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ブログ移転
ブログ下記へ移転します。http://karabao.seesaa.net/訳は無いのですが、違うブログ使いたくなってしまって・・・。まぁ不定期には変わりないとは思うのですが。こちらは残したままにしておきます。
2012.07.10
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申込み・満室・水漏れ
以前プチリフォームをお願いしたコジロー君から自主管理物件に入居者の紹介をもらっていた。（因みにコジロー君も今や某仲介業者の凄腕営業マン！笑）本日の昼間に問い合わせをもらい、案内してもらっていたところを、違う仲介業者とバッティングしてそっちの方が早く、申込みを入れてきた。コジロー君に連絡を入れようかどうしようか迷っていた矢先に、コジロー君の方から、少しの差で近隣の物件に決まってしまったとの連絡を頂いた。良かった。個人的には決まっても決まらなくても連絡をくれる営業マンは特に大事にしようと思います。中には大幅な家賃交渉や初期費用の減額を交渉するだけ交渉してなしのつぶての方とかいらっしゃって・・・、お忙しいのは重々承知で申し上げますが、一本連絡を頂いて出来ればなぜ決まらなかったのかまでお教え頂けると大変ありがたいです！大家としては問い合わせもらうだけでもうれしいので、決まらなかったという残念なお知らせでもぜひご連絡頂きたいです。で、先ほどサッカーを見ている途中に入居者の方からご連絡を頂きました。「玄関の天井のところから水が滴り落ちてくるのですが・・・。」経験上、こういうのはすぐ見に行くのが吉。２４時間管理をやっていない管理会社は時間外ということで、シカトして明朝に回したりするのですがその時点で入居者は怒ってるんです。そういう場合はその後の対応が非常にやりづらい。すぐ見に行けば「こんな遅くに来て頂いてありがとうございます」なんて言われてこちらが逆に恐縮してしまうのですが。見に行った結果、たぶん屋根ですね・・・。バケツを置いたりして、応急処置をしてきました。明日業者手配します。なんか夏の配水管逆流を経験したおかげで、あまり驚きませんでした。笑
2012.02.05
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水漏れ事故報告その２
昨日の続き代理店が店子を怒らせ、店子に私が激怒されるとなると、私の怒りの矛先は自然と保険会社になる。『鑑定が工事に取り掛かって良いといった事は三者その場で聞いてるんだけど？』保険会社『保険金が下りる下りないに関わらず、工事はすると思うのでそういう意味でおっしゃったのだと思いますが？』何、この物言い？『お前のところに連絡してるんだから、こっちは保険使う前提で話ししてるに決まってるだろ！舐めてんのか！』と、２０分ほど電話越しに怒号が飛び交っていたと思います。笑1週間くらい時間をくれと言うので、それに応じました。その間、工事ができない店子にはほぼ毎日のように、どうなってんのよ！早くしろ！とケツを叩かれまくって、アパート経営が嫌になるってコレかと散々実感させて頂きました。結論から言うと下りたんですけど・・・。厳密にやれば微妙だったと思います。でも、『店子がもう遅い、施設賠で！』の一点張りだったのと、鑑定の不手際で逃げようがなかったのだと思います。とりあえず、保険金がおりることになったのでひと段落はしたのですが、その後も書類のやり取りで不手際があったりと、本当に最後まで落ち着くことができませんでした。アパート経営ってホント大変ですね
2012.02.01
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久しぶりの更新と遅ればせながら事故報告
本当に久しぶりの更新です。ちょっと、水漏れ事故が忙しいとかＰＣ壊れたとかで、とことん放置プレイかまし・・・・。はい、得意の言い訳でした。 昨年夏の水漏れは3ヶ月引きずり昨年１１月の中ごろにようやっと事故終息致しました。火災保険・施設賠償責任保険に加入していても、その引き受けしてもらう保険会社によってはまったく安心できないと痛感いたしました。事故当日に被害者であるテナントにケツをぶっ叩かれたこともあって、無理言って事故の見積もりが出る前に鑑定をよこしてもらいました。一通り見て、その鑑定は「事故の修繕は取り掛かって下さい」と確かに言いました。現地で、私・代理店・被害者の３者が、それを聞き、あ、うちの施設賠で出るんだと解釈致しました。被害者は安心して工事業者に見積もりと工事の依頼をし、私は代理店と必要書類の確認や、図面を用意したりしておりました。その3日後、被害者であるテナントから怒りの電話が入ります・・・。「お前、あの代理店連れて今すぐ来い！」私は何のことだかさっぱりです。とりあえず、代理店に電話してどういうことか問いただしました。すると、保険会社の方から今回は出ないと言ってきてそれを説明したと。 なぜ、大家に説明する前に店子に・・・・。 しかもその保険会社が呼んだ鑑定が出ると言っておきながら・・・。 通常その日に見に来て出る出ないの判断にはなりません。ましてや見積もりすら出ていない段階で。 鑑定が持ち帰って保険会社と検討した結果出る出ないの判断になります。事故原因によっては施設賠ではなく、店子の火災保険の場合もありえるからです。なので、鑑定は「まだどちらの保険かは判断できないので、修繕は待ってください」と言うべきだった。それなのに、その鑑定は「修繕工事に取り掛かってよいですよ」と言った。しかも三者居る前で・・・。 次回に続く。
2012.01.31
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集中豪雨恐ろしや・・・
午前中、「ひでぇ雨だな」なんて思ってると、昼過ぎくらいに自主管理アパート１階テナントの喫茶店から、「ちょっとキッチンの横から水漏れしてるからすぐ来て見てくれないか。」何か配管外れたか何かしてるんだろ。と思いながら現場に向かう。その途中物件近くまで来ると道路にスゴイ水溜まり。「へぇ、こっちは更にすごい雨だったのかな。」なんて思ってるうちに、物件に着くと喫茶店のマスターが外に出て待ってた。手招きされるようにして中に入って行くと、店の中が水浸し。この豪雨で配管の許容範囲を超えて、トイレとキッチンの方から逆流したみたい。隣の内装屋も同じように。疲れたから続きはまた明日・・・。速い！簡単！コンパクト！土を使わない土のうです 【取り寄せ商品】豪雨対策！吸収性土のう「ダ...価格：31,500円（税込、送料別）
2011.08.26
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厳しすぎるのか？
中央区の物件に申し込み頂きました。今月中からの入居なので、空室期間が2週間という最近では本当に稀な快挙。笑管理会社よくやってくれました！と言いたいのですが、彼らの発想は本当に頂けません。オーナー側に対して何を考えてお仕事をされてるのか本当に分からなくなります。今回の募集は49000円、駐車場10000円でした。申し込みはＰ込55000円です。家賃は予め3000円上げて募集していました。私は4万5千・6千円で申し込みが入れば良いと思っていたので想定内です。4000円の家賃交渉は今までの空室期間を考慮すれば屁みたいなものです。管理会社の担当者は、「Ｐ込55000円の申し込みが来ているので、家賃を49000円、駐車場を6000円としてくれないか」と言ってきました。「何故家賃45000円、駐車場一万だとダメなのか？」と問うたところ、担当は「もし期間内解約違約金が発生した時に頂ける金額に差が出ますので」と申しました。うちは広告料2か月付けています。家賃が49000円のままだと広告料が4000×2＝8000円高くなります。逆に期間内解約違約金は現時点で頂けるかどうか未知数で、しかもその差額は4000円です。オーナーにとってどちらが良いかなど一目瞭然です。さらに言えばこの物件は立地条件が良いためか、契約期間内（2年以内）で出られた方は今で居ません。今回のは何千円かの違いではありますが、その発想がダメダメなので担当にはその部分を指摘させて頂きましたが・・・。私の求めるレベルって高すぎるのでしょうか？ 【送料無料】「利益最大化」を実現するアパ-ト経営の方程式価格：1,500円（税込、送料別）
