1号 区分(1R、約30平米) 0
3号 区分(3LDK) 0
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アクセスが8888になりました!てらちゃんさんのブログを拝見し、自分が7777を見そびれたことに気付き、8888の瞬間は気をつけてみていました。これも、訪問してくださるみなさまのおかげです!いつもありがとうございます!! これからもボチボチ頑張ります!さて、検討中の物件。耐用年数終了が近づきつつある築古RC一棟もの。現況再建不可。 これだけでも相当なものですが、まだまだ難点があります(^^; けっこうな傾斜地。階段たっぷり。隣地が測量への協力を拒否。その反面、立地としてはまずまず人気の住宅地。そして、20%どころではない高利回り・・・。昨年末の時点では、まだ正式な売り物件になっていなかったのですが、 買い付けが一気に複数入り、当初の売り出し予定価格より約1割高くなり、 融資特約なしなら物件を止められる、という状況になりました。 躯体、内外装、防水、地盤等々、色々なリスクがあると思いますが、ひとまず明日もう一度現地に行ってこようと思います。あと、旧国金さんの融資が可能かどうか???もし何か情報がおありでしたら、コメント欄やメッセージ等で教えていただけるとありがたいです!!
2010.01.09
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今日は,古い戸建2軒の見学に行って来ました。1軒目は,なんと僕の2号物件から約10~20mほどの物件!!資料が届いたとき,思わずのけぞりました(^^;売値 300万円土地・建物 各約60m2狭めの4DK県道沿い(路線価:約6万円/m2)Pなし築年 30~40年そして,この近辺で物件を探されていたnew☆osakaさんに連絡を取り,一緒に物件に突入いたしました。(全賃フェアのセミナーで偶然お隣同士でお知り合いになったTさんにもお声を掛けたのですが,予定がおありでNGでした。)県道沿いで,立地はまずまずなのですが,物件自体はボロいです。さらに,立会いのオーナーによれば,居住者はいないとのことなのに,なぜか今のコタツに2人の男女が・・・(^^;あくまでも住んでるわけではないそうです・・・。風呂は狭いけどまだまだ使えるステンレス。トイレは結構新しい洋式。プロパンガスを途中で解約して,今は石油で風呂を沸かすとのこと。築年は30~40万年で,風呂やトイレ部分が増築されている。駐車場はないが,徒歩30秒圏内に2~3箇所あるので,何とかなりそう。外壁のクラックが目立つが,オーナーの父が左官屋さんで,自ら補修を繰り返していたとのこと。感想全部をキレイにすることは不可能!!ただし,水回りそれぞれは十分使えるので,躯体を大工さんに見てもらった上で,ホントに最低限のリフォームをして,3万円台で貸すといった方法はあるかも。それでも,100万円台前半くらいで買わないと採算は厳しいかな・・・。2軒目。水路沿いのボロ戸建。200万円。大きさは1軒目と似たような感じ。業者さんから聞いた目印は,近所のTSUTAYA。玄関に近づくには,幅1m弱の橋を渡る。まず間違いなく,再建築不可であろう。内装は思ったより良かったが,一部床が抜けそうで危険だった。そして何より外壁。一部が板張りだが,そこに枯れたツタが絡まっている。これこそ正に「蔦家(ツタヤ)」!!思わず一人で興奮してしまいました。アホです(^^;外壁からの雨漏りなどもあり,転進するしかありませんでした。その後2人で食事し,色々情報交換させていただきました。どうもお疲れさまでした!!
