2011年03月の記事
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契約解除 新規物件を探す
先日、浄化槽問題が発覚した、鉄骨住宅。売主様が、「細かすぎる買主はヤダ」 と言われ、契約予定日当日にキャンセルになってしまった。 浄化槽 ⇒ 本下水接続工事は、大まかな見積もりで45万円。他、受益者負担金で6万円。 仕方が無い。ここまで進めてきたが残念。初めに全て確認しなかった自分の責任だ。次回から必ず確認することにしよう。私の知識不足、勉強不足のために、少なからず御迷惑をかけた皆様には、お詫びを申し上げたい。 気を取りなおして、本日2件物件内覧。1件に指値を入れてきた。売主さんの御親戚である、若い夫婦と小さな娘さんが居住中。現在の賃貸契約の内容は分からないが、そのまま入居されるなら、敷金・礼金・更新料不要、仲介手数料・保証会社初期費用は大家持ち、家賃は相場で住んで頂きたいとお話した。その上で、売買金額の指値を入れた。現入居者にとっては悪い話ではないと思う。 退去の上、リフォーム・募集となると、こちらも費用がかさむので、WIN-WINだ。大人の変な道具の音ではないです～ 後は売主様との金額問題。不動産屋さんは難しいと言うので、可能性は低いが、まあ良し。買えた場合の利回りは大体20％。 可能性が高かったらみんなやっている。 友達の国崎君が店舗に遊びに来た。国崎君、農協に流れない野菜をネットで売っている。産地は九州。地震直後から注文が激増したそうだ。消費者が産地の特定できる食材を求めているという。飲食店にも卸しているが、注文が増えてきたそうだ。国崎君、まだ20代。 若者が、希望と野望を持てる国でありたい。 「花はつねにあたらしい枝に咲き あたらしい枝は かならずふるい幹から出る」 みつを
2011年03月31日
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指値ネコ 略して「指しネコ」です
指値ネコ 略して「指しネコ」です。人生なかなか思い通りには行かないモノで。そんな時は、純粋にお願いしてみるのもいいかも。 七転八倒 「つまづいたり ころんだりするほうが 自然なんだな 人間だもの」 みつを
2011年03月30日
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契約延期 下水問題発覚
昼頃ブログを更新したばかりだが、進展があったので記載することにした。 明日購入予定の物件を再確認。ザキヤマさん、忙しい合間を縫ってご一緒してくれた。 隣家に聞き込みをしてくれ、新しい事実が発覚。この物件、浄化槽（単独）を使っている。その排水が外溝に流れていくのだが、排水溝が隣の敷地内を通っている事実が判明。前所有者が、隣家に敷地内の排水溝を使わせてもらう 「念書」 を貰っていた。その内容、次の所有者も継続できる内容ではないという。 解決方法として、◆もう一度 「念書」 を書いて貰う◆本下水に接続のどちらかだと言う。 元付け業者さんに電話。現所有者（前所有者から相続） と隣家に行って、「念書」 を貰ってくるか、本下水接続の料金を売買価格から割引してくれるよう、頼んでくれた。本下水接続の料金は、ザキヤマさんお知り合いの水道屋さんの予想では20万円位だと言う。ちなみに、「単独浄化槽」 であるため、「合併浄化槽」 より割高だそうだ。 契約はこの時点で延期決定。私も、店舗の水道工事をお願いした武下さんに電話で確認。単独浄化槽だと、接続は高いという。現場を見てみないと何とも言えないと言われた。本下水は物件敷地内まで入ってきており、浄化槽からの距離は1メートル程度。ただ、コンクリをハツルため、高価になるかもしれない。 本編とは全く関係ないが、水道屋さんの武下さんは地震の影響で大忙しだそうだ。 数十分後、ザキヤマさんから着信。売主さんは、20万円値引きをしてくれるという。しかし、本下水接続の料金が不明であるため、ザキヤマさんお知り合いの水道屋さんに見積もりをお願いすることにした。接続をすると、工事費用とは別に、「受益者負担金」 なるものが発生するらしい。その金額、敷地面積（平米数） × 500円。全国的に均一かどうかは分からない。この物件だと、6万円未満。 ザキヤマさん、 「なかなか一筋縄ではいきませんね」 。しかし、今日見に来て本当に良かった。隣家に聞き込みをしてくれなければ、この事実は判明しなかった。アリガトウゴザイマス！ 尚、一番心配していた、地盤沈下の件。隣家の方は、この物件の工事も見ていたそうだが、スゴイ杭を何本も打っていたそうだ。この点は安心かもしれない。 今回の件、通常の契約ならば瑕疵担保責任に該当すると思う。ただし私、買付時は毎回 「瑕疵担保責任免除・測量不要」 で証明書を書く。危なかった。次回から必ず確認すると思う。イイ勉強になった。 本下水接続料金の見積もりを待って、もう一度検討だ。ロバート・キヨサキの、「今正しく管理されていない物件を安く買えば、 それが最良の投資になる可能性がある」という言葉を思い出した。この言葉は、加藤ひろゆきさんの著書の中でも拝見。 ザキヤマさん、安い物件なのにたくさん働いて頂いて、感謝致します。 「ひとの世の幸不幸は 人と人とが逢うことからはじまる よき出逢いを」 みつを