2011.08.08
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自主客付けを模索
この前頂いた申し込みで思ったこと。それは、何とか自主客付けを増やしていけないかということ。要するに大家自ら客付けできる体制を構築したいということだ。最早広告料2か月が最低ラインで普通になり、たまにその違法性が問題にはなるが、一向に是正されずにきている。最近では勝手にフリーレントを付け、家賃の値引きまで日常茶飯事となれば、「そういう市場だから」と一言で片付けるにはちょっと・・・。過去に５件、仲介業者を通さないで自分で客付けをしたことあるが、一人滞納があったが他は問題なかった。４万５千円の家賃であれば、×広告２か月×５件で４５万浮いた計算になる。結構大きい。浮いた分で入居者に還元するも良し、新しい設備を付けるも良し。個人的には１０件中２件くらいは自主客付けできたら良いなと思う。が、なかなか難しい。今年の春に道歩いていた人からたまたま問い合わせがあり、そのまま入居となったが、その後直接の問い合わせは無い。となりの大家さんというサイトでＨＰを作成し掲載しているが、そこからの反響はまだ一度も無い。ただ、物件ＨＰまで作っている会員が少ないというのもある。北海道で１０件足らずであれば問い合わせが来ないのは当然だ。登録だけでも無料なので、大家さんはぜひとも加入してもらいたい。出来れば、有料になるが物件掲載までして欲しい。掲載は３棟１０件までなら月額３１５０円、年間でも4万以下で1か月分の広告料くらいだと思う。物件数が増えれば増えるほど相乗効果が生まれると思う。自分でＨＰをカスタマイズすることも可能なので、管理会社や仲介業者がアピールしないところまで、大家さん自身で細かくアピールすることも可能。問い合わせ、内覧案内に時間割けないという方は、連絡先を管理会社にすれば良いと思う。問い合わせが少なくても、可能性とそのＨＰの使い方は無数に広がるはず。
2011.08.05
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更新料訴訟に何を思う？
http://news24.jp/articles/2011/07/15/07186524.html『原告側「最高裁は消費者保護の感覚がない」』単純に羨ましいと思った。ここ札幌では更新料取れないから、そんな裁判自体が無い。Ａ住宅って会社では５２５０円取るんだっけな。でもそんなのは、一か月や2カ月分取るところと比べたら微々たるもの。車庫証明の事務手数料ですら、３０００円や５０００円取る管理会社はザラだから。 いいですよねぇ。更新料。1年ごとに2カ月分とか取っちゃうんでしょ？ウハウハですね。 うちなんて、退去されないかビクビクしてるっつーのに。 「すいませーん、1年目なんで更新料2カ月分頂きまーす。」なんて言った日には「すいません、来月末出ていくんで！」って言われるのが関の山。日本でも一・二を争う激戦区札幌で賃貸経営している家主かしてみたら、神様仏様入居者様ですよ。（笑）更新料なんてどーでもいいんですけど、家賃滞納に関する過剰な借主保護は何とかしてもらいたいですよね。
2011.07.15
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申し込みキタ！
自主管理物件にもやっと一つ申し込みが入りました。ここ最近はほぼ毎日問い合わせが来ていたので、決まるかなと思っていた矢先です。やっぱり問い合わせの回数に比例して決まる可能性は高まりますね。ただ、申し込みはまた９月１日入居、８月家賃９日分のフリーレントになりました。これは珍しく家賃交渉無く申し込みが入ったので特別でよしとしました。（笑）インターネット使う人だったので、『無料』になったのが功を奏したのだと思います。あと一つで満室です。今年の1月以来の満室までもう少し。どうか「すいませーん。来月末に退去したいんですけど。」なーんて連絡が来ませんように。（笑）
2011.07.13
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一つ入り一つ出る・・・。
正式に申し込み。先日頂いた、逃げても良いかなと思っていた申し込み。こちらの言い分が通り、仲介業者が半月分の広告料を削ってくれたので、正式な申し込みとなりました。管理会社の担当も「気づきませんでした。勉強になりました。」という謙虚な姿勢を見せてくれたのでよしとします。って、それもどうなのよ。（笑）あと、残念な事に中央区の物件の退去連絡を同時に頂きました。こちらの物件に関しては場所が良いので、心配はしていないのですが・・・。ただ、地べたの一階ってのがネック・・・。防犯面を考えたら女性の方は絶対入らない。一つ入れば一つ空き・・・。賃貸経営ってのはその繰り返しですね。1年通して満室の期間なんてここ最近無いんじゃないだろうか。
2011.07.09
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申し込みキタ！（でも愚痴。苦笑）
この前、募集条件を変えたところ、申し込みが一つ入りました。但し、9月1日申し込み8月分はフリーレントでって・・・。春にスライドＯＫで募集してるのなら2か月先は分かるが、何で今こんなのが来るのか正直分からない。ていうか受けても良いんだけど、納得が行かない！広告料2カ月を考慮すれば、実質家賃が入ってくるのは１１月。客が8月フリー9月入居したいというのを仲介業者はそのまま聞いて、管理会社に持ってきて、管理会社もその話をそのままオーナーに流す。厳しいことを言えば、彼らがどちらを向いて仕事しているのか分かる。そういう募集条件で募集しているのであれば、こんなことは言わないのだが。仲介業者が来店したお客様の最大限の要望を聞きたいというのは分かる。（広告料を払う貸主は仲介業者にとってお客様ではないのかという疑問はこの際置いておく。）問題は管理会社。2か月先の申し込みを何故そのまま持ってくるのか。いや、1か月分のフリーレントを勝手に付けた2か月先の申し込みか。ましてや先月末に管理会社の提案を受け入れて家賃を５０００円近く下げたばかり。こんなのをはいはいと受けれるか！「申し込みは受けるけどけど、せめて8月分半月分をもらうか広告料半額削って下さい。それがこちらができる最大限の譲歩です！」と伝えて電話を切った。それで申し込みが逃げても構わない。気持ちの問題。ていうか、コレ今回で二度目。私が管理会社の担当なら、仲介業者に「すいません、この前貸主に家賃大幅ダウンして募集かけさせてもらったばかりなので、そのフリーレントの申し出は受けられません。但し半月分であれば、話を持って行きます。どうしても一か月のフリーレントが欲しいなら、半月分広告料削減を御社で飲んで下さい。」と告げ、その後に家主に同じことを言う。右から来た話しを左に流すだけなら管理会社の存在価値無し。「どうしてもオーナーの物件を決めたかった」とかいう理由ならそれは卑怯な言い訳。最近話にならないことが多すぎる。1年目を過ぎて気が抜けてるんじゃないだろうか！って、こんな厳しい大家だとダメですかね・・・。苦笑
2011.07.06
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うーん、なかなか決まらん。
