所にお願いするしかない（明け渡し訴訟、強制執行）」ってことで、大家の立場が非常に弱い。敷金で保証しようものなら、少なくとも６ヵ月分は預からないといけないでしょうね。極端な話、１ヵ月単位の定期借家契約にしたとしても、結局、お金で解決するか強制執行しないと部屋を明け渡してもらえないので、大家としたら手の打ちようがないです。いっそのこと、コインタイマー式にして、毎日、その日の家賃を入れないとドアが開かないってシステムにしては？とも考えましたが．．．法に触れそうですね。確信犯的に滞納する悪質なケースもあるでしょうけど、リストラ等で家賃が払えなくなった場合でも、「無い袖は振れぬ」で申し訳ないと思いながら家賃を払わず住み続けることになる。結局、誰が尻ぬぐいをしてるかと言えば、大家。この辺は、生活保護と同じように国がフォローすべき問題です。法整備されて、家賃滞納も速やかに解決されるようになると、敷金を預かる必要もなくなる。ただ、不測の事態もあるので連帯保証人や保証会社がなくなることはないと思いますが。話が飛びましたが、滞納情報データベースが運用されると、当然、滞納歴がある人は警戒されるでしょうね。今まで以上に借りにくくなることは確かです。この問題があるので、データベース化に反対してる社団法人賃貸保証機構には、レントゴー保証を中心に１０社程度参加する予定らしいです。保証会社がデータベース化を巡って２分されてますね。これからどうなっていくのか、ちょっと目が離せません。←安心アパート経営不動産投資の健美家
2009.11.12
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賃貸経営が見える？！
賃貸経営が見える（らしい）サイトがあります。ＨＯＭＥ’Ｓ不動産投資の見える！賃貸経営２００９年９月３日からスタートした新しいサービスです。このサービスでは、都道府県単位、市区町村単位で・空室率・入居者の希望間取り別割合、広告掲載物件の間取り別割合・入居者の希望家賃割合、広告掲載物件の家賃割合・入居者の希望専有面積割合、広告掲載物件の専有面積割合・入居者の希望築年数割合、広告掲載物件の築年数割合・入居者の希望駅徒歩時間割合、広告掲載物件の駅徒歩時間割合・間取り別、駅徒歩１０分以上・１０分以下別の家賃相場の推移・専有面積－賃料分布図・駅徒歩－賃料分布図・築年数－賃料分布図・敷金の割合・礼金の割合・管理費の割合・入居条件、設備条件の割合・取引形態の割合・地価公示・マンション、戸建て、土地売り出し価格・人口増減数・人口階層・世帯数と種類・火災件数、犯罪件数、交通事故件数特に賃貸需要ヒートマップは、物件閲覧回数によって色分けされた地図で、どのエリアが人気なのか一目でわかるようになってます。これらを使えば、・今、どのエリアが人気なのか？・空室率は？・ライバルの設備は？・不足している間取りは？など様々なことがわかります。ネットで色々わかると便利ですね。←少しさぼってました．．． 不動産投資の健美家
2009.11.04
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使える東京カンテイ・その２
使える東京カンテイの続きです。首都圏沿線別中古マンション価格首都圏すべてではありませんが、だいたい網羅されてます。これを見ると、都心のマンションは金融恐慌の影響をあまり受けてませんね。逆に、郊外のマンションはターミナル駅以外は結構下落してます。価格自体は、あくまでも平均値なので、マンション価格の査定には物足りないです。有料ですが、東京カンテイで中古マンションの売り出し履歴、賃料履歴を調べてもらうこともできます。マンション価格情報サービス１物件３０００円と思ったより安い。マンションを売却または貸し出す際に、不動産屋の提示価格が妥当なのかどうか、自分で調べることができますね。←今週は．．．不動産投資の健美家
2009.10.22
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使える東京カンテイ・その１
