[不動産管理全般] カテゴリの記事
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持続化給付金の申請方法
持続化給付金の申請方法が公開されました。こちらポイントだけ●法人の売上の比較前年度の「事業概況説明書」の月別売上と今年度の売上台帳で比較●不動産収入の取り扱い2020/4/27に公表された申請要件では、「事業収入は、確定申告書第一表における「収入金額等」の事業欄に記載されるものと同様の考え方による」とあり、不動産収入が含まれると明記されていません。2020/4/30追記未確認情報ですが、どうやら不動産収入も対象となったようです。2020/5/1追記制度は開始されましたが、「不動産収入を含む」の情報はありませんでした。不動産収入は対象になっていないようです。経済産業省の「持続化給付金に関するよくあるお問合せ」のページにＱ８．算出方法における売上とは何か。・詳細は申請要領に記載していますが、確定申告書類において事業収入として計上するものです。収入の総額から経費等を差し引いた利益ではありません。また、不動産収入や給与収入、雑所得等は含みません。とありましたが、今は掲載されていなくて、googleのキャッシュでしか確認できません。2020/5/2追記Q&Aが再び掲載されました。「事業収入」のみで申請する方式がスタートしました。後から制度を変更して「不動産収入」を認めた場合、「事業収入」と「不動産収入」を合算すると、「事業収入」単独では要件を満たすが、合算すると要件を満たさなくなるケースも出てきます。「不動産収入」があるのに制度変更に前「事業収入」だけで申請したケースと整合性が取れなくなるので、今後も「不動産収入」は認められない可能性が高いと思います。ですが、Q&Aを消したってことは、もしかしたら、後で別の算定方法を追加するのかもしれません。できれば不動産収入も認めてもらいたいのですが．．．●個人事業主の売り上げの比較・青色申告で事業収入のみ前年の青色決算書の月別売上と今年の売上台帳で比較白色と同じように前年の収入を月平均して比較することも可能・青色申告で事業収入と不動産収入がある不動産の青色決算書には月別売上がないので、事業と不動産の収入を合算し月平均して比較事業収入の青色決算書にある月別売上で比較。月平均との比較でもＯＫ不動産収入は含めない・白色申告決算書がないので、前年の収入を月平均して比較●今年の売上台帳会計ソフトによっては、事業の「売上」と不動産の「賃貸料」が残高試算表で別々に損益計算書が作られる。エクセルなどで合算した売上台帳を作る弥生会計ならば、残高試算表（月次・期間）で該当月の損益計算書をPDFにして提出する●e-taxで提出した申告書e-taxで申告書を提出した場合、申告書には収受印がないweb版e-taxは、印刷した確定申告書の上に、利用者識別番号、受付番号が印字されるのでＯＫソフト版e-taxは、確定申告書に利用者識別番号、受付番号が印字されていないこの場合、e-taxで申告書を送信した記録「メール詳細」を申告書のPDFと一緒に提出提出先、利用者識別番号、受付番号、氏名、受付日時、種目などが書かれた「メール詳細」のタイトルがあるやつ。e-taxのサイトに保存されているので、再表示してPDFにする。211.pdfこれでいいはず。2020/5/1追記収受印の代わりに「メール詳細」提出でＯＫとなりました。●課税？非課税？給付金が課税されるのか？非課税なのか？まだよくわかりません2002/5/1追記給付金は課税されるようです。雑収入になります。経済産業省の「持続化給付金に関するよくあるお問合せ」のページにＱ１５．持続化給付金は課税の対象となるのか。・持続化給付金は、極めて厳しい経営環境にある事業者の事業継続を支援するため、使途に制約のない資金を給付するものです。これは、税務上、益金（個人事業者の場合は、総収入金額）に算入されるものですが、損金（個人事業者の場合は必要経費）の方が多ければ、課税所得は生じず、結果的に課税対象となりません。と書かれていたのですが、今は掲載されていなくて、googleのキャッシュでしか確認できません。2020/5/2追記Q&Aが再び掲載されました。2020/5/3追記国税のＨＰに課税されるとはっきり書いてありました。新型コロナウイルス感染症に関する対応等についてこのページの「新型コロナウイルス感染症に関するFAQ」国税における新型コロナウイルス感染症拡大防止への対応と申告や納税などの当面の税務上の取扱いに関するFAQ（PDF/1,930KB）P.35,P.36に持続化給付金は課税対象だと書いてあります。持続化給付金は、「事業所得等に区分されるもの」として「雑収入」で仕訳をしないといけません。ちなみに、特別定額給付金は、新型コロナ税特法４条一号で非課税となっています。
2020.04.27
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持続化給付金、固定資産税減免、減額賃料損金計上、賃料減額合意書
私が面倒を見ている物件のテナントさんから、売上が思わしくないので一時的に賃料を下げてほしいと連絡がありました。●持続化給付金貸主は個人事業主なので、売上が前年同月比で５０％下がった月があれば持続化給付金が最大１００万円もらえる予定です。要件は 前年の総売上（事業収入）－（前年同月比－50％月の売上×12か月） で事業収入には不動産収入も含まれるようです。2020/4/27に公表された申請要件では、「事業収入は、確定申告書第一表における「収入金額等」の事業欄に記 載されるものと同様の考え方による」とあり、不動産収入が含まれると明記されていません。給付金は課税対象となる可能性があります。東京都によると、感染拡大防止協力金は、個人の場合は雑収入、法人の場合は雑収入などの営業外収益または特別利益として処理する必要があるそうです。感染拡大防止協力金の消費税は、不課税です。なので、持続化給付金も同様に処理する必要があるかもしれません。仮に賃料を１００万円下げて、課税対象となる給付金１００万円をもらって、下記の「テナントの賃料を免除した場合の損失の税務上の損金算入について」を適用すると、税金は行って来いになります。消費税分だけもうかります。もし、非課税だった場合．．．賃料を１００万円下げて持続化給付金１００万円をもらうと、１００万円に対する所得税、住民税、消費税、事業税、健康保険料などが安くなります。賃料１００万円下げると、逆に税金が安くなって手元に残るお金が多くなります。●償却資産、事業用家屋の固定資産税、都市計画税の減免償却資産と事業用家屋の固定資産税、都市計画税も、売り上げ減少で来年度分が下がります。３か月間の売上が前年同月比３０％以上５０％未満下がった場合は１／２、５０％下がった場合は全額免除になる予定です。詳しくはこちら減免には、令和3年1月31日までに認定経営革新等支援機関等の認定が必要です。税理士、会計事務所は申請すれば支援機関になれますので、お付き合いのある税理士さんにお尋ねください。商工会議所でも認定が受けられるようです。経営革新等支援機関認定一覧はこちら●テナントの賃料を免除した場合の損失の税務上の損金算入について新型コロナの影響により賃料の支払いが困難となった取引先に対し、賃料を減免した場合、免除による損害の額は、寄付金ではなく、税務上の損金として計上することが可能です。条件１ 新型コロナの影響で収入が減少し、事業継続が困難となった、または、恐れが明らか条件２ 賃料の減額が、取引先の復旧支援（営業継続や雇用確保）を目的とし、書面で確認できること条件３ 賃料の減額が取引先において被害が生じた後、通常の営業活動を再開するための復旧過程にある期間内に行われたものすでに、取引先に対して賃料の減免を行う場合にも同様に取り扱う新型コロナの影響により賃料を減免したことを証する書面の確認を税務署より求められる場合があるので、書面を作成する「乙が新型コロナウイルス感染症の流行に伴い収入が減少していること等に鑑み、甲が乙を支援する目的において」と言う文言が重要です。詳しくは、こちら新型コロナも災害として、債務の免除、取引条件の変更についても、寄付金に該当しないとして、法人税基本通達も併せて改正されました。こちらってことで、期間限定の賃料減額合意書（案）を作りました。賃料減額合意書 ○○（以下、「甲」という）と●●（以下、「乙」という）は、甲と乙との間で締結した２０XX年X月X日付建物賃貸借契約（以下、「原契約」という）について、乙が新型コロナウイルス感染症の流行に伴い収入が減少していること等に鑑み、甲が乙を支援する目的において、下記の通り合意したので、その証として本合意書を２通作成し、記名捺印の上、それぞれ保管する。 第１条（賃料） ２０２０年A月分、２０２０年B月分、２０２０年C月分の賃料は月額金？？円（消費税別）とし、２０２０年D月分以降は原契約で定められた金額とする。 第２条（原契約との関係） 本合意書に記載なき事項は、原契約と変更がないものとする。 年 月 日 甲 住所 氏名 乙 住所 氏名