自主管理の物件先月末から今月あたまにかけて問い合わせが結構あるのだが、なかなか成約まで結びつかない。 ちょっと前と比べて少し動いて来たのかなという気はするのだが、やはり難しいものです。 あまり募集条件を下げるとこの時期は危なかったりするので、その兼ね合いも難しいですね。今月中に残り二つの申し込みを頂きたいものです。あと、 家で使う間取り作成ソフトを買ってみました。出来たのがこんな感じです↓ 簡単に操作出来て初心者にもやさしいと思うので、賃貸経営される方はこんなソフト一つあっても良いかもしれないですね。いじってるだけで、物件欲しくなります。笑 ライラックシステム [間取り作成2次元CAD] 間取りっど4 [M004]価格：4,242円（税込、送料別）
2011.07.05
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愚痴続き
管理会社に何か良い募集条件を提案してくれと頼んでいた件、その後も連絡無いので、こちらから電話してみました。すると・・・・。「私も考えていたのですが、なかなか見当たらないんですよねぇ。我々もオーナーの物件、むやみに家賃下げるとかはしたくないですし。」出た！管理会社の困った時の常套句。（笑）『オーナーの物件の家賃下げたくない！』私も管理会社勤務の時は何回か使いました。汗今考えると話にならない言い訳だったと思いますね。それなら、・この間、家賃下げないで入居決めるために管理会社として何をしてきたのか。・これまでの空室の機会損失と家賃値下げして決まった場合の差額分の損失を天秤にかけたことがあるのか。最低限この2点をふまえて、『オーナーの物件の家賃を下げたくない！』という言葉を使ったのかは疑問です。その後、社内で検討して提案してきた募集条件は以下↓・やはり近隣と比較して若干高いので家賃を下げて募集したい。・4.5万～4.7万のところ、Ｐ込に限り５万という形で募集させてくれないか？うちより駅に近い物件で、うちより新しくて4万前半がゴロゴロしてるのはリサーチ済みなので良い線だと思い了承。但し、管理会社の姿勢には大いに疑問符が付く。なぜもっと早く提案して来ないのかってことに尽きる。
2011.06.20
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お客様来たる
カラバオのお家に御客様が来ました。『カラバオ』の名前のルーツであるタイの国からのお客様です。カラバオの父（本来のオーナー）は毎年冬にタイに行くのですが、その時に向こうでお世話になっているタイ人一家が遊びに来ました。 27日まで居て、あちこち一緒に観光するみたいです。北海道を存分に楽しんで帰って貰いたいですね。北海道とは言え、この時期に遊びに来てくれるなんてありがたいですね。 お土産はコレ↓ を貰いました。 マンゴー、マンゴスチン、竜眼という果物を頂きました。マンゴーはご自宅の庭で生ったものらしいです。タイのお家にはマンゴーの木が普通にあるのですね。羨ましい限りです。今は日本でもネットで購入できるみたいですね。↓ リピーター続出の、超お買い得完熟マンゴー！送料無料（一部地域を除く）！国産トロピカルフル...価格：2,940円（税込、送料別）果実の女王と呼ばれるおいしい果実、完熟マンゴスチンをフレッシュ（新鮮）でお届け♪甘い、お...価格：5,250円（税込、送料込）
2011.06.19
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愚痴
先々週の土曜日に管理会社に、「白石の物件、しばらく動きが無く、１０７号室に限っては空室期間が、半年を通り越して１０か月近くなります。もうすぐ1年です。 今の時期なので、難しいのは分かりますが、何か良い方法を考えて提案して頂けませんでしょうか？」と電話して、今日まで音沙汰無しというのはこれ如何に？ 物件からは遠く離れた東区の仲介店舗に勤めている後輩の所に営業がてら行って、わざとそこからオーナー来てると分かるように問い合わせさせてるのに・・・。もっとプレッシャーかけないとダメか？最初の姿勢は良しと思ったが、1年経てば前の管理会社とあまり変わらないように思えてきました。 「すぐやる 必ずやる 見直して出来るまでやる」というスローガンは良しだが・・・。昨今の賃貸市場を見れば、 すぐに決まらないのは管理会社のせいとは決して思わないけど、期待していただけに残念です。
2011.06.16
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差別化
この前、仲介業者を回った時にＡ社のお店のスタッフに「自主管理物件、ペット可なんてどうですか？あの近辺はペット飼える物件無いんですよね。」と提案された。自主管理物件の周りの物件は熟知している（前務めていた会社で管理してたのが大半のため）が、確かにペット可物件は一つもない。近くに公園があり、豊平川もあるので、散歩するにはうってつけかな。（笑） 確かにすごい魅力的ではある。が、その後回った仲介店舗（同じくＡ社）のスタッフに「さっきペット可良いって提案されたんだけど、どうですか？」 と聞くと、「確かにこの辺には無いんですけど、木造で世帯数が多く（１８世帯テナント込）リスク高いから止めた方がいいと思います。」と・・・。確かにそうですね。後からのペット可なんて入居者全員から了承得ないと無理ですし。下手したら、一戸埋まって二戸出るみたいなことになりかねないですね。 新築の時からペット可にしとけばよかったなぁ。 なんかいい方法無いかなぁ。苦笑後からペット可にした大家さんいらっしゃいます？
2011.06.15
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非常灯落下・・・。
本日、自主管理物件に行ったら、共同車庫の天井に付いてる非常灯が落下してぶら下がっていた・・・。 車庫を使っていない入居者から、２，３日前に何日か車を停めさせてほしいと言われ、サービスで貸していたのだが、その車が出し入れしたら丁度ぶつかるくらい。電話して問い詰めたけど「知らない」と・・・。 仕方ないので応急処理としてテープで停めたが落ちてくる。 コイツが天井に付いてたおかげで、少し車高高い車を御持ちの方が、入居できなかったために空室があるのだ！とポジティブに考え、根元からペンチで切って取ってやった。笑すると、共用部のブレーカーがいきなり落ちた。どうやらそういう仕組みになっているらしい。切ったコードもこのままだと漏電する可能性があるから何とかしないとヤバイ！コードの先を触るとピリっとくるし。ホーマックに走り、コードの先に付けるキャップみたいなのを買ってきて付ける。 これで、車庫の高さは１メートル９５は確保できました。車御持ちの方の入居を心より御待ちしております。（笑）
2011.06.11
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自分の足で仲介業者を回ることの重要さ
管理会社に預けている物件、預けているから安心していたらやっぱりダメですね。管理会社が仲介業者に資料をＦＡＸしたり、訪問営業しているからと言って安心できません。仲介業者は日々、たくさんの資料に目を通していますから、管理会社が毎日物件資料をＦＡＸしているからと言っても、ご自分の物件が、紹介すれば１００％決まるという良質な物件でない限り、一度見られて終わりか良くて裏紙に使われるくらいでしょう。仮に管理会社の担当が毎週仲介業者をひとつひとつ回っていたとしても同じこと。要は仲介の営業マンにどれだけ自分の物件を覚えてもらうかが重要。先日、久しぶりに回ってみて改めてそのことを再認識致しました。だって、A社のAOSとかに全然更新されていないんだもの。最低でもJOGJOG、AOS、けんさくんに掲載されている自分の物件を最新のデーターに更新してもらわないとダメですね。
2011.06.07
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ボロ物件のリーシング ２