東京カンテイってご存じですか？不動産屋さんなどは、マンションの設備や間取り図などを取得するのに利用してます。業者さん御用達の東京カンテイですが、実は不動産投資家や大家さんにも役立つ情報が満載です。いろいろあっていっぺんには紹介できませんので、何回かに分けてご紹介します。全国のマンション価格や市況、賃料などが定期的に発表されています。不動産市況レポート月次 中古マンション70m2価格 毎月20日頃更新月次 全国中古マンション価格天気図 毎月末更新月次 分譲マンション賃料月別推移 毎月15日頃更新 マンションデータ掲載誌 Kantei eye (カンテイアイ)抜粋が無料で見られます。例えば、１０月２２日発行の中古マンション70m2価格によると、「９月の首都圏は中古マンションの価格が前月比２．０％上昇して、２００８年以降の下落局面から反転」といった不動産市況がわかります。また、分譲マンション賃料によると、東京都武蔵野市、神奈川県川崎市、千葉県浦安市などの都心近郊エリアでは賃料水準がやや強含んでいるそうです。ちょっと面白いのが、全国中古マンション価格天気予報。各都道府県の中古マンション価格の傾向を晴れ、薄日、曇り、小雨、雨で表現しています。続きは明日。←ジャイアンツ愛じゃないですよ 不動産投資の健美家
2009.10.21
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今月の新刊
今月は、２冊不動産関連の新刊を購入しました。【新品】[本] 人生マル得不動産経営のススメ / 内海芳美他１０月２５日１１：５９までamazonにてキャンペーンをやってます。特典１：リフォームやリノベーションですぐに役立つ＜満室コーディネートＰＬＡＮ実例ＰＤＦ＞特典２：出版記念講演無料招待券（先着３０名）残念ながら、特典２の無料招待券は、すでに終了しています．．．キャンペーンの詳細は、うっちゃんのところのＨＰを参照してください。「No．1熊谷」復活！！龍前 隆の最新刊ですね。日経新聞に広告が載ってました。熊谷って街はよく知らないのですが、地方都市共通の悩みがあるのではないかと思って買ってみました。←暑いやら寒いやら．．． 不動産投資の健美家
2009.10.19
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街を調べる
投資用の不動産を買う場合には、色々調べると思います。価格、路線価、建坪、構造、地積、賃料、立地などなど．．．この中でも重要なのは立地ではないでしょうか。ただ、立地と言っても土地勘がない場合は、判断が難しいと思います。私は、その街がどんな状況なのかを調べるのに、東洋経済新報社の都市データパックを使ってます。全国806市区について面積／人口（総数・増加率・密度）／人口構成（年代別・産業別）／昼夜間人口比率／世帯数／年少人口比率／老年人口比率／経常収支比率／将来負担比率／財政力指数／人口１人当たり地方税収額／人口１人当たり地方債／事業所数／従業者数／製造品出荷額／卸売業年間販売額／小売業年間販売額／大型店（店鋪数・店鋪面積）／農業算出額／労働力人口／完全失業率／臨時雇用者の割合／納税者１人当たり課税対象所得／持ち家世帯比率／住宅地地価／世帯当たり乗用車保有台数／人口1万人当たり病院・診療所数／人口1万人当たり医師数／公共下水道普及率 など．．．の情報が掲載されています。特に人口は伸びているのか、従業員の多い工場などがあるのかなどを調べるのには重宝します。都市データパックは、市と区だけで、町と村は載ってません．．．町と村を調べるには、同じく東洋経済新報社の地域経済総覧を使います。値段は都市データパックの倍しますが。これらの本は、雑誌扱いなので、楽天ブックスやamazonでは購入できませんが、bk1やfujisan.co.jpでは購入可能です。会社四季報並に厚いので、枕にもちょうど良いかもしれません（笑）←本日も絶好調！不動産投資の健美家
2009.09.30
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更新料高裁判決
