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固定資産税 中だるみ
久々の更新・・・ここのところ、仕事と育児に疲れ、不動産とは距離を置いていましたが、固定資産税通知が来たので、われに帰りました。自宅が10万弱、物件1号が3万弱。来週中に全額納付予定。自宅は鉄筋コンのマンションで、収益はなし。物件1号は鹿嶋市の木造で、収益は満室で15万弱。はやく無駄な納税をやめたいので、自宅は引き続き売りに出しています。
2011年05月14日
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育児時短 収入源 大学院
5月から保育園入園が決まり、朝の送りの当番に決まりました。自宅から職場までは1時間ちょっとかかるので、8時に送ったとしても、9時の始業に間に合わないということで、1時間の時短を考えています。そこで問題になるのが、この時短分が基本給から差し引かれるということ。さらに、朝は7時半に出社して、その分時間外手当を申請していたのですが、これもできなくなるので、収入がかなり減ってしまうことになります。また、来年から夜間の大学院に通って、学位を取得しようと考えていますので、残業もできなくなります。これから2･3年はひょっとすると、物件を買えなくなるかもしれない・・・長い目で見たら、大きな転換の時期になるのかもしれませんが、引き続き買える範囲の物件を探し、貯金は続けていきます。
2011年05月04日
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貯金の速度
よく賃貸用不動産を買えば、貯金が加速していく、とものの本には書かれていますが、少なくとも物件1号を買っただけでは、毎月の貯金額はそれほど増えない。当然、想定していたことなので、文句はない。結局、まだサラリーからの貯金がメインなわけですが、妻がもうすぐ育休から復職するので、どれくらい余裕資金ができるか計算してみました。生活費は折半として、住宅ローンを含め12万円が浮くと。しかし、保育料が約7万、そして、時短勤務をする場合は、その分基本給減額（ボーナスも・・・）、残業代も若干減るので、マイナスは約12万円・・・で、それほど状況は変わらないということに気づき、愕然とした週末最後の日でした・・・
2011年05月01日
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退去通知 懸念
本日午前中、管理会社より着信。入居者が5月末で退去とのこと・・・やっと満室と喜んでいたのもつかの間、営業活動再開の合図でした。今年はあと2部屋が更新になっています。気が抜けないのと同時に、経験値を上げるチャンスと思って、取り組みたいです。がんばろう。
2011年04月30日
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体調不良 自宅マンション
本日は体調不良により午前休。ここのところ仕事が忙しかったので、その疲れが出たようです。自宅マンションについて。今回は売却中止となりましたが、悩みの原因は以下のとおり。買値 1700万円月々返済額 約8万円管理費・修繕積立金 約3万円駐車場 1万円残債 約1500万円仮に賃貸に出すとすると、適正家賃は8万～9万円。ここで悩んだのは、月々約12万円がローンと積立金で出て行くのですが、売却せず賃貸に出した場合、差額最大4万円が持ち出しになる。では売却はというと、不動産屋の査定では、1500万円台が適正価格とのこと。しかし、ローン残債1500万円に、手数料等の諸経費と、引越費用を加え、1700万円が希望と伝え、結局1680万円で売りに出しました。が、この1ヶ月、まるで問い合わせがありませんでした。慌てて賃借人募集をかけても、すぐには決まらないだろうし、結局12万円持ち出しを覚悟しました。そんな感じでこの2週間、暗い気持ちで過ごしていました・・・自宅マンションについては、ある意味よい経験になりました。次はもう少し考えて行動をするはずです。持ち家はリスクの時代だと実感した今日この頃でした。
2011年04月28日
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自宅売却中止
なんと、5月から町田市の認可保育所に入園が内定との連絡あり。よって、懸案だった自宅の売却はなしに。6月引越しへ準備をしていましたが、その必要がなくなりました。売却の当てがなく、毎日いろいろ考えて、ちょっとストレスに感じていましたが、これで心配事がなくなりました。100万円程度の出費を覚悟していましたが、これもなくなり、投資計画への影響もなくなりました。引き続き節約と貯金に励みます。