昨日の続き。本日、管理会社から鍵を拝借して、お部屋を見に行って参りました。ホントに頭を抱える物件ですねぇ。↓一見普通なんですけど、キッチンの横に本当は給湯器付いてたんですよ。何故か外れて、隣の部屋に置いてありました・・・。 ↑なんかトイレの位置おかしくないですか・・・。苦笑うーん・・・、よ～く見ると↓ボイラーがあったのか知らないですが、風呂の体をなしていないですねぇ。苦笑 今のまま募集していては、１００年かかっても１００％入居者確保はできないということがよく分かりました。 部屋自体はそこまで汚くはないので、水回りを綺麗にするのと、風呂にボイラーを取り付けるのと、キッチンに給湯器を取り付ければ一応は入居者を募集できる状態にはなると思います。しかしそれらの修理費用をどれくらいで回収できるのか・・・。家賃はせいぜい取れて２万５０００円くらい。 修理に３０万掛かるのなら１年経たないと回収できない。仮に修理期間から入居者募集→決まるまで半年を要し、それに広告料２カ月かかる、とか考えるとどうすればいいのか答えが出ません。 空室が３部屋あるうち、１室は退去後なのでフルリフォームが必要、他２室はボイラーや給湯器、水道管などを直さないととても貸せない状態。皆さんならどうしますか？１、１室リフォームかけて募集し、それに入居者が決まったら次の部屋を直す。２、３室いっぺんに直し、一気に募集を掛ける。（まとめて発注した方が安いため）３、この際だからリノベーションしてまったく違う部屋へ。４、売却５、その他
2011.06.06
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ボロ物件のリーシング
札幌で築３０年超えのボロアパート所有の親戚から、５/７入居中が３/７になったから、どうにか入居者を付けることできないかという相談を受けた。 管理会社はうちの自主管理物件の前の所と一緒なわけですが、なかなか決められないで困っているらしい。風呂トイレ一緒の１ＤＫで、所謂マス風呂ってヤツなので、コレに客付けするのは相当キツイと思う。管理会社からは更地にして売ることを提案されたみたいだが、家主の意向としては立ち退きもめんどいので、賃貸経営を続けたいみたい。でも、何かしら手を加えないとダメだよなぁ。風呂釜はあるけど、ボイラー壊れてる部屋（笑）と、配管サビて水出ない部屋があります。 一応、明日現地見てきます。
2011.06.05
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放置物
自主管理物件の一番の悩みの種（厳密に言えば空室があるので２番だが）が、共同車庫内にある放置物の山。↓ゴミがゴミを呼ぶ典型かと。汗これ自主管理になる前からあるので、前管理会社の怠慢なのですが、一年もこの状態に放置プレイを続けてきた私の責任でもあります。 ひと段落ついたということで今月片付けようと思います。 とりあえず、持ち主がいないかどうかの確認ですね。大抵こういうのはいないのですが・・・。 入居者に文書配って、一定時間経過後にゴミ処理場へ。企業だと受け付けてくれなかったりするのですが、自主管理だと家庭用ゴミとして持っていけるのでそのぶん楽で安上がりです。 手間と時間はかかりますが・・・。
2011.06.04
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天井落ちる
丁度雪解けが始まった時期。（だいぶ前ですが・・・。） 朝早く、自主管理物件の入居者から一本の電話が入りました。入居者「すいませ～ん。玄関の天井が落ちたんですけど・・・。」私「はい・・・。えーーーーーー！」入居者「昨夜帰宅したら、なんか水がポタポタ漏ってたんですけど、 そのうち止まるかなと思って、そのまま寝て起きたら落ちてました。」私「何号室の方ですか？」入居者「二階の○○○号室です。」私「一度確認に伺わせて頂きますので、午前中在宅ですか？」入居者「はい。」私「すぐ向かいます。」 こんなやり取りの後、現場に向かったわけだが・・・。見事に天井のクロスが剥がれ、ボードは完全に落下、断熱材がポロポロ落ちてきている。 すが漏りかと思い屋根に上って確認してみたが、そんな気配はない。すぐに施工業者に連絡し、点検してもらったところ、原因は風呂場から上がった蒸気が、玄関上を走っているダクトで結露し、それが原因で水が漏れて、重みで落ちてきたとのこと・・・。その日は応急処置をして、入居者・業者と工事日程を詰めた。 その後修繕の見積もりをもらい、保険会社へ電話。 ↑ 新しく断熱を入れた後の写真。この後ボードとクロスを張る。落下直後の状態の写真は壊れたＰＣの中で修復不能なので・・・。 修繕費はすべて保険対応になりました。幸い玄関だけだったので、入居者の被害も少なかったです。 次はどんなことが起こるのだろうか。 笑
2011.06.03
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そこ、部屋間違う？（笑）
自主管理物件の５月末頃退去した部屋の内装。今まで使っていた内装業者が手が回らないとのことで、新しい業者を紹介され、見積もりをお願いしていた。見積もりが出来上がり金額的に問題無いので、お願いしたのだが今日から作業に入るとのことで、現地確認に行くと、違う空室のクロスを剥がしているではあ～りませんか・・・。１１０号室と１０１号室を間違えたらしい。見積もりをお願いした１１０号室はヤニで真っ黄色。片や１０１号室は少し汚れはあるものの、張り替えなくても良いレベル。気付かないものなのか・・・。この業者を今後使うかどうかは、仕上がりの出来具合を見てからにしよう。ホントに大丈夫なんだろうか・・・。少し不安。汗
2011.06.02
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鍵紛失？？？
昨年１０月から自主管理とした祖母のアパート。もっと手間暇かかるのかなと思ったけど、そこまででもない。滞納も無いし（とは言っても若干遅れてる人はいるが）、空室さえ除けば優秀なアパートではある。と思っていたが、この前夜中の１時過ぎ、寝ようとしていた時に知らない番号から着信が・・・。出ると、「○○号室の代理で電話しているのですが、カギを無くしたみたいで開けられないので、お願いできないですか？」おいおい、ちょっと待てぇ。今何時だと思ってる？それに代理って何だ？（怒）私「すいませーん、契約者の方からのお電話でないとさすがに開けられません。後で何か言われても困りますし・・・。」代理「その契約者の人は今電話が通じないところに居て、電話出来ないので代わりに電話しているんですけど、 どうにかならないでしょうか？」私「なるわけないでしょ！逆の立場になって考えてみてぇ。知らない人から何号室のカギ空けてって言われて空ける大家が居たらどう思う？」（スリムクラブ風）笑代理「契約者は３時過ぎくらいになるみたいなんですけど、その時来てくれますか？」私「勘弁してください！明日の朝にして！」と、このようなやり取りがあったのですが、その後連絡はないので鍵は見つかったのでしょうか・・・。何だか先が思いやられますけど、勘弁してと思ったのはこれくらい。あと、ちょっとした事故が一つありましけど、これはまた後日。
2011.05.30
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太陽光パネル
