2024年10月21日
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光熱費をはじめ身近な食料品にまで値上げの波が押し寄せる中で家計のやりくりに苦慮するご家庭は多いが、さまざまな物の価格が上昇せざるを得ない中で住居に関わるコスト「マンション管理費」もやむを得ないといわれている。マンションの管理費は管理組合の「管理費会計（一般会計）」に組み込まれ、これは一般家庭でいうところの家計として日常の出費にあたる部分となっており、毎月の光熱費・通信費・食費や教育費などの支出を担う部分となる。この管理費会計とは別に積立金会計（特別会計）があって、これはマンションの劣化に伴う修繕・メンテナンスの費用支出を行う会計区分で、一般家庭にたとえると自宅の修繕リフォームや老後資金に備えた蓄えなど比較的大きな支出が必要な場合に備える部分にあたるとされている。
日常の出費にあたる管理費会計では管理費以外にも収入源があって、駐車場やバイク・駐輪場などの使用料だけでなく、専用庭・ルーフバルコニーの専用使用料に集会スペースの使用料などの収入が得られることが多いという。支出項目については管理会社に支払う管理委託費共用部分の電気水道料に、それから火災保険料と管理委託費に含まれない保守メンテナンス費に小修繕費などの項目が挙げられる。小修繕費は大規模修繕とは別の比較的小規模な故障修理や修繕に関する支出のことで、例えば共用部の電球交換や給水ポンプなどの不具合対応が当てはまるという。比較的低コストで収まる場合が多く予算範囲内で行うケースが多いため、管理費会計は原則「値上げはない」という前提で運営されている。
ところが東京カンテイが新築・中古のマンションでそれぞれ毎月発生する管理費や修繕積立金の合計額であるランニング・コストを分析したところ、ランニング・コストは70平方メートル換算で首都圏では新築・中古ともに合わせておおむね月額3万円を超えているという。一般的に20階以上のタワーマンションの方が通常のマンションよりも管理費や修繕積立金が高いといわれているが、タワーマンションには多様な共用施設が備えられ24時間常勤管理など充実した管理サービスが提供されることが多く、タワーマンションの施工方法が一般のマンションと違い特殊になっていることで日常の管理費が高くなるそうなのだが、多くのマンションで10年間のうちに管理費や修繕積立金を値上げしているという。
管理費の値上げや管理組合の理事長や管理会社への不満などに関する相談はここ5年で増えているといい、公益財団法人のマンション管理センターによると分譲マンションの住民、管理組合等から寄せられた相談数は昨年度が過去最多となったそうで、相談の多くは「管理費の値上げについて臨時総会が開かれるが、通知書に具体的な値上げに関する金額の説明がない」とか、「管理費の値上げを理事会が検討しているが、節約を考えないで管理会社の言いなりだ」 や「管理費会計が赤字となり、管理費の値上げを考えているが、マンションの管理費の平均額などを調査した資料はないか」に「管理費の値上げを理事会決議で決めてしまった」などトラブルの背景にあるのがマンション管理費の値上がりだという。
不動産コンサルティング企業が過去7年間で新築マンション管理費の平均値が3割以上値上がりしているという。物価高に伴い警備や清掃など様々なメンテナンスにかかる人件費が高騰しているためだが、マンション管理コンサルタントの土屋輝之氏は「管理会社が清掃・警備などを業者に発注する時には手数料を上乗せするので費用が割高になり、住民らが理解を示さず、トラブルになるケースが最近、多い」と話している。そうして管理会社は管理委託費の内訳などを明朗会計にする努力も必要とアドバイスしたうえで、「管理委託費を少しでも安くしたいのであれば、管理組合が自主管理するという手もある。マンションの質を保つには相応の管理コストがかかる。住民側と管理会社がよく話し合い互いに歩み寄るしかありません」という。
日常の出費にあたる管理費会計では管理費以外にも収入源があって、駐車場やバイク・駐輪場などの使用料だけでなく、専用庭・ルーフバルコニーの専用使用料に集会スペースの使用料などの収入が得られることが多いという。支出項目については管理会社に支払う管理委託費共用部分の電気水道料に、それから火災保険料と管理委託費に含まれない保守メンテナンス費に小修繕費などの項目が挙げられる。小修繕費は大規模修繕とは別の比較的小規模な故障修理や修繕に関する支出のことで、例えば共用部の電球交換や給水ポンプなどの不具合対応が当てはまるという。比較的低コストで収まる場合が多く予算範囲内で行うケースが多いため、管理費会計は原則「値上げはない」という前提で運営されている。
ところが東京カンテイが新築・中古のマンションでそれぞれ毎月発生する管理費や修繕積立金の合計額であるランニング・コストを分析したところ、ランニング・コストは70平方メートル換算で首都圏では新築・中古ともに合わせておおむね月額3万円を超えているという。一般的に20階以上のタワーマンションの方が通常のマンションよりも管理費や修繕積立金が高いといわれているが、タワーマンションには多様な共用施設が備えられ24時間常勤管理など充実した管理サービスが提供されることが多く、タワーマンションの施工方法が一般のマンションと違い特殊になっていることで日常の管理費が高くなるそうなのだが、多くのマンションで10年間のうちに管理費や修繕積立金を値上げしているという。
管理費の値上げや管理組合の理事長や管理会社への不満などに関する相談はここ5年で増えているといい、公益財団法人のマンション管理センターによると分譲マンションの住民、管理組合等から寄せられた相談数は昨年度が過去最多となったそうで、相談の多くは「管理費の値上げについて臨時総会が開かれるが、通知書に具体的な値上げに関する金額の説明がない」とか、「管理費の値上げを理事会が検討しているが、節約を考えないで管理会社の言いなりだ」 や「管理費会計が赤字となり、管理費の値上げを考えているが、マンションの管理費の平均額などを調査した資料はないか」に「管理費の値上げを理事会決議で決めてしまった」などトラブルの背景にあるのがマンション管理費の値上がりだという。
不動産コンサルティング企業が過去7年間で新築マンション管理費の平均値が3割以上値上がりしているという。物価高に伴い警備や清掃など様々なメンテナンスにかかる人件費が高騰しているためだが、マンション管理コンサルタントの土屋輝之氏は「管理会社が清掃・警備などを業者に発注する時には手数料を上乗せするので費用が割高になり、住民らが理解を示さず、トラブルになるケースが最近、多い」と話している。そうして管理会社は管理委託費の内訳などを明朗会計にする努力も必要とアドバイスしたうえで、「管理委託費を少しでも安くしたいのであれば、管理組合が自主管理するという手もある。マンションの質を保つには相応の管理コストがかかる。住民側と管理会社がよく話し合い互いに歩み寄るしかありません」という。
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