マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

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マンション管理再生プロジェクト

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イダケン2007

マンション管理士であり、悩める高築年数の理事長を務めるイダケンです。横浜・新宿で分譲マンション管理組合を顧客とした専業コンサルタント事務所を開設。マンション管理に関わる様々な話題について熱い思いを語ります

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2019.07.25

2019年9月16日（祝日）13時30分より15時（受付13時15分より開始）

イダケン事務所の新宿支社（新宿駅10分ちょっと、大久保駅5分）にて、マンション管理セミナーを開催します。

定員は8名（1週間前までに参加申込者が3名以下の場合は、中止とさせて頂きます。）

会費は無料

セミナー終了後、会費制で懇親会（情報交換会）を行います。会費の目安は1000円になります。

今回のテーマは『大規模修繕はいつ、だれが、どのように、どこを、いくらで行うのか？』です。

建物の外周で足場を架けて行う大規模修繕。

進め方や、発注する工事の中身について、わからないことが多いのではないかと思います。

管理会社に相談すると・・・

『いつ？』
（管理会社）⇒そろそろ長期修繕計画で大規模修繕実施時期なので検討を始めましょう。

『だれが？』
（管理会社）⇒組合さんが発注者になりますが、専門的な知識が必要なので、日常管理を長く携わっている我々＝管理会社にお任せいただければ安心です。

『どのように？』
（管理会社）⇒他マンションの実績を踏まえて、組合に無理のないスケジュールを準備しています。その通りにやれば、失敗しません。我々＝管理会社にお任せいただければ安心です。

『どこを？』
（管理会社）⇒せっかく足場を架けますし、いっしょに色々な工事を行った方がスケールメリットで割安となります。不安がないように、この機会に「しっかりやりましょう」＝フルスペックで工事をしましょう。

『いくらで？』
（管理会社）⇒次の工事は10数年先になりますので、多少高いと感じられても、この機会にしっかりした工事を行わいとリスクを背負うので、高額な大規模修繕を行うために、皆さんは修繕積立金を貯めてきたので、必要なお金は使いましょう。足りなければ、低金利で借りられるので、我々＝管理会社が斡旋するのでご安心ください。

と・・営業マニュアルに書いてあるような、説明・提案をフロントマンは淡々としてきます。

管理会社の助言は、果たして皆様のマンションに当てはめて、適切な提案なのでしょうか？

・長期修繕計画はあくまでもシミュレーションなので、この時期に大規模修繕をしないと、建物が急速にダメになることは考えられにくいです。

・管理会社は利益相反です。管理会社が元請けになれば施工費が売り上げになります。また、管理会社が業者を紹介すれば、中間マージンで管理会社は利益を得ます。発注の意思決定の助言を管理会社に預けると、管理会社の意図が強く働き、組合は高いコスト（工事費）を払うはめになります。

・準備に時間をかければ、かけるほど、工事のタイミングが遅れ、また、修繕担当の管理会社社員の負担が増えます。そのため、管理会社は最短のゴールを設定し、スケジューリングを行うため、本来管理組合がしっかりした議論を行わなければならない機会を逸することがあります。その結果、大規模修繕の中身を十分に理解しないまま、スケジュールが進行し、いつの間に工事が終わっているなんてことが起こります。

・考えられるすべての建物部位を、全面改修する＝フルスペックすることは、確かに安心かもしれませんが、本来今回の工事ではまだまだ大丈夫な場所まで手を付けるという、過剰な仕様になりがちです。イダケンが知る限り大多数のマンションが、資金ぎりぎりで運用しています。フルスペックを常に採用すると、将来の資金不足が生じたり、修繕積立金が高額となり各戸の負担が増えたりという、デメリットが生じます。

・例えば、大規模修繕実施時に修繕積立金が10あったとしたら、10つかうわけにはいきません。なぜなら修繕積立金の構成には大規模修繕の費用の他、将来実施する設備の改修費も含まれるからです。今、お金があるからと言って、大盤振る舞いをすると、将来お金がなくなり、さらなる積立金の値上げや、資金不足の原因となります。

イダケンの話は何となくわかるけど、どうしていいか代替え案が浮かばないよ！

こんなお困りのマンションの為に、イダケンが代替え案をレクチャーします。

しつこい営業や、事務所の宣伝を主体として、セミナーではありません。

参加された方々が、「役に立つヒントを手に入れた」と思えるような場となるよう尽力します。

申込みは、

mail@11kanri.com

に、１）申込者名　２）参加人数　３）マンション名（築年数及び戸数だけでも構いません）を記載の上、8月12日セミナーに参加しますとメールを頂ければ、折り返し参加受託のメールを返信いたします。