マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

皆さんのマンションの管理会社はどのように選ばれていますか？

手続きの話をすると、法律上自動更新は認めらていませんので「総会」の承認をもって契約が決まります。

総会で上程されるまでの過程はどのような感じでしょうか？

総会で上程する議案は理事会で決定することになります。

定期（通常）総会は、会計年度を締めてから規約上２－３カ月以内に開催されることになります。

これまで契約している管理会社は契約期間満了の3カ月前に、契約更新の申し出を書面にて理事長に渡します。

契約締結にあたっては、事前に重要事項説明を行わなければなりませんが、更新で、かつ内容の変更がない場合は、重要事項説明の相手方は理事長単独に行えば問題はありません。

そのため・・・ほとんどのマンションでは次のようなことが起きます。

１．総会前理事会（総会開催の１・２カ月前に開催）の時に委託契約の更新の議案を管理会社が提案します。

２．管理会社の提案は、前年と同じ内容でお願いしたいです。

３．理事会側が減額や契約内容変更を依頼しても、管理会社は総会までに審議する時間がない（契約内容変更の議論は理事会で行う必要がある）ため、次期の懸案事項として申し送りしてはどうかと提案します４．総会の時に管理会社業務の不満（金額・サービス内容）の意見があっても、次期懸案事項として取り組みましょうというまとめを行います。

５．持ち回りで役員を選任しているマンションは、理事の顔ぶれが新しくなります。新役員は理事会運営のイロハがわかりません。そのため、管理会社依存で組合運営が行われます。

６．契約内容の変更（委託費削減や業務内容の改善）は管理会社にとってはやりたくなり仕事なので、積極的に理事会へ提案をしません。

７．持ち周りの役員がようやく覚えるころに、総会前理事会を迎えます。その結果、また１．に戻って契約の話を繰り返すことになります。

↓

結果

• 理事会は管理会社を積極的に選んではいない
• 管理会社に不満があっても、毎年役員が変わり、役員は管理に対して素人で経験がないため、管理会社依存傾向が強く、依存している相手方に対して改善の交渉が難しい
• 委託費が相場より高くても、サービスが見劣りしたとしても、選択肢がないので、総会に契約更新を締結することになる（消極的な承認）
• 最初に分譲会社が決めた分譲会社のグループ会社または協力関係の管理会社が、発注者である組合の満足度が得られることなく、契約更新を行う状態が続く

このような状況に陥っているマンションが多いため、管理会社を解約する確率は大変少ないのです。

管理会社の評価で「解約率の低さ」をアピールする会社もありますが、さして重要な評価基準にならないことがわかると思います。

さて・・ 

これではいけないと！立ち上がった組合員が役員になると一気に「ことが動きます」

管理会社の見定めが始まるのです。

次回に続きます。お楽しみにしてください。

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