2020.04.23
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４分割
アパートの入居者で二人ばかり家賃が１ヶ月遅れになってる方がいます。もうかれこれ２年以上家賃の当月払い状態です。この状態をいつまでも続ける訳にはいかないので、何とか解消しようと動きました。いきなり払ってね！と言っても、２ヶ月分をまとめて払うのは大変だろうと思って、分割払いを提案しました。お一方は、学生さんで奨学金をもらって生活してます。話し合いをした結果、４回に分けてなら払えるそうなので、期日を決めてお支払いいただくことになりました。もう一方は、２分割を提案。どちらも何とか払ってもらえそうなので、一安心です。←正常化！不動産投資の健美家
2010.07.18
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アパートの掃除
アパートの掃除は、業者さんに任せています。自分でやるのが一番いいのでしょうが、アパートまで電車で１時間半もかかるので、簡単ではありません。定期清掃の業者さんは、専門の業者さんではなく便利屋さんです。管理会社もゴミの片付けなどを頼んでる便利屋さんなので、支払いも管理会社が家賃から支払ってくれます。月に２回の清掃で、月額５０００円です。掃除以外にも管理会社が休みの時に、入居者からトイレの水が止まらない！って直接連絡があったときに、便利屋さんに行ってもらいました。この支払いも、管理会社経由で楽ちんです。便利屋さんって、名前の通り便利なので、物件の近くの業者さんを見つけておくといいですよ。いつもありがとうございます！ 不動産投資の健美家
2010.05.29
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法人の申告書類
税務署と市から法人の申告書類が届きました。法人の申告もこれで４回目。税理士は一切入れてませんが、なんとかなるもんです。弥生会計のスタンダードで帳簿付けはやってます。ちゃんとバージョンアップすれば、申告書も自動的に作ってくれますが、ケチなので古いバージョンのままです。古くても決算書は印刷できるので、これで十分ですね。決算報告書（貸借対照表、損益計算書）法人事業概況説明書法人税の確定申告書別表４（簡易様式）所得の金額の計算に関する明細書欠損金又は災害損失金の損金算入に関する明細書消費税の確定申告書課税売上割合・控除対象仕入税額等の計算書仕入控除税額に関する明細書法人都民税の確定申告書法人都民税納付書法人市民税の確定申告書法人市民税納付書を作成しなきゃいけないので、早めに始めましょうか。着々と不動産投資の健美家
2010.05.19
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傷病手当金
健康保険の被保険者本人が、病気やケガで働くことができず給料を受けられない場合、給料の約３分の２ 最大１年６か月を支給してくれる制度があります健康保険の給付制度で「傷病手当金」と言うのですが、会社に傷病についての補償もなく、有給休暇も使えなくて、給料がもらえない状態の場合、会社を休んだ期間のうち、最初の３日間を除く４日目から最大１年６か月、給料のおおむね３分の２が支給されます。傷病手当金は、遡って請求することもできますが、２年で時効となります。入居者さんが、病気で働けなくて、その間の収入がなかったそうなので、傷病手当金がもらえるかもしれません。滞納した家賃をなんとか稼いで払おうとしてたので、あまり無理をするといけないと心配してたのですが、これでなんとかなるかもしれません。早速、請求方法を手紙にして送ってあげようと思います。困ったときは 不動産投資の健美家
2010.05.15
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分割払い
うちのアパートの入居者さんで体調を崩したために働けなくて、家賃を２ヶ月分滞納してる方がいます。働けるようになったので、滞納した２ヶ月分の家賃は２回に分けて支払いますと手紙がありました。２ヶ月滞納したってことは、貯蓄に余裕がないか、貯蓄がまったくない状態だと思います。払えるなら払ってますもんね。で、毎月の家賃に上乗せして２ヶ月分を払うと。結構大変だと思います。私でも、月の稼ぎから２ヶ月分の住宅ローンを払えって言われたら、家計が回りません．．．まあ、予想通り滞納してる分は、入金されてきませんでした。１．５ヶ月分なら払えるでしょうから、滞納した２ヶ月分の家賃は４回の分割払いにする予定です。でも、一時的に働けなくなって家賃が滞った場合の扶助って、何かないんですかね．．．さすがに、消費者金融ってのはナシです。相互扶助 不動産投資の健美家
2010.05.14
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春の納税
春は、何かと支払いが多いですね。年度初めなんで仕方ないですが．．．固定資産税が２件、自動車税、息子の学童のおやつ代と現金が飛んでいきます（涙）以前は、自動車保険も同じ時期でしたが、こちらは前倒しして支払いました。固定資産税は、口座振替もできるらしいですが、知らない間に持って行かれるのはいやです（笑）←GW的進行中．．．不動産投資の健美家
2010.05.03
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心配性？
母がアパートの草むしりに行ってくれました。市が道路周辺を直したので、土が出てる部分が減った為、雑草も少なくなりましたがまだまだあります。そんな母から、「郵便受けがパンパンになってる部屋があるけど．．．」と連絡がありました。．．．気になる．．．どうしたんだろうか？？？知らなければなんてことないのですが、聞いてしまったら、すごく気になります。翌日、携帯のメールを打ってみました。「郵便受けが一杯ですが、どうかされましたか？」数時間して返信がありました。「ちょっと家を空けてました．．．明日には帰ります。」安心しました！！アパートまでは遠いので、目が届かない分不安が募ります。零細大家なので、何かあるとダメージが大きいです。やっぱり、家から近い方がいいなぁ．．．←GWなんですが．．．不動産投資の健美家
2010.05.02
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町内会費
アパートの町内会費を納める時期が来ました。月額３５０円で１年分をまとめて払います。１０室あるので４万２千円ですね．．．集金担当の方の銀行口座に振込むと、町内会の名前で領収書を送ってくれます。ちょっと遠方なので、現金を持っていかなくていいのでらくちんです。本当は、空室の分は払わなくてもいいのですが、去年も満額を支払いました。で、いずれ満室になるだろうと思い続けて１年が経過（笑）今年は、本当に満室になったので気持ちよく満額が出せますね！←まだ低空飛行で更新中不動産投資の健美家
2010.03.30
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入居者からの手紙
アパートの入居者からお手紙を頂きました。「体の具合が悪く臥せっておりました。回復はしましたが、仕事を休んだ分の収入が減り家賃の支払いができません。分割でお支払いすることをお約束します。」管理会社に宛てた物ですが、管理会社が私に送ってくれました。もちろん、家賃は分割でＯＫです。あまり無理して、また体を悪くしては大変なので、私からもお見舞いの手紙を書きました。高齢者の一人暮らしが多くなってくると、大家もきめ細やかなサポートをしてあげないといけませんね。例えば、週に１回は「お変わりありませんか？」と電話してあげてもいいかもしれません。←大家さんの生活不動産投資の健美家
2010.03.24
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満室経営への特効薬
客付け大作戦！でご紹介した客付けで、ようやく申し込みを頂きました。管理会社側の連携不足もありましたが、相部屋の寮を出る独身男性の方に決まりました。今回は、初期費用をぐっと下げるため、敷金・礼金をゼロゼロにして、さらに盛りだくさんの新品家電をつけました。フレッツ光インターネットも無料で使えるようにしてるので、快適な独身生活を楽しんでいただけると思います。しかし、小手先だけの募集条件の変更をして、１年間も空室にしてしまいました...やっぱり、やるときはガッツリやった方がいいですね。勉強になりました。契約は来週ですが、これで久しぶりの満室となって、心も晴々です！さて、次のステップへの準備をしておきましょうか。←捨てる神あれば拾う神あり 不動産投資の健美家
