2009.12.28
カテゴリ： 実技･不動産
独学 ３級ＦＰ技能士 合格講座 中野克彦 なかじまともみ
《問11》 ＡさんとＢさんの売買における不動産登記に関する次の記述のう
ち，最も適切なものはどれか。
ＡさんとＢさんとの間で不動産の売買契約が有効に成立しない。
2) 不動産登記記録上で，土地・建物の所有権者がＢさんとなっていても，
真の所有権者はＢさんではないこともあるので十分に調査する必要があ
る。
3) Ａさんより先に，第三者であるＸさんが，Ｂさん所有の土地・建物に所
有権移転の仮登記をしたとしても，当該仮登記が本登記に変更される前
に買主であるＡさんが所有権移転登記をすれば，Ａさんの所有権移転は，
つねにＸさんに優先する。
解説者：三沢 恭子
（宅地建物取引主任者、ＣＦＰ(R)、１級ＦＰ技能士）
《問11》正解：２ 【不動産登記】
登記には第三者への対抗力はありますが、公信力はありません。
登記簿に記載されている内容を信じて取引しても法的には守られませんので、十分調査する必要があります。
【過去の出題】
2009年5月3級実技試験【第4問】（11）「売買契約の留意点」
2009年1月3級実技試験 【第4問】 （10）不動産登記
2009年5月3級学科試験（22）不動産「仮登記」
2009年1月3級学科試験 (21) 不動産「登記」
2007年1月3級学科試験 (51) 不動産「不動産の登記」
1)×売買契約と同時に所有権移転登記を行わなければ、売買契約が有効に成立しない。
→○権利の登記（所有権移転登記）は強制ではなく、するしないは自由となっているので登記を行わなくても売買契約は有効に成立します。
しかし、所有権移転登記をしておかないと完全にＡさんのものになったとはいえません。Ｂさんがその不動産をＣさんに二重売りして、買ったＣさんが契約と同時に所有権移転登記を済ませてしまったら、Ａさんはその不動産が「自分のものだ」と主張できなくなってしまいます。
所有権は先に登記した者が主張できるからです。これを 登記には対抗力がある といいます。
2)○：登記には 公信力がない
固定資産税は誰が払っているかなど十分に調査する必要があります。
登記簿に記載されている内容を信じて取引しても権利を主張することはできず、法的に保護されません。
不動産業者が仲介する場合には、契約前に「重要事項の説明」が義務付けられているため登記内容についても十分な調査、説明がされます。
3)×Ａさんの所有権移転は、つねにＸさんに優先する。
→○仮登記には後日、本登記を行うための順番を確保しておく効力があるので、仮登記をしてあるＸさんが本登記を行えば、Ａさんの所有権移転登記より優先されることになります。
仮登記は後日、所有権が移転することを示すために行われるもので、 第三者に所有権を主張できる対抗力を備えています。 よって、仮登記から本登記までの間に、第三者が所有権移転登記をしても、仮登記の内容に基づく本登記がされると移転登記は抹消されることとなります。
ポイントは、 登記には公信力はないが、対抗力はある。 です。
この意味をしっかり覚えておきましょう。
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《問11》 ＡさんとＢさんの売買における不動産登記に関する次の記述のう
ち，最も適切なものはどれか。
ＡさんとＢさんとの間で不動産の売買契約が有効に成立しない。
2) 不動産登記記録上で，土地・建物の所有権者がＢさんとなっていても，
真の所有権者はＢさんではないこともあるので十分に調査する必要があ
る。
3) Ａさんより先に，第三者であるＸさんが，Ｂさん所有の土地・建物に所
有権移転の仮登記をしたとしても，当該仮登記が本登記に変更される前
に買主であるＡさんが所有権移転登記をすれば，Ａさんの所有権移転は，
つねにＸさんに優先する。
解説者：三沢 恭子
（宅地建物取引主任者、ＣＦＰ(R)、１級ＦＰ技能士）
《問11》正解：２ 【不動産登記】
登記には第三者への対抗力はありますが、公信力はありません。
登記簿に記載されている内容を信じて取引しても法的には守られませんので、十分調査する必要があります。
【過去の出題】
2009年5月3級実技試験【第4問】（11）「売買契約の留意点」
2009年1月3級実技試験 【第4問】 （10）不動産登記
2009年5月3級学科試験（22）不動産「仮登記」
2009年1月3級学科試験 (21) 不動産「登記」
2007年1月3級学科試験 (51) 不動産「不動産の登記」
1)×売買契約と同時に所有権移転登記を行わなければ、売買契約が有効に成立しない。
→○権利の登記（所有権移転登記）は強制ではなく、するしないは自由となっているので登記を行わなくても売買契約は有効に成立します。
しかし、所有権移転登記をしておかないと完全にＡさんのものになったとはいえません。Ｂさんがその不動産をＣさんに二重売りして、買ったＣさんが契約と同時に所有権移転登記を済ませてしまったら、Ａさんはその不動産が「自分のものだ」と主張できなくなってしまいます。
所有権は先に登記した者が主張できるからです。これを 登記には対抗力がある といいます。
2)○：登記には 公信力がない
固定資産税は誰が払っているかなど十分に調査する必要があります。
登記簿に記載されている内容を信じて取引しても権利を主張することはできず、法的に保護されません。
不動産業者が仲介する場合には、契約前に「重要事項の説明」が義務付けられているため登記内容についても十分な調査、説明がされます。
3)×Ａさんの所有権移転は、つねにＸさんに優先する。
→○仮登記には後日、本登記を行うための順番を確保しておく効力があるので、仮登記をしてあるＸさんが本登記を行えば、Ａさんの所有権移転登記より優先されることになります。
仮登記は後日、所有権が移転することを示すために行われるもので、 第三者に所有権を主張できる対抗力を備えています。 よって、仮登記から本登記までの間に、第三者が所有権移転登記をしても、仮登記の内容に基づく本登記がされると移転登記は抹消されることとなります。
ポイントは、 登記には公信力はないが、対抗力はある。 です。
この意味をしっかり覚えておきましょう。
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Last updated
2009.12.28 15:42:21
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