2011年04月27日
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自宅の売却
6月に保育園の関係で都内に引越しをします。その関係で今住んでいる自宅マンションを売りに出しているのですが、これがなかなか売れる気配がない・・・しかも、ローンの残債よりも評価額が若干低い有様。それを知りつつ、ローン残債と手数料等の経費を加えて販売価格としているので、どうしても割高感が出てしまう・・・このままでは、賃料とローンの二重払いになってしまいます。しかも、賃料はローン支払額の2倍近く・・・共働きになるとはいえ、少々きつい数ヶ月を送ることになりそうです。ＧＷ明けに損きり覚悟で数百万円下げるか、決断する必要がありそうです。
2011年04月23日
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有給休暇 江東区巡り 保育園
本日は有給休暇をとり、家族３人で江東区へ。保育園の園長と面談でした。町田市の認可保育園に入れなかったので、江東区の認証保育園に入れようと考えて、自宅を売りに出しながら、保育園探しの日々・・・候補地は、総武線亀戸駅周辺か、東西線門前仲町近辺。初めて妻を連れて行きましたが、結局結論は出ませんでした。町田市の認可保育園の空きが出たので、５月入園を狙いながら、江東区でも引き続き探します。女性の社会進出、とかいっていますが、全然環境が整っていない現実に、イライラの毎日。保育園に入るのにこんなに苦労するとは、思いもしませんでした。まあ、娘がアレルギー体質という点が親を慎重にさせている原因なのですが・・・それにしても、自宅を売りに出してもうすぐ２週間ですが、全く引き合いがないようで、ちょっと困ってます。売れなければ賃貸に出そうか、検討しなくちゃなぁ・・
2011年04月14日
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負傷の治療 ４月分家賃入金案内
週中に、空気清浄機を動かそうとしたら、足の親指のつめに引っ掛け、出血・・・もともと１０年以上死んでいたつめで、少し浮き上がっていたのですが、医者にいけば絶対はがされる、と怖気づいてほったらかしでした。で、数日様子を見たのですが、土曜日にへんな体液が流れていたので、観念して形成外科へ。ほんの数秒で処置終わり。これで懸案がひとつなくなり、ホッとするのと、術後意外と痛いのに参って、今日一日、おとなしくしてました。で、４月分の家賃の送金の案内が来てました。約１５万円、月曜に入金予定。満室って素晴らしい・・・
2011年04月10日
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年内の目標
物件１号が購入から約３ヶ月で満室になりました。土地柄を考えると、非常に運がよかったとも言えますが、とりあえずは軌道に乗ったと判断。今後の行動計画を考えました。年内に８００万円くらいの表面利回り２０％以上のアパートをもう一棟、手に入れたいです。これまでの１ヶ月ほどは、地震やら物件の損傷やら、入居者の決定やらでバタバタで、ほとんど物件の検索をしていなかったので、今週から再開です。もちろん、現金があまり手元にないので、融資の利用を真剣に考えながらです。がんばろう。
2011年04月04日
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修繕費用確定
昨日、管理会社より、修繕箇所と修繕費用の連絡がありました。地震による損傷かは不明ですが、とりあえず２５，０００円で確定。近日中に写真や見積もり等の資料が送られてきます。教訓として、管理会社にはきちんと自分の考えを伝える、ということを学びました。言われるがままにしてはいかんと。きちんと伝えれば、その通り動いてくれましたので、結果的に信頼関係の構築になったのかな。とりあえずは満室になったので、これからも頼りにしています。がんばろう。
2011年04月02日
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賃貸借契約書
新しい入居者の賃貸借契約書が届きました。仕事柄、毎日契約書を見ていますが、自分の物件の入居者と取り交わす契約書は、別物で、ちょっと感動します。入居者が快適に住めるよう、大家としてできることをきちんとやっていこうと気が引き締まる思いです。大家になって大きな地震があって、出費ばかりで、大家はぜんぜん儲からないな、と思い始めていましたが、儲けを目的に物件１号を買ったわけではなかったということを思い出しました。これで大家としての経験値を上げることが最大の目的で、利益は二の次。でも、満室になると気持ちが楽になりました。利回りは約２５％とほぼ当初の予測どおりの家賃で運営できています。管理会社、仲介会社をはじめ、いろいろな人の協力を得て運営できているので、感謝です。
