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ブログにお越しいただき有難うございます。イダケン事務所では、10戸未満の戸数が極端に少ないマンションからも、お仕事の依頼を複数頂きます。因みに今までで最も少なかった戸数は6戸です。戸数が少ないマンションは管理費に余裕がないので、コンサルタントに仕事を依頼するのは難しいのでわ?と疑問に感じる方もいるかと思いますが、戸数が少なく、管理組合の力だけではコスト圧縮が難しい!だからこそ、イダケンがこれまでのノウハウを生かすことで、会計の健全化が実現できるのです。はじめに長期修繕計画を見直し、修繕積立金会計を健全化します。管理会社提案の資金計画だと、修繕積立金を2・5倍に値上げする必要があると提案を受けました。イダケンマジックで、長期修繕計画見直し案を作成。ギリギリではありますが、物価の上昇等の要素を抜きにすれば、今後30年間累計で収支の赤字が生じない資金計画を作成することができました。現在進めているのは、管理委託費の圧縮です。契約でオーバースペックの仕様を削り、競争原理を働かせて、節減を実現するわけなのですが、相見積を取る業者を見つけるのが一苦労。イダケンはこれまで複数の小規模マンションの経験があるので、5社以上は競合先を見つけることができますが、組合さんがインターネットの情報だけで、見積もりを受けてくれる業者を探すことは骨が折れる作業になるかと思います。築年数が経過し、組合員の高齢化が進むマンションにおいては、コスト意識をしっかり持つことは、スラム化を防ぎ、住環境を良くしていくことにつながります。
2022.06.06
ブログにお越しいただき有難うございます。本日午前中は、顧問契約してそろそろ10年近く経つ団地の常設修繕委員会に出席しました。この団地は、コストについて「攻める」意識を持っています。管理会社や設計事務所の提案を鵜呑みにして、管理費・積立金を設定している「受け」のマンションとは違います。5年ごとに見直しを図っている長期修繕計画も、ローコスト管理を実現するイダケンマジックで資金計画をベースにしているのですが、前回・今回と、タスクチームである修繕委員会で2年近く検討を重ねて、修繕の方針を決めます。「攻め」の意識は、管理費・積立金・駐車場徴収額に如実に反映されます。団地としては約200戸と、そんなに大きくありません。築年数は30年を超えて、建物本体だけではなく、設備も老朽化が進行しています。・管理費は月額約9000円。(㎡あたり約100円)・積立金も月額約12000円(㎡あたり約140円)・駐車料は1台2000-3000円と70㎡の専有部分の部屋だと、駐車料を含めても一月20000円程度に抑えられています。ケチケチで、最低限の工事しかやらないわけではありません。一昨年は、サッシをペアサッシのグレードのよいものに全窓交換。これと併せて玄関扉も交換。居住性を向上させるためのグレードアップも行います。大規模修繕もおおむね12年周期で実施しています。1戸当たりのコストを上げないように、真剣に議論し、良い着地点を見出しています。コスト圧縮する手法を見つけるためには、コンサルタントを積極的に採用して助言を求めます。修繕委員会は、大規模修繕時だけにスポットで結成するのではなく、常設化し、日常の修繕コストも常に節約に努め、長期修繕計画と実態の工事の比較も定期的に実施しています。管理コストの最適化は、管理会社や大規模修繕専門の設計事務所にお任せでは実現が難しいと思います。ローコスト化の手法を積極的に提案する専門家の提案=イダケンマジック+管理組合の攻めの意識を合わせて達成が可能です。
2022.06.05
ブログにお越しいただき有難うございます。不動産ニュースを見ていたら、2020年度首都圏の管理費等の平均金額が発表されていました。物件単価に差はあるのはわかります。でも管理費の多くを占める委託費の単価や、修繕積立金の主たる支出項目である修繕費はそんなに差はないと思うんですけど、県別で結構管理費や積立金の徴収額に差があるんですねー物件の規模(戸数の大小)や流通している築年数の分布が違うのかなーなんて考えちゃいますね。
2021.06.22
イダケンのブログにお越し頂き有難うございます!!今日(2021.1.4)から仕事始めの方も多いのではないでしょうか?また、すぐに三連休があるので、良いスタートを切りましょう♪♪イダケンが理事長を務めるマンションは築45年です。大規模修繕工事は6年前に行いましたが、設備の老朽化が進行しており、優先順位をつけ改修を行っています。最大の問題点は資金不足です(´;ω;`)ウゥゥ大凡10年程までに修繕積立金を改定したものの、高齢者かが多い為、妥協の産物のような金額でしか増額はできませんでした。また、長年積立金の改定をしてこなかったシワ寄せが、原資不足を招き、排管の改修なども年毎に工区を分けて、少しずつ実施せざるを得ない状況です。悩ましいのが、駐車場設備です。機械式駐車場ではありませんが、地下に駐車場があり、車用の専用エレベーターが設置され、車を上げ下ろしをすることになります。メンテナンスは定期的に行っていますが、竣工依頼大掛かりなリニューアルが一度も行われていない為、保守業者からは強く改修を提案されています。マンションは最寄り駅より徒歩5分、3駅が10分以内と好立地で、首都圏マンション駐車場問題のご多分に漏れず、契約率がものすごく低下しています。1000万円近い高額な改修工事が提案されています。装置が故障した時に、部品交換が必要な際、部品調達に相当な期間時間を要することが予想され、駐車場契約者と紛争(責任問題)に発展することが懸念されます。収入源としては、まだ採算は取れるため、駐車場の廃止と言うことは考えていませんが、他の設備改修の優先順位が高い為、設備改修の資金の目途が立つまで、一時的に駐車場契約をしないという暫定措置を検討し始めました。高額な修繕を伴い、高齢化すると契約率が低下する駐車場の改修。頭が痛いですが、知恵を絞って、良い方向に進むよう頑張ります!!拙い文章ですが今日もブログをお読み頂き感謝です。
2021.01.04
