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本日は横浜地方裁判所、横須賀支部で競売物件の公開がされた。公開物件の中によく知るガソリンスタンドが出ていてびっくり。ガソリンスタンド不況は底が知れません。商売をしていると成功例もあれば失敗例もある。要は経営者の数値分析能力と経営判断力、アイデア力が物を言います。会社経営が上手くいかなければ破産に追い込まれる。その時に借金があれば債権者から家や土地を差し押さえされ、支払い能力が無いと見なされれば裁判所で家や土地を強制競売に持っていかれる。先日、横須賀市内でレストランを数店舗を経営する会社が倒産した。経営不振が主な理由だが、金融機関から借り入れてあるロ-ンは返せない。自宅を処分して借入金を返済しようにも、自宅の価値はたった300万円程度だ。車が入らない奥まった場所で、家も廃屋に近い。家は売れない。借金は返せない。個人破産して成り行き任せとなるでしようが、自分で店舗を経営したい夢は見事に敗れました。給与が少ないと不平を言いながらも社員でいれば破産はしません。なまじ経営者になったばかりに、資金繰りで苦労し、雇用で苦労して惨めな人生を歩んでしまう人は沢山おります。景気のせいではありません。経営能力が劣っているんです。努力が足りなかったのかもしれません ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ-をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 080-6547-2121メ-ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年06月14日
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「横須賀の競売」横須賀の裁判所から売りに出ている競売物件を複数入札します。どの物件も一番高く入札した人が競落出来るので、人気を呼ぶ物件は金額も相場に近くなる可能性があります。競売物件だから安いとは決して言えません。今月、横須賀の裁判所に競売物件を複数入札します。落札できるか否かは運次第なので楽観はしていない。宝くじと同じで買わなければ当たらない。入札しなければ落札はありません。中古の1戸建てやマンションを購入して、フルリフオ-ㇺしてから再販します。次は横浜、小田原の競売物件に入札の狙いを定めている。月間で最低2物件は購入したいものだ。 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ-ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月12日
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毎月250万円の収入があった美味しい賃貸マンションを、売却しました。本日、横浜銀行横須賀支店で所有権移転し借金を全額返済しました。「売らなくても良いビルを何故売るの?」周囲からよく質問されましたが、相続税対策のために収入となっている不動産は全部売る方針です。年間5000万円以上の高額所得は、給与の他に賃貸収入が沢山あるから可能だった。その収入源の一つが無くなれば年収はガクンと下がりますが、高い相続税の心配はなくなる。後期高齢者の支払いも毎月7万円。その他固定資産税に事業税とこれでもかこれでもかと税金が追いかけてくる。総額で収入の4割超は税金の支払いであることを考えれば、老後の預金が少しばかりあるので、この辺で家賃収入は手仕舞いとする決心をしたのです。アパ-トにマンションに貸家に駐車場。次から次に売っています。老後は月収100万円程度あれば老夫婦で十分暮らせる。金食い虫の孫達からも臑をかじられる心配が無くなります。来年は仕事の横須賀と別宅の湯河原と行き来して、痛んだ神経と体をゆっくり休めたいものだ。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ-をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年07月31日
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このところ神奈川県と静岡県、千葉県の競売物件で、優良物件を選別して入札しているがなかなか落札できずに落胆しています。高値入札者がいて競争に勝てない。それでもあきらめずに毎月入札に参加しています。神奈川県内の競売だけではなく、静岡県は沼津、そして千葉県内の競売物件の中から優良物件を選んで郵便入札をしているが、次順位が多くて思うように落札が出来ません。不動産市場から不動産を安く購入できる手は競売だけとあって、専門業者が常に争っています。不動産競売の難点は実際に内部を見ることが出来ない事と、瑕疵があっても裁判所は責任を負ってくれない欠点があります。そこで専門的な調査が出来ない入札者は、購入してから修繕費用で失敗したり、敷地内に他人の水道管や下水管があってトラブルに遭遇します。ですからどんな入札物件だろうが現地に飛んで、役所関係を廻り細かく調査します。その手間が大変なため遠方の物件を折角入札しても落札できなかったときはガッカリします。今月は地元横須賀の入札が待っている。ぜひ落札したい物件があって入札しますが、結果は神のみぞ知る。ア-メン。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ-をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月28日
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栃木県大田原市にある地方裁判所は、30年ほど前から私も毎月のように物件調査に行き入札をしました。那須塩原中心に競売の売り物件が数多く出てくるからだ。最近はパソコンで3点資料が簡単に手にはいるた、めわざわざ栃木県まで出かけなくてもすむようになったのでとても便利です。栃木裁判所大田原支部は、那須塩原地方の物件や別荘の競売物件が沢山出てくるので人気の裁判所だ。今月もまた新規物件の調査をしていると、その中に恐ろしい記述を発見しビビった。それは、「別荘が建っている庭先の下に放射能汚染を除去した除染土を埋めてある」という一文だった。那須塩原は福島の原発事故により放射能が飛んできた地域として、保障の対象地でもありました。表土を削り放射能汚染土はどこかに捨ててある物とばかり考えていましたが、まさか庭先に埋めてあるとは考えても見なかった。こんな事実を発展してはこれから先、那須塩原の不動産を安心して購入することが出来ません。今回は死体が埋まっているのと同じような大きな衝撃を受けました。当分那須の土地は購入しません。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ-をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月19日
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このところ公売や競売に入札参加をしているが、他に高値で入札する競争相手が多くてなかなか落札できない。弊社が販売価格と想定する金額より高く入札する相手に、「果たして採算性取れるのか?」と他人事ながら心配になります。負け犬の遠吠えのようですが。競争入札は最高価格の金額を提示した人が落札します。いくら自分が事業採算を考えて「これが限界価格」と入札しても、それを上回る入札者がいれば当然勝てない。このところ不動産価格高騰の影響で、横須賀の不動産競売も、公売も利益が出る金額では落札できなくなっています。ただ、無理をして危険を冒すよりも、競売や公売は毎月のように行われるので焦る必要はありません。弊社がじっくり検討を重ねた結果の金額を上回る人がいれば「やむなし」とあきらめるのが安全策でもあるからです。5月も大型物件の入札が目白押しなので、「今度こそ」との夢がある。不動産業は扱う金額が大きいので儲かれば高い税金に苦しめられ、損すれば会社が大きなダメ-ジを受ける事になる。企業は社員とその家族の生活を支えるために、成長しながら長く存続をしなければならないので、やはり冒険は慎みます。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ-をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月02日