2011年03月29日
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物件１号の損傷状態が徐々に
昨日は何とか満室になり、損傷箇所も気になりながらも少しは収益改善になるな、と希望を抱いていましたが、本日更なる損傷の知らせが・・・とりあえず、居住者には迷惑をかけないよう、即修繕としていますが、連絡をくれる担当者が毎回違うことに戸惑っております。毎回発見のたび、電話をしてくる状況で、建物のどこがどのように破損していて、修繕にはどっれくらいかかるのか？肝心な被害の全体像が未だはっきりせず・・・加藤師匠曰く「吐きそうになる」状態であるが、多少の出費は覚悟の上、それよりも、なかなか全体像がはっきりしない管理会社にイライラです。粘り強く聞き取りをするしかないな、と決意し寝ることにします。
2011年03月28日
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水周りの修理
本日、午後、再度管理会社から電話。用件は、「入居が決まった部屋をチェックしていると、水道の蛇口とトイレの配管から若干の水漏れの恐れ。したがってパッキン交換することになった。」とのこと。で、工事を行ってもよいかを確認するために電話したようで。明日から入居なので、やらないわけにはいかない。とりあえず「いくらかかりますか？」と質問。「各５０００円くらいでできるはず。」との回答。まあ、経年劣化による修繕なので、ＯＫしました。それよりも、地震による破損箇所の確認はどうなったの？と質問すると、「まだ確認できてない」との回答・・・いい加減、信用できなくなるよなぁこっちの修繕のほうが優先度高い気がするのは私だけでしょうか？不安いっぱいなので、数日中に管理会社へ突入します！
2011年03月27日
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入居者決定
本日、管理会社から着信。入居者が決定したので、契約書等の書類を郵送するから、捺印よろしく、ということと、礼金として家賃１か月分いただきたい、ということと、入居は今日から（！？）ということを伝えられました。とりあえずは空室が埋まり、一安心なのですが、・入居希望の段階で大家には何も連絡がないの？・入居条件はどうなってるの（家賃含め）？その他諸々、聞き忘れたので、あとで電話で聞こうと思います。なんだか、入居が決まるときってあっさりとしたもんなのか、拍子抜けした昼下がりです。それにしても、破損した室内の状況はどうなったんだろう？あれ以来、一切報告なし・・・
2011年03月27日
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引越しするか否か
子供の保育園、２つばかり確保に成功。ただ今の住所では通えないので、引越しが必要なのはかわりなし。でも、これからってタイミングで震災。今年は妻が厄年というのも関連するのか？あと３年は今の家に住むつもりで買っているので、この時期に売却は想定外。でも、利便性と妻の収入のために住み替えも悪くない。が、今はタイミングではないのか、ということで、もうしばらくおとなしくしていようという結論に。夏までに結論を出せばいいか、と。妻にはちょっと申し訳ないが・・・それにしても初詣の御祓い１万円は安かったのか？今年はやろうとすること全て裏目に出ている気がする。
2011年03月22日
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物件１号の損傷判明・・・
仕事から帰ると、管理会社から手紙。嫌な予感・・・おそるおそるあけて見ると、なんと物件１号の住人から、「壁にひびがひり入り、壁紙がはがれている」との連絡があった、とのこと・・・予感的中。対応は業者の手配がつかずまだのようですが、これは痛い出費だ。まだほかの部屋の状態は調べてもらっていないので、もっと損傷があるかもしれないし、ないかもしれない。これからしばらく不安な日々を過ごすことになりそうです・・・
2011年03月17日
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地震、帰宅困難