賃貸住宅契約の更新料は無効 大阪高裁が逆転判決 賃貸住宅の「更新料」支払いを義務付けた契約条項が有効かどうかが争われた訴訟の控訴審判決で、大阪高裁は２７日、「入居者の利益を一方的に害しており、消費者契約法に照らし無効だ」と判断、マンション入居者側敗訴の一審京都地裁判決を変更し、家主側に敷金の一部と合わせた４５万５千円の返還を命じる逆転判決を言い渡した。 更新料条項を無効とする高裁判決は初めて。別の同種訴訟では京都地裁が７月に、初の無効判決を出し、今回の判断が注目されていた。家主側は最高裁に上告する。 「入居２年で家賃２カ月分」といった更新料の設定は、首都圏や京都などで商慣行化しており、対象物件は１００万件に上るとされる。高裁レベルで入居者に有利な判断が示されたことで、今後こうした地域で返還請求の増加や、契約内容の変更など影響が出そうだ。 成田喜達裁判長は判決理由で「入居者と家主とは情報量に大きな格差がある。入居者は契約時に、更新料を義務付けた取引条件とほかの条件を自由に比較できず、対等な立場で検討ができない」と指摘。「不平等な取引で無効だ」と判断した。 判決によると、原告の男性は２０００年８月、京都市内のマンションに月家賃４万５千円で入居。契約条項では１年ごとに更新料１０万円の支払いが義務付けられており、男性は計５回、５０万円を支払った。（共同通信）とうとう高裁で更新料が無効だと判決が出ましたね。しかも過去４年にさかのぼって支払った更新料の返還を命じている。でも、家賃４．５万円で年に１回１０万円の更新料って、ちょっとひどすぎですね。名古屋や北海道は、更新料を取らないそうです。北海道は、そもそも契約が自動で更新されるような内容で契約されてることが多い。２年で契約して、「前項の契約期間が満了する１ヵ月前までに甲・乙の一方から何等の申出がないときは、この契約は同一条件で１年間更新されたものとし、以後も同様とする。」としてあります。仲介業者さんは、事務手数料が頂けませんが、更新事務も発生しないので仕事が楽ですね。ただ、更新時に意思確認も兼ねて連帯保証人さんのハンコをもらうので、自動更新だと連帯保証人さんが契約の事を忘れてしまうかもしれませんね。その辺は、「この契約の締結の証として契約書４通を作成し、各当事者記名押印のうえ、甲・乙・連帯保証人・立合人各自１通を保有する。」ってことで、連帯保証人さんにも契約書を渡してるからＯＫってことなのでしょうか。まあ、保証会社が使えれば、それが一番楽かもしれません。←今日も応援よろしくお願いします 不動産投資の健美家
2009.08.29
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北の大地の価格
北海道旅行から帰ってきました。北の大地は、天候不順で農作物の生育にも影響が出ています。ラベンダーも６月の日照不足の影響で、色づきが悪く枯れた感じになってました。さて、北海道を車で走ってたら、いくつか分譲地の看板があったので、価格を調べてみました。北海道第二の都市で坪８万円くらい。北海道のへその街で坪６万円くらいでした。８０坪を坪８万円で購入して１６００万円。上物が１４００万円とすれば、２０００万円で新築ができますね。２０００万円を３０年２．５％で借りたとすれば、月の返済は８万円くらい。そうすると、戸建て賃貸の上限も８万円くらいになります。でも、おもしろいのが戸建て賃貸。築古の戸建てが４００万円くらいでありますが、賃料は５万円～６万円と利回りが１５％～１８％になります。土地の価格に賃料が比例しないところが、ミソですね。さて、帰りの飛行機ですが、サッカー日本代表の岡田監督と同じ便でした。サングラスをかけて夫人同伴。その後の岡田監督ですが、その日の夕方、等々力に行ってナビスコ杯準々決勝・川崎Ｆ―鹿島戦を観戦したそうです。←北海道から帰ってきました！ 不動産投資の健美家
2009.07.30
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大長さんのセミナーin渋谷
サラリーマン大家サポーターズでおなじみの大長さんのセミナーに参加してきました。その前に、都心の区分へ行ってお掃除。お昼は前から気になってた、肉ソバの立ち食いそば屋へ。注文したのはタヌキですが．．．渋谷に到着した頃に雨が降り出しました。折角なので、雨に濡れる道玄坂を撮影。オリンパス PEN EEDのフィルムカメラです。全部撮りきってないので、現像はまだ先です。さて、セミナーですが、今回は「土地探し＆銀行融資編」大長さんの基本的な投資手法ですが、あまり利回りは高くありません。都心に近くて立地のいいところを選んでいるので、どうしても土地が高くなりがちですので、利回りは低下します。狙いは、ローン完済後の収益。新築で２５年のローンを組み、完済したところからおいしくなる。サラリーマンの年金としての投資です。ただ、心配な点もあります。駅近の立地で、建物のデザインや居住性を重視して、他のアパートより優位に立つことで空室と家賃下落を押さえる。これはいい考えです。