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2003.08.12
カテゴリ： カテゴリ未分類
■売らなくても自己資本は減っていく
ところで、我々が不動産について考える基本的なキャッシュフロー利回りは、
６％から８％である。
現在の日本は、不動産の値下がり額を控除をした後では、この６％から８％の
キャッシュフロー利回りを達成できるものは、ほとんどないという状況である。
よく「プラスで回っているから、優良資産である」と考える経営者が多いが、
我々の見方としては、例え２％というプラスの利回りで回っているとしても、
基本的な利回りである６％とか８％の水準から見ると、２％は遥かに低い数字で、
かろうじてプラスで回っている状態であるから、不良資産と見なす場合が多い。
そういう意味で、我々の厳格なキャッシュフロー水準で見ると、
日本の不動産のほとんどが今となっては十分な利回りを出していない。
だから、私は繰り返し、余分な不動産は早く損切りをして切った方がいい、
と申し上げているのである。
そして、見逃せない点は、損切りをして売却損を出したから自己資本が減る
のではなくて、評価損をたてるだけでも自己資本は減っていることだ。
いわゆる原価会計であるか時価会計ないし低価法であるかの大きな差が
ここにある。
たとえば、先ほどの小金井カントリークラブでいうと、取得原価の４億円が
簿価になっている。
では、売らなければ自己資本は減らないかというと、そんなことはない。
時価会計でいうと、売らなくても４億がたとえば１億になってしまえば、
３億円の自己資本が減ってしまう。
あるいは、５０％以下になった場合は、評価替えするという現行の日本の
低価法でいえば、２億円になったときには売らなくても持っているだけで、
２億円の自己資本は減るのである。
そういう意味で、デフレで下がっていく不動産等々の大きな資産を
所有しているだけで、売っても売らなくても自己資本は減っていくことになる。
問題は、自己資本の減少を避けたければ、売れるうちに売っておく
ということをしないと、毎年下がっていくから、来年はもっと自己資本が減る
という事態に追い込まれていくわけである。
だからこそ、デフレが進行する時は早く売った者が勝つのだ。
これが生き残るためのひとつの重要な条件である。
他社がいちはやく不動産を処分して損切りすれば、さらに地価が下がる。
従って、一日遅れれば、そのぶん損が広がり、待っているだけで
最悪のクジを引くことになるのである。
■収益還元法
ところで、これから企業が不動産を買わなければならない場合は、
不動産価格の上昇を見越して買うとか買わないとかを考えるのではなく、
いわゆる、回っている利益の額から逆算して現在の不動産価格を決める
収益還元法則で考えなければならない。
それも、将来の空き室率から導き出される損失とか、将来の賃貸料の変動を
現在値で割り引いて、現在の不動産価格を決めるという
「キャッシュフローで考える収益還元法」で考えなければならないのである。
これについては、後の「個人のおカネ」編の所で、詳しく解説する。
そして今、外資が東京都内を中心に日本の不動産を買っているが、
彼らは将来不動産が上がることを想定して買っているのではない。
厳格なキャッシュフロー計算をして、収益還元法則で儲かると判断するから
買っているのである。
ロケーションを見て将来の賃料、将来の空き室率を計算しながら、
現在の不動産価格がそれに合うかどうかを見て、８％で回るくらいの値段まで
買い叩いて、安い値段で仕入れることができる、となれば買うという
判断でやっている。
その辺のことを、日本人の多くは外資も値上がりを見越して買っている
と錯覚している。
とにかく、多くの人がキャッシュフローに基づく方程式をきちっと
持っていないために、間違った方向にいってしまう。
これからは不動産を買う時に、価格が上がるから買うという発想では
通用しないということを、経営判断の大前提とするべきなのである。
次に、不動産の中で一番問題なのは、いわゆる大きな本社ビルを持っている会社、
あるいはつくった会社である。
本社ビルというのはプレハブでもっているのが一番いい。
少し儲かると、すぐ面子や見栄で本社を大きくしたりきれいにして、
間接部門のヒトを抱え込んで、いらない仕事をどんどんつくっていく。
たとえば、昔のナショナル住宅という会社は、いわゆる住宅産業でありながら、
あまり土地を仕込まないで、住宅をつくることを集中してやっていた会社で、
私もとてもいい会社だと評価していた。
バブルの時でもあまり土地を仕込まなかったのだが、そういう会社でも
大きな高層ビルの本社をつくってしまった。
それがやはり大きなマイナスとなって、そのあたりから少しおかしくなってきた。
それだけでなく、本社がやると子会社も真似をする傾向があって、
グループ全体の間接部門が肥大化して、結局、利益が出なくなっていく。
こういう面でも、余分な不動産は持たないのが一番いい、ということになる。
（『おカネの法則』大竹愼一著（日本経営合理化協会）より）
（余談）
ナショナル住宅というのは、現パナホームである。
不動産業界でいえば、高級分譲マンションを扱っている住友不動産などは