先週末から今日まで、いろいろありました。地震のあった日は、都内の電車がストップしたため、夜中２時まで会社で待機。目の前の幹線道路がまったくどちらの方向も動かない状況と、テレビで繰り返される津波の映像を見て、余震にびくびくしていました。都内にいた私と家族は被害がなく、ひとまずは安心ですが、被災された方々には、心よりお見舞い申し上げます。そして、物件１号がある茨城県の鹿嶋市もどうやら被害がひどかったらしく、心配でした。製鉄所の火災や津波、断水や停電。でもテレビではほとんど報道はなく、頼っていたのはＳＮＳでした。幸い、物件１号は倒壊することなく、無事のようですが、管理会社は被害のあった物件への対応に追われ、すべての管理物件のチェックが終わっていない、とのこと。管理会社の社員さんもある意味被災者ですが、地震の翌日から営業していたそうで、頭が下がります。しばらく物件には行けませんので、頼りにしています。物件に損傷がないことと、入居者の無事を祈るばかりです。
2011年03月16日
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自宅の処遇、売るか？貸し出すか？
この２週間、子供の保育園落選を受けて、受け入れ先を探していました。食品アレルギーがあるので、そうしても認可またはこれに近い条件の認証保育所をいろいろあたってました。で、結論として町田市では入れるところがないので、引越しを決断しました。そこで自宅のマンションをどうするか、問題です。住宅ローンの関係で、賃貸に出すのは契約違反なので、売却が基本路線ですが、大家の経験を積むという意味では、賃貸に出せないか、と思っています。ただ、賃貸に出しても、ローンと管理費等を支払うと収支トントンくらいの賃料でしか借り手がつかないと予測しています。これではあえて賃貸に出す意味がないなぁと思ってみたり。今月中には結論を出します。それにしても、引越し面倒だ。
2011年03月09日
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痛い出費
2週間ぶりに車に乗ろうとエンジンをかけようとすると、うんともすんとも言わない・・・そういえば、ガソリンを入れたスタンドで、「バッテリーの電圧が下がってるから気をつけよう」と言われてたっけ・・・と思い出し、JAFへ電話。運よく10分くらいで来てくれて、エンジン始動。どうやら室内灯をつけたままだったらしく、そのせいでバッテリーがあがってしまったようでした。そのまま近所のスタンドでバッテリー交換。ワイパーも一緒に換えてガソリン満タンで、1万3千円也・・・今月ギリギリの小遣いなのに、急な出費で痛いっす。来月から物件1号の空き部屋の室内を改造（リフォーム）開始しようと考えているので、車のメンテナンスは万全にしなくちゃいかんのですが、（移動が長距離なので・・・）それにしても痛いなぁ。
2011年02月27日
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ご近所の物件調査
本日、自宅から歩いて数分の物件の調査に行きました。2000万円と手ごろな値段。ほぼ土地代だと思ったので、メール便を出すついでに近隣を調査。空室率は低く、非常に魅力的ですが、いかんせん、利回りが一ケタ台・・・20年ローンで計算すると、200万円頭金入れると、月約10万円の返済。手残り4万円弱・・・これでは運営していく自信がないだけでなく、やる意味がない、と判断。不動産屋に断りの電話をしました。ただ、この業者、融資についていろいろ情報を持っているようなので、今後もお付き合いをしていこうと思う。自宅からも近いし、何かと相談に乗ってくれそうなので。
2011年02月26日
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入居者募集
自力でも空室をうめられるか？ということで、入居者募集です。物件概要茨城県鹿嶋市築17年1Ｋ 23平米バス・トイレ別家賃 35000円二階建て二階角部屋南向きその他詳細はお問合せください。メッセージから連絡をお願いします。マジです！
2011年02月20日
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人生設計、見直し？
人生設計の見直しを迫られています。町田市の保育園、すべて入園を断られました。結果、妻の4月からの仕事復帰が難しくなり、町田市からの転居を含め、再検討です。町田市は見込みがまったくないので、職場に近い千代田区あたりを検討していますが、そうすると、現在の自宅マンションを売却または賃貸にする新居の家賃が最低15万円から車を手放すということになります。自宅は手放してもいいのですが、家賃が今の住居費（ローンと管理費等の経費）のざっと2倍以上になる・・・加えて保育料が加わりますから、出費はさらに増えると。そうすると、貯金のペースが格段に遅くなる。さらに、駐車場が高いので、手放すしかないのですが、これがなくなると、物件の調査が難しくなる・・・まさに二重苦です。行政って、いざというときまったく役に立ちませんね。税金を払うのがアホらしくなります。きちんと働いて税金を納めても、サービスを受けることができないなんて、不公平極まりない。もう、この週末は気が重いです。