2010.03.13
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自作マイソクのツール
不動産屋さんに仲介を頼むと、他社に紙で配られるathomeのマイソクを作ってくれることがあります。アットホームのファクトシートってやつなんですが、みんな「マイソク」って呼んでますね。賃貸物件の場合は、Ｂ５版で作られることがほとんどです。まあ、安いからです。で、このマイソクを自作するって話ですが、以前ブログにも書きました。マイソクの自作で、使うツールは、イエスマイハウス（フリー版）、Photoshop、Illustratorです。WordやOpenofficeのWriterを使ってもある程度はできますが、Illustratorなら文字の大きさや縁取りなど自由自在です。まあ、問題は価格ですね。Adobe Storeで買うと、Illustratorは、８万４千円もします．．．高いですね。室内の写真なども加工したいので、Photoshopもほしいですよね。これが１０万円近いです．．．フルセットで１８万円以上の出費です。kakaku.comで調べても１５万円近かったです。これを安く買う方法が２つありました。学生・教職員限定の激安購入大学院～小学校、専門学校、通信教育の学生、教職員が購入できる格安のパッケージです。学生、教職員なら迷わずこっちですね。もちろん、卒業後も使えます。購入は在籍中だけです。IllustratorとPhotoshopで５万４千円くらいで買えます。超お得ですね。AcrobatまでセットになったCreative Suite4 Design Standardのアカデミック版でも５万７千円となってます。一般の人は１５万円で学生さんが５万７千円．．．ずるーい！ってことで、学生になりましょう！３ヶ月以上の通信教育の学生になって激安購入学生になればアカデミック版が購入できますね。ここに目を付けた会社がありました。Winオンライントレーニング入学金：12,600円 + 授業料：29,400円 + 教材費：3,150円 + 送料：840円Creative Suite4 Design Standardアカデミック版 49,770円合計95,760円 で今なら10,500円OFFで85,760円です！正規の？学生さんより３万円近く高いですが、それでもお得です。もちろん、オンラインでIllustratorの使い方が学べますよ！ちなみに、アカデミック版でも商用利用は可能なので、自作マイソクの作成を請け負ってもＯＫです。←ありがとう３０万アクセス 不動産投資の健美家
2010.03.01
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客付け大作戦！
1年間も長空になってる部屋．．．これが決まれば満室です。賃料や条件をちょこちょこ変えながら募集していましたが、内見はボツボツあるものの申込を頂くには至りませんでした。満室に向けて、がっつり行くことにしました！・ゼロゼロ作戦 敷金、礼金は１・１でしたが、０・０にしました。・家電プレゼント作戦 2ドア冷蔵庫、洗濯機、電子レンジなどなど新生活に必要な家電を揃えました。全部新品です。家電量販店で購入して配送の手配もしました。デーン！と並べて内見の際、家電達にアピールしてもらいます。礼金をなしにしたので、広告費は持ち出しですね。それでも、広告費約２ヶ月分で強力に客付けできるなら安いものです。管理会社の店頭用のマイソクも作り直しましたし、キャンペーンのパンフレットも作りました。これで一気に流れをつかみたいものです。←秘策ってあるんですね不動産投資の健美家
2010.02.22
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ハウスクリーニング逃げ出す
義父の古い方のアパート。私が、正月に細々とリフォームしたお部屋です。ようやくハウスクリーニングが入りました．．．義父ものんびりだね。で、今度はクリーニングが雑だ！とクレームを付けたら．．．「これ以上は綺麗にできません．．．（涙）」って帰ってしまったそうです。何でも、ステンレスの流しが汚く見えてダメだししたらしいのですが、追加料金を払わないとピカピカにはできないんじゃないかなぁ．．．それなりに古いし。単純に、ポリッシャーとピカールで磨けば綺麗にできそうですが、手間もそれなりにかかる。くすみや水垢程度だっら、マジックリン＋激落ち君で落ちるはず。長時間やると腐食しますが、サンポール＋激落ち君だと更に強力。あきらめが肝心かもしれません．．．←いつもありがとうございます！ 不動産投資の健美家
2010.02.18
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確定申告準備完了
確定申告の季節ですね。私は、毎年税理士を入れないで、自分で申告書と青色の決算書を作って提出しています。大家になってから4度目の確定申告。もうだいぶ慣れました。半年ばかり帳簿付けをほったらかしてましたので、一念発起して弥生会計に入力開始。支払や購入は、ほとんどがカードか銀行口座なので、通帳とカードの支払明細から入力するので意外に簡単。家賃も管理明細がありますし。昨年度は、事業所得が結構出たので、その分をアパートの外壁塗装に回しました。おかげで、税金もぐっと圧縮できました。医療費も色々な治療を昨年度に集中させたおかげで、さらに税金が少なくなりました。まあ、給与所得も減ってるのでうれしくないですが．．．今年も副業で給与所得が減った分を補いたいですね。←あかちゃんはまだハワイ．．． 不動産投資の健美家
2010.02.14
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MOVEな季節
１月も中旬を過ぎて、人の移動が活発になってきましたね。道を行けば、片手に図面を持った方に先導されて、親子が周りを見回しながら歩く風景があちらこちらに見られるようになってきました。そんなＭＯＶＥがあるのは、お部屋探しをしている方々だけじゃないです、お部屋を斡旋する方にもＭＯＶＥがあります。まあ、一言で言えば転職です。管理会社の賃貸営業さんが退職されて、新しい方が入社されました。新しい方は、管理会社の管理物件については何も知りません。当然、私のアパートについてもまったく知らないところからの営業活動になります。これはチャンス！？早速、物件の特徴をまとめたお手紙を書きました。敷金、礼金、賃料についても柔軟に対応しますので、ご相談下さいと．．．これで少しは、私のアパートが記憶されたかな？１部屋が長空となってるので、これが埋まってくれれば満室！私の仕事もおしまいです。←稼ぐ不動産！不動産投資の健美家
2010.01.27
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ゴミ出しの注意
アパートがある町内会の班長さんから電話がありました。○○○号室のＡさんがゴミ出しのルールを守らず、ゴミが氾濫しているそうです．．．氾濫って現地はどうなってるんだろう．．．とても心配です。とりあえず、ゴミ出しのルールを守ってくださいとお願いする文書を配布することにしました。明日、菓子折を持って班長さんに謝りに行ってきます。ゴミが、氾濫してたら便利屋さんに回収を依頼しなきゃいけないかも．．．困ったもんだ。←ご迷惑をおかけします．．．不動産投資の健美家
2010.01.23
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今年のアパート経営まとめ
今年もあとわずかですね。管理会社から今年最後の家賃精算書が送られてきました。リストラで家賃が払えなくなり、保証会社が代位弁済と明け渡しした出来事。業績悪化で収入激減、滞納して連帯保証人に支払ってもらった出来事。エアコンが壊れて管理会社に交換を依頼した出来事。外壁塗装をした事。家賃の滞納もないし、それなりに落ち着いた１年でしたね。来年も手間の掛からない経営をしたいものです。←今年もあとちょっと不動産投資の健美家
2009.12.19
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メール営業