将来的にも面白いと思うが、高級物件以外は、まだまだ下がる可能性が高く、
分譲より賃貸仲介の方が成長が見込めると思う。
賃貸仲介最大手はエイブルか・・・。
ところで、我々が不動産について考える基本的なキャッシュフロー利回りは、
６％から８％である。
現在の日本は、不動産の値下がり額を控除をした後では、この６％から８％の
キャッシュフロー利回りを達成できるものは、ほとんどないという状況である。
よく「プラスで回っているから、優良資産である」と考える経営者が多いが、
我々の見方としては、例え２％というプラスの利回りで回っているとしても、
基本的な利回りである６％とか８％の水準から見ると、２％は遥かに低い数字で、
かろうじてプラスで回っている状態であるから、不良資産と見なす場合が多い。
そういう意味で、我々の厳格なキャッシュフロー水準で見ると、
日本の不動産のほとんどが今となっては十分な利回りを出していない。
だから、私は繰り返し、余分な不動産は早く損切りをして切った方がいい、
と申し上げているのである。
そして、見逃せない点は、損切りをして売却損を出したから自己資本が減る
のではなくて、評価損をたてるだけでも自己資本は減っていることだ。
いわゆる原価会計であるか時価会計ないし低価法であるかの大きな差が
ここにある。
たとえば、先ほどの小金井カントリークラブでいうと、取得原価の４億円が
簿価になっている。
では、売らなければ自己資本は減らないかというと、そんなことはない。
時価会計でいうと、売らなくても４億がたとえば１億になってしまえば、
３億円の自己資本が減ってしまう。
あるいは、５０％以下になった場合は、評価替えするという現行の日本の
低価法でいえば、２億円になったときには売らなくても持っているだけで、
２億円の自己資本は減るのである。
そういう意味で、デフレで下がっていく不動産等々の大きな資産を
所有しているだけで、売っても売らなくても自己資本は減っていくことになる。
問題は、自己資本の減少を避けたければ、売れるうちに売っておく
ということをしないと、毎年下がっていくから、来年はもっと自己資本が減る
という事態に追い込まれていくわけである。
だからこそ、デフレが進行する時は早く売った者が勝つのだ。
これが生き残るためのひとつの重要な条件である。
他社がいちはやく不動産を処分して損切りすれば、さらに地価が下がる。
従って、一日遅れれば、そのぶん損が広がり、待っているだけで
最悪のクジを引くことになるのである。
■収益還元法
ところで、これから企業が不動産を買わなければならない場合は、
不動産価格の上昇を見越して買うとか買わないとかを考えるのではなく、
いわゆる、回っている利益の額から逆算して現在の不動産価格を決める
収益還元法則で考えなければならない。
それも、将来の空き室率から導き出される損失とか、将来の賃貸料の変動を
現在値で割り引いて、現在の不動産価格を決めるという
「キャッシュフローで考える収益還元法」で考えなければならないのである。
これについては、後の「個人のおカネ」編の所で、詳しく解説する。
そして今、外資が東京都内を中心に日本の不動産を買っているが、
彼らは将来不動産が上がることを想定して買っているのではない。
厳格なキャッシュフロー計算をして、収益還元法則で儲かると判断するから
買っているのである。
ロケーションを見て将来の賃料、将来の空き室率を計算しながら、
現在の不動産価格がそれに合うかどうかを見て、８％で回るくらいの値段まで
買い叩いて、安い値段で仕入れることができる、となれば買うという
判断でやっている。
その辺のことを、日本人の多くは外資も値上がりを見越して買っている
と錯覚している。
とにかく、多くの人がキャッシュフローに基づく方程式をきちっと
持っていないために、間違った方向にいってしまう。
これからは不動産を買う時に、価格が上がるから買うという発想では
通用しないということを、経営判断の大前提とするべきなのである。
次に、不動産の中で一番問題なのは、いわゆる大きな本社ビルを持っている会社、
あるいはつくった会社である。
本社ビルというのはプレハブでもっているのが一番いい。
少し儲かると、すぐ面子や見栄で本社を大きくしたりきれいにして、
間接部門のヒトを抱え込んで、いらない仕事をどんどんつくっていく。
たとえば、昔のナショナル住宅という会社は、いわゆる住宅産業でありながら、
あまり土地を仕込まないで、住宅をつくることを集中してやっていた会社で、
私もとてもいい会社だと評価していた。
バブルの時でもあまり土地を仕込まなかったのだが、そういう会社でも
大きな高層ビルの本社をつくってしまった。
それがやはり大きなマイナスとなって、そのあたりから少しおかしくなってきた。
それだけでなく、本社がやると子会社も真似をする傾向があって、
グループ全体の間接部門が肥大化して、結局、利益が出なくなっていく。
こういう面でも、余分な不動産は持たないのが一番いい、ということになる。
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2003.08.12 01:17:54
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