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2011年03月27日
テーマ： ニュース(95843)
カテゴリ： 震災法律相談
Ｑ６ 震災で、借りていたアパートが、津波で跡形もなく流された。契約はどうなるのか。
Ａ６ 原則は、契約終了になります。終了する場合は、流された日意向の家賃は支払う必要がありません。しかし、今回の震災には、罹災都市借地借家臨時処理法（通称、「罹災都市法」）が適用される可能性が高いので、罹災都市法が適用された地域では、再築されたアパートを優先的に借りることが出来ます。
借りていたアパートが、地震やそれに伴う火災等により「滅失」するに至ったときは、もう住み続けることが出来ない以上、契約は履行不能により終了するのが原則です（焼失の場合につき最判昭42・６・22）なお、終了する場合は、大家さんは、敷金を精算して借主に返さねばなりません。
しかし、これでは大災害の時に多くの人が、住処を失うので、罹災都市法が適用された地域では、アパートが再築される場合、 再築完成前 に、大家さんに申し出ることによって、他の人に優先して、 相当な借家条件 で、その再築アパートを借りることが出来ます。
「相当な借家条件」であって、従前の契約と同じ条件ではないのは、一応新築になり、家賃が上がってもやむを得ない反面、大家としても嫌がらせで不当に高い家賃を請求出来ないという趣旨だと思われます。
第十四条 罹災建物が 滅失 し、又は疎開建物が除却された当時におけるその建物の借主は、その建物の敷地又はその換地に、その建物が滅失し、又は除却された後、その借主以外の者により、最初に築造された建物について、その 完成前 賃借の申出をすることによつて、他の者に優先して、 相当な借家条件 で、その建物を賃借することができる。但し、その借主が、罹災建物が滅失し、又は疎開建物が除却された後、その借主以外の者により、その敷地に建物が築造された場合におけるその建物の最後の借主でないときは、その敷地の換地に築造された建物については、この申出をすることができない。
なお、今回の震災では、法務省が罹災都市法の適用を決めており、あとは適用地域を閣議決定するだけの状態だそうですので（平成２３年３月１４日読売新聞）、適用はほぼ間違いないと見ていいでしょう。
ただ、一つ問題があって、この「滅失」とはどのような状態を指すかで揉めることがあります。
津波で跡形もなく流されたら、滅失であることは間違いないでしょう。
しかし、形が残っていて、修理が可能な場合には、直ちに「滅失」とはされないこともあり、注意が必要です。
Ｑ７ 借りていたアパートが、どうみても「滅失」には至らなかったものの、避難勧告等で住めなくなった。この場合は、家賃を支払わねばならないのか。
Ａ７ 支払う必要はありません。
アパートを借りる契約において、大家さんは、店子に対し、 部屋を使わせる義務 があります（民法６０１条）。
（賃貸借）
第六百一条 賃貸借は、当事者の一方がある物の 使用及び収益を相手方にさせることを 約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。
したがって、避難勧告等でアパートに住めなくなったのであれば、大家さんは部屋を使わせる義務を果たしていないことになるので、店子も家賃を払う義務がなくなるというわけです。
今日はこれくらいで失礼いたします。
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最終更新日
2011年04月02日 11時59分20秒
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