でも、キャッシュフローが少ない。万が一の事があるとデフォルトを起こしかねない。あり得ないでしょうが、駅が移動して遠くなったり、自殺、殺人、火災、不良入居者、金利上昇などのリスクがありますが、ローン完済までの２５年間を耐えられるだろうか．．．このへんのリスクをカバーするのがキャッシュフローだと思ってます。立地が良ければ、中古のボロアパートを購入して、完済後に建て替えるのでもいいかな。土地があってのスタートであれば、新築でも高利回りが期待できます。木造で坪７０万円で建ててしまってはだめですが（笑）色々な投資手法を学んで小さく始めて見て、よかったら更に進み、思っていたのと違っていたら仕切り直しをする。失敗してもダメージは小さいです。私の感覚ですが、最初は大きくても２０００万円くらいの物件をお勧めします。撤退する際の売却も楽ですので、えいや！で初めてもいいでしょう。まあ、そんな私も方向転換に苦労していますが．．．不動産投資の健美家
2009.06.28
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絶対に後悔しないリフォーム・リノベーションの秘訣
渋谷フォーラム８で行われた、さくら事務所主催の「絶対に後悔しないリフォーム・リノベーションの秘訣」に参加してきました。大久保新さんのマンションや戸建てのチェックポイント、ライフデザインの代表 小林稔さんのスケルトンからのリノベーションなど、なかなか参考になる内容でした。小林稔さんのライフデザインは、中古マンションのリフォームに特化していて、すでに１３年の経験があるそうです。中古マンションのリフォームは、管理組合や規約、構造なども絡み一筋縄ではいかないケースも多々あるようでした。財閥系の新築○○○○さんからの工事依頼や一般の建築事務所からの依頼もあるようで、経験がないとマンションリフォームは難しいと感じました。ライフデザインのリフォームは、打ち合わせ、工程管理など、素晴らしく丁寧にやっているようでしたが、やっぱりその分工事代金は高くなります。同じ床面積なら木造の戸建て並にかかるようですので、賃貸物件などには向きませんね。セミナーの後は、たまたま一緒になったヒロシ夫妻のヒロシさんと、東京都にお住まいのIさんと銀座ライオンへ。そこでIさんから、今回のセミナー講師だった大久保新さんに、物件の雨漏りの際にお世話になったと教えてくれました。漏水箇所が分からないケースでしたが、大久保さんが親身に調査してくれて足場や工事の手配も全部してくれたそうです。工事代金も現地の業者と交渉してくれて、適正な価格で工事をすることができたそうです。もし、私も手に負えない事が出てきたら、大久保さんに相談してみたいと思います。今日は五月晴れ！→不動産投資の健美家
2009.06.20
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６月のセミナーご紹介
６月１７・１８日（水・木）名古屋・吹上ホール 全国賃貸住宅新聞社主催「賃貸住宅フェア２０９in名古屋」（無料）注目のセミナーは、山田里志氏「簡単・安価で誰でも効果を上げられるＤＩＹリフォーム術」イナフケア 防犯アドバイザー 折元洋巳氏「元刑事がこっそり教える泥棒目線での防犯対策」６月２０日（土）東京・渋谷フォーラム８ さくら事務所主催「絶対に後悔しないリフォーム・リノベーションの秘訣」（有料）講師は、長嶋修氏「～リフォーム市場の現状と展望～資産価値を保つ住まいとは？」大久保新氏「～住まいを長持ちさせるメンテナンス 簡単解説・必要な時期と予算～」小林稔氏「～住まいを美しく・楽しく・快適に変身させるリフォーム・リノベーション実例解説～」６月２０日（土）東京・浜松町 ベンディアム主催「２００９東京・満室経営セミナー」（有料）講師は、浦田健氏「空室対策の講演」山田里志氏「不動産投資の実際と優良物件の購入方法」小林祐大氏「リフォームの講演」６月２７日（土）東京・代々木 中村一晴氏主催「融資困難な今だからこそ、ゼッタイに必要なマル秘資金調達術」（有料）講師は、けーちゃん星島正樹氏渕本吉貴氏北田眞一郎氏合計３０億円以上の融資を受けてきた３人の大家、そして３００億円の融資を実行してきた元銀行マン。６月２７日（土）埼玉・熊谷 埼玉県資産家オーナー協会主催 龍前住研協賛「第２２回龍前流勝ち組セミナー」（無料）講師は、龍前隆氏「３０年間満室を続けた管理会社に頼らない驚愕の入居付け手段」増山大氏「増山式買い物件がすぐわかる不動産価値数値化法」山田里志氏「山田式鉄壁のリスクヘッジ経営術」申込は、龍前住研セミナー係 ０４８－５２６－１１３３私は、長嶋氏と龍前氏のセミナーに参加する予定です。週末は不安定な天気→不動産投資の健美家
