2024年06月25日
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かつて金融機関は家の購入価格の7～8割までしかお金を貸してくれなかったそうで、そのため住宅ローンを利用する場合は一定額の頭金を用意するのが前提となっており、住宅ローンを利用してマイホームを買う場合には2割以上の自己資金が必要といわれ、実際に2割以上の自己資金を用意して購入する人が多かったそうなのだ。マイホームは購入したとたんに市場では中古住宅の扱いになってしまい、売却可能価格が分譲価格より2割も3割も安くなってしまうのがふつうだったため、自己資金2割以下では、売却可能価格よりローン残高が多い担保割れ状態になってしまい金融機関にはリスクが大きいので、自己資金2割以上を用意しないと融資しない金融機関が多かったのだという。
住宅価格の上昇が続き分譲価格より高く売却できるようになってきたため、2割以上の自己資金にこだわらず10％でも融資可能とし、条件によっては自己資金ゼロでもOKとする金融機関が増えており、諸費用分まで含めて購入価格の100％以上の融資をする銀行も登場しているという。金融機関の規約が変わり頭金なしのフルローンで中古マンションを購入することは可能となっているが、住宅金融支援機構が行った調査によれば中古マンション購入者における頭金の平均額と購入額に対する割合は13.8％となっていて、平均で1～2割程度の頭金が用意されているという。それがここ10年では「ゼロ（頭金なし）」が37.1％と4割近くに増え頭金2割、3割と用意する人は少数派になっているそうなのだ。
なかでも頭金が少ないのが夫婦のみの世帯で子どものいない夫婦のみの世帯はほとんどが共働きなのだが、首都圏で新築マンションを買った人の自己資金比率の平均は21.7％と2割を超えているのに対して、夫婦のみの世帯では9.5％と1割を切っている。頭金ゼロで買っている人たちも相当数いるのではないかと推察されている。しかも借入額は契約者の平均が5235万円に対して夫婦のみ世帯は5624万円となっており、少ない自己資金で多額の住宅ローンの借入れを行っているという。対局にあるのがシニアカップルで何と70.8％の自己資金を用意して老後に備えるマイホームを購入しているそうで、かなりゆとりある資金計画になっていてローン破綻などのリスクはほとんどないといわれている。
夫婦のみの世帯のように自己資金が1割以下だと担保割れのリスクが極めて大きくなるが、住宅価格が上がり続けているうちはいいのだが最近では中古住宅の下落傾向がみられるようになっているので、売却可能価格が住宅ローン残高を下回る担保割れのリスクが極めて高くなるそうなのだ。5000万円で買ったマイホームが5年後に6000万円で売却できるような環境であればその時点でローン返済が苦しくなったとしても、売却すれば住宅ローンの残債を一括返済しても手元に売却代金の一部が残るし、当初5000万円借り入れた住宅ローンが売却時に4500万円に減っていれば1500万円が手元に残る計算となる。仲介手数料などがかかるので実際にはそれより若干少なくなるがそれでも生活再建の足掛かりになるといわれてきた。
しかし今後はそうはいかなくなる可能性が高いそうで、不動産データバンクの東京カンテイのデータによると首都圏のマンション単価が前年同月比では5.1％も下がっているのだという。何とかローン返済を続けられればいいがローン延滞が発生するとたいへんな事態になるそうで、ローン契約書にはローン延滞が発生すると金利優遇の適用がなくなって適用金利が上がることが盛り込まれており、そうなると毎月の返済額が増えていよいよ返済が難しくなる。さらに延滞が続くと自主的に売却する任意売却を求められそれができないと競売にかけられ、任意売却より格段に安い価格で売却せざるを得なくなるというのだ。その結果マイホームを失った上で住宅ローンの一部が残るという最悪の事態もあり得るという事態になるという。