先週末ウェブ会議を行った顧問先のタワーマンションで、管理員、日常清掃員(一定規模以上のマンションは管理員とは別に清掃員が通勤で業務を行っている)、コンシェルジュ(受付専門の管理員)短縮の提案が管理会社からありました。業務を短縮することは、コロナウィルスの影響でやむを得ないが、その分について精算を検討して欲しいとの要望がありました。契約書の業務態様に、出勤日及び出勤時間が明記されており、総時間と日数から業務委託費が積算されています。短縮した分の給与を管理会社が負担することになるかもしれませんが、契約先である管理組合は実際に仕事をしてもらっていません。契約書に定めた委託費と業務内容(時間、日数)を勘案して、精算を行いますと管理会社は回答をしていました。コロナウィルスの影響による特別勤務が終わった後の話になるかもしれませんが、短縮業務を実行している管理会社担当者には、一度考え方を確認することも必要ではないかと考えます。にほんブログ村
2020.04.23
築30年の団地でサッシと玄関扉の交換を検討しています。当初は3回目の大規模修繕時に合わせて行う予定で、長期修繕計画の予算にも反映しています。前倒しで検討を行った理由は、サッシの調子が悪い住戸が多いこと、東京でも特に夏が暑く、冬が寒い立地で住宅性能を向上させたいと言うニーズがあったこと、二つの補助金(環境省、東京都)が利用できる可能性があることです全面交換の修繕費は高額です。すべて合わせて1住戸あたり約70万円のコストを要することになります。必ず支給されるものではありませんが、二つの補助金が利用できることは好材料です。約二年間をかけて、じっくり議論し、来月総会に上程する予定です。順調にいけば2018年秋にサッシ及び玄関扉の改修を行います。現場見学等の希望があれば、組合さんに打診してみますのでお声がけくださいねにほんブログ村
2019.01.12
武蔵小杉にあるマンションで、現在駐車場空き対策を含めた設備修繕計画のコンサルタント業務を行っています。駐車設置台数が多い建物は、多くの契約者がいるため、理事会で計画を立案するにあたっては、「住民の声に良く耳を傾ける」という慎重なプロセスが必要です。1.コンサルタントの空き対策助言2.理事会・専門委員会による検討3.2の結果を踏まえたアンケートの実施ここから、ようやく具体的な計画を検討することになります。機械式駐車場で空きが発生した場合、単純になくす、なくさないという話ではなく、保守料修繕費リニューアル(装置交換)費の節減もさることながら、どのようにすれば、効率的、かつ有用に活用できるか議論する必要があります。本日は寒空の中、駐車場の業者立会いの下、駐車場活用について立体的な提案が可能か、現地調査を実施しました。目先の保守料や修繕費の節約も大切ですが、中長期的に駐車場の運営が良くなるような提案を導きたいと思います。にほんブログ村
2019.01.11
スポットで相談を受けていた箱根のリゾートマンション。9月の総会承認を経て、10月より業務開始となりました。1.管理コストの件2.理事会運営の件3.修繕の件4.管理会社の件課題が山積みです。イダケンに声をかけてくださったことに感謝しつつ、管理組合運営をよくするために尽力したいと思います。これまで様々なリゾートマンションを見ましたが、お仕事を頂いたマンションの設備・使用は豪華絢爛!!オールシーズン使用できる屋内プール二種の温泉を引いている、浴槽だけで男女各4つ?とサウナ付きの大浴場。老朽化が進んでいますがテニスコート豪雪地箱根に必須。除雪機もうすぐ紅葉のシーズンでしょうか?山並みはきれい♪にほんブログ村
2018.10.25
6月より、顧問先マンションのお客様より紹介を頂き、箱根にあるリゾートマンションのサポートを行っています。イダケンは、基本電車で移動します。初夏にベストシーズンをむかえるあじさい電車(箱根登山鉄道)。電車に乗っているときは観光気分になります。リゾートマンションは、都市部の管理組合にはない悩みを抱えます。・役員のなり手が少なく、固定化しやすく、高齢化問題が理事会の活性化を妨げる。・大浴場、プール、テニス、体育館、広大なラウンジ等の共用施設が充実している建物は、維持費に相当な費用が発生する。管理費・積立金は都市部のマンションより割高なのに、お金がない!?・管理会社の事務所から遠いため、巡回が困難。管理員(現地スタッフ)におんぶにだっこになるため、管理員の資質によって、マンション管理の影響が出やすい・管理費等未収額が大きい。・所有目的が「主たる住まい」「リゾート」「法人所有の保養施設」に分かれ、管理に対する価値観、考え方が異なる。上記問題の改善を行うにあたって、合意形成が難しい。その特性を熟知しないと、適切なサポートができません。にほんブログ村
2018.08.21
ブランド系のマンションは、新興ディベロッパーが販売している部屋よりも割高で売り出すことが多いです。それでも人気があります。「高くても買う。」そのブランドに価値があるからでしょう。ブランド系の管理会社に対しても、高いレベルのサービスが求められますが、実態はそうでもないようです。むしろ、委託費は割高で、サービスレベルは中の下という、コストパフォーマンスが低いマンションをよく見ます。雨垂れによる汚れ。年数が経てば、仕方がないことかもしれませんが、このマンションでは特定の場所にひどい汚れがあります。年に1-2回でも高圧洗浄を行えば綺麗になるのに・・技術的にも費用的にも難しい話ではありません。廊下側の窓に面した面台(花台?)。プライバシーの問題を考えてなのか、清掃をしていません。他の部分がきれいな状態のため、汚れが非常に目立ちます。組合と相談して、月1回でも清掃をすれば、美観が維持できますし、そんなに業務負担が過大になるわけではありません。共用廊下なわけですから、美観にはこだわりたいところです。臨時?ではなく、長期間貼っていると思われるお知らせ。手書き+汚いテープ貼。管理事務室にファックスがあれば、すぐにワープロで打ったお知らせを送ってもらい貼ることができるのに・・巡回した時に、なんで物件担当者(フロントマン)は気が付かないのか、不思議です。建物前の緑地に捨てられた空き缶。これも今日捨てられたばかりではなさそうなゴミです。管理員は出勤日。割と目立つ場所にあるのだから、巡回時にすぐ気がつきそうなものなのに・・にほんブログ村