2011年02月19日
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物件問い合わせ
本日、気になる物件の紹介を受け、仕事の合間に業者へ電話しました。すでに半日経過していましたが、2件の買い付けが入っているとのこと。価格が積算よりも低く、利回りが20％近くだったので、検討をしていましたが、あまりの早さにビックリです。よい物件は時間勝負とは言いますが、サラリーマンはその点不利なんでしょうか。めげずに探し続けます。今年はぜひもう一棟、買うぞ。
2011年02月17日
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募集開始
空室の募集を開始しました。家賃35000円敷金1ヶ月、礼金０という条件です。これまでの2ヶ月何をしていたのか？と疑問がなくはないですが、過ぎた事を言っても始まらないので、とにかくこれからがんばって客付けをしてもらいます。ついでに、内見の数と、内見者の感想を毎週報告するよう依頼しました。もちろん、こちらから問い合わせをするわけですが・・・1ヶ月は様子をみることとします。
2011年02月15日
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管理会社からの返答
管理会社に問い合わせていたメールに返答がありました。まず、内覧者は3名あったが、契約に至っていないこと。次に、ネット等での広告について。これが本日（！？）から公開を始めたとのこと・・・すでに2月も中旬、相当の出遅れ感・・・そして、私の物件1号の担当者が判明！！！！担当者からの連絡待ちです・・・こんなのんびりとしていていいのか？と不安になった一日でした。こちら町田は積雪15センチ、残業してたら外は大変なことになってました。明日はどうなるんだろうか・・・
2011年02月14日
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子育て奮闘記
明日から仕事にもかかわらず、まだ寝れません。もうすぐ1歳になる愛娘がなかなか寝てくれないためです・・・結構育児をなめてましたが、しんどいですね。物件の調査やら、不動産屋への営業やら、休みの日にやりたいと思っていましたが、昼間は面倒をみて終わり、という日がほとんどです。もっと不動産に関わって生活をしたいのですが、賃貸経営のきっかけが家族の幸せですので、こちらを疎かにはできません。今はできることを少しずつやっていくのみです。まずは毎月の貯金と、家賃の積み立てで1号物件購入で減ったキャッシュを回復させること。2011年は250万円が目標。2棟目はあわてず、現金で買える範囲で探します。がんばろう。
2011年02月13日
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大家になって早2ヶ月
気がつけば2月中旬、大家になって2ヶ月がたとうとしています。家賃は順調に振り込まれています。しかし、空室の動きはないようで・・・自宅から物件1号までは車で2時間以上と遠いため、購入後、物件には一度も行ってません。もちろん管理会社にも。そこでメールで連絡を取り始めました。現在、空室の対策について、管理会社に投げかけていて、返事を待っている状態です。できれば、あいている部屋を自力でリフォームして目を引くようにしたいのですが、それが入居につながるのかわかりませんので、管理会社と相談しながら進めていきます。来週返事をもらい次第、動き始めます。ぼやぼやしていると繁忙期を逃してしまいます。がんばらなくちゃ。
2011年02月13日
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空室が埋まらない・・・
オーナーになってから1ヶ月が過ぎました。あっという間でした。が、懸念の空室1部屋がうまりません・・・管理会社は「これから繁忙期なので・・・」とおっしゃっていたけど、内覧の有無すら連絡がなく、正直、毎日胃が痛いです・・・もう精神的に限界を迎えそうなので、来週末あたりから動こうかな、と計画中です。まずは近隣の不動産屋を回ります。後、マイソクも作り直したいので、管理会社と相談です。利益最大化のため、がんばります。
2011年01月30日
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不動産投資のきっかけ
