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[道路付け（再建築不可など）] カテゴリの記事
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４３条但し書き道路の物件。築古戸建。
昨日のブログで書いた築古戸建。備考欄に「４３条但し書き道路」との記載があります。これは，これまで「再建築不可シリーズ」で書いてきたとおり，再建築には特定行政庁のお許しが必要ということですこういう物件，基本的には再建築不可として評価しておいて，それに＋αして指値，という感じでしょうかね～もし再建築不可であれば，求める利回りは15～20％程度になりますかね・・・
2009.06.22
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道路付けって難しい！？（５） 再建築不可物件の実勢価格 －再建築不可の物件って，一体いくらなの～？？？－
昨日までのブログでは，再建築が可能となるための２つの条件（「建築基準法上の道路」に「原則２ｍ以上接面」）と，例外的に再建築が認められる場合（４３条但し書き）について書いてきました。今回は，みなさん気になる「再建築不可物件の実勢価格」についてです。まず，大前提として，同じ再建築不可物件でも、不動産の個別的要因によって評価は大きく変わってくると考えられます。個別的要因としては， ・道幅や間口（車が入れるどうかで天地の差）， ・立地（芦屋など一等地の再建築不可なら，高めでも売れるかも～）， ・土地の形（再建築不可＋変な形だったら，激安しかない！？）， ・上物の状態（再建不可でも、築浅なら長く使えるから高めに売れる？？）， ・再建築不可となってしまった原因の程度（少し隣地を買い増しできれば再建可となる場合などは，激しい減価まではしなくて良いかも？？）などがあります。よって，これから挙げる数字には，こうした個別的要因を加味しなくてはいけない旨をご承知ください。あと，評価は経済情勢にも左右されます。景気のいい時期には，多少欠点があっても売れてしまったりするかもしれませんので･･･。こうした要因も加味して評価することを前提として，以下，本を参考にしながら私の私見をまとめてみました。１ 公道（６ｍ以上）再建築の点で全く問題がなく、車の出入りもＯＫ。容積率も減らされません。そこで、標準相場どおりの１００％と考えられます。 ２ 公道（４～６ｍ） ４２条1項の私道（４ｍ以上）再建築の問題はありませんが、６ｍより狭い道路のため、車の出入りや容積率の減少があります。そこで道幅による多少の減価で、８５～１００％と考えました。なお、私道は、持分があるのが大前提です（持分を持てなければ、トラブルの元！）。持分があっても、道路の保守・管理等が必要な点で公道よりやや劣ると考えられます。３ 二項道路（１．８～４ｍ）再建築の問題はたぶんありませんが（中には2項道路の指定が取り消される事例があると聞いたのですが、ホントですかね～？）、狭い道路のため、車の出入りや容積率の減少があります。そこで、道の狭さによる減価で６０～９０％でいかがでしょうか？セットバック部分は評価は０（建ぺい率などの計算にも使えないようです。）私道については、３と同じと思われます。４ ４３条但し書き許可を要する道路役所が救ってくれる姿勢が見られるので，完全な再建築不可よりは高めということで、５０～７０％というあたりかな～と思っています。５ 再建築が可能となる可能性のある再建築不可物件原則は再建築不可と考え、将来的に買い増しや近隣の同意等で再建築が可能になればラッキー♪という感じで、宝くじ感覚で購入するなら、５０～７０％かな～なんて思います。６ どうやっても再建築できない再建築不可相当道路付けが悪いので、３０～５０％になってしまうかな～ 僕が考えてみたのは以上です。 ただ、残念ながら正解はありません。以上のようにおおまかに目安を付けた上で、先に述べた個別的要因や経済情勢などを加味して、実勢価格を評価していくことになるかと思います。 評価する人によっても結果は違うでしょうし、時期によっても変わると思います。不動産って、正解はないし、奥が深いですね～（＾＾；これまでの内容に関しましては，ご意見や異論等がおありだと思います。どんなことでも結構ですので，ぜひ書き込みいただけると有難いです！！ ブログを書く際にかなり参考にしました。はじめての不動産実務入門
2009.06.14
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道路付けって難しい！？（４） 「４３条但し書き」って何だろう？？