2018.08.15
イダケンのようなコンサルタントに業務を依頼すると、☑基本「対価(報酬)が発生」します。☑中・長期的な契約を締結するのであれば、「総会の合意が必要」になります。管理会社や工事をする業者をさがすときに、コンサルタントの介入を考えるマンションは多いのですが、この二つの理由により頓挫するケースがあります。理事会(理事長)としては、自分の力だけで見直し作業を行うのは負担が重いので、何とか「ただでプロを利用できないか?」という気持ちから、インターネットでリサーチを行うと・・『マッチングサイト』を見つけることになります。マッチングサイトは、「管理会社や施工会社の見積もりを取る作業をお手伝いします。組合さんから費用をいただかないのでお得です!一括で、複数の業者から見積もりが取れ、組合にとってメリットばかりです」という営業トークを高確率でサイトに記載します。確かに組合から費用はとりませんが、マッチングサイトはボランティアで行っているわけではないので、利益を取ります。利益のもとは紹介料という、所謂バックマージンです。管理会社のあっせんであれば、組合が決めた委託費の1か月分相当や施工会社のあっせんであれば、組合が決めた工事金額の5-10%などが相場のようです。管理会社のマッチングサイトなら組合←(通常の見積もり+マッチングサイトに支払う金額)←管理会社→(委託費の1か月分)→マッチングサイト施工会社のマッチングサイトなら組合←(通常の見積もり+マッチングサイトに支払う金額)←管理会社→(工事金額の5-10%)→マッチングサイトマッチングサイトに支払う分は、しっかり利益計算され、通常の見積もりに上乗せして、組合に提示されます。マッチングサイトの多くは、見積もりのやりとりだけで大した仕事もしませんし、契約後の責任も取らないマッチングサイトに結構高額なお金を間接的に組合は払うことになります。「無料」という甘い言葉に騙されないようにしましょうね!!にほんブログ村
2018.08.09
先日ロマンスカー(小田急線)で仕事の移動をしていると、連結車両にAEDが設置されていました。電車にもついているんだ・・と、ちょっと驚きました。(新幹線等の長時間移動乗り物はついていそうですが)マンションでも、AEDを設置しているマンションは良くみます。万が一の時に人命を救う・・保険的な性質の設備かなと思います。設置しても、誰も使えなければ困ります。最低でも年に1回は、講師を招いて、実施トレーニングをしないと宝の持ち腐れになりそうです。にほんブログ村
2018.06.28
先日、イダケン事務所が顧問契約している渋谷区内6戸と言う極小規模マンションの打ち合わせに参加しました。このマンションの役員は、理事長1名、監事1名です。通常はメールでやりとりをしますが、年に4回くらいでしょうか・・実際に現地で打ち合わせを行います。悩みの種は、管理コストと、理事会運営です。・運用できる資金が少ない・マンパワー不足・管理会社も利益性がないからなのか、手を抜いた仕事しかしない。管理士の費用を捻出することも相当大変なことだとは思いますが、外部専門家にアウトソーシングしなくては上手く回らない・・こういった事情もあります。管理士を採用する管理組合は、資金力のある大型物件ばかりではありません。むしろ小規模マンションほど、必要とされる存在ではないかと思います。にほんブログ村
2018.06.27
昨今の保険料値上げは、組合会計を圧迫し、管理費が赤字になるマンションが出てきています。築年数が浅いマンションは良いのですが、古いマンションでは、上げ幅が極端です。赤字になった時は、管理費徴収額を上げる他の支出を削減する保険の中身を予算内に収まるやう調整する等の方法があります。古いマンションは積立金も高くなるし、居住者の高齢化で支払い余力が減るしで大変ですにほんブログ村
2018.05.29
持ち廻りで役員を選任しているマンションでは、諸事情により役員を辞退する方が高確率で出ます。また、役員に選任されても、理事会にほとんど出席しない方も出ます。誰でも同条件で義務を果たするのであれば公平と言えますが、上記のように全組合で負担を平等にするための持ち回り制であっても、不平等が生じます。不平等を是正するために・・1.役員報酬を支給する2.役員を辞退した方から活動協力金(管理費上乗せ徴収)を徴収するこのような手法を採用するマンションが増えています。1の役員報酬については、総会不通決議が必要になります。また、一律役員に支給すると、理事会に出席する方、しない方で不公平感が生じます。そこで、理事会一回あたり○円と報酬を設定するマンションが多いと思います。2の活動報酬については、規約の改正(総会特別決議)が必要になります。弁護士に相談したところ、法的には有効であろうとの見解を頂いています。また、1.の延長として・・1-1、専門委員会委員への報酬支払1-2、組合活動の手伝いをしてくれる方への報酬支払を認めているマンションもあります。理事会や専門委員会、そして役員以外の組合員が組合活動に協力することによって、管理組合運営が円滑になります。成り手がいないから、仕方がないとあきらめる・・・また、成り手がいないから、管理者や理事を外注しよう・・・その前に、自前でできるような仕組みを今一度検討してみてはどうでしょうか?にほんブログ村
2018.05.20
積立金の改定時、月5000から10000円位の範囲で値上げ提案は間々見られます。他のマンションはこれくらいが普通、国交省のガイドラインに近づける等いろいろ理由付けされますが、小さくないですよね、この数字。仮に7500円高くなると、10年間で今より90万円の費用を支払うことになります。家族五人でハワイに行けちゃいます。もう少し出せばコンパクトカーが手に入ります。スーパーで特売品買ったり、保険や電気料を見直したり、普段の家計を節約している方は多いと思いますが、そんなにビックリするような支出削減にならないと思います。積立金を値上げしてから、家計を切り詰めるよりも、値上げの前に家計の負担が増えないよう工夫すべきです。マンションの管理コストである管理費や積立金の設定額は管理会社が試算したものを、総会で決議します。いわば管理会社の言い値です。管理会社は営利企業で、管理費や積立金は売上の財源となります。その額が一円でも大きければ、ビジネスとしてはメリットがあります。仕事をしている人なら誰でもわかることです。なぜ、管理会社の値上げ提案を額面で受け止め、その金額で改定するのか?ここがマンション管理の問題なのです。コンサルタントを入れるとお金がかかるからと躊躇するマンションは多いですが、管理会社任せで失う(無駄な)コストは、どれだけ大きいか、比較して、何が得か客観的に判断し、最良な方策を選択するべきです。にほんブログ村