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本日公開された横浜本庁の競売情報によれば、みなとみらい21の4丁目にあるタワ-マンションが売りに出ました。現在新築の売り出し価格は7000万円台から1億円台平均ですから格安です。住みたい街日本一に選ばれた横浜みなとみらい21のタワ-マンションが、本日競売に出ました。売却基準価格が51.770.000円平成15年9月築。みなとみらい4丁目にあります。28階の89.60平方メ-トルで毎月の管理費が66.102円。3LDKです。横浜駅にも近くて、そごうデパ-トにも近い立地はお買い得です。是非入札してください。 臼井不動産では競売代行も承っております。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ-をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年03月22日
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横須賀の裁判所から小さな土地が今回競売に出されました。持ち主は地元で建て売り住宅を行っていたが上手く行かず倒産。債権者が強制競売に申し立てした土地です。弊社は入札を入れる。25年ほど前になるとは思いますが、損害保険の代理店をしていた個人が不動産業に進出し、建て売り住宅を盛んに行うようになりました。しかし思うように物件が売れず借入金の返済が出来ずに倒産した。その会社がまだ所有していた小さな土地が、今回競売に出ました。裁判所の資料を丹念に見ると、今も建築と不動産を頑張って行っている地元の会社が、過去に土地代金を全額支払ってあると書いてある。通常ならプロの不動産会社が、1000万円以上の金を支払って登記をせずに放っておくとは考えられない。不動産は所有権の登記をしなければ善意の第三者に対抗できません。つまり、前に誰かがお金を支払った形跡があろうとも、登記をしなければ新たな買い主が登記をした途端に土地の権利は早く登記をした者に移転してしまいます。いくら「過去にお金を支払ってある」と主張しても自分の物になりません。世の中には売買代金を支払ったのに登記をしない無知な人が沢山います。プロならそんな失態は皆無と思うのですが......。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ-をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年03月20日
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いよいよ来期を見据えた経営計画が実施に入ります。本年4月からの営業戦略は「神奈川県内の競売物件取得」に比重を移す。誰も見向きもしない物件でも、積極的に落札して棚卸し物件を増やすようにするのが主目的だ。不動産業の仕事は、利益が出る分野と分かれば一斉に競合が出てきて市場のパイを奪い合います。その結果利益率が低下し、リスクが高まってくるので困る。新築のアパ-ト建設。建て売り住宅。賃貸マンション建設。いずれも競合物件が増え販売に苦戦する会社が出ています。市場から撤退する企業も出ている。弊社では来期から、神奈川県内の競売物件取得に力を注ぎます。開発を伴う大型物件は商品化までに数ヶ月から数年と時間がが掛かります。その点、競売物件のような個別案件は回転が速いからビジネスに有利です。不動産業は事業資金の回転の速さが成功の秘訣です。1ヶ月に5件の落札をノルマにして、横浜本庁、川崎支部、横須賀支部、小田原支部、相模原支部から満遍なく物件を落札する計画が動き出す。中期5カ年計画の最終年度である来期は、売り上げ、税引き前利益目標等は一段と高く設定されていますのでクリアするには、人が見向きもしない分野で稼ぐ努力が必要です。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ-をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年02月01日
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本日は横須賀の裁判所で競売物件の開札がありました。2.000万円のぼろビルを弊社が3500万円で入札しましたが、落札者はなんと4500万円越えです。神戸の人でしたが、相場を無視して取りに行った理由はなんでしょうか?横須賀市の追浜に出たボロビルは、弊社の見積もりでは修繕費だけで1.000万円かかる。つまり落札価格にプラス1.000万円を必要とします。それらを加味して最低価格2.000万円の物件に、3500万円の高値で入札を入れました。自信満々で「取れる」と踏んでいたところ、それよりさらに1.000万円以上の高値で神戸の方が入札して落札されました。購入した物件をフルリフォ-ムして、入居者を入れて投資物件として所有するのか、あるいは再販するのか分りませんが、横須賀の土地相場をしっかり調査したうえでの入札なのでしょうか?29本も入札者がいた人気物件は、めでたく幕を下ろしました。あまりの高値なので残念と思うよりも唖然としております。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年06月08日
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横須賀の競売。本日入札を入れます。久しぶりに大型物件に狙いを定め勝負をかける。最近はあまり飛びつきたくなるような優良物件が競売市場に出てこない。神奈川県内も横浜本庁、川崎、横須賀、小田原、相模原と、いつも丹念に閲覧し、物件の下見に行くが「欲しい」と思う物件に当たらない。今回は大型物件が出てきて、修繕費も1500万円を超す見積もりが出ているが、購入して会社の資産にする予定だ。裁判所から強制的に売りに出される競売物件は、やはり景気が悪くならないと宝物が出てこない。代わりに公売による国や地方自治体から売り出される物件にこそ良質な不動産が多い。但し、広さが数千坪という大型物件で、価格も数億円となれば入札する企業も決まってしまう。マンション分譲会社、建売会社、そして弊社のように収益物件の建築を考える会社が入り乱れて取り合いになります。いつまで続くのか不動産景気。市場には高すぎて売れない新築物件や再販の収益物件が徐々に、徐々に値下がりしている。なんとも不気味だ。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年06月02日
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競売に掛かってから相談に見えるお客様がいます。「何とか助かる方法は無いでしょうか?」せっぱ詰まる前に相談いただければ色々とアドバイスがあるのですが、入札期日が決まってしまっては後の祭りです。年間に数人、競売に掛かってから相談に見えるお客様がおります。(債務者)競売に掛かると言うことは、借りたお金を返さないから貸した方(債権者)から強制的に不動産を差し押さえされ、売却処分に付されるわけです。つまり、借りたお金さえ返せば問題がない分けです。しかし返済すべきお金が無いためにどうしたらよいのか相談に見えるのだ。相手が金融機関の場合は、早めに事情をお話しして、当面金利だけの支払いで猶予して貰ったり、毎月の返済額を下げて相談に乗って貰う方法もあります。しかし、1円も返済しないで何とか助かりたいとの身勝手な話は解決策が全くありません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年05月16日
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景気が良いからかこのところの競売物件は見るべき物件が出てこない。欲しい土地、建物が見あたらない。本日は久しぶりに小田原地裁の競売物件情報から2件選んで下見に行きます。裁判所から出る競売物件は、不景気になるほど良質な物件が沢山出てきます。このところ景気が良いせいで飛びつきたくなるような物件が出てこない。それでも真鶴のリゾ-トマンションと秦野の1戸建てが気になったので、休日を利用して本日、調査に向かいます。遠方の物件は調査に1日かかります。通常の営業日に調査に向かうと携帯電話が鳴ってゆっくり下見が出来ないことと、営業日を潰すことになるから行わない。そこで営業マンの常識として、仕事が休みの時に遠方の物件を見に行くことが望ましい。私はいままでも沖縄や千葉、栃木の物件はすべて休日を利用して物件の買い取り、販売をしてきました。営業日に遠方に出掛けるような仕事はほとんどしない。さあ、9時30分になったら出発です。帰りは18時頃? ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年05月10日