不動産に興味を持ってから、車に乗っている時とか歩いている時にそのへんの物件が気になってしまいます。この物件満室なのかなぁとか、どんな間取りなんだろうとか。職業病？趣味病？（笑）最近は震災の影響なのか、太陽光パネルが目に付くようになりました。住宅の屋根に付いているものもあれば、電灯の上に付いていたり、柵に沿って太陽光パネルを付けていたりと。この前、道東に行った時は案外田舎の農家とかは普及率高い？と思ったり。どうなんでしょうね。省エネ・エコ賃貸アパートとか。太陽光パネル設置により、電気代が無料でお得！って感じの。まだまだコスト的に合わなそうだ。笑賃貸アパートとかで実用可能なのはこんなのですかね↓[ソーラー発電式・1灯]LEDセンサーライトESL-101SL(BK)／太陽光発電で電源要らず！どこでも設置...価格：3,980円（税込、送料別）これならアパートの入り口とかにすぐつけられそうですね。値段もそこまで高くないですし。相変わらず唐突な菅総理ですが、先日太陽光パネルを１０００万戸住宅に設置するみたいなお話をされてました。ホントにやる気あるのでしょうか？（笑）
2011.05.29
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またPC故障・・・。
またパソコン壊れました。昨年の秋に壊れて、友人から中古のものを頂いたのですが、それがまたうんとすんとも言わなくなりました。一代目のPCはソーテックのものだったのですが、コイツがかれこれ８年持ったのです！因みにコイツはまだ使える。笑某掲示板では「ソーテツクズ」なんて言われてたらしいのですが（笑）、その時のイメージで『PCは壊れないもの』と思っておりましたが、２代目は２年持たず、３代目は半年（もらったものだが）という短い命だったのでどうしたもんかと。どうせ壊れるならと、手ごろな価格のものを夕方に購入してきました。データー移行とか、ソフトのインストールといっためんどくさい作業に追われています。壊れた時はPC無し生活もたまには良いかなとも思ったのですが無理でした。笑
2011.05.27
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新設備導入
今年の２月から、自主管理物件をインターネット無料に変更した。４年くらい前から、この物件はインターネットが２２５０円程で使える物件だったのだが、導入元のファイバーゲートさんに問い合わせたところ、今負担している金額にプラス８０００円くらいで完全無料にできるプランが２月からできますとのことで、そっちに変えてみた。この前退去した方二人に「使っていましたか？」と聞いてみたところ「いいえ」と・・・。汗まぁ、これからこれから。（強がり）最早インターネット無料なんて珍しくもなんともないからなぁ。こうやって新しい設備を導入しても家賃交渉はバンバン入るし、退去もあるし、入居は無いし・・・。涙家賃の下落が続くデフレ化での付加価値ってのも中々きついものがあります。中途半端なことをしたら、家賃値上げどころか維持にすらならないって場合もありますよね。それでも、他の物件と競争するためにはやらないよりマシ！
2011.05.26
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さりげなく更新・・・。苦笑
久しぶりの更新（久しぶりって言えるレベルか？ってツッコミはナシ。笑）継続は力なりと言いますけど、ブログを毎日更新できる方はあらゆる意味で尊敬致します。私は無理です。放置プレイが続くととことん続いてしまいます。汗繁忙期が終わり、アパートはというと空室は当然残ったままです。この繁忙期、管理会社に預けていたものは３空室中、埋まったのが一つ。しかも入居は７月上旬という・・・。自主管理の物件は５室の空きが出て、２つは仲介業者が決めてくれて、一つは道を歩いている人がたまたま見つけてそのまま入居、空室はあと二つ。因みに退去予定はもう一つあったのですが、キャンセルになりました。正直、広告料かかる入居よりも『退去キャンセル』が一番嬉しい。笑仲介会社任せではなく、自分で入居者を見つけられるならそれが一番良い。少子化や景気の影響で、今後更に入居者獲得が難しくなるのなら、自分で見つける必要も出てくるのではないだろうか。本来ならそれが借主・貸主双方winwinで望ましいのだが・・・。リスクもあるからどうしたもんでしょうか。
2011.05.25
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管理会社主催のオーナー会
先日、管理会社主催のオーナー会に出席してきた。うちのアパートの管理会社は４月からお願いしている。前管理会社から管理を譲渡されたので、前管理会社の時代から顔見知りのオーナーが何人も居て、一同に会したわけだが・・・。出るわ出るわ。前管理会社に対しての不満が・・・。苦笑アパートも前管理会社がシリーズ化して販売していたので、アパートの名前も前管理会社の名前が入っている。「これを期に皆でアパートの名前を変えませんか？」なんて話まで。笑まぁひどい管理会社だったみたい。現管理会社は新業務として不動産の管理を４月から始めたが、予想以上の成果を上げてくれて安心して任せておける。と、各オーナー口を揃えておっしゃる。そのへんの管理会社よりも遥かに評価は高い。管理を譲渡された当時は全体の入居率が８０％代前半だったのが、半年で９０％を超えたらしい。年々、空室が増えていく中で素晴らしい実績だと思う。大事にしたい管理会社である。
2010.11.26
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不動産におけるカヴァーされていないリスク。
先日、知り合いのオーナーとお茶を飲んだ時に出てきた話。不動産経営のリスクの話をしていて、ふと自殺や殺人事件の方に話が飛んだ。年間自殺者が３万人を超え、依然として低くならず、景気も良くならない状況下で、政府はろくに手を打てていない。空室や家賃滞納というリスクは最早珍しくなく、ある程度の対策はできるけど、自殺に関してはお手上げだよな？って。ただ、人がリスクとして認識しているところに商売有り。損保業界にとっては画期的な商品を販売できるチャンスじゃないでしょうか？賃貸住宅の火災保険の特約に「不慮の事故特約」みたいなの作ってみたらどうでしょう。この間、貸主が自殺者遺族に対して損害賠償を請求し、それが不当だと遺族側と裁判で争われていました。家主のはしくれとして私はまったく正当な請求だと思います。ただ、実際にそれが起これば損害賠償請求をすることは忍びない。本来、行政側が何らかの救済をするべきだと思いますが、失業者対策等を含めまったく話にならず。であるなら民間で対策を講じるしかありません。それができるのは「損害保険」しか無いと思います。http://www.sankeibiz.jp/business/news/100825/bsd1008252140023-n1.htm少額短期保険ではあるみたいですね。普通の損保業界はやらないのでしょうか？倫理観とかそういう問題が絡んでいたりするのでしょうか？人の生命や企業の倒産リスクまで保険にしているのだから倫理観は関係ないか・・・。うちは「不慮の事故」までカヴァーしてるからって火災保険販売すれば結構シェアとれると思うけどなぁ。
2010.11.21
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PC壊れる、修理代＞＞＞購入金額・・・・。
PCが壊れたがためにブログの更新が滞る。（無理な言い訳…。笑）２年前に買ったデスクトップのパソコンがうんともすんとも言わず。色々データーが入っているためヨドバシへ修理の見積もりを依頼。工場とやらに運ばれ、そこで色々調べるらしくやたらと時間がかかる。見積もり金額が出たところ９万９千何がしと・・・。えーと、僕購入したのは８万４千円（モニター別）なんですけど。買った方が安いって話し。マザーボードとグラフィックボードとあと一つ何かが逝っちゃったみたい。購入代金よりも修理代の方が高いってのもなんか納得いかないっていうか。幸い、帰郷した友人が余っているデスクトップをくれたので復活です。あとは古いのが戻ってきたらデーター移動ですね。アパートの方は何とか空室あと一つまで来ました。ただ、残っているのはプチリフォームをしたお部屋。何とか年内に決めたいです。
2010.11.20