2018.05.15
イダケン事務所では、定期的に所内スタッフが全員集まってミーティングを行います。ミーティング前に、現在大規模修繕工事を実施しているマンションの長期修繕計画作成の確認会を行いました。まず、技術スタッフが1)大規模修繕で実施した際のデータをもとに建築工事を実態の金額に近づける。2)設備工事をイダケン事務所のコンセプト(設計思想)に見直す。3)管理会社作成の計画との違いが何かを明示した比較表を作成する。を勘案し、長期修繕計画書のイダケン事務所バージョンを作成します。次に、マンション管理士(当事務所は会議は原則2名体制で出席)と意見交換を行い、理事会や専門委員会にどのように説明するか協議を行います。この場にはイダケンも参加します。打ち合わせ後に素案を作成し、委員会で説明。委員会で確認取れた内容を、工事完了報告会や理事会に報告します。タイトル・・の内容ですが、管理会社作成のものとイダケン事務所作成の資金計画の差が2・3割違うことがあります。所員から不安視する声をあがりますが、イダケンは特に問題が生じるとは考えていません。なぜなら、管理委託費を見直した際に、これまでの委託費と、見直し後の委託費が、競争や仕様最適化により2・3割下がることはざらにおきます。管理会社が設定したコストや仕様が同様にオーバースペックや割高であれば、長期修繕計画のデータも同じような事象が起きる可能性はあると思います。高すぎる、過剰すぎるは、企業の思想によって、起こり得る話です。技術者が見れば、同じ長期修繕計画ができるわけではありません。設計思想や企業思想(売り上げをどのくらいあげたい等)によって、資金計画は大きく変わるものなのです。にほんブログ村
2018.05.10
任意の保守点検で、建物外観目視点検があります。建物の規模ではなく、管理会社によって実施の考え方がことなります。回数と実施者三井 年四回 社員住友 年一回 社員日本ハウズイング 年一回 ?野村 二年ごと ?合人社 年一回 外注の建築士大京 年四回 ?東急 年一回 社員この他に管理員やフロントマンが実施者になる場合があります。イダケンの推奨は、技術社員が年1回詳細を確認することです。『〜スモール管理をベースにした管理仕様の組み立て〜』2018年4月30日(月・祝日)13:30〜15:00『〜大規模修繕時、こうして管理組合の財産が搾取される〜』2018年5月6日(日)13:30〜15:00にほんブログ村
2018.04.23
機械式駐車場は金食い虫・・良く、言われます。それだからといって、安易に機械式駐車場廃止を進めてもよいわけではありません。駐車パレット1台あたり、保守費・修繕費はいくらでしょうか?1.保守料昇降式を例にとると、年4回の点検で、1パレット1回あたり2000-3000円が相場です。中間値を取って、2500円とした場合・・年1万円ようすることになります。専有部分に対して駐車場の設置率が100%の場合は、年額1万円75%の場合は、年額7.5千円50%の場合は、年額5千円25%の場合は、年額2・5千円各戸が負担することになります。2.修繕費築10年目まで、部品交換があっても、少額でしょう。築10年を超え、装置交換までの期間に、モーター、チェーン、スプロケット(歯車)、安全装置、制御装置等の交換費は、1パレットあたり40万円大規模修繕の都度、パレットの塗装(塗り替え)を行うと、1パレットあたり6万円(両面)×2回(12年目と24年目)築25年目に装置交換 1パレットあたり80万円以上を合計すると装置交換(築25年目)までに1パレットあたり132万円の費用を要することになります。専有部分に対して駐車場の設置率が100%の場合は、年額52,800円75%の場合は、年額39,600円50%の場合は、年額26,400円25%の場合は、年額13,200円各戸が負担することになります。3.機械式駐車場を維持するコスト上記1+上記2+駐車装置使用時の電気料+諸費(清掃費や緊急対応費等)になります。駐車場設置率が戸数に対して75%の場合は7500円+39600円=年額48100円+αになります。収支を黒字化させるためには、使用料が3のコストが上回る必要があります。年額使用料>48,100円+αとなり、月額の駐車場使用料は4,500円くらいに最低設定しないと、駐車場のコストが持ち出しになります。『〜スモール管理をベースにした管理仕様の組み立て〜』2018年4月30日(月・祝日)13:30〜15:00『〜大規模修繕時、こうして管理組合の財産が搾取される〜』2018年5月6日(日)13:30〜15:00にほんブログ村
2018.04.21
1.基本的な清掃業務の考え方マンションの清掃業務は、月から金曜日の日常清掃や3か月毎の共用廊下床定期清掃と、あらかじめ業務仕様が決められます。契約をする以上、これはあたりまえのことです。2.実態として起こりえることマンションにもよりますが・・・秋のシーズンは落ち葉が異常に多い。や土・日曜日に共用施設(集会室、ゲストルーム、スパ施設等)の利用が集中する。等、特定のシーズンや、特定の曜日に、清掃に時間を割かなければならないタイミングが発生します。3.対応多くのマンションは2.の実態を考慮せず、竣工前に想定で管理会社が決めた業務仕様での契約を続けます。その結果、本当に必要な時に清掃員が勤務していなかったり、増員できなかったりすることから、清掃が不十分となり、居住者から不満の声が上がります。これって、一生懸命仕事している清掃員さんにとっては気の毒な話です。実態に合わせて、契約形態を最適化を図れば、居住者の満足度が向上します。