2007年に不動産投資をやろうと決意しましたが、その理由は何だったのか。当時は勝間和代さんの「お金は銀行に預けるな」を読んで、効果的にお金を殖やす、という概念があることに小さな衝撃を受けました。で、本屋さんに行っていろいろと物色をしていると、心の師である加藤ひろゆきさんの処女作に出会ったのです！とにかくタイトルと表紙のインパクトが凄くて、立ち読みで数ページ読んだだけでレジに並んでしました。内容も、これなら自分にもできるかも、と思わせるようなもので、なおかつ大家業は楽しいものなんだ、と気付かせてくれました。加藤さんの本に出会い、とにかく大家さんになりたい、と思ったのがきっかけでした。最初はお金を殖やすことに興味を持ちましたが、いつの間にか、アパートのオーナーになることが目標になっていました。
2011年01月22日
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本業の源泉徴収票が出ました
本日、2010年の本業の源泉徴収票をもらいました。目標とする年収金額をクリアし、転職2年弱で順調に収入が増えています。その分、負担も増えて自分の時間が減っていますが、目標の税込み年収まであと一息のところに来ました。今は現金で買える金額の物件を探していますが、自宅近くに3000万円から5000万円規模の物件を持ちたいという気持ちがあります。融資を引くためには、本業の年収を上げて、かつ手持ちの現金を増やさなくては話になりません。そこで、まずは貯金を増やしつつ年収を上げ、その間に手持ちの現金で買える小さいロットの物件を買おう、と決めたわけです。今のところは、最初のステップを想定していたよりも早くクリアできました。次は貯金を引き続き増やしつつ、融資を使って少し大きめの物件を買うことが目標です。といっても、融資を使うことにはまだ恐怖心がありますので、現金で買い進めるプランも同時進行ですが・・・もちろん、本業についても更に力を入れて、年収を増やしていくつもりです。あと3年が勝負、と勝手に決めて毎日必死に物件を探しています。
2011年01月21日
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始めての家賃収入
物件購入後、始めての家賃の振込みがありました。感動です。4部屋中1部屋が空きなので、3部屋分の金額が管理会社から送金。約11万円、管理費等の諸経費が引かれて約10万円・・・長らく夢見てた日がついに来た、といった感じです。ただ、本来は当月分家賃は10日前後に振り込まれるのですが、1月は年末年始休業のため、1週間ずれ込んだそうです。これって、返済がある大家さんにとっては、かなり問題にならないのか？ちょっと不安を覚えた瞬間でした。
2011年01月15日
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物件調査実施
先週末の連休に、自宅近くのアパートを調査に行きました。町田から神奈川県の藤沢市の物件まで車で30分弱。夜中に行ったので、内部はもちろん見れません。4000万円の価格。10部屋で、1R×6、1DK×4の構成。マイソクで近隣相場から満室時の利回りを計算。1Rは4万円×4部屋と5万円×2部屋で月26万円。1DKは6万円×4部屋で月24万円。合計月50万円の年間600万円。まあ数字的には悪くないなと。現地へ行くと、いくつか気になる点が。・駅から20分以上の距離だが、駐輪場はなく、近隣に駐車場もない・住宅街の一番外側、はずれに位置（夜道が暗い）・目の前は交通量の多い国道・裏は未開発の雑木林さらによく見ると西向きではないか・・・近隣の物件を調べると、軒並み満室から8割くらいの入居率。しかし、この物件は4部屋が空室。しかも、近隣はファミリータイプがほとんどで、果たしてこのエリアには単身者のニーズはあるのか、疑問。ということで、おそらくこの物件名については、転進でしょう・・・
2011年01月12日
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軍資金の作り方その２
