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2003.08.25
カテゴリ： カテゴリ未分類
【法則２】投資目的の不動産やゴルフ会員権は売り払う
■値下がりリスクを避けよ
デフレの時代、特に今のような地価デフレの時は、バランスシートの中に
値段が下がる資産を持っていると、どんどん資産が悪化して、最後には
債務超過になってしまう。
それを避けるために、バランスシートを小さくして、現金を純資産の内に
しっかりと留保しておく必要がある。
とにかく、今は不動産を売ることのみが、デフレのワナから逃れられる
唯一の手段だといえる。
だから、値段が下がる不動産のうち余分なもの、いわゆる投資目的で
買ったような不動産とかゴルフ会員権などはさっさと売ってしまうことが
大事なことである。
そもそも、ゴルフ会員権というのは、不動産バブルのまさに象徴的なもの
であって、会員権といってもゴルフ場に対する動産の権利もない。
単なる紙切れの参加証書にしかすぎないものである。
従って、ゴルフ場が潰れて、会員を辞めるという場合でもおカネを返せない
とか、あるいは預かり金も返せないといったとんでもないことが起こる。
それに対して怒ったところで、請求する正当な経済権利がないという代物である。
日本最高の小金井カントリークラブの会員権ですら、ピークでは４億円を
超えていたが、今となっては４千万そこそこからちょっとそれを割るぐらい
の時代になってきて、やはり私が常々言ってきた１０分の１説通りになってきた。
だから、単なる見栄や投資目的でゴルフの会員権を集めたような場合は、
さっさと売っておかなければならない。
まして、紙切れになるものに大枚の借金をして買ったりしていると、
とんでもないことになる。
いずれにせよ、値段のあるうちにさっさと売っておく、ということが
非常に重要なことで、現在となっては二束二文になっているが、
二束三文で長く持っているよりはさっさと売ってきれいにしてしまう。
つまり、これ以上の値下がりリスクを避けて、自分が破産することを
避けるということが非常に重要なことである。
それをなんとか持ち続けようと考えると、いつまでも蟻地獄の中を
はいずり回ることになる。
■これからの不動産投資
「会社のおカネ編」でも話したように、戦後日本のインフレ時代は
土地さえ持っていれば売却益いわゆる含み益があったので、結果的に、
不動産についての考え方が非常に甘くなってしまった。
素人が適当に仕込んで、適当に売っていてもそこそこ儲かった。
ところが、今のように地価が下がってくると、簡単に売れないし、
値段自体もわからなくなって、今ハタとどうしていいかわからなく
なっている人が多い。
そこで不動産投資のモノサシとして重要になってくるのが、前に述べた
収益還元法の考え方である。
収益還元法とは、経済学の伝統的考え方で、世界的にも常識的な考え方である。
それが戦後高度成長と地価インフレの時に完全に忘れ去られてしまっていた。
しかし今となってみれば、もう一度、収益還元法という地価の形成システムを
よく考える必要がある。
つまり、不動産から生じる家賃、地代などが投資金額に対して
何％で回るのかを、その時点での金利と比較する。
そして、その家賃を基準にしてその期待利回りの逆数で地価を決める
という発想が非常に重要になってきている。
この基本的な考え方を式にあらわしたのが第２２表である。
このような収益還元法の発想でいくと、郊外の一戸建てやマンション、
あるいは都心の立地の悪いオフィスビル、商業地などは、まだまだ
高すぎるから、さらに下がっていくことになる。
収益還元法則から見て、今買える物件はほんの一部のところに集中している
のである。
ところで、東京の一部の地価は下げ止まって、逆に値上がりしている所もある
と述べたが、これは明らかに収益還元法で見ても十分割のいい地価になったこと
を意味している。
だから、その土地を買い取って、オフィスビルとか商業ビルあるいは
マンションにしようという動きが出てきた。
つまり、東京都心の一部の商業地についてはこの収益還元法が十分に
働くところまでに下がってきたので、東京都心を中心にして不動産が
動き出したのである。
この収益還元法で不動産投資を見る場合に重要なことは、家賃地代から
空室率をちゃんと割り引くこと。
たとえば、空室率が５％ぐらいになるとすると、その分を家賃から
差し引かなければならない。
それを１００％満室であるという仮定で計算すると、とんでもないことになる。
空室になって取れない家賃を差し引いて、それが買った値段の何％になるか
という計算もするべきである。
さらに、家賃というのは現在の家賃だけを考えていても不十分である。
日本人というのは、どうも足元だけを見る傾向があって、現在の家賃と
現在の空室率を収益還元法の方程式に放り込んで、それで何％で回ってるから、
今の地価はいくらだという考え方をしてしまう。
しかし、これだけではまだ不十分である。