先日書いた記事でネット不動産をご紹介しましたが、その応用を考えてみました。賃貸を中心にしている不動産屋さんで、自社ホームページやメールでの反響営業に力を入れている不動産屋さんが増えてきていると感じました。店頭の広告を見て入店するケースは少なくなり、ポータルサイトからの集客も落ちる中、メールを使ったきめ細やかなサポートで売り上げを伸ばす不動産屋さん。その見分け方は、・自社ホームページを毎日のように更新している・日記やブログで社長や営業マンの日々の事柄を紹介しているなどがあります。アパマンの客付けを依頼する場合、一般媒介なら地元の駅やターミナル駅の不動産屋さんに依頼するのが普通です。ただ、エリアすべての業者さんに媒介を依頼するのは、依頼する方にとっても負担になりますので数社くらいに絞りたい。できれば、すぐに決めてくれる業者さんにお願いしたい。たくさんある業者さんからどうやって有能な業者さんを選ぶか？簡単なのは、上記の自社ホームページを毎日更新してるところや、ブログなどでも情報発信してる業者さんを探す方法です。そして、メールでの客付けの依頼。メールでの営業が得意ならば、大家からの客付けの依頼にも素早くメールで返事してくるれるはずです。メールへの返信が１２時間以内に来る業者さんに絞って見るのも、１つの手かもしれません。←そろそろ 不動産投資の健美家
2009.11.22
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エアコン？
珍しく管理会社から電話がありました。最後の１室に申込でも入ったか？エアコンの修理でした．．．話を聞くとちょっとおかしい。発端は、家賃の滞納。管理会社が家賃の催促をしてやっと払ってもらえたのですが、その際に１年前にエアコンの修理を頼んだのに、未だに来ないってクレームを付けられたそうです。はて？管理会社経由で入居者から、「夏場にエアコンが冷えない」ってクレームが来て、管理会社手配の業者さんに点検してもらいました。その結果は「異常なし」。ちゃんと点検に行ったはずなのに忘れちゃったのかな？仕方ないので、もう一度点検に行かせますって報告の電話でした。←３連休！不動産投資の健美家
2009.11.21
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おまとめ
アパートローンを借りてる銀行から手紙が来てました。ゴソゴソと開けてみると．．．通帳の記帳してない分をまとめますよ！って。帳簿付けするのに通帳は見るのですが、日頃のデータはネットバンキングの画面をコピーして保存してあります。なので、詳細がわかるからいいやと油断してたら突然のおまとめ攻撃でした．．．別にまとめられても、詳細は郵送してくれたし画面のコピーもある。何の支障もないのですが、やっぱり残念な気分になるのはなぜでしょうね。帳簿付けも、毎月が３ヶ月おきになり、４ヶ月おきになり、今では半年に１回です（笑）今年もあと、１ヶ月とちょっとですね。そろそろ、申告の準備もしておきましょうか。←さらに寒い！不動産投資の健美家
2009.11.18
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退職
アパートの管理会社の担当さんが退職することになりました．．．賃貸の客付けは、ほぼその担当さんが行っていたので、今後の客付けが心配です。一応、後任は決まっているそうですが、どんな方なのでしょうか．．．更新は、専門のおばちゃんがいますし、滞納や督促などの処理は社長の奥さんの専務がばっちりやってくれてます。年明けに、年始の挨拶を兼ねて後任の方に会ってこなくっちゃ。明日は、漏水の修理に行ってきます。←回る回る．．．私の頭不動産投資の健美家
2009.11.07
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ケータイで部屋探し
ドコモショップに行く用事があったので、待ち時間にホットモックでケータイサイトを見てみました。もちろん、私の携帯電話でもｉモードはできますが、パケホーダイにはしてないので、そのままサイトを見たりすると、とんでもないパケット料金の請求が来ます．．．そんなわけで、ｉモードはメールだけしか使いません。実は、前々から気になってたことがります。インターネットの利用機器は、携帯電話がパソコンを超えていて、HOME'Sやathomeのサイトもケータイで見る人の方が多くなってる。特に、シングル向けの物件は若者の需要が多いので、ケータイ比率も高いと思います。そんなわけで、ケータイからHOME'Sを見てみました。パソコンとほぼ同じようなシステムで表示されます。写真も画面一杯に表示されるので、パソコンと変わりありません。でも、最初の物件が一覧で出てくるところの写真は小さくて、これがキーポイントだと思いました。この小さな写真が「お！見てみようか」って行動を起こさせるスイッチになります。普通は、間取り図だったり物件の外観写真ですよね。ここをちょっと変えてあげると．．．さらに、文字情報も写真に加えると．．．物件のクリック率が上がり、内見、成約に至る可能性が高くなる。不動産屋さんに物件の広告を依頼してる場合は、HOME'Sなどのポータルサイトの写真がケータイでは、どのように見えるのか一度チェックされてはいかがですか？←流星群見ました？不動産投資の健美家
2009.10.20
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台風通過
このブログを書いてる現在、台風１８号は会津磐梯山のあたりですね。アパートの塗装工事で足場を掛けてるのですが、塗装屋さんがちゃんとネットをたたんでるかちょっと心配でした。保険はきっちりと掛けてるので、被害があっても補償されますが、何かと時間を取られるのでやっぱり面倒です。とりあえず、今のところ、どこからも電話がないのでアパートは無事のようです。便りがないのはいい便りですね。建物や家財の火災保険って毎年のように新しい商品が出ますよね。リスクが細分化できるようになってたり、特約も色々増えてる。我が家は、農協から住宅ローンを借りてるので、火災保険も農協の建物更生共済まもり１０型に入ってました。この共済は積立にもなってるので、満期時に満期共済金が出ます。火災共済金額２０００万円で１０型だと満期金が２００万円、５型だと４００万円です。満期金がもらえるのでお得に感じますが、その分保険料はすごく高いです。この満期金ですが、火災で全焼したり、地震で全壊して、全損扱いになると共済契約が終了して、満期金ももらえなくなります。そんな被害は滅多にないでしょうが、積立部分の満期金を持って行かれるなら、最初から積立のない保険の方がお得ですね。そんなわけで、火災保険を民間のに変更したのですが、農協は積立のない火災共済もありますからぁ．．．なんて言ってましたが、変更しました。新しい保険は、地震保険が最長５年なので、５年ごとに質権設定をやりなおさないといけません。公正証書でやるので、担当は嫌がってましたが．．．おかげで、保障は厚くなって年間２７万円の保険料が１４万円になったので、やっぱり見直してよかったです。←台風は大丈夫でしたか？不動産投資の健美家
2009.10.08
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時代は定期借家契約へ？
またもや、更新料を無効とする判決が出ました。これで３例目です。賃貸「更新料」は無効、家主に返還命令…京都地裁賃貸住宅の契約更新の際に支払いが求められる「更新料」を巡り、京都市内のマンションを借りていた熊本県と東京都の女性２人が、家主側に支払い済みの更新料計３４万４０００円の返還などを求めた訴訟の判決が２５日、京都地裁であった。 滝華聡之裁判長は「更新料を定めた契約条項は、消費者の利益を一方的に害しており、消費者契約法に反して無効」として家主側に全額の支払いを命じた。家主側は控訴する方針。 同様の司法判断は、７月の同地裁、８月の大阪高裁判決に続いて３例目。借り主側の弁護団は「判決の流れは、もはや止められない。家主側は不当条項を速やかに見直すべきだ」との声明を出した。 この日、家主が借り主に未払いの更新料１０万６０００円の支払いを求めた訴訟の判決も同地裁であり、佐野義孝裁判官は、消費者契約法に基づき契約条項は無効として請求を棄却した。（2009年9月25日15時49分 読売新聞）記事の最後の未払い更新料の支払い請求が棄却された裁判ですが、これはたぶん支払督促か少額訴訟だと思います。気になるのは、受領済みの更新料を遡って返還請求されるかもしれないこと。電車などに「消費者金融へ払いすぎた利息を取り戻します！」と弁護士や司法書士の広告が多く出ています。これと同じように法律の専門家が更新料を取り戻します！と始めたら、ちょっと大変かも．．．過払い金返還請求も２年くらい前までは、弁護士などが消費者金融に請求すると、すぐに全額払ってくれたそうです。今は、事務手続きに時間がかかる等の理由で支払を引き延ばしたり、５年の分割払いを言ってくるそうです。「過払い金返還請求も儲からなくなってきたなぁ．．．」と思い始めた弁護士などは、更新料の返還請求にシフトするかもしれません。まあ、消費者金融相手なら楽な返還請求も、多種多様な大家さん相手では手間暇がかかるので簡単には行かないと思いますが。それでも、今後発生するかもしれない更新料トラブルを回避するなら、定期借家契約がいいかもしれませんね。定期借家契約でも、○○料として更新料に相当する家賃１ヶ月分を頂くことができるらしい。金銭以外にも、不良入居者がいてほかの入居者の迷惑になる場合は、再契約を行わないようにして不良入居者に退去してもらうこともできる。詳しくは、非常識な空室対策－不良入居者のいない安定した満室経営を実現する方法をご覧ください。←お！と感じたら応援クリックしてね 不動産投資の健美家