2011年03月28日
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液状化 耐震
私の住んでいる、埼玉県内でも液状化が発生していたようだ。今朝のニュースで放送されていたので、御存じの方も多いかもしれない。 耐震基準の変更が昭和56年6月。それ以前の建物に関して、木造住宅は市区町村で無料診断してくれるところも多い。 私が今回購入することになった物件は、築35年、重量鉄骨住宅。市役所に問い合わせたところ、無料診断は行っていない。聞いてみたところ、「耐震診断ホットライン」 に電話しろと言われた。早速電話。重量鉄骨の場合、250平米以下の住宅であれば、21万円で耐震診断が行えるそうだ。耐震補強に関しては、プラス10～20万円。知り合いに建築士がいた場合、そちらにお願いした方が安いかもしれないそうだ。 しかし、耐震基準をクリアしたところで、浦安のように液状化してしまったらどうしようもない。同市の高級住宅街は、殆どが基準をクリアしていると思う。しかし、建物はそのままで、地盤だけ沈んでいる。ベタ基礎、布基礎などという問題どころではない。地面に杭を打っていてもダメなのだろうか？最も、戸建住宅の場合は地盤改良だけで済ます場合も多いと聞く。。地面とコンクリートを混ぜ混ぜして固めるらしい。以前、人材紹介ビジネスをしていた時、地盤改良の上場企業とお付き合いがあった。今朝ニュースにその企業が紹介されていた。以前はだいぶ儲かっているようだったが、今回でまた依頼が増えるのかもしれない。 購入することになった鉄骨住宅。実は地震後、見に行っていない。ザキヤマさんが見に行ってくれ、写真を送ってくれた。全く問題ないという。しかし、今朝のニュースを見て、小心者の血が騒ぎ、明日契約だがこれから見に行くことにした。多分建物自体に問題はないと思うが、周りの住宅の状態も確認しておきたい。 不動産投資の悩みなんて、被災地に比べれば贅沢過ぎる。 「百円玉一つ ぽんと投げて手を合わす おねがいごとの多いこと」 みつを
2011年03月28日
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お詫びと訂正 契約日決定
先日ブログに記載した内容に誤りがありました。訂正致します。 ◆元の内容 登記税の発生は契約日◆訂正 実際は決済日 大変失礼致しました。申し訳ございません。 先日買付の通った物件、契約日が火曜に決定。決済日は4月末。詳細は後日記載していこうと思う。 店舗に営業に来ている、乾物屋の川崎さん（仮名） と今回の地震について話す。地震の直後、ドルで300万円分、74円台で購入したそうだ。最低は76円だとTVで放送されているが、一瞬下がった時があるという。もう既に、利益は確定。適当に時期を見極めて売るそうだ。さらに、親父さんと一緒に、関東にある生コン企業の株を1000万円ほど購入。生コンクリートは復興に大量消費される。土建屋さんや建築業者も儲かるのでは？ との疑問があるかもしれないが、こういった現地で実際に施工する企業は 「震災価格」 で受けなければならないそうだ。材料費は殆ど値切られないそう。原料を扱う企業の株が買いだ。不謹慎極まりないが、これも世の現実だと思う。 今回購入する物件のリフォーム用で、フローリング材を探している。こんな感じ。 フランス語で、「Parquet Chevron」 というそうだ。パリのアパルトマン、主にクラシックスタイルで多く使用されており、日本だと 「フレンチ・ヘリンボーン」 ということもあるそうだ。 これが中々見つからない。ヤフー知恵袋で聞いてみたところ、「シーゲル」 という企業で作っているそうだが、価格が全然合わない。まだまだ時間はあるので、ゆっくり探してみよう。 契約に向け、会社の登記簿を取らねば。なぜ、ネットで取れないのだろう？ 「物欲色欲名誉欲 人間はねぇ 欲望のかたまりだな 人間のわたし」 みつを
2011年03月27日
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物件の買付けが通った。
