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見えない権利関係者の不動産売却相談
予約不要不動産相談会でご来場されたご相談者のお話です。 お客様自身は、底地をお持ちの土地所有者さんでした。状況は、対象地の敷地には借地権付き建物が建っていましたが、築後50年以上経過している建物で、しかも相当長い間空き家になっていました。空き家の状態は、一部、屋根もなく半分崩れかけている危険な状態でした。繁茂も土地全体に広がっていました。土地所有者であるご相談者は、一日でも早く売却を望んでいましたが、そこには大きな問題がありました。まず、権利関係の点で、借地権付き建物の所有者が行方不明であること。また、建物は、第三者に貸していたのですが、その賃借人も行方不明の状態で、しかも荷物が放置されていました。このような理由から、売却したくても、手がつけられない状況だったのです。底地権者の立場からすると、建物賃貸借契約について、当事者ではないので相手と交渉する権利はありません。また、今回の案件は、ご相談者本人も相続人の立場で、相手の権利関係者も被相続人が当事者でした。被相続人である親は、十数年前に亡くなっていることから、時間は相当の期間経過していることになり、建物所有者も、借地権者も生存している確率は限りなく低いことになります。私が最初にお話を伺ったときに、直感的には、既存建物は土地所有者が解体して売却するしか方法はないと。考えていました。また、時間の経過からしても、借地権者および、賃借人が生存してないということは、推測はできましたが、やはり所有権、賃借権の相続という強い権利があるので、客観的な証拠を慎重に集めて、対処するしかないのも事実でした。 調査をして分ったことは、１．対象地に建物登記が見当たらない。２．建物所有者は、ご相談者の被相続人の知り合いであって、既に死亡していること。ただ、相続人の存在は不明でした。３．賃借人の子供（相続人）が独身で生活保護を受けていて、亡くなった際に身柄引き取り手の先として、ご相談者に連絡があったこと。 ご相談者さんは、これまで、何度となく、不動産会社や弁護士先生に相談してきたらしいのですが、心配が払拭せずに、話を進める決心が付かなかったようです。迷うお気持ちも分りましたので、私が関わってはっきりさせたのは、次の内容になります。 １は、建物を解体しても、滅失登記は必要がないこと。２は、建物所有者の相続人の存在を調べる必要があること。３は、賃借人は相続人も含め亡くなっていること。 １は、念のために既存建物が、登記されていない旨の調査報告書を、土地家屋調査士先生に作成いただきました。２は、弁護士先生から知恵をいただき、建物の朽廃による、建物収去土地明渡請求を公示送達で行い、その後、土地所有者の負担と責任で建物を解体撤去することとしました。３は、ご本人が直接行政から聞いたので、クリアとしました。ただ、念のため、２のあとに、賃料不払いを理由に賃貸借契約の解除を公示送達で行う方法を選択しても良いと思います。 ２週間が過ぎ、当然公示送達後に相手が現れる訳もなく、公的にも結果を出すことになりました。 こうして、これまでの結果から総合的に、ご相談者の費用と責任で建物を解体することを決心していただきました。十数年にわたり、朽ち果てて繁茂した空き家が存在していましたが、建物を解体撤去し、見栄えの良い土地に生まれ変わり、無事に売却をすることができました。 私は、権利関係さえクリアになれば、充分な価格で売却ができることを、強くご相談者さんに語り、ひとつひとつの問題点や疑問点をクリアにしたことから、最終的にはご相談者さんも、それを信じて、私の提案に対して、ご決心いただいたのかなと思います。 今回の件は、別の不動産コンサルタントにも同じようにできたのかなとも思いますし、一方で、私がお手伝いすることで、お客様から信用していただいて、残置物撤去と建物解体という最終判断をしていただいたという、自負もあります。 ただ、また同じようなことができるかは、その時になってみないと分りませんが、ハードルが高い案件の場合は、自分にしかできないのだ。と、自分を信じてベストは尽くしたいと、常に思っています。
2024年06月22日
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自宅を建てようと計画が進んでいたにもかかわらず、融資が受けられない！？
相談していた金融機関の言うことは、ある程度理解できるが、断るばかりで代案がなく、どうもすっきりしない。どうすればいいのか？誰に相談すれば良いのか？当時、弊社は、地元新聞社にご協力いただき、本社の会議室にて定期的に不動産相談会を開催しておりました。相談会開催の新聞記事を見て来場された相談者でした。 この問題は、不動産仲介業務では対応できない、不動産コンサルティング業務になります。融資が受けられない原因を突き止め、解決方法を提案し、融資実行する内容で、業務委託契約を提案したところ、ご快諾いただきました。 お客様の相談内容は、親戚が持つ土地の上に自宅を建てるための住宅ローンを借りたいということになります。さて、金融機関が住宅ローン融資を断るには、２つの大きな要因があります。ひとつは返済能力。つまり借りる人の問題です。もうひとつは担保力。つまり物件の問題です。 そこで、詳しくヒアリングや調査を開始。 結果、ご相談者本人は、勤務先や勤続年数など、融資を断られる理由が見当たりません。次に不動産の調査をさせていただきました。担保力は、資産性や流動性などをみます。最も重要なことは建物が建てられる基準に適合している道路に接道しているか？その他、希望している建物の規模と建築費をみて判断します。こちらも、問題がありませんでした。 ではなぜ融資が出来ないのか？ それは、所有者である祖母（以下、SBという）の認知機能が原因でした。金融機関は、不動産を担保にして資金融資をしますが、それには、担保として提供する不動産の所有者の意思確認が必要です。SB様にはそれを判断する力が無かったのです。これは、金融機関にとっては融資できない決定的な原因となります。 融資できない原因は明確になりました。さて、ここからが、どのようにすれば融資を受けられるかのアイデアを示すことができるか、腕のみせどころになります。 私が重要ポイントにしたのは、ご本人の属性（ぞくせい）です。金融機関は、融資先本人の、年齢、勤務先、勤続年数、自己資金、返済比率などをチェックします。また、滞納履歴なども確認します。金融機関からすると、担保さえ取れれば、超優良な融資先でした。言い換えると、対象不動産以外で不動産を担保に提供できれば、融資の可能性が出てくると、私は判断しました。 そこで、ご本人を基にした相続家系図とその方たちの所有不動産を確認しました。※相続家系図、不動産概略図参照 まず、見えてきたのは、三人の相続人に３つの不動産です。そして、母親（以下、Hという）には兄弟がいないことも、今回のスキームの決め手になりました。SBが所有する土地、Hが所有する自宅とアパートで３つの不動産Hは一人っ子で、SBの唯一の相続人なので、SBの土地はHに相続されることは間違いない。また、一定の準備は必要だが、Hの不動産は本人と本人の兄弟３名にそれぞれ相続される可能性が高い。つまり、本人がSB所有の土地に自宅を建てたのち、最終的には土地を自分の名義にできることは極めて高いのです。また、他の２兄弟もH所有の２つの不動産をそれぞれに相続可能なことは、相続でもめないポイントにもなります。これも金融機関からすると良い条件です。 そして融資が決定した最大のポイントは、H所有の不動産を担保提供することに同意したことです。建物を建てる敷地には、担保設定ができない代わりに、充分過ぎる位の２件の不動産に担保設定が可能になり、しかも相続後も本人名義の土地になる流れも作れそう。と、いうことで、金融機関としてはむしろ融資しない理由がなくなったのでは！と、当日の担当者に訴えました。 こうして念願の融資を受けて自宅建設の目処がつき、ご本人ご家族も大変喜ばれて、私も、不動産コンサルティング報酬を頂戴できて、めでたしめでたしでした。 悩みや心配、お困りごとを相談され、それが無事に解決できると、本当にこの仕事をしてきて良かったと思います。（笑顔）
2024年06月01日
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なぜ、生涯現役を誓うのか。～仕事を通じて心が通う瞬間～