2009.09.25
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オーバーチュア解約
ヤフーの１００％子会社で検索連動型広告「スポンサードサーチ」を提供しているオーバーチュアとの契約を解除しました。詳しいサービス内容は、公式ページに譲るとして、なぜ解約したのか？掛けた費用の割に効果がなかったからです。月に１０００円～２０００円の広告費をオーバーチュアに支払って、アパートのＨＰに誘導するようにしてましたが、ＨＰを見て部屋に関する問い合わせをしてくれたケースはゼロでした．．．キーワードの単価を上げて、もっと表示されるようにすればいいのですが、比例してお金もかかります。１室埋めるのにどれだけの経費を掛ければいいのかよくわかりませんが、賃料４万円程度の部屋に１ヶ月１万円の広告費をかかれば埋まるのか．．．ムダになるだけかもしれません。そんなわけで解約したのですが、実はオーバーチュアのサイトのどこにも解約に関する事が載ってなくて、ちょっと困った．．．結局、サポートに「解約したいんですけど」とメールを出しました。翌日、必要事項を記入してメールを返信くだされば、解約の手続きは完了しますとメールが来ました。キャッシュカードで前払いしてあった広告費も、カード会社に手続きをしてるので、ちゃんと返金されます。オーバーチュアを止めたくなった方の参考になれば幸いです。←最近上がり気味です 不動産投資の健美家
2009.09.10
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謎の問い合わせ
昨晩、見知らぬ番号から電話がありました。Ａさん「Ａです。」私「Ａさん？」Ａさん「大家さんのアパートに住んでいるＡです。」「大家さんの職業を教えてもらってないので教えてください」私「は？」「私の職業ですか？（何でそんなことを聞くんだ？）」Ａさんは、今年の春に入居された方で、何度か見かけたことがある程度です。ただ、ペンキ塗りをしてるときに会った感じでは、かなり変わった性格だなぁと思う節がありました。私「私は大家をしております」Ａさん「いや、職業は？」私「（は？）大家業を営んでおります」Ａさん「ほかには？」私「ほかにリフォームもしてます」「これでよろしいですか？」Ａさん「はい」道端で世間話をしながら話の流れで、「大家さんって、ほかに仕事をされてるんですか？」なんてことはあると思います。ですが、突然夜に電話を掛けてきて、「職業を教えて欲しい」なんてやられたので、ちょっと困惑しました。しかも、入居して半年も経つのに．．．大家業っていろんな事が起きますね。←気になりますか？不動産投資の健美家
2009.09.09
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センサーライト取付工事
義父に頼まれてた防犯灯（センサーライト）の設置工事を行ってきました。すでに、駐車場には１５０Ｗのハロゲン球１灯のライトが２台設置されてるのですが、光が届かないエリアの方からクレームがついた。そこで、今回はちょっと離れた所もバッチリ照らしてくれるであろう、ビーム球のセンサーライトを設置しました。１５０Ｗの１灯ライトでよかったのですが、２灯のしか売ってなかったので、ゴージャスに３００Ｗとなりました。標準で付いてるビーム球は散光型だと思うので、球が切れたら集光型に変えたい。散光型はビーム角３０度だが、集光型は１２度。より遠くまで光りを送ることができる。センサーライト設置前センサーライト設置後センサーライトアップ毎度あり！！←スミマセン。ちょっと押してください 不動産投資の健美家
2009.08.01
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エアコンがぶっ壊れた
入居者から管理会社に、「エアコンの効きが悪い」と連絡がありました。管理会社の手配で点検してもらったら、交換が必要だと言われてしまった．．．管理会社が使ってる電気屋さんの見積は、パナソニックの６帖用で古いエアコンの取り外し、リサイクル料込みで７９，０００円。支払は家賃と相殺。私が、家電量販店で買えば上記の条件だと６０，０００円くらいかな。でも、入居者との工事日の調整やなんやを考えたら管理会社に頼んでしまった方が楽ちん。私の時間を１９，０００円で買ったと思えば安いもんです。それにしても、２０年前のエアコンが壊れずに頑張ってるのに、１０年選手程度のエアコンが壊れるのはなんでだろう。制御が複雑になって部品点数が増えたので、故障率が高いのかな．．．←祝・関東梅雨明け！ 不動産投資の健美家
2009.07.14
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滞納家賃回収・物干し設置・ペンキ仕上げ
滞納家賃の回収・お尋ね～内容証明でお話した滞納家賃ですが、無事回収することができました。管理会社が入居者に内容証明を送ってくれましたが効果無し。連帯保証人さんに連絡したら、今回だけは全部払ってくれることになりました！これで家賃は回収できましたが、７月分の家賃は大丈夫でしょうか．．．連帯保証人さんは「もう保証人を降りる！」と言ってますが．．．私が保証料を払って保証会社に切り替える予定でしたが、どうやっても審査が通らないことがわかりましたので、保証人を切り替えることになりました。更に保険として、一筆書いてもらいます。これがあれば、勝手にカギを交換して閉め出したり、荷物を処分しても大丈夫！（なはず．．．）内容証明を出したり、督促の電話をしたりと管理会社も大変なようでした。毎月管理費を払ってるので、特に費用を請求されません。こんな時はやっぱり管理会社がいるといいですね。さて、家賃が回収できてスッキリしたところで、物干しを取り付けました。６ｍｍの下穴を開けてから、インパクトでボルトのような木ねじを締めます。固定型物干 EK－55型 1組（2本） ホスクリーン 川口技研木造用 ジカ付パーツ HP－6※【屋外用物干し掛け2個分】取付け部品セット塀の仕上げ暑い一日でした．．．明日は、渋谷で大長さんのセミナーです。不動産投資の健美家
2009.06.27
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変わったところから空室確認
アパートの部屋は空いてるか？と弟から電話がありました。どうも、弟の友人がＹ市方面で部屋を探しているらしい。とりあえず、賃料、管理費、敷金、礼金の説明と部屋の間取りを説明。家賃や礼金は負けてあげられるけど、保証会社を使うのは変更しない。収入も不安定みたいだし、家賃を滞納されると弟の友人なので強く言うこともできない。保証会社なら、万が一家賃が送れてもしっかり指導してくれるし、時には厳しく諭してくれるかもしれない。まあ、あまり親戚関係とかには貸さない方がいいと、私は思ってます。トラブルになったらやだし。明日は、セミナーの予定でしたがアパートのペンキ塗りと物干しを設置しに行ってきます。明日はピーカン！→不動産投資の健美家
2009.06.26
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キャッシュバック・キャンペーン
１０室中１室空いている部屋を借りていただくために、大家独自のキャッシュバック・キャンペーンを始めました。アパートのホームページに「キャッシュバック・キャンペーン」のページを作って、キャッシュバックの方法を説明しています。募集をお願いしている管理会社とは、まったく関係ない大家独自キャンペーンですので、ＨＰを見て申し込んでくれた方のみにキャッシュバックをすることにしています。アパートのＨＰなんて、それほど見る人もいないので、GoogleのAdWordsで広告を打ってます。オーバーチュアの方がクリック率は高いのですが、最低３０００円の前払い制で、使い切ると再度３０００円請求されます。AdWordsは、使った分だけ請求されるので気分的に楽です。これで決まってくれるとありがたいのですが、動きのあるシーズンじゃないですからねぇ．．．ちょっと息切れ中→不動産投資の健美家
2009.06.24
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滞納家賃の回収・少額訴訟、支払督促