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空室の鍵
空室の鍵の管理って皆さんどうしてますか？管理会社に預けているとそこの会社のやり方次第だと思いますけど・・・。うちの空室はすべて解放になっています。空室で何かあったということはありません。共用部の清掃の際に空室も確認するのですが、いつも異常無しです。その場で空室が開けられないというのは個人的にはアウトだと思うんですよね。解放かキーボックスかデジタルキーか。現地ですぐ開けられるようにしておくのはリーシングの鉄則だと思います。お客さんを紹介する側からしたら、管理会社に取りに行くのは論外、近隣の仲介業者に取りに行くのもめんどくさい、繁忙期なら尚更。ましてや、繁忙期となると夜遅い時間に案内することもあるでしょう。その際に預け先の仲介業者や管理会社が閉まっていた場合、それだけで案内の機会を失うことになりかねません。今日、苗穂にある叔父の物件を見て来ました。以前は祖母の物件と同じ管理会社だったので、空室はすべて解放にしておいてもらったのですが、今月から管理会社が他に変わったためか、しっかり鍵がかかっておりました。大手なので自社で客付けできると思っているのでしょうけど・・・。その姿勢からして私は疑ってしまいます。
2010.10.19
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そろそろスライドの季節
そろそろ春の繁忙期に向けて、家賃スライドを考える季節ですねぇ。 昨年は早くて１１月頃からスライドの問い合わせが来てました。１２月にはうちの物件の空室すべてスライド可で募集していた記憶があります。 今年は１１月入ったら３/１スライド可で募集かなぁなんて思ってます。 ただ、この『家賃スライド』ってシステム。この上なく面白く無い。↑コレ、貸主側の偽らざる本音じゃないですか？ ここまで浸透すればもう仕方ないのかもしれませんが、もう少しやりようないのかよ！って正直思います。某管理会社（仲介店舗持ち）のＤＭには「オーナー様、必読！！支出を伴わない簡単で効果的な空室対策」などと、家賃スライドをしきりに勧めておりますが、本当に貸主のことを考えての提案なのか疑問です。一切広告料はかからないというのなら話しは分かりますが、そういうわけにもいかない。何が言いたいかというと、家賃スライドの前にもうワンクッション置けなかったのかということです。 例えば３月家賃発生で契約締結が１２月なら、１月と２月の家賃は半額の契約とか、部屋止め料がいくらかかるとか。家主からはグレーな名目で『広告料』を取ってるんだから、そのへんもう少し頭使って上手くやって頂けないでしょうか・・・。
2010.10.14
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鬼指申し込み
今月から自主管理となった祖母のアパート。空室に申し込みが入った。これで満室。（但し、１１月末の退去予告アリ）申し込みしてくれたのはＡ社某支店。担当者は先月うちのアパートに２件申し込みしてくれたＢ氏。大変ありがたい。４９０００円の家賃に７０００円の交渉を入れて来た。これも想定の範囲内。４９０００円という家賃自体が決まる可能性ゼロに近い。既存入居者からの家賃交渉を防ぐためにわざと高い家賃で募集していただけの話し。４５０００円くらいで募集して、四万前半で決まるっていうオチ。予想どおり。この部屋は１年くらいずっと空室だった。本当は下げ過ぎた感はあるがしょうがない。あとは無事成約を祈るのみ。
2010.10.11
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回想録２
昨日の続きリスク以外にも当然かかる経費等の認識が無い、買って預けておけば問題無いという認識だから、さぁ大変。「その程度の認識でよく億単位の借金しましたね。」とか口が裂けても言えない。笑徐々にリスクや賃貸市場の展望を認識させるにはどうすればいいのか。家賃等の交渉事にのってくれないオーナーには来店願い、同じような場所・築年数・間取りの物件資料を数枚見せて実際に入居者の立場ならどこに決めるのか、仲介業者の立場ならどの物件が紹介し易いのかをすべてデモンストレーションしてみたり、少しでも物件に愛着もってもらうために、共用部の自主清掃を勧めてみたり、（会社からしたら清掃代入らないから何言ってんのよ？って感じだけど）と時間を掛けて、アパート経営自体に興味を持ってもらうようにした。徐々にオーナーの認識も変わって来たが、時間がかかる。そんな時、本屋で一冊の本を見つけた。あなたのアパート・マンションを即満室にする方法価格：1,575円（税込、送料別）自分の勉強がてら買った本が、案外そんな問題を解決してくれた。オーナーにこの本を紹介したら、余計な時間をかけることも無く、すべてを飲みこんでくれた。１０００円の家賃交渉すら渋っていたオーナーが、自分で物件を掃除するようになり、空室には自作の資料や芳香剤を置くようになり、自らの足で仲介業者を回るようになった。管理会社として、家主にそこまでやらせるのはどうかというのは大いに議論の余地があると思うが・・・。ただ、カリスマ大家と呼ばれる方々が書いてる本や大谷氏や浦田氏が書いた本に共通して言えることは『家主の意識の変革』だと思う。今までのように座していれば収入が入ってくるような状況ではない以上、「意識の変革」はこれからのアパート経営においては必須であり、それが武器になる。知り合いの家主にそのきっかけを作ったと同時に、自分の知識をもっと増やさないといけないなと思った。
2010.10.05
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回想録
「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式価格：1,500円（税込、送料別）個人的には良著だと思いました。アパート経営にそこまで前向きになれていないけど、空室を何とかしたいっていう家主さんに勧めたい本ですね。あ、ブログやってるような大家さんには余計なお世話でしたね。笑僕が不動産業界に足を突っ込んだのは５年前。その当時はまだそこまで、空室に困っていませんでしたね。勤めていた管理会社の物件はどこもほぼ満室。空室も長くて2.3か月の間には埋まっていた記憶があります。広告料もいりませんでした。その会社は比較的築浅の物件が多かったのですが・・・。僕が入社して半年くらい経った頃から徐々に、空室が増えていきました。そこからはもう悪化の一途・・・。広告料１カ月→敷金ゼロ→初期費用軽減→広告料２カ月→フリーレント→広告料３カ月・・・。みたいな当時、僕が居た会社は投資用アパート販売で業績を拡大していた優良会社。不動産投資ブームに乗っかり、建てれば口コミで売れるような状態。当然買う側も何も考えず、それを買っていく。不動産のふの字も分からない状態で、１億以上のローンを組んで買うのだから、空いた口がふさがらない。市況がちょっとずつだが悪化していた時期だったので、募集条件も当然変えなければ中々決まらない物件もあり、家主に家賃交渉等するのだが、売る時にどういう売り方をしたのか知らないが、ビタ一文まけてくれない！そんな家主が一人二人じゃなくて・・・。仕舞には退去後の修繕費までそんなの買う時聞いてないとか払わないとか言いだす家主まで・・・。おいおい、コレやってらんねーぞ！と。ろくにリスクも説明しないで（それ以前の問題だと思うが・・・）販売していたりするから管理する側は溜まったもんじゃない。続きはまた明日。
2010.10.05
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プチリフォーム 第２段 ！
