2016.04.02
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長期金利が崩壊している。
それに伴って住宅ローン（長期間固定）が下がっている。
便乗する形で住宅ローンの借換を検討中。
住宅ローンを固定で組んだ場合、期限前償還により実質的に金利を下げることができるというオプションがついている。
ただし、これまでの引き落とし口座が変わったり、面倒な手続きが多いのでこれに躊躇する人も一定程度いる。
住宅ローンの利率は一般的にキャッシュフローが生じるタイミングの国債利回りに一定程度のスプレッドを乗せて決められるはず。
このスプレッドには銀行サイドの利潤の他に期限前償還によるオプション価値を乗せた数字になっているはずである。
ただし、消費者は必ずしも皆が経済合理的に動いているわけではなく、オプション価値も非合理的な行動も考慮したプライシングをされていることが推定される。
さて、それでは合理的な行動は住宅ローンの金額をどれだけ値下げする効果をもつのだろう？
気になったので計算してみました。
■住宅ローンの前提
･ローン期間は３０年、元利均等
･住宅ローンは下記式を満たす rf(国債利回り）+spread（スプレッド）の合計値
ΣCF/(1+rf)^t =住宅ローン額面
･借換コストは借換額の1%
（借換コストより住宅ローン価値の削減効果が大きければ、借換を実行する）
■金利シナリオ前提
Black-karasinskiモデル（マイナスの住宅ローン金利を避けるため）による複数の金利シナリオを生成
■結果
ざっくり言うと、アメリカ金利はまだ金利低下の余地が大きく、オプション価値はそれなりに出るものの、日本金利は金利低下の余地がほとんどなく、今後の金利低下による借換の効果は極めて小さい。
（額面の約０．１％、金利効果で立ったの０．０５７％！）
逆に言えば、今の借換のタイミングはいわば最後の借換チャンスとも言えるわけであり、、
いつ借り換えるのかと聞かれると、今でしょ、と自問自答する。
それに伴って住宅ローン（長期間固定）が下がっている。
便乗する形で住宅ローンの借換を検討中。
住宅ローンを固定で組んだ場合、期限前償還により実質的に金利を下げることができるというオプションがついている。
ただし、これまでの引き落とし口座が変わったり、面倒な手続きが多いのでこれに躊躇する人も一定程度いる。
住宅ローンの利率は一般的にキャッシュフローが生じるタイミングの国債利回りに一定程度のスプレッドを乗せて決められるはず。
このスプレッドには銀行サイドの利潤の他に期限前償還によるオプション価値を乗せた数字になっているはずである。
ただし、消費者は必ずしも皆が経済合理的に動いているわけではなく、オプション価値も非合理的な行動も考慮したプライシングをされていることが推定される。
さて、それでは合理的な行動は住宅ローンの金額をどれだけ値下げする効果をもつのだろう？
気になったので計算してみました。
■住宅ローンの前提
･ローン期間は３０年、元利均等
･住宅ローンは下記式を満たす rf(国債利回り）+spread（スプレッド）の合計値
ΣCF/(1+rf)^t =住宅ローン額面
･借換コストは借換額の1%
（借換コストより住宅ローン価値の削減効果が大きければ、借換を実行する）
■金利シナリオ前提
Black-karasinskiモデル（マイナスの住宅ローン金利を避けるため）による複数の金利シナリオを生成
■結果
ざっくり言うと、アメリカ金利はまだ金利低下の余地が大きく、オプション価値はそれなりに出るものの、日本金利は金利低下の余地がほとんどなく、今後の金利低下による借換の効果は極めて小さい。
（額面の約０．１％、金利効果で立ったの０．０５７％！）
逆に言えば、今の借換のタイミングはいわば最後の借換チャンスとも言えるわけであり、、
いつ借り換えるのかと聞かれると、今でしょ、と自問自答する。
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