重要なことは、将来の利益がいくらになるかと予測することである。
それに応じて、今の価格はこれくらいであるべきだと決まってしまう。
たとえば、現在の家賃が結構高くて空室率が５％であるとする。
その数字から試算してみると、意外に地価は安いが立地が悪くてビルも古い。
どうやら空室率は２年ぐらいたつと、５％ではすまなくて１０％に
なってしまうだろう。
すると空室が増えることによって、家賃も下げていくことになる。
そうなってくると、それは現在の地価にも反映されて、その地価も
下がっていくだろうと考えるのである。
そのように、将来の変化を割り引いて（ディスカウント）考えると、
これは割高で買えないとか、あるいは割安であるとかがわかってくる。
そういう形で予測をする必要があるわけで、現在、そういう予測の元に
不動産価格が形成される方向に動きつつあるといえる。
従って、これからの不動産投資は、非常に知恵を使う仕事になるだろう。
今不動産が上がっているから買うという単純な発想では痛い目に遭うことになる。
別の問題として、オフィスビルやマンションを賃貸物件として投資する場合に、
多くの人が陥る錯覚とは、自分が持っている土地ならばそれを
元々の簿価で計算するという過ちをやることである。
これも日本の会計原則からくる錯覚だが、代々引き継いだ土地とか、
大昔に買った土地というのは、かなり簿価が低いから、それで計算すると、
ずいぶん利回りが高いことになってしまう。
私も度々耳にするが、中には「２０％以上で回っている」と胸を張って
おっしゃる方がいる。
我々から見れば、今時そのようなものがあるわけがない。
なぜなら、昔の簿価で計算しても意味がないわけであって、自分の土地
であっても、実勢価格で計算しないといけない。
つまり、収益還元法を用いる場合も、今までの日本の常識に従うことなく、
会計原則も時価主義あるいは低価主義でやっていく必要があり、
この場合、実際に売買された価格で自分が改めて買い直してみたと想定して、
いくらで回るかを見るべきである。
そうすると、おそらくどんないい案作でも、８％とかせいぜい１０％ぐらい
のところに留まってくるはずである。
いずれにせよ、日本の不動産投資も合理的な発想に基づいてやっていく
時代になってきた。
それだけ知恵のある人には非常におもしろい時代になってきたといえるだろう。
（『おカネの法則』大竹愼一著（日本経営合理化協会）より）
（余談）
不動産投資で知恵のある会社は、ダヴィンチとクリードあたり。
ＲＥＩＴ（不動産投資信託）は、銀行の不良資産を押し込まれているものも
多いようなので、要注意。
■値下がりリスクを避けよ
デフレの時代、特に今のような地価デフレの時は、バランスシートの中に
値段が下がる資産を持っていると、どんどん資産が悪化して、最後には
債務超過になってしまう。
それを避けるために、バランスシートを小さくして、現金を純資産の内に
しっかりと留保しておく必要がある。
とにかく、今は不動産を売ることのみが、デフレのワナから逃れられる
唯一の手段だといえる。
だから、値段が下がる不動産のうち余分なもの、いわゆる投資目的で
買ったような不動産とかゴルフ会員権などはさっさと売ってしまうことが
大事なことである。
そもそも、ゴルフ会員権というのは、不動産バブルのまさに象徴的なもの
であって、会員権といってもゴルフ場に対する動産の権利もない。
単なる紙切れの参加証書にしかすぎないものである。
従って、ゴルフ場が潰れて、会員を辞めるという場合でもおカネを返せない
とか、あるいは預かり金も返せないといったとんでもないことが起こる。
それに対して怒ったところで、請求する正当な経済権利がないという代物である。
日本最高の小金井カントリークラブの会員権ですら、ピークでは４億円を
超えていたが、今となっては４千万そこそこからちょっとそれを割るぐらい
の時代になってきて、やはり私が常々言ってきた１０分の１説通りになってきた。
だから、単なる見栄や投資目的でゴルフの会員権を集めたような場合は、
さっさと売っておかなければならない。
まして、紙切れになるものに大枚の借金をして買ったりしていると、
とんでもないことになる。
いずれにせよ、値段のあるうちにさっさと売っておく、ということが
非常に重要なことで、現在となっては二束二文になっているが、
二束三文で長く持っているよりはさっさと売ってきれいにしてしまう。
つまり、これ以上の値下がりリスクを避けて、自分が破産することを
避けるということが非常に重要なことである。
それをなんとか持ち続けようと考えると、いつまでも蟻地獄の中を
はいずり回ることになる。
■これからの不動産投資
「会社のおカネ編」でも話したように、戦後日本のインフレ時代は
土地さえ持っていれば売却益いわゆる含み益があったので、結果的に、
不動産についての考え方が非常に甘くなってしまった。
素人が適当に仕込んで、適当に売っていてもそこそこ儲かった。
ところが、今のように地価が下がってくると、簡単に売れないし、
値段自体もわからなくなって、今ハタとどうしていいかわからなく
