マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

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イダケン2007

マンション管理士であり、悩める高築年数の理事長を務めるイダケンです。横浜・新宿で分譲マンション管理組合を顧客とした専業コンサルタント事務所を開設。マンション管理に関わる様々な話題について熱い思いを語ります

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2018.01.20

大規模修繕の予算ってどう考えるのか？使いすぎ注意です（その２）

カテゴリ：カテゴリ未分類

例えば50戸のマンションの1回目の大規模修繕で…

管理会社や施工会社が、5500万円の工事プラン（見積）を提案したとします。

積立金は6500万円が貯まっていたとして、発注は組合の積み立てたお金の範囲で可能です。

まだ、余裕があるからと、アンケートで要望があったことをこの機会にいっしょにやっちゃえと、使い勝手の悪い駐輪ラックを交換したり、集会室の設備を見直したりと、グレードアップの費用に500万円くらいを見込みます。

改修5500万円に改良500万円までやって、おつりが来る。

予算内で良い工事ができると、検討した修繕委員会はホクホク顔。

でもちゃっと待ってください。

長期修繕計画を確認すると・・

1回目の大規模修繕の予算は4500万円、2回目は6000万円となっています。

業者の見積ですでに1000万円超過。改良工事を行う余裕は、計画上ありません。

2回目の大規模修繕までは建築工事が中心になりますが、築25年目以降は、建築工事の他に、給排水設備、電気設備、エレベータ設備、駐車場設備、外構工事等の費用が大きく加算されてきます。

そのために、早い時期（最初の大規模修繕）にお金を使いすぎると、後々資金不足により、必要な工事ができず資産価値を低下させたり、資金を工面するために高額な臨時徴収が必要になったり、組合員が高齢化した中で月々の積立金を値上げせざるえなかったりと、こんな悪影響がでてきます。

現行の積立金は、長期修繕計画をもとに徴収額が設定され、資金案にはそれほど余裕を持たせていないことが多いです。また、改良工事は計画に含まれていません。

この事例の場合は、

改良工事500万円を実施したいのであれば、基本的な改修を4000万円以内に収め、合算額を長期修繕計画の予算である4500万円を超過しないように、計画することが求められます。

最近元請けをもらう管理会社や、バックマージンをもらう設計・監理業者は、

施工金額（見積）が大きくなれば、自分たちの利益が大きくなるため、

「オリンピックや増税の影響で、長期修繕計画よりも工事費が高くなっている」⇒新築はそうかもしれませんが、改修は建築コストボトムのころと比べて若干値上がりしてますが、目立つような上昇ではないです。

「早い時期にしっかりした工事を行えば、安心して生活できます」⇒過剰な提案をされます

「長期修繕計画はあくまでもシミュレーションなので、「今」を考え、資金不足が生じそうであれば、改めて検討すればよい」⇒人の財布だと思って無責任な発言です。

もっともらしい助言をして、兎に角組合にお金を使わせようとします。

自分達の腹は痛まない・・むしろ肥えることは業者にとっておいしい話です。

一社特命で元請け提案をする管理会社やバックマージンをもらう施工会社が良心的な提案をしてくれるなんて、ありえないと思います。

業者は、組合の大切な財産を狙っていますよ！！