不動産・相続の顧問と空家の居住支援再生を両輪に、不動産アドバイザー養成講座の主催と実務家として生涯現役を誓う株式会社クレアの志村孝次です。過去の相談事例から、印象に残るお話をさせていただきます。私は普段、不動産相続相談を年間１００件お受けすることをルーティンとしています。今回は、オープン相談会に来られた女性の相続相談です。ご相談者は、お子さんの立場から、母親の大変さを目の当たりにしたのだと思います。今は落ち着いてホッとしているところ。ただ、母親も高齢であることから、そろそろ相続のことが気になっていたらしく、たまたま通りすがりに、相談に立ち寄られました。話を伺うとご相談者は兄弟がなく、財産を相続することは１００％なので、相続不動産が一体どんなものなのか心配だったようです。無料相談会で資料をお持ちでなかったので、改めて、会社に来ていただきました。相続申告書をお持ちになられたので、お母様の相続時の様子を詳しくご説明することが出来ました。だた、結果、いわゆる負動産を相続されていました。実は、相続した不動産は二カ所あって、一つが他人に土地を貸している底地で、もう一つが接道がない土地だったのです。相続税課税評価額が高く、実勢価格が低い土地を２件も相続していたのです。このままですと、相続税が（仮説で）800万円かかります。という私の説明で、予想以上に悪い結果のようでした。一方で、親が相続訴訟で散々やな思いをしたにも関わらず、相続した不動産の実態を知って、悔しい思いももたれたようでした。一人っ子ということで、100%相続することは、ご本人も分っていたので、すぐに対策をしたい。と、いうことになりました。そこで、お母様が存命のうちに不動産を売却することを提案しました。つまり、相続する時にはその不動産がない状態にする。更に、チャンスがあれば、売却資金で、優良物件に買い換える、つまり、資産の組み換えも提案しました。所有していたのは、実勢価格が低く、相続税課税評価額が高い不動産でしたので、相続税課税評価額が低くて実勢において価値のある不動産に買い換える方法を選択したのです。ここから、ハッピーエンドドラマのような展開が始まります。接道のない土地は、隣地は行政が保有と管理する公園のような敷地で、地続きだったことから、ダメ元で行政に無償で引き取ってもらえないか打診したところ、OKの回答！行政が民間の土地を引き取るなど、普通はありません。たまたま、公園を整備する計画もあったようで、本当に幸運でした。そして、底地については、仲が悪くなっていた、借地人でしたが、私が代わりに訪ねたら、所有者は既に具合が悪く入院中で、代りに親戚の方が建物の管理をされていました。争った相続当時から、時間も経過していました。管理している親戚の方も、その経緯を詳しく知っている訳もなく、亡くなるまでそのままにしてもらえるのであれば、その後の処分は任せます。と、いう、これまた、神の声のようなお言葉をいただけました。こうして、底地も無事処分して、その代金で収益マンションも購入することが出来ました。しかも、購入したマンションは、なんと、ご相談者が直接、所有者さんから売却情報を見つけてきて、購入に至ったのです。もちろん、私は、仲介のお手伝いはさせていただきました。ポイントは売主の希望価格で、取引を進めたことですね。それでも、収益物件としては、申し分ない物件でした。底地から比べますと、相続税課税評価額は格段に下がり、相続税は（仮説で）40万円になり、収益力（利回り）も20倍になりました。相談会でお会いして、もしかしたら最初は、私の話も疑ってかかっていらっしゃったかもしれません。けれども、何回となくお会いしてご説明を重ねた結果、説得ではなく納得してお話を進めることになったのだと思っています。最初のご相談から最終着地まで３年位はかかっていますが、今は収益マンションをご相談者が保有して、弊社で賃貸管理をさせていただいております。今回の事例でも、私もいくつかハードルがありました。でも、いつもの通り、過去にやった経験をつなぎ合わせて、総合的にできるだろうとイメージが沸いていましたので、大きな心配はなく、ちょっとした心配は小脇に抱えて進んでいきました。これもご相談者が私を信用してくれたことがベースにあると思います。今回も仕事の展開として奇跡的なことがやはりおきています。お客様の問題解決に向かって信じて進んでいると、なんだか神風が吹くというか、ふっと、良い流れになるそんな瞬間があるんですよね。で、これだ、このタイミングはチャンスだと思い行動することで、結果に結び付いているのかなと思います。まあ、結果的ですが。。私は、仕事を通じて、このように心が通う体験をしているので、やめられないなと、生涯現役でやって行きたいと思う次第です。不動産コンサルタントという仕事は、やればやるほど、自分の知識が増え、経験も積み上がる。しかも、お客様から感謝をいただき、報酬までいただける。はい、やめられません。私の得意は、不動産・相続・空家ですので、お困りごとがあれば、まずはご相談ください。株式会社クレアの志村でした。
2024年04月26日
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不動産アドバイザー事例紹介 ～奇跡の展開～
不動産アドバイザー養成講座の専任講師であり、実務家の志村孝次です。私は、こころざしのある不動産の実務家として、年間１００件の相談対応とお客様目線の実行支援を目標として活動しております。 本日は、不動産アドバイザー事例紹介として、ある事情を抱えているご両親と二世帯住宅を建てる夢をもったお嬢様ご夫妻の奇跡のお話をさせていただきます。 これは、パートナー工務店さんからのご紹介でした。 ご両親の住んでいる古い家を二世帯住宅に建て換える計画を進めていました。ところが、住宅ローンをお嬢様ご夫妻で組もうとした時に出来ないことが判明しました。工務店さんには原因が分らず、ご本人たちも困っていたようです。そこで、私に原因解明と解決策がないか、という相談をいただくことになりました。 早速、ご実家でご両親にお目にかかり、これまでの経緯や現在の状況も確認することができました。ローンが組めないという理由はすぐに分りました。ご両親に借金があることが原因でした。 つまり、金融機関は融資をする代わりに不動産に抵当権の設定をします。そこに、お嬢様ご夫妻が同じ不動産を担保に住宅ローンを融資することは極めて難しいのです。ご両親がお金を返済しない限り住宅ローンの融資は、ほぼ不可能となります。ご両親が暮らす家を売却しない限り借金の返済はできません。一方で、お嬢様の夢は、実家の敷地に二世帯住宅を建てることです。というのもそのご実家は、おばあちゃんからお母さんに引き継がれ、お嬢さんもまた、そこで生まれ育った場所なので、売って他の場所では意味がないと言うことになります。ご両親の借金の返済＝実家の売却が現実を襲います。 更にもっと深い事情が判明しました。 ご両親は、ご実家以外に自社ビルお持ちだったのです。バブルの頃に借金をして３階建の自社ビルを建て、ビル１階で自営業を営んでいました。ビルを建てて2階や3階を貸して、１階でご自分の仕事をすることは至って普通なことです。ただ、残念ながら、すでに固定資産税もう払えない状況まで追い詰められていました。これまで、何度となく銀行に借金返済の見直しもしてもらっていたようで、いよいよ差押も、と、いう状況だったのです。 お嬢様夫妻には、このことはお伝えできなかったようです。『娘が、二世帯住宅を建てたいということで、とても嬉しいのですが、借金返済にずっと追われていて、正直、苦しくてそれどころではない。』と、苦しい胸の内を話してくれました。ご両親からすると、借金返済と事業継続が最大の課題だったのです。３０年以上仕事と借金返済に追われ、どん底だったのだと思います。 私はどうしたら良いかを考えぬいて、ついにある提案をしました。 まず、状況をお嬢様ご夫妻に話して、ご実家を購入してもらうことを考えつきました。しかし、銀行は親子間売買での住宅ローン融資は、原則認めていませんので、一旦弊社が購入した後に、弊社から購入してもらう提案です。当然、自社ビルの売却も提案しました。銀行は、借金の全額一括返済が条件で、実家とビルを同時に売却しないと借金が返しきれませんでした。事業は別の店舗を借りて継続できるかは資金的に微妙でしたが、もう、ご両親のお気持ちは売却が優先でした。 ビルは２階にテナントさんがいましたので、早速、売却に伴う立ち退きのお願いに、お父様と一緒に訪ねました。これまでの、貸主と借主の関係は良好だったようで、立ち退きに関しては、その場でご理解頂けました。ただ、希望に合う移転先を見つけることと、移転費用を保証することは当然の条件になります。ビルが売れなければ、話は進みません。私的には、移転先を見つけることや、買い手を探すこれからが頑張り時と、気を引き締めておりました。 ところが、いきなり神風が吹いたことを、今でも鮮明に覚えています。まるで、ドラマの主人公のようにスポットライトが当たったかのようでした。なんと、テナントさんがビルを買いたいと申し出てくれたのです。話の中で、更地にして売却することと合わせて、テナントがいる状態でオーナーチェンジとして売却できることもお話したことで、一気にお気持ちが固まったようです。ビルオーナーになることも夢だった！とお話されていました。 実は、雨漏りをしているビルなのです。そんなビルをオーナーチェンジで売るのは苦戦をすると考えていたので、私は鳥肌が立ちました。建物の状態も承知していて、しかも、１階店舗を、ご夫妻に２階の家賃と同じ額で貸してくれるというのです。空いている３階も使いたいと思っていたので、本当に好都合だったようです。 私の一生分の運も使い果たしてしまったぐらいの衝撃でした。 テナントさんご自身は、事業売り上げもよく、自己資金もお持ちだったことから、ビル購入後の賃貸事業としての収支も申し分なく、購入するための融資先もすぐに見つけることが出来ました。 そこでも、奇跡がありましたけどね。 飛び込みで入った地元の銀行でしたが、新規の法人契約が欲しかったらしく、担当者に案件の内容を話すと、ほぼ即答で融資できるよう準備します！との回答でした。『いいぞ！』私は、心の中で叫びました。 こうして、実家は、売主がお母様、第１次買主が弊社で同時に売主、同時に最終買主がお嬢様ご夫妻。購入後、新築住宅の建築。ビルは、売主がご両親で買主が２階のテナントさん、同時に、１階の借主がご両親で貸主が２階のテナント（新ビルオーナー）さんが実現することとなりました。実際は、両親の借金の一部をお嬢様ご夫妻が引き受けたことにはなります。でも、ご両親が長年苦しみ続けた借金返済から解放され、事業も余計な費用を掛けずに継続できました。 これから、家族４名で力を合わせていけば、明るい生活が待っていることと思います。新築の建物が完成した際に完成披露ということで、私もお呼びいただきました。お母様からすれば、自分の親から継いだその土地の上にお嬢様夫妻と、新しい家に同居できるなんて、夢みたいなお話だったようで、本当に感無量で泣かれていました。 私も、30年以上業務の中で、すごくいい仕事ができたなあって思います。これからも、困っているお客様の相談にのらせていただいて、お客様の幸せのための仕事を、これからも続けていきたいというふうに思っています。
