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資産家は恐慌時に生まれる

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2003.08.26

【法則３】不動産を買う時にカネを借りてはいけない

■住宅ローンの問題

地価が下落していく中で、自宅や別荘、あるいは賃貸物件などを購入する時に、
住宅ローンを組むと大きな問題が生じる。

これがデフレの時代、特に地価デフレの時代の非常に重大な問題である。

例えば、個人の住宅を５千万とか１億円で買ったとして、その８掛けを
ローンで払う場合、買った住宅の実勢価格はどんどん下がっていって、
２、３年経つとローンを月々返しているにもかかわらず、住宅を売った金額
よりも負債の方が大きくなってしまう。

つまり、住宅の値下がりスピードが、住宅ローンを返すスピードよりも
速くて、その住宅の純資産としてのカネと借りたカネの関係でいえば、
借りたカネの方が大きくなって最後は債務超過になってしまうことである。

これが、今進行している大きな問題であって、デフレの時代の時に
カネを借りて自宅や賃貸物件を買って、それに対してローンを組む
というのは、かなり危険なこととしか言いようがない。

デフレの時代には、自分が住む住宅であれば手金で買える範囲で
買うべきであって、できれば持ち家を持たず賃貸住宅を借りる方が、
有効な資産防衛策である。

私も９０年代の初期にいろんな人に「自宅を売って貸家に移った方が
いいですよ」と奨めたが、当時、立地の良い住宅は数億円、マンションでも
億ションで売れるものが相当あった。

だから、自宅をさっさと売ってその現預金を持った上で、貸家に移る
というのが一番の良いやり方であったのである。
デフレというのは、まさにキャッシュこそ王様だから、かなり楽に
暮らしていくことができる。

反対に、すでにローンを組んで自宅や賃貸物件を買った多くの人たちは、
これからジワジワと苦しむことになるだろう。

そういう意味でも、これからは収益還元法で見合うかどうかを厳しく
計算した上で、ローンを組まなければならない。

私の知り合いでも、東京都心とはいえ小さなオフィスビルを、昔
銀行に奨められて建てたところ、昨今の不景気で空き室がだんだんと
増えてきてローンを返せなくなってしまった。
それで、銀行から売るか競売にかけるかのどちらかにしてほしいと、
強要されている。

要するに、今の時代はどのようにローンを組むかというよりも、
どのようにしてローンを組まないで住宅や賃貨物件を買うかという、
投資知識が必要とされるのである。

そういう意味で、キャッシュフローの考え方は、非常に重要なことであって、
全体の資産のポートフォリオからキャッシュフローがどれだけ出てきて、
その自由に使えるキャッシュフローから物件をどうやって買っていくか。
あるいは、キャッシュフローの安定度を見て、どれぐらいのカネを
借りても大丈夫か、ということがわかってくる。

つまり、ローンを組む場合も、きちんとバランスシートの変動に基づく
キャッシュフロー分析をした上で、余裕があるのかないのかを想定
しなければならない、という時代になってきたのである。

ローンを組む場合に、固定金利でやるのか変動金利でやるのかという
問題をよく質問されるのだが、これについては、私は変動金利で
借りる方をおすすめする。

ほとんどの人が低い金利で固定で長く借りられることは有利だという
発想をもっているが、私はかえって良くないと考える。

会社の場合でも個人の場合にも、安いカネを引っ張ってくるとやはり
安っぽく使ってしまいがちになる。
だから、カネを引っ張ってくる場合も、金利の変動に応じて、時には
高いカネも引っ張らざるを得ない、ということにしておけば、
カネの使い方が違ってくる。

さらに、金利が高くなると支払いが増え、自分のキャッシュフローが
減って苦しくなると、消費を減らすようにする。
逆に金利が低くなると、キャッシュフローが豊かになるので消費を増やす。
金利が低い時というのは、景気が悪い時であって物価も下がる。
金利が上がる時というのは、景気も良い時で物価も上がる時である。

つまり、変動金利の中で暮らしていると、物価が安くて景気が悪い、
どちらかというとみんなが買わない時に買う、という行動がとれる。
反対に、最気が良くて物価が上がる時というのは、みんなが買いたがって
いる時で、そういう時はあまり買わなくて済むのである。

つまり、「みんながやらない時にやる」「みんながやる時にはやらない」
という形で自分をコントロールすることができて、
「赤信号みんなで渡ればこわくない」式に
みんなが間違った方へ動く時でも、自分だけは正しい方へ向かって
進むことができる。

（『おカネの法則』大竹愼一著（日本経営合理化協会）より）

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