収入の柱といえるかわ微妙なくらいの収入ですが、副収入について。まずは外貨預金での為替差益と利息です。私は現物のみで取引をしていますので、たいした利益は出ていません。カナダドルとオーストラリアドルをそれぞれ50万円くらいの規模で運用してます。やり方は、買いでは1回の取引は2万円程度で、毎日前回の買値よりも下がっている場合のみ、ナンピン買いします。そして、日本円の投資金額の3％の利益を目処に日本円に戻す。この作用を繰り返します。昨年は大体10万円くらいしか利益が出ていませんが、かつては株取引で50万円が5万円になったりと、人並みの損きりを体験していますので、少なくても確実に利益を出す方法としてたどり着きました。ポイントは、・余裕資金を使う（塩漬けの覚悟）・常に下落時に買い付けができる現金を確保しておくということでしょうか。目指すはローリスク・ローリターンです・・・でも、年間で10％の利益ですから、効率はいいといえるのではないでしょうか。後は、アマゾンのマーケットプレイスでの本の販売です。これはいわゆる「せどり」ではありません。単純に自分の読みたい本を毎月10冊程度買っていますが、その中でも期待はずれの本は必ず入っていますので、保管に値しないと思った本を、低下の8掛けくらいの値段をつけて販売しています。これは利益とはいえないですが、投資金額の6割くらいは回収しています。これが年間で8～9万円です。家の本棚に眠らせるよりは、効率がいいので、お勧めです。ということで、副収入は年間で20万円弱、たいした額ではありませんが、楽しみながら気楽にできるし、思わぬ収入って、嬉しいものです。これからも続けていきます。
2011年01月10日
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軍資金の作り方その１
仕事始めから残業の嵐で、更新の気力がわきませんでした。7月に管理職になってから、残業が格段に増えました。その分、今はまだ残業代が出ているので、貯蓄にまわす現金収入が増えるのでありがたい、と思いきや、自分の時間が減ってしまうことのほうが自分にとっては痛い・・・いろいろな情報を仕入れるという意味で、本を読んだりセミナーに参加したりしたいのですが、仕事を言い訳に、出来ていません。不動産投資を始めるにあたって、まずは「300万円」というのが最初の軍資金として言われていることが多いようです。自分もこれに倣ってまずは300万円をためることを目標にしてきました。まずは給料を天引きにして、残金で生活をすることを習慣にしています。これは転職前からずっとやっていました。転職後のUPした分は基本的にすべて貯蓄に回っています。ちなみに、貯蓄は以下の3種類に振り分けています。・不動産投資の資金・年金積み立て・子供の養育費大体比率は7:2:1くらいでしょうか。すべて投資用に使えればもっとスピーディーに物件の買い増しが出来るのですが、そこは仕方ない。
2011年01月08日
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物件取得までの道のりその４（おまけ）
おまけの独り言。第1号物件は現金での決済だったので、銀行に700万円＋諸費用を引き出しにいきました。その時は、ダウンジャケットにカーゴパンツ、ニット帽と、年齢不相応な格好でいったためか、窓口ですごく怪しまれました・・・「本当に金額は700万円でよろしいんですか？」みたいな。銀行員は人を見た目で判断するんだな、と今更ながら実感しました。そういえば、過去に飛び込みで融資の相談にいったときは、きちんとスーツを着て身なりを整えたためか、きちんと対応をしてもらった記憶があります。その時は、傷つかない言い回して断られましたが・・・これからも現金で買える物件を買っていこうと思いますが、キャッシュフローが潤沢になってきたら、一度でいいから融資を引いて金額の大きい物件を買いたいですね。その時は、こちらが優位な立場で交渉ができるようになっていると理想的です。いつになるかは分かりませんが、3年以内には実現したいですね。
2011年01月02日
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2011年の目標
クリスマスあたりから家族3人、そろって体調を崩し、グダグダな年末年始ですが、結構考える時間があっていいものです。何もしない（けど育児はやらされますが・・・）休みは久しぶり。そこで、今年の目標を決めました。・第2号物件購入（できれば第3号物件も）・大家仲間を作る・体重を70キロまで落とす・ベランダ菜園を始める全て達成するのは自分次第、がんばろう。
2011年01月01日
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物件取得までの道のりその３