今、皆様のマンションが管理会社に依頼している業務メニューは、ベストな選択肢ではないかもしれません。どうせ、お金を払うのであれば、良い報告に見直しをしてみませんか?見直しを検討すると・・・無駄な業務を省き、コストが削減できる可能性がある・必要な業務を追加することで、コストが増加する可能性がある。コストの下振れ、上振れの可能性が同時に発生します。そこで、本当に最低限の必要な業務はどこまでなのか?を、まず理解します。そして、「上限予算>最低限必要な業務+組合要望の満足度向上の業務」になるよう調整を図ればよいのです。『〜スモール管理をベースにした管理仕様の組み立て〜』2018年4月30日(月・祝日)13:30〜15:00『〜大規模修繕時、こうして管理組合の財産が搾取される〜』2018年5月6日(日)13:30〜15:00平成29年1月27日、国土交通省が通知を行いました。にほんブログ村
2018.04.20
鹿嶋田(川崎)の駅を降りて・・契約実績(管理会社の見直し、規約変更案の策定、管理業務評価基準の作成コンサル業務等)があるパークシティ新川崎(約1700戸)の横を通り過ぎ・・少しすると、目的のマンションが見えてきました・・歩いて10-15分くらいでしょうか・・契約先のマンション(約800戸)にたどり着きました。このマンションは昨年からお世話になっています。委託契約(仕様)の見直しや、大規模修繕準備の手伝いを行います。契約書の文言を細かく分析するだけではなく、現地スタッフ(管理員さんや警備員さん)、フロントマンとのヒアリング。そして、館内を巡回し。管理状況を細かく確認していきます。800戸近くあると、確認作業だけで数日間要します。高層階(20階)からの眺望は良好、新川崎付近の三井村wを撮影してみました。調査が終わると、すぐに都内へ行き、週末の会合の打ち合わせを行ってきました。基本、電車で移動しますので、座れれば体を休めるためにうたた寝をしたり、ネットサーフィンで情報収集したり、メールをしたりしています。仕事のメールは、スマホの画像が小さいことによる確認不備や返信ミスがあると嫌なので、基本は事務所や、パソコンが広げられるところでします。電車移動中はプライベートにつかえる数少ない時間です。にほんブログ村
2018.04.13
管理会社へ委託する業務に建物設備管理業務があります。その中では、大きく任意点検と法定点検に分かれます。1.法定点検法定点検は、法律上点検実施義務があるもので、実施するか否かを選択できるものではありません。1)消防設備点検・・年2回、2)防火対象物定期点検報告・・年1回3)エレベーター法定点検・・年1回4)特定建築物定期調査・・3年ごと※建物によって異なる5)建築物定期調査・・年1回6)受水槽清掃、水質検査、簡易専用水道検査・・年1回7)電気工作物年次点検・・年12回8)汚水槽清掃・・年2回9)エアコン法定点検(フロン法)・・3年ごとまたは年1回2.任意点検法的義務はないものの、業界団体や管理会社が推奨する点検です。1)建物外観目視点検2)給排水ポンプ作動・機能点検3)排水管清掃4)エレベータ巡回点検・遠隔点検5)機械式駐車場保守点検6)オートドア点検7)宅配ボックス点検8)植栽剪定等管理コスト見直しをする上で、任意点検実施の可否の判断や、実施回数の変更は、ポイントの一つになります。2018年4月30日(祝日)13時30分より開催のイダケン事務所セミナーでは、管理コストについてのレクチャーを行います。近日中に案内用ホームページをUPします。
2018.04.12
・管理員さんの勤務形態は、月から金曜日 9時ー17時土曜日 9時―正午が多いです。・規模の大きなマンションなどでは、2名体制や、週7日勤務などの手厚い出勤もありますが、これはごく一部でしょう。・50戸未満の小規模マンションは、日常清掃業務を管理員が兼務します。勤務時間が長くなると委託費高騰の原因になりますので、週4-6日、1日4-5時間勤務が多いようです。清掃を主たる業務となりますので、そうなると、勤務する曜日は、ゴミ出しに合わせ、平日日中となります。・最もポピュラーな管理員勤務形態(週35-40時間)の場合、管理員が何を主体として業務を行うかで、勤務曜日を検討する必要があると思います。日常清掃員が別にいて、受付や共用施設(駐車場、集会室等)の貸し出しが主体であれば、居住者が受付を利用する機会を配慮し、土・日曜日は勤務日とし、平日休みとすることは「あり」だと思います。総会・理事会は土・日曜日に集中します。区分所有者の多くは土・日休みが多く、管理会社への問合せ・質問・要望・共用施設の貸し出し等は土・日曜日に窓口を開設することが最も利便性が良いと思います。管理会社は、土日を中心に仕事が回っていると言っても過言ではないと思います。イダケンは、マンション管理業界に、20年強携わっていますが、サービス業だと思っていますし、土・日は仕事をするものだと思っています。管理会社の定休日は土日にしていることが多いのは、昔から違和感を感じています。にほんブログ村
2018.04.08
イダケンが仕事で管理契約見直しの業務サポートを行う際に、クライアントやプレゼン出席者から、今の仕様は最低限維持して欲しいとリクエストされるケースが間々あります。今の仕様の維持について、「契約内容のことですか?」「サービス満足度のことですか?」と、聞くと契約内容はなるべく同じにして欲しいと要望されます。管理会社性善説。実績や信頼関係が決して十分ではない管理会社に対してなぜサービスの内容が適切であると考えるようになるのか・・持ち回り制による短期任期の理事会が執行部を担うマンションでは、依存性やお任せが強くなり、それを信頼関係とはき違えるようになるからです。管理契約内容はどのようにして決まるのか・・管理契約の内容は、管理会社が決めます。マンションが青田売りを基本としているため、建築前に図面から管理メニューを想定し、契約内容を組み立てていきます。竣工後(管理開始後)に、リスクがないように、多少余裕率(リスク回避率)を見込んだメニューとなります。管理開始後、本来は建物の状況や管理組合の要望に合わせて、管理メニューの補正をかけないと、実態と机上の契約内容との間で上手くマッチングしないことが生じますが、管理会社の変更でもない限り、竣工前に推定で立てた計画案、予算案通り、何十年も管理を続けることになります。また、管理会社は営利企業です。少しでも多くの利益を上げようと行動をしますし、マンション管理業界は新規参入が難しい業態で、競争(管理物件の取り合い)も少ない状況です。そのため、分譲当初の契約金額で、随意契約を続けると、言い値、高値を払い、実態の管理状況とマッチングしていない過不足が生じている管理仕様に甘んじることになります。これでよいのでしょうか?2018年4月30日(祝日)13時30分開催のイダケン事務所開催のセミナー(場所:新宿区)では、「スモール管理」という尺度基準から、個々のマンションに合った管理仕様を導く方法を勉強したいと思います。にほんブログ村