2024年04月08日
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ニッチな不動産・負動産再生ならドリームプランニング
底地や借地、再建築不可など、相続した不動産を持て余している方はいませんか？そんな時は（株）ドリームプランニング（DP社）に買取査定を依頼しましょう。【リンク】https://dream-plan.com/「不動産のあらゆる問題を解決し、人々の喜びと幸せを追求する」DP社は空き家問題はじめ負動産再生に尽力しており、日本の社会問題に立ち向かう不動産ベンチャーのホープです。２０２３年９月には群馬県伊勢崎市と「伊勢崎市空き家情報バンクの活用推進に関する協定」を締結。同市の不動産マッチングや地域創生に尽力しています。また、DP社では業界初の不動産SNS「ウチカツ（UCIKATU）」を運営。Yahoo!知恵袋的な感覚で不動産にまつわる悩み相談が可能です。ウチカツは匿名利用、料金は完全ゼロ円。疑問に答えてくれるのはプロの不動産業者ですから、安心してアドバイスを受けられるでしょう。【リンク】https://ucikatu.com/ その他、DP社は不動産のお悩み解決サイトURUHOME（ウルホーム）も運営。髙橋社長が永年の不動産取引を通して培った法律知識や不動産再生ノウハウを惜しみなく公開しているので必見です！【リンク】https://uruhome.net/なおDP社のメンバーたちは、私が主催している不動産アドバイザー（AD）養成講座を受講してくれました。３０年を超える不動産取引を通じて蓄えた私の知識や経験を、若きビジネスパーソンたちに惜しみなく注ぎこみたいと思います。不動産問題の解決を通して人々の幸せを追求し、横浜から世界一を目指すDP社に、どうかご注目ください！ 他にも…ウチカツタイムズというサイトも発信しています。我が社の事も取り上げてくれましたので、是非ご覧くださいませ。【リンク】https://ucikatu.com/times/
2024年04月02日
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令和４年度不動産ADアドバイザー養成講座（全１２回）のご案内
【令和４年度不動産AD(アドバイザー)養成講座（全１２回）のご案内】をさせていただきます。令和4年4月24日（日） 11：00～12：00 60分間（毎月第4日曜日） ～令和5年3月26日（日）詳細、お申し込みは ⇒ https://onl.la/AB4XSC2 になります。動画による解説も用意しました。 ⇒ https://youtu.be/bgrxuAczcxg 開講にあたり不動産を売る・買う・貸す・借りる場合は、たくさん依頼する不動産会社がありますが、不動産の悩みやトラブル専門の相談窓口はほとんど存在しません。私はそんな窓口を担いたいと思っておりますが、一人では限界があります。そこで、皆様に自分の為に知識を得て頂きたい。あるいは、自らがアドバイザーとなり、仕事にもお客様にも役に立つ知識を取得していただきたい。そんな思いから、養成講座を開講しております。『この間、不動産のことで大切な話を聞いたよ！』など、不動産について身近なお話をします。例えば、高校の授業の一コマのように、分り易い内容で出来ればと思っています。 ★自分の為に聞いていただきたい方●自宅も含め一つでも不動産を所有している方●不動産の購入、売却を考えている方●不動産に興味のある方★仕事に役立てて頂きたいい方●生命保険職員●民政委員●ケアマネジャー●ＦＰ 各講座のテーマ＜基礎編＞１．不動産流通のしくみ ２．不動産の価値を決める要素 ３．不動産と税金 ４．賃貸借契約 ５．区分所有建物（マンション） ６．不動産と法律＜応用編＞７．不動産と相続 ８．土地と建物 ９．不動産とファイナンス １０．海外不動産 １１．投資としての不動産 １２．不動産の課題◆R４年度 パートナー専門士による特別講座も企画致します。
2022年04月04日
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これはいい！家族信託の使い方
自分が亡くなったら自宅の土地と建物を夫の家系に戻したい。でも、残った金融資産は、自分の家系に渡したい。本 人：委託者＝第１受益者受託者兼第２受益権：甥受益兼を不動産のみにして、本人の残余財産は法定相続で分けるとしておく。 この内容で家族信託を組成すれば、受託者へ不動産の所有権が移転を済ませることができ、もちろん住む権利である受益件は、亡くなるまで得ることができます。つまり、生きながら不動産の相続手続きが終わっている状態になります。とても気が楽ですよね。 あとは、遺言で金融資産を法定相続分で分けることや、死亡保険で保険金受取人兼遺言執行者として遺産整理費用や葬儀費用を確保しておけば、遺族も安心ですね。 お子様がいらっしゃらない方で、法定相続人が兄弟の場合で、心配なことをお持ちでしたら、家族信託をご検討頂ければと思います。
2022年03月27日
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10年超空家復活の道。これも大家の仕事！
『材料・仕上げNG、やる気だけgood』これぞDIYの代表作。写真で改修後をみると、こんな感じですね。。＜クロスの一部補修 前＞＜クロスの一部補修 後＞もとのクロスに似たものを選ばないと、余計に目立ちますね。。次に、、廊下の天井塗装！＜塗装 前＞＜塗装 後＞きれいになった！？そして、とどめは白蟻でダメージを受けた壁縁の一部補修＜施工 前＞＜施工 後＞ちなみに、白蟻予防書毒はプロに実施していただきました。やる気だけは、認めて、、自分でやって、自分に言ってます。。
2022年03月07日
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毎週日曜日9:30～ 60分不動産・相続・空家相談室開催しています
毎週日曜日AM9:30～10:30は、不動産・相続・空家の無料相談室を開催しています。こんな心配はありませんか？＜＜＜よくある相談＞＞＞＜不動産相談＞・再建築不可物件の処分して欲しい・借地権または底地（権）の売却・所有者の判断能力の低下により取引が進まない・住宅ローンが支払えない・不動産取引の条件交渉を代わりに行って欲しい ＜不動産・相続＞・相続後の具体的な手続きを教えて欲しい・遺産分割協議が進展しない・相続対策を提案して欲しい・遺産整理を手伝って欲しい・相続税が掛かるか心配 ＜空家＞・市場流通性が著しく低い空家の処分したい・残置物処分費、相続登記代、土地測量代を支払うお金がない・空家を有効活用したい・実家が相続空家になって放置している・管理不全で空家の近隣から苦情がきている ご希望の方は、こちら⇒https://onl.la/RTkeQVW からお申し込み下さい。
2022年03月04日
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公認不動産コンサルティングマスター資格更新のための専門教育講習