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ある新規のお客様が、弊社のホームページをご覧になって、「格安のマンションがあるので入札したい」と競売に関する相談に見えました。所がそこには管理費の滞納という落とし穴があったのです。一般の方がはじめて競売に入札する際は、専門知識がないと大火傷する恐れがあります。その一つが管理費の滞納です。管理費や修繕積立金は、落札者が滞納分の支払いをする事を考慮に入れてあるから競売市場で価格が格安で出て来るのです。それに遅延損害金まで請求されてしまうのだ。そんな知識もなく「格安」と誤認して入札すると、後から高い買い物をしたことを後悔する事になります。競売物件にはどんな瑕疵が潜んでいるかも分かりません。中を見ることも出来ないし、話を聞くことも出来ない。リフォ-はどの位必要となるのか、総合的な判断により入札価格を決めるのです。来社されたお客様は入札前に相談に来られて良かったですね。入札をされた後では取り消しが出来ません。仮に落札した後で残代金を支払わないと保証金のお金は1円も戻ってこない。つまり保証金は全額政府に没収されてしまうのです。私から話を聞いたお客さんは、胸をなで下ろして帰りました。1時間の相談料はむろん無料です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年04月20日
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色々な事情で自宅が競売になる人がいる。しかし愛する我が家をどうしても他人に手渡す事が出来ないと、しがみつく持ち主は多い。競売を回避する方法はただ一つ、債権者に借りているお金をすべて返済することしかない。病気や借り入れ過多で、借りているお金を返済できないと債権者から強制的に家を競売に申し立てされてしまいます。競売になった家は落札者の手に渡り債務者は家から追い出される。お金を貸した方は回収できなければ大きな損失が確定してしまうので必死だ。大体、家が競売になる人は計画が甘い。入ったお金を他に流用したり、遊興費に使って散財してしまう。借りたお金をまず最初に返済しようとは考えないのだ。その結果として競売になってから大慌てする。色々なところにお金を借りる算段をしても無理があります。競売になる人はサラ金苦となる人に似ている。他人に助けられてもまた同じ失敗を犯すからだ。計画性がない人は一旦、厳しい地獄を見ないと反省しない。他人の保証人となって失敗した人は、金輪際他人の保証人にはならない。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年04月08日
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横須賀の競売市場に求めていた物件が売りに出た。久しぶりに入札に参加します。このところ横須賀の競売市場には、良質な物件が出てこなかったので入札を見送っておりました。所が今回はお客様から依頼されていた内容の中古住宅が出てきたので久しぶりに入札に参加します。入札期間は12月8日から16日迄となっている。どうしても手に入れたいので高値入札をします。この後は来年2月に公売で大きな物件が売りに出てくる。これも入札により取得することを狙っています。景気がよいときは競売物件の数は少なくなり、景気が悪くなると一気に物件数は増えてきます。現在は物件数が少ないので、競売市場から見る景気動向は「景気はよい」と考えられます。。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月02日
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官公庁オ-クションに参加する方は競売との違いを理解してください。占有者の排除は裁判によって明け渡ししなければならない手間がかかります。・市は公売財産の引渡し義務を負わないため、使用者又は占有者に対して明渡しを求める場合や公売財産内にある動産および不要物の処理などは買受人の責任で行うことになります。・本市記載のものと現況が異なる場合は、現況を優先します。不動産の官公庁による主な売却方法には「公売」と「競売」の2種類があります。所が、土地だけなら問題はないが土地、建物で占有者がいる場合、競売だと強制執行が簡単にできるが、公売の場合は裁判により明け渡しを求めなければならない。毎年、沢山の格安な公売物件が公開されます。入札する方はくれぐれも内容に精通されている人からアドバイスを得て入札しましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月12日
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東京商工リサーチによる報道で、熊本にある不動産会社が破綻したことを伝えている。その内容はいかにもずさんな経営で、借金を重ねて競売物件を買うビジネスを展開し、買い取り資金は高利回りをうたって個人から資金を集めていたらしい。売り上げが一番でも利益はマイナスでは意味がないですね。私は臼井不動産を設立した際は、私と専務で現金を1億円ずつ出資し、無借金経営で5年間頑張りました。土地の仕入れや建て売りの資金はすべて自己資金でまかなえるようにして業容を拡大してきた。その後、顧問税理士さんから「そろそろ金融機関の資金を利用して個人資金は借り入れしないように」との指摘があり、横浜銀行と湘南信用金庫さんとの取引が始まったのです。現在でも無謀な借金は行いません。物件を購入するときは綿密に採算性を計算し、土地であれば設計士に依頼して、どんな建物が建つか、建設費が幾らかかるか、利益がどれだけ出るのか、しっかりした事業計画を基に土地の仕入れを行います。「何とかなるだろう」との丼勘定のプロジェクトは行わない。採算が合わなければ購入をすっぱりあきらめる。熊本の不動産会社は採算性や借金過多を物ともせずに、「どうにかなるだろう」との放漫経営で出資者に迷惑をかけてしまった。お金を出した人も高利に釣られて失敗した訳ですから同類です。同情の余地はありません。世間から見て勢いよく見える会社こそ、決算書を調べてから投資しないと間違いを犯します。目当ての会社に投資する場合は、まず東京商工リサ-にお願いして与信調査を取ることです。熊本地震関連では初めての倒産。 土地建物の売買、賃貸、仲介を手掛ける不動産会社。なかでも競売物件の取り扱いを得意とし、全国の競売物件を落札して主に賃貸物件として活用。平成23年4月期には全国に750以上の自社物件を保有し、賃貸収入主体に売上高約1億5700万円を計上していた。 一方、資金は一般個人や企業から調達。支払金利が15~18%であったため、多額の利払いが収益を圧迫。23年4月期は3億円余の支払金利負担があり、当期損益約5億5000万円の赤字を計上、債務超過額は10億円に達した。 この厳しい状況から、その後も個人・法人などから追加の借入調達を図ることで資金繰りを維持し、27年4月期も賃貸収入を主体に売上高約1億6200万円を計上したものの、追加借入と利払いで負債は一気に膨張。さらに、熊本地震発生後は借入先からの借入返済請求が急増、今回の措置となった。(東京商工リサ-チ報道より) ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年06月24日
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連休の今日は、朝から庭の草取りと家の大掃除で2時までかかった。さすがに疲れました。これから競売の入札用紙に記入して連休明けに郵便入札をする。大切な3連休の1日目は庭の草むしりから始まった。猫の額ほどの小さな庭だが雑草が良く生える。大きなスコップで根本から抜根して綺麗にした。やはり気持ちいい。その後は普段出来ない家の大掃除だ。広い浴槽に自分の部屋、台所にリビングと清掃して、一段落したのは14時だった。仕事より疲れます。これから10分ほど昼寝をしてから本業の仕事に取りかかる。競売の入札用紙に記入して郵便入札準備を整えるのだ。収益物件が2件。中古の1戸建てが2件、中古のマンションが1件と合計5件入札する。競売物件は築年数が古くてあまり魅力がないため、最低価格で入札を入れます。だから落札の可能性は限りなく低い。古い物件ほど全面改装をする必要があるので、仮に落札できればすぐに大規模なりフォ-ムに取りかかる。その前準備も連休中に完了させます。連休の方が疲れを感じます ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。★
2016年05月03日