これまで，再建築が可能となるための２つの条件について書いてきました。 条件１ 「建築基準法上の道路」に接面 条件２ 「（原則として）２ｍ以上接面」今回は，「４３条但し書き」です。５月８日のブログに，建築基準法43条の条文を挙げましたが，実はあの条文には続きがあります。ちょっと長いですが，次に挙げます。第四十三条建築物の敷地は、（注：建築基準法上の）道路に２ｍ以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。 下線部分が，いわゆる「４３条但し書き」です。つまり，条件１，２を満たしていなくても，敷地の周囲に広い空地があったりするなど省令で定める基準（基準ア）に適合していて，交通上など支障がないと認められれば（基準イ），建築審査会の同意＋役所の許可で，再建築ができる，ということです。基準ア基準アの「省令で定める基準」とは，以下のようになっています。建築基準法施行規則第10条の2法第43条第1項ただし書の国土交通省令で定める基準は、次の各号のいずれかに掲げるものとする。（１）その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有すること。（２）その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道（ 幅員4m以上のものに限る)に2m以上接すること。（３）その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であって、道路に通ずるものに有効に接すること。つまり，（１）広い空地，（２）農道・林道・河川管理用通路・港湾施設道路など，（３）水路・都市計画道路（拡張予定など）・赤線（里道・畦道等），という基準アに適合していることが，再建築許可の前提となります。基準イ基準イについては，各役所によって違いますが，大阪府・神戸市・東京都・横浜市などでは，「一括許可同意基準」や「許可運用指針」などを作成し，どういう場合に同意するかを定めています。こうした定めに適合しない案件や，そもそもこうした定めがない役所では，個別に審査されることになり，どんな結果になるのかは申請してみるまで分からないことになります。ただ，下記の本によれば，役所としては何とか拡大解釈するなどして再建築を許可してあげたいと考えているようだ，とのことでした。実際にところは分かりませんね（＾＾；なお，役所によっては，過去に同意した事例をＨＰで公開しているところもあったと思います。こう考えてみると，４３条但し書き許可が必要な土地は，完全な再建築不可に多少上乗せ，ってところなんでしょうかね～（＾＾； 次回以降，「再建築不可物件の評価額」について私見などを書いてみたいと思います。この本から色々引用させていただいています。はじめての不動産実務入門
2009.06.12
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道路付けって難しい！？（３） 接道義務とは？ 面大減価って何？？
これまで，再建築が可能となるための２つの条件， 条件１ 「建築基準法上の道路」に接面 条件２ 「（原則として）２ｍ以上接面」のうち，条件１について書いてきました。今回は「条件２」についてです。これは，その土地が道路に接する「間口」が２ｍ以上必要という内容です。特に問題になるのは，いわゆる「旗ざお地」だと思います。法令上は「路地状敷地」，首都圏では「敷延（敷地延長の略）」，名古屋地方では「延敷」，関西では「専通（専用通路の略）」などと呼ばれるそうです。略称があるということは，世の中にたくさんあるということですよね～（＾＾）そして，その路地部分（さお部分？）の幅が２ｍ未満であれば，その土地に建物を建てることができないわけです。都道府県などの条例で，この規制を更に厳しくしている例もあり，例えば東京都では，路地部分の長さが２０ｍを超える場合には，幅３ｍが必要としているそうです。また，路地部分は幅２ｍギリギリにする例が多いのでしょうが，それでは路地部分の使い道が本当に「通路専用」になってしまうため，あえて幅を３ｍくらいにして駐車場として使う例もあるそうです。ちなみに，なぜ，旗ざお地ができるのか？については，大きすぎて１区画としては売りにくい土地（例えば80坪）を，２区画に分けることで，家を建てる人にちょうどよい広さにして売るという理由が考えられます。この場合，簡単な例として坪単価が100万円とすれば，全体としてみれば， 100万円×80坪＝8,000万円の評価となりますが，戸建用地として売るのであれば， 100万円×40坪 ＋ 100万円×40坪×0.7（旗ざおによる減価）＝6,800万円となってしまいます。その他分筆などの費用を考えると，元の評価の８割強になりそうです。このように，みんなが使いやすい標準画地と比べて面積が広ければ広いほど，土地の単価は下がってしまいます。これを「面大減価」と呼びます。数十万坪クラスの大規模開発では，元の評価の10～30％にもなってしまうそうです。次回以降に続きます。（＾＾；この著者さん，不動産鑑定士＋税理士さんで，路線価や固定資産税評価の手順やその問題点についても批判的に書いておられます。「怒りの路線価物語」（ダイヤモンド社）という著書もあるそうです（＾＾；はじめての不動産実務入門
2009.06.10
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道路付けって難しい！？（2） 建築基準法上の道路って何？ ２項道路とは？？