所属しております、神奈川県不動産コンサルティング協議会では、公認 不動産コンサルティングマスター資格の更新のための講習を、専門教育と位置付けて主催で開催しております。私も、この資格者でありますが、昨年の令和３年３月に更新を済ませました。５年に一度更新されると、（）の数字も増えていきます。（４）になりましたので、資格取得して今年度で１６年間を経過することになります。不動産コンサルティングマスター資格は国家資格ではありませんが、私に取ってはとても重要な資格です。また、宅地建物取引士、１級建築士、不動産鑑定士の資格者のみが資格取得が権利があります。宅建士と不動産コンサルティングマスターでは、業務が全く異なります。ちなにに全国で宅建士の登録者が100万名強で不動産コンサルティングマスター登録者は1万7000名弱となっています。不動産コンサルティングの定義をまとめてみます。【不動産の売買・交換や売買等の代理・媒介業務、更には、土地開発や管理業務からも分離・独立した、これらの業務の受託を前提としない固有の業務で、かつ、依頼者が報酬に対する付加価値を認めたもの。 『不動産コンサルティング中央協議会ＨＰより抜粋』】つまり、既存の宅建業の業務以外の業務となります。これを弊社の業務に置き換えますと、１．不動産有料相談 ２．不動産・相続の顧問契約 ３．企画提案型 ⇒ 相続前の土地分割、相続後の共有物分割等４．事業執行型 ⇒ 親族間売買サポート、隣地贈与、契約締結に同席、売買契約書のチェック、自宅建 替えの方の住宅、ローンのあっせん等５．ＲＯＡ表の資産評価シートの作成６．相続税課税評価額対策７．遺産整理業務などになります。弊社も開業して20年目を向かえて、少しずつですが、不動産コンサルティング業務が増えています。特に、相続、空家、借地に関係する業務が多いですね。業務をコツコツ行うことで、ノウハウ、知識、経験を積むことができ、不動産のことで悩んでいる方や、不安な方に対して、少しでもお役に立てれば思っております。講義の進行役を無事に終え撮影した帰り道の景色です。みなとみらいは海と都市が共存していて、横浜を代表する街となりましたね。
2022年03月03日
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洪水・内水・土砂災害ハザードと気象災害を学ぶ
所属しています、公益社団法人全日本不動産協会横浜支部主催の消費者セミナーで、『洪水・内水・土砂災害ハザードと気象災害』を学びました。不動産取引において崖地の多い横浜市内は特に土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）については、注意が必要です。国交省からの「土砂災害の危険がある場所には、建物を建てさせない」方針がはっきりと示されている規制だと、改めて認識しました。消費者にとって自然災害は平等起こりえます。危険なものから身を守る判断は、ご自身の責任でだということも学びました。私の知り合いでもレッドゾーン内にある敷地を所有している方がいて、困っていますが、身を守る観点からすると、何らか対処しなければならないことを法律で示されてしまった。と受け止めて、乗り切って欲しいと思いました。実は、今日の先生は同窓生、こくえい不動産調査の和田周さんでしたので、今後の不動産取引においても津動産調査にプロですので、心強いです。今日は、ありがとうございました。また、分からないことがあったら教えて下さい。また、人気の気象予報士・防災士の天達武史先生からは、気象災害についてご講義いただきました。『地球温暖化』は、ただ平均気温が上昇することではなく、『寒さ・暑さ、降雨・干ばつが激しくなる』ことだ分かり、雨量による災害や、暑さによる災害に対して備えが必要であることも学ぶことができました。研修＆実践・信頼＆実績の流儀で業務に役立てたいと思います。
2022年02月26日
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不動産アドバイザー（AD)養成講座 第11講座は2/27 11:00～です！
令和３年度 第11回 不動産アドバイザー養成講座のオンライン講座を2/27（日）11:00～予定しています。１１．投資としての不動産今回の内容を少しお話しておきたいと思います。動画でも解説してます！ 投資としての不動産は、その不動産がいくら稼ぐのか。投資金額に対して収入がいくらあるのかを把握する必要あります。毎月の受け取る家賃（キャッシュフロー）、その内の経費を引いた儲け、売却もしくは売却予定金における売却益の３つの方法で確認します。また、土地を投資対象として考えた場合、最も効率良く利用する方法を考えることが重要です。更に、不動産そのものを保有する投資スタイルと証券化されたものを保有する投資スタイルからも不動産投資の魅力を知っていただきます。（１）現状把握と改善方法の提案（２）土地の最有効使用を考える （３）現物投資とJリート投資お申し込み方法は、こちらからお願いします。⇒不動産アドバイザー養成講座
2022年02月24日
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10年超空家復活の道。これも大家の仕事！
今回は、秦野貸家で土木工事。これも空家所有大家の仕事です！？まず、こちら。何だと思います？雑草でしょ！？確かに『雑草』ですが、実は、ツタなんです。10年もの空き家の間に、家の周りに生い茂っていたツタを剥がして集めたものです。ツタって根なのかつるなのかわかりませんね。根はバックホーを使って掘り起こしたぐらい、育つんですね。。しばらく放置して、枯れたところで、改修撤去。ガラ袋で３０袋ほどつめて、ようやく撤収完了。そして、駐車場の増設工事です。まずは、土留鋼板『とまるくん』で回りを養生してから、土入れです。２トンダンプ１台分の土容量でした。その後、転圧機を掛けながら、砕石をまいて完成です。ＤＩＹで趣味半分ですが、今回は、バックホー、転圧機、２トンダンプを使った土や砕石運びと、新たな体験でした。始める前は、先が見えませんでしたが、やる気になれば出来るものです！ようやく、賃貸募集を始めることができました。詳しくはこちらまで！⇒秦野貸家
2022年02月22日
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テナント募集に新装備！
ラミネート看板も武器になる！現在、テナント募集している店頭に、手作りで作成しラミネートした看板を設置しました。通常はアルミ板制で作成しますが、今回はRC造とS造の建物で、設置するには躯体に穴を空けないと固定できないことから、躯体を傷つけずに設置できるタイプにした訳です。A３用紙に文字を印刷してラミネート加工した看板を外部用の両面テープで接着するだけです。更に、不動産会社の得意技、のぼりです。『テナント募集中』を２ヶ所設置。先日も、本牧のテナントもこの装備で決まりましたので、今回も期待します！物件の詳細はこちら↓平戸高橋店舗１平戸高橋店舗２
2022年02月21日
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高齢者住宅住替かえ支援相談員養成講座
今月に入ってから３日間に渡り、『高齢者住みかえ支援相談員養成講座』の講義を受講しました。そして、合わせて60分の終了試験を受験。合格すると、はれて相談員となります。受講のきっかけは、『地域密着型サービス事業整備に掛かる民有地活用協議会』委員への委嘱を受ける際に一般社団法人かながわ福祉居住支援推進機構が主団体で、今回の講座も同機構が主催した講座であったので、お誘いいただいた次第です。講義内容として興味があったのが、複雑な高齢者向け住宅のことを学びたいと思ったからでした。ただ、一度の講義では、整理しきれませんでした。何せ、サービスの組み合わせで52種類もの施設形態が存在します。私の実務におきましては、ご相談者の住みかえ支援をお手伝いする場合もあると思いますが、何より、施設形態の概要を知ることで、きめ細かいアドバイスを出来ることが重要だと思っています。また、講座で、『あなたの不安に備える６つの仕組み』という項目があり、今後の相談対応で大変参考になりました。①身元引き受け・身元保証契約②財産管理等委任契約③任意後見契約④死後事務委任契約（遺産整理業務）⑤遺言⑥家族信託というものです。高齢期に必要な備えを整理する項目として分り易いと思いました。更に、自分のオリジナル提案として、⑦成年後見契約⑧ライフプラン（住宅・資産形成）⑨相続対策3項目を加えた9つの内容で、相談対応に磨きを掛けていく予定です。
2022年02月19日
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不動産アドバイザー（AD）養成講座開設に向けて