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小田原、横須賀、沼津、山梨と、ゴールデンウイーク開けに、各地の裁判所から公示されている競売物件の入札準備に余念がない。収益物件、リゾ-ト物件を中心に大量に「買い」を入れます。夏を迎えてリゾ-ト物件に対するニ-ズが高まっている。特に箱根、湯河原、熱海などの伊豆半島全般から、河口湖、山中湖を中心とする富士山周辺の物件は、小田原、沼津、山梨の裁判所から売りに出る。毎回資料を細かく閲覧して、<これは>と思う物件なら必ず現地まで下見、調査に向かいます。このゴ-ルデンウイ-クは車も大渋滞するので、家にいて資料整理に没頭するのが慣例となっている。リゾ-ト物件は競売が一番安く購入できます。但し、自分の要望にあった物件が手にはいるとは限らない。そこが競売のマイナス要素です。セカンドハウスをお持ちの方は、物件が動く夏に向けて売りに出すと成功します。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月02日
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全国の裁判所で開催される強制競売は、このところ市場で物件が動いているせいか任意売却で売れてしまい、競売市場にはあまり出てこない。債権者との間で話し合いが付かず、任意売却が難しい物件だけが裁判所から売りに出される。だからはめぼしい物件が少ないのだろう。毎月、全国の競売物件情報を、目を皿のようにして調査しているが、このところ買いたい物件が全く出てこない。競売物件は不景気だと沢山出てきて、景気が良くなると少なくなる傾向があります。いまは不動産人気があるため、人気物件が裁判所に公告されるだけで不動産業者が債務者宅に押しかける。何とか任意売却で取得しようという戦略なのだ。お陰で競売市場に出てくる残りもの物件は、プロの不動産業者が食指を動かさない駄物不動産だけになってしまった。かっての賑わいが戻ってくるのは不景気がやってきてから?景気が持ち直すのを待ち望んでいる人もいるし、逆に景気が落ち込んで競売物件が沢山出てきたり、建築費が下がるのを待ち望んでいる人もいる。世の中は面白く回転していますね。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年03月22日
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私の母が現在95才。その姉が100才で昨夜永眠しました。ご主人が2年前に同様に100才で永眠。長命な血筋の一家です。昨夜私の携帯電話に茨城より連絡が入り、母の姉が亡くなったと告げられました。水曜日の告別式には必ず参列しますが、それにしても長命な1家です。長男が74才で健在。老人福祉の仕事に精を出しています。ただ、幾ら長生きと言っても惚けて何も分からない状態のまま息をしているだけでは可愛そうです。日本中には車いすに乗って、自分ではイスを動かすことが出来ない老人や、寝たきりの老人も数多い。日本人の平均年齢が延びればのびるほど気の毒な老人が増えていきます。葬儀の場所が日立市。そこで水戸の駅周辺に売りに出ている収益物件ビルを2件、ついでに下見をしてきます。素晴らしいビルであっても、欲しくなっても、買うことは致しません。遠方では自分で建物の管理が出来ないし、空き室になった場合にお客様を入居させることが出来ないからです。また月末には会社で北海道旅行となりますが、折角北海道まで出向くので茨城同様に収益物件を数件見てきたい。根っからの不動産好きですね。「何よりも不動産が一番」 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年10月17日
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今日から「シルバ-ウイ-ク」という何だか分からない名称で連休となります。(何歳から年寄りと呼ばれるようになるのでしょうか?}弊社の役員は連休中でも水曜日以外お休みはありません。社員の先頭に立ち、頑張って働きます。(社員は交代でお休みです)そんな連休突入の朝一番で、堀ノ内店から朗報が飛び込んできました。テナントが同時に2件決まったのです。本日から会社が連休に入るところが多い。本来なら暇になる週だ。連休第1日目となる本日の朝一番で堀ノ内店から朗報が届いた。弊社の本部が入っているビル、「ヨコスカ.タワ-」の4階にテナントが正式に決まったのだ。空いている間は問い合わせや案内がいろいろありましたが、「音が出るテナントはお断り」、「飲食業はお断り」「風俗業はダメ」と厳しく選別していたため、気がつけばあっという間に1年間も空き室となっていました。それが綺麗なお仕事関係の業種の会社より、入居の申し込みを頂きました。更に、投資家の方に若松町にご購入いただいた収益用ビルも、1階、2階のテナントが同時に決まったのです。これで私も肩の荷が下りました。良かった。久里浜店も売地を2件依頼されました。1件は店舗用地で80坪。金額を明示して即弊社で購入する旨を伝えました。購入した後は建築条件付売地として販売に出します。県道に面し、間口も広く人気を博すことでしょう。もう1件は約250坪。現在駐車場となっている土地です。ただ、あまり住宅用地としては人気がないので決定価格によっては仲介で販売します。世は連休で人出も少ないというのに、嬉しい報告に喜んでいます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年09月19日
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競売とは、借りたお金を返済できない人に対し、債権者が強制的に裁判所を通じて債務者が所有する不動産を売りに出す事件です。景気が悪いときはその数が増え、景気が良くなれば競売物件の数は減る。アベノミクス効果により景気の上昇が続いている昨今は、競売物件の数が減少し不動産業者を嘆かせている。どこの裁判所でも出てくる事件物は市場人気が薄い不動産ばかりだからだ。競売物件を安く購入してリフォームを施し、市場人気を高めて再販する業者は玉不足に泣いている。国としては大変喜ばしい限りですが、不動産業者にとっては死活問題の会社もある。一昔前までは競売物件と言うだけで「縁起が悪い」と敬遠された物ですが、最近は価格の安さが優先して良質の物件は右から左と早く売れる。だから競売専門業者は仕入れを競争入札で必死に行うのですが、右から左と売れる物件は競売市場に出てくる前に高値で市場で売れてしまう。(任意売却)そこで特定の裁判所だけでは仕入れが出来ないので、県外まで手を伸ばして入札に参加している。開札日になると、いつも同じ顔ぶれで顔見知りになったライバル不動産業者同士が挨拶を交わしています。「先月は何本落札できました?」 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年08月17日
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恐らく今回の横須賀地裁競売では、1番人気となったであろう300坪の土地が、明日の開札で行方が決まる。弊社も保証金1400万円を納入して入札に参加しました。明日は横須賀地裁で競売の開札が行われます。恐らく人気が一番と思われる300坪の土地(現在駐車場)の行方が関心の的だ。分譲住宅を計画して、掛かる経費を細かく計算して落札価格を算出すると、弊社では1億4千万円の買値が精一杯だ。競争入札とは、誰か一人細かい計算のできない会社が高値を示せば持って行かれて終わる。高値で落札すると今度は再販するときに売れ残って苦労するから弊社は無理をしない。緻密な収支を計算して応札するわけだが競売はなかなか落札できないものです。落札できないと保証金の1400万円が戻ってきます。さて、結果はいかに? ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。どうぞ宜しくお願いします。★
2015年04月15日
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今日は寒い。4月だというのに冬の寒さだ。こんな時は懐を暖かくしてデパートで買い物をして、レストランで美味しい食事をするのが一番です。県会議員に立候補している候補者の方には気の毒ですが...。今日は真冬の寒さに逆戻りしている。県会議員に立候補されている方々は街頭演説で寒さに震えて気の毒ですね。私はこんな時は、全館暖房が入っているデパートに行き、ゆっくりショッピングをしてレストランで美味しい食事をする事にしています。株式投資で少しばかり儲けたお金で洋服を買い、靴を買い、散財します。そんな資金にしようと株式投資で短期売買を繰り返す銘柄を発掘する。優良株は長期投資だ。さて、今日は小田原地裁から競売物件の公示があり、朝一番でネットにより検索したが惚れ込む物件はなかった。明日は入札期限最終日となる横須賀地裁に行き、本命物件の手続きを行います。保証金の1400万円超の支払いを振り込みにより終了し準備はすべて整った。この所各地の裁判所から売りに出される不動産は、魅力ある物件が少なくなり参加者も減っています。景気が良くなり借金の返済を滞らせる企業や個人が少なくなっている表れで喜ばしい限りです。競売物件は景気を写すバロメーターであり、景気が悪くなると入札物件が増え、景気が良くなると入札物件は減少します。全国各地の裁判所から計る景気動向調査では、一足早く春が訪れていると言えます。弊社では今月から、売り止めにしてあった手持ち物件をどんどん売却して現金化します。景気の良いときは売りに回り、景気が悪くなったら買いに向かう。その格言を実行します。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。どうぞ宜しくお願いします。★