2009.06.12
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加藤ひろゆき氏対談集発売
前に白黒写真で櫓と紹介した写真。じつは燈明台でした。長崎大学の古写真データーベースに「九段坂と燈明台（1）」として載ってました。九段の話題としてもうひとつ。歴代首相漫像湯呑みってご存じですか？その名の通り、歴代首相の似顔絵が湯飲みにずらーっと描かれているやつです。靖国神社の遊就館に売ってたのですが、今は取り扱ってない。着色していないバージョンは、参道に面したおみやげ物屋さんにありました。フルカラーのは、科学技術館の売店に売ってます。靖国神社から北の丸公園に入って、武道館を抜けた先です。実は、この湯飲み、岐阜県で作られています。山志製陶所ここからは不動産の話題。すでにご存じだと思いますが、加藤ひろゆき氏の新しい対談集が発売になります。２０枚セットで豪華なメンバーが勢揃い。・名古屋の大御所オオシマ様・ヤフオクで稼いで競売参入１４棟落札の竹内かなと氏・Ｍｒ．積算！新築のマジシャン赤井誠先生・アフィリエイトで稼いで不動産を手に入れたまりお画伯・加藤ひろゆき氏の少人数制密室セミナーを収録バラで購入すると総額１２８，０００円になるが、２０枚セットだと９９，８００円２回までの分割払いもＯＫ！今回も、本には書けないような、情報が満載だと思います。うまいんですよね、聞き出すのが。６月１７日から順次発送するそうなので、早ければ６月１９日には届くかな。今から楽しみです。梅雨入りです．．．→不動産投資の健美家
2009.06.11
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渡辺篤史の建もの探訪
テレビ朝日の長寿番組「渡辺篤史の建もの探訪」の２０周年を記念した本が出ました。渡辺篤史の建もの探訪book過去の放送では、タダの雑多なお部屋もありましたが、渡辺さんはうまくフォローしてましたね（笑）今回の本は、リフォームのデザインの参考にしようと思って購入しました。限られた空間で如何に自分のデザインを表現できるか。建築家の方やデザイナーさんが考え抜いたデザインですので、とても興味があります。リビングガーデンこれは外構の参考にしようと思って買ってきました。パティオ、ウッドデッキ、テラスはすごく綺麗ですし、狭いスペースの有効利用法なども紹介されています。東京の注文住宅。リクルートが年４回発行してる雑誌です。東京以外にも北海道から福岡まで全部で１７誌もあります。定価は３８０円でリクルートが送料無料で送ってくれます。広告雑誌ですが、最新の設備やトレンドなどがわかるので重宝します。Goodリフォーム。これもリクルートの雑誌です。リフォームの専門誌で隔月発行。定価３００円でリクルートが送料無料で送ってくれます。リフォームの価格や内容、業者の選定に役立ちます。Goodリフォームは、ＨＰもあります。こちら。最新の設備に交換するだけじゃなくて、デザインもちょっと考えてみたい。私より妻の方が得意かもしれませんね。応援クリックお願いします！→ 不動産投資の健美家
2009.06.01
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リフォーム・リノベーションの成功と失敗
さくら事務所の長嶋さんのブログでリフォームに関するセミナーを紹介していました。「絶対に失敗しないリフォーム・リノベーションの秘訣」が先着１００名限定で行われるそうです。６月２０日（土）13：10～16：45 （12：40開場 13：10開演）東京都渋谷区道玄坂2-10-7 FORUM8（フォーラムエイト）料金は３０００円です。第1部～リフォーム市場の現状と展望～ 資産価値を保つ住まいとは？講師：長嶋 修（ながしま おさむ）第2部～住まいを長持ちさせるメンテナンス 簡単解説・必要な時期と予算～講師：大久保 新（おおくぼ あらた）第3部～住まいを美しく・楽しく・快適に変身させる リフォーム・リノベーション実例解説～講師／ライフデザイン 小林 稔氏長嶋さんは、２００８年５月頃からライフデザインの取締役もされてますね。ライフデザインのスタッフブログに書かれてました。良質なリフォームを行うライフデザインが行うセミナーの内容には、すごく興味がありますね。もちろん、私も参加しますので、よろしくお願いします。応援クリックお願いします！→ 不動産投資の健美家