『祖母から相続した、空き家をどうしたら良いかアドバイスが欲しい！』先日、こんなご相談をいただきました。私が所属するファイナンシャルプランナーで構成された社団が主催する、オンライン相談会でのことでした。空き家を所有されている方であれば、多くの方が心配されることではありますが、課題解決は簡単ではありません。ますます増え続ける空き家の解消は、売却にしても、建物の有効活用にしても、個人で解決できることばかりではありません。人口減少に伴う住宅需要の低下などの社会的な問題。不動産そのものの問題。例えば、接道の不足やがけを背負っている敷地など。プロの手を借りたいが費用がかかります。建物解体費も同様です。 その日はもやもやした気持ちでいましたが、翌日、ご相談者から『お話を聞いて、課題解決に向けて動いてみます！』と、メールを頂戴しました。このメールを拝見して、私は、この方はきっと課題解決される。と、直感しました。私も嬉しいメールに『今度、良かったら空き家を見に行きます！』と、思わず返信しました。 でも、ひとつ一つの課題の全てをきめ細かくお手伝いすることは、時間的にも事業収支的にもかなう分けはありません。やはり、所有者自身が出来ることは、ご自身でやってもらうしかありません。それにはどうすれば良いのか。解決の糸口を見つけ出すアドバイスが出来て、伴走的にサポートすることなら出来るかもしれないと考えられますが、不特定多数の方に、しかも、課題に個別性の強い空き家において『負』動産を『富』動産にするには、どのようにすべきなのか考えてしまいます。悩んだ末に思い出したことがあります。兼ねてより考えていました、消費者向けの講座の開設です。不動産を所有する多くの方に不動産のことを知ってもらって、自分でできることは自分で行なえるように学んでいただく。また、身近な大切な友人、知人にもアドバイスして、お互いにサポートしあえるようになれば、理想ですね。弊社では、令和３年度（令和３年４月）から、不動産AD（アドバイザー）養成講座をオンラインで始めます。【第1講座：基礎編】不動産アドバイザー(AD)養成講座（全12回）～身近な不動産を知って、大切な人にも教えちゃおう～ が一般公開されました!今回の相談対応をひとつのきっかけに、不動産の課題解決に対して、更に役に立つ内容にしたいきたいと思います。
2021年03月15日
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クレアコロナ対策
ソーシャルディスタンス、飛沫対策、ウイルス消毒アルコール設置、充分な換気、透明の塩ビとのぼりポール、ストラップで手作りシールドを作成しました！熱計測、マスク着用。これから、空き家・空き室対策・居住支援活動のついての打ち合わせで、お客様をお迎えします。
2020年06月20日
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３月１５日 ＮＰＯ法人横浜市まちづくりセンター理事会
今日は、所属しています、ＮＰＯ法人横浜市まちづくりセンターの理事会に出席しました。私は担当しています活動は、『放課後児童クラブ適正化ＰＪ』、『相続・不動産・有効活用セミナー＆相談会』、『中古住宅利活用』です。最近では、『活動場所支援事業』にも着手しています。来年度に向けた取り組みとなります。当ＮＰＯ活動は、元々建築士が主体の団体でしたが、私は、不動産コンサルタントの立場で、新しい事業展開を見据えて活動に参加しています。午前中は、茅ヶ崎市底地案件の件で、ご相談者との打ち合わせでした。次の展開の作戦会議です。耐震トータルサポート事業の件でも対応していました。こちらは、ＦＰとしての取組みとなります。
2018年03月15日
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３月１３日 横浜市空家等対策協議会
今日は、平成２９年度 第２回 横浜市空家等対策関係団体連絡会の参加しました。主な議題としましては、３月２７日の予定しています、『空家無料相談会』について。今回で、２回目の開催になりますから、大きな議論もなく前回と同じ内容で行うことになりました。新たには、災害発生時の連携についての話題にもなりました。空家も増え続けますが、災害も増えることが予測されますので、重要課題の一つになるのでしょう。出来ることを精一杯やるだけです。午前中は、高津区で不動産顧問契約を頂いています、お客様の相続対策の件で、パートナー不動産鑑定士先生と打ち合わせでした。土地の相続税評価額を焦点にお知恵を借りております。夕方からは、所属しています、一般社団法人かながわＦＰ生活相談センターの定例会に参加しました。これまで、取り組んできました、国交省住み替えＰＪの総括が行われました。やり応えがありました。まだ、取り組んでいる相談案件もありますので、良い結果になるよう気を抜かず完結したいと思います。
2018年03月13日
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３月１２日 パートナーハウスメーカーさんとの交流会
今日は、パートナーハウスメーカーのトヨタホーム本社にて開催された、勉強会＆親睦会に参加しました。担当のＯさんとは、足掛け２０年ぐらいのお付き合いかもしれません。不動産コンサルタントとして、最近感じるのは、広く浅くお付き合いするのではなく、気の合う方としっかり業務パートナーとしてやり取りする方が、仕事も楽しいですし、何より、顧客共有した際のお客様に対して密度の濃い対応が可能になる。ということです。１年後には、自分のスタイルを確立したいと思っていますが、今のやり方が、その延長線にあると確認しています。『成長は成功の果実』＋『誰でもできることを誰よりも熱心にやること』かな午前中は、健康診断に行ってきました。最近、ちょっと過食気味ですので、昨年より数値は悪い気がします。西区の空家対策の対応もしておりました。対象の土地の出口（買い手）、あるいは敷地の有効活用方法が見えるかが、ポイントになります。昨日、対応しました借地権者のご相談者の対応もしました。地主さんとの交渉に入ります。
2018年03月12日
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３月１１日 国交省住み替えＰＪにおける相談業務
今日は、所属しています一般社団法人かながわＦＰ生活相談センターが取り組んでいます、国交省住み替えＰＪにおける相談業務で、相談員としてお客様様のご相談対応いたしました。今日は、パートナー司法書士の事務所にて行います。ご相談者は、借地権者の立場の方です。もちろん、住み替えのご相談でしたが、これまでの経緯や、資金面や住み替えのタイミングから、一旦、底地を買い取るご提案をしましたところ、とってもご納得いただけたようです。所有権として不動産を所有しておけば、いつでも自由に売却できます。お子さんの転居もあって、慌てていたらしいのですが、お子さんのことと、切り離して考えることができたご様子です。早速、地主さんとの交渉を開始します。午前中は、鶴見区の相続空家のご売却の件で、お客様との打ち合わせでした。少し、ご親戚の関係で売却のタイミングがあるようですが、すでに相続人であるご本人達は、ご自宅を構えていらっしゃるので、売却の気持ちは堅いようです。早速、査定額とスケジュール、経費の見積もりを提出することになりました。帰社後は、溜まっている事務作業を片づけました。
2018年03月11日
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３月１０日 ＯＢさんのご自宅の売却のお手伝い
今日は、先に土地を購入されて注文住宅を建てて引越しされた後の、自宅マンションの売却のお手伝いで、マンションにてリフォームの打ち合わせをしています。お客様が、現状を一般の方に見て頂きたくないとのご要望から、中間省略・買取り・リフォーム転売のご提案をしました。どのような内容のリフォームをするか、また、金額やスケジュールなどもご説明して、ご納得いただけましたので、手付契約とリフォーム着工に向け準備を進めます。朝日保土ヶ谷マンション １，１８０万円で販売スタートの予定です。午後からは、地元日々輝学園横浜校学園の同窓会・後援会の定例会に参加しました。後援会の総会に向け準備をします。
2018年03月10日
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３月９日 収益物件の売却のお手伝い
今日は、不動産相続の顧問契約をいただいておりますお客様の相続案件で、収益物件の売却準備をしていました。相続後売却が決まっていましたので、土地は共有としました。建物は法人名です。場所は、駅から少し距離がありますし、築後３０年近い木造なのですが、メンテも良く土地面積も大きいので、すっきり売却できると考えています。帰社後は、契約した座間市の収益物件の決済準備をしていました。この取引は、以前に勤務していました、ダイワハウスの同僚の案件のお手伝いです。夜は、ルーティンの地元マーケット作りの求むチラシをポスティングしていました。これは、コツコツやるしかないね。
2018年03月09日
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３月８日 さまざまなご希望の物件の下見
今日は、何件か物件を見てきました。鶴見区、栄区、鎌倉市、玉川学園です。鶴見区は、ご実家の相続・空き家の売却のご依頼です。こちらは、ＯＢさんからご紹介いただきました、お客様になります。価格査定をします。栄区は、所属しています一般社団法人かながわＦＰ生活相談センターが主催で行っています、国交省住み替えＰＪのご相談者からの案件で、下見をしてみました。玉川学園と鎌倉市は、土地探しのお手伝いをしているお客様の土地の下見でした。それぞれ、お客様からのオーダーは異なりますが、業務としては、不動産の売買となります。しっかり対応していきたいと思います。帰社後は、所属しています、ＮＰＯ法人横浜市まちづくりセンター主催の不動産・相続相談会開催の準備をしていました。３月末に開催予定です。茅ケ崎市底地相続案件で、お客様とのやり取りが続いています。借地権者の関係者と会えてやり取りができましたので、ご依頼者へのご報告方々、次の作業の提案をする予定です。