2015年04月08日
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朝鮮総連ビルを競落した会社が、当初の趣旨とは違い、簡単に朝鮮総連の意向に沿う形で転売を行ってしまった。「金で魂を売るような行為」と嫌悪感を持つ日本人は多いことだろう。しかし違法ではないところに問題がある。資本主義経済のもとでは、誰が何を買い、それをどう処分しようが自由である。しかし当初は「朝鮮総連には売ることも、貸すこともしない。いまのビルから出て貰う」と豪語していたのに、購入金額の倍という買い取り金額を提示され、いとも簡単に話とは全く違う方向で転売し決着してしまった事に唖然とする。日本人が持つ北朝鮮への悪感情は、拉致被害者の無念を思えば許すことが出来ない気持ちが先に立つ。そんな北朝鮮の人間が使用するために便宜を図るのは、日本人としてやりきれないのだ。22億円が44億円という金額で、短期に売却出来た事はマスコミで周知の事実になってしまった。「不動産業とは、簡単に儲かる商売」と考える国民も多いに違いない。朝鮮総連ビルの騒動はいったい何だったのか?マスコミを賑わし、朝鮮総連を追い出す期待を日本中に持たせて、簡単に萎んでしまった。これで不動産業界のイメージはどう変わるのか心配です。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2015年02月05日
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静岡県沼津市の裁判所から新しい競売物件が発表された。伊豆半島にある格安なリゾート物件が沢山ある。東海地震が起きる可能性が大と忠告されているが、やはり伊豆の魅力には勝てず明日物件を下見に出かけます。活断層が走っている伊豆半島は、東海地震が起きたなら被害は甚大となることが予想されている。しかし、いつ起こるか分からない地震を恐れてせっかくのリゾート物件を見逃す手はない。明日は熱海から伊東にかけて3物件ばかり下見に出向きます。調査の結果良ければ入札に参加して購入したい。ロケーションが良く、温泉が引き込まれていて、金額が安い物件は希少価値がある。会社は毎週水曜日が定休日なので緊急の電話が入る心配がない。じっくり調査して仕事につなげたい。帰りにはどこかで日帰り温泉に入ってきます。山登りが好きな方は、やはり滑落や噴火のリスクを恐れず「そこに山があるから登る」と登山を楽しんでいるのでしょう。私も不動産大好き人間なので、自然災害のリスクを超えて好きな物件探しに奔走します。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年09月30日
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競売物件は時々、入札を妨害する目的で相手がウソの契約書を作成したり、明け渡しの立ち退き料をせしめようと建物内に占有する悪質な人間がいる。そんな相手には恐れず、妥協せず、毅然とした対応が必要です。競売を妨害するものは入札妨害罪として刑事事件に訴えることも出来ます。裁判所が行う競売の他、官公庁が実施する競争入札等を妨害する人間は多い。これらの行為は発覚すると犯罪として処罰されます。(時効は3年)競売物件に良くある妨害行為は、明け渡しを免れようと契約書をごまかして、差し押さえ前に入居していたかのように装う契約書の偽装行為が一番多い。次に敷金や礼金を沢山預けていたように工作して、落札者から返金をたくらむ行為。そして契約期間を定めずにいつまでも安い賃料で住んでいられるようにごまかす行為等が並ぶ。役所の入札などもごまかしをたくらむ輩は後をたたない。なるべく安く発注したい行政側と、できるだけ高い値段で受注して利益を上げたい業者側は、談合で手を結ぶ。役所の人間が絡めば管制談合として役人と業者、両方が逮捕される。裁判所などの競売を妨害する犯罪行為と合わせた競売入札妨害罪は、2年以下の懲役または250万円以下の罰金だ。入札に参加する善良な会社は、相手から脅されたり、談合が発覚して適正な入札がじゃまされた場合、積極的に警察に相談をしましょう。いままで弊社も沢山の妨害を受けてきて警察に相談したり、強制執行をしたり、直接相手に立ち向かったりとして解決してきました。相手には弱みがあるため、何の問題もなくスムーズに解決するものです。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年09月18日
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毎月裁判所から公示される競売物件に、「ぜひ入札、落札したい」と思う物件がどんどん少なくなっている。景気が良くなって強制的に差し押さえや競売に移行される不動産が少なくなり、企業や個人に債務が減少して余裕が出ていることを表しているのだ。とても喜ばしいことです。金融機関の不良債権も劇的に少なくなり、景気の上昇と金利の低下は経済活動の循環を促し、日本は日の出を迎えた。競売物件といえば、借り入れしたお金が返済できずに債権者から有無を言わせずに不動産を差し押さえされ、強制的に裁判所から競売にかけられて、売れた金額の中から借金を返済するという性質のものだ。ほとんどの競売物件は落札価格が債務一杯までの金額には達しないため、債権者が残りの弁済を断念して債権債務関係はそこで消滅する。これが不景気だと泣く泣く取られた不動産の競売物件が沢山出てくる。それを投資家や不動産会社が安く取得して自分の資産として保有するので競売市場は活況となる。どんな不良資産でもお金持ちが取得して再開発を行うと劇的に優良物件によみがえる例は沢山あります。それだけに裁判所から公表される競売物件情報には、資産家や不動産会社が目の色を変えて読みあさります。最近のようにうま味のある物件が少なければ購入予備軍の投資家も、不動産会社も裁判所に寄りつかない。競売離れが進んでいるから裁判所の開札現場もがらんとしている。バブル期の活況が嘘のようです。裁判所以上に人気が離散しているのが公売市場だ。占有者がいれば落札者が自分で立ち退き裁判をしなければならない。買い手の保護が放置されているからだろう。弊社も不景気が来るまでは当分裁判所ともおさらばになります。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2014年09月06日
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今日は待ちに待った千葉本庁の競売改札日だった。弊社でぜひとも落札しようと意気込んで入札した物件があったが、何と取り下げとなっていてがっかりです。最低売却価格の3倍もの高値で入札し、是非とも落札したい南房総のリゾート物件は、夢幻と消えてしまいました。今日は待ちに待った千葉本庁の競売改札日だった。南房総に出たリゾート物件はプライべートビーチに面し、それは素晴らしいロケーションでもあった。物件を一目見て是非落札しようと意気込んで、最低売却価格の3倍の高値で入札をしたが、本日その結果は取り下げとなって流れてしまった。残念無念です。しかし不動産には待っていれば必ずもっと素晴らしい物件が出てくる。それを期待して今回は涙を呑んで諦めます。それにしても残念。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年07月02日