2018.04.07
将来のマンション維持管理のため・・とはいえ、徴収額が値上げすることには、区分所有者は抵抗があります。総会で合意を得る際も、いやいやながらも、仕方がなく賛成という方が多いのではないでしょうか?そもそも、値上げはしたくないので、合意形成の過程に問題があると、高い確率で反対や審議保留になります。ダメなパターンは・・理事会で審議↓総会決議これです。規約上、この流れなのですが、理事会で審議から総会決議の間に意見聴取や理解共有の場を置きます。手間がかかるかもしれませんが・・・理事会で審議↓必要に応じて修繕計画検討専門委員会を結成し、掘り下げた議論↓住民説明会で検討案を説明、意見交換↓アンケート聴取↓住民説明会で総会上程案を説明↓総会決議このような手順を踏むことが理想です。検討開始から1年から2年くらいは、要すると考えた方がいいでしょう。にほんブログ村
2018.04.01
先日、イダケンが管理組合の顧問契約を締結している都内15戸マンションの定期総会に出席しました。こちらのマンションは、一年目は委託契約見直し二年目は長期修繕計画見直し及び積立金の値上げ三年目の今期は理事会アドバイザーのお仕事をさせて頂いています。戸数が少ないので、ちょっとしたことで収支状況は悪化します。要素は1.管理委託費の値上げ提案2.消費税増税3.保険料値上げ等です。にほんブログ村足りないから徴収額を値上げするという考え方は、管理費・積立金高騰につながります。ある一定の徴収ラインを決め、その範囲内でやりくりをする。こんな発想で収支計画を立てることは必要ではないかと思います。
2018.03.22
先日、横浜市緑区にある顧問契約先マンションで直結給水方式へ変更する工事が完了しました。修繕委員会前に、完了検査に立ち会いました。大きなタンク(受水槽)は基礎部を除き、撤去。だだっ広い空間が出来ました。また、加圧ポンプも撤去。増圧ポンプが新たに設置されました。増圧ポンプはともて静かです。日中は本管の水圧で上階まで水が供給されるため、ポンプはほとんど稼働していないようです。電気料の節減が期待できます。以下、概要を記しますので、皆様のマンションで供水方式を変更する場合は、参考にしてください。1.概要築年数:17年階数:8階(傾斜地のため、水道本管位置からの建物高さレベルは+3)階程度)戸数:約120戸既存給水:受水槽+加圧ポンプアドバイザー:イダケン事務所発注方式:設計監理方式施工:三社見積の結果、最低金額で入札した管理会社総費用:工事費約900万円、設計・監理料約80万円、アドバイザリー料約30万円(修繕計画上総予算1500万円)特記事項:断水は1日2.経過・東日本大震災後の計画停電の経験を踏まえて、築年数20年目に交換することを長期修繕計画に盛り込む。・資金シミュレーション上、既存ポンプの交換時期を勘案した時に、前倒しで実施することがベターであるとの試算が示される。・資金面の他、複数の要件でメリット及びデメリットを分析した結果、直結給水方式に変更することが望ましいとの結論に至る。・1回のアンケート及び2回の説明会を経て、総会で直結給水方式に変更することを決定にほんブログ村
2018.03.11
イダケンは、開設から今年で10年を迎えますが、タワーマンションの契約実績もそれなりにあります。その中でも1000戸超のメガマンションの実績は3件あり、大規模開発物件の管理運営支援は得意分野であります。(かといって、小さい物件はやっていないわけではなく、6戸とか13戸とかの理事会顧問をしていますよ)戸数が4・500戸を超えるタワーマンションは現地に常駐スタッフを数多く抱えています。・フロントマン:掛け持ちをしない専任担当者が一名以上日勤します。・管理員:清掃業務は行わない管理員が複数名、年末年始を除く毎日、朝から夜まで勤務します。・設備員:建築・設備の知識に詳しい技術管理員が、日勤または常勤(24時間)します。管理員が兼務する場合もあります。・コンシェルジュ:タワマンに限らず、都市部の億ションや、200戸超のファミリーマンションにも専任のコンシェルジュを置くケースは増えています。年末年始を除く毎日、朝から晩までフロントカウンターに勤務し、ミニショップの運営、クリーニング・宅配の取次、共用サービスの貸し出し受付なんかをおこなっています。・警備員:防災センターがあるマンションは、基本2名以上の体制で、24時間常勤します。・日常清掃員:100戸で1名週5日日勤を凡その目安として、清掃員を配置しています。拭き掃きを中心に、タワマンの売りの施設である共用ルームの清掃なども行っています。現地スタッフの配置人数及び勤務時間によって、管理委託費が大きく変わってきまし、管理サービスのレベルも左右されます。イダケンが、タワマンの委託費見直しを行う場合は、まずはこの現地スタッフの仕様をどのように考えるか、ここからスタートします。にほんブログ村
2018.02.22