昨日は，再建築が可能となるには， 条件１ 「建築基準法上の道路」に接面 条件２ 「（原則として）２ｍ以上接面」があり，条件１の道路としては， Ａ 建築基準法４２条１項１～５号（幅員４ｍ以上） Ｂ 建築基準法４２条２項（幅員約１．８～４ｍ）があるということを書きました。で，今日は，Ｂの「２項道路」についてです。「２項道路」とは，「建築基準法施行時（注：昭和２５年１１月）より以前から存在する幅４ｍ未満の道路」のことです。条文の番号が呼び名になっています。建築基準法を施行する際，道路は幅４ｍ以上と定めましたが，その時点で既に大量に存在していた４ｍ未満の道路を全て再建築不可にすることは非現実的であったため，そうした道路も，原則１．８ｍ以上あれば道路と「みなす」ことにしました。つまり，２項道路は，いわば半人前の扱いで，別名「みなし道路」とも言われます。そして，将来的に４ｍの幅を確保するため，再建築の際には道路の中心線から２ｍの位置まで建物を後退させる「セットバック」の義務が課せられました。このセットバック部分は，建ぺい率や容積率の計算には算入できないし，道路として無償提供する必要があります。ただし，寄付は強制されず，ただ後退させるだけとか，無償使用契約でもよいそうです（固定資産税は道路提供が明らかならば，非課税）。ただ，下記の本によれば，比較的最近まではセットバックはほとんど実行されない状態が続いていましたが，最近の東京２３区では９割程度がセットバックしている印象とのことでした。このようにセットバックの実施率が上がったため，２項道路の土地を評価する際には，道路の狭さの分を坪単価から減額した後，セットバック部分を面積から除外して評価額を算出するようになったそうです。ここからは，確証のない話を書きます。２項道路とみなされるためには，特定行政庁（役所）から指定を受ける必要があります。既に特定行政庁から指定を受けている「２項道路」であれば特に問題はないと思われますが，まだ特定行政庁から「２項道路」の指定を受けていなければ大変になるかもしれないと聞きました。まず，特定行政庁に「２項道路」かどうかを照会し，それで指定されれば良いのですが，中には，「昭和２５年当時に現に建築物が立ち並んでいた道路かどうか行政では確認できなかったので，照会者の方でそのことを証明できれば２項道路に指定する。」と回答した場合があったようです。そんなこと言われても，どうやって証明するのか，困りますよね～（＾＾；また，これは僕自身の経験したことですが，役所に２項道路かどうかを尋ねても，なかなか回答してくれないことがありました。２号物件のすぐ近所で，平成築の戸建があり，接道は約１．８ｍでした。仲介業者さんは，「建築確認も受けているはずなので，２項道路のはずです。」と言うので，買付を入れ，契約日（＝決済日）も決まっていましたが，なかなか道路付けの回答がありません。とうとう契約日の数日前になって，「役所から，『どうやら２項道路ではなさそうだ。新築時にどういう形で建築許可を出したのかは分からない。４３条但し書きの許可かもしれないが，はっきりとは分からない。』との回答がありました。」と言われ，急遽購入を取りやめたことがありました。最後まで役所の回答はあいまいで，当時は非常に不思議でした。なお，２項道路は，私道と公道のどちらもあります。明日は，「条件２」についてと，「４３条但し書き」，「再建築不可物件の評価額」などについて書いてみたいと思います。なかなか実務的で面白い本です。はじめての不動産実務入門
2009.06.09
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道路付けって難しい！？ 再建築不可とは？ 建築基準法上の道路って何？ （１）
区分所有以外の不動産では必ず重要になる道路付け。先日のma510さんの物件を拝見し，またＫＯＢＥ★とどさんのブログも閲覧し，改めて道路付けについて整理してみようと思いました。僕も知識不足なので，訂正や補足コメントをいただければと思います。まず，再建築が可能となるには，建築基準法43条の要件が必要です。４３条「建築物の敷地は、（建築基準法上の）道路に２ｍ以上接しなければならない。」つまり， 条件１ 「建築基準法上の道路」に接面 条件２ 「（原則として）２ｍ以上接面」となります。そして，条件１の「建築基準法上の道路」には， Ａ 建築基準法４２条１項１～５号（幅員４ｍ以上） Ｂ 建築基準法４２条２項（幅員約１．８～４ｍ）があります。【参考】http://www.tiken-web.com/sumainobenkyousitu/road.htmlhttp://nsk-network.co.jp/42zyou.htm何の問題もなく再建築できるのが「Ａ」です。例えば，４２条１項１号は道路法上の道路で，国道や県道や市町村道など。４２条１項５号が，私道のうちの「位置指定道路」になります。ちなみに，今読んでいる本によれば，法規定ができて間もないころは位置指定の運用がかなりルーズだったようで，４ｍの幅がなかったり，隅切りや舗装のない道も位置指定を受けていることがごく一部に存在するとのことです。なお，４ｍ以上の道路であれば必ず「Ａ」に当てはまるという訳ではないと思いますので，ご注意ください。（例えば，位置指定を受けていない新しめの私道なんかは，４ｍ以上でも再建築不可になるのでは？ 必ず役所で確認する必要があります。）そして，「Ｂ」がいわゆる「２項道路」で，場合によっては問題になります。続きは明日書きます！今読んでいる本です。また内容をご紹介できればと思っています。はじめての不動産実務入門
2009.06.08
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