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裁判所に行くと掲示板に色々な裁判事件が表示されている。面白いことに事件番号の前には必ず符号がある。競売の場合だと平成24年(ヌ)0001であり、平成24年(ケ)0002と表示されている。この符号はそれぞれ意味があることをご存じでしょうか?裁判所は、トラブルに関する公的な処理や責任割合を判断する機関です。 そのトラブルは、ある意味、事件や事故と同じ事件となります。その事件を扱う際の取扱番号または整理番号のことを【平成○○年(ヌ)第○○○号】というふうに、その申し立てたを受けた裁判所が、受け付けた順番に符号を付けていくのです。頭から、受け付けた年度、(ケ)強制競売か(ヌ)任意競売かの区別記号、その年の何番目の事件かを意味しているのです。 【簡易裁判所で使用する符号】ア - 過料事作イ - 和解事件キ - 共助事件サ - 民事雑事件ト - 仮差押え及び仮処分事件ロ - 督促事件ハ - 通常訴訟事件ニ - 再審事件ヘ - 公示催告事件ノ - 民事一般調停事件ユ - 宅地建物調停事件メ - 商事調停事件交 - 交通調停事件公 - 公害等調停事件借 - 借地非訟事件ハツ - 飛躍上告受理事件手ハ - 手形訴訟事件及び小切手訴訟事件【地方裁判所で使用する符号】ワ - 通常訴訟事件カ - 再審事件ヨ - 仮差押仮処分事件タ - 人事訴訟事件レ - 控訴事件ソ - 抗告事件チ - 民事非訟事件ヒ - 商事非訟事件シ - 罹災都市借地借家臨時処理事件及び接収不動産に関する借地借家臨時処理事件セ - 農事調停事件ス - 鉱害調停事件リ - 事情届に基づいて執行裁判所が実施する配当等手続事件ヌ - 不動産、船舶、航空機、自動車及び建設機械に対する強制執行事件ル - 債権及び他の財産権に対する強制執行事件ヲ - 民事執行に関するその他の申立事件ケ - 不動産、船舶、航空機、自動車、建設機械を目的とする担保権の実行としての競売ナ - 債権及びその他の財産権を目的とする担保権の実行及び行使事件フ - 破産事件コ - 和議事件ミ - 会社更生事件ホ - 過料事件エ - 共助事件ワオ - 飛躍上告受理事件レツ - 上告受理事件ソラ - 抗告受理事件手ワ - 手形訴訟事件及び小切手訴訟事件借ヒ - 借地非訟事件人モ - 人身保護雑事件 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年06月19日
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沼津の裁判所から発表された今月の競売物件には、伊豆のリゾート物件が沢山ある。調査のため本日は熱海から下田まで遠出します。お客様から求められていた「格安な伊豆の別荘」というキーワード物件を求め、沼津の裁判所から公示された競売物件を調査に向かいます。熱海から函南のダイヤランド別荘地に向かい、熱川、松崎まで走破する。長い海岸線の伊豆半島を車で走ると気持ちが良い。途中で地元の新鮮な魚を食べさせるレストランを見つける楽しみもある。そのほかに一番の楽しみは日帰り温泉を見つける事だ。今はどこの温泉地に行ってもホテルが日帰り客を呼び込んでいるため気軽に温泉に入れる。リゾート物件は自分も楽しみながらビジネスとなる不動産業ならではの仕事です。なんと言っても「不動産が一番」 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年05月28日
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あるお客様が突然相談に見えました。「次の期日に私の家が競売に出されます。どうしたらいいでしょうか」とする内容だった。競売になるまで相当の期間があったはずなのにどうしていままで放置していたのだろう。競売になる前に売却相談に来られれば何とか相談に乗れたであろうものを。突然お客様がアポもなく相談に見えました。自宅が次の競売で売りに出されるらしい。金額も決まっている。競売になるまでの間、債権者から色々と接触があったはずなのだ。その段階で相談を受ければ何とかなったかもしれないのに....。しかし、すでに競売市場に出る来るとなれば解決方法は2つしかない。その1.借入金を債権者に全額支払って競売の取り下げをお願いする。その2.債権者と話して競売を取り下げ、任意売却で不動産を売却する。いずれにしても解決するにはお金を借りている相手の承諾が必要となります。競売になる人はすべてにルーズな人が多い。何か事件が起こっても解決を先延ばしにするのだ。退っ引きならなくなってからあわてふためいても後の祭りなのに....。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年05月17日
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昨日も来店されたお客様で店内は大混雑。昼食を食べる事が出来たのはやっと16時(4時)という社員もいました。消費税導入でも賃貸や売買のお客様は少しも減少しておりません。私だけは査定の関係で三浦市の名物マグロ丼を現地でしっかり食べてきましたが...。昨日は社員が2人、公休日でお休みとなったため人手が足りず店内はてんやわんやの忙しさでした。お陰で昼食をゆっくり食べることが出来ず3時や4時になってしまった社員も出ました。消費税がアップされて来店客数の減少を覚悟していましたが、今のところその影響は出ておりません。土地や建物を「売りたい」お客様や、逆に「買いたい」お客様もコンスタントにお見えになっている。まだ増税後1週間の事なのでハッキリしたデ-タ-は無いものの、この分だと悪影響は無さそうです。不動産を購入されるお客様の数が減らなければ、5月頃からまた積極的に新規物件を仕入れます。今日は明日が入札最終日となる横須賀の競売物件を全て下見に行ってくる。少しでも瑕疵がある物件は入札しない。慎重さが求められる競売物件は調査能力がとても大切です。素人さんや経験が少ない不動産業界の方は、ババを掴む恐れがとても多いのが特長の世界ですから。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年04月09日
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このところ競売物件に欲しい不動産が目立って少なくなってきた。銀行の不良債権が少なくなっているからだろう。景気の良さも当然のことに影響している。とても歓迎すべき出来事ではあるが....。景気の回復と低金利、金融緩和、金融機関の不良債権の減少などが重なり、日本に陽が当たり始めた。お陰で各地の裁判所に出てくる競売物件は欲しい不動産が少なくなり、入札者が極端に少なくなってきている。競売物件が沢山出ることは景気が悪いバロメーターであり、競売物件数の減少は逆に景気が良くなって債務不履行に陥る人や企業が少なくなっていることを表す。政府にとっては政治のお陰と自慢できることだろう。インターネットが普及する前は毎月、沼津や栃木、甲府に千葉と各地の裁判所まで、どんな物件が出ているのか閲覧に飛び回っていたが、最近ではネットでまず該当地の裁判所に出た競売物件を閲覧して、興味がある物件があれば直接現地まで調査に向かえるからとても楽だし無駄がない。今日は川崎の競売物件を3ヶ所ばかりぐるっと下見してくる。これも事前にネットで物件概要が調査できるし、案内地図までダウンロードできるから無駄な動きをしなくても済むからとても助かる。競売物件の減少は、弊社でも裁判所から購入する仕入れ物件数も少なくなっています。ビジネスとしては痛し痒しですね。 ★ブログ記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2014年02月12日
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アベノミクス効果で不動産価格の値上がり期待が大きかったが、10月に入ってからはその動きがピタッと止まってきた。この調子だと値下がりの可能性もあるのかと考えられる。不気味な動きです。活気に溢れていた不動産市場が、このところ動きが止まった感がある。競売市場を見てみると、いままでは値上がり益を稼ごうと市外の不動産業者が競って高値落札した物件が、売れなくてほとんど残っている。そうなると限りある資金が固定化してしまい身動きが取れなくなってしまった業者が増え、競売の入札件数もどんどん減少してきた。そんな現象からこのところ競売市場では参加者が減ったことによる影響で驚くような高値入札が無くなり安値落札が目立って増えている。適正価格による入札で物件をさらっていくのはやはり地元の不動産業者だ。競売で儲けるには今がチャンスだ。入札を見送っていた向きはいまこそ積極的に入札に参加しよう。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしてね★ ↓ ★ブログランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366担当者:臼井功次
2013年12月13日
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久し振りに競売物件でマンションが落札した。裁判所の売却決定を得てから入居者と明け渡しについて話し合いが行われる。これがまたやっかいで、なかなか入居者と会えないケースが多い。横須賀のあるマンションを競売で落札した。久し振りだ。あまり欲しい物件がなかったので入札を控えていたが、今回は格安で落札できた。競売物件で落札が決まると、裁判所から売却決定が出るのを待つ。決定が出たら入居者と接触を試みる。いつ出ていくのか打ち合わせするためだ。大体、競売になる人だからお金がないし行く先など決まっているはずがない。そこで専有を続ける。「出たくない」と言われれば困るので代金支払い時には必ず強制執行を見据えて空け渡し命令を申請する。今回の落札物件は入居者と話し合いが出来て、明け渡しがスムーズに行くことが決まった。カギの交換費用。裁判所に提出する空け渡し命令の申請も不要だ。フルリフォームの工事日が目安もつくし販売計画も出来る。(良かった)入居者に競売になった原因を尋ねると「離婚」が原因であることが分かった。何が原因で離婚になったのか分からないが、大体、お金が無くて喧嘩ばかりとなり離婚するケースが多い。 今回の競売物件に住む入居者も想像通りでした。俗に「金の切れ目が縁の切れ目」と言うではないですか!まさにその通りでした。 ★ブログ記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年12月05日
