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2024.01.20

再建築不可物件を考える

テーマ：不動産投資（アパート・マンション経営）(1631)

カテゴリ：不動産

こんにちは　キー太先生です。
今回は「再建築不可の物件」です。

売地のイラスト

皆さんも一戸建て中古住宅をネットで検索していると割安に感じられる物件は、
借地（借地権付建物）や再建築不可であったりすることがよくあるのではないでしょうか。
その「 再建築不可 」とは何でしょう。
ご承知の方は読み飛ばして次回をご覧下さい。

＜再建築不可の主な原因＞
　建築基準法は、建物から道路に有効に避難できることが、
　火災、防災t対策上で重要であると考えております。
　したがって、再建築不可の物件は敷地と道路の関係に問題があるものが多いです。

　①土地の前面道路が4ｍ未満である。
　②土地に接道している道路の幅が2ｍ未満である。
　③道路が建築基準法上の道路ではない。

＜再建築不可の背景＞
昭和25年（1950年）に行われた建築基準法の法改正により
幅員4ｍ以上の建築基準法上の道路に対して2ｍ以上接道していない物件は
すべて再建築不可と正式に定められました。
つまり、築74年以上の物件は既存不適格、
築74年未満の物件は概ね違法建築として建てられていることになります。

＜再建築不可の数＞
総務省の調べによると、全国総住宅戸数のうち約6241万戸（2018年）
そのうち 約421万戸 が 再建築不可物件
　　　・幅員2ｍ未満の道路に設置している　 292万戸
　　　・敷地が道路に設置していない　　　　129万戸
約15件に1件が再建築不可になりますので大きな割合です。

　
＜デメリット＞
再建築不可の物件は一度建物を取り壊すと二度と建てられない物件です。
したがって、所有者はリフォームをして何とか建物を延命しようと考えます。
よく、一戸建て中古住宅売買でリフォーム済の物件が見受けらけれます。
しかしながら、 「壁・柱・床・梁・屋根または階段などの主要構造部を1/2を
上回る範囲で模様替えする場合」のリフォームは確認申請が必要であるため出来ません。
表層の見栄えは良くても、見えない主要構造物は古いままのはずです。
誰も内部構造を見ることが出来ないので、再建築不可物件の購入はギャンブルです。
融資が付きにくく、建て替えが出来ないため、いずれ管理不全空家に指定され、
相続人の負動産となる懸念があります。

＜メリット＞
価格が安いのがメリットです。

キー太先生
昔は柱一本残せば改築にならないので、リフォームできますと適当なことを言って
違法な施工を請け負う建築会社もおりまりました。
しかしながら、 最近でも違法建築を請け負う建築会社も存在しております。

次回、「再建築不可の違法建築（イデアホーム）」です。

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