2009.05.31
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銀行が飛び込み営業？
昨日買ってきた、パナソニックの洗濯槽クリーナー。これは東芝ですけど、中身は一緒です。洗濯槽クリーナーの成分は、数日前、酸素系漂白剤５００ｇを使って、洗濯槽をクリーニングした。うげ！ってほど汚れが出てきました。ですが、塩素系漂白剤のメーカ純正洗濯槽クリーナーを使ったら．．．まだまだ汚れてました．．．汚れ落ちから言ったら塩素系の方がいいですね。今日は、カメラの整備をしてました。ヤフオクで落札したオリンパス・PEN EE-3が届いたので、軍艦を開けファインダーの掃除。ついでに、PED４台のモルトプレンを交換。水銀電池MR9の代用電池ですが、空気亜鉛電池PR44にゴムパッキンを付けたらぴったり。これで我が家のオリンパス・PENたちも、いつでもお出かけできます。夕方近く、訪問者あり。なんと八千代銀行が住宅ローンの借り換えをしませんか？と飛び込み営業に来ました。うちはしがらみがあって銀行は変えられないのですが、せっかくなので「収益用不動産だったらあるけど、融資してる？」と妻が聞いたところ．．．「投資用の不動産は、非常に厳しくて出せません。」銀行も優良な貸出先がなくて苦労してるみたいですね。ノルマは、かなりきついんじゃないでしょうか。そうじゃないと、銀行員が土日を使って飛び込み営業なんてしないでしょう。明日は、コンパクト洗面台についてです。順位上がりました！ありがとうございます→ 不動産投資の健美家
2009.05.17
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激安戸建て５５０万円
ＧＷも最終日です。雨模様ですが、室内で遊べるところと言うことで、田園都市線の宮崎台にある「電車とバスの博物館」へ行ってきました。昔、高津にあった頃に行ったことがあります。当時は、入場料１０円だったかな。宮崎台に移転してから初めての訪問。入場料は大人１００円、子供５０円になってました。バスや電車、飛行機のシミュレーターがあって、子供達に大人気。売店では、つり革が売られていたり、塔文社のレトロマップ１，７もありました。１０月１０日（土）には、鉄道部品の展示即売会があります。東急線・みなとみらい線路線案内板が１０００円で買えるそうです。仕事と遊びで疲れたＧＷ。家に帰ってきて、何気なくＴＶを見てると．．．激安！５５０万円の戸建て！！ってのがやってました。アキュラホームの販売する戸建てで、５月２５日までの限定ですが、延べ床面積48.74平米の平屋建てと、60.39平米の二階建てを本体価格５５０万円で販売しているそうです。天井がジプトーンだったり、クローゼット扉の枠を少なくしたり、窓の枠を下側の１箇所だけにしたり、色々なコストダウンを重ねて５５０万円を実現している。同業者も、この価格は信じられないようで、ふつうは７００万円以上かかると話してました。安くても耐震性は．．．ＴＶでは、耐震診断の装置を使って、耐震性の評価をしていましたが、かなり良い数字だったみたいです。本体が５５０万円ですが、外構や水道引き込みなどは別ですので、＋１００万円くらいでしょうか。それでも６５０万円ですから、場所によっては戸建て賃貸も可能な金額です。一度、現物を見てみたいですね。ＧＷ、如何でしたか？→ 不動産投資の健美家
2009.05.06
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取得費のわからない不動産