変動金利型の住宅ローンを利用している人だと借入れから5年後には適用金利が上がる可能性が高く、日本銀行がマイナス金利政策を解除し短期金利の引き上げを実施したが、今後も段階的に引き上げが行われる可能性が高くなっている。これまでは長期金利に連動する固定金利型の金利上昇だったが今後は短期金利に連動する変動金利型の金利上昇も実施されるようになるという。これからの時代には住宅価格の下落や住宅ローン金利の上昇を念頭に置いて従来以上に慎重な資金計画を立ててマイホームを購入する必要があるわけなのだが、あまり無理して借り入れるのではなくどちらかの収入だけになっても返済できるようなゆとりある資金計画が必要発想の転換が必要かもしれないのだという。
住宅価格の上昇が続き分譲価格より高く売却できるようになってきたため、2割以上の自己資金にこだわらず10％でも融資可能とし、条件によっては自己資金ゼロでもOKとする金融機関が増えており、諸費用分まで含めて購入価格の100％以上の融資をする銀行も登場しているという。金融機関の規約が変わり頭金なしのフルローンで中古マンションを購入することは可能となっているが、住宅金融支援機構が行った調査によれば中古マンション購入者における頭金の平均額と購入額に対する割合は13.8％となっていて、平均で1～2割程度の頭金が用意されているという。それがここ10年では「ゼロ（頭金なし）」が37.1％と4割近くに増え頭金2割、3割と用意する人は少数派になっているそうなのだ。
なかでも頭金が少ないのが夫婦のみの世帯で子どものいない夫婦のみの世帯はほとんどが共働きなのだが、首都圏で新築マンションを買った人の自己資金比率の平均は21.7％と2割を超えているのに対して、夫婦のみの世帯では9.5％と1割を切っている。頭金ゼロで買っている人たちも相当数いるのではないかと推察されている。しかも借入額は契約者の平均が5235万円に対して夫婦のみ世帯は5624万円となっており、少ない自己資金で多額の住宅ローンの借入れを行っているという。対局にあるのがシニアカップルで何と70.8％の自己資金を用意して老後に備えるマイホームを購入しているそうで、かなりゆとりある資金計画になっていてローン破綻などのリスクはほとんどないといわれている。
夫婦のみの世帯のように自己資金が1割以下だと担保割れのリスクが極めて大きくなるが、住宅価格が上がり続けているうちはいいのだが最近では中古住宅の下落傾向がみられるようになっているので、売却可能価格が住宅ローン残高を下回る担保割れのリスクが極めて高くなるそうなのだ。5000万円で買ったマイホームが5年後に6000万円で売却できるような環境であればその時点でローン返済が苦しくなったとしても、売却すれば住宅ローンの残債を一括返済しても手元に売却代金の一部が残るし、当初5000万円借り入れた住宅ローンが売却時に4500万円に減っていれば1500万円が手元に残る計算となる。仲介手数料などがかかるので実際にはそれより若干少なくなるがそれでも生活再建の足掛かりになるといわれてきた。
しかし今後はそうはいかなくなる可能性が高いそうで、不動産データバンクの東京カンテイのデータによると首都圏のマンション単価が前年同月比では5.1％も下がっているのだという。何とかローン返済を続けられればいいがローン延滞が発生するとたいへんな事態になるそうで、ローン契約書にはローン延滞が発生すると金利優遇の適用がなくなって適用金利が上がることが盛り込まれており、そうなると毎月の返済額が増えていよいよ返済が難しくなる。さらに延滞が続くと自主的に売却する任意売却を求められそれができないと競売にかけられ、任意売却より格段に安い価格で売却せざるを得なくなるというのだ。その結果マイホームを失った上で住宅ローンの一部が残るという最悪の事態もあり得るという事態になるという。
変動金利型の住宅ローンを利用している人だと借入れから5年後には適用金利が上がる可能性が高く、日本銀行がマイナス金利政策を解除し短期金利の引き上げを実施したが、今後も段階的に引き上げが行われる可能性が高くなっている。これまでは長期金利に連動する固定金利型の金利上昇だったが今後は短期金利に連動する変動金利型の金利上昇も実施されるようになるという。これからの時代には住宅価格の下落や住宅ローン金利の上昇を念頭に置いて従来以上に慎重な資金計画を立ててマイホームを購入する必要があるわけなのだが、あまり無理して借り入れるのではなくどちらかの収入だけになっても返済できるようなゆとりある資金計画が必要発想の転換が必要かもしれないのだという。
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