前回に引き続き、空室のプチリフォームが完了。居間 コンクリート調のアクセントクロスを使用。気持ち、幾分か広くなったような気がする。最初は木のフローリングとコンクリートってどうなの？とか思ったけど、結構マッチしている。 洋室玄関コジロー君と現地で、あーでもないこーでもないと他愛も無い話しでかなりの時間が経ってた。笑 これで、少しでも内覧者の印象に残ればいいんだけど。帰りにＪ社の支店２件寄って、空室をアピール。デジカメを見せたけど、とても良い印象。スーモに乗せるとのことで、写真をメールで送った。いつも仲介業者に行くと、店頭に並んでいるべら棒に安い新築物件に軽く殺意を覚える家主は僕だけなんでしょうか？笑 ＲＣで４万代前半って・・・。本当にアパマン戦国時代ですね。
2010.10.03
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Tオーナーとお茶。
今日は以前管理会社に勤めていた時にお世話になったＴオーナーと福住のロイホで２時間程雑談。相変わらず空室には頭を悩ませているみたいだ。サラリーマンでも不動産投資というブームに乗っかってはみたものの・・・。ってな感じで。毎回会うたびに「お前が俺の物件を買ってくれればすべて丸く収まる。」と言われ、そのたびに「その前に僕に融資付けてくれる銀行を探してきて下さい。」と切り返す。そんな会話を今まで何回したことか。笑このオーナー、自宅として買った戸建を転勤という理由で賃貸に出して２０年。 その間、入れ替わりは２回とのこと。戸建賃貸恐るべしである。 ５年前に新築で買ったアパートで何件入れ替わりあったんだろうと嘆いていた。 こんな話し聞くとやっぱり戸建賃貸最強っていうのは、説得力持ちますよね。 利回り20％をたたき出す戸建賃貸運用法価格：1,575円（税込、送料別）
2010.10.02
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自主管理 初仕事
今月から自主管理になった祖母のアパートの初仕事。１０月分の家賃の回収。１７件中７件分の入金が無し。３件留守電入れ、２件週明け入金約、１件は１５日入金約。１件はカード決済にしていたとのことで、週明け前管理会社確認。カード決済・・・。これ個人家主には対応していないんでしょうかね。 それだとかなり楽になるんだけど。１件から「１１月に退去を考えてるんですけどぉ」って。結婚を考えてるみたいで、羨ましくもありおめでたくもあり・・・。笑１１月ですか・・・。 管理会社預かりの敷金達、今日送金あるのかなと思い、記帳してみると無い。 管理会社に確認すると、「最後の精算が全部終わった後、今月２０日に送金します」と。 管理変更後、２０日間もなんで１００万越えの敷金をお前のとこに置いとかなきゃならんのか意味分からん。と小一時間問い詰めて、８日に着金で話しまとめる。大丈夫かよ。笑
2010.10.01
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禁煙を試みる
明日からタバコ増税。３割近い値上げはさすがにキツイ。吸っててもいいこと無いしこれを機会に禁煙してみる。国はイイよなぁ。すぐ値上げ出来て。しかも何十箱も買いだめするやついるし。 アパートの場合家賃３割上げますって言ったら即退去されるんだろうなぁ。笑これを機に禁煙物件でも作ってみるかな。【電子たばこ】3900円★テレビで紹介された話題の電子タバコ！今ならお試し価格！さらにカート...価格：3,900円（税込、送料別）電子タバコ 新型2ピースタイプ採用!カートリッジ液量約3倍!!電子タバコ ドクタースモーカー2 ...価格：9,800円（税込、送料込）
2010.09.30
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管理会社からの嬉しいサービス
今日、管理会社から、自宅の灯油供給の件でＴＥＬ有り。この冬、オーナー様限定格安で灯油を供給したいとのこと。今までは近所のガソリンスタンドから供給して貰っていたが、良い機会。ありがたや。 うちの管理会社は元々、ガス・灯油の供給会社だったが、今年の４月にある事情で不動産の管理へ参入。まったく未経験からのスタートで、はじめのうちは精算書のミスだとか送金ミスも多々あったが（笑）、非常に良くやってくれている。 正直、期待以上の働き。いや、それ以上か？（笑）仲介業者からの評判も日増しに高まっているような気がする。 はじめた当初は管理物件の入居率が８２％、今では９２％を超えたらしい。この調子でぜひとも満室に。笑
2010.09.28
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あと３つ！
この連休で立て続けに申し込みが入った。中央区１件、白石に２件の申し込みが入り。二つは確定、一つも決まりそう。これで空室は白石が二つと自主管理の物件が一つ。この調子で１０月末までにはすべて満室にしたい。たぶん、なったとしてもすぐ空くっていうオチになるんだろうけど。笑 この前空いた、白石の物件にプチリフォームを検討中。日曜日にコジロー氏http://ameblo.jp/08339/と現地打ち合わせ。この前はこれをやった後にすぐ申し込みが入ったので、今回もちょっと期待。ゲン担ぎ。笑どんな感じになるのかちょっと楽しみ。その後、２件申し込み頂いたＡ社某支店にお礼と差し入れ。お客さんたくさん来てたので担当者とお話しできずに帰ってきましたけど。９月の初旬にはさっぱりですって言ってたけど、今は来てるのかな。 この機会を逃さず、目指せ満室！
2010.09.21
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管理会社と家主直
管理会社という立場でも、家主（代理）という立場でも仲介業者を訪問したことがあるが、明らかに対応が違うと感じることがある。その時の担当して頂いた方にもよるのだが、「どこどこの物件の家主です！」と言って訪問した方がより親身になって話しを聞いてくれる。Ａ社、Ｂ社、Ｊ社、Ｅ社にその違いは無いと思う。 管理会社の立場で行くと、空室が一つだけじゃなくその地域の空室資料をまとめて一覧にして持って行くことが多いので、混み入った話はしづらい。保証しているとか絶対決めなければならない物件であれば、そりゃ別個に話しをすることも当然あるのだが・・・。そうでなければ、空室資料をただ置いてくるに近いのが正直なところ。笑当然、仲介業者もそれに慣れてしまっているので、対応も違うのは当たり前なのだろう。逆に家主であればピンポイントで自分の物件の紹介と、アピールポイントその他条件等のお話しができる。 また、現管理会社のヒアリングやどのような募集営業をかけたらいいのかといった具体的な話しを聞くこともできる。仲介業者には家主だから話せる部分ってのもあるっぽい。 今日は「どこどこの管理会社の対応は最悪なんですよ。」なーんて話しも聞けた。 笑リーシングに欠かせないのはまず第一に仲介業者の営業マンに物件を覚えてもらうということだが、管理会社に丸投げよりは家主が足を運んで顔を突き合わせて話しをする方が、遥かに効果的なのだろうと実感する。この時期なので、時間を見つけては頻繁に訪問するようにしたいと思う。
2010.09.18
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-１＋２
管理会社から白石の物件の退去連絡が来た。滞納が続いていたお客様で、遅かれ早かれといった感じ。間髪入れず、２件の入居申し込み。うち一つは確定ではないが・・・。白石・中央区の物件にそれぞれ一つずつの申し込み。 これで白石の物件の空室が３つ。あと二つは満室。10/1から自主管理の物件に一つ空室がある。 嬉しいことに2件の申し込みは営業マンが同じ人。9月の初めに仲介訪問した時に対応してくれた人が決めてくれた。明日さっそくお礼をしにお伺いしてみようと思う。白石区の物件に申し込みが入ったのは中央区の仲介業者だった。今のところ仲介業者への訪問は物件の近くのみだが、広げてみる必要もあるのかもしれない。その上で、親身に相談にのってくれたり、決めてくれる所に力を入れるようにしよう。