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神奈川県横須賀市の某場所にある土地が売りに出た。入札制度で一番高値を入れた人が購入権利を取れるのだが、その物件は河川のそばにあってしかも津波浸水警戒区域にある。入札に参加するか否か悩んでいます。横須賀市の河川沿いにある土地が売りに出た。競争入札で販売される。所がその場所は、昔田んぼだっただけに地盤が弱い。現在杭が60本も入っている。更に津波時には河川の氾濫が予想される津波浸水警戒区域でもある。さあどうする。現在、しばし考え中だが、恐らく入札に参加することになるだろう。上手く落札できたとして、建て売り住宅を建てると売れ残る危険性がある。さあどうする。不動産は「迷ったら買うな」と言われています。河川を見ると海抜の低さが分かりとても怖い。ビジネスは博打とは違います。安全にして堅実な取引を考えないと失敗します。だからこそ購入すべきか否か悩みに悩んでいます。 ★記事が参考になったらクリックしてねブログランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年11月05日
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本日は千葉地裁で競売物件の開札日だった。弊社で入札した中古の1戸建ては予想に反して人気が沸騰し、最低基準価格の2倍で落札された。残念ながら弊社は落札できなかった。本日は千葉本庁の競売物件開札日です。弊社もリゾート物件を購入しようと南房総の1戸建てを郵便で入札した。結果は残念ながらかすりもしない。高値入札者が沢山いたのです。弊社が狙った物件は南房総の海岸に面した中古の1戸建てだ。目の前が海に面し、舟が接岸できるような不動産は千葉、神奈川、静岡と広く探してもなかなか出てこない垂涎の物件だった。海抜が1.5メートルと低いので津波が来れば一瞬のうちに波間に消えてしまう危険な場所にある1戸建てだ。周辺は数キロも全く高い建物が無いので、入札する物好きな人間は私だけだろうと楽観的に考えて入札しました。所が入札結果をみると1番人気で入札者が沢山いた。この結果だけで判断すると、津波を怖がる人が多い反面、いつ来るか分からない地震や津波を全く警戒しないで物件を探し求めている人達が多いことを知らされました。残念ですが次にまた良い物件を探して入札します。少しは高値で入札することを心懸けます。 ★ブログ記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年10月02日
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横浜本庁から出た競売物件の中に、横浜駅に近い超高層マンションが出ている。本日は久し振りに横浜まで出かけ物件を下見し、夕食は「ランドマークタワ-」で済まして逗子へ向かった。地方の物件を扱っていると、都会の物件にはやはりステータスを感じる。横浜駅から徒歩圏の場所に出た超高層マンションの1部屋は、日当たりはあまり良くないが景色が素晴らしい。地方の低層マンションとは違う輝きがある。いくらで購入すれば利益が出るか?リフォーム費用をざっくり見積もり、広告宣伝費や取得税、登記料の経費を加算し、未払い管理費を積算すると、売値をいくらにすれば適正か金額が出てくる。それで、はたして直ぐに売れるのか? 購入価格と販売価格の値決めは難しい。帰りは「ランドマークタワ-」1階のフランス料理店で早めの夕食をしてから逗子の中古マンションを下見に向かった。逗子の中古マンションは駅に近い南向きの部屋で、売値は3480万円程度が限度だ。競売で購入するとすれば2850万円が最高価格か?取得税、登録免許税、リフォーム費用等で総額200万円を見る。更に管理費の延滞もある。広告宣伝費を勘案して、金利まで積算するとあまり利潤が出ない。 それでも自社物件を増やすために入札に参加します。★ブログ記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年08月14日
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中古住宅市場、活況呈す マンションは10カ月連続成約増となっている。(住宅新報の記事から)不動産流通現場は熱い。その余波は競売市場にも及んでいる。 東日本不動産流通機構の調査によると、首都圏における6月の中古マンションの成約件数は3149件(前年比17.9%増加)で、10カ月連続で前年を上回った。2ケタ台の増加率が5カ月続いている状況だ。平均成約価格は2574万円で、前月と比べてほぼ横ばいとなっている(0.1%上昇)。中古戸建ての成約件数は、前年を6.0%上回る1119件。6カ月連続の前年比増となった。平均成約価格は、前月を3.6%上回る2908万円。2カ月ぶりに上昇した。不動産取引が活況を呈している。不動産会社の業績は軒並み上昇カーブを描いています。それに味を占めたのか東京の不動産会社が、横須賀の不動産を仕入れようと競売に入札をして数件落札していました。問題は、購入価格が市場で流通されている価格よりも高い。つまり相場も売れ行き帯も慎重に検討した上での入札とは考えられない金額でした。売れ筋金額の相場を知る地元の不動産会社は、その入札金額を聞いてびっくり。 一様に驚いて見ていました。高値で購入した東京の不動産会社は、現在流通市場がいくら加熱していようとも再販するときに大変な苦労をする事が見え見えです。儲けようとして購入した物件が、売れなくて損をしないことを祈るばかりです。バブルが来ると計画性がない、危うい会社がどんどん現れて来るものです。そんな会社は知らぬ間に消えて無くなってしまいますが・・・・・・。★記事が参考になったらクリックしてねブログランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年07月11日
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本日は横須賀の裁判所に入札用紙を届けてきました。 まず午前中に3物件分の保証金を振り込んでから入札です。横須賀の中古マンションが2件と逗子の中古マンションが1件。 いずれも占有者が入っているので落札できたとしても明け渡しに時間がかかりそう。横浜地方裁判所横須賀支部で行われている競売物件の入札に行ってきました。午前中に保証金を納め、午後に裁判所へ用紙を届けに...。今回はあまりピンとくる物件はありませんでしたが、それでも物件を仕入れるために入札に参加した。高値入札は禁物なので結果はあまり期待しておりません。運良く落札できれば上出来で、ダメで元々のスタンスですから社員も期待しておりません。しかし、仮に全部落札が成功すれば、支払代金は7.000万円を超える。競売は全て現金主義なので自己資金を潤沢に用意していないと参加できない。★ブログ記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ) 入札をすべきか取りやめるべきか、物件ごとに慎重に、細かい収支バランスを積算してから入札したので、落札できれば適正利益をタップリ生み出します。期待半分、1週間後の開札が楽しみです。
2013年07月02日
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全国で個人名で競売に入札参加する人は多いが、その危険性に気がついていない素人さんが多い。開札後に落札者と次順位(次点)者の名前と住所、電話番号まで裁判所で一般公開されてしまう。するととんでもないことになりますよ。裁判所で開催される競売物件には、落札者と次順位者の情報が広く公開されてしまう。すると、落札できなかった人の個人情報を見た怖いお兄さん達が、電話や来訪で物件の売り込みにやってくる。怖い思いをすることもありますよ。あやふやな物件。瑕疵がある物件を紹介する。それだけではない。「貴方が入札して落札できなかった物件を、売ってあげます」と言ってやってくる。落札価格に200万円から300万円を上乗せして売り込みに来る。落札した不動産会社も同様に電話や訪問で「再販しますから買いませんか?」と営業にやってくるから怖い。素人の入札者は「どうして自分の名前や住所、電話番号が他人に分かったのか」と不安に駆られる。安心であるべき裁判所から個人情報がどんどん漏れる怖さを体験している人は多いはずだ。法人以外の個人情報を安易に公開するのはいかがなものでしょうか?★ブログラン記事が参考になったらクリックしてね ランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年06月06日