改修の仕事に係わる関係上、業者と打ち合わせをする機会が多いです。その中で、業者側から「協力金としていくらお支払いしたらよいでしょうか?」「決まりましたら、それなりのお礼をさして頂きます。」という、マージンをイダケンに払うよという話は高確率で出てきます。改修を行うと動くお金が大きいので、1%の手数料でも1000万円→10万円1億円→100万円と高額になります。たぶん、この話を聞くと、多くのコンサルタントは触手を伸ばすんだろうなと思います。イダケンは、いつも「いりません。その分組合に安く見積りを出してください」って回答をします。昨年を含めて、12月・1月の時期にも、業者さんからの接待のお誘いは全てお断り!!マージンをもらわないんだから、ご馳走くらいになっても・・なんて甘い気持ちもナッシング。忘年会シーズンで、こんなに飲んでいない人も珍しいかもしれませんw組合のために、この身を捧げて仕事している立場。気位は高く持たなきゃで、ずっとやってます。貧乏コンサルタントでも十分!「ボロは着てても心の錦」です。こうした姿勢でいる限り、イダケンと契約する管理組合は、コスト削減時に最大限の恩恵に預かれるはずです。にほんブログ村
2018.02.16
契約先のメガマンションで、管理満足度調査(アンケート)を実施しています。・現場スタッフの対応・サービス内容・清掃状況・共用施設の利用状況・ルールや施設や料金への要望を聞き、良いところは伸ばし、悪いところは解消を目指します。普段のアンケート提出数は200位とのこと。回収を上げるための施策を行なった効果もありますが、2.5倍の提出・・関心の高さがわかります。コメント数(意見欄に記載)は2000オーバー。設問は大項目27、小項目を含めると70近くあり、集計は手を焼きました。ばらばらな要望や意見ではなく、ある程度までは集約できるような内容。今後、集計結果及びコメントを組合運営に生かすことができればと思います。そもそも、満足度調査は、コスト見直しの一環で行っています。イダケン事務所は、なんじゃかマネージメント方式などのコストカットを主眼とした業務を行いません。コストカットは大切ですが、サービスの維持・向上も大切です。サービスの維持・向上にあたっては、我々専門家が決めるものではなく、住民の声を反映したものでありたいです。ファミリーマンションをご購入の方は、永住目的で所有されている方も多いのではと思います。維持費(管理コスト)の削減もいいですけれど、住環境の向上と管理コストのバランス、こんな視点で管理コストを考えてみませんか?にほんブログ村
2018.02.10
植栽の手入れを造園屋さんに任せるだけではなく、一定のルールのものと、居住者の有志(=ボランティア)が緑地の一部を管理しているマンションがあります。マンションの植栽は、虫が付きにくい、散水が少なくとも枯れにくい、寒さ・暑さに強い等の条件で主だった植物が配置されるため、緑一色の鬱蒼とした感じがあります。花壇をつくるとしたら、それなりに手を入れないと(水やりや、除草や、消毒等)きれいに育ちません。造園屋さんに細かい世話をお願いすると、それ相応の管理料を支払わなくてはなりません。また、戸数が少ないマンションは、予算の関係で手厚く造園屋さんにお願いすることはできません。にほんブログ村そこで・・・・マンションの美化向上(お花は好みがありますが・・・)・植栽管理費の軽減・コミュニティーの活性化を目的とし、理事会と掛け合い、総会の承認を経て、緑地(共用の敷地)の管理の一部を居住者の有志=ボランティアが行います。また、ボランティアと外注(造園業者)の植栽管理運営を専門的に協議する諮問機関(植栽専門委員会など)を設けているマンションもあります。写真のマンションを一例にすると、緑地の一部を枠で囲い、右側をボランティアが管理する花壇、それ以外の場所はプロ(造園屋さん)に手入れをお願いするという区分けをし、管理しています。ボランティアが好きな花を勝手に植えるのではなく、ボランティアが決められた書式で申請を行い、棟(団地なので複数の建物がある)のアンケートで居住者の一定以上の賛成を得て、理事会で承認を得て、始めて管理できるという仕組みを総会で決議を経ています。
2018.01.31
2016年に、電力の小売が自由化された際は、マスコミや新聞電力大きく扱われ、組合の役員会でも話題に上がりました。専有部分は各住戸、共用部分は管理組合が、自由に電力小売会社を選べますが、リサーチ(下調べ)を含めて、具体的な議論をしたマンションは少なく感じます。イダケンの契約して頂いている組合様の中では、電力小売り会社はそのまま(東京電力)で、契約プランを変更(長期契約割引等)することで、コスト削減が成功しているマンションがあります。契約先・契約形態の見直しがどこまで旨味があるのかは、調べてみないとわかりません。すでに、電子ブレーカーを導入しているから等で削減は終わりではなく、有益な情報はないのかアンテナを張り巡らせて、関心があることについてはリサーチをする努力が大切です。ちなみに東京電力は相談すれば、すぐに代替え案の提案をしてくれますし、東京電力以外の業者もお声をかけばスピーディーに提案書を作成してくれます。にほんブログ村
2018.01.25
修繕、特に高額な大規模修繕を発注する前に、今どのくらい積立金があって、積み立てた資金で足りるのか?原資がないと、工事費が支払えないので必ず確認するとおもいます。でも、長期修繕計画を対比し、計画上の予算と、見積金額を分析・検証するマンションは少ないように感じます。「修繕計画はただのシミュレーション、実際に足りる足りないが重要」こんな意見が出そうですが、皆様がお支払いしている修繕積立金は、通常長期修繕計画に基づき金額設定されていることを忘れてはいけません。次回は、具体的な金額例を上げて、予算と工事費の考え方をご説明します。にほんブログ村
2018.01.19