なっている人が多い。
そこで不動産投資のモノサシとして重要になってくるのが、前に述べた
収益還元法の考え方である。
収益還元法とは、経済学の伝統的考え方で、世界的にも常識的な考え方である。
それが戦後高度成長と地価インフレの時に完全に忘れ去られてしまっていた。
しかし今となってみれば、もう一度、収益還元法という地価の形成システムを
よく考える必要がある。
つまり、不動産から生じる家賃、地代などが投資金額に対して
何％で回るのかを、その時点での金利と比較する。
そして、その家賃を基準にしてその期待利回りの逆数で地価を決める
という発想が非常に重要になってきている。
この基本的な考え方を式にあらわしたのが第２２表である。
このような収益還元法の発想でいくと、郊外の一戸建てやマンション、
あるいは都心の立地の悪いオフィスビル、商業地などは、まだまだ
高すぎるから、さらに下がっていくことになる。
収益還元法則から見て、今買える物件はほんの一部のところに集中している
のである。
ところで、東京の一部の地価は下げ止まって、逆に値上がりしている所もある
と述べたが、これは明らかに収益還元法で見ても十分割のいい地価になったこと
を意味している。
だから、その土地を買い取って、オフィスビルとか商業ビルあるいは
マンションにしようという動きが出てきた。
つまり、東京都心の一部の商業地についてはこの収益還元法が十分に
働くところまでに下がってきたので、東京都心を中心にして不動産が
動き出したのである。
この収益還元法で不動産投資を見る場合に重要なことは、家賃地代から
空室率をちゃんと割り引くこと。
たとえば、空室率が５％ぐらいになるとすると、その分を家賃から
差し引かなければならない。
それを１００％満室であるという仮定で計算すると、とんでもないことになる。
空室になって取れない家賃を差し引いて、それが買った値段の何％になるか
という計算もするべきである。
さらに、家賃というのは現在の家賃だけを考えていても不十分である。
日本人というのは、どうも足元だけを見る傾向があって、現在の家賃と
現在の空室率を収益還元法の方程式に放り込んで、それで何％で回ってるから、
今の地価はいくらだという考え方をしてしまう。
しかし、これだけではまだ不十分である。
重要なことは、将来の利益がいくらになるかと予測することである。
それに応じて、今の価格はこれくらいであるべきだと決まってしまう。
たとえば、現在の家賃が結構高くて空室率が５％であるとする。
その数字から試算してみると、意外に地価は安いが立地が悪くてビルも古い。
どうやら空室率は２年ぐらいたつと、５％ではすまなくて１０％に
なってしまうだろう。
すると空室が増えることによって、家賃も下げていくことになる。
そうなってくると、それは現在の地価にも反映されて、その地価も
下がっていくだろうと考えるのである。
そのように、将来の変化を割り引いて（ディスカウント）考えると、
これは割高で買えないとか、あるいは割安であるとかがわかってくる。
そういう形で予測をする必要があるわけで、現在、そういう予測の元に
不動産価格が形成される方向に動きつつあるといえる。
従って、これからの不動産投資は、非常に知恵を使う仕事になるだろう。
今不動産が上がっているから買うという単純な発想では痛い目に遭うことになる。
別の問題として、オフィスビルやマンションを賃貸物件として投資する場合に、
多くの人が陥る錯覚とは、自分が持っている土地ならばそれを
元々の簿価で計算するという過ちをやることである。
これも日本の会計原則からくる錯覚だが、代々引き継いだ土地とか、
大昔に買った土地というのは、かなり簿価が低いから、それで計算すると、
ずいぶん利回りが高いことになってしまう。
私も度々耳にするが、中には「２０％以上で回っている」と胸を張って
おっしゃる方がいる。
我々から見れば、今時そのようなものがあるわけがない。
なぜなら、昔の簿価で計算しても意味がないわけであって、自分の土地
であっても、実勢価格で計算しないといけない。
つまり、収益還元法を用いる場合も、今までの日本の常識に従うことなく、
会計原則も時価主義あるいは低価主義でやっていく必要があり、
この場合、実際に売買された価格で自分が改めて買い直してみたと想定して、
いくらで回るかを見るべきである。
そうすると、おそらくどんないい案作でも、８％とかせいぜい１０％ぐらい
のところに留まってくるはずである。
いずれにせよ、日本の不動産投資も合理的な発想に基づいてやっていく
時代になってきた。
それだけ知恵のある人には非常におもしろい時代になってきたといえるだろう。
（『おカネの法則』大竹愼一著（日本経営合理化協会）より）
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2003.08.25 01:14:23
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