前回、滞納している家賃の回収方法として「滞納家賃の回収・お尋ね～内容証明」をご紹介しました。今回は、連帯保証人に内容証明を出しても払ってもらえなかった場合の回収方法です。支払督促裁判所の支払督促のページが参考になります。ここには、手続き方法や書式、記載例などがあります。支払督促の申立をするのは、相手方の住所を管轄する簡易裁判所です。また、入居者と連帯保証人で管轄する裁判所が異なると、別々に申立する必要があります。ですので、入居者には支払能力がないようなケースの場合、連帯保証人にのみ支払督促をした方が手続きが簡単です。家賃以外にも申立費用などが請求できますが、細かいところで異議を申し立てられても困るので、家賃だけにしておいた方が無難です。支払督促は、書類審査のみなので、裁判所に行く必要がありません。また、支払督促には仮執行宣言が付きますので、強制執行することも容易です。支払督促は、非常に強力な手段ですが、相手方が支払督促受領後２週間以内に異議申立をすると、民事訴訟に移行します。相手方の住所を管轄する裁判所が遠くにある場合は、こちらの負担が大きくなります。なお、手数料は１０万円までは５００円、２０万円までは１０００円と非常に安いです。少額訴訟６０万円までの家賃の滞納なら、少額訴訟を使うことができます。裁判所の少額訴訟のページ。原則として相手方の住所を管轄する簡易裁判所に訴えることになりますが、賃貸借契約書に「紛争の解決は○○地方裁判所」などとあれば、そこに訴えることも可能です。また、家賃は大家への持参払いが原則ですので、自分の住所を管轄する簡易裁判所にも訴えられます。ちょっとわからないのは、賃貸借契約書で振込先が管理会社の口座になってる場合。この場合は、管理会社の住所を管轄する簡易裁判所になるのかな．．．とりあえず、自宅から一番近い簡易裁判所に訴えるのも手です。相手が管轄移送申立をしなければ応訴管轄となり、そのまま審理に進みます。内容は、支払督促に似ていますが、裁判所で双方同じテーブルに座りお互いの主張や証人の話を裁判官にする必要があります。裁判官は、双方の言い分を聞いて和解または判決書を出します。１回の審理で紛争を解決するので、比較的早く終わります。ただ、判決が出ても相手方が払ってくれない場合は、改めて少額訴訟債権執行等の手続きする必要があります。強制執行支払督促申立書を提出して受理・審査後、支払督促が発付されます。２週間以内に異議が申し立てられなければ、仮執行宣言申立書を裁判所に提出します。仮執行宣言が発付されて２週間以内に異議申立がなければ、仮執行宣言が付与され強制執行の手続きに入ることができます。強制執行にも種類がありますが、一番簡単なのは預金等を差し押さえる金銭債権に対する強制執行です。まずは、「仮執行宣言付支払督促の正本」と「仮執行宣言付支払督促が相手方に届いた事を照明する送達証明書」を用意します。送達証明書は、送達した裁判所に請求します。これらの書類とともに、「債権差押命令の申立」を相手方の住所を管轄する地方裁判所に提出します。このとき、相手の預金がどの銀行にあるのかわからないと思います。これを調べるのが「第三債務者に対する陳述催告の申立書」です。相手方が住んでいる地域のすべての銀行を調べたいので、調べる数だけ「陳述催告の申立書」を用意します。費用は第三債務者の数によって異なりますので、事前に問い合わせが必要です。だいたい１～２万円くらいのようです。裁判所が債権差押命令の申立を認めると、差押命令を発し，債務者と第三債務者に送達します。これで、相手が勤める会社や銀行などの第三債務者が支払ってくれたら、裁判所にその旨を届け出て終了です。少額訴訟債権執行強制執行とほとんど同じですが、管轄が少額訴訟の判決をした簡易裁判所になります。費用も、ほぼ同じようです。強制執行や少額訴訟債権執行の前に、改めて内容証明を送るのも効果的です。「確定判決後相当期間経過しておりますが、支払いなき場合は給与等の財産差押えの法的手続きをとらざるを得ませんので、ご承知おき下さい。」として、給与差押命令を会社に出すぞ！とプレッシャーをかけるのも手です。ただ、その間に預金を、どこか遠い銀行に移されたり、引き出されたら困りますが．．．保証会社を使っていれば、滞納されてもそれほど心配いりませんが（保証会社が倒産しなければ）、通常の連帯保証人だと、ここまでしないと家賃を回収することが出来ません。なるべくなら、強制執行まではやりたくないですが、大家として泣き寝入りはできないので、事前に知識として回収する方法を学んでおくのは重要です。応援お願いします！→不動産投資の健美家
2009.06.19
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滞納家賃の回収・お尋ね～内容証明
滞納している家賃を分割払いしてもらってるお部屋があります。滞納した２ヶ月分を４分割して、毎月の家賃に上乗せして払ってもらってました。分割３回目となる今回、今月分の家賃と滞納分が入金されませんでした。すでに、入居者とは「次に１回でも滞納したら連帯保証人に連絡する」と合意しています。ここからの解決方法をご紹介します。第一段階「６月○○日までに今月分と滞納分の家賃を支払え。期日までに支払えば、今回に限り連帯保証人には連絡しない。だたし、今回以降１度でも滞納したら、即、連帯保証人に連絡する。」と管理会社を通して入居者に電話連絡する。第二段階入居者と電話連絡が取れない場合、または、期日までに支払われなかった場合は、連帯保証人に連絡して、数日中のうちに入居者に支払うよう説得してもらう。第三段階数日後、再び連帯保証人に連絡を入れ状況を確認。入居者が支払に同意していれば、期日を決めて支払ってもらう。同意していなければ、代わって連帯保証人が期日までに支払うよう伝える。第四段階入居者が期日までに支払わなければ、代わって連帯保証人が期日までに支払うよう連絡する。第五段階連帯保証人が期日までに支払わない場合は、支払を督促する内容証明を送る。第六段階内容証明に指定した期日までに連帯保証人が支払わない場合は、少額訴訟または支払督促の手続きに入る。内容証明は、インターネットで手続きすることができます。支払もクレジットカードが使えます。電子内容証明サービス内容証明の文例 請求書○○県○○市○○町○丁目○番○号 ○○ ○○様私は、貴殿の連帯保証のもと、平成○年○月○日 ○○県○○市○○町○丁目○番○号○○○○殿との間で○○県○○市○○町○丁目○番○号 ○○ハイツ ○○○号の建物賃貸借契約を締結し、現在賃貸中でありますが、平成○年○月から同年○月までの家賃○ヶ月分、合計金○○円が支払われておりません。つきましては、連帯保証人である貴殿において上記金額を本書面到達後７日以内に下記指定口座に振込入金されるよう請求いたします。もし、上記期日までにお支払いいただけない場合には、改めて通知することなく、貴殿に対し訴訟その他の法的手段をとることになることを申し添えます。 記 ○○銀行 ○○支店 普通 ○○○○○○○○ ○○○ ○○○平成○○年○○月○○日○○県○○市○○町○丁目○番○号 ○○ ○○電話 ○○○－○○○○－○○○○今回のケースは、入居者には支払能力がないとわかっているので、連帯保証人に払ってもらうようにしています。次回は、内容証明を発送した以降の少額訴訟、支払督促についてです。応援してください！→不動産投資の健美家
2009.06.18
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続・法人の決算
三晩連続で法人の申告書の作成に追われています．．．個人と違って、法人は提出する書類が多い！決算報告書（貸借対照表、損益計算書）法人事業概況説明書法人税の確定申告書別表４（簡易様式）所得の金額の計算に関する明細書欠損金又は災害損失金の損金算入に関する明細書消費税の確定申告書課税売上割合・控除対象仕入税額等の計算書仕入控除税額に関する明細書法人都民税の確定申告書法人都民税納付書法人市民税の確定申告書法人市民税納付書９０％くらい完了したところで見直しをしていたら．．．源泉所得税の納付を忘れてた！去年の暮れに物件を買ったので、司法書士への報酬の支払いがあり、その中に源泉所得税もあった。源泉税納期の特例の承認を受けているので、１月～６月の源泉所得税は７月１０日まで、７月～１２月の源泉所得税は翌年１月１０日または１月２０日までに納めなければなりません。納付期限までに納めないと、延滞税として年利１４．６％（納付期限から２ヶ月以内は７．３％）が日割りでかかります。（公定歩合により変動する場合があります）更に、不納付加算税も加わります。不納付加算税は、１日でも納付が遅れると納付額の５％が課されます。ただし、納付期限の翌日から起算して１ヶ月以内に納付され、かつ、その直前の１年分について納付を遅延したことがなければ不納付加算税は課されません。（せきね総合会計事務所さんのHPを参考にさせていただきました。）不納付加算税が５千円に満たない場合は、その全額が切り捨てられるので不納付加算税が課されることはありません。また、期限までに納めるべき源泉所得税が１万円に満たない場合は、不納付加算税は課されません。延滞税も同様に、源泉所得税が１万円未満または延滞税が５千円未満の場合は、延滞税は課されません。ただ、延滞税は日割りで計算されるので、元の源泉所得税が１万円未満でも延滞税が加わって１万円を超えて、かつ、延滞税が５千円を超えたら支払う必要があります。私の場合、源泉所得税は１万円未満でしたので延滞税も不納付加算税も課されません。日割りの延滞税も数百円なのでＯＫです。忘れないで納付するのが一番いいです。あまり度重なると、源泉税納期の特例の承認が取り消されるかもしれません．．．ご用心あれ。雨大丈夫でしたか？→不動産投資の健美家