2010.09.17
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またコスト掛かるの？
先日、ケーブルテレビ大手のＧ－ＣＯＭ（仮名）がうちに来た。うちは数年前に解約しているから、また加入の営業かと思ったら違う。２棟のアパートにＧ－ＣＯＭのケーブルを引いているが、その件だという。うちのアパートはケーブルだけが入っていて、あとは入居者自身が勝手に、加入して使う形になっている。使わない入居者もＧ－ＣＯＭのケーブルを利用してＴＶを見ている。 新築当時からＧ－ＣＯＭが入っていて、ＴＶ関係のメンテナンスはフリーでＧ－ＣＯＭがやっていた。それが今回変わるみたい。新しいプランが出来て、Ｇ－ＣＯＭに加入していない入居者のＴＶ関係のメンテナンスは今のままだと一切出来ないと言ってきた。フルメンテナンスが一番安いもので、月額１万ちょっと。年間で考えれば結構な額だ。今まで管理会社は入居者からＴＶの映りが悪いというクレームが入った場合は全部Ｇ－ＣＯＭに投げていた。ケーブル側では無く、入居者のＴＶの設定や機器の不具合等で、本来ＧーＣＯＭの範疇では無いものまで動いていたらしい。中にはＧ－ＣＯＭの有料チャンネルには加入しないで通常のＴＶを見るだけでケーブルを使っている入居者もいるから、それで下らない設定間違えとか機器の不具合等で動いていたらＧ－ＣＯＭも面白く無いだろう。 今までは非常に曖昧な部分があったからきちんとした契約にしたいみたい。ただ、家主側から言わせて貰えば、買った時には勝手に入っていた。前管理会社（売主）とＧ－ＣＯＭの間でどういう経緯で入れたのかは知る由も無い。過去の契約書類みたいなものは今のところ見当たらない。ていうか今更あり得ない話しだと思う。後日、管理会社を呼んで対策を練る。 ※余談まだ、Ｂフレッツのマンションタイプが普及する前に、Ｂフレッツの代理店は管理会社に営業をかけて、シェアを拡大していた。回線を導入するだけなら無料なので、管理会社は家主にそのまま「大家さん、これからは光インターネットが入っていないと話しにならないので、これにハンコ押して下さい。導入するだけなら無料なので。」と勧めて、代理店の方からバックマージンを貰っていた。契約内容はもう一度しっかり確認した方がいいかもしれませんね。笑
2010.09.12
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仲介業者訪問
白石の物件の近くの仲介業者を訪問。どこも親身にお話し聞いて頂きありがたかったです。特にＪ社の某支店には一時間くらい居たんじゃないでしょうか。あの物件がこの物件が参考になると色々資料見させて頂きました。どれも頭痛くなる感じでしたが。笑 こういう営業マンの方とは末永くお付き合いしたいものです。・敷金無しがもう当たり前。・初期費用少なければ尚更良い。・家具を置いてモデルルーム化するのはお客さんの印象に残りやすい。・プチリフォームも良いけども奇抜な物は止めた方が良い。善し悪し。・広告は２カ月付いてればＯＫ、あとはお客さんに還元するような形で。・お客さん希望の家賃帯が下がってきているので、ＡＬやウォシュレット・デジタルキーなどの設備を付けてもそんなに変わらない。家賃を維持することも難しいかもしれない。 ・ある物件では、ある一定の入居期間が過ぎたらそこから家賃をいくらかずつ下げていくような変わった契約をしている所もある。等々、色々なお話しを聞けました。最後のは既存入居者を逃がさない蟻地獄経営をするために今後必要になっていくかもしれませんね。 私の知っている物件でタバコ吸わない方は家賃２０００円ダウン可という形の契約をしている物件もあります。禁煙物件も有り、その物件単体で統計を取ってみたところ、禁煙物件は退去時の現状回復が少なく、また家賃滞納率も少ないという結果が出てました。一概には言えませんけど、試みとしては面白いかもしれませんね。
2010.09.11
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管理変更の手続き
１０月１日から自主管理となる祖母のアパート。管理変更の手続きを管理会社との間で進めている。管理会社には以下の要望を投げている。 ・敷金等が預かりになっているので、それらの精査。・入居者の家賃入金状況などの確認。 ・過去のクレーム履歴の確認。・各入居者の火災保険の加入状況等の確認。私の方では管理変更の文書を作成。今まで引き落としだったのが振込に変わるんだけど、どうしよう・・・。集金かはたまた銀行の定額送金をお願いするか。 一悶着ありそうだ。
2010.09.09
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売却するか？
父親（本来のオーナー）が「白石の物件を売却」するか？と呟いた。 何を血迷ってそんなことを！ せっかく繰り上げ返済をしてクリエイティブ（北４条にある５戸の小型物件）のローンが来年完済するというのに。 第一売却したら残債が残るかもしれない。その前に売れるかどうかも分からない。ていうか、売られたら僕が困る！！！ ↑本音。笑 その３０分後、「やっぱり収入あるなら売らないでおくか。売ったらゼロだもんな。」 (*^ーﾟ)b ｸﾞｯｼﾞｮﾌﾞ!!親父ブラボーそのとおり！！！ と、思うと同時に、将来の資産を売却されないよう、リーシング気合い入れないとヤバイ！と思ったカラバオでした。笑
2010.09.03
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自主管理
祖母のアパート１棟を１０月１日より自主管理というか私が管理することになりました。今月からは管理変更の準備に入り、管理会社から賃貸借契約書のコピーをもらってきましたが・・・。毎月送られてくる精算書に記載ある入居者と違う人の賃貸借契約書が。記憶を辿ると、昨年、確か入居者の名義が男性から一緒に住んでいる女性に変わるということで連絡を貰っていたような・・・。名義変更だけやっとけと言ったのに！管理会社の端くれならそれくらいしといて欲しい！何かあったときどうするつもり？？？これ、自分でやることになるのかなぁ・・・。はぁ、めんどくせ。笑
2010.09.01
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約１年ぶりに復活。汗
約１年振りに復活。我ながらさぼり過ぎ・・・。なんでさぼっていたのか！と言われてもただただすみませぬ。と。笑カラバオの賃貸経営はどうなっているのか。えー相変わらず空室のもぐら叩きをしている状態でございます。最近はもぐら（空室）が出過ぎて手に負えませぬ。あ、そうそう。６月末に空いた豊平の物件で初のプチリフォームというのをしてみました。アクセントクロスという物を使ってみました。洋室の一面だけクロスを変えるというものです。うちの物件と同じような感じの物件は供給量が物凄く多いので、他と少しでも違った部分を見せるためにやってみました。キッチンの奥のスペースに棚を付けてみました。大きい冷蔵庫を置く場合は取り外し可能です。少しは使い勝手良くなったかな。笑と、こんなプチリフォームをやったのですが・・・。結果すぐ出ました。リフォーム完了が８月の初め。その後すぐ申し込みで８月中入居でした。これが功を奏したのかどうかは分かりませんが、結果オーライです。リフォームはネットで知り合ったコジロー君に格安でやってもらいました。http://ameblo.jp/08339/ ←コジロー君ブログ。将来は不動産投資家を目指しているコジロー君はセンス抜群！プチリフォームをお考えの家主様は一度相談してみても面白いかもしれませんね。
2010.08.31
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