管理費の支出の5割から7割くらいは管理会社に支払う委託費になります。前回の記事に続き、管理会社に支払う委託費以外の費用についてご説明します。管理委託費の内訳は、契約書に明文化しているので、わかりやすいですが、管理会社によって費用負担先の考え方が異なる費用を列記しますのでご確認ください。リプレイス(管理会社変更)や委託コスト見直しの際は、この辺もしっかりチェックするとよいと思います。にほんブログ村1.管理員室電話代通話料は管理会社、基本料は組合で負担するケースと、すべて管理会社が負担するケースがあります。2.清掃用具代日常清掃(管理員や日常清掃員が行う)の清掃用具代は、管理組合負担としているケースと、管理会社負担としているケースが混在しています。3.管理費等徴収の振込手数料ファイナンス会社の手数料は管理組合負担としていることが多いです。少数ではありますが、管理会社が負担することもあります。振込手数料は管理会社↔ファイナンス会社の契約で、同じファイナンス会社を利用したとしても振込手数料の金額は変わってきます。4.理事会資料印刷代管理会社負担とすることが多いです。少数ではありますが、組合に請求することがあります。5.総会資料印刷代管理組合負担とすることが多いです。戸数が少ないマンションは管理会社が負担していることもあります。6.全戸配布資料印刷代管理組合負担とすることが多いですが、A4で1枚程度のお知らせや注意書きは管理会社が負担していることがあります。印刷費(白黒、カラー)の金額の取り決めは必要です(取り決めずに、管理会社の一方的な請求で支払っていることが多々見られる)7.会議議事録作成費通常委託費に含まれていますが、一部の管理会社はワープロ代として枚数に応じて作成費を請求していることがあります。8.管理費等未納督促業務費 管理会社会計システムで出力される督促文章の発送や担当者からの電話や訪問督促は管理会社の負担です。内容証明郵便や法的手続きを行う場合は、実費を管理組合で負担することになります。9.長期修繕計画作成費経験上の感覚ですが、管理会社の負担(委託費に含む)の場合が6割、管理組合の負担(委託費以外)の場合が4割くらいです。外注すると最低でも30万円以上の費用がかかると思います。10.管理規約改正案作成費標準に準拠した改正案の作成(比較表を含む)費は管理会社負担としていることが多いです。11.法務相談費管理会社担当を介した、管理会社顧問弁護士への相談は、無償で対応していることが多いです。
2018.01.15
管理会社に依頼する業務は、組合と締結する管理委託契約によって決められます。持ち回り一年任期で理事会運営を行うマンションでは、前期の理事長または理事会が契約内容の説明を受け、総会で承認。そこから、今期の理事会活動がスタートするため、実際に組合運営の切り盛りをしていく当期の役員は、管理会社の契約内容を十分把握していないことが多いです。「管理コスト」について、どこにいくら払い、費用対効果はどうなのかを検証するという行為は重要です。にほんブログ村管理会社の委託費に含まれないコストは、どのようなものがあるのか確認していきましょう。1.共用部分に係る光熱費(電気料、水道料等)2.共用部分の保険料3.照明器具の管球類4.小修繕費(積立金予算に計上していない管理費から支出される費用)5.理事会報酬や理事会の活動費用6.振込手数料、印紙代7.専門家との相談・コンサルタント費用8.部分委託により管理会社以外に発注する外注費部分委託とは何か・・全部委託と部分委託と言う契約形態があり、同じ内容の業務を行ったとしても、管理会社の売り上げになる場合と、そうでない場合があります。全部委託とは、組合運営支援、管理員配置、清掃、設備のメンテナンス、緊急業務を、管理会社を契約として任せる方法です。この場合は、委託費として管理会社にお金をすべて支払います。部分委託とは、例えばメンテナンスの一部であるエレベーターは、管理会社を契約先とせず、直接保守を行う管理会社以外の業者と契約をし、この業者にお金を支払います。部分委託の場合は、管理会社の委託費に含まれない費用が発生します。次回は、管理会社によって委託費に含まれたり、含まれなかったりする費用についてご説明します。
2018.01.14
LEDライトが管球も照明器具本体もお求めやすい価格になっています。白熱灯や水銀灯からLED化すると、節電効果により電気料金が、ぐっと圧縮できます。コスト節減を目的に、築浅のマンションでも、積極的に採用を検討している組合をよく見ます。コストカットは良い話。でもまだまだ使用できる照明器具まで変えるのは、勿体無いと感じます。節電することと、使える資源(耐用年数に達していない照明器具)を廃棄すること、環境を考えると、どっちがいいんですかねー蛍光灯の場合は、LED管球への入れ替えだけでは、LED化を図ることができません。対応するためには器具を交換するか、器具の安定器をバイパス工事する必要があります。交換じゃなくバイパス工事を行えば、既存の照明器具を活かすことができます。はじめから「器具の交換ありき」で進める事は、組合が進むべき可能性を狭めることになります。施工の元請けをしたい管理会社は、工事費を増やした方が売り上げ(営業成績)が上がるので、交換がいいに決まっています。また、業者斡旋する管理会社は、かなりの確率でマージンをもらうので、これも工事に応じてということになると、やはり高い工事費の方になびくのでしょう。こういった業界の体質はどうにかして欲しいものです。にほんブログ村
2018.01.10
3.11以降、共用部保険の料率(保険会社に支払う保険料)が、頻繁に値上げしています。共用部保険である「マンション総合保険」は、基本パッケージでリスクの多くを保証する、管理組合にとっては使い勝手の良い商品です。色々なリスクに保険が適用できるものですから、保険会社に支払う保険料より、保険会社から支払われる保険金額の方が多い・・こんな管理組合さんは多いのでは?保険に入っていてよかった、得している感覚を持ちます。昨年の秋、顧問先マンション(団地、築40年超)で保険会社の代理店である管理会社から、これまでと同じ保険内容(5年掛け捨ての総合保険)で、なんと4倍の保険料の提案がありました。一般的に固定費である管理費会計は、収支にそれほど余剰金が生じないことの方が多いと思います。にほんブログ村事例のマンションは、積立金を上げたばかりで、それに合わせて、管理費会計の余剰金を積立金会計と計上するよう、全体のバランスを調整したばかり。保険料4倍になると、収支が赤字に転換します。来年予定の消費税値上げに加え、高築年数マンションの保険料値上げは、管理費会計のバランスを大幅に悪化させる要因になりそうです。ちなみに管理会社は、保険料が上がれば、代理店手数料はその割合で増えるので、悪い話ではないのですよねー
2018.01.04
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