そんなこんなで11月の末に第1号物件の取得が決まりました。が、契約日は12月の21日と、3週間以上間が開いてしまいました。売主さん側もこんなにすぐ決まるとは思っていなかったようで、驚いていました。あいた3週間で4回ほど鹿嶋を訪れて、周辺の空室率を調べました。同じ１Kの間取りだと、空室率は3割くらい。ひょっとしたらもう少し高いかもしれないといった感じでした。その後、いくつかの不動産会社にヒアリングを実施。１Kはそれほど需要はないが、3万円にすれば十分埋まるとのこと。設備も充実させるよりは、現状維持で家賃を下げるほうがニーズに合致する、といった意見が大多数でした。物件資料では満室時の利回りは26％超でしたが、これはあくまで現在の入居者の家賃を当てはめた場合で、空室のひと部屋を3万8千円で入れるという前提のもとでの数字です。最悪4部屋すべてが3万円になったとしたら・・・4部屋×3万円×12ヶ月÷700万円＝20.5％まあ、特別高利回りとは言えないけど、許容範囲と判断しました。問題は、空室を埋めることが簡単かいなか、ということです。近隣の調査からは、「困難」ということがなんとなく伺えましたが、・借り入れがないので、返済の心配がない・物件はこれ1棟のみなので、ある程度手をかけることは可能ということで、がんばって運営をしてみようと判断しました。ただ、自宅から130KMほど離れているため、自主管理は困難ですので、管理会社を活用することにしました。管理会社は前のオーナーさんが委託していた会社に引き続きお願いすることにしました。契約日まで日があいたので、いろいろ不安が頭をもたげましたが、師匠の加藤さんも著書で「最初に安い物件を買って、自分が大家に向いているかどうかを判断しよう」と仰っていました。それに現金で買うので、失敗してもそれほどの痛手とはならないし、少なくとも月に10万円以上のキャッシュフローが生じるから、損ではない、と言い聞かせて夜は眠りについていました。とまあ、こんな感じで2010年元旦には目標にすらしていなかった収益物件を手に入れることができ、それ以外の目標は一切達成されませんでしたが、非常にいい1年だったと思います。来年は、大家として多くの仲間を作って自分の経験値を上げて行きたいと思っています。それでは、皆様よいお年を。
2010年12月31日
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物件取得までの道のりその２
11月末の週末、いつものように不動産投資の本を読みながら、ＣＤ教材を買おうか悩んでいると、携帯電話に着信がありました。つい2･3日前に物件資料を請求した不動産会社からでした。電話をとると、オープンになったばかりの鹿嶋の物件の資料を送ります、とのこと。その日は家族で買い物へ出かける予定だったので、とりあえずはメールで資料を送ってもらい、出先で資料を確認しました。値段が700万円と、現金でなんとか買えそうな価格であること、利回りが25％を越えていることから、すぐに現地を確認しますと連絡を入れて、昼過ぎに鹿嶋へ向かいました。そして、夕方現地に着き、仲介業者とともに物件を見て、購入を決意。その場で買い付けを入れました。情報をもらってから半日での決断でした。
2010年12月30日
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物件取得までの道のりその1
不動産投資を始めようと思ったきっかけは、激安アパート経営の加藤ひろゆきさんの著書と出会ってからです。できるだけ現金でキャッシュフローというシステムを手に入れる、というところに共感し、貯金を始めたのが2007年の夏でした。でも、当時の勤め先での収入は月に2万円を貯金できればいいくらいの低収入。結婚もしていましたから、生活費もそれなりにかかってしまう・・・そこで収入の上がる転職を決意。2007年の秋から2008年にかけて、ひたすら収入が上がる転職先を探しました。結果、今の勤め先に移り、2009年は前年の年収より100万円ＵＰ、2010年はさらに2008年の1.5倍の年収ＵＰに成功しました。2009年からの2年間で400万円を貯めて、今年の夏ごろから物件探しを本格化しました。検討の対象は、・手持ちの現金で買える金額になる物件・手元の現金を頭金に融資を引ける物件（300万を元手にすると、1500万円くらいまで）以上の2点。たくさんの資料を取り寄せ、夜中でも車で何時間もかけて物件を視察に行きました。しかし、買い付けを入れても2番手、あるいはすでに契約の運びです、と言われること数え切れず・・・くじけそうになるたび、勝手にメンター・師匠と崇める加藤さんの3冊の著書を繰り返し呼んで、自分を奮い立たせる日々が続きました。
2010年12月29日
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ついに念願の大家に！
12月21日、4年近くの念願叶い、ついに大家デビューとなりました。茨城県鹿嶋市に700万円、満室利回り26％の1Ｋ4部屋のアパートを購入。これを機に、3年以内に今の年収程度のキャッシュフローを得ることが最終目標です。
2010年12月28日
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