2009.12.23
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先日,新聞の三行広告でこんな物件を見かけました。 RC1棟,3階建て 阪神線の主要駅から徒歩12分 土地:約50坪(路線価:約3000万位) 延床:約120坪 築14年 全室ファミリータイプ 現況家賃:約660万円この物件,お値段は・・・6,000万円弱でした。(一応値段をぼかしております。)積算価格より低いと見て,さっそく電話で情報収集。任売のため,金融機関の抹消同意に時間が掛かる案件で,売値はあくまでも売主の希望価格とのこと。その後,時間を作って物件見学。建物自体は,あまり掃除等のメンテは良くないですが,何とかできるレベルと感じました。より話が進めば,屋上も見せて貰おうと思いました。その後,地元の業者さんにヒアリング。まず,開口一番「この物件,水漏れ等のトラブルが多いでしょう?」と言われ,「そうなんですか?」としか言いようがありませんでした(^^;また,現入居者の家賃に比べ,現況家賃は大きく下がっており,その金額で利回り計算しなおした方がよいと強く勧められました。そして,その金額で計算してみると,利回り8~9%にしかならない!!あと,事前に分かっていたことですが,地域自体も,駅から離れたこの辺りはあまり人気はありません。数字だけ見れば,今田さんの言う収益性・担保価値の両方を満たすと思われましたが,将来的な収益性に難ありでした。サクッと転進です!!
2009.12.06
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いつもお世話になっている仲介のPさんから,新たな物件情報をいただきました。ネット未掲載のRC一棟もの。やや西の方にある駅から10分以内。駅前に大型商業施設あり。小・中学校近く,賃貸需要は十分あり。積算評価は,掛け目込みで物件価格くらい。融資期間は,まず20年以上。現況満室で,利回りもまずまず。なのですが・・・。実はこの物件,1,2階に店舗等が入っています。家賃収入の半分くらいは店舗等で得ています。ただ,どの店舗も比較的入居期間は長く,一番最近入った店舗でも約10年の入居です。いずれも比較的安定した業種かな~などと思ってはいるのですが,一度空くと埋まるのに時間が掛かるかもです・・・。地元業者さんでのヒアリングでは,現況家賃は,ほぼ相場どおりのようです。ただ,店舗専門の業者さんではなかったので,店舗に強い業者さんにヒアリングしないといけないです。接道は片側2車線で,車の通行はそこそこ多かったです。また見に行って更にヒアリングしてみようと思っていますが,店舗部分,どうなりますでしょうか???
2009.10.05
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みなさま,お元気に過ごされておりますでしょうか?我が家はボロボロです!(^^;僕も,軽く夏風邪です。おそらく「ヘルパンギーナ」と思われます。発熱喉の痛み手脚のだるさといった,よくある風邪の症状です。そのせいか,ここ数日やたら眠いです・・・。ところで,先日滋賀の物件の問い合わせをしたのですが,その業者さんから,別物件の紹介がありました。築14年くらいの収益ビルでした。満室利回り14%ちょっと。ビルは賃貸付けに苦労しそうだし,積算も売価の60~70%程度だし,利回りもビルにしてはそれなりだし,あっさり転進ですね~。代わりに希望条件を返信しました(^^)イイ物件さん,待ってます~!!
2009.08.13
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最近,色んな意味でお疲れ気味で,更新ができていませんでした。まあ,ボチボチ続けていきます!仕事が早いことでお馴染みの某不動産屋さんから,電話着信あり。以前,古家付き売り土地として出ていた物件の見学を希望したところ,「売りやめ」とのことで,見学キャンセルになった。それが,数ヶ月後に築古戸建としてネットに出ていた。価格は130万円アップ。リフォームしたのかな~,それならツマラナイな~,と思っていたところに,着信をもらった。事情を尋ねたが,専任ではないらしく,後日の回答となった。どうなることやら・・・その営業さんから,区分はどうかとのご質問。相当な利回りでないと買う気はない旨伝えたが,指値なら伝えるからと言って,ファックスを送ってこられた。これもお付き合いと思って資料をいただいた。物件1 約300万円駅徒歩14~6分専有 約15坪 2LDK築約30年管理費等+地代=8,000円月4.4万円で賃貸中平17 リフォーム済み物件2約400万円駅徒歩10分専有 約17坪 3DK築約30年管理費等11,500円土地権利 約9坪月額5.8万円で賃貸中家賃相場の参考にはなったが,狙いが違うので転進!!いくらで売れていくのかな???
2009.06.21
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