マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

管理会社に任せず、マンション管理の事務業務（会計業務・出納業務・修繕の企画調整・総会理事会業務）を全て区分所有者が行なう運営方法を自主管理と言います。

区分所有者が主体となって行なう自主管理は、マンション管理の理想的な形と考えられていますが、問題点もあります。

◆役員の人材不足
管理会社に管理業務を委託しているマンションですら、管理組合役員になるのは面倒であると考える方が多く、輪番制（持ち回り制）を採用し、半ば強制的に役員を選任している現状です。

自主管理のマンションは役員が煩雑な管理業務の全てを行い、また、仕事を遂行する上での一定以上の仕事能力が必要となります。そのため自主管理のマンションは、役員が固定化する管理組合が多く、築年数を重ね、区分所有者が高齢化した際に、人材不足と成り手不足の問題が顕著化します。

◆理事会と理事以外の区分所有者の温度差が広がる
前述のように役員が固定化すると、役員となる一部区分所有者の考え方にマンション運営方法が偏り、自主管理の時期が長くなるに従って、理事以外の区分所有者の考え方と温度差が出てきます。

理事会運営に批判が増えると善意で役員を引き受けている理事会はおもしろくないのは当然で、意固地になって理事以外の区分所有者の意見を軽視するようになります。また、理事以外の区分所有者は自分達が総会で理事を選任したのに関わらず、思い通りにならない理事会に反旗を翻し解任請求を行なう等関係が修復不能なまでに悪化することも見られます。

◆身内に甘い監査
自主管理のマンションの理事長や会計が、管理費等を不正に流用すると言う事件は度々発生します。

管理規約を策定し、管理組合を運営しているマンションであれば、通常監査役として監事を選任しますが、監査機能が十分に働かず不正に気付かない長い月日を経過し、問題が発覚した時には、回収不能と言う取り返しのつかないことになります。

監査役となる監事には、お金の監査を行なう上での会計の専門的知識、業務の監査を行なううえでの管理の専門的知識が求められます。戸数が多い大規模マンションならともかく、監事に相応しい人材がそうそういる筈はありません。自主管理のマンションでは、こうした優秀な人材は理事長、副理事長、会計理事等三役を任されることが多く、監事までには手がまわらないようです。

◆誤った手続きで運営を進める
管理組合を運営するにあたって、区分所有法等の法律、管理規約、総会の定めが基本と成ります。しかし、管理会社等専門家のアドバイザーがいない自主管理のマンションは、時には誤った考え方で管理を進めていき、

年に一度の総会を開催しない
事業報告・決算報告をしない
理事会で多額の支出の決定を行なう
総会の定数を間違え、成立しない議決をする
法的に無効な規約をつくる

等々いろいろな問題になるケースがあります。


初めから自主管理のマンションもあれば、途中から自主管理に切り替えるマンションもあります。
自主管理を行なう理由は様々でしょうが、総会で過半数を得られて自主管理を行なうことが決まったからと言っても、必ずしもそのマンションの区分所有者が自主管理を行なううえで積極的に協力してくれるとは限りません。

自主管理をしているマンションでも、相談役として弁護士、会計事務所、マンション管理士を顧問とすることや、外部監査の採用等、専門家を活用されことの工夫が必要かもしれません！