2009.06.17
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法人の決算とペンキ塗り
不動産を所有する法人の第三期の決算です。３年目にして、ようやく法人を使うことができました。６月３０日が申告期限です。弥生会計への入力も終わったので、内容を確認していると．．．今年は、都心の区分を買ったので、消費税の還付があります。はやりのネットブックが４台ほど買えるくらいの金額です。ま、法人の市民税等を払ったら半分くらいに減ってしまいますが．．．さて、アパートのペンキ塗りですが、シーラー４Ｌも買ったし、いつでも出撃できるのですが、ちょっと天気が安定しません。設置するアルミの物干しも届いたので、同時に工事をやるつもりですが進みません。そういえば、CASFLOW101さんから、竹内かなと氏のノーカット原稿が送られてきた。６月１７日から発送予定の新作ＣＤ２０枚セットのおまけです。競売で物件を手に入れるのもスゴイですが、その資金調達の方法をもっとよく知りたい！ＣＤが楽しみです。そろそろ紫陽花ですか？→不動産投資の健美家
2009.06.13
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帳簿付け
すでに６月です。今年の帳簿をまったく付けていません．．．不動産保有法人は４月末決算。６月末には申告しないといけない。個人の方もぜんぜん手を付けていなかったので、そろそろやろうか！と通帳を見ると．．．記帳してません！あいやー！と思って、Ｓ銀行のＨＰで土曜日も記帳できるＡＴＭを探しました。幸い、うちから車で１５分くらいのところにあったので、すかさず出動。記帳もできて一安心です。法人の方は、今年も消費税の還付を受けられそうです。消費税を払う一方で課税売上げがないので、還付してもらえるのですが、申告時に理由も書いて書類を提出するのに、お尋ねが来る。それでやっと還付してもらえる。さくっとは、お金をくれないですね。雨なので床屋に行ってきました→不動産投資の健美家
2009.06.06
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固定資産税納付
６月１日が期限の固定資産税第１期分を払ってきました。自宅の納付書は、今年から少し簡略化されて、郵便局へ出す部分と土地・家屋が書かれた部分が別になっています。従来は、領収書も納付書と一緒にホチキス留めされていたので、バラバラになる心配もありませんでした。今年のは。領収書は納付書の裏に貼ってね！なんて書いてありますが、そんな面倒を押しつけないでほしかった。東京都２３区の納付書が届かないので心配していましたが、２３区は６月１日から発送を開始するそうです。やっぱり東京も特別区はお金があるのかな。応援クリックお願いします！→ 不動産投資の健美家
2009.05.29
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滞納家賃の回収
私が所有者になってから新しく契約したところは、日本賃貸保証の賃貸保証をつけています。去年の暮れに保証会社が入居者を退去させ、滞納していた家賃を払ってくれたケースがありましたが、今回は保証会社ではないケース。アパートの所有者になる前から入居されている方が４名いますが、うち１名が家賃を滞納し始めた。管理会社が対応していたが、２ヶ月分たまってしまった．．．連帯保証人は義理の父になっていて、滞納していることを知られたくない様子。管理会社と色々相談して、毎月の家賃に滞納家賃をプラスして支払うのは、大変だろうということで、半額ずつ上乗せすることにしました。２ヶ月分の家賃を４ヶ月かけて支払ってもらうことにして、本人にも念書を書いてもらいました。現在のところ、ちゃんと上乗せして払ってくれてます。残りは１ヶ月分。無理しないで、がんばってください。毎月家賃をありがとう。吉川さんも応援してあげてください！→ 不動産投資の健美家
2009.05.21
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あかちゃん戸建て・子猫・カメラ・スキャン
久しぶりにアパートの様子を見てきました。管理会社に渡す書類もあったので、一石二鳥です。建物や部屋は、特に問題ありませんでしたが、電気温水器の保温材。子猫に爪研ぎされてボロボロになってました．．．この時期、今年生まれた子猫がちょっと大きくなって、興味津々悪さを始めます。実は、アパートに行く前にあかちゃんの戸建てにお邪魔してきました。先だってのお礼とお聞きしたいことがあったので、電話してみたらちょうどあかちゃん戸建てにいるとの事。あかちゃんの奥様に駅から案内していただいて、戸建てに到着。あかちゃんの戸建てでは、赤井さんが除草剤を散布してるとこでした。中を案内していただき、お昼を食べながらしばし不動産談義。これが噂のサンルーム。いい仕上がりです。お忙しいところ、ありがとうございました。さて、うちのオリンパス・PEN EEDですが、このカメラは、水銀電池のMR9(H-D)が必要です。水銀電池は、すでに製造が中止されています。MR9と同じ形の酸化銀電池やアルカリ電池はありますが、電圧が1.55Vとか1.5Vと水銀電池の1.3Vより高く、露出が１段くらいオーバーになります。これをクリアするのが、関東カメラサービス MR9アダプター（H-D Adapter）MR9と同じ大きさのアダプターに酸化銀地のSR43 1.55Vを入れると電圧を1.3Vに落としてくれる。でも、アダプターが2500円くらいでSR43が400円くらい。一式そろえると3000円近くかかる。ここで登場するのが空気亜鉛電池PR44これは電圧は公称1.4Vですが、実測したら1.35Vでしたので、水銀電池とほぼ同じ電圧。露出も変化しない。価格は、ヨドバシでは６個入り997円でしたが、【メール便送料無料】パナソニック製補聴器電池PR44（675）だと送料込みで590円。１個１００円もしません。大きさはMR9と異なりますが、外径15mm・内径11mmの水道用パッキンがスペーサーの代わりになるそうです。寿命も、カメラに入れっぱなしでも１年は持つみたいです。使わないときは、空気電池の空気穴をセロテープで塞いでおけば、更に寿命は長くなるようです。こちらとこちらのサイトを参考にさせていただきました。白黒写真の印画紙とスキャナー取り込みの比較左が印画紙。右がスキャナー取り込み。手前のロープが黒つぶれしないで、ちゃんと出てます。これからは、フィルムも印画紙に焼かないで、スキャンして楽しむ方がいいですね。どうしてもプリントしたい時は、おうちでプリントかインクジェットプリンタ、もしくはオンラインでオーダープリントがいい。家でフィルム現像するにも、たまにしかやらないと薬品代もかさむ。スーパーフジドール-Lを全量希釈しないで、使う分だけ計って作ってた。でも、スーパーフジドール-Lも販売終了となり、ミクロファインの１：１希釈に変更するしかない。まあ、日本ジャンボーでは白黒フィルムの現像が１本５６７円。仕上がりは中三日。ヨドバシなら中１日で４０５円。明日は、２台目のオリンパス・PEN EE-3が届く予定。どんな状態かな。応援してくださ～い→ 不動産投資の健美家
2009.05.16
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レジャーロック＆チェーンソー
カギ番人PC4と新しいPMKのシリンダーを持って都心の区分へ。レジャーロックとキーを発見しました！！ちょっと場所が移動されてました。誰が移動したんでしょうね。謎です。念のため、シリンダーを交換して、カギ番人を設置。一安心です。妻に頼まれてた椅子の解体。チェーンソーの出番です。CASHFLOW101さんに触発されて借りてきました。電動やらガーデン用、大きなエンジンチェーンソーなどがありましたが、一番小さい２６ｃｃのやつをチョイス。早い早い！あっという間に解体完了。サンダーに鋸刃を付けて切ろうかと思ってましたが、こっちの方が安全で早い。明日は、義父アパートの雨戸の修理です。溝を掘り直してアルミバーを入れます。上がるとうれしいランキング！→ 不動産投資の健美家