2018年03月08日
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３月６日 自宅の査定
今日は、以前に土地取引をさせていただきました、ＯＢさんからご依頼がありました。土地探しのお手伝いをして、注文住宅を建築されたお客様になります。ただ、ご依頼が自宅の売却査定です。きっとご事情があると思いますので、理由は深く尋ねることはできませんでした。調てみて分かったのが、８年半前の取引でしが、中古となった建物と土地価格を合わせても、現在の方が価格が上がっていましたね。これは唯一お客様にとっては、朗報であろうと思います。鶴見区の相続空き家案件の対応です。建物の解体も終わり、相続登記手続きに入っていますが、はやり難航しています。4名の相続人の内、一人の方の接触ができずにいますが、想定内なので平常心で続けます。高津区の相続案件で、土地評価調整に取り組んでいます。パートナー鑑定士さんに頑張っていただいてますので、ゴールは見えてきました。
2018年03月06日
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3月５日 横浜市空き家等対策協議会の打ち合わせ
今日は、横浜市空き家等対策協議会の打ち合わせがありました。横浜市には、管理不全になりかかっている建物がいくつもあります。地域の方に被害が及ぶ危険があるような建物は、何とか改善をしなければなりませんが、事情がある相手のあることなので、簡単には解決しませんが、粘り強く対応する必要がありますね。実務対応のご指名があれば、頑張りたいと思います。午前中は、銀行回りをしていました。土地探しのお客様の対応は、土地情報の収取です。また、ＮＰＯ法人相続アドバイザー協議会の養成講座の準備も改めて進めています。夕方からは、所属しています、ＦＰスタディーグループ定例勉強会に参加しました。今日は、その後、同会員のパートナー弁護士先生と意見交換を交えて会食をしました。業務に特徴を持って取り組んでいる。とのことでした。
2018年03月05日
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3月４日 茅ヶ崎市の底地案件
今日は、継続しています、茅ヶ崎の底地・相続案件で、現地に行ってきました。守秘義務で、詳しくは記載できませんが、借地権者との交渉のスタートです。正直ダメ元で、現地におりましたが、なんとその関係者にお目にかかり、大きく前進しました。この日、この時間に行かなかったらなかなかお目に掛かれなかったかもしれませんが、なんというめぐり合わせでしょう。この時、この案件は、自分が思うストーリー通りで、お客様のご希望が成就すると感じました。信じて次の展開に移ります。午後からは、都内の売却をお受けしている中古マンションの件で、先方の業者とのやり取りがありました。申込みを頂きましたが、大幅な価格交渉を受けて、ちょっと成約にはならなそうです。また、土地探しのお手伝いをしているお客様の対応もしております。最近、宅地用の土地探しは、難しさを増しています。
2018年03月04日
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3月３日 国交省住み替えＰＪ相談対応
今日は、午後から、所属しています一般社団法人かながわＦＰ生活相談センター主催の、国交省住み替えＰＪでの相談員として、ご相談者の相談対応をしました。主に地方に所有している不動産の処分についてのご相談でしたが、流動性は低いですが、資産価値がありそうでしたので、売却（処分）が可能であるとの回答を申し上げました。また、ご自身の相続税のご心配もされていましたが、お話しを伺うと、相続財産が基礎控除内の様子でしたので、その旨、回答。相続人の分割も大きな心配がなさそうでした。ある程度、ご本人も知識があったようですが、内容の確認の来られたようで、安心してお帰りになりました。午前中は、現在継続中の案件で、茅ヶ崎の底地案件と鶴見区の空き家案件の件で、パートナー司法書士先生と段取をしていました。少しずつですが、進んでいます。また、法人税の申告について、勉強しています。が、実務的にハードルは高いですね。
2018年03月03日
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３月２日 業務パートナーからの情報
今日は、業務パートナーの若手のエースのＭさんが、わざわざ弊社に情報交換に来てくれました。いつも、刺激的な情報をご提供いただいてます。いつくかお話しを聞きましたが、『ジブンハウス』さんの取組みの、スマホでできる家づくりの技術には少し戸惑いがあるぐらい、地代の流れの速さを感じました。ＩＴやＡＩが次々と人がやる作業を変わって行うことになってきています。事業としては、革新的と想いながらも、自分の事業に置き換えると、その技術を取り入れることに躊躇してしまいます。私の不動産コンサルタント事業は、アナログ的な部分が多くあっていいのかなぁ。と思いつつも、ご相談者に対するご提案の質やスピードについては、向上させる必要があると思うことが、改めて出来ました。またまた、Ｍさんに感謝です。次々と新たしいカテゴリーに仲間を増やせるＭさんは、時代をリードする人のお１人だと思います。
2018年03月02日
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３月１日 住替え支援事業で２つの相談業務
今日は、所属しております、一般社団法人 かながわＦＰ生活相談センター主催の国交省補助住み替え支援事業において、２組のご相談をお受けしました。この住み替え支援事業は、ご相談者に対して２回まで無料にて個別相談を行う主旨となっています。一組目のご相談者は、正に、２回目のご相談で、今回はまさに、住替えた場合のライフプランについて、ご提案させていただきました。キャッシュフロー表につきましては、ベテランＣＦＰのＳさんの作成していただきました。私もＡＦＰですが、キャッシュフロー表につきましては、いささか不得手は部分がありますので、より精度の高い内容のものを作成していただきました。ただ、ご相談者のご心配の根幹を払拭するには至らなったようで、ちょっと残念ではありました。２組目のご相談者は、今後の様々な展開を考えていらっしゃる方で、ご自宅の相続時のことについてご心配なことがありました。税制面を考慮して、建物の表示変更をご手案しましましたところ、その部分の気付きは、喜ばれていました。日中は、保土ヶ谷の企画開発事業用案件の件で、現場に行ってきました。中古マンションのリフォーム工事の件で、業者さんと打ち合わせを行いました。夕方からは、ＫＦＳＣの定例会に参加しました。ＦＰ活動は、刺激になることが多いです。
2018年03月01日
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２月２７日 相続アドバイザー養成講座 プレセミナー
今日は、相続アドバイザーの相談役でいらっしゃる、野口先生のセミナールームにて、６月に控えています、相続アドバイザー養成講座のプレセミナーを開催させていただきました。野口先生はじめ、平井理事長、中條事務局長他多数の理事に実際の講義内容を同じ話を聞いていただきまして、印象や改善点など、アドバイスをいただきました。いささか緊張しましたが、これまで自分が行ってきました、実例をもとに内容を構成していますので、気持ちよくお話しさせていただきました。話すポイントもアドバイスいただきましたので、私にとりましてもとても有意義な時間となりました。ありがとうございました。そして、これから宜しくお願い致します。午前中は、所属しています、一般社団法人かながわＦＰ生活相談センター主催の住み替えプロジェクトにて、ご相談をお受けしたお客様の対応をしておりました。１次相談が終わり、２次相談に向けた準備をしております。また、以前から対応しております、鶴見区の空き家対策のご相談者の対応もしました。相続登記が残っておりまして、その準備です。
2018年02月27日
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２月２６日 放課後児童クラブ適正化プロジェクト
今日は、所属していますＮＰＯ法人横浜市まちづくりセンターで取り組んでいます、横浜市との共創事業で、放課後児童クラブ適正化プロジェクトの一環として、旭区のクラブさんを訪問しました。私たちの役目は、現行の状態で、人数や建物要件が規定に規定にあっていないクラブさんの適合化をお手伝いすることになります。建物の耐震面や建物の移転に絡む不動産取引の両面からサポートしています。移転をご希望の場合、新たな物件を探す必要がありますが、空き家や空きテナントが増えている一方で、クラブさんが望む物件も見つけづらい状況で、ミスマッチをなかなか解消できる即効性のあるやり方がみつかりません。これまでのような、不動産流通では、きっと見つけにくいのだと、宅建業者として感じています。楽待のような、買い手需要、借り手需要のサイトが必要なのでしょうか。。午前中は、パートナー建築士の方のご依頼から土地探しの対応をしていました。アパート用地を探しています。帰社後は、明日のプレセミナーの準備をしていました。いよいよ明日、相続アドバイザー養成講座に向けた、プレセミナーになります。