本日、川越物件の震災被害確認。入居者は不在だったので、外観のみ。基礎も外壁も問題なし。サッシとの接続部分も大丈夫のようだ。これで一安心。 隣にあった、昭和の香り漂う平屋×2 が取り壊され、更地になっていた。以前、不動産業者が平屋を購入したことを聞いた。更地にしてどうするのか？この場所だったら土地としても欲しいと思う。周りには新築も少しだが建っている。不動産会社がそのうち連絡して来れば面白い。 年末より粘っていた物件の買付けが通った。契約は月末、決済＆引き渡しは４月末。かなりの指値をしたので、契約まで気を抜けない。この物件で、年末にザキヤマさんと知り合った。ザキヤマさん、粘り強く交渉してくれた。問題無く引き渡しまで進めたい。 この物件、築年数は古いが、重量鉄骨住宅なので、固定資産税が高い。当然、登録免許税も高い。私、この物件を決済すると相当金欠になるため、不動産登記を自分で挑戦してみることにした。 法務局に問い合わせる。4月1日より、登記税率が変わる。具体的には下記。 ◆現在 土地評価額×1.0％ ＋ 建物評価額×2.0％◆4月以降 土地評価額×1.3％ ＋ 建物評価額×2.0％ 土地の分が上がるようだ。しかも結構上がる。契約日で変わるので、3月契約で正解だった。 尚、法務局に問い合わせた提出必要書類は下記。◆ 評価証明書（市役所）◆ 権利書（売主所有）◆ 印鑑証明書（売主の）◆ 委任状（売主からの）◆ 住民票（買主）◆ 売買契約書◆ 申請書（法務局で取り、売主に実印を貰う） 上記を法務局に提出する。法務局は無料相談、書類確認をしてくれるので、利用しようと思う。ちなみに私、会社設立も自分で申請した。法人税の申告も税理士を通さず、税務署で職員に教えてもらいながら記入している。決算も自分だ。やれば出来ると思う。ビンボー社長は、出来るところは自分でやるべし。 物件の詳細。3階建鉄骨住宅、所有権、駐車場付き、屋上つき、築古。お金持ちが建築・ずっと住んでいたため、造りは昔の割に豪華だと思う。天井も、現在の新築住宅の平均より高い。内覧当初は、自宅として使うつもりだった。将来的には住みたいと思う。ただし、かなりのリフォームが必要。現金でのんびりセルフリフォームするつもりだ。頑張って築100年まで持たないかと勝手に妄想している。 ザキヤマさん、有難うございました。 「ひとの世の幸不幸は 人と人とが逢うことからはじまる よき出逢いを」 みつを
2011年03月24日
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所有物件、地震後の確認。オープン無しの新規戸建物件。
昨日、地震後初めて熊谷所有物件に向かう。確か母子4人が家族が暮らしているはず。 外観、基礎は問題なし。インターフォンを押す。ピンポーン。「はい？」「あーどーも。ニート社長です。」「？？？」 ドアが空き、10代と思しき少年が出てきた。懐かしき 『アルシンドカット』 である。私と同年代の人ならば、『カメレオン』 の 『松岡エージ』 と言えば判りやすいかもしれない。肌蹴た上着の下からは、タトゥーが覗く。おそらくシールではない。 「どちらさん？」「ここの大家でーす。初めまして～」「あー！大家さんですか！どーもー！」とても礼儀正しい。 「地震の被害が少し心配になって来たんだけど、お母さんいます？」「今出かけてるんですよ～」少し話す。地震の被害だが、少しモノが落ちた程度だそうだ。大したことなくてよかった。庭を見ると、アメリカンバイクがあった。私も昔、スティードに乗っていたことがあると話す。刺青だが、なんとお母さんに入れてもらったそうだ。お母さんは彫師のようだ。 少年が礼儀正しく、色々教えてくれたので、タバコ お菓子でも買いなさいと、1000円を渡した。好青年だ。 半年以上この物件に行っていなかった。今回物件に行って分かったこと。◆この地域は被害が全くない◆家族は仲良く暮らしていること◆借主さんは彫師◆ペットは契約時２匹で庭で買う約束だったが、 １匹になり室内で飼われている◆外壁はキレイに使われている その後、ザキヤマさん（仮名・不動産屋さん） と待ち合わせ。三郷市に、新規物件が出たので見に行く。売主さんが、売りに出していることを誰にも知られたくない、とのことで、現金で購入希望の私に連絡が来たようだ。値段はいくらでもイイ、という。３K、築３５年、２階建て、連棟式、駐車場なし、市街化区域。駅からは歩けない。売主さんは、引っ越し代にでもなれば、というスタンスだそうだ。２０年前、バブル期終わりに１５００万円で、現金購入したそう。居住中の物件内部を見る。天井が低く、かなり狭い。４０平米くらいだろうか？