2009.05.10
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キーバンカー行方不明
都心区分のドアノブに掛けてあった、通称・キーバンカーが無くなりました．．．（泣）正式な商品名は、レジャーロックこれと中に入れてあった鍵が行方不明。連休前までは、ちゃんとあったのに．．．関係各所に問い合わせましたが、情報は得られず。もしかしたら、盗まれてしまったのかもしれません。４桁のダイヤルですから、ちょっと時間を掛ければ開けることができるでしょう．．．無くなってしまってはどうしようもないので、急遽、一番いたずらされにくそうな、金庫と同じ「右に３回５番」「左に２回６番」とか設定できるカギ番人を探しに行ってきました。５軒のホームセンターを回りましたが、結局、ボタン式のしか手に入りませんでした。ほぼ定価でしたが、背に腹は代えられない．．．新しいPMKのディンプルキー・シリンダーも買ってきました。１万７千円の大損です．．．とほほ。涙を拭いて．．．→不動産投資の健美家
2009.05.09
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激震
現時点で詳細をお伝えすることができないのですが、激震です。（私にとってはですが．．．）大きな動きに発展するかもしれません。時期が来ましたら、出来る限りお話します。スミマセン。あ、生命に関わることじゃないので心配しないでくださいね。不動産投資にまつわる出来事です。ポチポチで元気ください！→ 不動産投資の健美家
2009.04.02
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敷金精算・宅建主任者登録
先日退去した部屋の敷金を精算した。マスターキーを紛失したのでシリンダー交換となり、ハウスクリーニング代と合わせると、預かっている敷金をオーバーする。敷金精算書を作成し、元入居者の新しい住所へ送る。不足分を振り込んでくださいと書かれている。いつもながら、踏み倒されるんじゃないか？とハラハラするが、みんなちゃんと振り込んでくれる。ちょっと高額になる場合は、ビフォー＆アフターの写真も添付して請求する。敷金精算で揉めたことはない。ありがたい。２月の下旬にインターネット経由で宅建主任者の登録申請をした。やっとハガキが届いた。東京都の場合、このハガキ、写真２枚、お金を持っていくと、即日主任者証を発行してくれる。約６０分くらいらしい。いよいよ宅建主任者への道が最終章を迎える。長かった．．．応援ありがとう！→ 不動産投資の健美家
2009.03.26
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うまく事は進まない
アパートの最終仕上げに出かけた。火曜日に木部塗装とクロス貼り替えが終了しているはず。水曜日．．．終わってない．．．がっくし。予定していた、コンセント増設、フローリングワックス掛け、鍵交換ができない。困った．．．悩んでも仕方ないので、外階段の水洗いをした。細部は曲げたハブラシを使って、綺麗にしていく。１年に１回は、水洗いしないといけない。帰宅後、ＦＡＸで丁寧な言葉遣いで、厳しく指導した。３連休が控えているので、１９日（木）には終わらせてもらいたい。都心区分のリフォームも遅れている。すでに予定の１ヵ月を半月ほど経過している。キッチンもメーカーが左右のシンクを間違って納品したので、更に遅れる．．．この繁忙期にどうしてくれようか．．．思い通りにならないのはどうしようもないが、そのおかげで更に別の人に迷惑を掛けてしまう。約束した納期は守りましょうね！期待の春！→ 不動産投資の健美家
2009.03.18
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報われた？長空の部屋申込
私のアパートで一番条件の悪い部屋の申込を頂いた。１年以上空いていたが、決まるときはあっけない。１階中部屋北向き．．．夏は涼しくていいんだけどね。特別な公務員の方で、出張が多いらしい。ありがたい。今日も別の部屋のベランダ防水をやった。如意棒を使わないと届かないところがあったりで、大変な作業だった。おかげで手がゴムまみれ。木部の塗装もペンキ屋さんがやってくれた。１７日にはクロスも貼り終わるので、床のワックス掛けをして、コンセントを増設して完了。交換するシリンダー錠も届いた。交換手順書も付いてきた。せっせと頑張れば報われるような気がした。もうすぐ春ですね→ 不動産投資の健美家
2009.03.15
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アパート管理三昧
今日は、退去があった部屋の状態確認とハウスクリーニング。１２時～１４時現場着予定のＩＨコンロとサーモ水栓があるので、遅れる訳にはいかない。今回の部屋は、２年前にＬＡＮケーブル配線で立ち入ったきり。中の様子はどうなってるか。．．．壁紙が限界を超えてます。２０年前のクロスだ．．．どうしよう。この部屋は、傾斜天井でロフト付きです。その分、壁紙の貼り替えにお金がかかる。一瞬、自分でやってしまおうかと思ったけど、このハイシーズンにそんな時間的余裕はないので、木部の塗装とクロス貼り替えは業者さんにお願いする。さて、ベランダは．．．木が生えてます（笑）落ち葉が積もって腐葉土になってたからかな。手で濡れて腐った落ち葉を集める。水道全開でベランダを洗い上げる。ウレタン防水をやる予定なので、綺麗にしておく。ユニットバスの掃除。全体的に黒カビがある。シンプルグリーンとカビキラーで磨き上げる。排水口は．．．ヘアキャッチがない。ヘドロだらけです。よく詰まらなかったもんだ。排水口を分解して、手を突っ込んでヘドロの除去。綺麗になるとうれしい。トイレは、フロートバルブとボールタップの弁（ピストンバルブ）が劣化している。ピストンバルブは、輪になったゴムと頭の円筒形のゴムを交換すればＯＫ。写真は、前の記事を参考してください。今日は、ここらで引き上げて、ホームセンターへ行ってきます。蛍光管、１号モール、ブレーカー、コンセント、コンセントカバー、トイレの補修材料を購入してきます。明日も作業。毎日ポチッとありがとうございます！→ 不動産投資の健美家
2009.03.07
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退去前の設備調査
今度退去する部屋の状況を入居者さんにお聞きしました。メールアドレスを教えていただいてるので、やりとりも簡単です。退去のお知らせも管理会社よりも前に連絡いただけました。キッチンのコンロＩＨだったか、渦巻きの電気コンロだったか．．．一度しか立ち入ったことがないので、覚えていませんでした。メールでお聞きしたら、現状は渦巻きの電気コンロ。メーカーまで教えてくれました。実は．．．エアコンも壊れてますと．．．冬場は、こたつで過ごしていたそうです。アパートのエアコンは、２０年前のが現役の部屋もあるのですが、この部屋のは２００２年製。まだ修理が出来そうです。新品交換なら５万円くらいですが、修理なら２～３万円だと思います。直ってくれればですが．．．３月の第１週に引越されるので、第２週に合わせてＩＨコンロ、サーモ水栓を手配して、現地に直接送り届けてもらいます。２月末には、都心にある区分のリフォームも完了するので、大忙しになります。土日だけでは足りないので、久しぶりに有給休暇を取って作業する予定です。ありがとう燃料投下！→ 不動産投資の健美家
2009.02.28
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問題ありの入居者
アパートの消火器交換は無事終了。古い消火器を梱包して送り出しました。退去のメールを入居者さんからいただいたのですが、ちょっと複雑な状況で．．．隣の方が壁を蹴ってくるそうなんです．．．それがなければもっと長く住みたかったと言ってました。壁を蹴る入居者さんは、若い独身者で最近職を変えたようです。このご時世ですから、仕事のストレスもあるのでしょう。当初は、お互い普通に生活していたようですが、退去される方が女性とお付き合いするようになってから、おかしくなり始めたようです。退去する部屋は、また学生さん向けに募集しますが、トラブルにならないことを祈ってます。管理会社も、なるべくおとなしそうな方を選びますとは言ってましたが。ありがとうございます！→ 不動産投資の健美家
2009.02.08
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