2018年02月26日
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２月２５日 未公開物件を頂戴しました
パートナーハウスメーカーの積水さんからご紹介いただいたお客様の土地探しをお手伝いしておりましたが、お客様のご希望のエリアで、未公開の土地情報を頂きました。今日、情報元の業者さんにご挨拶に行ってきました。今回の業務は、お客様の代わりに、土地情報を入手する内容の不動産コンサル業務でした。つまり、土地情報を入手してお成約いただいたら、情報提供料を頂戴するので、宅建業として仲介業の業務はいたしません。なので、情報を紹介してくれる業者さんには、弊社が仲介に入らないので、お客様を直接ご紹介することになります。でないと、未公開情報を同業者には紹介しませんからね。。しかも、今回、所属していますＮＰＯ法人湘南不動産コンサルティング協会の会員である別のハウスメーカーさんからのご紹介の業者さんからだったので、当ＮＰＯが起点となりましたので、更に嬉しい結果となりました。さて、これから成約、決済までお世話になります。午後からは、そのお客様の早速、情報をお渡ししました。だだ、土地が広い分ちょっと予算オーバーなので、悩んでおられます。帰社後は、同業者さんと打ち合わせ。都内のマンションの売却のお手伝いをします。
2018年02月25日
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２月２４日 自社セミナー開催
今日は、自社セミナーを開催しました。地元市場開拓事業の一環で、毎月開催しています。今は、自邸でもある港北ファミールハイツをターゲットにしています。築後２７年を経過し、今後は長期修繕計画の策定が重要になります。住替えからリフォーム、ライフプランまで、幅広くご相談に応じたいと思っています。午後から、相続アドバイザー養成講座のレジュメづくりに注力しました。
2018年02月24日
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２月２３日 セミナー準備
所属しています、ＮＰＯ法人相続アドバイザー協議会主催の相続アドバイザー養成講座の講義で使用するレジュメの作成に追われています。作って直して、作って直してを繰り返しております。講義内容は、・不動産取引事例から学ぶ相続の意味・相続問題における不動産の壁・不動産コンサルタントと相続アドバイザーの違い・不動産・相続コンサルの手順・考え方・要素・相続前対策と相続後対応とツールの使い方・ＳＡの立ち位置と活かし方などを予定しています。午前中は、パートナーハウスメーカの積水さんからご紹介いただきましたお客様のご依頼で、土地探しをしていました。地域限定で土地をお探しのお客様ですので、空き家や空地の所有者を調べて、いわゆる『地上げ』もしています。
2018年02月23日
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２月２２日 売却依頼
今日は、以前からご実家のご売却やご自宅の住み替えでお手伝いをしておりますお客様との打ち合わせでした。住替え先の建物が完成し、引越しの準備もできたとのことで、次はいよいよご自宅の売却になります。お客様のご希望で、リフォームをしてから売却をされたとのことで、弊社でリフォームをお受けすることになりました。次回、改めて現地を拝見してリフォーム見積もりを再版価格について提案する予定です。午前中は、所属しているＮＰＯ法人横浜市まちづくりセンターで取り組んでいます、放課後児童クラブの利用施設適正化事業の件で、物件調査をしていました。ひとつでも成功事例ができるとはずみが付くのですが。。夕刻には、地元市場開拓事業のためのポスティングを実施しました。
2018年02月22日
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２月２０日 神事協 北ブロック 情報交換会
今日は、所属しています、一般社団法人神奈川県建築士事務所協会 横浜支部 北ブロック（青葉区・都筑区、緑区、港北区）主催のイベントを開催しました。今回は、前半を研修会とし後半を会員間懇親会をしながらそれぞれの業務の強みを報告し合いました。研修のテーマは、平均相見積業者３社の中で成約率９０％以上！と題しまして、女性リフォームプロデューサーからリフォーム受注のポイントについてお話しいただきました。また、研修会会場は、会員であり青葉・緑地区長でもある、丸産技研さんの会議室をお借りして行い、情報交換会も関連の飲食店で行いました。情報交換会を通じて、お互いの強みを生かせる業務ができらば最高ですね。午前中は、所属しています、一般社団法人かながわＦＰ生活相談センターで行っています、国土交通省補助金事業の住み替えプロジェクトで対応さえていただいてます、ご相談者のＴ様の対応準備をしていました。ライフプランを担当していただく同僚ＦＰと共同でプレゼン資料の作成を致します。午後からは、横浜市空き家協議会の以前からの関連業務で、鶴見区役所にてお客様対応致しました。今日は、相続の遺産分割協議の件でお話しをして、手続きを進めることでご理解をいただきました。さて、早速パートナー司法書士先生に依頼いようと思います。
2018年02月20日
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２月１９日 借地権付中古戸建の売買仲介決済
横須賀市内で売却のためにお預かりしておりました、借地権付中古戸建が無事成約になり、本日、残金決済を行いました。今回は、ちょっと変わった決済でした。私は、売主様から売却のためにお預かりしました重要書類を持って、担当の司法書士の事務所で待機。買主さんから残金を売主さんの指定口座へ振り込んでいただいて、売主さんから着金確認をしていただいて、私にご連絡をしましたら、司法書士先生に重用書類をお渡しする。という流れでした。売主も買主も同席しない決済って、もしかして初めてかもしれません。その後、売主さんから地主さんへ借地権の譲渡承諾料を振り込んでいただいて、終了しました。午後からは、所属しています、ＮＰＯ法人湘南不動産コンサルティング協会の理事会と定例会に参加しました。定例勉強会のテーマは、最近の住宅を取り巻く環境と制度（省エネ、税制、中古インスペクション等）で会員の勤務先の方が講師となって、現状をお話しただきました。夜は、ＮＰＯ法人横浜市まちづくりセンターの理事長と地元の知人の方との会食でした。結構、飲んでしまいました。。
2018年02月19日
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２月１８日 不動産相談業務
今日は、ＴＶＫハウジング ヨコハマくらし館にて、相談員として、不動産相談業務の対応をさせていただきました。所属しています、かながわ生活ＦＰ相談センター主催の。国交省住み替えプロジェクトのセミナー＋相談会での一コマです。このプロジェクトでの相談者はしっかりされた方が多く、相談内容もご相談者の『想い』が強いことが多いと感じます。午前中は、前日、ご依頼をいただきました、ご自宅の買取り査定で、神奈川区へ行ってきました。借地権付戸建の買取り案件です。借地権の評価が厳しく、お力にはなれませんでした。夕方からは、横須賀の借地権付中古戸建の決済準備で、現地に出向きました。明日の決済に備え、準備万端です。
2018年02月18日
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２月１７日 不動産コンサル業務で目指すこと
今日は、相続税対策業務で、お客様宅を訪ねました。これまで、ご依頼者と打ち合わせを重ね、準備をしてきましたが、本日は、そのご提案です。ご理解いただける自信は、ある程度ありましたが、やはり、ご依頼者とご本人の信頼関係があったからこその結果だったと感じました。とれもスムーズに業務執行ができました。ご依頼者が業務内容に集中して、私の存在がパートナー的になることが、不動産コンサルタントの目指すところですが、今日は、その状態になれたと思っています。今回の業務の出発点に立ったばかりですが、まずは、良いスタートが切れたと思います。午後からは、レジュメ作りとプレ練です。
2018年02月17日
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２月１６日 物件調査
今日は、茅ヶ崎のコンサル案件で、再び物件調査のため、茅ヶ崎市役所へ行ってきました。明日のコンサル提案に備え、気になることがありましたので、念のため確認に行ってきました。午後からは、再び、レジュメの作成です。レジュメの作成は、とにかく時間を費やしますが、自分の業務上の頭の中の整理にもなりますので今回は、チャンスだと思って取り組んでいます。夕刻には、地元の市場開拓商務で、ターゲットマンションにポスティングをして、業務完了です。