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バブル崩壊から20年。その処理に追われた金融機関が強制的に売りに出したリゾートマンションや売りビルなどの競売物件数が、極端に減ってきた。事後処理は確実に終わったと言える。世の中の現実は厳しい。事業に失敗したり、ローンの返済が出来なくなって融資先から強制的に差し押さえ、競売にかけられた不動産の件数は、バブル崩壊と共に増え続けていた。泣く人達がいれば、そんな不動産を虎視眈々と狙って市場より格安に購入する事をビジネスとする人達も多い。 つまり、泣く人もいれば笑う人もいるのが資本主義の世界なのだ。競売市場に激増していたリゾート物件(別荘)やアパート、オフイスビルなどを代表する収益物件は、さすがに最近では見られなくなった。しかし、金融円滑化法の期限切れで、破綻する中小企業が増えればまた、工場や住宅が競売市場に供給されてくる。裁判所の競売物件が増えることは景気の悪さを示し、競売物件が少なくなることは景気が良くなっていることを示す。つまり競売市場を見ていると本当の街角景気の指数を分析することが出来る。★ブログラン記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年05月29日
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競売物件は基本的に自己資金で入札し、残代金を支払う物である。もし、残代金の支払いを金融機関に仰ぐなら、入札をする前に事前相談をして了解を得ておく必要がある。 基本を知らない僧侶は、あるいは北朝鮮から融資を受けられるとでも考えていたのだろうか?拉致問題で日本中から怨嗟の的になっている北朝鮮。その北朝鮮の日本における象徴的建造物が在日本朝鮮人総連合会(朝鮮総連)中央本部の土地、建物だ。そんな事情を良く知っている日本人が競売で高額落札をした。訳あり物件を落札したのは、なんだか得体が知れない宗教法人最福寺(鹿児島市)の池口恵観法主と言う。どうも借り入れ先に考えていた金融機関からは体よく融資を断られたらしい。そのために残代金約45億円を支払えなくて右往左往している。もし仮に、池口住職に融資をしたら、その金融機関には日本中から非難の声が上がってくるのは必定だ。融資なんてとてもできない相談となる。 残代金が支払えなければ入札保証金の5億円は、原則として国に没収されてしまう。朝鮮総連に恩を売ろうとした住職に阿弥陀様の天罰が下ったのだろうか?この騒動でこの物件は誰も手を出せなくなってしまい、訳あり物件化してしまう。住職は本来の仕事を一生懸命こなして、人の役に立つことこそ本分だと思います。競売は不動産業者に任せましょうよ。 5億円を有難うございます。 日本政府を代表して御礼申し上げます。★ブログラン記事が参考になったらクリックしてね ランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年04月26日
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日本には都市鉱山として眠れる資源がある。使い捨ててゴミとなった携帯電話やパソコンの中から貴重なレアメタルや金などの鉱物資源が回収され再利用される。競売物件も同様に、汚くて誰も見向きもしない中古のマンションや1戸建てが宝物となって蘇り高く売れる。競売物件の中には資料の写真を見るだけで汚いと「これはダメだ」と忌み嫌う人がいる。それはまだアマチュアの領域の営業マンだ。プロは誰も見向きもしない物件を再生し、新築同様になった物件を販売して大きな利益を手にする。これぞ本物の専門家の姿なのだ。ゴミの中から宝物を掘り当てる不動産のプロだ。外観がある程度綺麗ならば、中古のマンションは室内をフルリフーオームすれば新築同様に簡単に蘇る。綺麗になれば価格も安いので直ぐ売れる。だからどんなに汚くても大丈夫。(但し、配管関係がしっかりしていなければ意味がない)1戸建ての場合は古屋を解体して新築を建てて売る方法もある。リノベーションして再販する方法もある。土地が価値を生む。競売物件の入札状況を見ると、見た目が綺麗な物件に入札件数が集中する。競争が激しい綺麗な物件は、高値で落札することになるから再販利益は少ない。ボロの1戸建てとゴミ屋敷のようなマンションこそ競売の醍醐味なのに見向きもされない。競売市場に群がる人達の中には目利きが甘い投機家が多数を占めている。★ブログラン記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年04月03日
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横浜地方裁判所小田原支部から出されている競売物件の中に、メーン通りに面してパチンコ店と(現在閉鎖中)賃貸ビル等が一括で売りに出されている。超格安だ。JR湯河原駅から徒歩15分。距離にしてわずか1.2キロメ-トルの所に目指す物件がある。箱根路に向かう幹線道路沿いで信号がある角地だから分かりやすい場所である。近くにはセブンイレブンがあり日帰り温泉まである商業地のど真ん中だ。私は湯河原の別荘に行くときに必ず通る道なので地理は良く分かっている。土地は全部で3964.93平方メ-トル(約1200坪)もある大型物件だ。鉄筋コンクリート造8階建てで、1階はテナントとして店舗が入り、1LDKあり、2LDKありだ。中心は3LDKで21部屋ある。平成2年築とあってまだとても綺麗な建物です。売却基準価額は2億2千555万円。 付属建物として物置きと現在は営業を閉鎖しているパチンコ店の建物がある。土地が広いだけに駐車場もたっぷりある。付属建物を壊してコンビニに貸しても商売になるし、応用は色々考えられる。何にしてもこのような大型物件はなかなか売りに出てこないのでお買い得ですよ。入札に関してアドバイスと入札代行を承ります。勿論、現地までご案内も致します。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7電話:046-841-5533
2012年12月19日
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本日公開された沼津の裁判所による競売物件一覧中に、熱海の伊豆山にあるスパックスというリゾートマンションが売りに出ている。その昔は海が一望できる人気のマンションとして、5000万円から6000万円でも直ぐ売れた物件だった。熱海の伊豆山の中腹に建つスパックスというマンションは、リゾートマンションの中でもロケーションがとても良く、眼下に初島・大島が一望に見えます!このマンションの中には温泉大浴場がありとてもリラックスできる。バブル時の平成2年に販売された時は人気を博し、中古でも出れば右から左と売れ行きは良かった。それが売却基準価格が394万円で競売市場に出てきたから驚いた。格安なリゾートマンションをお探しの方、見逃さずに入札に参加しよう。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7電話:046-841-5533
2012年12月12日
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箱根の芦ノ湖を望むロケーションの良さが売り物のマンションが公売で売りに出ているのを見つけた。 本日は定休日なのでゆっくろとその調査に箱根まで行って来ました。公売物件で神奈川県内の入札不動産を調べると、箱根の芦ノ湖のそばにあるマンションが格安で売りに出ていた。温泉大浴場はないが避暑とロケーションには抜群のマンションだ。 価格は2DKでわずか150万円也。安い!何しろ水曜日は会社の定休日なので、取引先からの電話を気にせずにゆっくりと調査が出来る。小田急線の湯元から車で一路芦ノ湖へ。お正月の箱根駅伝で有名な坂道をぐんぐん登ってゆくと、頂上に至るまで道の両脇が銀杏や紅葉樹で赤に黄色にとても綺麗だった。ユネッサン付近は丁度今が見頃です。観光客も沢山出ていました。物件調査を終えてから強羅でフランス料理を食べ、日帰り温泉に入って帰ってきたが、本命のマンションは購入を思案中です。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7電話:046-841-5533
2012年11月28日
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