雨漏りも一部ある。 売主さんに、おいくらくらいを希望でしょうか？と聞いてみた。いくらでも良い、とおっしゃる。私の勝手な予想では、競売の特別売却で、１５０万円程度。原状回復レベルのリフォームをして、実需の売却価格３５０万円程度。 一度物件を後にし、ザキヤマさんが最近購入した戸建物件に向かう。リフォーム業者が作業をしていた。私たちは台所で作戦会議。一人、既にライバルがいるようだ。この辺で不動産転売を副業にしている、車屋の社長だという。ザキヤマさん曰く、超金持ち、だそうだ。ウラヤマシイ。既にこの社長が買付証明書を書いており、ザキヤマさんの上司が担当しているそうだ。私が買付証明書を出す場合、社内で金額の高い方を売主さんに持っていくという。ザキヤマさんも上司に金額を聞いていたが、教えてくれなかったようだ。 悩む。築年数が経過しており、少々と言えど雨漏りがあるので、賃貸としては回したくない。シロアリもいるかもしれない。転売したとして、２００万円利益を抜いて、原価１５０万円。リフォーム３０万円、諸経費３０万円。不測の事態に備え３０万円。６０万円以下なら買ってもいい気がした。５０万円、と記載しようとしたが、ライバルを考え、５１９９９９円と書き、印鑑を押す。 その場でザキヤマさんが会社に電話。こちらの金額を伝え、ライバルである、超金持ち社長の買付金額を聞いてもらった。超金持ち社長の買付金額を聞いてビックリ。なんと、２００万円だった。端数にこだわった私、自分が恥ずかしくなってしまった。しかしここまで離されると、全く悔しくない。 その社長はすぐに売らなくてもいいため、売りに時間をかけられるそうだ。セレブは違う。いつかこういう買い方がしてみたいと思った。 他にも買付を入れている物件がある。何とかまとめたい。 「百円玉一つぽんと投げて手を合わす おねがいことの多いこと」 みつを
2011年03月23日
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再販事業に政府から後押しが・・・・
本日、昨年末辺りから良くお話するようになった、ザキヤマ氏（仮名・不動産屋さん）と電話で30分話す。 下記のような情報を頂いた。少し前なので、もう常識かもしれない。 ■日本経済新聞（2月27日付、第1面）から一部抜粋してご紹介。『国土交通省は2011年度から、優良な中古住宅販売業者を対象にした認定制度を導入する。耐震性などで新築並みの厳しい認定基準を設けた上で、優良物件だけを販売する業者に国が「お墨付き」を与え、消費者が安心して中古住宅を買えるようにする。 認定業者には販売時の改修費を補助する。政府は新成長戦略で現在4兆円程度の中古住宅市場を20年までに倍増させる目標を掲げており、今回の制度もその一環になる。 国交省は消費者が安心して中古住宅を買えるように、耐震性などで新築住宅に匹敵する認定基準を設ける。認定には１）一定水準の工法や材料を用いて屋上に防水加工を施す。２）住宅を支える基礎部分の鉄筋には一定以上の太さや量を求める。など、通常の中古物件よりも念入りな改修・補強が必要になる。認定業者を不定期に調査し、条件に満たない物件を扱った場合は認定を取り消す。 消費者からみれば、耐震性や構造面で問題がある住宅を買い、後で大規模な改修を迫られるリスクを避けられるうえ、住宅購入費用が下がる効果も期待できる。 11年度に10業者程度を認定し、認定業者を順次増やしていく考え。当初は11年度予算案に計上した「既存住宅流通推進事業費」（約23億5000万円）を使う予定だ。 認定業者が販売する中古住宅を改修する場合、1戸あたり工事費の3分の1まで、最大100万円の補助金を出す。認定業者は販売時に認定されたことを表示できる。住宅販売に占める中古物件の割合は約1割で欧米の8割前後より極端に少ない。国交省は中古市場の活性化には販売業者の信頼獲得が必要とみて新制度を導入する。』 欧米のように中古住宅がメインの時代がやってくるのだろーか？法定耐用年数について、以前ブログに書いたが、アメリカでは法定耐用年数は存在しない。日本の場合は耐震性がいっそう厳しく問われるようになるのでしょう。今回の地震の件もあり。 ちなみにこの記事が出た後、（株）やすらぎの株価が上がったそうだ。ザキヤマさん談。再販事業は着実に儲かるので、最近多くの若い人が参加していると銀行屋さんも言っていた。 私、常にブームに乗り遅れる気がする。最近は、投資は競争ではない、と割り切れるようになった。重要なのは破綻しないことだ。自分のペースで、着実に行こう。
2011年03月18日
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