不動産を売却して譲渡益が発生したら、税金を納める。まあ、当たり前の話ですね。売った価格と諸費用はわかるけど、不動産を取得した際の価格と諸費用って覚えてますか？自分で買った土地でも、何十年も前のことになると、領収書も売買契約書も紛失しているケースがあると思います。こんな時は、概算取得費として売却価額の5％を取得費とする方法を使うのが一般的ではないでしょうか。実は、これ以外の方法もあるそうです。取得費が不明な場合に概算取得費を使わない方法（横浜の税理士中山のCoffee Break）土地の取得価額は、市街地価格指数から算定する。建物の取得価額は、着工建築物構造別単価から算定する。これがポイントだそうです。財団法人日本不動産研究所が年に２回発表している、市街地価格指数を使って取得費を推計することが可能。市街地価格指数を使う方法は税務署が更生処分をした際に採用した方法で、それを国税不服審判所が「合理性がある」と判断しているそうです。建物も財団法人建設物価調査会が発行している建築統計年報にある着工建築物構造別単価を使って、建築単価×延べ床面積で建物の取得価額を算定して、譲渡する年までの減価償却費相当額を控除する方法で推計できるようです。着工建築物構造別単価の代わりに、国税庁のHPでもダウンロードできる「譲渡所得の申告のしかた」に掲載されている「建物の標準的な建築価額表」でもＯＫらしい。知らないってのは罪ですね。ＧＷも一部仕事！→ 不動産投資の健美家
2009.04.28
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富山・デザイナーズアパートめぐり
吉川さんの先導で、富山市内にあるデザイナーズアパートを見学してきました。吉川さんの代名詞「POINT SQUARE」です。以前、外観だけは見せていただいたのですが、今回は満室にもかかわらず中を拝見することができました。戸建て風賃貸アパートが得意なD-BOXシリーズ格安なのにすごく良くできてます。こんなのが関東にもあったら、戸建て賃貸に革命が起こりそうです（笑）デザインセンスもいいですよ。そのほか、DIYバリバリのアパートとWhite Squareを見学させて頂きました。今回もいい旅になりました。鼻風邪が治っていれば、もっとよかったのですが．．．クシャミが！→ 不動産投資の健美家
2009.04.19
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サンデー毎日倶楽部・春の例会参加
吉川英一氏主催のサンデー毎日倶楽部・春の例会に参加してきました。上越新幹線と特急はくたかを乗り継いで、富山まで行ってきました。魚津から見た立山です。平成２６年末開業予定の北陸新幹線（金沢－東京）の駅新幹線だと東京→富山は約２時間で行けるようになるそうです。今は、特急はくたかと上越新幹線で３時間半くらいかな。東京→京都が２時間２０分なので、富山は京都よりも近くなるんですね。富山駅から送迎のマイクロバスに揺られて約２０分。ホテルがある山まで来ました。ここには、お城があったらしく、眺めも素晴らしいです。市街と立山が一望できます。今回も、約１４名の方々が集まりました。吉川さんには到着早々、新刊にサインを頂きました！お会いしたのは４度目ですが、サインを頂いたのは初めてです。吉川さんも驚いてました（笑）部屋での懇談、宴会場での盛り上がり、部屋に帰っての雑談。すごく参考になることばかりでした。忘れないようしっかりメモしてきましたよ。雑談は夜中の３時くらいまで続きましたが、私は椅子で寝てしまいました．．．体力が持ちませんでした。残念。鼻水が！→ 不動産投資の健美家
2009.04.18
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中古マンションを学ぶ
新横浜まで「"割安に"中古マンション買って"思いのままに"リフォームという選択」のセミナーを聞きに行ってきました。主催は、さくら事務所の長嶋さんが取締役を務める、株式会社しあわせな家今般の新築・中古マンション市場の動向やこれからの中古マンションの動き、中古マンションを選ぶ際のポイントなどを丁寧に説明してくださいました。２時間・お茶菓子付きセミナーが２千円ですから、完全にボランティアですね（笑）久しぶりに訪れた新横浜ですが、駅ビルが大きく様変わりしていました。でも、アリーナの方へ行くとテナント募集中の看板が目立ちます。どっかで聞いた話ですが、新幹線の駅で「新」が付くところは発展していないそうです。新横浜、新大阪、新神戸。在来線の主要駅と交わっていない新幹線の駅は、結局、人が二分されてしまい相乗効果が発揮できない。新横浜は、私の思い出の場所でもあるので、頑張ってほしいところです。力！→ 不動産投資の健美家
2009.04.16
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