2018年02月16日
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２月１５日 収益物件の売却
今日は、自社収益物件の売却決済でした。保有して３年半程度でしたが、なかなか思い入れのある物件でしたので、少し寂しい気持ちになりました。修繕もそこそこ費用をかけました。まだまだ、力不足で思った通りのタイミングでは、売買ができませんが、戸建賃貸の魅力は、十分感じることができました。収益力は低くなりますが、売りたいときに売却できる、ミドルリスク・ミドルリターンってところでしょうか。また、チャンスがあれば、保有したいと思います。帰社後は、相続アドバイザー養成講座のレジュメづくりです。講義プレも開始しました。まだまた、微調整が続きます。
2018年02月15日
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２月１３日 相続・空家案件
今日は以前から取り組んでいます、鶴見区の相続・空家案件を取り組んでいました。メインの目的の空家の解体が完了して、次に、相続登記手続きの提案になります。もともと被相続人と相続人の共有の不動産でしたが、４人の相続人の遺産分割協議で、共有持分の方お１人に相続することで、合意をされましたので、その旨の遺産分割協議書の作成を、パートナー司法書士先生に依頼しました。そのために、朝イチで土地の固定資産税評価証明書を取得してきました。午前中は、相続税対策の執行型コンサル業務の案件で、パートナー司法書士先生に同席いただきながら、ご依頼者に対して、ご提案をしました。以前から、何度となく打ち合わせはしてきましたので、私の提案に対しましては、ご理解をいただき、今週末執行することになりました。午後からは、パートナー同業者さんの案件の件で、先日契約後の事務対応をしていました。収益物件なので、決済に向けた準備が様々必要です。
2018年02月13日
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２月１２日 相続税対策 不動産コンサル業務
今日は、以前から継続しています執行型不動産コンサルタント業務のの具体的な書類作成の仕上げをしていました。今回の案件の主な業務目的は、相続税対策になります。しかも、借地・底地が絡む案件ですので、ご依頼者とは、かなり突っ込んだ内容の打ち合わせをしてきました。提案書をともに、執行型の書類を準備して、明日のプレゼンに備えます。日中は、相続アドバイザー養成講座のレジュメの作成に時間を費やしました、今日は、不動産コンサルタントと不動産アドバイザーの違いついて、考えをまとめました。
2018年02月12日
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２月１１日 ボランティア活動で池袋へ
今日は、所属しているあるＮＰＯ法人主催のシンポジウムのお手伝いで、池袋へ行ってきました。もうすぐ、所属して２０年ぐらいにはなりますから、子供たちはすっかり大きくなり、成人を迎える子供もいます。団体の歴史が一つ一つ作られていることを、感じる１日となりました。また、自分達の原点でもある、この活動のことを振り返ることのできる場所でもありますので、活動を継続していきたいと思っています。
2018年02月11日
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２月１０日 さがみ野でした
今日は、売買契約の立ち合いで、さがみ野まで行ってきました。売買契約の立ち合いになります。契約は、無事終了いたしました。日中は、相続アドバザー養成講座のレジュメ作成をしていました。これも話したい、あれも話たいと、次々に内容が浮かんでしまって、なかなか絞れ込めない状況ですが、いつものことで、作りながら、修正していきたいと思います。
2018年02月10日
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２月９日 明日の契約準備
今日は、明日に控えています、売買契約の準備をしていました。準備と言っても業務提携している方のサポート業務になります。収益物件の取引ですので、住宅や土地取引よりも、家賃や敷金などの金銭のことや、入居状態の把握、管理契約内容い把握など、確認する内容が多くなります。しっかり準備して明日に備えます。午前中は、もう一方業務提携している方との打ち合わせでした。都内の中古マンションを売却します。午後からは、継続して学習しています、法人税申告の勉強に出向きました。慣れるまで大変そうです。『やりきる』強いコミットが必要です。
2018年02月09日
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２月８日 お客様との会食でした
今日は、顧問先のお客様との会食でした。これまで、足掛け２年以上不動産・相続のことで、定期的にお目にかかっておりましたが、各相続人の方の相続後の方向性を決めていく時期になりまいたので、リラックスした中で、お話しを伺う機会をご提案させていただきました。お客様は元々事業をされていらっしゃいましたので、当然ながら、主にご自分の事業のお話しに熱が入ります。私も、個人事業主の一人として、お話しを伺いました。これからの時代、個人事業主は、ニッチな部分の専門性がある分野で、業務を掘り下げることが重要ですね。という意見で一致しました。私も、不動産コンサルタントとして、お客様のご要望に沿った不動産価値を上げることができる提案と執行を心掛けて、業務を掘り下げていきたいと考えています。お客様自身は、ご自身の業務に集中し、私は、お客様の不動産や資産を増やすお手伝いをすることが任務となります。自分の力を出し切って、頑張りたいと思います。日中は、横須賀の売買仲介の決済の段取りを行いました。借地権付建物売買ですので、地主さんとの土地賃貸借契約や譲渡承諾の件も絡んできます。また、鶴見区の相続空家の件で、相続登記の準備をしていました。先日、課題であった、空家の解体が終わりましたので、次は相続登記手続きとなります。ひとつひとつですが、着実に進んでいます。
2018年02月08日
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２月６日 相続アドバイザー養成講座の講義準備
今日は、相続アドバイザー養成講座の講義の準備に取り掛かりました。４月４日からスタートする、４３期の不動産コンサル実務の選任講師の候補になりました。プレッシャーが掛かる反面、チャンスでもあります。これまで、自分で手掛けてきました実例をもとに、不動産コンサル業務における相続アドバイザーとしての役割などをお話しできれば、と考えています。まずは、今月末に控えています、講義内容のプレゼンに向け、レジュメづくりのスタートです。日中は、業務委託先との業務で、今週末に控えています、契約の準備をしていました。最近、２社の同業者との業務委託を締結しました。同業者との連携の時代なのか、それとも、単に自分自身の仕事のめぐり合わせなのか、分かりませんが、今のところ、紹介から業務委託だったり、以前の勤務先の同僚だったりしますので、流れに任せようかと思っています。
2018年02月06日
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2月５日 ＦＰスタディグループ 定例勉強会
今日は、所属しています、ＦＰスタディーグループの定例勉強会に参加しました。テーマは、来年度から宅建業法上、建物取引において説明が義務化される、ホームインスペクションでした。私が所属しているのは、『不動産・住宅ローンＳＧ横浜』です。久しぶりの参加になりましたが、本日、新しい執行部への引継ぎでもありました。思えば、４年前代表を引き継ぎ、３年間夢中で運営に携わりましたので、少し寂しい気持ちにもなりますが、執行部が一緒ですと、運営もマンネリ化しますので、交代も良い時期だと思います。スタディーグループを通じて、ＦＰの仲間も増え、自分の人脈もとても広がったと思います。感謝です。さて、講義テーマのホームインスペクターですが、これまで、実際に建物調査をする、ホームインスペクターの定義があいまいでしたが、建築士等資格者が一定の講習を受けて登録した者でないと、出来ないことになりました。また、この４月からは、宅建業においても、中古建物の取引において、インスペクションの実施の状況を買主に伝えることも義務化されました。業務は増えますが、中古建物の取引の質向上につながるので、良い流れだと思っています。私も、向学のためもあって、ホームインスペクター登録をしようと思っていましたが、時期を逸しました。不動産コンサル、建築士、ＦＰの３つの分野を深めるためにも、気を取り直してやってみますか！
2018年02月05日
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